昌江县房地产：
一、昌江房地产分布图
主城区：沿昌江大道呈带状分布，主要房产类型为住宅和商铺，靠近主城区东区环城东路有别墅和高档小区；价格区域分布基本在4500元/㎡左右；
沿海：两大品牌楼盘，楼盘类型有酒店、度假区、别墅等风格，充分利用了昌化镇沿海的自然人文景观。
价格区域分布基本在9000元/㎡左右；
三、热门楼盘
恒大棋子湾（公寓海景房别墅）
1、楼盘概况;恒大棋子湾位于海南省昌江棋子湾旅游度假风景区内，总用地面积约为25万平方米，北侧临北部湾海滩，恒大棋子湾依滨海而建，属昌江棋子湾旅游度假区开发建设的一部分，距高速公路出入口约45公里，距昌江县城约55公里。项目定位为远离喧嚣的国际化海上旅游度假目的地，以海上运动、风景度假、蜜月度假，旅游置业为主要功能，主要建设内容为：产权式度假酒店公寓，洋房，独栋别墅，双拼别墅等。目前规划激情海上运动中心，海滨森林运动中心，海洋健康养生区，酒店度假区，浪漫婚纱拍摄基地等5大功能分区，打造集运动，休闲，文化体验于一体的一站式海滨度假胜地，弥补了海南旅游度假分散的缺憾。恒大棋子湾将秉承恒大创新精神，构筑一座居住休闲新城，营造海南滨海度假生活圈，引领海南西部全新居住风尚。
规划：政府重点建设旅游景区崛起海南9大湾区之列
棋子湾山海互动、民俗浓郁，作为海南重点建设的17个旅游景点之一，未来的金色海岸经济带，以资源优势、政策利好，崛起海南9大湾区之列。
2、价格：
中南林海间（特色别墅养老居所花园洋房）
一、楼盘概况：林海间位于海南西部城市昌江的棋子湾旅游度假区，距离海口市约180 公里，距离三亚约210公里；距离昌江县石碌镇60公里。
中南林海间整体规划用地为568.8亩（二期地政府正在审批），首期开发202亩，占地13.4万方，建筑面积8万平米，容积率0.6，绿化率65%，是中南集团目前打造容积率，绿化率的度假养生项目。
中南林海间建筑风格为新亚洲建筑风格，新亚洲建筑风格主张以具有浓厚的地域特色的传统文化为根基，把中、日、泰元素植入现代建筑，是目前现代建筑新潮流。
总栋数156栋、总套数1140套
户型花园洋房58-69㎡，别墅90-210㎡
二、价格（涨到10000元/m2）：
富昌·财富港湾（住宅、商铺）
一、楼盘概况：
项目总面积96亩，总建筑面积15万平方米。规划改造内容分为五个方面：一、规划建成昌江黎族风情商业街；二、规划建成高端家居建材城；三、规划建成精品酒店3个；四、规划建成富昌园住宅小区；五、规划建成大型超市、农贸市场和电影院。
项目由十二栋住宅和十三栋商业裙楼组成，住宅层数由3-18层不等，商业为1-2两层。项目层数由3至18层不等。
二、价格（4200元/m2）：
百业红家居建材大市场(建材商铺、投资)
一、楼盘概况：
本项目包括15个新建单体建筑，1#--8#为商铺，商铺为商业网点带附履属用品，地上三层。9#-15#楼为仓库，地上三层，半地下一层。
占地面积：35421.81平方米建筑面积：39035.19平方米
大市场位于昌江县门户主干道--昌江大道，与高速公路出入口相邻，是公路运输和高铁客流的必经之路，交通十分便利。是海南西线首家规模化专业建材大市场。
二、价格(2016年10月1日开盘)：
开盘价：3980元/m2现均价：4360/m2
紫金城公园小区（住宅、商铺）
一、楼盘概况：
小区占地面积约4.5万平方米，总建筑面积10万平方米，其中地上建筑面积约8.6万平方米，地下1.2万平方米，有11幢14-16层高层住宅及一致两层的沿街商业，部分单元底层架空作为居民公共活动空间，以后你的生活也会更加便捷。小区容积率：2.0，绿化率高达65%，户型以三房为主。
二、价格（4500元左右）
银湾天麓（酒店式公寓）
一、楼盘概况：
银湾天麓规划500亩，总建筑面积约60万平方米，配套步行商业街、社区医疗、养生会所、影院、儿童活动中心、幼儿园等。一期占地135亩，建筑密度23%，容积率0.99，绿化40%。西班牙风格建筑和东南亚园林景观，坐拥保梅岭的社区呈现出一派雨林养生场景。一期项目由1座五星级酒店，13栋别墅和10栋公寓组成。
项目地上由一幢5层酒店主楼、一幢3/4层酒店辅楼、1幢6层客房楼、13栋2层低层酒店公寓及10幢6层公寓式酒店客房组成。建筑总高度酒店辅楼最高19.8米（檐口高度）2.2地下由一层的酒店辅助用房组成。
二、价格（开盘2012.12,4098元/m2,现价：4500元/m2左右）
山海黎巷（住宅、商铺）
一、楼盘概况：
山海黎巷位于昌江大道与环城东二路交汇处，总占地122亩，总建筑面积16.77万方，绿化率45%，容积率2.0。8栋18层住宅，1栋5层商业，1栋3层商业，16栋2层商业.项目共分2期开发，一期为大型商业步行街——山海黎巷国际美食街和3栋高层高端住宅；二期为商业步行街——山海黎巷国际商业广场和5栋高层住宅。44—140㎡住宅， 30—20000㎡商铺。
二、价格（开盘2014.05，现均价在4800元/㎡左右）
盛世豪庭（待开盘）
一、楼盘概况
盛世豪庭位于海南省昌江县昌江大道8号（政府公园旁）。总占地5500平米，总建筑面积46400平米，绿化率41%，容积率2.0。项目东侧主入口规划2栋4层法式风情商业，社区内部东至西由2栋10层电梯洋房升高至3栋17层山景住宅，形成良好的天际线风景，西侧次入口则为2层沿街法式风情商业。
翠峰林苑（特色别墅、高档社区）
一、楼盘概况
翠峰林苑目前是本区域内唯一纯别墅高端社区，项目规划占地112.09亩（约74724.01㎡），总建筑面积51915㎡，容积率0.66，
绿化率40%。由12栋A型联排，13栋B型联排，11栋C型独栋别墅、豪华会所、室外健身场、游泳池和部分商业街组成，生活、娱乐、休闲、购物一应集全。别墅住宅共131户，户型面积280㎡-360㎡，每个单位共三层，首层高3.6米，二、三层层高3.3米。
户型：联排298-300/㎡，独栋375/㎡。
二、价格
2016.03年开盘，开盘价格7600元/㎡，现价格涨到8400元/㎡。联排别墅均价在8400元/㎡，独栋别墅价格在11000元/㎡。
和瑞园（住宅商铺）
一、楼盘概况
和瑞园小区总占地面积约3.2万平米，建筑面积8.3万平米，由5幢17—21层高层住宅及沿街商业组成，部分单元（1、2）架空了底层作为休闲观景区。
二、价格（2014.06开盘，开盘价4300元/㎡，现价格略浮上涨4500元/㎡）
海南昌江水厂泵房连接通道施工图设计说明 一、工程概况 为了连接昌江取水泵房和场地道路，共设置1个连接通道。通道全长91.53m，为七跨简支空心板桥，每跨13米。通道宽度4.5m，采用预应力空心板的结构形式。 二、设计标准 1、设计荷载：公路-Ⅱ级折减（车道荷载效应乘以0.8的折减系数）。 2、抗震标准：场地区基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。 3．结构环境类别：Ⅱ类。 4、设计基准期：100年。 三、设计依据及规范 1.中华人民共和国行业标注《公路桥涵设计通用规范》（JTG D60-2004） 2.中华人民共和国行业标注《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》（JTG D62-2004） 3.中华人民共和国行业标注《公路桥涵地基与基础设计规范》（JTG D63-2007） 4.中华人民共和国行业标注《公路桥涵施工技术规范》（JTJ 041-2000） 5.中华人民共和国行业标注《公路工程基桩动测技术规程》（JTG/T F81-01-2004） 6.中华人民共和国行业标准《公路工程质量检验评定标准》（土建工程）（JTG F80/1-2004） 7、关于对变更昌江2.5万t/d水厂扩建工程施工图设计的批复。 8、《昌江2.5万m3/d水厂取水泵房岩土工程勘察报告》 9.其它相关文件。四、工程地质条件 4.1 地形地貌 场地位于昌江县石碌镇东南部约4.2km的石碌水库主坝东南角,在现取水泵房的东侧约100m，公路可通至现取水泵房。勘察场地的地貌类型属于风化剥蚀丘陵。勘察场地分为陆地和水下两个部分，其中： 陆地部分位于丘陵山坡上,坡度约10~20度，坡度较陡，坡上灌木丛生，植被发育。测得钻孔的孔口标高为130.55~135.92m，相对高差5.37m。临水面为高度6.0~7.0m 的几近直立的陡坎，坎下部出露中等风化片岩。 水下部分位于石碌水库，地形为坡地，坡度较缓，坡度约5~10度，最远处离岸上115m。测得钻孔的孔口标高为107.82~120.25m（水深5.60~18.03m），相对高差12.43m。 根据《海南省构造地质图》（1：50万），场地位于昌江~琼海深大断裂南侧约4~5km，场地受此断裂控制，但勘察场地附近的断裂构造不发育。根据区域地质资料，场地未发现第四纪活动性断裂，属相对稳定地块。据历史记载，昌江从未发生过重大的(＞5级)破坏性地震。 4.2 工程地质 1．地基土特征 勘察深本次勘察最大钻探深度13.70m（ZK18）。在钻探深度内从上至下地层岩性为：全新统坡积土（Q4dl）、第四系风化残积土（Q el）、二叠~三叠系浅变质岩(P-T)。根据地质时代、岩性特征，从上至下分为4个岩土层，各层特征为： ①层，含粘性土碎石（Q4dl）：浅灰色、黄色、褐红色，湿，稍密，粒度成分主要为碎石、大小一般2~20cm，含部分块石、大小30~60cm，碎石和块石的含量大于60%，起骨架作用；含约20%粘性土，粘性土充填在碎石和块石构成的骨架空隙之间，呈可塑~硬
房地产众筹的三种模式详解 推荐语 目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。 那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？ 问题的答案是——房地产众筹。 众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。
但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 ▌一、投资理财产品型：找好项目是关键 典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。 1、海外众筹 在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。
海南2018年昌江黎县拟录用公务员(参公人 员)公示 本网收集整理了海南2018年昌江黎县拟录用公务员(参公人员)公示,更多相关资讯本网将持续更新,请及时关注。 True海南2018年昌江黎县拟录用公务员(参公人员)公示 True根据《中共海南省委组织部 海南省人力资源和社会保障厅 2018年度海南省考试录用公务员(参照公务员法管理工作人员)公告》文件要求,经过笔试、面试、体检、考察等程序,现将拟录用45名同志为昌江黎族自治县行政机关公务员(参公工作人员)情况予以公示(见附表)。公示期间,如对人选有异议,请向昌江黎族自治县人力资源和社会保障局反映。 True公示时间:2018年10月8日至2018年10月14日 True监督电话:26698356 True特此公告。 True点击查看>>> True2018年昌江黎族自治县考试录用公务员(参照公务员法管理工作人员)公示名单.xls True昌江黎族自治县人力资源和社会保障局
True2018年10月8日 True 海南2018年澄迈县公务员拟录用人员名单 公示(参公人员) 下面是本栏目收集的海南2018年澄迈县公务员拟录用人员名单公示(参公人员),更多内容请持续关注本网站的更新。 True海南2018年澄迈县公务员拟录用人员名单公示(参公人员) True经县委县政府同意并报海南省人力资源和社会保障厅批准,我县政府口2018年计划招录49名公务员和3名参公管理事业单位工作人员。按照全省统一工作部署,现45名考生(有4个职位各取消招录1名,有3名女性由于怀孕期间未完成体检)已经完成了笔试、面试、体检、考核等工作程序,现将45名拟录用人员名单(详见附件)在澄迈县人民政府网站上予以公示,接受群众监督。公示期间,如对拟录用人选存在异议,请向澄迈县监察委员会或澄迈县人力资源和社会保障局反映。 True公示时间:2018年10月8日-10月14日
互联网+房地产的新模式研究 当前，房地产企业正在加速与互联网合作，摸索新的业态模式，逐步但稳定的改变着传统的房地产业态，但是目前还没有专门的论文对已经初步成型的几种互联网+房地产模式进行研究。本文在业内率先对出现的互联网+房地产模式梳理和归纳，力图为行业提供有益的参考。 标签：互联网+；房地产众筹；建筑业4.0；智能社区 引言： 房地产行业正在经历着一场互联网+革命，融资、设计、建造、销售、物业等各个阶段都在被互联网大力改造，很多方面还是颠覆性的改造。在租赁、销售阶段引入互联网已经初步成型，以房多多、爱屋及屋为代表的开放中介平台逐渐开始正常运行，取得了不错的效果，万科、远洋等房地产公司开始尝试在淘宝、京东等电商卖房子。在互联网金融领域，主要着眼于购房阶段，提供首付贷款、购房款理财等服务，其中房地产众筹是当前的明星，万科、平安好房、自由筑屋等公司正在大胆尝试不同的模式，2015年4月，绿地集团推出了面向开发建设阶段的理财，比较新颖。在房屋的规划设计阶段，BIM技术和互联网一同推动着建筑业工业4.0，中国房地产业协会搭建了建材供应的网络平台。在住房的后期使用阶段，很多公司正在计划将互联网全方位引入小区和住宅，其中以方兴地产和腾讯公司合作的智慧家最为全面，集合了该领域非常多的互联网+创新，彩生活公司将互联网引入了物业服务，提高物业公司和业主的沟通效率。 下面是一些知名企业在互联网+领域的做法。 1、万达公司——推出飞凡新网络平台 万达公司在2015年5月20日刚刚推出了飞凡新网络平台，处在测试阶段，暂时还不受理交易。从主页看，飞凡新网络平台可以提供餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品大类，基本囊括万达已有的所有消费项目。目前消费者可以使用的功能只有车位管理、室内定位导航等功能。车位管理可以帮助消费者了解场内空车位情况，并选择预定时间，支持积分和信用卡等多种支付方式，而且可以标记停车位，万一忘记了停车位，可以利用这个功能反向寻车。室内定位导航是基于Beacon技术，可以准确的指引消费者找到卫生间和某一部直梯，定位准确。餐饮、电影、百货、购物、亲子、乐园等8个产品。 2、万科公司——尝试多种互联网模式 万科很多分公司都在尝试互联网+，主要集中在营销环节。2015年6月5日，万科与百度合作，将大数据技术应用于商业。2015年8月，成都万科推出了“万科购房中心”，建立万科项目的一站式展销和签约服务平台；西安万科上线“万客通”，力推全民营销，杭州万科与淘宝网携手，进行“账单可抵房款”营销活动；
房地产众筹模式存法律隐忧(DOC 31页)
房地产众筹模式存法律隐忧 2014年08月27日 08:22 来源：法治周末 据媒体报道，最近，某房地产集团董事长盖某，在内部员工和朋友圈中发布了认筹青岛鹏利南华利源国际公馆2幢2010室的消息。 一个43.56平方米的公寓，40人购买，每人出资2.98万元，这是盖某在房地产领域分权众筹的一个试验品。他的打算是：最近几天路演这个项目，完成众筹，如果这个项目成功，就接着推进全国各地房地产项目的众筹，而且要按照数字货币的思路，让这些众筹产品都能够实现上市交易。 目前，房地产市场正在进行调整，很多楼盘滞销甚至烂尾，因此盖某觉得这是众筹进入的好时机。他想拿出50到60个项目，进行证券化尝试。 盖某表示，房地产众筹首先要解决的是房地产使用权的标准化、证券化的问题。 媒体报道，针对青岛鹏利南华公寓项目，盖某设计了一种分权众筹的
模式：最低一次投入1.98万元，购买到40年每年7天的自己所属集团的全球度假酒店换住权和一定的股东分红增值空间。产权由第三方律师事务所监督管理，在杭州 3.0易货交易所登记备案以及随时买卖。按他的规划，未来三年全球可交换入住的酒店是3000家。 众筹近来是一个颇时尚的话题，它和房地产的结合很容易让人联想起当年的合作建房。 笔者从事互联网金融方面的法律工作数年，一直在关心着众筹的未来走向。 目前，我国对于众筹行业的监管还是相对空白，除非资金链断裂，一般不会有监管部门去触及类似的灰色地带。 而此次看到的这个新闻中，出现了有律师事务所做房地产众筹项目的“监督管理”，还是想提醒一下：从事互联网金融服务，务必时刻绷紧警惕的弦。 众所周知，众筹法律风险中，最关键的是公众性规避。虽然2010年12月13日最高院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中描述，为向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
昌江取水施工说明
海南昌江水厂泵房连接通道施工图设计说明 一、工程概况 为了连接昌江取水泵房和场地道路，共设置1个连接通道。通道全长91.53m，为七跨简支空心板桥，每跨13米。通道宽度4.5m，采用预应力空心板的结构形式。 二、设计标准 1、设计荷载：公路-Ⅱ级折减（车道荷载效应乘以0.8的折减系数）。 2、抗震标准：场地区基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。 3．结构环境类别：Ⅱ类。 4、设计基准期：100年。 三、设计依据及规范 1.中华人民共和国行业标注《公路桥涵设计通用规范》（JTG D60-2004） 2.中华人民共和国行业标注《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥涵设计规范》（JTG D62-2004） 3.中华人民共和国行业标注《公路桥涵地基与基础设计规范》（JTG D63-2007） 4.中华人民共和国行业标注《公路桥涵施工技术规范》（JTJ 041-2000） 5.中华人民共和国行业标注《公路工程基桩动测技术规程》（JTG/T F81-01-2004） 6.中华人民共和国行业标准《公路工程质量检验评定标准》（土建工程）（JTG F80/1-2004） 7、关于对变更昌江2.5万t/d水厂扩建工程施工图设计的批复。 8、《昌江2.5万m3/d水厂取水泵房岩土工程勘察报告》 9.其它相关文件。 四、工程地质条件 4.1 地形地貌 场地位于昌江县石碌镇东南部约4.2km的石碌水库主坝东南角,在现取水泵房的东侧约100m，公路可通至现取水泵房。勘察场地的地貌类型属于风化剥蚀丘陵。勘察场地分为陆地和水下两个部分，其中： 陆地部分位于丘陵山坡上,坡度约10~20度，坡度较陡，坡上灌木丛生，植被发育。测得钻孔的孔口标高为130.55~135.92m，相对高差5.37m。临水面为高度6.0~7.0m的几近直立的陡坎，坎下部出露中等风化片岩。 水下部分位于石碌水库，地形为坡地，坡度较缓，坡度约5~10度，最远处离岸上115m。测得钻孔的孔口标高为107.82~120.25m（水深5.60~18.03m），相对高差12.43m。 根据《海南省构造地质图》（1：50万），场地位于昌江~琼海深大断裂南侧约4~5km，场地受此断裂控制，但勘察场地附近的断裂构造不发育。根据区域地质资料，场地未发现第四纪活动性断裂，属相对稳定地块。据历史记载，昌江从未发生过重大的(＞5级)破坏性地震。 4.2 工程地质 1．地基土特征 勘察深本次勘察最大钻探深度13.70m（ZK18）。在钻探深度内从上至下地层岩性为：全新统坡积土（Q 4 dl）、第四系风化残积土（Q el）、二叠~三叠系浅变质岩(P-T)。根据地质时代、岩性特征，从上至下分为4个岩土层，各层特征为： ①层，含粘性土碎石（Q 4 dl）：浅灰色、黄色、褐红色，湿，稍密，粒度成分主要为碎石、大小一般2~20cm，含部分块石、大小30~60cm，碎石和块石的含量大于60%，起骨架作用；含约20%粘性土，粘性土充填在碎石和块石构成的骨架空隙之间，呈可塑~硬塑状态；碎石矿物成分砂岩、片岩、少量石英质，大多硬度较低锤击易碎；碎石分布不均匀，局部地段变成含碎石粘性土。地表分布大小较多0.30~1.00m的块石。为坡积土，分布在陆地及水下近岸地段，厚度1.10~4.40m、平均3.04m。 ②层，粉质粘土（Q el）：灰黄色、褐黄色，可塑，含少量中细砂、零星分布碎石，局部分布强风化片岩碎块、碎块可搓成粉末。分布在水下场地离岸较远地段，层顶埋深 0.00~2.80m、平均0.76m，厚度1.70~4.30m、平均3.60m。 ③层，强风化片岩(P-T)：褐黄色、灰色，矿物成分主要为长石、石英、云母，裂隙发育，长石和云母已风化破碎、少量已变成粘土，能辩认原岩的结构形态，岩体破碎呈碎块状、
房地产020六大营销模式解析：优势和不足及适用范围 核心提示：本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 如今，互联网已经在房地产（专题阅读）融资、采购、设计开发、营销及后服务环节产生深刻影响。其中，结合互联网在无时间空间限制、及时快速、低成本等方面优势，房地产营销可以变得更为多元、便捷、低成本和高效，呈现出多种多样的线上线下结合的O2O营销方式。 本研究对房产电商模式、全民经纪人、众筹营销、理财产品锁客、首付贷促去化、房产托管等六大O2O营销模式进行解析和案例分析，总结对比分析其优势、不足、主要作用的交易环节和适用的范围，进而为房企O2O营销提供建议。 一、传统营销方式成本高、效率低，O2O营销应运而生 进入白银时代的房地产行业面临新的环境，由过去的卖方市场转变为买房市场，而土地成本不断攀升，利润空间持续压缩，销售去化也不如过去容易，客观上要求房企强化营销。
然而传统的房地产营销大多通过广告、活动等方式影响受众，促进潜在购房客户主动上门了解楼盘信息，案场的置业顾问再对意向客户和准客户进行跟踪推进，进而促进成交。这是一种用尽各种渠道战、资源战、人海战的广撒网、漏斗式的传播和拓客方式。在新的形势下，效率越来越低，成本越来越高。 成本越来越高。一是营销的中间环节过多，代理层次太多，广告、宣传推广公司以及电商都拉高了营销成本。二是中间商与第三方互联网及移动互联网平台（如房产电商）合作推广营销，房企难以自己掌握客户数据，客户营销维护成本越来越高。 转化率低，效果一般。由于营销推广目标的不精确，以及无针性对的营销活动（如现场送礼等活动），不是使得客户到访率低，就是目标客户群的到访转化率低。 费效比不高，销售效率低。在传统销售模式下，等客上门，一旦媒体失效，大量的媒体广告无法带来足够的客户，使得客户获取成本高居不下，综合来看，营销费用普遍占比达到2%-3%，费效比不高。在营销推广的投入过多，也使得经纪人佣金比例低，激励有限，再次降低了销售效率。 恰逢互联网时代，越来越多的房企纷纷试水O2O营销，例如乐居电商、万科做全民营销、实惠跨界助力房企营销、京东房产众筹等等。所谓房地产O2O营销，即通过线上互联网（或移动互联网）在巨大流
房地产众筹 一、不动产众筹概念： “不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 二、直接不动产众筹 1、直接型不动产众筹概念： 直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2、直接房地产众筹特点： 对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。 投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。 直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。
三、间接不动产众筹 1、间接不动产众筹概念： 间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。 2、典型案例 国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交 付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将 资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3、间接众筹特点：
中国还有多少人买不起房！还有多少人想要买房！那么这个项目中房子的刚需市场就有多大。既然我们买不起当前的高价房，那么我们能不能自己盖。众人集资盖一栋属于自己的大楼房。一个人的钱不够，一百人一千人呢？ 计划核心：“众人集资盖新楼”。由社会公众自己集资合建，我公司建设一个具有强大的公信力的平台，来提供信用保障，以第三方支付协议确保并督促项目的实施和完成。让有需要购房而又资本不足的人群，一起投资建设一栋自己的大楼。最后又能够以成本价拿到房子，帮助人们圆一个住房梦。期间第三方平台除了必要的管理费用，不存在盈利行为。 运营规划 1）由本公司联合支付宝平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 3）平台以项目计划+地皮+保证金和保证书为资本，向银行申请贷款。 4）由银行或支付宝注入平台的这笔资金作为建材采购、前期开发及必需的管理费用。 5）建材商向楼盘项目提供建筑材料，由承建单位收货并检验质量。 6）承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。 7）建筑施工单位由平台招标承建，并接受监督。保证工程优质量如期完成。 8）承建单位向本平台交付工程，本平台向购房人群交付房子和房产证。 9）购房人群向本平台结付房款，本平台向承建单位和银行清算债务。 10）设计图可以外包或者组建一支专属团队。
前言：村子里有一组生产队合资自己建了一栋楼。然后参与的几户人家各自分到了一间套房，而且花的钱又少。我就在想为什么城里的人们不能也这样自己合资建房呢？因为那都是一个村的彼此都熟悉有信任度！所以他们可以放心的把钱委托给一个人来打理前前后后的事情。而城市里的人们彼此不够了解彼此不够信任。那么有什么办法可以解决这个信任问题？于是我想到了众筹，这个第三方支付协议平台。 1）由本平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 本来，以计划的本意是一群有购房需要，但又买不起现下的高价房的住房需求者。自己联合起来，集合资金买地皮聘请施工团队。购买施工建材。等房子盖好了，再以预先定好的协议分房。 但是因为没有信任度，无法保证资金安全等问题。住房需求者没办法自己联合起来。所以第一步，需要由众筹平台先行推出本计划。再来联合众多的需求者。 在计划中，我们将使用众筹平台。推出在线预售/认订模式。以众筹的公信力为保障，以现实中买下的地皮为依据。提供详实的地理位置、土地面积、开发许可、土地使用证明、承建单位、设计图纸等数据。以详细的三维蓝图供全国的住房需求者进行预定认购。选定好将来可以分到的房子是哪一户（比如第几栋、第几层第几户）。避免分房子时有无理的争议。2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 住房需求者有意向参与计划的合资建设的（以下简称合资建房者），需要向计划平台提交十万元意向保证金（以下简称保证金）并进行户型和楼层位置的挑选认定。签订协议保证会在房子建成后交付房款。保证金可以由户型和朝向进行调整。在参与确认合资建房者，认订的户型达到总户数的一定比例后（该比例要达到即使空余下来一部分工程仍不会亏损的程度），即可启动计划工程的实施。而这笔保证金就是计划的启动资金。 3）平台以计划项目+预先买下的地皮+保证金和保证书为资本向银行申请贷款。当前的房地产行业借贷的比率可以达到资本的十倍。因此假定整个项目估价为一亿元，平台可以以此向银行贷款十亿元。这笔贷款将作为整个计划项目的运作资金驻留在平台上，期限是到这个工程的完结！而期间产生的利息算作建设施工的成本，平摊到最后的分房款上。 4)由银行注入平台的资金作为建材采购，前期开发及管理费用。 由银行注入的资金作为运作资金，需要维持工程的运作。做好前期的配套设施建设，如水电排污、超市、学校、医院等配套条件。向建材供应商结付采购货款。支付组建或聘任的有工程施工经验者监督工程的费用和物业人员的工资！ 5)建材商向计划项目提供建筑材料，由承建施工单位检验并签收。建材商向计划项目提供建筑材料，并承当向施工工地运输的费用及工作。承建单位承担收货员的责任和义务。检验每一批建筑材料的质量、数量然后签收。平台派驻的监督员也一起签字。（监督员可以有合资建房者担任） 6)承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。建材商拿到承建单位的确认签字后，向平台提交数据。平台核实后以支付宝向建材商支付货款。 7)建筑施工单位、建材商由平台公开招标。并接受监督，保证工程如期优质完成。 承建施工单位和建材商由平台公开招标。以业界的评价、信誉度和实力为选择标准。施工期间接受平台派遣的人员监督。并签署质量保证协议，工程工期的按时竣工（以银行的利息为参数做出的预算，每提前一天都是一笔巨额的资金） 8)承建单位向平台交付工程，平台向合资建房者交付房子和产权证。 工程竣工后，施工单位交付给平台。平台聘请专业团队验收。在确认房子质量后，将当初认订协议里选定标注的房子连同房产证一起交付给合资建房者。 9)合资建房者向平台交付房款，平台向承建单位和银行清算债务。 合资建房者向平台交付房款（长期大额的资金往来将培养起稳定的客户群）方案一、在工
众筹相关法律问题 一、众筹的定义和特点 “众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。 二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定
说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。 三、房地产众筹相关法律法规 说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。
三、相关的民商事案例＆法院观点 司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案” 1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。 2. 法院观点整理：
昌江黎族自治县人民政府关于海南昌江核电项目征地拆迁补 偿安置方案的补充通知 【法规类别】土地征用与有偿使用 【发文字号】昌府[2009]12号 【发布部门】昌江黎族自治县政府 【发布日期】2009.03.11 【实施日期】2009.03.11 【时效性】现行有效 【效力级别】XP10 昌江黎族自治县人民政府关于海南昌江核电项目征地拆迁补偿安置方案的补充通知 （昌府[2009]12号2009年3月11日） 海尾镇人民政府、县政府直属各有关单位： 为推动海南昌江核电项目征地拆迁补偿安置工作的顺利进行，实现一期工程2台机组于今年12月浇灌核岛厂房第一罐混凝土的建设目标。根据《海南昌江核电项目征地拆迁补偿安置方案的通知》（昌府[2008]89号）的要求，结合海南昌江核电项目征地拆迁补偿安置工作的实际，经县政府研究决定，现就有关问题补充通知如下： 一、关于外出人员的补偿安置办法 （一）本通知所称的外出人员是指在海南昌江核电项目拆迁区域内的原农村集体经济组织成员于2008年11月3日前迁往核电项目拆迁区域外居住的未被确认为安置对象的
人员。 （二）外出人员分只有祖宅和既有祖宅又属被拆迁单位第二轮土地承包权证在册人员两种类型予以补偿安置。只有祖宅的，按本通知的规定执行；既有祖宅又属被拆迁单位第二轮土地承包权证在册人员，视为安置对象予以补偿安置。 （三）外出人员在海南昌江核电项目拆迁范围内的房屋及附着物，按《海南昌江核电项目征地拆迁补偿安置方案》的规定予以确认并给予补偿。 （四）外出人员搬迁户以截至2008年11月3日止在当地派出所落户登记为基数，按下列办法确定户数。 1、户口登记中，只有1人是外出人员
案例分析众筹成功的主要因素（上） 郑联盛中国社科院金融所副研究员 大家好，非常荣幸跟大家交流众筹成功的主要因素。 过去两三年，特别是2013年以来，互联网金融发展迅猛，众筹就成为互联网金融一个非常重要的业态。在过去几年的发展历程当中，众筹已经成为互联网金融一个非常重要的业务发展的模式，同时对于整个金融体系的产品、市场、结构也带来了很大的影响。众筹目前众说纷纭，有的说众筹是民间的非法集资，有的认为众筹是新的金融融通的这种方式。那我们来看一看包括众筹在内的互联网金融，它的本质是什么。如果要真正的把众筹做好，那有什么重要的因素，这个就是想跟大家沟通的主要内容。 我们今天主要是分为三个部分： 第一个部分是众筹的金融本质。因为众筹从本质上讲，是一种资金的融通。资金融通就带有金融的性质，那我们就看一看众筹的金融本质是怎么样的。一个方面是众筹是基于互联网技术，所以在互联网技术跟金融结合起来，它的金融最本质跟传统金融有什么不一样，这是后面考虑到众筹能否成功一个非常重要的关键点。因为我们要考虑到众筹的特殊性，它是利用互联网的技术进行。另一个方面是众筹的本质原来是金融，金融的本质很大的程度上是风险管理。所以基于互联网的创新，基于金融的风险管理，这两个方面的结合，是众筹的很重要的本质。所以在发展过程当中，未来的众筹能不能成功的决定因素当中，一定要考虑到众筹的本质问题。这个是我们今天要交流的第一个方面的内容。 第二个，就是从时间的角度上来讲，2014年是众筹非常兴起的一个年份。从2014年以来，众筹经历了短短两三年、三年多的时间。现在中国已经成为全球互联网的第一大国，如果细分的话，众筹里面的债权，也就是我们讲的网络借贷P2P，已经成为全球最大的P2P；包括众筹，股权性的众筹或者是回报众筹，已经成为亚洲最重要的经济体之一。可以看到：在短短的两三年时间之内，众筹发展非常迅猛。在这个迅猛的发展过程当中，众筹有多少比较成熟的业务模式，这个是我们第二个方面要考虑的内容。因为如果要考虑到众筹未来能不能取得成功，就需要把业务模式具体的运作的机制，内在的这个逻辑，包括风险环节，要做一个非常深入的分析，所以业务模式是我们第二个需要关注的内容。 第三个是其实很多网络上把众筹叫做“网络投行”，或者是“投资银行的网络化”。在这个过程当中，众筹成功有很多的因素。比如在众筹里面有三个核心的要素，一个是筹资人，也就是这个项目的发起人；第二个是投资人，也就是平常的投资者；第三个是众筹的平台。在这三个要素的观点当中，都是我们众筹成功的很重要的因素。后面要谈到，众筹成功这三个核心需要发挥什么样的作用，最核心的关键点在哪里，这个是第三个方面的内容。 一、众筹的金融本质 首先，我们来看一看众筹的本质。在众筹发展的过程当中，我们需要考虑到整个宏观和政策背景。 （一）经济新常态下的互联网金融
房地产众筹研究 一、众筹的定义、认知、构成要素和特征 （一）众筹的定义 众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。 （二）众筹的认知 首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。 其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。 再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。 最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。 （三）众筹的特征、规则：
二、众筹的类型 已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。
（一）捐赠众筹 1、概况及运作流程 捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。 微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。
类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐” 2、法律风险 一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。
海南昌江“会议纪要废除开发合同”政府赔偿73万- 政府一“变脸”，旅游项目开发竟变成了废纸一张。海南省高院8日作出终审判决，判令昌江黎族自治县两级政府赔偿琼昌公司73万余元。 2001年5月31日，经海南昌江县政府同意，昌化镇政府以书面协议，将棋子湾旅游项目交给琼昌公司开发，期限50年。然而，琼昌公司开发还不到两年，昌江县政府作出会议纪要，单方决定中止棋子湾开发协议，并要求琼昌公司停止经营活动。随即，根据这纸会议纪要，昌化镇政府通知琼昌公司，解除与该公司的协议，并限期撤出棋子湾。此后，镇政府派人对琼昌公司经营的设施进行了强制清理。 2004年6月，琼昌公司认为自己的合法经营权受到侵害，对昌江两级政府一并提起了行政诉讼。经过一审二审，2005年4月，海南省高院作出终审判决，昌江两级政府单方解除其与琼昌公司的行政合同，没有法律依据，属违法行政，应予撤销。
2005年6月，琼昌公司向昌江两级政府提出行政赔偿申请，但未得到答复。同年8月，琼昌公司向海南中院提起行政赔偿诉讼，要求赔偿损失142.9万余元。但对方认为琼昌公司请求已超过诉讼时效，所请求的赔偿也没有事实依据。 海南中院经过审理后认为，原告琼昌公司的损失与两被告的违法行政有直接的因果关系，依法应予赔偿。原告琼昌公司在向两被告申请赔偿逾期未果的情况下，诉请行政赔偿理由正当，应予支持。但赔偿损失的数额应以司法鉴定的结论为依据。 今年8月，海南中院作出一审判决，判令昌江黎族自治县人民政府、昌江黎族自治县昌化镇人民政府于判决生效之日起30日内赔偿原告昌江棋子湾琼昌旅游开发有限公司人民币73万余元，并承担司法鉴定费8000元。 一审判决后，昌江县两级政府不服提起上诉。10月8日，海南省高院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
“房地产众筹”六大模式经典案例详解 2015-06-28 中国房地产金融联盟 关注请点击蓝色字体中国房地产金融联盟 中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。本联盟由思源资本负责管理，联盟微信公众号为CNREFU。 随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。 图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图 模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资 融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。 开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。 【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。 图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图 模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义 【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384
昌江黎族自治县生产项目 可行性报告 规划设计/投资分析/产业运营
摘要 昌江黎族自治县是海南省直辖自治县，位于北纬18°53’至 19°30’、东经108°38’至109°17’之间。地处海南岛西部，总面积1569平方千米，下辖7镇1乡，东与白沙黎族自治县毗邻，南与乐东黎族自治县接壤，西南与东方市以昌化江为界对峙相望，西北濒临北部湾，东北部隔珠碧江同儋州市相连。环北部湾城市群内，东北距省会海口市180千米，东南距三亚市190千米。2014年总人口22.8万人。昌江黎族自治县地势东南高西北低，县内公路四通八达，海榆西线公路、环岛高速公路、粤海铁路贯穿全境，水利、电力、通讯等基础设施完善。昌江属典型的热带季风气候区，日照充足。曾获全国优质芒果基地县等荣誉称号。是国家知识产权强县工程试点县。 该项目计划总投资1959.15万元，其中：固定资产投资1644.65 万元，占项目总投资的83.95%；流动资金314.50万元，占项目总投资的16.05%。 本期项目达产年营业收入2849.00万元，总成本费用2259.51万元，税金及附加36.54万元，利润总额589.49万元，利税总额707.34万元，税后净利润442.12万元，达产年纳税总额265.22万元；达产
年投资利润率30.09%，投资利税率36.10%，投资回报率22.57%，全部投资回收期5.93年，提供就业职位62个。 从技术分类来看，显示器件包括发射性和非发射性显示两条技术路线，两者区别主要在于是否需要使用背光源。其中发射性显示技术又包括等离 子显示、有机电致发光显示（OLED）、场发射显示器；非发射性显示技术 则主要为液晶显示（LCD），包括有源矩阵显示（薄膜晶体管液晶显示， TFT-LCD）和无源矩阵显示（TS/STN-LCD）。
中冶蓝 湾项目“众筹”可行性分析报告
目录检索 一、众筹的概念与分类 ------------------------- 3 二、国内众筹的六大模式----------------------- 4 三、相关众筹案例借鉴 ------------------------- 5 四、商业项目概况分析 ------------------------- 9 五、众筹模式的选择及运用--------------------- 10 众筹的概念与分类 1、不动产众筹概念？ “不动产众筹” ( Real Estate Crowd Funding )也被称作“房地产众筹” 。不动产众筹是一种由众多 投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了众多类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。 2 、直接不动产众筹 1) 直接型不动产众筹概念直接型不动产众筹指众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。 在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、
过户流程，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹的案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2) 直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额的土地 增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；以上海为例，住宅年租金收益约为2% 左右，根据上海住宅二手房指数数据， 2001 年至 2015 年，上海住宅年递增率约 8.3% 左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，适合中小型规模物业投资。 3、间接不动产众筹 1) 间接型不动产众筹概念间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间 接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。 2 ) 典型案例国外的 REITs 以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购 买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015 年“众筹万达稳赚 1 号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6% ；7 年后若不能上市，由万达 集团回购，然而，“万达稳赚 1 号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015 年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。 偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3 ) 间接众筹特点小金额投资人获得股权、债权或成为合伙人，间接投资房地产项目。由于介入众筹项目机构， 投资人可能面临双层税收(公司税收以及个人所得税) 。常见于投资开发中的商业地产。公司名下的住宅类地产交易时，将产生较高的土地增值税。投资人投资的手续简便，间接众筹往往能筹集大额资金，从而获得投资大型、地标性物业的机会。