“华安·未来城”项目营销推广策划方案
华安·未来城营销推广策划方案
方案提供：广州三景划置业（合肥）分公司
2006年2月
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 1 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
目录
第一部分区域市场实态分析 (8)
一、区域市场实态分析 (9)
1、六安概况 (9)
2、国民经济发展状况 (9)
3、全社会固定资产投资状况分析 (9)
4、人口与居民生活 (10)
5、城市总体规划 (10)
二、六安市房地产总体市场现状及走势分析 (11)
三、项目所在区域特点 (11)
1、金安区区域整体情况 (11)
2、项目所在地经济发展状况和人口就业情况 (12)
3、项目所在地家庭情况分析 (12)
四、主要竞争个案分析 (13)
1、主要竞争对手情况 (13)
2、竞争态势分析 (18)
第二部分项目主卖点荟萃及物业强弱势分析与对策 (20)
一、项目概况 (21)
1、项目简介 (21)
2、项目宗地概况 (22)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 2 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
二、项目主要卖点荟萃 (23)
三、项目SWOT分析 (23)
1、项目的优势分析 (23)
2、项目的劣势分析 (24)
3、项目的机会点分析 (25)
4、项目的威胁点分析 (25)
四、项目规划设计方案评析及调整建议 (25)
1、总体规划布局及空间布局分析 (25)
2、户型分析 (26)
五、项目需要的创新 (28)
1、我们不仅卖楼盘，更卖一种生活方式 (28)
2、有思想的建筑才有长久热销的可能性 (29)
3、引领市场而不是迎合市场 (29)
第三部分目标客户群定位分析 (30)
一、目标客户群总体描述 (31)
1、总体特征 (31)
2、目标客户群的构成状况 (31)
第四部分项目定位 (33)
一、项目定位 (34)
1、定位思路 (34)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 3 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
2、项目市场定位 (35)
3、产品定位 (36)
4、项目定位研判 (37)
5、核心价值体系的提炼 (38)
6、核心价值体系的提炼依据 (40)
7、产品概念塑造金字塔模型 (40)
8、案名建议 (41)
9、品牌树立总体战略 (41)
二、广告总精神 (41)
第五部分价格定位及策略 (43)
一、价格策略 (44)
1、定价原则与方法 (44)
2、优惠条款 (45)
3、楼层和方位差价 (46)
4、房地产调价的基本技巧 (46)
二、价格分期策略 (46)
1、内部认购价格 (46)
2、入市价格 (47)
3、价格升幅周期 (47)
4、价格升幅比例 (47)
5、价格技术调整（略） (47)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 4 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
6、价格变化市场反映及控制（略） (47)
7、详细价格表（略） (47)
第六部分项目营销推广策略 (48)
一、整体营销思路 (49)
1、终极推广目标 (49)
2、战略动作 (50)
3、推广思路 (50)
二、入市时机的确定、销售安排 (51)
1、入市时间 (51)
2、销售安排 (51)
三、媒介推广策略 (51)
1、媒体总策略 (51)
2、媒介推广建议 (52)
3、媒介费用分配建议（项目总预算费用为80万元） (53)
4、媒体投放排期及时间安排： (54)
四、推售节奏及策略 (54)
1、导入期（3月中旬至4月底）新闻造势、预热加温，安排见报，开始客户登记 (54)
2、升温及内部认筹期（4月底至5月初）公开发放VIP贵宾卡 (54)
3、公开发售引爆期（2006年5月中下旬，具体时间根据前期认筹情况而定） (55)
4、持续保温期、二期升温（2006年9月－2006年10月） (55)
5、二次引爆期（2006年10月） (56)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 5 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
五、现场包装以及销售道具的准备 (56)
1、售楼处布置 (56)
2、样板房 (57)
3、工地围墙的包装 (57)
４、销售道具的准备 (57)
第七部分营销组织管理 (58)
一、营销管理体系 (59)
1、营销系统的建立 (59)
2、销售组织架构 (59)
二、销售进度控制策略 (61)
1、方法A：货量控制法 (61)
2、方法B：价格控制法 (61)
3、方法C：推售范围与重点控制法 (61)
三、数据化营销创新管理模式 (61)
四、物业管理 (62)
1、质素要求 (62)
2、具体工作 (63)
3、人员安排 (63)
4、保安、保洁人员器材配置 (64)
5、接待生服务 (64)
五、销售人员培训计划表（略） (64)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 6 of 67
“华安.未来城”项目营销推广策划方案第八部分公关活动策划建议 (65)
一、本案公关活动的原则 (66)
二、公关活动的目的 (66)
三、系列活动建议 (66)
1、项目开工仪式 (66)
2、售楼中心成立仪式 (66)
3、华安.未来城项目品牌推介会 (66)
4、开盘仪式 (66)
5、商业经营论坛 (67)
6、设立助学基金 (67)
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 7 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案第一部分区域市场实态分析
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 8 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
一 、区域市场实态分析
1、六安概况
六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市。总面积17，976平方公里，总人口664.9万人。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。
六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江淮，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。312、206、105国道、合九铁路、宁西铁路、淠淮航道纵横全境，六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷。“十五”期末，基本形成建成区40平方公里、城区人口40万人、设施比较完善、功能比较齐备的中等城市。
2、国民经济发展状况
2005年，国民经济稳步发展，经济结构逐步优化。全市总GDP达到286亿元，人均达到500美元,财政收入14.5亿元。财政收入同口径年均增长9.2％以上，超计划目标1.2个百分点，总额达18.6亿元，人均达到260元。三次产业结构由2000年的37.5∶31.5∶31调整为2005年的29.7∶36.7∶33.6，其中一产85亿元、二产105亿元、三产96亿元；农业基础地位加强，第一产业增加值年均增长3.1％。第二产业增加值年均增长12.5％，成为拉动经济增长的主要因素。第三产业加速发展，三产增加值年均增长11.1％。社会消费品零售总额年均增长10％。旅游、房地产、信息、连锁经营等新兴产业发展势头强劲。整个“十五”期间,国民生产总值年均增长8.8％，超计划目标0.8个百分点。
3、全社会固定资产投资状况分析
十五期间累计完成全社会固定资产投资377亿元，年均增长20.1％，超计划目标8.1个百分点。新建改建城区干道80公里，改造旧城2平方公里，新增公共绿地100万平方米，竣工住宅面积近300万平方米，“七纵七横连三环、两带三区四广场”的格局基本形成，初步形成40万人口、50平方公里的中等城市框架，城市的载体功能大大增强。在中心城市建设的带动下，县城和集镇建设全面推进，全市城镇化率达到28.7％，五年提高10.7个百分点。基础设施建设进一步加强，宁西铁路六安段建成通车，沪汉蓉快速铁路六安段及宁西、沪汉蓉、济广、合阜高速公路六安段开工建设，市到县区间快速通道基本形成。治淮工程取得阶段性成果。城乡电网改造基本完成并实现生活用电同网同价。通信设施建设成效显著。“568”计划全面启动，已开工项目270个，累计完成投资150亿元。
招商引资取得历史性突破，预计五年累计到位境内资金超过144亿元，利用境外资金近1.74亿美元。华电六安电厂、长江精工等一批重大项目入驻我市。对外贸易快速增长，预计五年累计外贸进出口总额5.5亿美元，年均增长20.4％；其中出口累计完成5亿美元，年均增长20.2％，超计划目标5.2个百分点。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 9 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案4、人口与居民生活
人民生活水平逐步提高，社会事业全面发展。预计“十五”期间农民人均纯收入年均增长7.5％，超过计划目标1.5个百分点，2005年达2255元；城镇居民人均可支配收入年均增长12.3％，超过计划目标6.3个百分点，2005年突破7700元。就业结构不断优化，市场导向的就业机制初步建立，城镇新增就业岗位13万个，城镇登记失业率控制在4.1％以内。人口控制水平不断提高，全市已平稳渡过第三次生育高峰，出生率平稳下降，预计自然增长率6.4‰，2005年未总人口677万人。扶贫工作继续加强，绝对贫困人口大幅下降。环境保护得到重视，森林覆盖率达到34.5％。科技应用取得积极进展。教育“两基”成果进一步巩固，皖西学院、六安职业技术学院和安徽国防科技职业学院顺利升格。城乡医疗卫生条件有所改善，应对突发性事件的能力有所增强。文化、广电、新闻出版业健康发展，人民群众精神文化生活不断丰富。政府依法行政、司法公正和信访工作得到加强，社会综合治理全面推进。国防、体育、档案、保密、地震、气象、侨务、民族宗教、妇女儿童、老龄等各项事业都取得了新的成绩。
5、城市总体规划
(1)、规划区范围：东市街道、中市街道、三里桥街道、鼓楼街道、南市街道、西市街道、北市街道、小华山街道等8个城区街道，平桥乡、九里沟乡、望城岗乡、三十铺镇、城北乡、城南镇、苏埠镇等7个乡镇和横排头风景区，总面积约为560km2。
(2)、城市性质六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一。
(3)、城区人口及用地规模人口规模：近期（2005年）城市人口32万人，中期（2010年）城市人口40万人，远期（2020年）城市人口60万人；用地规模：近期（2005）年30km2，中期（2010年）40km2，远期（2020年）60 km2。
(4)、发展方向①依托宁西铁路和312国道的便利交通运输条件，城市向西南和南部方向发展，在规划中期形成功能完善的城市组团；②规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区；③以现有的经济技术开发区为基础，完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区。
(5)、城市布局结构规划用地布局采用组团结构，将规划建成区相对划分为城中区、城东区和城西南区、辅以周边独立功能区，各分区的功能与空间结构相对独立完整、各有侧重。城中区以居住和商业服务为主要功能，对北部原有的工业用地进行功能置换；城东区以省级六安市经济技术开发区为主体，形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的城东组团；城西南区以居住为主体，结合宁西铁路站场，布置工业、贸易和仓储用地。
(6)、近期建设规划:
规划城市近期人口为32万人，建设用地30KM2，人均建设用地93.77M2。近期集中建设开发南部、东部开发区以及西南城区。以市政公用设施为先导，完善城市功能，增强城
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 10 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
市自我凝聚，自我发展的能力，为城市今后的可持续发展提供坚实的基础。
南部城区重点建设市级行政文化中心、体育中心和宁西铁路六安站的站前综合服务区。
西南部重点建设裕安区级行政机构及配套商业服务设施，推动城市向西南方向发展。
东部以市经济技术开发区的发展为主，进一步完善开发，促进招商引资。启动皋陶文化园一期建设项目，带动旅游以及文化事业的发展。
老城区进一步推进城市旧城区改造，优化存量土地资源配置，完善城市功能。
二、六安市房地产总体市场现状及走势分析
六安房地产市场尚处起步发展阶段。从新建商品房走向看，投资性和投机性需求只占销售总量的 5.6%，而且主要集中在商铺。从各开发商反馈的信息看，投资性和投机性购买住宅房微乎其微。2005年5月底，本市新建商品住房均价1650元／平方米，二手房均价1220元／平方米，均低于全省平均水平。连续几年房价呈稳中有升的态势是符合市场经济发展规律的，恰恰是房地产业景气的重要标志。这一趋势仍将保持下去。
目前，房地产业无论数量、规模、价格都存在着较大的潜力和发展空间。一是相当面积的老城区尚未改造，二是随着城市化进程的加快，新区建设如火如荼。老城区因其历史积淀的商业价值，备受开发商青睐。而新城区的建设，使原有的地域差别逐步缩小，地段升值，为房地产开发商提供了更为广阔的空间。
六安城市化进程的不断加快，为房地产业提供了良好的发展空间。随着六安城市化率的提高，新增城市人口增幅较大。2001年至2004年，六安市净增城市人口10万人，每年平均增长2万人以上。以2004年底人均住房面积22.4平方米算，每年要增加45万平方米住宅。二是随着温饱问题的解决，在追求小康生活的进程中，市民不断追求住房品质和人居环境的提高。以兴美花园为例，两年前的购房者大都青睐70—80平方米大小的住宅，而现在100多平方米的住宅同样受欢迎。消费者的住房需求由“居住型”向“享受型”转变，也即对住房条件的不断追求为房地产业发展提供了广阔的市场。三是房地产业保值、增值的特点明显，在目前股市长期低迷，银行利率多次下调的情况下，房地产成为许多市民投资型置业的首选。而且，随着六安经济的不断发展，城镇居民可支配收入不断提高，2001年至2004年，六安人均可支配收入从4461元上升到6103元，居民住房购买能力不断提高
三、项目所在区域特点
1、金安区区域整体情况
金安是革命老区，全国著名的九大将军县之一。1999年12月撤销原县级六安市分设，辖19个乡镇、3个街道，408个村，面积1657平方公里，人口 82.36万。为市委、市政府所在地。金安区依山带水，气候宜人。南部为大别山余脉，地势由南向北倾斜，岗冲相间，绵延起伏，江淮分水岭斜贯全境，形成长江、淮河两大水域。举世闻名的淠史杭水利工程穿越其间，四条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。金安属亚热带东亚季风气候区，气候温暖，雨量适中，阳光充足，四季分明。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 11 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案金安具有较强的经济基础。农业基础条件优越,拥有耕地72万亩，林业用地60万亩，可养水面20万亩，草场20万亩。金安是淠史杭水利工程主灌区，全国商品粮生产基地，年产粮食40万吨、油料3万吨、水产品2万吨。近年来，列为安徽省重点项目的江淮分水岭综合治理工程已初见成效，十年九旱的江淮分水岭地区逐步成为“留水栽树”示范区和高效农业样板区。随着农业产业化进程的加快，优质水果等特色产业基地日渐壮大，羽绒加工、麻纺、茶叶精制等一批以农副产品加工为主的农业产业化龙头企业正在崛起。
金安物产丰富，资源充足。已探明的矿产有金、铁、锌、石英石、大理石、膨润土、石油等33种，开采潜力广阔。磁矿、膨润土的蕴藏量尤为丰富。农副产品种繁多，优质粮油、茶叶、白鹅、大麻、理桑、中药材、板栗、黑瓜子、特种水产等土特产品充足。世界名茶“华山银毫”进入吉尼斯之最，“皖西羽绒”享誉全球。
金安工业具有较强的实力。拥有机械、化工、机电、香料、汽车、纺织、食品、建材等30多个门类，区乡工业企业800多家。国有及非国有500万元以上工业企业22家，六安轴承厂、六安化工厂、六安香料厂、六安客车厂、江淮电机厂、六安精工齿轮厂等一批骨干企业发展势头良好。星星箱包、安华羽绒、皖江羽绒等一批外贸出口企业蒸蒸日上，第三产业具有较大的发展潜力。城区干道交错，商业繁荣，人流充沛，商机无限。旅游、房地产、非义务教育，文化娱乐、体育健身等新兴三产方兴未艾。粮油、蔬菜、水产批发、羽绒、茶叶、大麻等专业市场吸引八方来客。
金安地理位置优越，东倚省会合肥，驱车50分钟即可到达合肥骆岗机场，南毗舒城，西靠裕安，北倚寿县，312国道、六舒路、六寿路三条主干道与四通八达的乡村公路构成快捷便利的交通网，正在建设的宁西铁路穿境而过并即将投入使用，届时金安交通更加便捷，农村村村通广播，村村通电话，各项社会事业蓬勃发展。特别是国家实行西部大开发战略，独特的区位优势，使金安区能够首先接受东部地区的辐射，迎接中西部地区的开发。安徽省加大对江淮分水岭地区的综合治理，加大对旅游资源的开发，加快小城镇建设步伐，六安市城市建设速度的加快，都为金安的发展提供了广阔的空间和难得的机遇。
名胜古迹众多，旅游资源丰富.有录入《中国名胜大辞典》的皋陶墓，有千年庙宇昭庆寺，有佛教圣地大华山，有风景如画的洞天湖等，旅游业潜力日渐显现。
2、项目所在地经济发展状况和人口就业情况
2005年，整个六安市人均年收入城镇8000—10000元，农村5000元。其中六安市大致月收入状况，公务人员1000元以上每月，事业单位人员800—1000元/月，私营企业500—700元/月，个体打工者400—600元/月。区域的主要经济类型为商业个体经营集中区域，区域主要以商业经营和企业工人为主要的居民职业。
3、项目所在地家庭情况分析
据最新人口变动抽样调查资料显示，我区家庭户规模为3.13人，比2000年全国第五次人口普查的3.38人减少了0.24人。家庭户中三人户的小型家庭占全部家庭户数的31.89%，四人户占25.40%，二人户占14.52%，一人户、五人户、六人及六人以上户加起来总和为总数的28.19%。三人户为我区的家庭的主要户型模式。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 12 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案四、主要竞争个案分析
所谓“知己知彼，百战不殆”，了解对手，不仅看清了市场，也从侧面更加深刻地认识了自己。此部分，我们对目前周边在售的几个竞争楼盘进行了重点调查。
1、主要竞争对手情况
竞争个案1：状元楼
案 名 状元楼 项目位置 光明路与梅山路交叉口东南侧
开发商 六安市侨兴房地产开发有限公司 项目主题概念 书香门第，学府人家
项目知名度 较高 主力面积 118㎡—132.95㎡ 调查日期 06.1.13
景观设计 无 主力总价 28万—30万 工程进度 二、三层
规划形态 高层 开盘时间 2005.11.26 综合分析
总建筑面积 2万㎡ 生活配套 好
面积分布 43.3㎡-62.91 ㎡ 地理位置 较好
建筑楼层 29层(1-3层商业裙楼,4层会
所,5—29层住宅)
居住指数 高
景观设计状况 无自身景观 均 价 2400元/ ㎡ 客户分析 金安区、裕安区中高收入者这以及底下县市的中高收入者。
去化分析 据现场销控表，中下层推货量大，顶层有一定抗性难以去化。
广告投放状况 以电视媒介和户外媒介为主.总体广告投放量不大,广告设计水平一般 优势：
在六安有较高知名度，地理位置较好、生活配套较好。
区域居住指数高，户型比例及结构合理. 劣势：
为单体独栋楼,沿街体量较大,容积率高,紧邻梅山路主干道,噪音灰尘较大.小区无自身景观.
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 13 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
竞争个案2：淠绿新村
案 名 淠绿新村 项目位置 六安市三里桥七路车终点站
开发商 六安市中擎建设置业有限公司 项目主题概念 向左走是书本，向右走是兴趣
项目知名度 一般 主力面积 89.92㎡—126.76㎡ 调查日期 06.1.13
景观设计 少量绿化，以草地与树木为主 主力总价 20万—28万 工程进度 现房
规划形态 多层 开盘时间 2006.1.9 综合分析
总建筑面积 10万㎡ 生活配套 较好 面积分布 89.92㎡-126.76 ㎡ 地理位置 较好 建筑楼层 6层 居住指数 一般
景观设计状况 较差 均 价 2200元/ ㎡ 客户分析 一半是回迁户，另一半是六安地区中等收入者
去化分析 推货量大，去化率在80%左右
广告投放状况 总体广告投放量小,广告设计水平一般，楼书、单张设计低劣。 优势：
位于六安城北，紧邻淠河、环城公园、一中及汇文中学
地理位置较好、生活教育配套较好。
劣势：
项目整体定位为“房改房”，品质较低，建筑形态为兵营式,小区没有景观设计.营
销推广水平较差.
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 14 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
竞争个案3：上院
案 名 上院 项目位置 光明路和解放北路西南侧
开发商 合肥市和普房地产开发有限公司 项目主题概念 一中为邻，荣耀一生
项目知名度 较高 主力面积 88.9㎡—126.5㎡ 调查日期 06.1.13
景观设计 无 主力总价 28万—30万 工程进度 一期已交付，二期2、3层
规划形态 多层、小高层 开盘时间 2005.11.26 综合分析
总建筑面积 10万㎡ 生活配套 好
面积分布 71.78 ㎡—1236.5㎡ 地理位置 较好 建筑楼层 9层小高层 居住指数 高
景观设计状况 景观设计水平较高 均 价 2400元/ ㎡ 客户分析 金安区、裕安区中高收入者这以及底下县市的中高收入者。
去化分析 据现场销控表，中下层推货量大，顶层有一定抗性难以去化。
广告投放状况 以电视媒介和户外媒介为主.总体广告投放量不大,广告设计水平一般 优势：
在六安有较高知名度，紧邻六安第一商
业圈--解放北路，地理位置较好、生活
配套较好、区域居住指数高，户型比例
及结构合理.
劣势：社区商业定位为mall，定位不明晰。
本案主推教育配套，支撑点过于单一。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 15 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
竞争个案4：博亚生活广场
案 名 博亚生活广场 项目位置 人民路与常青路交叉口东南侧
开发商 上海博亚置业有限公司 项目主题概念 时尚消费新体验
项目知名度 较高 主力面积 20㎡—80㎡ 调查日期 06.1.13
景观设计 无 主力总价 20万—77万 工程进度 打桩基
规划形态 三层商业广场 开盘时间 2005.10 综合分析
总建筑面积 12，775㎡ 生活配套 好
面积分布 20㎡—600㎡ 地理位置 好
建筑楼层 3层低层 居住指数 高
景观设计状况 景观设计水平较高 均 价 商业9600元/ ㎡ 客户分析 金安区、裕安区中高收入者这以及底下县市的中高收入者。
去化分析 现场无销控表
广告投放状况 以电视媒介和户外媒介为主.总体广告投放量不大,广告设计水平一般 优势：
在六安有较高知名度，集约型商铺体量大，地处城市核心区，辐射面广。
劣势：为单排建筑，而非围合式。商业定位不明晰。对商业投资回报率讲解不细明，不能让人信服。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 16 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案
竞争个案5：明珠购物广场
案 名
明珠购物广场 项目位置 解放路与东大街交叉口西北侧
开发商 安徽明珠房地产开发有限公司 项目主题概念 高层景观豪宅
项目知名度 高 主力面积 215㎡—235㎡ 调查日期 06.1.13
景观设计 有 主力总价 55万—60万 工程进度 三、四层
规划形态 一、三层为商业裙楼，4层为空中会
所，5—29层住宅
开盘时间 2005.11.12 综合分析
总建筑面积 135,000㎡ 生活配套 好 面积分布 215㎡—235㎡ 地理位置 好 建筑楼层 29层高层 居住指数 高
景观设计状况 景观设计水平较高 均 价 商业9600元/ ㎡。住宅2600元/
㎡
客户分析 金安区、裕安区中高收入者这以及底下县市的中高收入者。
去化分析 去化程度暂不明确.
广告投放状况 以电视媒介和户外媒介为主.总体广告投放量较大,广告设计水平较高. 优势：
在六安有较高知名度，地处城市核心区,交通便利,配套成熟完善,辐射面
广。
建筑设计水平高,外立面豪华气派，开发商具有一定的实力,营销推广和广告设计水平较高。
劣势：
平层户型偏大,不符合六安消费者的购房偏好。体量较大,总价高,短时间
集中放量销售难度大.。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 17 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案2、竞争态势分析
(1)、市场竞争层次划分
主要对整体市场做出竞争属性划分，分别从价格段划分，市场档次的界定及各盘所对应的主要目标客户群三个方面来进行板块市场竞争层次划分。
小结：
据上表数据显示，板块市场的均价都集中在2400元左右，主力面积多集中在100平米，客户群多为政府工作人员和企事业单位人员，项目同质化现象明显，打价格战在所难免。项目在规划、产品设计、户型设计上均表现较好。
从上表数据反映，板块市场的主力户型面积多集中以中小户型（90—120平米）为主力。而从户型功能和创新性来看，各盘户型功能结构较为合理，基本做到动静分离，干湿分区，较大开间观景，三厅二卫等基本要素，但创新功能缺乏。板块市场内，主力户型面积仍有可灵活选择空间，在创新功能上，仍会有可发挥之空间。
从板块内目前所形成的消费市场来看，板块主要客户群体，可作出两个层次的划分，分别是享受型及安居型两级客户市场的划分，而区域目前在售的项目客户群体定位以安居型客户为主。
(2)、板块市场细分缺口分析
综合上述板块市场的行业环境，竞争态势，基于产品特征反映市场需求特征实时走势的原理，我们对板块市场细分的缺口作出以下分析：
● 市场定位缺口
板块市场在售楼盘由于同质化现象严重，安居型楼盘市场定位均向中端客户市场靠拢，价格相当，鉴于上述竞争关系，上述现象对于各盘来说，不投入高成本较难超出同质化，即使投入高成本亦难再往上提升差异化竞争空间，导致承担相当的压力。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 18 of 67
“华安·未来城”项目营销推广策划方案因此，在市场定位上，本案采取安居型和享受型客户群相结合的市场定位，运用不对称战术。
● 产品缺口
①建筑风格运用的缺口
在一线地段现代派风格住宅占主流的情况下，开发一种全新的建筑风格，是打响差异化竞争的头炮，运用独具风情和主题的异域风格无疑是一套奇招。
②户型的细分缺口
板块市场大部分项目都是中户型，而且其功能创新不足，户型面积、结构应根据项目的不对称定位及创新性策略，科学确定功能上的创新是超越同质化户型的反映。户型的缺口在于：缺乏理性的决策，高附加价值的户型。
● 开发主题缺口
板块市场开发营销主题按功能价值（有形的、实物的，如建筑产品、建材应用、规划设计等）和文化价值(无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值)两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型，即：
高功能价值低文化价值；
中高功能价值低文化价值；
中高功能价值中高文化价值；
高功能价值高文化价值；
中功能价值高文化价值；
低功能价值高文化价值。
不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略。这也形成了不同的发展形式和竞争层面。
● 价格缺口
板块市场高端市场与中端客户市场的衔接不紧密，容易造成客户段的脱节，形成难以填补的空间。
价格缺口是：缺乏高、低价（指总价）位，具有上升空间的和优良性价比的价格体系。
广州三景划置业有限公司合肥分公司 Page 19 of 67