关于工业用地合作模式的法律探讨
上海市协力律师事务所瞿沁律师
最近我们的律师团队在帮一家境外客户谈判一个工业用地的合作开发项目,在谈判中碰到对合作模式和法律风险的探讨,很有典型意义。
很多原先利用工业用地开设工厂的企业,由于产业的导出或升级,以及像南方地区“退二进三”政策的施行,很多工业土地和厂房被闲置。但这些原先的产业园区却成为了开发商手中的“香饽饽”,如何项目合作谈判中在业主和开发商之间设计一个双赢的局面,合理合法地利用好剩余30-40年土地使用年限,是这类物业合作成功与否的关键。以下本律师就几种合作模式进行探讨:
一、重走土地“招拍挂”流程,在确保原土地使用权人收益的情形下,由开发商在一级
市场重新取得地块的开发权。这类项目一般都有几个特点:(1项目可开发面积
大;(2区域整体规划已经升级,即工业用地将规划成商业或综合用途;(3政府配合度高(既要确保原权利人拆迁征地补偿款到位,又要确保开发商拿地。同时,这类项目如果前期招商引资做到位,如在引进大卖场、酒店、企业总部等税收大户的条件下,成功的可能性会更大。
从法律风险来讲,由于涉及到土地招拍挂的一些灰色地带,例如如何保障征地补偿的环节开发商资金介入的安全性、政府通过设置招拍挂条件等手段限制其他竞拍者的操作是否违规等,律师一般只能将各方的风险控制到最小,并考虑好资金退出的渠道,谨慎对待项目的合规性问题。
二、业主方出地,开发商承建并运营的合作模式。根据租赁期最长20年的规定,业主
可以将20年的土地使用权承租给开发商,由开发商出资在地块上建造厂房、科研用房、办公楼等,并对外经营收益,在租赁期满后无偿将物业移交给业主。此种开发模式由于对业主来讲收益稳定,复杂性小,故可操作性也比较大。
以这种模式合作需要注意两个问题:一是开发商在投入建安成本后还要考虑项目长期稳定的收益率,很有可能需要利用项目资产进行融资,如此一来加大了业主方的法律风险,一般我们不建议业主同意开发商以物业进行抵押贷款;二是项目在报建环节的手续比较复杂,业主在开发商全权代理的情况下还要避免自己承担不必要的法律责任,因此律师需要在合同中对开发商建设以及经营环节的责任约定明确。
三、业主和开发商进行合作,一方出地、一方出资,成立项目公司或以合作合同形式共
同投资、共享收益。此种合作模式虽然在房地产项目合作开发中屡试不爽,但要用到工业项目的开发上却是难度不小。主要原因是业主作为原工业用地的权利人,没有任何涉足房地产开发的经验,而合作开发模式对于项目的管理和控制度要求较
高,对于风险规避性较强的生产型企业主来讲,合作谈判的技术性难度较大。其次在解决项目资金的问题上,开发商必定会利用项目本身的资产进行融资,进而对开发商是否能经营好项目,并以持续的后期现金流保障项目的回款能力也是一个很大的考验。
四、开发商以项目代建的模式,帮助业主进行开发。即开发商承担开发任务,通过管理
和品牌输出,为已业主提供房地产全过程的管理。在这个过程中,业主既可负责筹措项目开发所需资金,也可由开发商利用其资金平台进行融资,同时业主拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权,享有项目的投资收益,承担项目投资风险。
此种合作模式一般适用于体量较大的项目,而开发商需要具备成熟的项目管理和营销经验,因此对很多项目来讲,这类合作模式以及合作伙伴的选择上可谓是可遇而不可求。
当然,在探讨上述模式的过程中,一定会有对工业用地的开发限制提出各种挑战,最重要的一点是用途上突破厂房、科研用房、员工宿舍、以及合理的商业配套时是否违法,是否会被视为违章建筑而限制经营用途、甚至是被要求补缴土地用途差价部分的出让金等等。不可否认在土地资源日益稀缺,产业布局更新换代的今天,在工业地产上大做文章的开发商层出不穷,成功的项目也不胜枚举,我们认为在工业地产项目的开发与合作上,土地用途限制的突破既是一个不得不考虑的问题,亦是一个不得不承担的风险。
(以上仅代表观点法律网https://www.doczj.com/doc/879857961.html,律师个人观点
Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract, the termination of cooperation, and clear regulations on related businesses. （合同范本） 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 工业用地出租合同(示范合同)
工业用地出租合同(示范合同)说明：本合同书适用于合同双方同意签署协议后，约束合同双方的履行责任，合作终止以及相关业务明确规定，如果需要，可以直接下载打印或用于电子存档。 出租方： 代表：（简称甲方） 承租方： 代表：（简称甲方） 甲、乙双方为充分利用土地资源，共同发展经济，提高村民生活水平，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》经甲方村民会议讨论同意将其所属的农村集体建设工业用地出租给乙方。双方本着平等互利的原则，真诚合作共同订立合同，具体条款如下： 一、租地用途：。 二、租地地点及面积： 占地面积平方米，具体按实际丈量为准，乙方同意以上述土地现状租用。 三、租赁方式：甲方出租的本村土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责，厂房由乙方独立经营，自负盈
亏，并自行承担其风险，自行承担债权债务。乙方所建厂房必须符合国家相关建设标准。 四、租赁期限：本合同约定租赁期为十五年，即从2012年月日始至2027年月日止（含免租期时间在内）。 五、租金交纳： 1、2012年月日至2012年月日为筹建阶段，经甲、乙双方约定，免收租金。 2、2012年月日至2019年月日每月每平方米租金人民币（￥元 /m2）。 3、2019年月日至2022年月日每月每平方米租金人民币（￥元 /m2）。 4、2022年月日至2027年月日每月每平方米租金人民币（￥元 /m2）。 六、厂房建设：甲方应在租赁合同签订后一星期内确定办理好用地四至范围给予乙方作规划设计及报建（如需报建费用由乙方承担）。乙方在接到用地后月内仍没有实质性兴建厂房，乙方无条件同意甲方单方面终止合同，并不退还乙方已付的押金。 七、交租时间：乙方应在每月15号前一次性付清当月租金给甲方
现代企业管理模式 现代企业管理模式随着现阶段市场经济体制建设的不断发展，现代企业要实现可持续发展，除了要全面提高企业生产经营能力之外，还必须要加强企业管理，现代企业管理模式的先进与完善程度已成为影响企业发展壮大的关键因素之一。本文结合现代企业管理模式创新的必要性，深入探讨构建现代化企业管理模式的具体措施。 20世纪初期，我国便将管理纳入科学的范畴，随着我国改革开放的不断深入以及市场经济体制建设的不断完善，现代管理理论体系结构也在不断发展，现代企业管理模式也应运而生。所谓管理模式便是以一定的管理思想及管理理论为指导思想，在生产经营活动中，企业为了满足业务开展的需要进行合理的资源配置和经营框架构建，将管理环境与企业经营实际情况相结合，而最终制定的以整套管理体系。其中，管理环境包括企业经营的战略计划、企业所处的文化背景以及企业管理者业务素质等多个方面。企业管理模式与管理环境是相应影响和相应制约的，管理环境的变化必然要求管理模式做出相应的调整。 一、现代企业管理模式创新的必要性 企业管理是现代企业发展过程中最重要的一环。企业管理模式的构建以及创新无疑是影响企业可持续发展的重要因素。随着我国市场经济体制的不断发展以及加入wto所面临的外部压力不
断加大，企业要在激烈的国际竞争中站稳脚步且实现经营目标，就需要与时俱进，只有不断的优化企业资源配置，降低企业经营成本，提高管理人员的整体素质，才能提高企业的核心竞争力。而要实现这一目标，从根本意义上讲，便是要结合企业自身情况与发展外部环境进而创新企业管理模式，从而满足市场经济发展的客观要求。实施企业管理模式的改革与创新，解决企业经营存在的种种制约发展的管理弊端，对原有的不适应企业发展的管理模式进行改革和调整，是维持企业生存与发展的重要推动力。如果没有企业管理模式的创新，不能使企业的发展与时俱进，那么企业的管理和发展就会一直原地踏步，像一潭死水，其发展也没有任何波澜和生机，久而久之，企业就会因为管理落后、缺乏市场竞争力等而被不断发展的市场所淘汰。因此，现代企业管理模式的创新对现代企业的进步产生的影响是非常巨大的，不断创新企业管理模式显得十分必要且重要。 二、现代企业管理模式建设措施 (1)以人为本。现代企业管理应注重人的作用，在企业的发展中，“人”是基础，也是核心，生产经营能力的提高及技术的革新需要人才来推动，故在现代企业管理模式中，把“以人为本”作为宗旨。现代企业管理模式的基础为被管理的工作参与者和管理的高层人员两种人。要合理管理工作人才，调动工作参与者的积极性，培养其创新能力，是管理层首先要考虑的问题。对工作者安排任务时，要因人而异，根据个人不同兴趣爱好和优缺点提高其积极性，有利于开发工作者的创新能力和个人潜能。让工作者有明确的任务和责任，有利于个人的全面发展，形成清晰的目标，
工业用地租赁协议 出租方：（以下简称甲方）_______________________ 承租方：（以下简称乙方）_______________________ 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。 一、甲方将位于____市____路____号的____亩土地的使用权 及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。 二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收 回土地使用权，终止合同。 三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应 征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整， 并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费 事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。 五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的 建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动 或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进 行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据 实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造成的损失。
六、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由 乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。 七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他 人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。 八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10 日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员 撤离、将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清 理干净。 九、租赁期限为____年，从____年____月____日至____年 ____月____日。 十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的 方式，年租金为____元，由乙方于每年____月____日交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方 支付年租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解 除合同，乙方应甲方支付年租金百分之____的违约金。 十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒 付。 十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责 任。 十三、争议解决方式：
文章编号:1000-7695(2003)03-0033-02 企业之间合作创新模式 陈德智,王浣尘 (上海交通大学管理学院,上海 200052) 摘要:本文基于螺旋推进的共同进步原则,在结合企业创新实践基础上,提出了几种切实可行的企业之间合作创新模式:小企业推动大企业;小企业与小企业,大企业与大企业之间的强强联合;竞争企业之间分工合作;与原料和用户之间动态推拉等形式。 关键词:技术创新;合作创新;创新模式 中图分类号:F124.3 文献标识码:A 企业间可以通过纵向与横向联合进行技术创新。联合,一是为了完成独自难以完成的技术创新项目;二是在合作中,可以达到取长补短的互相学习与提高的目的。 1 小企业推动大企业的创新模式 小企业应充分发挥自己具有创新热望、市场需求的敏锐嗅觉及灵活多变性的特长,到市场深层进行需求分析,确定自己期望和能实现的技术与产品的创新目的。但是,对市场需求或潜在需求的高新技术产品的开发,小企业自己难以实现,又不愿放弃机会。这样,可积极鼓动有较强技术创新能力的大企业,去进行主题项目的终端高技术或高科技新产品的开发,从而实现小企业期望和能够完成的技术与产品的创新目的。在以小企业推动的联合中,小企业不但实现了自己的技术创新目的,同时也向大企业学习到了很多主题领域的知识、技术和创新经验,从而提高小企业的技术水平和创新能力。大连凌水冷冻厂在水产品加工中产生很多虾蟹壳,听说这些东西可以利用,便找到光明化工研究院,期望能够共同开发这一资源。在冷冻厂促动下,研究院成立了课题组进行研发,并利用研究院的知名度与销售渠道,很快开发出新产品并打入国际市场。在合作开发过程中,工厂选派了技术人员向研究院的工程师学习,逐渐掌握了技术与市场。后来,工厂根据市场的发展开发出第二、第三代产品。20世纪60年代初,韩国现代汽车公司还是一个小的汽车装配厂,1969年与美国福特汽车公司合作,由福特汽车公司提供主要零部件,由现代汽车公司组装轿车。在提高了整车装配水平后,采取技术合作方式,由日本三菱汽车公司提供发动机技术,开始自己制造汽车。1974年10月,自制率达到95%的“小马”牌轿车面世,1976年开始批量生产。在向具有技术实力的大公司合作与技术引进的过程中,现代通过消化吸收-创新的技术发展模式实现了技术跨越。1995年,现代汽车公司进入了世界前15家汽车公司的行列,成为了世界主要汽车生产基地。 2 小企业与小企业 小企业各有自己的优势,小企业与小企业的联合,常常创造出优势互补的效果,从而实现独自不能实现的技术创新目的。特别是在多角化技术创新上,创新的小企业可以通过与不同领域的小企业进行联合,实现多学科、多专业融合的技术创新;既能够使参与合作的小企业实现创新发展,又能够推动产业的发展,可谓一举两得。在联合创新的过程中,小企业通过自己的努力和向合作企业学习,逐渐以企业核心主题发展领域为核心,实现知识融合和技术融合的知识与技术的积累,为实现自主技术创新奠定基础。同时,在联合创新过程中,比较深入地了解到不同领域的技术发展趋势,为技术突破和新的创新挖掘了新的机会。战略的核心是在合作过程中,抓紧学习相关领域的知识与技术,迅速提 2003年第3期 科技管理研究 Science and Technology Management Research 2003No.3 收稿日期:2002-11-28
工业用地转让合同范本 合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。以下是整理的工业用地转让合同范本，希望能够帮助到大家！ 工业用地转让合同范本1 转让方（以下简称甲方）：受让方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商，就甲方将其权属的房屋建筑物、工业用地等转让与乙方及有关事项达成如下协议，以资共同遵守。 一、基本情况 1、乙方购买甲方所有的坐落在房屋建筑物及构筑物，建筑面积平方米。 2、乙方购买甲方位于的工业用地，土地面积为平方米，已缴纳完土地出让金，土地取得价为元整（大写）。 二、房屋建筑物和构筑物、土地价格及其它费用元整（大写）。 元整（大写）。 3、厂房设备拆迁工作由甲方负责，乙方支付给甲方设备拆迁费元整（大写）。 三、付款方式
房屋建筑物、构筑物、土地价格和设备拆迁费总计万元，分次付清，签约日乙方支付甲方定金人民币万元（大写）。年月日前，甲方把房屋建筑物、构筑物和土地交付乙方使用，同时乙方支付给甲方人民币万元（大写）。 四、甲方保证如实陈述该房屋建筑物、构筑物、土地权属的 1、该房屋建筑物和构筑物按双方约定价格总款额为人民币2、甲方按照该土地的取得价原价转让给乙方，转让总价为 具体状况，保证没有指定担保，没有权属纠纷。 五、本协议未尽事宜由双方协商补充确定，与本协议具有同等法律效力。 六、本协议在履行中若发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，双方可向所辖人民法院起诉。七、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。 甲方（盖章）： 法定代表人： 乙方（盖章）：法定代表人：年月日 工业用地转让合同范本2 出卖人（甲方）买受人（乙方） 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立
现代企业管理新模式分析 发表时间：2018-11-17T17:36:26.627Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第19期作者：王蕾 [导读] 企业管理模式，就是企业了能够实现生产经营的目标，在面对日益竞争激烈的市场环境下。 合肥铁路工程学校 230011 摘要：随着市场经济的不断发展，由于技术进步和资源稀缺，致使现代企业生存发展产生了很多问题。如何创新企业管理模式，增强现代企业的管理能力，提高企业的竞争力，成为当前企业的管理难题。 关键词：现代企业；管理；新模式 1 概述 企业管理模式，就是企业了能够实现生产经营的目标，在面对日益竞争激烈的市场环境下，在企业具体的发展实践中所总结出来的企业管理理念、方法等，有着企业管理的内容总称。现代企业管理模式，是企业通过高效、规范以及快速等方法把企业的财务资源、人力资源、物质资源、信息资源等转成为市场产品服务，使得企业能够在有限的资源下实现企业经济效益的最大化。企业管理模式具体包括了硬件与软件两部分，其中的硬件指的是企业的固定资产、设备、组织机构等，而软件部分则指的是企业的文化、目标以及价值观。 2 现代企业管理现状分析 2.1总体现状 就目前而言，我国大部分企业的管理能力相对来说比较薄弱。企业管理的内在动力和外部动力无法与国际水平保持相同的前进趋势。供应链不稳定、外部资源利用率低等问题的存在导致企业外部管理的难度加大。另外，我国企业管理中还存在着管理人员创新意识薄弱、管理技术落后以及管理机制滞后等问题也导致了我国大部分企业的管理模式改革难度加大。如果管理模式的变革无法满足企业现阶段的发展目标，那么势必会导致企业的管理与企业发展的趋势相背离，从而导致更高的管理成本。 2.2机遇与挑战 到目前为止，我国加入世贸组织已有十余年。在加入世贸组织后，现代企业管理模式的变革也遇到了一系列的机遇和挑战。在国际背景下，企业能够更加平等地进入国际市场，这有利于部分企业加强出口管理，同时，加入世贸组织也减小了我国企业出口过程中所遇到的困难。另外，贸易过程中所出现的贸易摩擦和纠纷可以通过争端解决机制进行处理，从而确保企业的合法权益。除此之外，通过引进外资，学习外国的先进管理技术，有利于企业管理制度的完善。而另一方面，由于经济全球化的不断深入，我国企业的发展也遭受了巨大的挑战。如何从众多跨国企业中脱颖而出，提高企业管理的创新能力，完善产品结构和组织结构，关键在于企业管理模式的变革与创新。 3 企业现代管理新模式 企业知识管理作为信息管理的延伸和发展，是20世纪90年代末兴起的，并且在今天企业运营中已经开始发挥出越来越举足轻重的作用。企业知识管理是以计算机、网络和信息技术为依托，运用集体的智慧提高应变和创新能力，使企业最大程度实现显性知识和隐性知识共享，为企业的决策支持提供新途径，知识管理的目标就是力图将最恰当的信息在最恰当的时间传递给最恰当的人以便使他们作出最恰当的决策。现代企业知识管理的基本职能可以概括为以下三个方面： 3.1知识发现(kdd) 随着网络和信息技术的发展，大规模数据库不断增加，人们对数据库的应用已不满足于对数据库的检索，因为海量的信息势必超过人们的处理能力，反而使人们感到知识却乏。而充分挖掘数据库中带有结论性的有用信息――知识，才是现代企业在瞬息万变的信息时代立于不败之地的有力保障。知识发现过程一般可分为三个步骤：数据选取、知识提取、解释评价。首先按照一定的目标在数据库或数据仓库中选取目标数据，并考虑样本数据的充分性和自由度，然后对所选取的目标数据进行进一步整理和预处理，消除”噪声”或去掉无用的数据，再对数据进行一定的降维和转换，所谓降维指在考虑了数据的不变表示或发现了数据的不变表示的情况下，减少变量的实际数目，并设法将数据转换到一个更易找到解的空间上，转换的方法包括以期望的方式组织数据，把一种类型的数据转换为另一种类型，或者是对数据的属性用数学算式或逻辑算式进行转换。然后，选择合适的数据挖掘算法，抽取感兴趣的信息，并以特定的形式挖掘期望的模型或与模型相匹配的数据集合。最后，通过可视化技术帮助用户或完全依赖用户评价数据挖掘的结果，并进行反馈较正，如重选目标数据，采用其他数据挖掘算法等。 3.2知识共享 知识经济时代正在跨越文化界限，改变人们陈旧的心态，即拥有信息比共享信息更有价值的老观念。企业连续不断的生产经营活动，导致每时每刻都产生大量信息，既有存在于物质载体上的信息，又有存储于人脑中的信息。根据国外企业大量竞争情报工作实践所作的统计分析表明，高达80％的信息蕴藏在企业内部，因此以物质为本的管理应转化为以人为本的管理，企业在强调获取外部信息的同时不能忽视对企业内部智力资本的开发。传统的信息管理中信息工作是由各职能部门，即生产、计划、供销、财务和人事等部门监管，各部门依自己的需要自行收集、处理信息，为各自的目标服务。形成一个个信息孤岛，难以形成综合性战略信息，而知识管理强调的是信息共享和企业内部的通信协作。由于产品和服务极大丰富，卖方市场向买方市场转变，产品的开发周期缩短，个性化服务日趋重要，这就要求产品的研究、开发和生产需要市场部门、开发部门和生产部门的相互协作，共同寻找存在的问题和解决方案，因此，企业应该创造一个公平、透明、互信、宽松的文化氛围，激发员工的积极性、创造性、合作性和协调性。另外，通过知识的共享企业还能使取得的经验尽可能得到共享，减少重复性工作，缩短员工培训学习的时间。 3.3知识的传递和利用 企业内部网、国际互联网和企业外部网为企业知识的传递与利用提供了通信基础，使企业的经营运作方式将发生重大变革。企业通过intemet和wwW技术可以方便快捷地访问intemet上的资源，也可以将自己的信息发布web上，使企业能更加紧密地跟踪环境变化和市场态势，及时获取和利用最新知识；企业通过内部网和内部的电子邮件系统实现内部的通信和协作，进行信息、文件以及图文资料的传递，把原本分布在各部门独立的计算机上的信息进行重新整理和发布，使企业内部信息高速流动，提高生产效率以及知识传递速率与利用程度，促进企业内部的交流和协作，从而增强企业处理信息的能力。另外，庞杂的外部信息和信息的快速变化使供应商、分销商与制造商的协同
合同编号：YTO-FS-PD352 工业用地租赁合同通用版 In Order T o Protect Their Own Legal Rights, The Cooperative Parties Negotiate And Reach An Agreement, And Sign Into Documents, So As To Solve Disputes And Achieve The Effect Of Common Interests. 标准/ 权威/ 规范/ 实用 Authoritative And Practical Standards
工业用地租赁合同通用版 使用提示：本合同文件可用于合作多方为了保障各自的合法权利，经共同商议并达成协议，签署成为文件资料，实现纠纷解决和达到共同利益效果。文件下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用。 出租方：（以下简称甲方）_________ 承租方：（以下简称乙方）_________ 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。 一、甲方将位于____市____路____号的____亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。 二、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电、暖的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。
企业与高校和科研院所合作创新模式研究 蒋同明 【内容摘要】本研究从市场需求因素和合作创新模式的条件及特征两个角度出发，分析总结企业在选择与高校、科研院所合作创新模式的主观及客观条件。研究表明，合作创新模式的选择过程是一个系统综合的分析过程，不同创新理念、不同创新环境下的企业往往对各种影响因素的重视程度差异较大，故选择的合作创新模式各异。 【关键词】：合作创新；创新模式；技术创新能力 1.企业与高校、科研院所合作创新模式类型 通过对企业与高校、科研院所合作创新过程的研究，发现合作双方的投入结构、合作主导方以及合作成果利益的分配情况等合作流程中的关键环节将影响和决定合作方式，其中包括：合作的主导方，来区分研发主体；企业的投入要素，来衡量企业的发展现状；高校、科研院所的投入要素，来简单衡量企业所处的环境；合作成果的分配方式等。根据以上划分依据和标准，可以将企业与高校、科研院所间的合作创新模式总结为：股份公司型、研发一体型、战略型、成果拉动型、外包型、代工型等六种合作创新模式，每一类合作创新模式都具有不同的典型特征。 （1）股份公司型合作创新模式 该合作创新模式的合作目的在于对一个较新项目的进一步深入研发以及市场化的一系列活动，该类合作需要一定的理论支持，并与市场相结合。在合作形式上，首先是成立相对独立于企业和高校、科研院所的股份公司（一般具有独立的法人），公司由来自于原企业和高校、科研院所的人员共同担任。其合作过程便是新公司经营过程，合作成果属于合作成立的公司，成果的首次分配是按照公司内部的利益分配机制来进行，此后再由新公司中原企业与高校、科研院所的成员对原企业与高校、科研院所进行二次分配。合作成果分配上属于利益的共同体，其好处是最大限度地实现了利益与风险共享。
工业用地转让合同 出卖人（甲方） 买受人（乙方） 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本房产买卖合同，以资共同遵守。 第一条甲方将自有的工业国有土地厂房转让占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下： （一）甲方依法签订的房地产权证号为__________________； （二）房地产座落在上海市__________【区】【县】__________【路】__________【弄】【新村】_________【支弄】_______号_______室。（部位___________）房屋类型：____________；结构____________； （三）房屋建筑面积__________平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】___________平方米。 （四）房屋平面图和房地产四至房屋（附件一）； （五）该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【________】方式获得； （六）房屋内附属设施状况及室内装饰情况（附件二）； （七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。 甲方保证已如实陈述房地产权属状况、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。 第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为（_______币）__________元。（大写）_______仟_______佰______拾_______万_______千_______百_______拾_______元整。 甲、乙双方同意，自本合同签订之日起的_______天内，乙方将上述房地产转让价款分_____次付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议（附件三）乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。 第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第_____款办理。
工业用地使用合同 出租方：（以下简称甲方）_______________________ 承租方：（以下简称乙方）_______________________ 根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为了明确甲、 乙双方的权利、义务，经双方平等协商，签订本合同。 一、甲方将位于____市____路____号的____亩土地的使用权及地 上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用。 二、乙方承租本宗土地必须实行合法经营，否则甲方有权收回土 地使用权，终止合同。 三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需实行转租应征得 甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。 四、甲方应保证本宗土地上的水、电、暖等基本设施完整，并协 助乙方协调同水、电、暖的提供方的相关事宜，但具体收费事宜由乙 与水电暖的提供方协商，所有费用由乙方承担。 五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，如确需改动或扩增设 备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对相关设施实行改动或扩增 设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用有乙方承担，否则，乙方应恢复原状，并赔偿由此给甲方造 成的损失。 六、乙方租用期间，相关市容环境卫生、门前三包等费用由乙方 承担。国家行政收费，按相关规定由甲、乙双方各自负担。 七、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损 害的，由乙方承担责任，与甲方无关。
八、合同约定的租赁期限界满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属 于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。 九、租赁期限为____年，从____年____月____日至____年____月 ____日。 十、经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为____元，由乙方于每年____月____日交纳给甲方。如逾期交 纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日 千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应甲 方支付年租金百分之____的违约金。 十一、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。 十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设， 致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任。 十三、争议解决方式： 十四、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具 有同等法律效力。 十五、本合同自双方签字盖章后生效。 十六、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。 甲方（盖章）___________ 乙方（盖章或签字）__________ ____年____月____日____年____月____日 附件：土地及地上建筑物、构筑物、附着物情况。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类) 使用权出让合同 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
篇一：上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市 工业用地出让管理的若干规定（试行） 上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的关于加强本市工业 用地出让管 理的若干规定（试行） 发布单位：上海市人民政府 沪府办〔20XX〕26号 各区、县人民政府，市政府有关委、办、局： 市规划国土资源局制订的〈〈关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）?已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府办公厅 20XX年3月28日 关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行） 第_条（目的和依据） 为全面实施总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高基本策略，充分发挥土地资源市场配置作用，加强工业用地出让全生命周期管理，促进上海经济社会转型发展，根据〈〈中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的〈〈关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等，结合本市实际，制订本规定。 第二条（定义及适用范围） 本规定所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效
益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。 本市新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总 部产业项目类、研发总部通用类等建设用地，均按照本规定执行。历史 违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分 割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本规定执行。 第三条（基本原则） 坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。 坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、 节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。 坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩 效评估和土地使用权退出的全过程管理。 坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和 谐发展的目标。 第四条（管理职责） 市规划国土资源局负责本市工业用地规划和土地利用等管理工作。市 经济信息化委、市发展改革委会同市规划国土资源局负责制定本市产业 准入标准和产业用地标准，制定并实施土地利用绩效评估的指标、标 准、方法和程序等。市环保局会同市经济信息化委、市规划国土资源局
中国企业医院创新合作模式 ——让合作者层层受益、让企业家跳过龙门 各类企业在不同的发展阶段，需要资金和资源的输入或输出。会挣钱的企业被资金和资源追着跑，不会挣钱的企业被资金和资源躲着跑。“投一出多、快进快出”的项目才是资金和资源逐鹿的对象。 五花八门的“资本对接”、“资源整合”，有如帮助不会恋爱的人写情书，好不容易感动对方见面后，谈不了多久就被“淘汰”——情书上的“才华”无法瞒过见面后“准备托付一生”的审查。 帮助企业构建“投一出多、快进快出”系统的中国企业医院应运而生。 一、面对企业家走不出来的“怪圈” 微型老板——擅用观念忽悠员工潜能 小型老板——配备工具助推员工潜能 中型企业家——用商业模式挖掘员工潜能 大型企业家——靠高效系统放大员工潜能 投融资机构评价的基点： 企业经营管理与持续竞争能力——运用生产资料与生产关系的能力层级 靠经验形成的观念盈利 靠专业的作业工具盈利 靠商业模式盈利 靠高效系统盈利 1、配备观念不如配备工具 算盘打得再快，也快不过计算器，自行车骑得再快，也跑不过宝马。 无论怎样借鉴帝王治理之术、诸子百家之法、宗教智慧之道，来约束人们的思维和调动人的积极心理，都无法替代在经济发展周期和运行规律中形成的科学工具。因为，不是员工不想干，而是不会干。再会干,也干不过科学工具。靠思想来统治别人行为的年代过去了，信仰短缺时代谁还信思想？搬来古代的管理冷兵器，在已经被国际化的中国市场比划，雕虫小技！ 2、配备工具不如构建体系。 中小民营企业经过了10年“观念泛滥期”，听了多家课，就是不会做，取来八方经，仍然行不通。又一头扎进“工具泛滥期”和“资本泛滥期”。中小民营企业到处购买泛滥工具。还是大型民营企业聪明，他们知道凭市场机会和胆量打天下的时代已经过去，本土经验编成的管理工具解决不了根本问题。柳传志组团去欧洲学习构建体系。 二、成功系统移植——中国企业医院服务功能 企业在不同阶段，都存在不同内容的创业过程。小微企业着重创业成功，中型企业着重创业成长，大型企业着重创业扩展。关键内容决定经营管理的战略导向。 小微企业的创业成功：就是先活下来——创业者很多，不可能都活。微利积累遇到“寒冬”就死，只有找到“多重盈利”工具，才能走出“风险期”。中国企业医院的“多重盈利六步法”商业工具，能使企业走出“一个项目，一次盈利”的低效盈利误区，实现“一个项目，六次盈利”。中国企业医院把企业经营外部市场的部分称为“外科”； 中型企业的创业成长：就是超过竞争者的发展速度，从低利润区进入高利润区，否则，慢进则退——因为竞争者的多数超越，你被动降级。中型企业处于高速发展阶段，为了赢得竞争常常顾经营而失管理。只有谋求到运行中对接的“成功系统移植”的外力，才能有效解决这一矛盾。中国企业医院的“获取投融资的公式密码——成功系统移植”模式，被行业誉为“复利式经营，傻瓜版管理”系统。能改变企业“一个人的活，两人干。两天的工作，三天完”的现状，变成“两个人的活，一人干。三天的工作，两天完。独立的部门，被并连”的
东莞厂房工业用地转让协议书 转让方（甲方）： 受让方（乙方）： 甲乙双方本着平等互利的原则，经协商一致就甲方将其权属的工业用地、厂房等转让与乙方及有关事项达成如下协议: 一、工业用地及厂房产权基本情况 本协议转让的工业用地原属于，位于，土地权属性质为集体，用途为工业，土地面积约为平方米，目前土地及地上房产产权为属所有，房地产证权证号。 二、转让范围及价款 1、双方一致同意，甲方向乙方转让上述土地（第一条中列明）和地上所有建筑及设备。 2、土地使用权和厂房建筑物及设备转让共计 元整（金额大写元）。 3、由甲方负责办理土地使用权及厂房建筑物转让登记到乙方名下，有关契税及相关费用由负担。 4、本协议经甲乙双方签字盖章后月内由甲方负责办理好土地证、房产证等相关权证的变更手续。 三、转让款的支付方式 1、本转让协议书经甲乙双方签定后，乙方应首付甲方人民币 元整（金额大写元），余款待乙方收到土地使用证及房产权证之日一次性向甲方结清。 2、转让款由甲方开具收据。 四、违约责任 1、如甲方在年月日前未能办妥房产证及土地证过户手续，则乙方有权选择单方面解除本协议并要求甲方归还乙方已付款项。 2、如乙方未按照本协议约定支付转让款，则按逾期一日应赔偿甲方未收款项的百分之赔偿金。 3、甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起天内将首付款返还与乙方，另给付乙方相当于首付款数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之的违约金。 五、争议管辖
如本协议书在甲乙双方履行中产生分歧，由双方友好协商解决；协商不成，向不动产所在地人民法院提起诉讼。 六、标的物的交付 年月日前，甲方该标的交付给乙方使用（在不损坏原有物品的基础上）。 八、附件 1、甲方营业执照复印件 2、乙方身份证复印件 九、本协议书一式（）份，双方各执一份。 甲方：乙方： 代表：代表
工业土地租赁合同 出租方：代表：(简称甲方) 承租方： 代表：(简称甲方) 甲、乙双方为充分利用土地资源，共同发展经济，提高村民生活水平，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》经甲方村民会议讨论同意将其所属的农村集体建设工业用地出租给乙方。双方本着平等互利的原则，真诚合作共同订立合同，具体条款如下： 一、租地用途：。 二、租地地点及面积： 占地面积平方米，具体按实际丈量为准，乙方同意以上述土地现状租用。三、租赁方式：甲方出租的本村土地由乙方自行建设厂房，厂房及厂房内有关设施的投资由乙方负责，厂房由乙方独立经营，自负盈亏，并自行承担其风险，自行承担债权债务。乙方所建厂房必须符合国家相关建设标准。 四、租赁期限：本合同约定租赁期为十五年，即从2012年月日始至2027年月日止(含免租期时间在内)。 五、租金交纳： 1、2012年月日至2012年月日为筹建阶段，经甲、乙双方约定，免收租金。 2、2012年月日至2017年月日每月每平方米租金人民币(￥元/m2)。 3、2017年月日至2022年月日每月每平方米租金人民币(￥元/m2)。 。/m2)元￥(日每月每平方米租金人民币月年2027日至月年2022、4． 六、厂房建设：甲方应在租赁合同签订后一星期内确定办理好用地四至范围给予乙方作规划设计及报建(如需报建费用由乙方承担)。乙方在接到用地后月内仍没有实质性兴建厂房，乙方无条件同意甲方单方面终止合同，并不退还乙方已付的押金。 七、交租时间：乙方应在每月15号前一次性付清当月租金给甲方(以甲方出具的收款收据为准，另乙方交税后的所得税发票提供甲方记账及保存)。如乙方延迟一个月交租，乙方需同时支付滞纳金(按未付资金总额每日的千分之五计算)给甲方。如连续拖延六个月未交租金，乙方无条件同意甲方有权解除合同并收回土地的使用权，同时按法律程序追究乙方的违约责任。 八、双方责任： 1、甲方负责在本合同签订后交付用地及地上物的补偿以便给乙方使用，否则，乙方有权单方解除合同，甲方应退还相应押金并赔偿乙方一切经济损失。 2、乙方承租本宗土地必须进行合法经营，如乙方违法经营，由此产生的一切后果及法律责任由乙方承担，与甲方无关。 3、甲方应协助乙方办理国家法律法规，政策规定允许的报建、消防，环保及营业执照以及水、电报装等的相关手续，费用由乙方负责。
现代企业管理模式分析 电子商务是新经济时代发展的产物，同时也是企业走向现代化道路的核心，企业要想在激烈的市场竞争中占据更多的市场份额，就要注重结合实际情况改革与创新各项管理模式，以便在满足电子商务发展要求的情况下谋取可持续发展。 1电子商务对现代企业发展的重要意义 “互联网+”是最近才刚刚提出的一种崭新的电子商务运作模式，而事实上早在这一新的理念提出之前，电子商务就以其不可阻挡之势对现代企业的发展造成了巨大的影响。 （1）电子商务有效地降低了企业的运营与销售成本。传统意义上的销售模式一般情况下是企业的销售人员通过上门拜访或者打电话的手段去联系客户，电子商务的出现与发展，使得企业人员足不出户就能够轻松地将企业的各项资源与产品宣传出去，其销售渠道的广阔性、效率的高效性使得企业拥有更多的客户资源与更加便利的发展空间，在节省更多人力和物力的基础上为企业的可持续发展提供更多不可多得的活力源泉。 （2）电子商务使得企业的经济效益与社会效益得到了更大
程度的提升。企业科学合理地运用电子商务的相关技术，可以将市场需求与采购、销售、银行结算、保险、报关、生产制造以及货运等贸易环节合理地结合起来，自动化地完成整个的商业贸易过程。电子商务使得企业的相关业务开支与管理费用得到了大大的降低，并且在掌握市场最新行情、缩短业务运转的时间、加快资金流动以及降低库存成本的前提下提高了企业的经济效益与社会效益。 （3）电子商务改善了企业的经营环境，为企业发展提供更多的市场机会。电子商务的有效导入使得企业所面临的市场结构发展了巨大的变化，企业可以运用网络去进行网上市场调研、发布企业广告宣传、进行网络营销以及信息交换，并且进一步强化了与上下游厂商的联系，获得了更大空间范围内的发展；与此同时，企业可以通过网络技术看样品、谈价格、商量细节、签合同以及付价款，增进了与客户之间的沟通，可以强化客户对企业的忠诚度和购买力，从而谋取了更多的市场机会与商业拓展平台。 2基于电子商务的改革与完善现代企业管理模式的良好对策 （1）构建以客户需求为导向的电子商务管理模式。客户是企业最大的资产之一，对现有的客户与潜在的客户进行培养与挖掘是企业制胜的重要环节，因此，构建以客户需求为导向的管理模式非常重要。详细一点来讲，首先，从技术环节来说，客户所
工业用地买卖合同 甲方（买受人）： 法定代表人： 乙方（出卖人）： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖工业用地使用权及地上建筑物达成如下合同： 第一条用地基本情况 1、乙方以出让/划拨/ 方式取得位于国有土地使用证号为，建设用地规划许可证号：土地使用权面积为平方米的土地使用权（该地块以下简称“土地”）。 2、土地使用权出让合同号为。 3、土地使用权规划用途为，土地使用年限 自年月日起至年月日止。 4、乙方经政府及相关行政部门批准，在上述土地上建设工业厂房。 建筑物产权证书编号：； 建设工程规划许可证号：； 施工许可证号：。 5、该土地上厂房建筑层数为层，建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米（该厂房以下简称“建筑物”）；配套建筑及设备均属于“建筑物”定义当中。 第二条计价方式与面积差异 1、甲乙双方约定该土地使用权转让价格按土地使用权面积计算：单价为人民 币元每平方米。共计人民币（大写）（￥元）。 2、土地上建筑物产权随同土地使用权转让，甲乙双方约定建筑物转让价格按建筑面积/套内面积计算，单价为人民币元每平方米。共计人民币（大 写）（￥元）。 3、以上总金额人民币（大写）（￥元）。 4、以上金额均为含税价格/ 不含税价格。 5、合同约定面积与产权登记面积有差异的，价款计算均以产权登记面积为准。第三条付款方式及期限 1、甲方按下列第种方式按期付款： （1）一次性付款
甲方在年月日前将全部土地使用权及建筑物产权的转让款项汇入乙方指定账户。 （2）分期付款 甲方应当按以下时间按期将土地使用权及建筑物产权的转让款项汇入乙方指定的银行账户。 a、年月日前支付全部房价款的 %，计人民币元整； b、年月日前支付全部房价款的 %，计人民币元整。 （3）按揭付款 a、甲方应于年月日前支付全部房价款的 %，计人民币元整； b、甲方应于年月日前支付全部房价款的 %，计人民币元整； c、甲方付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料 于年月日前到银行办妥按揭贷款手续。 （4）其他方式：。 2、乙方指定收款账户： 指定收款账号： 开户行： 户名： 第四条甲方逾期付款的违约责任 1、甲方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理： （1）甲方逾期支付任一期款项的，自本合同规定的每一期款项应付款期限之日起至该期款项实际支付之日止，甲方按日向乙方支付该期应付款项的万分之五作为滞纳金，合同应当继续履行；各期款项滞纳金可累计叠加。 （2）任一期款项逾期一个月未向乙方支付，乙方均有权解除合同。乙方解除合同的，乙方可依照本款规定第（1）项滞纳金计算方式（均计至合同解除之日止）计算滞纳金并有权从甲方已支付的金额当中予以扣除后退还甲方多余价款；乙方可要求甲方支付追偿违约金所支付的各类款项（包括但不限于诉讼费、车旅费、食宿费、办案费、律师费）。 （3）乙方愿意继续履行合同的，合同继续履行，甲方需依照本款规定第（1）项滞纳金计算方式（任一期滞纳金均计至该期实际支付之日止）向乙方支付滞纳金。 2、如按揭付款，甲方未按银行要求持有关材料按时到银行办妥按揭贷款手续的，视为未按本合同规定的时间付款，按4.1款承担违约责任。 3、经银行审查后，银行不能为甲方提供贷款或不能提供足额贷款的，甲方应自银行作出此决定之日起五个工作日内自行向乙方付清房款；否则，甲方应按4.1款承担未及时付款的违约责任。