中国滨海新城和旅游度假区案例分析
前言：福宁湾围垦项目工程已动工三年，计划于2011年五月底海堤工程堵口合拢，2011年下半年2600亩建设用地的启动版块动工。项目的整体定位、概念规划和运营方案已迫在眉睫。
福宁湾围垦项目近期联系了世联地产、厦门新景祥、福州鼎力、中原地产、伟业地产、易居中国等策划公司，并于2010年11月7日—8日，福州鼎力、厦门新景祥、世联地产三家公司分别进行了福宁湾项目提报。由于诸多内外因素，第一轮提报总体而言，只作了对项目各种问题与方向上的思考，而对项目的定位、方向、概念及具体操作则无任何明确的建议。
我们需对福宁湾项目作全新全面的认识，并收集中国成功的滨海新城和旅游度假区的案例，作出分析，对福宁湾项目有所借鉴，并最终能形成项目的总体定位与运营方案。
第一部分：福宁湾项目（霞浦滨海新城）简介
一、福宁湾项目简介
2006年福建隆德集团以BOT方式投资霞浦福宁湾围垦项目。2008年，办理开工令。2011年5月，计划海堤工程堵口合拢。并力争完成2600亩建设用地的一期项目填方与“三通一平”工程。
福宁湾围垦项目是福建省“十一五”规划的重点项目，2010年重点在建项目。由围堤建设工程、垦区建设工程和非农建设用地市政配套工程三大部分组成，总投资约10亿元。
福宁湾围垦面向东海，距城关1.5km，海堤全长5434m，围垦面积34100亩（22.6平方公里，相当于澳门主岛面积），其中：滞洪区7640亩、建设用地2600亩、农业用地16400亩、养殖用地7460亩。
项目初期分为三个版块：城市版块——含2600亩建设用地与2400亩的城市绿地公园及西北西南角1000亩城市储备用地，共6000亩；产业版块——含农业养殖、海水养殖约2万多亩的产业用地；旅游休闲版块——包括十里长堤、妈姐文化园、内海（滞洪
区）、外海、城市产业中旅游配套设施等在内的用地。
二、福宁湾项目的性质与特色
福宁湾项目系围垦工程，从政策角度上看是属福建省耕地占补平衡的项目，在垦区内含有16400亩的农业种植和7460亩的海水养殖用地。但因垦区内还涵盖2600亩的建设用地，福宁湾项目又是中国东部沿海距离城镇最近的围垦项目，垦区内的土地利用价值极高。加上霞浦新城乡规划发展的需求，福宁湾项目从开发的角度上看，不仅仅是一个围垦耕地平衡的项目，而是一个新区规划、开发、发展的项目。
福宁湾项目涵盖了包括新城建设、产业开发、资源开发、经营管理在内的综合性项目，不只是简单的地产开发、城市运营或复合地产的项目，从政府长远的角度看，它属于区域性开发项目。项目将盘点、整合霞浦县所有旅游资源优势，结合福宁湾项目的特色、特点，将福宁湾打造成一个全国性的旅游目的地，实现霞浦县以旅游为龙头带动第三产业的发展。从企业的近期角度看，它属要对整体区域作整体的资源整合、给一个城市重新定义，并纳入规划或勾勒蓝图，使抬升建设用地的核心价值，使土地价值最大化，最终达到土地一级市场买卖、二级市场开发利润最大化的目的。
项目中的区域开发，即以旅游项目的开发为龙头，带动第三产业的发展，并实现霞浦新城的顺利运营。故我们将参考国内成功的滨海新城和旅游度假区开发案例，作为本项目的借鉴。
第二部分：中国滨海新城的案例简介与分析
一、海南三亚湾滨海新城
该项目位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，是从机场到三亚各风景旅游点和市区的必经之处，是三亚的重要门户，它对于展现三亚的整体形象具有不可替代的作用。主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。
鲁能"三亚湾的“三心二轴”的规划结构：
“三心”西部游艇港湾社区构成的“蓝心”、中部高尔夫球绿地社区构成“绿心”和东部的商业、娱乐、贸易、主题公园等构成的“红心”；“二轴”一条是贯穿全区的
景观河道兰轴，另一条是从海渝西线进入商业娱乐区的城市旅游风貌景观轴。
蓝心：重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的地块。
以私人游艇港湾为社区中心，海湾入口设置游艇俱乐部与旅馆，西侧配置主题餐饮、特色商街等休憩娱乐性服务设施；连栋别墅沿着码头边缘配置，连栋低层则配置于南北两侧，外环东侧为一滨海生态公园将海洋景观引入区内，公园周边围绕着学校、连栋别墅与连栋多层公寓。
绿心：发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能相近的集中用地。
位于地块中段，高尔夫球场湖泊散置、溪流穿越。为充分利用此环境资源特色，将居住单元以手指状配置于绿地中，使大多数居住单元都拥有高尔夫绿地景观。住宅形式包括独栋别墅、连栋别墅、分时住宅等。
红心：发展商业、贸易、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等。
城市旅游风貌景观轴：主轴在市民公共活动中心，沿波斯湾路，并向南延伸至三亚湾广场，形成海南三亚湾新城的具有良好绿化休闲环境的商业服务娱乐主轴线；次轴沿休闲娱乐岛向地块内部延伸，形成商业服务次轴线，连接主轴线和三亚湾新城的商业服务社区。
景观河道蓝轴：完整的“蓝道”水系贯穿旅游中心、市民广场、商业中心、各个生活新城，并且与港湾区相连，同时通过锲形绿带系统的架构，在整个新城建构起一个具有良好生态环境的生活、工作、娱乐的空间。
东部“红心”——美丽城
由迈阿密游艇社区、鲁能?三亚湾新城商业娱乐生活城、城市高尔夫绿地社区构成的鲁能·三亚湾新城，具备完善的商业配套，涵盖了购物、酒吧、休闲、娱乐多种功能。其中，位于鲁能·三亚湾新城项目东部、机场路西侧的美丽城，其成为集演艺娱乐、休闲购物、时尚文化与温泉休闲为一体的国际时尚娱乐休闲中心；
项目配套
1、美丽MALL
充满海岸风情的美丽MALL，鲁能·三亚湾新城美丽MALL是三亚首个开放式美丽文化主题旅游休闲街区。作为高端度假复合社区的生活配套，美丽MALL集时尚购物、酒吧餐饮、度假休闲等功能于一体，为所有衷情滨海度假生活的上层菁英，开启世界级的生活欢宴。
2、时尚商业广场
美丽MALL时尚商业广场，征召全球时尚潮流，汇集世界美丽绚烂，万余平米时尚大卖场，凭主力店连锁为龙头，高端精品超市为补益，璀璨光辉辐射整个三亚湾，将单调乏味的度假生活，全面提升至一个全所未有的崭新境界。
3、世界风情酒吧街
世界风情酒吧街，万种风情应美丽之势而来，探索世界选美冠军祖国的美丽秘密，追寻世界美丽的绚烂本真，集汇美丽时尚，催生一个以此为中心的新兴美丽活力群落，
度假生活也由此在花样派对中不停转场。
4、休闲娱乐不夜城
休闲娱乐不夜城，引入多彩娱乐配套设施，集合演艺舞台、时尚夜店、餐饮等夜时尚娱乐功能于一体，打造一个绚烂的演艺舞台，以时尚、动感、活力的炫彩夜生活，为度假休闲提供缤纷多彩的视听饕餮享受。
5、高尔夫主题双会所
为果岭绿地版块量身定制的GOLF主题温泉别墅会所，集殿堂级大厅、SPA套间、别墅会所、果岭绿地会所、多功能厅与中式餐厅、咖啡厅等国际顶级配套设施于其中，以全方位的一流配套服务，让您悠然体味VIP私家礼遇，给生活以无限丰富的尊贵享受。
6、国际标准18°绿地
国际标准18洞°绿地，鲁能·三亚湾新城国际标准18°绿地由世界著名大师Phil Ryan 倾情设计。
Phil Ryan通过对草地、湖泊、沙地和树木等自然景观进行精心铺排，巧妙地运用地形构造建成，高低起伏错落有致的布局，与大自然配合得天衣无缝，堪称一件天然与人工联同造就的艺术珍品。
7、高尔夫学院练习场
GOLF学院练习场包含室外草坪练习区、打台区及GOLF学院三个部分。其中，练习场由澳大利亚太平洋海岸设计公司(PCD)著名球场设计大师PHIL RYAN先生执笔设计，打位及学院建筑由新加坡蒂博建筑师事物所(DP)担纲设计，练习场及学院将由鲁能·三亚湾新城国际GOLF俱乐部与澳大利亚BON 管理公司联合管理运营。
8、海南首个国际文化交流会所
位于游艇2区西侧的国学院，是海南首个国学院，国学院未来将邀请著名国学大师来此讲学，并开设传统国学文化科目，令业主度假休闲之余，享受诗书墨香的文化熏陶，不仅是对儿童的文化教育，更是吸取传统文化养生、修心、修身的升华之所。
9、绿地体育公园
拥有网球场、篮球场、五人制足球场和漫跑步道等多种运动设施的体育公园，在建设中将全面对接国际标准，并通过完善的灯光系统，满足夜间使用需求，从而形成整个三亚湾新城的运动休闲中心，为项目业主提供更加丰富的度假需求和更加休闲的生活体验。
二、山东文登南海新城
文登南海位于山东省文登市南部黄海之滨，是威海市政府确定的重点发展区域，是胶东半岛乃至山东最具发展优势和潜力的区域之一。辖区内海岸线长148.8公里，规划开发面积160平方公里，拥有丰富的未利用土地和滨海岸线资源，是国内少有的未大规模开发的区域，着力打造集商住旅游、休闲度假、临港产业于一体的生态型、现代化滨海新区。辖区内主要有两大功能分区：一是金滩度假区，二是临港产业区。
金滩度假区位于南海昌阳河以西区域，规划面积98平方公里，主要依托环境优势，重点发展旅游、商住业。区内拥有12公里长的优质沙滩和天然海水浴场，沙净如玉，海水清浅，岸边有绵延数十里的万亩翠绿松林，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称，是商住旅游开发的最佳之地。
区内交通便利，基础设施完备，占地20万平方米的南海公园已经建成开放。截至目前，金滩度假区已先后引进毕金海滩阳光城、蔚蓝水岸、碧水金沙、驿海庄园、国际贸易旅游城（香水海项目）、奥运冠军花园等一批实力雄厚的大项目或特大项目，初步形成了三大房产项目组团，拉开了以旅游、商贸为突出特色的大发展框架，年内商住项目开工建设面积将突破100万平方米，竣工50万平方米。
卓达·香水海——国际贸易旅游城
卓达·香水海位于文登市南海新区中心，北至高岛路、南到滨海路，西至金海路，东到华山路，总占地面积32000亩（约20平方公里）,预计总投资600亿元。
作为南海新区开发的引擎项目，卓达·香水海秉承先进的休闲城市运营理念，融世界旅游经典，打造美轮美奂的异域风情社区，海上高尔夫、特色渔家乐、迷你酒庄等异彩纷呈，演绎“世界城”般的休闲文化。
香水海规划十大建筑、十大景点、三级甲等医院和五大产业基地，实现市政、商业、体育、休闲、娱乐全方位发展，全力建设一座生态之城、文化之城、旅游之城、养老之城、产业之城，缔造“中国第一、世界一流”的国际滨海新城范例。
卓达·香水海拥有 “亚洲最优质的天然海水浴场”，近揽万亩黑松林，坐拥生态湿地；规划中心8000亩内湖“香水海”，南瞻56万平米五星级酒店群，东西两岸建九座风情岛，形成“一海九岛”的新城市。
卓达·香水海，首创全龄化养老社区，实现教育、医疗、社会保障、卫生等城市保障配套优于现有城市标准；电影院、图书馆、艺术馆、博物馆等文化设施人均拥有率达到国际水准；全面启动中国先进技术装备城、张家埠新港建设，以产业造城的宏伟气魄，
缔造一座宜居、宜游、宜创业的国际化滨海新城。
香水海西岸环高尔夫体育休闲公园规划北美风情、地中海风情、英伦风情、北欧风情、东南亚风情和澳洲风情六岛，东岸由“未来理想世界”三座主题岛组成，各岛建筑不同风情的社区，打造具有世界风情的异域文化生活博览园。
香水海国际海景高尔夫球场：18洞千亩国际级高尔夫球场，纯正苏格兰海滨Links 风格的球场，充分利用滨海特色，自陆地延伸至海，首创独特的“岛屿式球洞”奇观。
香水海金海滩筹建胶东半岛首座海上娱乐中心，水域面积约十万平米，沙滩面积 约四万平米；沙滩规划5000平米烧烤屋、酒吧、咖啡屋、茶室、休闲凉亭、冲凉区、沙滩太阳伞等休闲空间。岛屿休闲区由综合服务区、海上别墅区、海上游船 区、海上活动区、游泳区组成，满足游艇、帆船、摩托艇等水上娱乐。整体运营后年可接待旅游100万人次，拉动南海新区旅游业的繁荣。
三、厦门五缘湾（钟宅湾）
五缘湾——位于厦门本岛东北部，总用地面积１２．５６平方公里，(其中水域约２平方公里)，占全岛面积的十分之一，是厦门唯一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然景观和资源于一处的风水宝地，更是厦门市新一轮跨越式发展的重要区域。
根据规划，２００８年６月前，五缘湾片区规划总人口规模约１０万人，住宅总面积至少２００万平方米，其基础设施和公共配套建设将基本完成。五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区”。
“一个中心”即环湾中心区，是五缘湾最具特色的核心区域，用地面积４１９公顷，其中水域１９９公顷。规划有文化艺术之岛、水上运动之岛两个湖心岛。
中心区临湾滨水带将是一条长约８公里的连续不间断的环湾步行道、旅游电瓶车、自行车道；它将沿线两个五星级酒店、特色商业街、湿地公园、国际游艇俱乐部等大型公共设施有机地联系在一起。
功能区１：五通商务区。位于规划区东南部，用地面积４９公顷，是五缘湾重要的对外城市形象展示区，以高档酒店、高层商务办公楼为主体，穿插商务广场和公园，形成综合商务服务平台。
功能区２：营运中心。占地１２．８万平方米，总建筑面积约４０万平方米，由１０幢高层写字楼和１幢运动馆组成，是功能完善、设施先进的现代化总部型办公楼群。分别由湖里区、海沧区、同安区、翔安区政府，以及建发集团、路桥公司投资或建设，将于２００７年逐步建成。
功能区３：健康养生区。位于规划区西南部，用地面积约６５公顷，健康养生园沿环湾路与仙岳路之间地块布置，突出理疗和养生的主题，以养生研究、高端理疗和医院为主要内容。
功能区４：温泉居住区。位于规划区西部，用地约１８３公顷，拥有厦门岛内唯一的海水温泉资源，日均流量２０００多吨，沿湾设置温泉度假别墅，外围布置较大规模的高级居住群。
功能区５：钟宅民俗旅游区。位于规划区中部，用地面积约７６公顷，岛内唯一的少数民族畲族聚居区就位于此，有６００多年的历史，保留有许多畲族文化特点；对于钟宅村以保护性开发为主，在尊重村落原有街巷肌理的基础上，进行有序梳理和重点改造。
功能区６： 墩上居住区。位于规划区北部，用地１１０公顷，采用网格状路网布局，留设通湾、通海开放绿廊，形成“开放社区，封闭组团”的社区结构；强化以公共设施为社区核心，步行可及，重塑邻里感。
功能区７：软件园区。位于规划区西北部，用地面积约１８２公顷，将以研发办公为主，形成综合科技研发、展示销售、总部经济等功能为一体的高科技产业服务中心。五缘湾特色商业
五缘湾特色商业街（一期）分为ABC三个功能区，总用地面积13.3万平方米，A、B两区以餐饮为主，配合文化、旅游产品，形成集餐饮、文化旅游为一体的具有浓郁地方特色的餐饮特色街，C区将主要以娱乐、酒吧、会所、俱乐部等为主，形成一种复合型的商务场所。
A区7栋建筑中西合璧，风格雅致，以经营中高档餐饮为主。今后将通过举办一些商务聚会、时尚PARTY、发布会等形式，使之逐步成为厦门具有时尚品位和优雅氛围的休闲餐饮场所。
B区的闽南特色民居，灰瓦红墙，檐角飞扬，加上现代表现手法，展现渔家风情，以经营中式餐饮、茶楼为主。在B区主要塑造闽南特色文化和民俗氛围，以餐饮为平台，融合闽南文化，相成具有显著地域特色的餐饮、文化旅游一条街，吸引旅游团在此购物、参观、看演出。
为此，在商业街内将建立一个厦门民间艺术家广场，内容包括艺术展览馆、演出馆、传承馆和室外活动广场：艺术展览馆将作为一个高级工艺品展示厅，并可以定期举办各
种工艺品、木偶、皮影等艺术品展览。演出馆主要提供演出精美的高水准的民间艺术表演。传承馆主要提供免费民间艺术传习和教育，包括传授闽南谚语、民谣、民间故事（讲古）等。在餐饮方面，我们将引进具有地域特色的高档餐饮。
C区以现代风格建筑为主，以配合周围商务区的休闲商务活动，定位为特色高级西餐厅、咖啡屋、酒吧、商务会所、健身俱乐部。今后将成为厦门一个为企业的VIP客户、海外人士、企业高级管理人员为主要服务对象的休闲服务场所。
四、广西钦州滨海新城
2008年5月，钦州市结合城市总体规划的修编，以海洋经济为主题，以向海发展为方向，开始启动滨海新城的规划设计与项目策划。在推动过程中，钦州市始终坚持“规划设计先行、基础设施先行、社会事业先行、生态环保先行、拆迁安置先行”的开发建设理念，高起点规划，大手笔描绘，将钦州滨海新城打造成为具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的高档次旅游度假区、高层次国际商务区和高品质生活居住区。
钦州市滨海新城北接主城区，南应钦州港，东临疏港大道，西环茅尾海，是中国-东盟自由贸易区的滨海门户，集“江、海、湖、山、岛”为一体，规划面积110平方公里，建设用地45平方公里，规划城市人口50万。规划面积相当于目前钦州主城区的两倍。
钦州滨海新城，规划将打造成为一个魅力幸福之城、生态动感之城、国际商务之城、创智研发之城。
魅力幸福之城：城市布局合理、产业特色鲜明、创业环境优越、基础设施完善、生态环境优美、社会文明和谐、服务体系完备，具有滨海风光、岭南风格和东南亚风情的区域性国际城市，将给人们以充足的想象空间，处处充满创意和遐想的梦幻之城，充满魅力和活力的宜居、宜商、宜游、宜业、宜学的国际化滨海新城。
生态动感之城：结合钦州市实施园林生活10年计划，融入茅尾海、钦江、湿地、山体等自然要素，引入城市生态设计理念，合理有序地滨海景观、水系景观、山体景观、城市景观组织起来。打造绿色社区，构建循环经济体系，实现“四节一环保”(节能、节地、节水、节材、环境保护)，打造可持续发展的理想城市。建立和完善道路交通枢纽和水上码头，发展海上体育运动，重点发展帆船、游艇、马术、休闲度假、大型海上实景演艺等项目，打造具有鲜明特色的国家滨海旅游休闲示范区。
国际商务之城：规划建设成为北部湾生产性服务中心，面向中国-东盟区域合作的航运物流枢纽，产业合作枢纽和市场交易枢纽，将白石湖中央商务区规划建设成为文化生态商务区。
创智研发之城：以钦州学院为基础，规划建设北部湾大学，努力培养“临海工业、石油化工、海洋经济、东盟研究、北部湾经济”五大地方经济发展需要的应用型人才，为广西北部湾经济区的发展提供智力支撑。规划建设文化创意产业基地，整合文化资源，形成文化产业集群，发展创意设计、数字媒体、数字出版、动漫游戏等新兴文化业态。
五、宁波北仑滨海新城（北仑春晓）
北仑位于宁波市东部，甬江口南岸，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区域陆域面积593平方公里，海域面积258平方公里，海岸线150公里，是宁波市辖区内海域面积最大、海岸线最长的一个区。
北仑滨海新城位于北仑的东南片区、象山港北部，包括梅山保税港区、春晓区块、白峰峙南、峙北及上阳区块，是宁波“一港两湾”发展格局的重点核心区域
北仑滨海新城规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰上阳片区，总体面积超过２００平方公里，可用面积约６０平方公里，相当于又一个北仑中心城区的面积。从地图上看，该区块与内陆交界处，是一道道连绵起伏、可起到净化环境作用的山脉。山体东南方向靠海处，有近２５公里长的海岸线，其中五分之四区域可用来建造生态居住旅游休闲区。“宁波城市的发展，经历了沿河到沿江再向大海推进的过程，滨海新城的建设，将使宁波城市跨入东海时代。”
根据滨海新城的资源禀赋、区位优势，以及梅山保税港区开发建设带来的战略机遇，该区域将成为在宁波产业结构优化升级中发挥龙头作用的高端临港产业区；为三湾一体化和甬舟一体化提供重要生产生活服务支撑的核心功能区；亚太地区对外开放的重要门户之一；观海、亲海、享海为特色的浙东生态休闲观光旅游区。
在初步设想中，该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”。“一主”是指以梅山为龙头的南部产业与居住区块，“两带”分别是梅山港两岸沿海生活休闲景观带和太河南路沿山景观带，“三片”分别是春晓居住、产业综合片区，上阳生态休闲度假居住片区和郭巨临港服务业片区。
六、宁波象山县大目湾新城
大目湾新城位于浙江沿海中部素有“海山仙子国、东方不老岛”之称的象山中部沿海。大目湾新城地处象山百里黄金海岸旅游带的中心位置，是象山县中心城区的重要组成部分。北与松兰山国家“AAAA”级风景旅游区相接，东临大目洋，南连东陈乡，距象山县城8公里，净面积25000亩（约18平方公里），分一期和二期。
随着杭州湾大桥和象山港大桥的建成通车，大目湾新城将进入宁波半小时、杭州两小时、上海三小时的快速交通圈。
大目湾新城将充分利用长三角首屈一指的山海资源优势，打造“长三角海洋游乐中心、大宁波滨海休闲新城、休闲象山核心代表区”，集海洋景观、海水运动、养生康疗、休闲度假、游乐体验于一体的现代化生态型滨海旅游新城。
大目湾新城三面临山，一面靠海。其中北至龙洞山，最高峰为上岗头，海拔122.0米；南靠炮台山，海拔92.2米；西侧局部地段紧邻岳头山，海拔178.1米。
大目湾新城的开发需要通过打造项目引擎来提供大目湾新城各功能区发展的动力，促进片区的产业、空间和社会发展，提升区域的形象、人气和土地价值，并有效支撑起各个片区的可持续发展。
大目湾总体规划分为五个区：滨海休闲体育区、新城中心区、滨海度假区、山景信区、文教社区。
大目湾新城需要设计若干个引擎作为推动发展的关键性项目集群，大目湾新城的启动开发和后续发展需要有以下五大引擎：
1、“东海巨蛋”游乐港；
2、“假日港湾”度假区；
3、“象山印象”滨海公园；
4、“中央公园”生活中心；
5、“福如东海”养生公园。
大目湾项目土地开发理念
环境先行，拉动地价。先整理土地，配套基础设施和营造环境，带动地价上升和土地增值。如先建设道路、人工海、海岸景观、海洋风情雕塑等，并进行相应的绿化美化净化，再出让沿路和水岸的土地。
核心突破，旅游先行。聚焦核心区，大目湾新城的开发不能四面出击，遍地开花，必须集中力量首先打造核心区，使之成为带动大目湾新城的区域发展增长极。首先启动旅游、体验项目，做旺人气，带动周边地价上升。
引擎拉动，次第引爆。注重阶段性开发中引擎性项目的设计，在每一阶段的开发中设置一个突破性引擎，激活和引爆板块价值，带动区域可持续发展。按土地开发的难易程度和市场需求，按由北向南的开发序列合理设置引擎性项目和示范性盈利区块，进行次第开发。
预留管线，战略预备。峰值预留，适当控制土地出让的节奏，在土地价值得到最大释放的时候，再逐步出售土地，实现土地价值的最大化。同时应战略性地预见周边地块在大目湾新城发展带动下的升值效应，争取市县支持，对周边区域统筹考虑，参与到这一整体性的强势区域板块的开发和建设，为象山城市创造价值，使之与大目湾新城整体联动共同形成一个国际新城。
开发模式选择
大目湾新城的开发模式有两种选择：（1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式。这种模式是大目湾新城现有的开发运营模式，大目湾新城管委会代表政府，直接面对项目开发商。政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责所在项目的开发和建设。（2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式。这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。
大目湾新城开发的三个阶段
按照杭州湾跨海大桥和象山港大桥的开通时间节点，结合2008年北京奥运会、2010上海世博会二大节事庆典，我们认为大目湾新城的开发大致可以按五年一期分为三个阶段：第一阶段（2007-2010），第二阶段（2011-2015），第三阶段（2016-2020），每一阶段重点开发的范围如图所示。
实施“小众招商”策略
传统的招商模式是“撒大网式”的大众招商策略，大目湾新城要确立小众招商（专业招商）模式，集中有限的资源进行集中招商，提高招商效率和成功率，节约招商费用。
小众招商要突出利益导向原则招商，必须向投资方明确投资资金的保值和赢利，突
出大目湾新城的城市价值、土地价值；突出品牌塑造原则招商，只有让投资方认准了该项目的品牌效用并果敢投资；突出产品升级发展原则招商，如根据商业、居住和旅游需求的变化,可以从观光型产品向休闲、度假型产品发展,实现产品线深度的延伸。
七、浙江绍兴滨海新城
绍兴滨海新城位于杭州湾南岸，处于杭州大江东新城、宁波杭州湾新城的中间，面积近500平方公里。
根据已完成的《滨海新城概念性规划》等建设规划，规划范围：北起钱塘江，西南至曹娥江，东到建设中的嘉绍高速公路和沥海镇界，包括沥海镇全部镇域范围及其北面广阔的围垦区，规划总面积约142平方公里。
新城将按照打造具有江南风貌和滨海风光的新兴产业新城、现代服务业新城、生态宜居新城、休闲旅游新城的规划定位。其江滨区域规划到2030年人口规模为40万，建设用地为65平方公里。
总体规划结构：一心一轴两区四园。
一心：江滨区中心，同时与杭州湾上虞滨海新城共同构筑绍兴滨海新城的高端综合服务中心，集中新城商业金融、行政办公、科研创新、休闲旅游等功能；
一轴：江滨区城市空间拓展轴，沿通港大道，连接北部江滨区中心与南部工业片区、沥海片区服务中心；
两区：结合滨江河口景观形成的滨海生态观光区，南部滨海生态农业观光区；
四园：南部工业园、东部工业园、北部工业园三个工业园区以及保税物流园区。
分期建设
1、一期（启动期）（2010-2015）：主要依托沥海镇，利用已部分建成的工业区道路，包括沥海镇、南部片区服务中心和南部工业区。总用地面积3737.53公顷。
2、二期（成长期）（2015-2020）：建设新城中心，以高质量的公共服务设施和环境品质形成增长极核，确立江滨区的核心地位。主要包括越兴路两侧的新城主中心、科教园区，以及保税物流园区、工业园区和滨海生态旅游区的一部分。总用地面积2069.30公顷。
3、三期（发展期）（2020-2025）：以新城主中心带动周边用地的发展。包括主中心周边的居住用地、沿江的生态观光用地和保税物流用地、工业用地等。总用地面积4714.33公顷。
4、四期（成熟期）（2025-2030）：以世纪大道以南的农业观光用地，进行社会主义新农村建设，完善村庄集中布局及社区化改造，改良农业生态环境。总用地面积4820.08公顷。
新城作为绍兴推动经济转型升级、打造现代产业示范区的大平台，将优先发展先进制造业，包括新能源、新材料、节能环保、信息技术、新能源汽车、生物产业等战略性新兴产业。同时积极培育现代服务业，协调推进高效生态农业，确立滨海新城在浙江海洋经济产业带中重点产业集聚区的地位。
绍兴滨海产业集聚区被列入浙江省“十二五”重点布局的14个省级产业集聚区之一，并首批通过了规划评审。
八、浙江海盐滨海新城
海盐县处于嘉兴市域南部尽端，长江三角洲的东南端，旅游资源丰富，经济发展迅速。2007年，海盐的经济发展已位于全国百强县前30位之列，实现生产总值180亿，人均生产总值6459美元。
随着绍嘉跨江大桥、杭浦高速公路的建设，海盐的增值潜力一触即发。同时，2008年5月杭州湾跨海大桥的建成通车，更点燃了海盐县经济腾飞的引擎，海盐迅速成为长三角经济圈上海、杭州、苏州、宁波、嘉兴这一环杭州湾黄金区域的中心点，也大大增加了沪杭苏甬商务圈以及旅游客群在海盐的投资。
海滨旅游度假区策划方案 第一章、天津海滨旅游度假区简介 天津海滨旅游度假区建于1989年，曾称“滨海游乐城”和“天津海滨浴场”，是隶属于天津塘沽区人民政府的全民所有制事业单位。1993年7月被天津市旅游局批准为涉外旅游景点，是目前国内最大的人工海滨浴场，是以海洋为特色的集旅游、度假、海水浴、温泉康复、水上体育、会议、展览于一体的综合性多功能的游乐景区。 一、天津海滨旅游度假区综述 天津海滨旅游度假区是天津市人民政府批准的省级旅游度假区，在该景区内投资项目将享受省级经济技术开发区的各项优惠政策。2001年被国家旅游局评为国家首批四A 级景区。作为天津市旅游战略的一个中心，两个侧翼的南翼，这是一个充满了投资机遇和旅游前景的开发区域。该景区规划面积22.5平方公里，已开发2平方公里，前期投资已达到3.8亿元人民币，拥有面积为70万平方米，可容纳5万人游泳的海水浴场和80万平方米的水上游乐中心，经过十几年建设开发，初步行成了以海为中心、以温泉为特色，集旅游、度假、娱乐、会议、水上游乐为一体的综合性多功能旅游度假区。这里自然地理条件得天独厚，远离工业区，环境幽雅、空气清新、一半是海水、一半是温泉，海之恋别墅，威尼斯风格的水上客房，堪称一绝。交通便捷，距北京160公里，距天津市中心45公里，京津塘高速公路、京塘高速公路、津滨高速公路、津港公路、海防路形成网络，条条道路通海滨。随着对外开放步伐的加快，这里已成为休闲、度假、疗养的旅游胜地和开发投资的热土。在不远的将来，这里将成为东方的威尼斯、亚洲的夏威夷 天津海滨旅游度假区的现状 天津海滨浴场位于海滨旅游规划度假区南端，是海滨旅游度假区的前期工程，占地面积为2平方公里，现已投入3.8亿元人民币，累计接待游客600万人次，每年游客人
《绍兴市近期建设规划（2011-2015年）》公示 《绍兴市近期建设规划（2011-2015年）》公示 为落实市委、市政府提出的将绍兴建设成为历史文化与现代文明融为一体的“特色产业城市、文化休闲城市、生态宜居城市”的战略目标，根据《城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》的要求，我市于2010年8月启动了《绍兴市近期建设规划（2011-2015年）》编制工作。目前该规划已通过了规划评审以及市人大常委会的审议。现将规划成果进行公示（详见市规划局网站https://www.doczj.com/doc/8e8406313.html,），征求社会各 界的意见和建议。 一、公示时间：6月2日-7月1日 二、公众参与意见收集途径： 1、热线电话：85125109，85115531；传真：85141601；联系人：朱同志、张同志 2、电子邮箱：sxsghj1@https://www.doczj.com/doc/8e8406313.html, 3、邮寄地址：镜湖新区凤林路后墅路口，绍兴市规划局编审处，邮编：312000 绍兴市规划局
二〇一一年六 月一日 绍兴市近期建设规划（2011-2015年）简介 一、规划范围、期限 （一）规划范围：分两个层面，即市域和中心城市两个层面。 市域：辖一区三市两县，即越城区、诸暨市、上虞市、嵊州市、绍兴县、新昌县，总面积8256平方公里。 中心城市：包括镜湖绿心及越城、柯桥、袍江三大片区的规划建设用地范围，总面积为217平方公里，其中建设用地面积为174平方公里（包括有条件建设用地19平方公里）。 （二）规划期限：2011年—2015年。 二、空间发展策略 市域层面重点发展滨海新城；中心城市重点发展镜湖新区，提升中心凝聚力，疏解优化老城，保护培育生态环境。 三、中心城市 （一）分区策略 1.重点发展地区：重点建设九大功能区域，即镜湖的主中心区、高铁科教园区、环湖区，越城片的迪荡湖区域、会
(案例)中信汕头滨海 新城项目 -CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN
附件案例 中信集团汕头滨海新城项目 中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。 此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。 一、项目背景 内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的礐石大桥。虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，礐石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。 改变这种局面的首要关键是解决交通问题。连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有亿元。因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提
绍兴市滨海新城金帝能源有限公司CNG母站 项目情况说明 为了进一步完善滨海新城能源结构，促进有效投资。我公司 拟在滨海新城范围内建设一座CNG（压缩天然气），同时，为发展 滨海新城车用天然气市场，建设CNG/LNG合建加气站一座，现将 项目情况说明如下： （一）项目建设必要性 1、国家能源发展政策要求 十二五期间，国家将继续加大节能减排力度，发展清洁能源，保护环境。加快天然气产业发展，提升天然气在我国一次能源中的比例。拓展天然气的使用领域，是推动天然气产业发展的重要环节。传统的管输天然气在管网辐射范围和使用对象上都受到一定的限制，而CNG和LNG则正好能给管输天然气在空间和应用领域上提供补充，且具有独特的应用优势。同时可为汽车和船舶提供燃料供应。本项目的建设对推进当地及周边地区的天然气利用深度和广度，促进节能减排有着重大意义。 随着2011年3月，国务院正式批复《浙江海洋经济发展示范区规划》，浙江海洋经济发展示范区建设上升为国家战略。本项目的实施符合省委省政府提出的“推进生态文明建设，打造清洁能源示范省”
的总体思路，也符合《浙江海洋经济发展示范区规划》的基本精神。 2、气源有保障 目前，浙江省管输天然气已基本形成以多种气源互补的浙江省天然气供应环网，形成“多气源一环网”的供气格局。在主要中心城区及管网主干线沿线，天然气的供给基本能得到有效保障，各分输站气源亦得充分保障。现浙江省管输天然气气源有西气东输一线天然气（简称“西一气”）、东海春晓天然气（简称“东气”）和川气东送天然气（简称“川气”），宁波LNG接收码头的投运，进一步提高了管理的应急调峰能力。近年，浙江省同各气源方充分沟通，预测2016年全省供应量将达到180～200亿方，2020 年争取400 亿方，2030 年有望达到700～750 亿方。天然气管网将逐步形成高效、可靠的天然气供气网络。滨海新城地处省网天然气输送管线沿线，可充分利用其地理优势，从省网干线上下载气量。 3、区位优势 绍兴滨海新城是浙江省构筑海洋经济发展带、推进大平台大产业大项目大企业建设的重点区域，是浙江省“十二五”重点布局的14个省级产业集聚区和重点开发区（园区）之一。新城地处杭州湾金南翼，位于上海、杭州、宁波三大城市中心地带，规划总面积近500平方公里。西临杭州机场，东连北仑深水良港，杭甬高速、杭甬运河贯穿
绍兴滨海新城规划展示馆讲解稿展馆流线时长：50分钟 注：黑色加粗及蓝色字体不读出。 讲解稿如下： 尊敬的各位领导，各位来宾，大家好！ 欢迎各位来到绍兴滨海新城规划展示馆。今天，很荣幸由我来为大家担任展厅的解说。 本展馆以“崛起·滨海生态宜居新城”为展示主题，共分四大展厅，分别为序厅、源起·沧桑沥海古镇展厅、崛起·生态宜居新城展厅以及蓝图·宜商宜业之都展厅。展馆融入高科技展示手段，是一座全方位展示绍兴滨海新城形象的综合性展示馆。 请大家随我一起，参观绍兴滨海新城规划展示馆，去了解绍兴滨海新城灿烂的历史文化，宏伟的开发建设和美好的规划蓝图。序厅：我们现在所在的位置是展馆的序厅，在我们对面的是我们绍兴滨海新城的主题浮雕墙，集中展现了我们滨海新城的城市特色。 领导关怀：各位领导请随我这边走，现在我们看到的是“领导关怀”多媒体影像展项，记录了各级领导对绍兴滨海新城未来发展的深切关怀。 新城概况：这边请，我们现在来到的是新城概况展区。请各位领导驻足观看新城概况主题影片，让我们一起走进这座正在崛起的滨海新城。
源起·沧桑沥海古镇展厅：现在我们来到的是源起·沧桑沥海古镇展厅。解读新城，从她的历史开始。 沥海古镇:远古时期,沥海城区地带为一片沙地，由钱塘江、曹娥江交汇入海之泥沙冲积而成，人们在沼泽地上过着潮退人居，潮进人走的游移拉锯式生活。 到了1387年，征南大将军信国公汤和拆丰惠的城墙之石，于此筑濒海石城，沥海古城由此形成，距今已有626年历史，是典型的明代城堡。 沧海桑田：请随我继续向前参观，这里是沧海桑田展区。沥海地区曾经是一片汪洋，自古以来，沿海百姓在得享滩涂之利的同时，更饱受倒江坍涂、抛家别园之苦。为解除沿海百姓的疾苦，也为了夺取宝贵的土地资源，从上个世纪60年代末期以来，在各级党委、政府的组织指挥下，上虞人民打响了一场治江围涂的人民战争。 现在请各位领导观赏多媒体影片《围涂史诗》，一起来领略沥海人民可歌可泣的围涂史。 灿烂文化：现在我们看到的是灿烂文化展区，此展区将向大家展示沥海地区的孝诚文、抗倭文化、渔猎文化、围垦文化以及建筑文化。 崛起·生态宜居新城：接下来请随我到第三展厅，崛起·生态宜居新城展厅。 新城足迹：我们现在看到的是新城足迹展区，展区展示了从
附件案例 中信集团汕头滨海新城项目 中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。 此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。 一、项目背景 内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的礐石大桥。虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，礐石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人
多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。 改变这种局面的首要关键是解决交通问题。连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有112.04亿元。因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。项目预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。 二、首开区域和主体设置 项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包括五个方面，首先是基础设施建设，包括投资达60亿元的过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包括城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。 汕头市政府授权委托濠江区政府设立隧道项目公司（国有企业），并赋予该企业负责统征地一级开发和建设隧道工程的权力。然后，由中信滨海新城项目公司控股隧道公司与濠江区政府进行合作。资料显示，中信滨海新城项目公司注册资金5亿元，其中中信地产占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。
滨海旅游度假区、旅游地产规划 项目基本信息 项目名称：海南棋子湾旅游度假区概念规划 项目位置：海南省昌江县 项目委托方：海南旅控投资 项目投资：27.5亿元。 项目类型：滨海地产概念规划 项目范围：4.51平方公里 棋子湾规划鸟瞰图 一、项目背景 2009年国务院发布的《推进海南国际旅游岛建设发展若干意见》中，明确提出要高水平开发建设棋子湾、海棠湾、清水湾、五指山等景区。海南昌江县政府给予了高度重视。海南昌江县政府在2009年与海南省旅游控股投资集团签订了《棋子湾旅游度假区项目开发及配套基础设施框架协议书》并举行了棋子湾项目推进工作协调会委托顶峰国际旅游规划进行景区规划设计工作。 项目地棋子湾旅游度假区在海南岛西海岸区域，距离昌化镇北3公里处，距昌江县城石碌镇55公里，与海口美兰机场、三亚凤凰机场的距离均约200公里左右。项目50公里半径内是海南主要的工业开发区。位于海南西海岸待开发区域，时值海南东海岸为重点开发区域，棋子湾旅游度假区作为西海岸区域第一个开发的重点项目，其受到海南省委省政府领导极为重视：省委卫书记指示海南旅控集团：一定要把棋子湾旅游度假区规划项目办好！
棋子湾旅游度假区项目区位图 在这样的一个背景下，海南旅控集团旅游集团投资金额27.5亿元，出于圈战资源、抢占先机的目的的找到顶峰国际旅游规划，委托我院院长刘卫东对棋子湾景区进行景区的概念规划。顶峰国际旅游规划专家刘卫东院长认为，棋子湾旅游度假区的规划建设是推进海南国际旅游岛建设的重要的战略支点、必须从海南岛建设国际旅游岛的高标准建设棋子湾旅游度假区。 二、项目定位 （一）项目分析 随着海南国际旅游岛的建设、昌江核电站建设和西线高铁建设为昌江城市发展、为棋子湾项目规划提供了良好的机遇，本项目的自然文化资源以及良好的区位是本项目的优势所在；同样，本片区也面临着激烈的竞争，因此项目开发时需借助良好的开发机遇，充分发挥优势资源，有效规避劣势，寻找市场空白，以多
关于XX有限责任公司之绍兴滨海新城项目 法律尽职调查报告
导言 (3) 一、尽职调查的范围与目的 (3) 二、尽职调查的方法、假设及说明 (3) 三、调查涉及的书面材料 (5) 正文 (6) 一、关于本项目合作方情况 (6) （一）新城股份公司之主体资格 (6) （二）长期股权投资及其分支机构 (9) （三）法律评价 (12) 二、关于绍兴滨海新城管委会（以下简称“新城管委会”） (13) （一）新城管委会的机构和人员编制 (13) （二）新城管委会的职能 (13) （三）新城管委会下属各职能部门 (14) （四）滨海新城管委会财政体制 (15) （五）绍兴市关于土地出让金各级政府留成比例 (16) （六）法律评价 (17) 三、关于本项目之土地情况 (17) （一）目标区域土地基本情况 (17) （二）目标区域土地权属情况 (18) （三）法律评价 (18) 附录 (20)
一、尽职调查的范围与目的 北京市XX律师事务所（以下简称为“本所”或者“我们”）经北京市司法局批准，持有编号为XX号律师事务所执业许可证，在中华人民共和国具有合法的执业资格。 根据XX有限责任公司（以下简称“贵司”或“委托人”）的委托，本所依据中国法律、法规及条例和规章，就贵司拟与浙江滨海新城开发投资股份有限公司（以下简称“新城股份公司”）就绍兴滨海新城6.49平方公里土地一级开发项目（以下简称“本项目”）所涉及的相关中国法律事宜出具尽职调查报告。 应贵司要求，本所指派专门律师团队赶赴目标公司住所地，实地开展尽职调查工作：本所律师团队于2011年1月25日抵达绍兴市，与绍兴滨海新城管理委员会（“新城管委会”）取得联系；1月26日至27日期间，本所律师在新城管委会现场办公，按照此前发送文件清单所确定的范围向新城管委会及新城股份公司调取有关材料或访问相关人员，实地查看现行营业场所；在收集、整理第一手资料的基础上，最终形成本次尽职调查的工作底稿。 二、尽职调查的方法、假设及说明 （一）本次尽职调查所采用的基本方法 在本次尽职调查过程中，本所律师主要采用了以下方法：
上虞及杭州湾上虞经济技术开发区简介上虞市基本情况 上虞位于浙江省东北部，地处杭州湾南岸，杭州与宁波之间，与上海隔海相望。总面积1403平方公里，总人口78万，辖15个镇、3个乡、3个街道，呈“五山一水四分田”的格局。 上虞是一个历史悠久、人文荟萃的城市。上虞距今已有2200多年建县历史, 是全球最早的青瓷发源地之一，也是经典爱情故事梁祝传说中祝英台的家乡。历史上，曾出现“舜会百官”、“东山雅聚”、“白马春晖”等三次名人大聚会，涌现了被誉为“中国古代唯物主义者”的王充、“东山再起”典故的谢安、国学大师马一浮、气象学家竺可桢、“茶圣”吴觉农、电影名导谢晋以及经叔平、何振梁、徐光宪等一大批著名乡贤。 上虞，是一个产业优质、经济繁荣的城市。工业是上虞的支柱产业，形成了机械装备、精细化工、轻工纺织、照明电器、新能源新材料等五大主导产业，以及伞件、铜管、手套袜业等八大块状经济，拥有规模以上工业企业522家，其中亿元以上企业176家，上市企业15家，2014年全区实现地区生产总值680.85亿元。建筑产业优势明显，是著名的“建筑之乡”。商贸旅游业蓬勃发展，“浙东新商都”城市品牌和“四季仙果之旅”旅游品牌在长三角地区拥有较强影响力。 上虞，是一个生态优美、环境宜居的城市。境内有江有海，山清水秀，景色怡人，拥有英台故里祝家庄、凤凰山麓大舜庙、“江南第一”曹娥庙、白马湖畔春晖园等一大批人文自然景观，是国家园林城
市和“省生态旅游城市”，荣获“中国人居环境范例奖”、“中国最佳休闲小城”、浙江省示范文明城市等称号，曾连续三年被评为内地最佳商业城市县级市之首，是一个宜居、宜购、宜创的新兴城市。 开发区基本情况 杭州湾上虞经济技术开发区位于上虞市北部，创建于1998年，2013年升级为国家级开发区，是浙江省委省政府发展海洋经济、打造环杭州湾产业带的重要区块，也是浙江省确定的14个产业集聚区之一，浙江省十大最具投资价值工业园区。 开发区规划控制面积133平方公里，分东、西两大区块。东区规划面积80平方公里，主要发展制造业及临港产业；西区规划面积53平方公里，依托嘉绍跨江大桥，主要发展行政、商贸、科教及城市服务等产业； 开发区目前已完成开发建设近40平方公里，聚集了来自欧美、日韩、港台等20多个国家和地区的200余家企业，累计引进投资800亿元，引进国内外上市公司15家，其中世界500强企业4家。2014年，开发区完成工业总产值850亿元，实现利税总额71.5亿元，完成工业性投入143.2亿元。 开发区目前已开发建设的主要由四大区域组成。一是建成区，规划面积21平方公里，以精细化工及生物医药产业为主，该区域从2008年以来将工作重点转到转型升级，不再扩大化工区域面积，原则上不再引进化工项目，重抓企业改造提升。二是先进制造业产业区，规划面积16.7平方公里，主要由7.3平方公里东一区和9.4平方公里东二
226 北仑滨海新城国际合作学校 International Cooperative School, Binhai New T own, BeiLun, Ningbo, China DC 国际建筑设计事务所（以下简称DC ）将滨海国际学校的设计作为一个文化课题，清晰的给出了答案，DC 在教育建筑的营造中，注重了设计观念的创新，同时创造独特的建筑风格，研究文化传承的可能，以及完成对自然地形的尊重和合理利用。我们认为教育的本源不是“教与学”，而是“唤起”，所以我们一直在教育建筑的设计中强调“被设计的邂逅”以及“学习无处不在”的设计概念，整个学校都可以被营造成为一个大课堂。所以这次设计的研究基础首先是强调规划的整体性。设计把传统的二维平面规划转到三维乃至多维的整体思维上来，使校园具有不可分割的整体环境氛围。校园规划从传统的重视单幢建筑设计转向校园外部空间的创造，规划强调建构和协助形成一个广阔的、相互联系的且永久开放的外部空间联系，并以此作为可持续性发展的框架，把外部空间视为一个与建筑实体共生、且独立完善的整体。同时我们在总体规划中引入城市设计的工作方式，注重对建筑之间的外部空间秩序的控制，而不是仅仅考虑设计各个建筑单体的具体形态。其次是营造空间的多样性，在数量上创造出在活动场所的多样性和使用时间的多样性。空间类型尽可能丰富，以对应不同层次的需求。设计创造的交往空间不仅仅体现在教学区，更要发展到全校园。DC 的设计关注景观的生态性，这体现在利用基地特色和保留了原有的自然环境。在这些研究的基础之上，我们希望将滨海学校建设成为多维度的生态教育社区。设计最终形成的整体空间构架是：项目名称：北仑滨海新城国际合作学校（国际竞赛第一名方案）地 点：中国 宁波 北仑功 能：教育建筑设计时间：2011年用地面积：13.78公顷建筑面积：60800平方米建筑设计：DC 国际建筑设计事务所总建筑师：崔哲，平刚设计团队：李佳，牟霄童，温雪凌，吴波、朱家声Project Name: International Cooperative School, Binhai New T own, BeiLun, Ningbo, China (international competition, first prize)Location: BeiLun, Ningbo, China Function: Education Design Period: 2011 Site Area: 13.78 ha.Project Area: 60800 m 2 Architect: DC Alliance Project Architects: Cui Zhe, Ping Gang Project team: Li Jia, Mou Xiaotong, W en Xueling, Wu Bo, Zhu Jiasheng DC Alliance has addressed a cultural issue through the design of International Cooperative School in Beilun. In the process of design, DC Alliance emphasizes the innovative understanding of education architecture, the possibility of cultural continuity, and respect to natural environment. As architects, we believe the fountain head of education is not about “teaching&learning”, but “arousal& enlightenment”, therefore, we infuse the concept of “designed encounter” and “learning everywhere” in this project. The whole school and surroundings could be understood as a open class room. In the light of this concept, the wholeness of site planning become the first subject of design research. Integrated three-dimensional or multi-dimensional spatial thinking transcends the traditional two-dimensional planning methodology in design process, so that the design has an inborn learning atmosphere. In the same time, our focus has shifted from a single building to the space in-between. The planning attempts to achieve an open, but connected spatial network, which forms the framework for future sustainable development. The open space is integrated with architecture and become an autonomous whole.Firstly, we introduce the urban design methodology into architecture, which focus on the control of the spatial order between buildings, rather than the form of individual elements. Secondary, we attempt to create a spatial diversity, which means the diversity of spatial use and temporal elements. Different spatial patterns correspond to different needs. Various encountering spaces scatter through the whole campus beyond the teaching area.In terms of the relationship between buildings and natural environment, we highly value the landscape ecology. Base on the research and understanding of the needs of clients and users, the environmental surroundings, we are trying to create a multi-dimensional sustainable education community in this school design. The key elements of the design are:竞赛 / Competitions 谷：方案中南北向设置的一条室外公共活动场地，是学生各种活动的集散地，也是校园的活力枢纽。场：以南北两个宿舍及中间艺术馆为核心的三个节点形成了校园中最重要的三片学生广场。段：以三场为划分点将南北长向的建筑分为四段，削弱了单一的方向过长。点：架空在“谷”上方的六栋基本教学单元。院：东西横向布置的八栋建筑（专业教室和办公楼）南北长向的两个教学长廊围合出七个院落空间。在这个清晰的设计策略之下，设计展现出丰富灵动的校园空间，整体大气的建筑形象，丰富的本土材料形成的独特文化氛围，我们可以想象学生们在这里能够感受和体验的完整艺术熏陶，这足以留下美好的，只属于孩子们的记忆。Valley: a open space forms a spine of this school full of activities and energy Area: the three most important outdoor spaces around two residential halls and art gallery in the middle.Section: the whole building complex is divided into for sections by three areas, which introduces a spatial rhythm throughout the spatial experience.Node: there are six basic teaching units built above the spatial spine: valley.Courtyard: seven courtyards located between class rooms, administration building and two corridors.Under this design strategy, a diverse and adaptable campus has been revealed. The simple outlook of the building under the help of local building material creates a unique atmosphere. W e can imagine the students could have a valuable experience and memory studying in this atmosphere.
目录 第一章总则 (3) 第二章目标定位和人口用地规模 (4) 第三章总体布局 (5) 第四章用地规划 (5) 第五章公共服务设施规划 (6) 第六章生态绿地系统规划 (8) 第七章规划控制要求 (8) 第八章综合交通规划 (10) 第九章城市设计导引 (11) 第十章市政工程规划 (13) 第十一章近期行动规划 (16) 第十二章规划实施建议 (16) 第十三章附则 (16) 附表1：巽寮滨海旅游度假区规划（2011—2030）城乡用地汇总表 (17) 附表2：巽寮滨海旅游度假区规划（2011—2030）城市建设用地平衡表 (18) 附表3：公共服务设施一览表 (19) 附表4：公园规划一览表 (20) 附表5：巽寮村庄发展详细指引一览表 (21) 附表6：规划道路一览表 (21) 附表7：建筑风格导引 (22) 附表8：近期行动项目库 (23) 附表9：近期行动计划表 (24)
图纸目录 1、区位分析图 2、土地利用现状图 3、高程分析图 4、坡度分析图 5、坡向分析图 6、可视性分析图 7、汇水线及水文分析图 8、生态敏感性分析图 9、用地潜力评价图 10、旅游资源评价图 11、功能结构规划图 12、土地利用规划图 13、空间管制规划图 14、道路交通分析图 15、旅游系统组织图 16、公共设施规划图 17、绿地系统及岸线规划图 18、旅游项目策划图 19、城市设计导引图 20、制高点与眺望系统规划图 21、村民安置分析图 22、六线控制规划图 23、给水工程规划图 24、污水工程规划图 25、雨水及防洪工程规划图 26、电力工程规划图 27、通信工程规划图 28、燃气工程规划图 29、环卫工程规划图 30、环境保护规划图 31、综合防灾规划图 32、分期建设分析图 33、近期建设项目规划图
绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期） 立项投资融资项目 可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司
地址：中国〃广州
目录 第一章绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目概论 (1) 一、绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目名称及承办单位 (1) 二、绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）产品方案及建设规模 (6) 七、绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）产品说明 (15) 第三章绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）项目市场分析预测 15第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (16) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17)
项目占地及建筑工程投资一览表 (18) 六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (20) 一、建设内容 (20) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (22) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 绍兴滨海新城精诚光大物流园（一期）生产工艺流程示意简图 (26) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30)
第1章项目概况 1、项目名称 绍兴滨海新城科创园一期启动区建设项目 2、主要技术经济指标： 规划总用地面积：65072.8平方米 规划净用地面积：62691.7平方米 建筑占地面积：19650平方米 总建筑面积：146895平方米 其中：地上建筑面积：115935平方米 人才公寓：29720平方米 后勤服务：6355平方米 科研车间：54040平方米 综合办公：25820平方米 地下建筑面积：30960平方米 容积率：1.85 建筑密度：31.4% 绿地率：24% 建筑层数：18层 停车位：700辆 3、项目建设投资 工程建设投资估算64879.13万元，资金来源于公司自筹。
4、项目建设期 2011年5月—2013年2月 第2章项目背景及必要性 2.1项目建设背景 21世纪以来，国内社会经济高速发展，产业结构呈区域化变革和更新。科技创新园是目前国内各大中城市用来升级本地产业，提升城市综合创造力的城市实践区，如北京中关村、东莞松山湖科技园、苏州高新科技园等。根据城市定位和空间区位的不同，其形式也多种多样。同时，科创园建设通常和新城建设紧密相关。 2010年2月，绍兴市委、市政府作出了规划建设绍兴滨海新城的重大决策，这是深入贯彻省委、省政府关于构筑海洋经济发展带、推进大平台大产业大项目大企业建设的有力举措，也是加快绍兴经济结构转型升级、推进绍兴科学发展的现实需要。新城由袍江新区、绍兴县滨海工业区、杭州湾上虞工业园区几个产业基础较好的滨海空间纳为一体，为绍兴产业发展构筑了一个“大平台”，同时也标志着绍兴从“镜湖时代”走向“杭州湾时代”。 新城作为绍兴推动经济转型升级、打造现代产业示范区的大平台，按照推进生态文明建设的要求，坚持“制造业先行，现代服务业、观光生态农业同步积极发展”的思路，强化现代产业功能、综合服务功能、新型城市功能、生态休闲功能，加快推进新兴产业、特色产业和优势产业的集聚，统筹构建绍兴滨海新城现代产业体系，努力把绍
旅游度假区规划布局 我国学者关于旅游度假区理论模式的探讨很少，但还是有人对旅游度假区功能分区进行一定的总结，如张天问（2000）按功能将旅游度假区分为入口区、度假中心区、康体健身区、户外活动区、文娱活动区、度假别墅区、维修区（各区功能见表5-7）。他关于旅游度假区的功能分区是上述国外几种功能分区理论模式的具体化，其中入口区和维修区可以统属于综合服务区，度假别墅区是度假核心地区，康体健身区、度假中心区、户外活动区和文娱活动区属于吸引物集聚区。在实践中，度假别墅区、度假中心区一般紧紧相邻，甚至完全合并成一个组团。从张天问的旅游度假功能分区中也可看出，康体休闲活动功能在旅游度假区中具有极其重要的作用。 表5-7 旅游度假区的功能分区（张天问，2000） 分区活动功能 入口区接待、管理、停车、行李搬运、安全检查 度假中心区信息中心、会议中心、商店、快餐厅、餐厅 康体健身区运动场、游泳池、海滩、户外体育比赛场 户外活动区通常具有风景优美的环境、视点和游览步道 文娱活动区舞厅、夜总会、酒吧、剧院和夜间娱乐场所 度假别墅区安静区，不受噪音的影响，布置在视野开阔的风景优美区 维修区储藏、机械、设备设施、工作人员住房 对于岛屿这种特殊的滨水旅游度假区，李向明（2001）提出，岛屿规划中一般可以将功能区分五大块：游览观光区、生态保育区、娱乐区、休闲度假区、服务区（图5-3）。 图5-3 岛屿规划功能分区结构图（李向明，2001）
李蕾蕾（1998）分析了我国国家级旅游度假区功能分区情况，并分析归纳了其中共性。指出： 1、每个旅游度假区都规划出1个综合服务区，可以对应上冈恩模式中的服务社区； 2、每个旅游度假区都规划出1个度假别墅区，这与旅游度假区的功能特点是相一致的。旅游度假区是度假旅游者的短期居住地，旅游者希望能够体验他们在城市中难以得到的居住环境，因此度假别墅是度假区中较为理想的住宿设施。尽管旅游度假区内有广泛的服务和娱乐设施，但是若没有旅游者居住，很多设施就会闲置起来，经济效益得不到充分体现，如国外成熟的旅游度假区，其经济收益主要来自住宿设施的收入； 3、除综合服务区和度假别墅区之外，其他功能分区主要是旅游吸引物的分区，一个大型的旅游度假区必须具有多种旅游吸引物才能吸引超过经营保本门槛人数的旅游者来度假； 4、每个国家级旅游度假区都规划有高尔夫球场。大型旅游度假区有多种高档的住宿设施，来度假的旅游者也多为中产阶级及富豪和准富豪阶层，他们需要有高档的康体休闲活动设施，高尔夫球场是最合适的，也是最重要的康体设施。国外的大型旅游度假区都设有1个高尔夫球场，以至于澳大利亚的学者在探讨旅游度假区的概念时，提出高尔夫球场是判别旅游度假区的一个重要标准。 表5-8 我国12个国家级旅游度假区功能分区简表（李蕾蕾，1998，有改动） 度假区名称面积 （km2） 数量功能分区名称 大连金石滩13.6 7 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、地质景观游览区、国际 游艇俱乐部、游乐运动场、森林狩猎区、海上活动游览区 青岛石老人10.8 6 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、海洋公园及海上游览区、 啤酒文化城、休闲健身区 苏州太湖11.2 6 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、吴文化城、水上风情园、 桥岛风光区 无锡太 湖 13.5 5 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、水上活动区、康复中心 上海佘山20.5 19 综合服务区、大众别墅区、乡野别墅区、高尔夫球场、佘山主景 区、农田观光区、水上漂流区、果林采摘区、环保教育区、生态 核心区、休闲垂钓区、植物赏析区、爱心动物园区、野营烧烤区、 主要入口区、快乐嘉年华、体育公园区、竞技比赛区、训练基地、 攀岩蹦极区 杭州之江9.88 5 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、游乐购物区、大型淡水 沙滩浴场 福建武夷山12 6 综合服务区、度假别墅区、水上活动区、游览娱乐区、休闲区、 武夷文化区 福建湄13.5 5 综合服务区、度假别墅区、高尔夫球场、妈祖文化城、贸易中心
现在儿童游乐项目成为炙手可热的项目之一，很多人发现不管在什么季节，家长都喜欢带孩子出门玩，今天就来给大家介绍几个优质的儿童乐园建设案例。 雅安熊猫绿岛公园 熊猫乐园的设计也充分考虑了对儿童的全龄关怀，针对不同年龄儿童的身体条件和心理需求，分为0~3岁、3~6岁、7~12岁、13岁或以上几个区域，强调空间的游戏性、参与性和安全性，从游戏智力、体能锻炼、心理建设、社交能力等方面促进儿童健康成长 巴中大石童话小镇 大石童话小镇景区位于平昌县板庙镇境内，距离县城17公里，面积4.25平方公里，是米仓古道重要节点、四川省旅游扶贫示范村、平昌县首批“研学旅行基地”之一。 因此，红孩儿游乐将此项目打造成以“趣味研学旅行·梦幻童话小镇”为主题，同时将“农事体验、亲子游乐、研学旅行”为一体的旅游目的地。 灰太狼童话世界 以乡村风貌为基底、童话故事为主题、儿童游乐设备为产品。占地面积150
亩，外墙拥有手绘的卡通人物装饰，内部拥有滑梯、迷宫、水上游乐等多种无动力游乐设备，将儿童研学旅玩融于一体。 回响乐园 孩子如果不调皮捣蛋、惹是生非，也就不是孩子了。 孩子的心是活泼的，喜爱冒险、喜爱远足、喜爱刺激，他喜爱任何新鲜的事物，去接触不认识的人，喜爱到新的地方，喜欢新的游戏，喜欢新的玩具。 乐园故事里的山脉、洼地，白沙滩和山谷里回响的风；变化的地形和水对孩子有着磁铁般的吸引力，这里将会成为一个‘放风’孩子和孩子放飞的场所。 设计通过对现状地形的重塑和趣味性器械的植入，围合出一个坡玩、沙玩和水玩交织融合的儿童乐园，而不论是我们身旁的大喇叭滑梯、传声筒座椅，还是立体环绕式地形围合的游戏空间，都让这个游乐场地欢腾着、回响不息。 文旅水镇 以水为主，自然生态景区是整个水镇项目的环境依托，唯美建筑水景为外形，文旅主题设施发展和新型城镇建设相结合的，全业态、轻文化、慢生活品
绍兴滨海新城中央生态公园启动区块景观设计浅探 随着城市水资源供应逐渐紧张，城市公园绿地建设的不断发展，为缓解城市水资源短缺的问题，雨水收集利用在景观设计中显得尤为重要。本文以绍兴滨海新城中央生态公园启动区块景观设计为例，阐述了雨水资源在城市公园中的利用与设计方法，仅供大家参考。 标签：海绵城市理念；可持续发展观念；“水上田园”设计概念 绍兴滨海新城中央生态公园启动区块作为新城的中央生态绿地，力求通过最新的规划理念和设计手法，打造能够融合当地围涂特色文化、绍兴水文化、海绵城市理念的绿色生态公园，提升新城环境品质，树立启动区的示范样板品牌，推动中央生态公园二期的建设。 1、探索一一原有迹象 1.1区位研究 绍兴滨海新城中央生态公园启动区块（以下简称为启动区块）位于滨海新城中心江滨区的启动区块，海东路（百红线）以北，前进河以西，乾诚道以南，绿绮路以东区域，规划面积约81.44公顷。 本次设计范围作为江滨区启动区的中央生态绿地，对滨海新城环境改善具有重要作用，对中央生态公园的后期设计具有样板区的意义，因此本次设计需要从更大范围对其进行系统研究，从启动区的现状和上位规划统筹考虑。 1.2交通研究 启动区位于西侧工业组团和东部生活组团之间，结合现状高压线路呈南北向矩形，紧邻前进河，中央横向穿过的南滨路是城市主干道，连接着新城大道，越兴大道，世纪大道等主要干道，交通条件优越。设计基地距离绍兴市中心约30分钟车程，并能够快捷的到达嘉绍高速公路，与周边地区连接。 用地东侧的前进河规划中与其他河道组成了水上航线，与曹娥江直接相接，因此本区块的水上交通同样重要，对今后的游览观光带来新的感受。 通过从宏观到微观三个不同层次的调研分析，认为本次设计的启动区应该是以“植物生态景观”和“水系河道景观”作为主要抓手，通过“绿色”和“蓝色”两条景观带渗透进两侧的组团，并连接起北部的滨海旅游休闲区与南部的滨江生态农业观光区。 启动区作为紧邻前进河与新城中心的生态型公园，结合现有的鱼塘及水系，通过弹性景观规划手段，将其建成一块绿色海绵体，维系城市的防涝解旱功能。