国税发〔2008〕116号
国家税务总局关于印发《企业研究开发费用
税前扣除管理办法（试行）》的通知
企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）第一条为鼓励企业开展研究开发活动，规范企业研究开发费用的税前扣除及有关税收优惠政策的执行，根据?中华人民共和国企业所得税法?及其实施条例、?中华人民共和国税收征收管理法?及其实施细则和?国务院关于印发实施〖国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）〗若干配套政策的通知?（国发〔2006〕6号）的有关规定，制定本办法。
第二条本办法适用于财务核算健全并能准确归集研究开发费用的居民企业(以下简称企业)。
第三条本办法所称研究开发活动是指企业为获得科学与技术（不包括人文、社会科学）新知识，创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、工艺、产品（服务）而持续进行的具有明确目标的研究开发活动。
创造性运用科学技术新知识，或实质性改进技术、工艺、产品（服务），是指企业通过研究开发活动在技术、工艺、产品（服务）方面的创新取得了有价值的成果，对本地区（省、自治区、直辖市或计划单列市）相关行业的技术、工艺领先具有推动作用，不包括企业产品（服务）的常规性升级或对公开的科研成果直接应用等活动（如直接采用公开的新工艺、材料、装置、产品、服务或知识等）。
第四条企业从事?国家重点支持的高新技术领域?和国家发展改革委员会等部门公布的?当前优先发展的高技术产业化重点领域指南（2007年度）?规定项目的研究开发活动，其在一个纳税年度中实际发生的下列费用支出，允许在计算应纳税所得额时按照规定实行加计扣除。
（一）新产品设计费、新工艺规程制定费以及与研发活动直接相关的技术图书资料费、资料翻译费。
（二）从事研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用。
（三）在职直接从事研发活动人员的工资、薪金、奖金、津贴、补贴。
（四）专门用于研发活动的仪器、设备的折旧费或租赁费。
（五）专门用于研发活动的软件、专利权、非专利技术等无形资产的摊销费用。
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（六）专门用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费。
（七）勘探开发技术的现场试验费。
（八）研发成果的论证、评审、验收费用。
第五条对企业共同合作开发的项目，凡符合上述条件的，由合作各方就自身承担的研发费用分别按照规定计算加计扣除。
第六条对企业委托给外单位进行开发的研发费用，凡符合上述条件的，由委托方按照规定计算加计扣除，受托方不得再进行加计扣除。
对委托开发的项目，受托方应向委托方提供该研发项目的费用支出明细情况，否则，该委托开发项目的费用支出不得实行加计扣除。
第七条企业根据财务会计核算和研发项目的实际情况，对发生的研发费用进行收益化或资本化处理的，可按下述规定计算加计扣除：
（一）研发费用计入当期损益未形成无形资产的，允许再按其当年研发费用实际发生额的50%，直接抵扣当年的应纳税所得额。
（二）研发费用形成无形资产的，按照该无形资产成本的150%在税前摊销。除法律另有规定外，摊销年限不得低于10年。
第八条法律、行政法规和国家税务总局规定不允许企业所得税前扣除的费用和支出项目，均不允许计入研究开发费用。
第九条企业未设立专门的研发机构或企业研发机构同时承担生产经营任务的，应对研发费用和生产经营费用分开进行核算，准确、合理的计算各项研究开发费用支出，对划分不清的，不得实行加计扣除。
第十条企业必须对研究开发费用实行专账管理，同时必须按照本办法附表的规定项目，准确归集填写年度可加计扣除的各项研究开发费用实际发生金额。企业应于年度汇算清缴所得税申报时向主管税务机关报送本办法规定的相应资料。申报的研究开发费用不真实或者资料不齐全的，不得享受研究开发费用加计扣除，主管税务机关有权对企业申报的结果进行合理调整。
企业在一个纳税年度内进行多个研究开发活动的，应按照不同开发项目分别归集可加计扣除的研究开发费用额。
第十一条企业申请研究开发费加计扣除时，应向主管税务机关报送如下资料：（一）自主、委托、合作研究开发项目计划书和研究开发费预算。
（二）自主、委托、合作研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单。
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（三）自主、委托、合作研究开发项目当年研究开发费用发生情况归集表。
（四）企业总经理办公会或董事会关于自主、委托、合作研究开发项目立项的决议文件。
（五）委托、合作研究开发项目的合同或协议。
（六）研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等资料。
第十二条企业实际发生的研究开发费，在年度中间预缴所得税时，允许据实计算扣除，在年度终了进行所得税年度申报和汇算清缴时，再依照本办法的规定计算加计扣除。
第十三条主管税务机关对企业申报的研究开发项目有异议的，可要求企业提供政府科技部门的鉴定意见书。
第十四条企业研究开发费各项目的实际发生额归集不准确、汇总额计算不准确的，主管税务机关有权调整其税前扣除额或加计扣除额。
第十五条企业集团根据生产经营和科技开发的实际情况，对技术要求高、投资数额大，需要由集团公司进行集中开发的研究开发项目，其实际发生的研究开发费,可以按照合理的分摊方法在受益集团成员公司间进行分摊。
第十六条企业集团采取合理分摊研究开发费的，企业集团应提供集中研究开发项目的协议或合同，该协议或合同应明确规定参与各方在该研究开发项目中的权利和义务、费用分摊方法等内容。如不提供协议或合同，研究开发费不得加计扣除。
第十七条企业集团采取合理分摊研究开发费的，企业集团集中研究开发项目实际发生的研究开发费，应当按照权利和义务、费用支出和收益分享一致的原则，合理确定研究开发费用的分摊方法。
第十八条企业集团采取合理分摊研究开发费的，企业集团母公司负责编制集中研究开发项目的立项书、研究开发费用预算表、决算表和决算分摊表。
第十九条税企双方对企业集团集中研究开发费的分摊方法和金额有争议的，如企业集团成员公司设在不同省、自治区、直辖市和计划单列市的，企业按照国家税务总局的裁决意见扣除实际分摊的研究开发费；企业集团成员公司在同一省、自治区、直辖市和计划单列市的，企业按照省税务机关的裁决意见扣除实际分摊的研究开发费。
第二十条本办法从2008年1月1日起执行。
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纳税服务投诉管理办法 第一章总则 第一条为保护纳税人合法权益，规范纳税服务投诉管理工作，构建和谐的税收征纳关系，根据《中华人民共和国税收征收管理法》，制定本办法。 第二条纳税人（含扣缴义务人和其他涉税当事人，下同）认为税务机关及其工作人员在履行纳税服务职责过程中未提供规范、文明的纳税服务或者侵犯其合法权益，向税务机关进行投诉，税务机关办理纳税人投诉事项，适用本办法。 第三条对依法应当通过税务行政复议、诉讼等法定途径解决的事项，应当依照有关法律、行政法规的规定办理。 第四条纳税人进行纳税服务投诉应当客观真实，不得隐瞒、歪曲、捏造事实，不得诬告、陷害他人。 第五条税务机关及其工作人员在办理纳税服务投诉事项
中，必须坚持合法、公正、及时的原则，不得徇私、偏袒，不得打击、报复。 第六条县级以上税务机关的纳税服务管理部门具体办理纳税服务投诉事项，负责受理、调查、处理纳税服务投诉。 第七条各级税务机关应当配备专门人员从事纳税服务投诉管理工作，保障纳税服务投诉工作的顺利开展。 第二章纳税服务投诉范围 第八条本办法所称纳税服务投诉包括： （一）纳税人对税务机关工作人员服务态度不满意而进行的投诉； （二）纳税人对税务机关及其工作人员服务质效不满意而进行的投诉； （三）纳税人认为税务机关及其工作人员在履行职责过程中侵害其合法权益而进行的投诉。
第九条对服务态度的投诉，是指纳税人认为税务机关工作人员在履行纳税服务职责过程中工作用语、行为举止不符合文明服务规范要求而进行的投诉。具体包括： （一）税务机关工作人员使用服务忌语的； （二）税务机关工作人员对待纳税人态度恶劣的； （三）税务机关工作人员行为举止违背文明礼仪服务其他要求的。 第十条对服务质效的投诉，是指纳税人认为税务机关及其工作人员办理涉税业务时，未能提供规范、高效的服务而进行的投诉。具体包括： （一）税务机关及其工作人员未按规定时限办理、回复涉税事项的； （二）税务机关及其工作人员受理纳税人涉税事项或者接受纳税人涉税咨询，按规定应当一次性告知而未能一次性告知的； （三）在涉税业务办理、纳税咨询、服务投诉和税收工作建议方面，税务机关工作人员未履行首问责任制的；
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二） （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业 第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分
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国家税务总局解读新出台的3个公告文件 【标 签】西部大开发,小微企业,营改增 【业务主题】企业所得税 【来 源】 根据《国家税务总局办公厅关于进一步做好税收政策解读工作的通知》（国税办 发[2012]4号）规定，自2012年3月1日起，税收规范性文件按规定必须进行解读。国家税务总局日前在其官方网站上公布了该规定实施后的部分公告类文件的政策解读，主要包括国家税务总2012年12号公告、国家税务总2012年13号公告和国家税务总2012年14号公告。 按照国税办发[2012]4号文件的规定，税收政策的解读，是对税收文件的出台背景、目的意义及其执行口径、操作方法所作的解释性说明。税务机关应坚持“以解读为原则、不解读为例外”，按照税收政策和解读稿同步起草、同步审批、同步发布的“三同步”要求，对税收政策文件进行解读。其中，税收规范性文件必须解读。 根据《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）规定，纳税人、扣缴义务人及其他税务行政相对人权利、义务，具有普遍约束力并反复适用的税收规范性文件，应采取“公告”形式对外发布。公告的解读稿由主办单位的起草处室按照公文运转流程，与税收规范性文件同步起草、同步报批。与外部门联合下发的税收规范性文件，主办单位的起草处室要在与外部门充分沟通达成一致的基础上，认真做好文件解读稿的起草工作。主办单位的综合处室负责税收规范性文件及解读稿的审查。对于应解读而没有解读的税收规范性文件，政策法规部门在合法性审查时予以退回补充解读。仍没有解读的，办公厅（室）不予核稿，局领导不予签发。 4月25日，国家税务总局网站公布了《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》（国家税务总局公告2012年第12号）、《国家税务总局关于发布《营业税改征增值税试点地区适用增值税零税率应税服务免抵退税管理办法（暂行）》的公告》（国家税务总局公告2012年第13号）、《国家税务总局关于小型微利企业预缴企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2012年第14号），并同时配发了这三个公告的解读文件。 一、关于《国家税务总局关于深入实施西部大开发战略有关企业所得税问题的公告》的解读 一、明确适用企业所得税优惠的审核方式、申请程序及层级 本《公告》明确了企业申请享受西部大开发税收优惠时采取企业自行申请，主管税务机关审批确认的管理办法。同时明确了首次申请的企业第一年需经主管税务机关审核确认，第二年及以后年度企业适用优惠条件是否发生变化采取备案的方式加以管理。具体备案方法由
国税发2009年31号文件,3月新出的关于房地产所得税 关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 发文日期:2009-03-06发文字号:国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价
国税发2009第31号文企业所得税 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人发共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业） 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。 （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收，管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次
性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款尖银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发 产品清单之日确认收入的实现，如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格、以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
国家税务总局文件 国税发…2008?93号 国家税务总局关于印发 《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》的通知 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为维护纳税人合法权益，完善税务机关对纳税人涉税信息资料的保密管理制度，规范税务机关受理外部门查询纳税人涉税保密信息的程序，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，税务总局制定了《纳税人涉税保密信息管理暂行办法》。现印发给你们,请认真遵照执行。在执行过程中遇到的问题，请及时报告税务总局（纳税服务司）。 附件：纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表 二○○八年十月九日 — 1 —
纳税人涉税保密信息管理暂行办法 第一章总则 第一条为维护纳税人的合法权益，规范对纳税人涉税保密信息管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及相关法律、法规的规定，制定本办法。 第二条本办法所称纳税人涉税保密信息，是指税务机关在税收征收管理工作中依法制作或者采集的，以一定形式记录、保存的涉及到纳税人商业秘密和个人隐私的信息。主要包括纳税人的技术信息、经营信息和纳税人、主要投资人以及经营者不愿公开的个人事项。 纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围。 第三条对于纳税人的涉税保密信息，税务机关和税务人员应依法为其保密。除下列情形外，不得向外部门、社会公众或个人提供： （一）按照法律、法规的规定应予公布的信息； （二）法定第三方依法查询的信息； （三）纳税人自身查询的信息； （四）经纳税人同意公开的信息。 — 2 —
第四条根据法律、法规的要求和履行职责的需要，税务机关可以披露纳税人的有关涉税信息，主要包括：根据纳税人信息汇总的行业性、区域性等综合涉税信息、税收核算分析数据、纳税信用等级以及定期定额户的定额等信息。 第五条各级税务机关应指定专门部门负责纳税人涉税非保密信息的对外披露、纳税人涉税保密信息查询的受理和纳税人涉税保密信息的对外提供工作。要制定严格的信息披露、提供和查询程序，明确工作职责。 第二章涉税保密信息的内部管理 第六条在税收征收管理工作中，税务机关、税务人员应根据有关法律、法规规定和征管工作需要，向纳税人采集涉税信息资料。 第七条税务机关、税务人员在税收征收管理工作各环节采集、接触到纳税人涉税保密信息的，应当为纳税人保密。 第八条税务机关内部各业务部门、各岗位人员必须在职责范围内接收、使用和传递纳税人涉税保密信息。 对涉税保密信息纸质资料，税务机关应明确责任人员，严格按照程序受理、审核、登记、建档、保管和使用。 对涉税保密信息电子数据，应由专门人员负责采集、传输和储存、分级授权查询，避免无关人员接触纳税人的涉税保密信息。 — 3 —
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
国家税务总局大企业税收服务和管理规程 （试行） 第一章总则 第一条为规范大企业税收服务和管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及其他相关税收法律法规，制定《国家税务总局大企业税收服务和管理规程（试行）》（以下简称规程）。 第二条大企业税收服务和管理工作，应以纳税人的需求为导向，提供针对性的纳税服务，以风险为导向，实施科学高效、统一规范的专业化管理。通过有效的遵从引导、遵从管控和遵从应对，防范和控制税务风险，提高税法遵从度，降低税收遵从成本。 第三条本规程适用于国家税务总局定点联系企业（以下简称企业）的税收服务和管理。省税务机关确定的定点联系企业的税收服务和管理参照本规程实施。 第二章遵从引导
第四条遵从引导是指通过个性化的纳税服务和专业化的税收管理，提高企业自身依法处理涉税事务的能力。 第一节政策服务 第五条税务机关在出台重大税收政策和管理制度之前，应征求企业意见，并对意见进行认真分析研究。 第六条税务机关在税收政策和管理制度公布实施以后，应及时通过多种方式做好宣传和辅导，做到公开透明，保证税法适用的确定性和统一性，引导企业的税收遵从。 第七条各级税务机关应定期收集企业的意见，为完善税收政策和管理制度提供参考。 第八条税务总局统筹协调企业意见收集反馈工作，并负责收集汇总企业集团总部和省级税务机关的意见。 省以下税务机关按照税务总局的统一部署开展工作，收集本地区成员企业的意见，并将意见汇总报税务总局。 第二节涉税诉求的受理和回复 第九条各级税务机关应及时受理辖区内成员企业提出的涉税诉求。 税务总局可受理企业集团及其成员企业的涉税诉求，并根据不同情况决定直接办理或交由省以下税务机关办理。 第十条各级税务机关大企业税收管理部门根据本级的职
房地产企业企业所得税政策 第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件） 一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。 第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。 三、收入实现的条件。 第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。 （二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？ 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。 四、视同销售收入 第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。
个人所得税纳税申报表-国家税务总局文件
个人所得税纳税申报表 （适用于年所得12万元以上的纳税人申报） 纳税人识别号： 所得年份: 年填表日期：年月日金额单位：人民币元（列至角分） 纳税人姓名国籍(地区) 身份证照类型身份证照号码 任职、受雇单位任职受雇单位 税务代码 任职受雇单位 所属行业 职务职业 在华天数境内有效 联系地址 境内有效联系 地址邮编 联系电话 此行由取得经营所得的纳税人填写 经营单位 纳税人识别号 经营单位 纳税人名称 所得项目 年所得额 应纳税所得额应纳税额 已缴（扣） 税额 抵扣税额减免税额 应补税 额 应退税额备注境内境外合计 1、工资、薪金所得 2、个体工商户的生产、经营所得 3、对企事业单位的承包经营、承租 经营所得 4、劳务报酬所得 5、稿酬所得 6、特许权使用费所得 7、利息、股息、红利所得 8、财产租赁所得 9、财产转让所得 其中：股票转让所得———————个人房屋转让所 得 10、偶然所得 11、其他所得 合计 我声明，此纳税申报表是根据《中华人民共和国个人所得税法》及有关法律、法规的规定填报的，我保证它是真实的、可靠的、完整的。 纳税人(签字) 代理人(签章): 联系电话: 理申报税务机关名称（盖章）： - 2 -
填表须知 一、本表根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和《个人所得税自行纳税申报办法(试行)》制定，适用于年所得12万元以上纳税人的年度自行申报。 二、负有纳税义务的个人，可以由本人或者委托他人于纳税年度终了后3个月以内向主管税务机关报送本表。不能按照规定期限报送本表时，应当在规定的报送期限内提出申请，经当地税务机关批准，可以适当延期。 三、填写本表应当使用中文，也可以同时用中、外两种文字填写。 四、本表各栏的填写说明如下： 1、纳税人识别号：具体填写纳税人办理自然人注册时，由主管税务机关确定的纳税人识别号。 2、所得年份和填表日期： 所得年份：填写纳税人实际取得所得的年度； 填表日期，填写纳税人办理纳税申报的实际日期。 3、身份证照类型： 填写纳税人的有效身份证照（居民身份证、军人身份证件、护照、回乡证等）名称。 4、身份证照号码： 填写中国居民纳税人的有效身份证照上的号码。 5、任职、受雇单位： 填写纳税人的任职、受雇单位名称全称。纳税人有多个任职、受雇单位时，填写受理申报的税务机关主管的任职、受雇单位。 6、任职、受雇单位税务代码（非必填项）： 填写受理申报的任职、受雇单位在税务机关办理税务登记或者扣缴登记的编码。 7、任职、受雇单位所属行业（非必填项）： 填写受理申报的任职、受雇单位所属的行业。其中，行业应按国民经济行业分类标准填写，一般填至大类。 8、职务：填写纳税人在受理申报的任职、受雇单位所担任的职务。 9、职业：填写纳税人的主要职业。具体分为：国家机关及其工作机构负责人、事业单位负责人、企业负责人；科学研究人员、工程技术人员、卫生专业技术人员、经济业务人员、 - 3 -
国税发[2009]31号文解析 近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。 一、整体框架 熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。 二、重要变化 对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。 （一）“核定征收”需慎用 文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31 号文对此种行为划上了“休止符”。 （二）计税毛利率“重生” 国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5 个百分点（除经济适用房等项目外）。 值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。 这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！ （三）委“外”销售佣金标准统一 国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，
段光勋 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要文件有： 1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。 2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。 3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》，为税务师事务所和注册税务师开展土
地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。 4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。 6、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。 从上述6个关于土地增值税管理的文件可以看出，近4年来国家税务总局对土地增值税的征管，一刻也没有松懈，
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国家税务总局关于印发《全国税务机关文件材料归档范围和文书 档案保管期限规定》的通知 【标 签】全国税务机关,文件材料归档范围,文书档案,保管期限 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】国税发﹝2008﹞64号 【发文日期】2008-06-06 【实施时间】2008-06-06 【 有效性 】全文有效 【税 种】税务内部行政管理 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位： 经国家档案局同意，现将《全国税务机关文件材料归档范围和文书档案保管期限规定》印发给你们。各地税务机关应当根据本规定编制本机关文书档案保管期限表；局内各单位应当编制本单位文书档案保管期限表并于2008年8月底前送办公厅汇总。 附件：全国税务机关文书档案保管期限表 国家税务总局 二○○八年六月六日 全国税务机关文件材料归档范围和文书档案保管期限规定 第一条 根据《机关文件材料归档范围和文书档案保管期限规定》（国家档案局令第8号）的要求，结合税务机关档案工作实际，制定本规定。
第二条 本规定中的文件材料是指税务机关在各项工作活动中形成的各种门类和载体的历史记录。 第三条 文件材料归档范围是： （一）反映本机关主要职能活动和基本历史面貌的，对本机关工作、国家建设和历史研究具有利用价值的文件材料； （二）机关工作活动中形成的在维护国家、集体和公民权益等方面具有凭证价值的文件材料； （三）本机关需要贯彻执行的上级机关、同级机关的文件材料，下级机关报送的重要文件材料； （四）其他对本机关工作具有查考价值的文件材料。 第四条 文件材料不归档范围是： （一）上级机关文件材料中，普发性不需要本机关办理的文件材料，任免、奖惩非本机关工作人员的文件材料，供工作参考的抄件等； （二）本机关文件材料中的重份文件，无查考利用价值的事务性、临时性文件，一般性文件的历次修改稿，文件各次校对稿，无特殊保存价值的信封，不需办理的一般性人民来信、电话记录，机关内部互相抄送的文件材料，本机关负责人兼任外单位职务形成的与本机关无关的文件材料，有关工作参考的文件材料； （三）同级机关文件材料中，不需要贯彻执行的文件材料，不需要办理的抄送文件材料； （四）下级机关文件材料中，供参阅的简报、情况反映，抄送或越级抄送的文件材料。 第五条 凡属归档范围的文件材料，必须按有关规定向本机关负责档案工作的部门移交，实行集中统一管理，任何个人不得据为己有或拒绝归档。 第六条 税务机关文书档案的保管期限定为永久、定期两种。定期分为30年、10年两类。 具体年限自按规定应归档的年份开始计算。 第七条 永久保管的文书档案主要包括： （一）本机关制定的法规政策性文件材料； （二）本机关召开重要会议、举办重大活动等形成的主要文件材料； （三）本机关职能活动中形成的重要业务文件材料； （四）本机关关于重要问题的请示与上级机关的批复、批示，重要的报告、总结、综合统计报表等； （五）本机关机构演变、人事任免等文件材料； （六）上级机关制发的属于本机关主管业务的重要文件材料； （七）同级机关、下级机关关于重要业务问题的来函、请示与本机关的复函、批复等文件材料。 第八条 定期保管的文书档案主要包括： （一）本机关职能活动中形成的一般性业务文件材料；
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。 关注 1.适用范围 国税发[2009]31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。这里的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。对外商投资企业而言，国税发[2009]31号文件对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。我们中税网的客户群中有不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文件的释义和解读。任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 关注 2.开发产品完工条件 国税发[2009]31号文件第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； (二)开发产品已开始投入使用； (三)开发产品已取得了初始产权证明。 沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。不过国税发[2009]31号文件第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。
如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。 国税发[2009]31号文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。这意味着我国不少地区对房地产行业硬性规定必须实行核定征收的错误政策必须得到纠正。最近，某地国税机关就电话通知某些企业， 如果预计2009年所得发生亏损，必须实行核定征收，而不是查账征收，显然是不符合法理的。 关注 3.收入的处理范围 国税发[2009]31号文件第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。 中税网财税专家王骏提醒有关纳税人还是需要对代收代缴款项开票流程进行必要筹划，毕竟开票还要涉及营业税、城建税、教育费附加和土地增值税。 关注 4.收入确认时点 国税发[2009]31号文件沿用了老31号文件的收入确认时点规定，对房地产行业收入确认时点提出了下列特殊要求：
国家税务总局令 第20 号 《税收规范性文件制定管理办法》已经2009年12月15日国家税务总局第2次局务会议审议通过，现予公布，自2010年7月1日起施行。 国家税务总局局长：肖捷 二○一○年二月十日税收规范性文件制定管理办法 第一章总则 第一条为规范税收规范性文件制定和管理工作，促进税务机关依法行政，根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》等规定，结合税务机关工作实际，制定本办法。 第二条本办法所称税收规范性文件，是指县以上（含本级）税务机关依照法定职权和规定程序制定并公布的，规定纳税人、扣缴义务人及其他税务行政相对人（以下简称税务行政相对人）
权利、义务，在本辖区内具有普遍约束力并反复适用的文件。 国家税务总局制定的税务部门规章，不属于本办法所称的税收规范性文件。 第三条税收规范性文件的起草、审核、决定、公布、备案、清理等工作，适用本办法。 第四条制定税收规范性文件，应当符合法律、法规、规章及上级税收规范性文件的规定，坚持公开、统一、效能的原则，并遵循本办法规定的制定规则和制定程序。 第五条税收规范性文件不得设定税收开征、停征、减税、免税、退税、补税事项，行政许可，行政审批，行政处罚，行政强制，行政事业性收费以及其他不得由税收规范性文件设定的事项。经国务院批准的设定减税、免税等事项除外。 第六条县税务机关制定税收规范性文件，必须依据法律、法规、规章或省以上（含本级）税务机关税收规范性文件的明确授权；没有授权又确需制定税收规范性文件的，应当提请上一级税务机关制定。 县以下税务机关及各级税务机关的内设机构、派出机构、直属机构和临时性机构，不得以自己的名义制定税收规范性文件。 第二章制定规则 第七条税收规范性文件可以使用“办法”、“规定”、“规程”、“规
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二)开发产品已开始投入使用。 (三)开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。