中部城市房地产市场研究
2006年12月20日
地产研究中心
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一综述
随着我国经济的快速发展，房地产行业成为我国经济的支柱行业，近些年全国涌现出来一批优秀的房地产开发企业，带动了我国其他行业的快速发展，同时也大大改善了我国城镇居民的居住条件。随着房地产行业的不断高涨，房价成为各个领域的热门话题，随着我国一线城市的房价快速的上扬，也引起了国家相关部门的重视，从而采取了一系列宏观调控手段，从金融政策、土地政策等来对整个房地产市场进行调控。随着2006年6月初“国六条”的颁布，到后续的“新六条”的上演，一切表明着房地产行业在实践中不断波折前进。
从国家层面上来看，宏观调控的打击力度主要集中在中国一线城市，比如上海、北京、深圳、广州等。但作为二、三线城市的房地产市场却刚刚进入繁荣阶段，而价格的迅速上涨也让人史料不及。鑫苑公司立足中原，在郑州房地产行业中一直处于领先地位，而今年鑫苑公司面临的是全国化战略的大迈进，如何实现公司的预期目标和企业的战略转移，成为每个鑫苑人关注的话题。下面我所讨论的中部九城，也涵盖了鑫苑公司全国战略化发展的目标城市。
郑州作为中原城市的省会城市和其他省会城市一样在现实中部崛起的大战略中扮演着极其重要的角色。郑州房地产市场从2002年开始复苏后，无论是在房地产投资量上还是在商品房销售面积上，还有价格上，一直处于稳步上升地位。特别是2004年以后，郑州市房价呈快速上升态势已经明显显现出来，其速度已经超越中部其他省会城市，特别是2006年，郑州市的住宅均价已经从一月份的2449元/㎡上升到目前的3355元/㎡；而在郑州中心地区（中区、东区）房价已经突破3800元//㎡，在向4000元//㎡迈进。根据国家发改委11月13日公布的全国70个大中城市10月份房屋销售价格指数，郑州的房价同比上涨5.9%，二手房的涨幅达到了8.7%。
下面的篇幅将对郑州与其他中部城市做一个粗略的比较。文中所涉及的中部城城分别是：武汉、郑州、南昌、济南、西安、太原、长沙、合肥、石家庄。
二宏观经济数据对比分析
（一）城市人口
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中部城市中，武汉面积最大（市区面积达到1615.14平方公里）。而人口数量也是最多，2005年统计数字表明：武汉市区人口达到了：785.9万人。
而城市人口数量最少的中部城市是石家庄：224.1万人，这与该城市的面积有关。而郑州的人口达到了：716万人，其数量仅次于武汉，居九城第二位。
（二）城市GDP对比
从整体水平上来看，武汉的GDP高于其他中部城市，而郑州、石家庄、济南的GDP处于同一个层次水平。到2005年武汉的GDP达到了2238亿，为中部城市中最高，而郑州则落后与石家庄、济南、位居第四。郑州与武汉的差距为588亿。但郑州的房价却以快速上升趋势赶超武汉。
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从上面表格来看，九座城市的GDP逐年平均增长速度都在13%-15%之间，只有长沙的GDP增长幅度大于其他中部城市。理论上而言，当一个城市的GDP的增长速度大于8%的状态下，房地产市场会健康快速的发展。事实表明，中部城市的房地产市场都以较快的速度发展。而单从GDP指标来看，长沙的潜力更为巨大。
图中2005年各个城市的GDP水平几乎都在1000亿以上，唯有合肥：853.57亿。其中GDP水平最高的是武汉：2238亿。其次是济南和石家庄，分别是为1876.5亿、1852亿。郑州排名第三，达到了1650亿，在中部城市中算中等水平；从GDP的增长速度上来看，中部这些城市中，GDP的增长速度都在13%-15%徘徊，唯独长沙增长的最快，达到了37.07%，但GDP总量只有1519.9亿。说明长沙经济发展十分迅速，经济态势良好。有利于投资和房地产行业的发展。
（三）城市人均可支配收入对比
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人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。
从上图看到，每个城市的人均可支配收入从2001年开始到2005年都是逐年增长的，到2005年中部九个城市的人均可支配收入普遍都达到了10000人民币以上，只有西安和合肥两个城市的人均可支配收入仍在9500元徘徊，没有突破10000大关。
人均可支配收入最高的城市为长沙，在2005年达到了人均12434元，而其次是济南：12310元，这说明济南和长沙的购买力还是比其他城市略强的。作为房价最高的武汉，则人均可支配收入只有10902.96元，只处于中等水平。而郑州紧随武汉，达到了10750元。
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（四）城市全年固定资产投资与房地产投资对比
固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。
从上面的表格可以看出，中部城市中，每个城市的全年固定投资额都处于增长阶段。而整体水平来看，南昌和合肥的固定投资额明显低与其他中部城市，到2005年两个城市的固定投资额还在500亿徘徊。而其他中部城市都在800亿-1000亿之间。最高为武汉：958.5亿，其次是石家庄：929亿，郑州则处于中等水平：820亿。
从上图看到，中部城市中，以2001年为基期，其中2001年-2005年累计固定资产投资额增长最多的是长沙市，在4年的时间增长了601.64亿。增长速度达
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到了215.03%.而南昌的年固定投资额增长速度非常快。南昌在2001年的年固定投资额在：89.05亿，但到了2005年达到了483.94亿。其增长速度达到了483.94%，是所有中部城市中速度最快的。而在增长速度上武汉这个在中部房价最高的城市却最慢，从2001年固定投资额508.4亿达到2005年的958.5亿，虽然2005年，年固定投资额是中部城市最高的，但其增长速度却十分缓慢，只有88.53%。这几年来，南昌、长沙的发展相对是比较快的。但南昌的虽然发展迅速，但整体经济水平还是比较差的。
通过作图将2005年中部城市的GDP与固定资产投资额做一个对比，可以看到，这些城市的固定资产投资额占GDP的平均比例在52.71%，已经过半，而西安的固定资产投资额占到GDP的65.75%。武汉的固定资产投资占GDP的比例相对较低，只有42.83%。而郑州则处于倒数第三：49.70%。
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再通过将2005年中部城市的房地产投资额与固定资产投资额做一个对比，我们发现，房地产投资额占到固定资产投资额的平均比例达到25%。一些城市已经达到了38.42%，比如合肥。按照管理渠道，全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。而通过对比我们看到中部大部分城市中房地产行业的投资在整个城市固定资产投资中所占的比重都是比较大的。因此房地产行业成为城市的支柱性行业的事实已不争。而象合肥、武汉、长沙等城市，房地产对整体国民经济的支柱作用更大。
三房地产行业指标
（一）房地产投资额
单看每个城市的房地产投资额，武汉最大，达到了：308.113亿，其次是长沙：256.35亿，而郑州只有168.1亿，与武汉有140亿。虽然发展速度比较快：38.00%，但在量上还是相对落后，作为中部省会大城市，与其他省会城市有一顶差距，说明郑州的房地产市场还有很大的发展空间。而长沙在2005年房地产投资额和房地产投资额增长速度上都呈明显趋势，说明该城市房地产市场健康繁荣，投资者信心充足，市场潜力巨大。
（二）商品房销售面积
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正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
图中商品房销售量上武汉最高：681.9万㎡，其次是郑州：599.42万㎡，与武汉的差距比较小，只有82.48万㎡。排名第三位的是合肥：594.98万㎡。郑州与武汉相比，无论是GDP，还是房地产投资额，还是人均可支配收入等一系列宏观经济指标都存在差距。但郑州的房地产年商品房销售面积却与武汉差距很小，说明郑州做为中原省会大城市房地产市场十分繁荣，发展迅速，其需求比较旺盛，市场持续向前发展。与2004年商品房销售面积相比，郑州2005年增加了90.61%。这个速度在整个中部城市群中最为罕见，与郑州相邻的石家庄在2005年的销售量比2005年有所下降，从2001年的77.25万㎡，一直到2005年的115.08万㎡。与郑州市相差甚远，一方面是该城市面积小，人口少，另一方面说明石家庄的房地产市场近些年发展速度缓慢，无论是在房地产投资额上还是在年商品房销售面积上均比较落后。其作为河北省省会城市，房地产市场的应有水平还远未达到。房地产市场有很大的发展空间。
（三）住宅销售均价
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2001年每个城市的住宅销售均价都在2000元/㎡以下，其中合肥最低，只有1500元左右。下面罗列一下中部城市从2001年—2005年的增长比例。
了一个飞跃，从每年只有4%左右的增长速度一下跨越到10%以上。到2006年，商品住宅均价已经比2005年增长28.35%。而这增长速度也是在中部城市中最快的，已经超过了武汉。与郑州比较相似的城市是合肥，其增长速度比郑州还有迅猛，从03年就开始飞跃，增长达到了15%以上，而这种高速增长一直持续了三年。而武汉增长速度也非常快，平均增长速度已经达到了15.39%，到2006年增长速度已经达到了20.63%。相比南昌和长沙的房价增长速度也很快，其趋势一直呈平稳上升趋势。
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看2006年的中部各城市住宅销售均价，价格都在3000元/㎡以上，其中武汉最高，已经达到了3812元/㎡；其次是郑州3355元/㎡，接着是南昌、济南、西安。价格最低的是石家庄，只有3000元/㎡。从增长速度上来说，郑州增长速度最快，达到28.35%,其次是长沙，达到23.08%。武汉的增长速度也在20.63%以上。
从上面三个图表我们可以看到，郑州的房地产价格上升速度十分迅速，从2005年中部城市房价排名倒数第三，经过一年的时间，攀升到中部城市房价第二。郑州的房价在2001年—2006年是如何变化的呢？
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上图是郑州房地产市场2001年—2006年11月的住宅销售均价。从图上可以看到，郑州房地产的价格在2001年—2003年之间一直比较稳定，价格一直在2000元/㎡左右徘徊。年增长率也一直保持在5%一下。但在2004年，住宅销售均价年增长率一下突破10%，均价达到了2327元/㎡；而从2004年以后郑州市房地产住宅销售均价的增长率一直持续升高，到2006年，年增长率已经达到了28.35%其均价达到了3355元/㎡。在整个中部城市中排行第二，紧随武汉。
四对比分析
对于中部城市的宏观经济指标和房地产指标已经做了大概的分析，下面就其中几个城市进行重点对比分析。我们可以通过郑州与中原几所城市的重点对比，更加清楚的看出几所城市的特点。首先将郑州与武汉进行分析，将中部城市的领军城市与郑州做一个对比，我们可以看到郑州与之的差距，和将来房地产市场发展的一个空间。再次，将郑州与长沙和南昌进行对比，因为长沙和南昌的房地产市场发展迅速，其形势看好，但与郑州相比价格不如郑州，对于我公司进入该类城市有着重要的机会探索价值。最后对郑州本身房地产市场做一个简要分析，主要做一个结论和预测。
（一）郑州与武汉
作为中部最大的省会城市武汉，拥有人口数量达到831亿人。在中部房地产市场一直处于领导者地位，无论是从住宅的规模、年开发面积、年销售面积还是住宅销售均价水平上来讲，都是一路领先，这与该城市的的经济发展和在中国中部的重要性是密不可分的。武汉的GDP在2003年的时候就相当于郑州2005年的水平，达到了1662.4亿。武汉2005年GDP为2238亿元，在全国省会城市中排名第六位，中部地区省会城市中排名第一位，武汉人均国内生产总值突破3000美元。而以上罗列的各种指标中，武汉也都高于郑州，但近两年来，武汉的房地产市场经过了快速发展期后，房地产市场的繁荣已经趋向稳定前行，而郑州则是在2004年有了大飞跃以后，目前仍然处于快速增长时期。因此武汉的房地产销售面积、销售均价、房地产投资等指标的增长速度不如郑州。
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郑州的GDP与武汉的GDP一直存在接近500亿的差距。武汉的经济发展水平要高于郑州。
通过对比两个城市的人均可支配收入，可以看到两个城市的消费水平，从图上看到，郑州与武汉的人均可支配收入几乎不相上下，差距一般为100多元。到2005年的时候郑州为10750，而武汉为10902.96。其增长速度大概在11%左右。这种增长速度是在城市经济增长的大背景下，其速度是理性正常的。但这与日益走高的房价增长速度是不能相比的。因此从消费层面来将武汉和郑州的居民以目前的收入水平和消费能力，都难以支撑目前居高不下的房价；但如果换个角度来将，单纯从消费水平而言，武汉的人均可支配收入和郑州相当，但房价却比郑州
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高出500多元，这说明郑州的房价至少还会有这样一个增长空间。
对郑州与武汉的房地产投资相比，武汉年固定资产投资额在2001年开始比郑州多68.3亿，一直到2005年，每年的房地产投资总额都与郑州拉开距离，到2005年，郑州与武汉的房地产投资总额的差距达到了140亿。而从房地产投资额所占固定资产投资额的比例来看，武汉的房地产投资额所占固定资产投资总额的比例一直比郑州高，最高达到了32%，而郑州2005年才只有20.5%，还没有达到武汉在2001年23%的水平。从这点说明，武汉的房地产市场规模更大，市场投资更为乐观，而房地产行业对当地的经济支持程度也更强一些。郑州与武汉比有一定的差距。
郑州与武汉在房地产投资年增长率上相比，郑州处于绝对领先地位，除了2003年的增长速度低于武汉4%，其他从2001年到2005年的年增长速度都高与武汉，而且在2004年可以看到郑州市房地产投资总额突发猛进，达到了年增长率
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63.0%，将整个郑州房地产市场推向了一个历史新阶段。而武汉房地产市场的住宅均价的增长趋势呈稳步上扬状，03年后，年增长率才达到了30%左右。而2005年的年增长率是32.07%,比郑州略低。这说明郑州房地产市场比起武汉来讲，更富有活力，而增长潜力还是非常巨大的；但从另一个角度来讲，郑州市房地产价格的攀升在一定程度上是缺乏理性的。
商品房年销售面积量可以有效的说明一个城市的房地产需求量和房地产市场的规模。而从商品房年销售面积的年增长率可以看出该城市房地产市场需求状况和房地产发展状况。到2005年时，郑州商品房年销售量达到了599.42万㎡，而武汉为681.9，郑州与武汉的差距为：82.48万㎡。从此看出，郑州市房地产需求量是相当巨大的，其市场容量增长速度也是很快的。郑州与武汉相比，其人口，面积，以及宏观经济指标等，都与武汉有着很大差距，但在房地产市场，郑州与武汉的差距明显缩小，郑州房地产市场在2003年有一个飞跃，其年商品房销售面积为269.33万㎡，年增长率为65.17%，而2005年郑州房地产又是一个飞跃，年商品房销售面积达到了599.42万㎡，年增长率达到了90%。而武汉相对与郑州来说，其商品房销售面积的增长速度上明显落后与郑州，其市场发展相对平稳，市场需求增长空间比较小。
（二）郑州与南昌
南昌作为江西省的省城市，有着475万人口。近年来随着经济的快速发展，房地产行业在该市已经成为支柱行业，为该城市经济做出不可磨灭的贡献。南昌市作为整个中部城群比较靠南的城市，其发展速度是非常迅速的。早在2001年，南昌的GDP只有485亿，但随着进几年的发展，该城市GDP发展速度以每年平均14.76%的发展速度，在2005年时GDP达到了1007.7亿。
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图中看到：2001年，南昌的GDP只有485亿，随着进几年的发展，该城市GDP 发展速度以每年平均14.76%的发展速度，在2005年时GDP达到了1007.7亿。其中2003年以后发展速度最快，达到了16%左右。但南昌与郑州的差距从图中可以清楚的看到，其两个城市的GDP差距一直保持在500亿左右。南昌的整体经济水平与郑州还有一定差距的。
从该城市的消费水平来看，南昌2001年人均可支配收入只有6330元，而郑州达到了7266元，南昌与郑州的差距在936元，而到2005年，南昌人均可支配收入达到了10301元，而郑州为10750元，两者差距只有400多元。说明南昌的居民消费水平已经有了明显提高。
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南昌房地产市场一直处于比较落后的状态，早在2001年该地区的房地产投资年投资额才只有22.688亿，而郑州为47.6亿。南昌房地产市场在正个中部城市中，起步算是比较晚的，但发展速度还是比较快的，但由于当初底子薄，其房地产投资总量和房地产销售量相对都不大。以2001年为基期，南昌房地产投资额2001年到2005年间累计增长381%，2005年达到了109.2亿，而郑州以2001年为基期，2001年到2005年累计增长了253.19%。这说明南昌房地产投资增长速度迅速，其市场发展空间大。在房地产投资所占固定资产年投资额的比例上来看，南昌一直则领先于郑州，一直保持在20%以上，南昌房地产行业对该市的经济支柱意义更加巨大。
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两个城市的商品房年销售面积对比，依然处于绝对领先地位。郑州与南昌的差距越拉越大，从2001年相差40万㎡，到2005年相差为310万㎡。从年增长速度上来看，郑州也比南昌的增长速度快很多。南昌在2003年经历了与郑州房地产市场类似的“飞跃”，其年商品房销售面积增长率达到了133.55%,这在整个中部城市中都属于罕见，虽然2003年整个中部城市的房地产市场都有一个很大的飞跃，但象南昌这样的增长速度还是比较罕见的。
从上图看出，郑州房地产市场住宅均价呈稳步快速上升趋势，而南昌则呈现曲折上升趋势。南昌房地产市场2003年是一个历史转折点，其年销售量增长达到133.5%.而房地产住宅均价的增长率也达到了18.23%，这说明南昌房地产市场商品房的销售量增大，其需求量的增加也带动了价格的上升。从11月份的数据上来看，南昌的住宅均价达到了3347元/㎡，而郑州为3355元/㎡；两者差距很小，这说明南昌房地产市场的价格也随着整个经济的发展涨了上来。但回顾上面罗列的南昌的其他经济指标，南昌无论从城市宏观经济指标上来看，还是从房地产行业经济指标上来看，都明显落后与郑州，和郑州差距很大。但其价格却与郑州相差甚小，换句话说，南昌目前的价格与当地经济发展水平是不协调的。而纵贯该城市房地产整体市场态势，其发展比较曲折，不是很稳定，乎高乎低，这增大了房地产投资的风险性。因此，进入南昌房地产市场的风险性比较大。
（三）郑州与长沙
长沙湖南省的省会，其人口达到了639.02万人，其经济发展水平迅速，房地产市场依托良好的经济发展背景也有了很较快的增长。
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郑州与长沙GDP相比，郑州一直处于领先地位，但两者在量上相差不大，一直保持在100亿左右。但从两个城市的增长趋势上来看，郑州GDP年增长率一直保持在13%左右，而长沙则是从2001年的10.90%,一路赶超到2005年的37.07%,这种增长速度超过了全国GDP平均增长速度。说明长沙经济一片看好，经济增长迅速，市场前景很好。
从人均可支配收入来看，两个城市人均可支配收入一直呈增长态势。长沙一直领先于郑州2000元左右。2005年长沙人均可支配收入达到了12434元，而郑州则只有10750元。长沙2005年人均可支配收入在整个中部城市中排名第一。领先与中部“领头羊”—武汉。这说明长沙的消费水平和能力比较高，对于房地产市场而言，对房地产市场的需求有着很大支持性。
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从两个城市的年房地产投资额上来看，长沙一直领先于郑州，而之间的距离也越来越大，2001年郑州房地产投资额47.6亿，长沙63.19亿，两者相差不到20亿，但到2005年郑州房地产年投资额168.1亿，而长沙达到了246.35亿，两者相差达到了快80个亿。这说明长沙房地产投资状况良好，投资者信心充足。从房地产年投资额占固定资产年投资总额的比例上来看，长沙一直保持在25%左右。而郑州则保持在15%左右。这说明房地产行业的支柱性在长沙的体现更明显。
从商品房销售面积上来看，两个城市都呈曲折上涨趋势。其中郑州的商品房销
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