四川巴中房地产市场调查报告
一、巴中概况：
巴中市位于四川省东北部，南接南充，西抵广元，北接陕西汉中，东邻达川。下辖巴州区（人口148.5万）、通江县（人口 80万）、南江县（人口70万）、平昌县（人口106万）。
全市森林面积44.2万公顷，森林覆盖率54%。系中国著名的“银耳之乡”、“南江黄羊之乡”、“核桃之乡”、“金银花之乡”。
截至2009年，全社会固定资产投资122.9亿元，规模以上项目固定资产投资完成78.1亿元。其中，基本建设投资60亿元，更新改造投资15.02亿。
在交通建设方面形成巴广高速（巴中市至广元市，已通车）、巴南高速（巴中市-南充市南部县，2010年开始施工建设，工期三年）、巴达高速（巴中市-达州市，2010年开始施工建设，工期三年）、巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市，2009年12月23日开工）、乐巴铁路（广元市普济镇-巴中市乐坝镇-巴中市，已完工）、巴达铁路（巴中市-达州市，2009年9月28日开工，工期三年）等六条高速交通路网。具体交通网络图如下：
二、主要楼盘和商业概况：
第一部分：住宅
1、雍景湾国际花园
“雍景湾国际花园”由四川省巴中市电业房地产开发有限公司，该项目位于巴州区老观桥滨河路，该小区总建筑面积为104760.22㎡。小区1#，2#为8层花园洋房，3#，4#为18层电梯房，8#，9#为31层电梯房，5#，6#，7#为小区第三期开发，预计今年年底开盘销售。花园洋房一梯四户，高层电梯房为二梯六户，每一栋楼下设两个单元。小区内设篮球场、游泳池、乒乓球场等设施。现正售的为8#，9#电梯房，剩下的房源主要以数字较差的楼层为主。户型设计从
83.67
（2室2厅1厨1卫）-195.38（ 7室2厅1厨2卫）各种面积不等。该小区共分为四期开发，第一期和第二期现已售罄，现在能够剩下的房源不足20套，在2010年11月31日前交房。因现房销售已接近尾声，经调查了解，在剩余不足20套房源中，都是调价后的价格，价格从3818—3858元/㎡不等。
2、鑫龙花园
“鑫龙花园”地处巴中市巴州区老观桥路旁，由巴中庆园房地产开发有限公司开发建设，项目总用地面积为5189㎡，其中可用地面积为3771㎡，小区分为A幢和B1,B2幢，A幢由29层电梯房组成，两梯十户；B1、B2幢为一梯四户，下设两个单元。户型面积从86.02㎡—117.21㎡不等。截至2010年7月销售价格为3500元的起价，然后楼层价差为10元，从五楼开始计算楼层差价。所剩下的房源不足20套，主要是以102㎡和86.02为主，该户型朝向为小区中庭内，临街一面的户型已经无一套剩余。经多方途径了解，小区内的部分房屋是以还迁房的形式给拆迁户，且该小区在过去三年内曾多次更换开发商，都是因拆迁问题未解决，最终由巴中庆园房地产开发有限公司拆迁成功得以开发。该小区物业管理费1元/㎡。底层商业10000元/㎡，二楼三楼商业已于2009年年底销售完毕
3、澜桥嘉州
“澜桥嘉州”地处巴中市江北新城龙泉路口火车站旁，由巴中市
永兴房地产开发有限公司开发。期房一号楼起步价3500元/㎡，楼层价差为10元，预交总房款的40%可预定一号楼的房屋，且现在能够定的房源仅为9层楼以上的房屋。现房中仅剩下一套房源，售价为3600/㎡。
4、蓝湾国际
“蓝湾国际”地处旧城区东端、巴河西岸，由四川省巴中市东兴房地产开发有限公司、四川省巴中市市政工程有限责任公司、四川东泉投资公司联合开发建设。该项目总占地面积为269.62亩，其中建设用地为151.44亩、市政公益设施用地为118.18亩；总建筑面积366944平方米，容积率2.86，建筑密度33.7%。蓝湾国际项目分A （已售罄）、B（预计8月开盘）、C（规划）、D（规划）四个区域实施，其中C区为桑园坝休闲广场，其中有1200米的滨江大道，大型的市政中心广场，巴河沙滩广场，古老的黄果树公园等公益性基础设施。
A、B区分别为由7栋8层的小洋房、11栋12层的小高层和1栋19层的小高层组成，户型面积设计从75.73㎡至200多㎡的顶跃等各种面积组成。该项目沿河一边的商业价格为5800元/㎡。
5、黎明.阳光水岸
“黎明.阳光水岸”地处巴州区老观桥滨河路，旁边紧邻“雍景湾国际花园”和巴中春蕾中学，由四川省巴中市黎明房地产开发有限公司开发，小区总建筑面积约8万㎡，共由2栋高层电梯和6栋7层
楼的多层房屋围合而成的一个封闭式的小区。该小区于2007年年底开始销售，所有房屋已基本售罄，现只剩下一套127㎡的房源，小区已于今年6月交房。
第二部分：商业
百度大商汇
百度大商会地处巴中市巴州镇东城街189号，现市中医院正对面，由巴中市天宏房地产开发有限公司开发，巴中市百度大商汇商场经营管理有限公司管理，昆明一航视典地产机构全程整合推广，与我司调研地块比较接近。
该项目商业地处巴中市巴州镇东城街黄金地段，紧邻巴中市老城商业中心，商业共4200平方米，分为地上三层和地下一层，三层以上为还迁房屋。具体租赁和购买价格如下表：
三、优势
1、整个巴中市区下辖的老城、江北新区和南坝开发区中在售的项目
比较少，房源相当稀缺，而且在售的基本上都是属于尾盘，即将开盘销售的楼盘大多预计都集中在了年底的时间段，且没有太大的竞争，一旦开盘均销售一空。
2、购房主力群体为外出务工人员，约占到总购房群体的60%以上，
再就是下辖县城的经商居民和巴州区经商的居民为其购房群体。
占主体部分的购房群体因在沿海和发达城市务工，对巴中的房价接受力度都较高；
3、巴州区房价与其下辖的通江县城、南江县城和平昌县城相比较高，
虽其房价与当地经济不是成正比关系，但巴州区政府打造的宜居城市，相对价格都被市场所接受；再则市场供应量出现较不足的现象，需求量还比较大，从而导致房屋市场价格将还有很大的一个发展空间；
4、巴中市城区巴州区下辖范围虽无相关工业经济，但其商业较为
繁荣，且其周边的县城农业和工业经济较发达，经济条件较好，区县的购买力相对较强于市区购买群体；
5、巴中市高速发展交通事业力度，在未来几年即将建成的高速路和
铁路网络，必将增强该地与其周边城市的经济联系，促使工业、商业的发展，从而能够带动当地的经济进入一个新的高速发展期；
6、房地产交易市场行为不规范，欲购买商品房时，购房的相关信息
和房屋销售情况大都由售楼人员口头告知，几乎大部分的售房部无销控表一栏，这为房屋的销售策略提供了很大的可操控空间；
7、市政府对房地产市场监管力度不够，部分在建项目在房屋建设初
期就接受期房预定，且预定金额大小不一，这对开发商快速回笼资金，减少项目开发风险有及其利好关系。
四、劣势
1、整个巴中市市区几乎无大型的高品质社区，根据当地的购买力来
分析发现，整个巴中市和其下辖县城的购买能力较强，很多中小型项目都出现分很多期开发的现象，项目时间跨度较长，且每期的市场供应量也是相当有限，从而导致市场供应量出现不足，出现供小于求的现象；
2、沿河一带的较高品质社区环境较好，但市政交通配套严重不足，与其打造的社区标准不相匹配；再则市内交通出现比较严重的凌乱现象，从而为楼盘品质的提高设置了一道无法逾越的屏障；
3、开发商与相关住户和拆迁住户的纠纷较多，使楼盘的口碑受到一
定程度的影响；
4、房地产相关政策执行难度较大，因开发商资金紧缺等相关因素导
致很多购房群体无法享受到国家的首付优惠，从而提高了首套购房的门槛；
5、市政府对房地产开发商的支持力度不够，经多方了解，在拆迁问
题上，政府不予全力支持，从而导致很多外地开发商在开发中途突然抽走资金而逃的现象出现。
五、对该地块的调研结果：
1、巴中市政府对房屋拆迁只是给予协助的权利，从而导致房屋的
拆迁问题一直是很多本地和外地开发商头疼的问题；
2、老市政府前面的地块，经过多方走访当地的居民了解到，该地
块60%--70%的房屋拥有者已经拥有至少一套以上的商品房，而现居住在该区域的居民大多为租赁户；
3、在拆迁问题上，普遍市民反应拆迁难度会非常大，该地块上的
居住密度非常高，且地方习气很重。该地块的拆迁问题一直是市政府最头疼的问题。经居民反应，该地块近五年曾有数家开发商介入，但都因政府只是协助拆迁而导致开发商无功而返；
4、下列部分图片为我司调研团队走访居民所搜集：
图片二：老居民谈起拆迁高额赔偿振振有词
图片三：几十年的办公场所仍然处于拆迁范围内
图片四：拆迁范围内的居住密度相当高
半
图片五（2）：该地块内部的底层门市密度相当密集
图片五（3）：该地块内部的底层门市密度相当密集
六、本司建议：
本地块处于巴中市市区老城核心黄金地段，紧邻市区商业步行街，是集交通、购物、办公、商住于一体的综合性地块，且拥有相当
高的商业价值及投资价值。但经我司调研团队深入该地块的居民详细
了解和多方核实，在拆迁难题上相当突出，我司强烈建议，如政府能够搞好三通一平后，贵司再介入该地块的投资；在政府未搞好完善拆迁工作以前，建议贵司谨慎介入。