房地产企业营改增后会
计核算案例
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房地产企业营改增后会计核算案例
案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：
1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费
借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000
应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100
贷：银行存款11100
借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500
贷：银行存款1500
2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税
借：银行存款11100
贷：预收账款11100
借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300
贷：银行存款300
3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税
借：开发成本-建筑安装费10000
应交税费-应交增值税（进项税金）1100
贷：银行存款11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税
借：银行存款22200
贷：预收账款22200
借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600
贷：银行存款600
5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税
确认收入并结转成本
借：预收账款33300
贷：主营业务收入30000
应交税金-应交增值税（销项税金）3300
借：主营业务成本：21500
贷：开发成本-结转开发成本21500
发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）
借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100
贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100
转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
贷：应交税金-未交增值税200
纳税申报交纳增值税
借：应交税金-未交增值税200
贷：银行存款200
营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的
还是按上面的例子：
开发成本土地建安开发配套合计
增值税1000010000150021500
营业税1110011100150023700
不含税销
销售收入现金流入
售
增值税3330030000
营业税3330033300
增值部分公式增值额增值率土增税
增值税=B5-E2*1.320509.53%615
营业税=B6-E3*1.3-
B6*5%
825 3.48%247.5
营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
第一，虽然收入和成本都下降，但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素，导致增值率增加；
第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，导致增值率增加；（这点最致命！营业税5%可以税前扣除是个很大的数字！）
所以营改增对房地产税负方面不全是利好，还存在于客户、供应商价格的博弈。
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