房地产酒店式公寓的起源
酒店式公寓的起源
酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，可是又提供给他们统壹的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出当下。当时，由于是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后于、等地均有发展。由此可见该类物业壹般均出当下比较发达的大城市或是壹些旅游区。
酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的壹种只做服务、没有任何酒店运营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是壹种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于壹体。
酒店式公寓的户型，从几十㎡到几百㎡不等，能够满足使用者的个性化需求，于装修上统壹为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，于服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施仍增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于壹般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，能够为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。壹般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这壹特定人群的这种需求。
和公寓式酒店的区别
和此同时，当下的市场中仍有另壹种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点于于：其壹，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，壹应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及壹些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级之上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它和酒店式服务公寓壹样，于出现的时间也不长，数量有限。所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。
从服务上见，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别于于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。
京城楼市竞相亮出酒店式公寓招牌
2001年的地产市场极为火爆，除了被业内人士见好的Townhouse项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热，宣布要进入和已经进入此市场角逐的项目已经开始短兵相接。
位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这俩栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来见，仍是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景均相当不错。再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。
万通置地房地产开发XX公司开发的新城·国际高档外销公寓地处CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。包括CBD国际中心和CBD国际公寓俩部分，由壹栋33层写字楼和壹栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。新城·国际特别于首创提供理想的环境和concierge服务概念。服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的homeentertainment服务。
酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这壹阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另壹方面来见，中国加入世贸以后也将为这样的国际型大均市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司均已于设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的壹种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是壹种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30％左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好于市中心地区，才有广阔的发展空间，和更高的投资回报。
酒店式公寓傍紧商务区
2001年的地产市场除了风头十足、上座率极高的Townhouse外，大约就属“商住”概
念项目最为炙手可热。酒店式公寓和公寓式酒店均是典型的商住项目。
酒店式服务公寓和传统的酒店相比，最本质的区别于于这种物业可将每个单元出售给个
体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统壹出租运营，所以能够认为
它是拥有私家产权的酒店。
和此同时，当下的市场中仍有另壹种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点于于：其壹，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，壹应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及壹些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级之上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。可是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓壹样，于出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门交通枢纽的兴建，不仅能够大大改善京城东北部的交通情况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这壹地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。
东直门交通枢纽于规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万㎡。未来，将有大量白领阶层于此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的、有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。
据悉，位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是俩栋于交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论是从自住的角度来见，仍是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景均相当不错。
此外，位于CBD中心区的后现代城等项目，也于利用其特有的区位优势推出酒店式服务的住宅项目。有业内人士认为，这种单位小、好管理、易出租的酒店式公寓于新建商务区中将会拥有较好的市场。
商住之后酒店式公寓浮出水面
酒店式公寓冒头
2001年的地产市场除了风头十足、上座率极高的Townhouse外，大约就属“商住”概念项目最为炙手可热。已经进入和宣布要进入“商住”市场角逐的项目已经开始短兵相接，原本不是商住、重新包装定位于“商住”的项目也为数不少。
市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第壹、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店和传统公寓各自的长处，因此壹经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权能够让业主居住得安心、放心。必要时仍能够出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓和传统的酒店相比，最本质的区别于于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统壹出租运营，所以能够认为它是拥有私家产权的酒店。
和此同时，当下的市场中仍有另壹种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点于于其壹，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，壹应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及壹些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级之上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。可是此种物业也有其局限性。它和酒店式服务公寓壹样，于出现的时间也不长，数量有限。所以酒店式服务公寓市场潜力巨大。
东直门交通商务区出现
继复兴门和建国门CBD商务区后，东直门交通商务区被提出。东直门则作为京城未来6大交通枢纽工程（包括东直门、西直门、动物园、公主坟、刘家窑、四惠）中最大的壹个，正计划兴建亚洲最大交通枢纽工程。据资料显示，该工程位于东直门立交桥东北侧，总占地15．44公顷，其中交通枢纽建设用地5．1公顷。交通枢纽的换乘于楼底下三层，地面俩层，建成后的东直门交通枢纽将成为连接望京、酒仙桥、首均机场三个地方、辐射顺义、怀柔、密云、平谷等远郊区县的重要交通枢纽，将是市区东北部的门户，成为市区和空港之间快速客运走廊的端点、市区和东北部公路客运的起始点。西直门将成为以轨道交通换乘为主，地面公交衔接换乘为辅的集多种交通方式于壹体的综合大型客运交通枢纽。
东直门交通枢纽的兴建，不仅能够大大改善京城东北部的交通情况、空港和市区的快速交通的连接，也将使这壹地区的功能定位产生变化，交通的便利势必带动商业设施形成规模，渐而成为交通商务区。而且，东直门交通枢纽于规划时，北部部分就已经规划为商务区，其规划达22万㎡。未来，将有大量白领阶层于此工作，租赁市场势必蓬勃发展。小业主购房后，很容易就能找到租赁对象。如果物业本身有好的有特色的管理的话，价值也必然会随之提高。位于东直门交通商务区的“当代万国城”已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这是俩栋于交通商务区中仅有的酒店式服务公寓，因而无论
是从自住的角度来见，仍是从长期投资的角度考虑，“当代万国城”的前景均相当不错。根据推算，“当代万国城”的年租金投报率至少于10．5％到11％之上。如果加上好的酒店式管理，投报率将会更高。随着交通枢纽的逐渐完工，万国城的回报率也势必逐年攀升，实现对投资者最好的回报。
什么是酒店式公寓
酒店式服务公寓是目前于尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
和传统酒店的区别
酒店式服务公寓和传统酒店的本质区别于于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统壹出租运营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
关联链接
酒店式公寓的起源
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
于我国酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、等地，据戴德梁行统计，目前共有75家酒店式服务公寓，的数目则较少，它们主要集中于市中心的高档住宅区内。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金壹路上扬，投资回报于8％—10％之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
酒店式公寓的前景
随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来设立公司，其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。
酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。
酒店式服务公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好于市中心地区，才有广阔的发展空间，投资回报。
什么是酒店式公寓？
酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业壹般建于市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配
置高档。和传统的酒店相比，于硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜壹筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和壹些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间壹应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
公寓经营运作方案
水晶岛公寓经营运作方案 目录
一、产品分析 (1) 1、产品概述 2、产品优劣势分析 二、投资型物业市场分析 (3) 1、产权式物业现状分析 2、租务市场分析-----谁是客户? 1）消费群分析 2）物业品种分析 3）家庭、个人投资现状 三、经营策略 (11) 1、房地产创富新模式-------产权式分期交付方式 2、家庭理财投资新模式-------少投入、低风险、高回报 3、建立投资者的安全保证 四、投资理财方案 (14) 1、普通公寓方案 2、酒店式服务商务公寓方案 3、产权式酒店方案 五、经营建议 (17) 1、建立业主委员会,建立产业投资基金 2、成立高新地产投资俱乐部
水晶岛公寓经营运作方案 一、产品分析 1、产品概述 本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处,东依唐延路隔路为木塔寺苗圃公园,南临科技七路,西临大学生物园, 北临科技六路与西北工业大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形,南北长280米、东西长145米,占地面积为38688平方米,总建筑面积10万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、一栋22层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9千余平方米,酒店式公寓楼建筑面积5万平米。 商务办公楼以销售为主,酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼,三至十层计划为投资型酒店式公寓,十一至二十一层为普通公寓,以销售为主。
其中公寓户型面积分布见下表:(资料来源公司企划部) 表 1 从楼盘套数配比来看,本物业主打户型为49平米的小户型(410套)和87平米的中小户型(148套)。为使面积配比更加丰富,满足不同客户层面的需求,还兼顾了其它户型结构。 2产品优弱势点 【优势分析】 地段优势------是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高 尚人文社区,未来的中央商务区(CBD)周边。地域优势 明显,发展潜力和升值空间巨大。 环境优势-------周边环境优美,东侧为木塔寺公园,南邻省奥林匹克
某酒店式公寓项目策划方案(doc 19页)
项目前期策划方案第一部分市场分析 一、项目市场分析 二、类比项目分析 三、总结 第二部分产品 一、项目简介 二、案名建议 三、产品功能定位 四、产品形象定位 五、酒店式公寓与一般公寓的不同之处 六、预计出现问题 七、产品配套 八、经营模式 九、项目诱人分析 第三部分价格 一、价格定位 二、价格策略 第四部分客户 一、客户来源 二、客户分析 第五部分广告 一、媒体选择 二、媒体策略 三、公关 三、促销 第六部分渠道 第七部分销售控制 一、销售目标
二、销售周期 三、营销组合表 第八部分合作方式 第一部分市场分析 一、项目市场分析 惠州自2003年帝景台、御天名苑户型整改后推出“精巧户型”，且保持了良好的畅销业绩，随后众多发展商意识到了市场的空间，华洪大厦、世纪新天、鸿业自由港、巴黎广场等小户型项目相继而出。
市场上对小户型的需求主要来自初次购房者和投资空缺，而“小户型热销”恰恰反映出惠州楼市长期供给和需求不对称，或者说是有效需求不足，很多人都忽视了这部分需求是永久存在的，城市的小户型正好能跟一部分有效需求对接。 我们以小户型热销来分析，消费主体其实是中等收入者，但是高收入者首先进入购房市场，由此造成了一种假象，房子要大，要贵。但目前兴起的超小户型，其主力户型设计锁定在30平方米左右，从产品理念上讲，更强调契合小户型消费者生活的精致装修、共享服务，并培养年轻一代独立生活意识。虽然这种效果的单价并不低，2800-3800元左右，但是总价也就十多万元。这种适合年轻人和一部分投资者有效需求的产品无疑具有很强的生命力。 二、类比项目分析 1、帝景台 ①户型面积：原大户型改造单套间建面13-34平米、5种面积 ②配套：装修带家仫电器 ③价格：按套计价6-23万，折后售价3990元/㎡起价，均价6700元/㎡，付款 方式一次性、按揭 ④宣传：宣传单张，主诉求投资精品产品 ⑤总结： A、畅销原因 1)入市时间早，抓住市场时机，使消费者具备一种新鲜感； 2)地理位置好； B、劣势： 1)由大户型改造，使用率低； 2)结构通风、采光不好； 3)目标消费意识加强； 2、御天名苑 ①户型面积：4.6米高单套小复式，建面8-33平米，主力面积11-19平米 ②配套：室内中高档装修，配地柜、沙发、煤气灶、抽油烟机、抽风机、热水 器，公共配套健身室、阅览室等文娱设施，服务酒店式服务
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公
寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议， 邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
酒店式公寓弱电智能化系统建设方案 1 工程概况 作为在新世纪建设的大型现代化写字楼，现代化大厦的定位应该是一座集办公、租售、餐饮、娱乐、会议等多种业务为一体的智能化新型写字楼，作为其神经系统的弱电系统应该是一个智能化的综合管理系统。所以在设计中，不仅要为大厦提供高品质的弱电系统基础设施，还应该能够利用智能化设备收集到大厦内各系统的相关资料，并分析整理成具有高附加值的信息，运用先进的技术和方法使大厦的作业流程更有效、运行成本更低、竞争力更强。 根据目前的实际情况及未来发展的趋势，提供一套完整的弱电智能化系统解决方案，力争把它建设成为一座功能齐全、技术先进的智能型写字楼。当然，在具体操作过程中，业主可以针对自己的实际情况有选择、分步骤的进行规划和实施。 2 设计目标和原则 2.1 设计目标 l 符合智能建筑甲级设计标准 l 提供舒适、高效、灵活的工作、生活环境 l 满足现代化写字楼办公的要求 l 满足现代化写字楼管理的要求 l 有大厦的特色 l 业界一流的高质量工程 2.2 设计原则 l 先进性 l 独创性 l 超前性 l 实用性 l 可实施性 l 经济性 3 弱电智能化系统的组成 3.1 系统组成 ******酒店智能化系统规划方案 目录 第一章系统概述5 1 前言5 2 需求分析及设计定位6 2.1 工程概况6 2.2 需求分析6 2.3 系统规划7 3 总体设计要求8 4 设计原则9 5 设计依据10 5.1 系统设计的主要依据10 5.2 系统设计遵循的技术标准10 第二章智能化系统规划方案12 1 综合布线系统12
1.1 需求分析12 1.2 系统功能13 1.3 系统构成14 1.4 系统设计14 1.5 综合布线系统特点18 2 闭路电视监控系统20 2.1 概述20 2.2 系统设计指标20 2.3 系统功能21 2.4 系统设计21 2.5 系统设备选型22 3 KTV点播系统23 3.1 概述23 3.2 KTV点播系统比较23 3.3 DVD点播系统功能与特点：24 3.4 网络架构图24 3.5 DVD点播系统组成：25 4 酒店―一卡通‖系统27 4.1 概述27 4.2 酒店门锁系统27 4.3 酒店消费―一卡通‖系统实现32 4.4 车辆出入控制及管理系统33 5 多功能厅音响、灯光系统42 5.1 概述42 5.2 需求分析42 5.3 音响灯光工程设计依据及设计指标43 5.4 多功能厅会议音响、灯光设计46 6 宴会厅音响扩音及灯光系统54 6.1 宴会厅的设计要求54 6.2 宴会厅设计55 7 背景音乐及广播系统60 7.1 系统概述60 7.2 需求分析60 7.3 设计依据61 7.4 系统组成61 7.5 系统设计62 7.6 设备布点统计62 7.7 实现功能63 7.8 语音广播系统的设计思路及各区点位分布情况64 7.9 选用器材说明66 8 计算机网络系统67 8.1 概述67 8.2 需求分析67 8.3 网络系统目标68
酒店式公寓营销策划方案 篇一：酒店式公寓营销策划 《酒店式公寓营销策划》 第一章、营销目标第二章、执行概要第三章、营销环境分析第四章、 SWOT分析第五章、 STP战略第六章、营销策略组合第七章、出售出租计划第八章、财务分析第九章、风险控制 第一章、营销目标 ? 售楼、租楼 ? 品牌价值 ? 获利空间的形成 ? 文化理念的认知度 第二章、执行概要 三亚房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为三亚的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。 第三章、营销环境分析 宏观环境分析、竞争者分析、消费者分析 1. 宏观环境分析 ? 政府对楼市和房地产的宏观调控 ? 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施
的不断健全 ? 酒店式公寓在三亚受到了市场追捧 ? 三亚经济不断发展，来琼商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客 ? 三亚酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力 2. 竞争者分析 （现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） ? 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区? 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“三亚迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完 善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发三亚地 产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。 篇二：精装酒店式公寓营销策划 《精装酒店式公寓营销策划》 第一章、第二章、第三章、第四章、第五章、第六章、第七章、第八章、第九章、 ——ICE·FIRE团队
梅沙公馆项目规划营运方案 目录 一、项目概述 二、项目酒店式规划 三、项目合作模式 四、业主投资收益及业主权益 五、前期介入及后期运营团队 六、深圳市**酒店管理有限公司简介 深圳市**酒店管理有限公司 二0一0年九月二十五日
第一部分项目概述 一、开发商简介 梅沙公馆项目由中萃集团开发。中萃集团成立于1999年，目前集团在全国拥有多家下属公司，涵盖了房地产、塑胶、化工、电子科技、教育、物业管理、酒店餐饮等多元化产业。集团建设经营有广州南航碧花园、广东冠义工业园、中阳花园、中阳商务酒店、揭阳商业步行街及学校、上市公司岳阳恒立、山东寿光市温泉大酒店、长沙碧花园、唐山碧花园、大亚湾中萃花城湾等项目。 中萃集团不仅实力雄厚，并专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，集团坚守社会责任与义务，秉承“诚信、专业、精细”的核心价值观，致力于为社会创造文明、和谐、温馨、优雅的居住文化及人文环境，为城市和历史留下优秀的建筑作品不断的努力前行。 二、项目概况 梅沙公馆位于东方夏威夷之称的深圳大梅沙海滨旅游度假区，坐落于盐葵路与金沙街交汇处，地理位置得天独厚，尽享大梅沙一线无敌海景和金沙音乐街人文艺术景观。同时，公馆临近享誉球的东部华侨城，美致园景山景尽收眼底，大梅沙国际游艇会更是近在咫尺，非凡品味处处彰显。 梅沙公馆占地面积5492.93㎡，建筑面积30875.84㎡，由两栋连体楼宇构成。其中主楼地面楼高15层，附楼地面楼高3层，设地下停车场一层，约有90个停车位。公馆一楼为大堂及公共配套预留位置；二楼为会议室其他经营配套预留位置；三至十四层为公寓房间，共有320间，分为标准房、一房一厅、二房二房、三房二厅等四种房型；十五层为开发商预留办公写字楼。 第二部分项目酒店式规划 梅沙公馆是按酒店式规划的地产项目，而酒店地产能否成功运作和产生品牌效应，很大程度上依赖于后期的经营管理。因此，梅沙公馆在配套规划方面应及早考虑后期的经营需要。鉴于该项目已经完成选址及主体工程已竣工，特参照星级酒店的相关标准，提出应考虑的功能配套规划如下：
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场， 将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业 缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经 营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖 商业氛围”这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一， 联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件 的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖 景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上 运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质 的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季 节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个 “噱头”，长期经营困难较大。（目前国很多水上运动公园的
经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业 氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效 应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经 营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配 套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店 式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等 地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1976年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国的酒店式公寓最早出现在，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需
酒店式公寓策划方案 篇一：酒店式公寓策划方案】 项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ?酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。 ?酒店式公寓的概念酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ?酒店式公寓的特点： 1 ：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24 小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （ 3 ）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，票务订购，日用品购买，预定酒店，旅游服务，安排酒宴、会议，邮政报刊。此外还提供上门常规保健服务，定期身体检查等，不一而足。 2 ：提供舒适豪华的居住环境与个性化的家庭生活。
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月 一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。
2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米；步行街面积12376.4平方米；卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米；步行街独立一层30平方米左右，1-2层120平方米；卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势（S） 城市综合体，聚集大量人气及商业配套，发展前景无限。 依托崇福广场优势，聚集人气。 依托崇福广场住宅入住，商业形成一定气氛，五星级酒店开业，以及政府大楼入住，城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作，给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势（W） 与崇福广场有崇新线隔断，道路状况一般。 商业体量较大，且主力集中在步行街1-2层，单套面积过大，势必造成单套物业总价偏高，影响到客户的投资热情。 3、机会（O） 崇福镇即将撤镇建市，变成崇德市，政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善，也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公，崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁（T） 大型城市综合体，必须依托良好的招商以及后期商业管理。目前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福目前人口总量偏少，是否有能力消化现有或将有的商业。 目前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比，投资回报较低，投资者受益较差。 总结 综上所述，项目的前景还是比较良好的，机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城，充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会，将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的，相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。 三、销售策略 1.项目营销定位
酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、公寓经营定位、模式及测算 二、公寓装修风格及配置说明 三、公寓日常管理细则 四、公寓装修设计大赛方案 五、酒店公寓入伙文件
一、公寓经营定位、模式及测算 公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主 委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡 的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，
不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服 务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 5、代租管收费标准： C、公寓经营测算 结合大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价 格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可
公寓策划书模板 篇一：酒店式公寓策划案 酒店式公寓策划案 一、必要性与选址商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围，虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东面的临街商铺，但大地块北面及临湖面商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围” 这一方案，目前持保留意见，原因在于：其一，联合打造临湖景观带操作有一定的难度；其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带” 可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求），对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头” ，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园 的经营状况都是免堪其难）。基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处：
1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北面的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖面商铺休闲娱乐型的经营业态相匹配，一方面有利于酒店式公寓“酒店” 特征（配套、休闲）的完善，另一方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求，酒店式公寓选在动静皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点酒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自 1976 年在欧洲出现至今已经近 30 年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪 90 年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高，大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎 合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的
项目策划方案 经过深入细致的市场调研分析，结合本案的位置、文化、周边环境、政府规划等具体情况，我们以高度负责的工作精神，就该楼盘拟订方案如下。 第一部分酒店式公寓 ●酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
●酒店式公寓的概念 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 ●酒店式公寓的特点： 1：提供酒店式的服务和管理。酒店式公寓的物业管理比一般公寓完善，能够为客户提供全方位、全天候的服务和综合管理，主要内容有： （1）基本服务：包括公共设施的保养、维修、清洁，建筑外墙的清洗，24小时保安，水、电、空调、汽车泊位管理等。 （2）专项服务：包括送餐服务，衣物洗烫，房间情节，床上用品清洁及更换，秘书服务，代托管，健身，娱乐餐饮，图书，信函、电报及报刊速递，电话预约及访客留言。 （3）代办及代理也无：包括公寓转让、出售、出租，代收租金，
酒店式公寓经营管理模式及存在的问题酒店式公寓经营管理模式 (一)物业管理方式 全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。 合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理;二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务;三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。 (二)酒店管理方式 顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。 承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。 酒店式公寓经营管理存在的问题
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目
对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
万科东海岸酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、东海岸公寓装修风格及配置说明 三、东海岸公寓日常管理细则 四、东海岸公寓装修设计大赛方案 五、东海岸酒店公寓入伙文件
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主 委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡 的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，
不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服 务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 C、东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒 店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台 价，可根据季节及经营情况通过不同折扣调整价格。
酒店式公寓营销方案
目录序 (1) 本案营销企划的基本思想 (1) 本案营销企划的主要目的 (1) 一. 项目定位 (1) 1、项目评判 (1) 2、市场形象定位 (3) 2.2.3住宅 (3) 3、目标客户定位 (3) 4、目标客户分析 (4) 二. 推广策略 (6) 三、广告企划 (11) 1、广告总精神 (11) 2、阶段广告执行计划 (11) 3、媒体规划 (21) 四、工作进度表 (24) 1、方案设计、素材 (24) 2、证件、售楼处、样板房 (25) 3、制作物 (26)
序 本案营销企划的基本思想 ●以耀*集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划； ●将本案理解为耀*品牌运作的一部分，充分考虑对耀*品牌已有影响力的继承 和发展； ●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满 盘皆赢”。 本案营销企划的主要目的 ●销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； ●品牌目标 在耀*花园的基础上，将耀*品牌的市场影响力提升到一个新的层次； ●积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。 一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ?北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； ?名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推 出奠定了一定的基础； ?耀*花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀*”品牌有了初步的认识； ?与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观 景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为 一体，成为城市中独特的风景线； ?由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
广州酒店式公寓经营现状与投资分析 谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城 酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。 ●在中国酒店式公寓是一个舶来品。 经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。 ●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段 20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。 第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。 然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。 随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。 此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。所以，由此就催生了广州酒店式公寓第三个阶段：目前活跃于广州市场上的“产权式酒店公寓”。 ●广州酒店式公寓的投资前景 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：
东海岸酒店式公寓经营治理方案 目录： 一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 二、东海岸公寓装修风格及配置讲明 三、东海岸公寓日常治理细则 四、东海岸公寓装修设计大赛方案 五、东海岸酒店公寓入伙文件
一、东海岸公寓经营定位、模式及测算 A、东海岸公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸 引业主托付加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、东海岸公寓经营模式： 经营模式：采纳酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓 的经营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的 权益均衡的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装
修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业治理费及本体维修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的权益。期间业主入住自有的物业，需提早三天通知前台，不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物业治理处承接 5、代租管收费标准：
C、东海岸公寓经营测算 结合东海岸大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其 他酒店的价格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合东海 岸社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所 定。＊此价格为前台价，可依照季节及经营情 况通过不同折扣调整价格。 C3、酒店公寓房间经营回报测算（按日租模式） 涟涛306房按日租模式 公寓面积为52.76M2 ，总价为27万元，购置后长期用于出租，投资回报分析如下： 1、投资总成本：343,020元 (1)、资本金：273,020元；