房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作
步骤
2015年房地产估价师《案例与分析》:假设开发法的操作步骤
假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：①调查待开发房地产的基本情况;②选择最佳的开发利用方式;③估计开发经营
期;④预测开发完成后的房地产价值;⑤测算开发成本、管理费用、
投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房
地产应负担的税费;⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后
面分节论述。
在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂
牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府
都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。
这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑
高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：
(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要
是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待
开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的'性质、地位，包括它与上海市区的关系
以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土
地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。
(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。
(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、
容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金
等服务。
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许
可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选
择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这
种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地
市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写
字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地
所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果
对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼
出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，
而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建
公寓。
估价步骤
1、调查待开发房地产的基本情况;
2、选择最佳的开发利用方式;
3、估计开发建设期;
4、预测开发完成后的房地产价值;
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。
房地产估价模拟试卷和答案
《房地产估价》模拟试题 一、单项选择题（共25题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。 A．土地总量有限B．规划限制 C．不动产不可移动D．价值量大 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ D ）。 A．1667 元／m2：B．1765元／m2 C．1875元／m2D．2000元／m2 3．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。 A．宅基地所有权B．空间利用权 C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。理论上应补地价（ D ）。 A．78万元B．882万元 C．1210万元D．1272万元 5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。 A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元 C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元 D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元 6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。 A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量 B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量 D．存量十新增竣工量一拆毁量 7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ D ）元/m2。 A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 8．现需评估某宗不动产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元／m2，成交日期为2004年1月末，该类不动产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元／m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ C ）。
不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 （二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1．整幢商业房地产估价 在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面 的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其 经营费用测算的难易程度而选择不同估价方法，一般可采用收益法、市场法。 2．整层商业房地产估价 整层商业房地产评估，一般可采用市场法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单 个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。 虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策 划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调 查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。 例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。经过市场分析决定采用市场法作为首选方 法评估××商业广场九层的价值。在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中 小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的 交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。 3．同层商业房地产不同铺面评估 对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进 行修正而得出估价结果。但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因 素有充分的了解和认识。 例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
第七章假设开发法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤 教学重点：假设开发法的基本公式 教学难点：投资利息的计算 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、定义 假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。 二、理论依据 假设开发法的理论依据是预期原理。 假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。 由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。 三、假设开发法的特点、适用条件与对象 1、假设开发法的特点 1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设； 2）以种种假定或限制条件为前提； （房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的） 3）有动态和静态两种计算方式。 静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。 动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。 2、适用条件与对象 假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。 ——待开发土地的评估 ——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。 ——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。 ——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。 第二节公式及方法 一、假设开发法的计算公式 假设开发法的几种基本计算公式 （1）适用于预期售价的理论公式： 当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为： - V+ = ) (C B A
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
第九章 假设开发法练习题 、单项选择题 假设开发法是求取估价对象未来（ C ），减去未来的正常开发成本、税费和利润等， 以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A 、房地产价值 C 、开发完成后的价值 假设开发法在形式上是（ B ）。 A 、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 E 、评估新建房地的价格的成本法的倒算法 C 、 评估房地产价格的收益法的倒算法 D 、 评估房地产价格的成本法的倒算法 假设开发法适用于具有（ C ）的房地产估价。 A 、投资开发价值 E 、投资开发潜力 C 、投资开发或再开发潜力 D 、投资开发前景 对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产， （ A ）进行估价。 A 、难以采用假设开发法 E 、可以采用比较法 C 、难以采用成本法 D 、可以采用收益法 在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要（ B ）。 A 、选择最佳的规模 E 、选择最佳的用途 C 、选择用途 D 、选择规模 假设开发法的基本理论依据是（ C ）。 A 、替代原理 E 、收益原理 C 、预期原理 D 、假设开发原理 当估价对象具有潜在的开发价值时， （ D ）几乎是惟一实用的估价方法。 A 、成本法 E 、比较法 C 、收益法 D 、假设开发法 假设开发法的计算公式中，如果是已经投入使用的费用，则它就（ B ）。 A 、作为扣除项目扣除 E 、包含在待开发房地产的价值内 C 、需要根据具体情况确定是否扣除 D 、不能包含在待开发房地产的价值内 房地产开发具有（B ）的特点，故其开发成本、管理费用、销售税费，开发完成后的 价值等实际发生的时间不尽相同，特别是一项大型的房地产开发项目。 A 、投资量大 E 、周期长 C 、风险性大 D 、开发费用投入时间变化大 对于发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方法中 主要是根据（ B ）作出的。 A 、估价时的房地产状况 B 、估价时的房地产市场状况 C 、开发完成后的房地产状况 D 、开发完成后的房地产市场状况 传统方法（ B ）各项支出、收入发生时间不同 A 、要考虑 B 、不考虑 C 、有时要考虑 D 、很少考虑 在传统方法中 ,投资利息和 （ B ）都单独显现出来 ,在现金流量折现法中这两项都不单独 显现 出来 ,而是隐含在折现过程中。 A 、投资利润 B 、开发利润 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 10、 11、 12、 E 、价值 D 、开发价值
假设开发法及其运用 (总分：82.00，做题时间：90分钟) 一、(一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) (总题数：33，分数：33.00) 1.假设开发法的本质是以房地产的( )为导向计算估价对象的价值。 A．预期未来收益 B．预期开发后的价值 C．重新开发建设成本 D．市场交易价格 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析： 2.假设开发法的理论依据是( )。 A．替代原理 B．合法原理 C．预期原理 D．生产费用价值论 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 3.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的( )的“倒算法”。A．市场法 B．收益法 C．成本法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 4.下列关于假设开发法的表述，不正确的是( )。 A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 （分数：1.00） A. B.
C. √ D. 解析： 5.某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。 A．比较法 B．成本法 C．假设开发法 D．长期趋势法 （分数：1.00） A. B. C. √ D. 解析： 6.假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在( )的投资者的立场上，投资分析是站在( )的投资者的立场上。 A．特定，典型 B．典型，特定 C．特殊，典型 D．典型，特殊 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析： 7.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，则该宗土地的评估价值应为( )万元。 A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析： 8.假设开发法最基本的公式是( )。 A．待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润 B．待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润 C．待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用 D．待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：
房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号。） 1.成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（）。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价，需要懂得（）。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（）元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（）的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的（）。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（）所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序
B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为（），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（）作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在（）以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是（）。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在（）才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价基本术语 GB/T 50899–2013 总则 1.0.1为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外交流和合作，制定本标 准。 1.0.2本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科 研和其他相关领域 1.0.3使用房地长估价术语时，除应符合本标准规定外，尚应符合国家现行有 关标准的规定。
1 通用术语 2.0.1房地产估价 real estate appraisal；property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析。测算和判断，并提供相关专业意见的活动 2.0.2房地产估价机构 real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构2.0.3 房地产估价师 real estate appraisal；property valuer 通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认、取得房地产估价师执业资格的人员。 2.0.4 注册房地产估价师 licensed real estate appraisal；certificate property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。 2.0.5估价委托人 client 委托房地产估价机构为其提供估价服务服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人 parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师与估价委托人。 2.0.7估价利害关系人 interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位或个人。 2.0.8 估价项目 appraisal project；appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9 估价目的 appraisal purpose；purpose of valuation 估价委托人堆估价报告的预期用途。 2.0.10 估价对象subject property 所估价房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点 date of value 所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。 2.0.12 价值类型 type of value 所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则 appraisal principles;valuation principles 估价活动所依据的法则或标准。 2.0.14估价程序 appraisal process；valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据 appraisal support documentation；valuation evidence 作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。 2.0.16 估价假设 appraisal assumptions 针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。 2.0.17 估价方法 appraisal approaches;valuation methods 测算估价对象价值或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、比较法、成本法、假设开发法。
苏信分析估价技术路线和估价方法常见问题 《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，苏信评估整理常见缺陷有： （1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。 （2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 （3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。 （4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。 （5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。
房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法1、成本法概念所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格3、成本法适用对象 （1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用(2)勘察设计及前期工程费(3)建筑安装工程费(4)建设单位管理费(5)资金成本4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房
屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数；S—装修评分修正系数；B—设备评分修正系数；（二）市场法 1、市场法概念 所谓市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算
2015年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》：假设开发法的估 价前提考试试卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 2、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。A．财务净现值 B．静态投资回收期 C．财务内部收益率 D．动态投资回收期 3、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。 A．省级人民政府 B．市、县人民政府 C．市、县人民政府土地管理部门
D．乡镇人民政府
4、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是__。 A．净现值 B．净现值期望值 C．净现值标准差 D．净现值标准差系数 5、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。A．股票+投资基金 B．债券+股票 C．投资基金+债券+股票 D．债券+投资基金 6、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。 A．4091 B．4182 C．4250 D．5000
江苏省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：餐饮房地产估价 的技术路线及难点处理试题 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度。 A：中位数 B：众数 C：平均数 D：分位数 E：工业用地的监测点评估价格 2、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。 A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍 3、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。 A：35 B：37．8 C：38．4 D：73．4 E：借款合同 4、下列表述不符合房地产广告要求的是。 A：房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 D：房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 E：房地产估价机构必须加盖公章 5、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。 A．助理 B．决策 C．技术 D．文职 6、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。
A
：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格 7、办理商品房预售证明时，应提供投入资金达到工程建设总投资以上的证明。A：50％ B：25％ C：20％ D：15％ E：执行层的组织协调 8、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是__。 A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 9、以下不适合利用成本法估价的房地产是。 A：机场 B：单纯建筑物 C：住宅 D：房地产保险 E：工业用地的监测点评估价格 10、建设用地使用权出让，是土地级市场。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 11、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。 A．两个方面：租金和物业增值 B．三个方面：租金、物业增值和股权增加 C．四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大 12、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。 A．一级资质 B．一、二级资质 C．一～三级资质 D．一～四级资质 13、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__年。
假设开发法及其运用 要求 1.熟悉假设开发法的含义； 2.熟悉假设开发法的理论依据； 3.掌握假设开发法适用的估价对象； 4.掌握假设开发法估价需要具备的条件； 5.熟悉假设开发法估价的操作步骤； 6.掌握假设开发法的基本公式； 7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义； 8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别； 9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点； 10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式； 第一节假设开发法概述 1.假设开发法的含义 简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。 2.假设开发法的理论依据（熟悉） 理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格） 表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法 假设开发法与成本法 两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。 3.假设开发法适用的估价对象（掌握） 适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产 具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产 不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示 除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析 假设开发法用于估价与用于投资分析的区别： 在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上 假设开发法在投资分析中提供的三种数值 测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用 4.假设开发法适用的条件（掌握）
- - - 房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人：
江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考试题预测（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。A.房屋验收合格 B.房屋可使用 C.将其售出 D.房地产经济寿命结束 本题答案：C 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。A.比较法 B.成本法 C.假设开发法 D.长期趋势法 本题答案：C 本题解析：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。 3、判断 题 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
在静态分析法中对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据未来的房地产市场状况作出的。（）本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、判断题 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（） 本题答案：错 本题解析：由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。 5、判断题 假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。（） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 6、判断题 在现金流量折现法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（） 本题答案：对 本题解析：现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。 7、单项选择题 假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定 B.典型 C.单个 D.社会 本题答案：A 本题解析：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。
二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价 (11) 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12) 三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)
十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下载 (24) 案例分析解题思路 1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。 2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。 3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。 4、改错：考估价方法在应用中的难点。 一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 ①价格内涵，由目的确定②估价思路，由原则原理确定③估价方法，由估价对象房地产的类 型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。