论农村家庭联产承包责任制
——“小产权房”问题探析
学院：法学与公共管理学院班级：法（2）班姓名：林亚强学号：2010417056 摘要：根据我国法律规定农村家庭联产承包责任制中用于耕种的土地不得作为非建设建
筑土地，但是仍然产生“小产权房”问题，引起学术界对于该问题的讨论，参看了不同学者的观点，笔者对该问题主要从以下方面进行论述自己的观点：产生“小产权房”的原因背景；从农村土地承包转营权与小产权进行比较，用物权法的角度分析小产权存在哪些问题，同时针对在各个城市出现许多“小产权房”的问题，提出笔者的看法。
关键词：小产权房原因问题农村土地承包转营权
“小产权房”并不是法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以被称做“小产权房”，然而，一般情况下房子的所有权是由国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局给予备案。购房人才会拥有房屋所有权，但是由乡政府或村委会颁发“小产权房”其实它并不是真正构成严格法律意义上的产权。但是会出现许多地区的“小产权房”问题，主要有以下原因：
一、其根本原因是中国实行的是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的土地制度
中国实行的是城乡分治、政府垄断城市土地一级市场的土地制度。一方面，农村与城市土地分别适用不同的法律规则，由不同的行政机构进行管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，除乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设可以使用农地之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。只要涉及农地变为建设用地，就要通过政府征地。政府作为农地转为国有土地的唯一仲裁者，是农地转用后的真正“地主”，拥有获得农地并将其转给城市使用者的垄断性权力，由此也形成中国土地市场城乡分割、政府主导的独特格局。20世纪90年代以来，中国这种独特的二元土地制度为高速工业化和快速城市化作出了重大贡献，但也带来土地市场发育不完善、农民土地财产权利被侵犯和土地利益矛盾加剧，同时也伴随的产生了“小产权房”等问题。
二、其直接原因是城市的房价不断上涨
正是由于大城市等地区的房价不断的上涨，许多中低收入家庭无法购买房子，同时，大量的外来务工的人们也无法承担城市的房价，同时，因房价高涨无法释放的住房需求，正是这种需求下出现的小产权房，由于售出的价格非常之低，所以大家就把目光自然流向小产权房。
三、其间接原因是有小产权房有其经济利益需求
小产权房一直不断出现，其原因主要是有市场需求，存在其经济利益价值，对于开发商而言，降低了土地成本进而降低开发成本，增加了其利润；对于购买者而言，他们能够购买到自己所需的房子；对于农民而言, 耕地补偿费最高仅达到该耕地被征收前三年平均值十倍,农民的收入就会增加。正是不同的利益需求导致“小产权房”的出现。
我们可以从土地承包经营权能够得到法律的认可，而小产权房却通过国土资源部再次严厉的指出，小产权房实质是违法建筑，违法土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地，农村住宅或小产权房其主要问题是以下两点：
一、小产权房与土地承包经营权相比不利于未来的经济发展
《农村土地承包法》实际上确立了土地承包经营权的物权性质，同时我国保护土地承包经营权能够给予确立，从法理上是说的通，同时土地承包经营权承包的土地没有改变其土地用途性质，这样，可以让劳动力少的农民通过转让增加了自身的收入，同时，会增加土地的利用率，所以，法律给予确定农村土地承包转包权从根本利益上带来很大的好处。而小产权却把耕种地改变为建设用地，农作物将会减少，大量的农民没有土地，在一定程度上，现在农民是会一时的增加了收入，但是在不久的将来，农民的收入问题就会成为社会问题，
二、土地承包经营权有明确利益分割的处理办法，但是小产权房的利益分割存在着许多问题
土地承包经营权有明确的法律保障各方的利益，强化土地收入管理，防范财政和金融风险，同时具有排他性和交易性，其排他性具有维护经济秩序，而交易性有益于经济稳定的增长。但是，由于小产权住宅位置特殊性和价值高额性，开发小产权住宅可以为集体经济组织带来较高的收益，但是在对集体组织和村民个体关于农村财产收益分配的问题上，国家法律并没有做出明确规定，因此村委会和村民个体在开发小产权住宅带来的利益分配上存在巨大的分歧，村委会认为自己作为集体经济组织的代表有权对农民集体所有的土地和财产进行统一管理，但村民却认为开发小产权住宅是占用的村民自家的宅基地，其收益应当由村民自己获得，同时对村委会能否对集体财产进行有效管理也存在质疑。
总结：
通过两者之间的比较，我们发现其存在以上两个问题，所以，但一定程度上
看，笔者认为小产权房在现今社会不应当承认其合法性，但是，随着经济的不断发展，在未来，我们无法否认我国会修改法律而承认“小产权房”的合法性。但是在现在购买小产权房具有很大的危险性，所以，针对现在的“小产权房”笔者认为购房者最好不要进行购买，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购买人的权益难于得到维护，同时，由于购买小产权房的合同是无效的合同，因此，该法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同行贷款利率支付利息。
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