浅谈房地产营销之“渠道拓展” 一、渠道拓展概念解析在房地产营销中“客户资源”是决定销售业绩的最关键因素之一。楼盘投入几百万甚至几千万的营销费用最终是为了吸引客户上门并成交。很多滞销楼盘遇到的最大问题就是有效客户太少进线量、上门量不足售楼处现场人气不够。解决客户资源问题主要的手段有两个一个是宣传推广一个便是渠道拓展。现代营销学的发展从传统的坐销又引申出行销、分销和传销等几种销售形式。“坐销”在房地产中指的就是在售楼处守株待兔、等客上门这种方式适合我们上文所说的“顺境楼盘”即地段好、先天条件较为优越的楼盘其解决销售往往就靠单纯的广告推广然后等客上门就可以了但很多楼盘往往属于先天条件并不优越或者楼盘放量比较大或者要求实现的价格较高或者市场大环境不好、消费者观望氛围浓厚在这些逆境条件下发挥行销、分销和传销等几种销售形式就特别重要这几种形式就是我们所说的“渠道拓展”。所谓“行销”就是走出售楼处开拓各种客户渠道如深入大客户单位、社区、写字楼等目标客户聚集的地方进行销售信息的传递吸引客户上门从而实现成交“分销”则是在售楼处之外开拓另外的销售现场如在大型超市、城市中心设立外卖场等拓宽项目与客户沟通的渠道方便客户上门从而实现增大有效成交的目的“传销”即通过梳理、维系老客户实现老客户带新客户发挥客户资源的再生功能。以上三种形式都需要主动出击多种销售方式
并行为销售现场提供大量的客户源支撑保障项目高目标的
实现。二、渠道营销案例分析曾经叱咤地产风云、挑战万科的顺驰集团十年创造了从零到百亿的传奇其赖以笑傲江
湖的最大资本之一就是营销团队的渠道拓展能力。脱胎于联想集团的孙宏斌移植IT业的营销网络打造了地产行业可谓最强大的营销团队这支团队以完善的架构、超强的执行力和超高的目标屡战屡胜创造了地产行业的神话。顺驰的营销体系分四个部门企划部、客户资源部、现场部和销售管理部。四个部门的架构和分工如下图所示企划部负责宣传推广方面的支持属于空军部队用信息高空轰炸的方式聚集客户客
户资源部则是陆军部队发挥地面渗透的功能深挖洞广积粮
深入各个客户渠道开辟敌后第二战场企划部和客户资源部
最终的目的就是为现场输送有效客户现场部的销售人员则
负责将上门的客户进行集中围剿实现成交。销售管理部是总后勤部主要负责管理销售记录、资金回笼等。四个部门的无缝衔接保证了顺驰高目标的实现。尤其是“客户资源部”屡屡成为顺驰无往不克的尖兵。下面我们就顺驰“客户资源部”的运作架构来谈谈渠道拓展工作的开展。1、顺驰“客户资源部”内部架构顺驰“客户资源部”的内部架构如下图所示
客户资源部下辖五个业务小组和一个支持保障小组五个组
聚焦项目高目标一起动作为现场形成大量的客户资源支撑。社区组深入各大社区、写字楼进行信息的宣传渗透大客户
组瞄准的是大客户单位以及其他可能发展为大客户单位的普通机构通过信息宣传和活动组织发动他们到项目现场实现成交物业组则发挥顺驰物业管理当时天津30多个小区的资源充分利用物业公司力量形成联动让物业公司在所管理小区内展开信息渗透以及组织活动为项目输送大量客户联动组利用顺驰不动产大量三级市场连锁门店的渠道优势让三级市场门店销售人员推荐有效客户形成二三级市场联动的局面外卖场组主要是指项目设立的分售楼处。支持保障组则是负责客户资源部的内勤工作同时挖掘客户资料库为业务组提出可行性建议提供精确制导的客户资源方向。如分析最新成交资料发现××单位、××社区有新成交则指挥相应的业务小组进行跟进动作保证整个机构的方向感。2、顺驰“客户资源部”工作职能顺驰“客户资源部”各小组运行的职能机理如下3、顺驰如何渠道拓展我们从2004年12月份2005年3月份顺驰天津“太阳城”项目客户资源部的《操作手册》来看顺驰整个渠道拓展体系如何运作以保证项目高目标的实现。顺驰天津太阳城项目是一个占地2700亩的大盘该项目位于天津河东区的边缘地带配套和人气都相对不足。顺驰在操作这个项目的时候又是一贯的高销售指标包括去化量指标和价格指标都远远突破该片区的价值体系按常规的坐销手段肯定是不行的顺驰的“渠道拓展”综合行销、分销、传销的形式发挥了重要的威力。从上面的《操作手册》可以看
出首先每月都要明确的销售产品目标和客户目标然后再根据这个去确立工作方向。每个月卖什么、卖给谁、怎么卖是必须要清晰的。其次每个部门聚焦目标的实现各司其职发挥其各自的渠道威力真正的深入市场细分客户把工作做深、做透。顺驰如此强大的渠道能力有其先天的资源优势就拿天津市来说顺驰物业管理30多个小区物业公司构成一个强大的渠道网络顺驰不动产在天津拥有200多家二手房连锁店也是一个极佳的网络资源。这些资源一般的开发公司并不具备但是如果楼盘突围的需要完全可以整合外部的资源。例如上海金地就曾整合中原地产在上海的三级门店渠道实行二
三级市场联动另外很多物业公司也是完全可以洽谈合作的。还有银行、汽车销售公司、各种客户俱乐部等渠道资源都可以进行外部整合。总之只要深入市场很多的渠道都可以拓展利用最终打一场漂亮的攻坚战。三、其他案例沈阳道义大学城开发区的某项目夹在碧桂园、雅居乐、广东香江、理想新城几大巨鳄之间竞争非常激烈。策划方提出开拓十大客户资源渠道1、雅居乐、碧桂园客户在项目地块东南、西南树T型广告牌设置工地围档、楼体条幅等形成客户截流2、大学城客户派直销人员在校大学生兼职散发DM单等宣传资料3、有车客户在汽车4S店、加油站投放DM单等宣传资料4、投资客户、金融客户充分利用合作银行信用卡客户短信发送组织投资讲座5、白领客户充分利用主流媒体举办“缘来有你
白领交友派对”等活动积累客户6、行会客户针对驻沈阳广东商会、台商协会、韩国商会、个体工商业协会等行会组织组织推介会、联谊会等活动投放宣传资料等7、业内客户设置“阳光接待大使”专门负责接待业界客户形成良好的业内口碑8、皇姑区客户通过媒体渗透以及组织“超级狗狗秀”等活动进行积累客户9、城际高端客户针对铁岭、朝阳等城际客户通过媒体渗透以及世创的渠道网络进行积累。佛山的怡翠玫瑰园项目针对乡镇客户信息难以渗透的弊端启动“星火计划”。四、总结总之面对高目标、高难度的楼盘销售实行“渠道拓展”是非常有效的。在国内地产销售界稍有名气的香港泰盈地产号称“刀锋营销”其在操盘的时候注重直销直销员遍布各个区域派发单张。比起顺驰的渠道拓展系统虽然粗糙许多但相对初级阶段的单纯坐销来说也赚得了不少加分。对一个国家政权来说向来有所谓“打江山”和“守江山”之分。如果说“渠道拓展”是打江山“关系营销”则属于守江山。在房地产营销中二者具有同样重要的地位。下文我们就将讨论“关系营销”的运作思路。
X X X X 异地渠道拓展执行方案 一、工作目的 1.寻找、洽谈目标外埠渠道单位和群体； 2.摸清外埠渠道团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； 3.搜集外埠渠道团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； 4.将最新的销售信息、销售政策及时传递给外埠渠道单位； 5.保持与外埠渠道单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 外埠渠道组成员首先联系外埠渠道单位的关键人物，要求此关键人物在外埠渠道单位上具有 一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主 席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在外 埠渠道单位关键人物的介绍下，了解外埠渠道单位的购房需求情况和活动范围；在外埠渠道单位 关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对外埠渠道单位的小型产品推介会。外埠 渠道组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成 交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 1.结合本项目外埠渠道拓展主要目标——协会、商会、大型国有企业、机关事业型单位、 学院单位； 2.拓展协会2家、商会2家、国企、行政机关、学院单位等5家，其他渠道登记的客户至 少100名，争取转化诚意客户10%以上。 四、活动优惠 1、外埠渠道团购优惠: 1.外埠渠道单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的 合计套数，享受外埠渠道团购优惠。 2.外埠渠道单位团购物业须达到X套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购X套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 ②与我们有合作的经营商家团购X套以上，在享受常规折扣的基础上，再享受X 折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件,在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、外埠渠道关键人物现金奖励建议 A、外埠渠道关键人物界定：
1. 下列说法错误的是（） A 分销渠道在金融营销中没什么作用 B 分销渠道是金融企业完成其销售职能的实体 C 分销渠道具有长期性的特征，不容易改变 D 分销渠道是连接企业和消费者的基本纽带 2. 关于金融分销渠道，正确的是（） A POS机、ATM等不属于金融分销渠道的一种 B 随着社会的发展，金融分销渠道也日益多元化 C 金融企业经营效益的高低，仅取决于金融产品的质量和品种，与分销渠道无关 D 分销渠道由若干个中间商组成 3. 属于金融产品分销渠道的特点的是（） A 独特性 B 风险性 C 监管性 D ABC皆可 4. 下列说法，正确的是（） A 金融分销渠道能否产生应有效益，也得看渠道维护成本的高低 B 消费者类型变量、人口统计变量和心理统计变量不属于分销渠道的影响因素 C 金融分销渠道不受当地文化习俗的影响 D 金融产品的特性包含了较多的服务成分，因此反而不好建立分销渠道 6. 金融企业最通用的分销渠道就是设立新的营业网点，选择营业网点无需受到的影响是（） A 地理交通的方便性 B 在大客户周边不远 C 经济发展水平及发达程度 D 网点规模、附属设施等等
1. 金融促销的作用，不正确的是（） A 向顾客提供产品信息 B 从顾客那回收产品信息与看法 C 树立企业信誉 D 促进市场竞争 2. 关于金融产品促销的信息沟通模式，错误的是： A 第一步――信息发送者把信息准确传递给信息接受者 B 第二步――信息接收者把信息转变为自己所能理解的需要信息 C 只有三个环节都保持畅通，才能充分发挥金融产品促销的作用和效果 D 信息接收者不需要对信息发送者进行反馈 参考答案：D 3. 下列各项中，不属于人员推销特点的是（） A 双向交流性 B 需求单一性 C双重目的性 D促销灵活性 4. 下列说法错误的是（） A 金融广告可以分为企业形象广告和金融产品广告 B 我国国内的金融广告基本处于第二阶段 C 与其他促销方式相比，金融广告的促销效应有一定的滞后性 D 金融广告的促销效应能够立竿见影 5 关于营业推广，说法错误的是（） A 营业推广的基本特点包括效果的即时性 B 营业推广是企业为了刺激需求而采取的促销措施 C 营业推广是规律性的推广促销方式 D 营业推广的主要方法包括赠送礼品 6. 关于公关促销，说法错误的是（） A 公关促销的原则包括沟通协调原则、互惠互利原则和社会效益原则 B 公关促销可以借用大众媒体来宣传企业形象 C 现在很多金融企业积极参与社会公益活动，这也是公关促销的一种方式 D 公关促销不需要和客户保持良好的关系
大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在SOHO/LOFT/公寓、商业销售开盘之后拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少200名，争取转化诚意客户20%以上。 四、活动优惠
1、大客户团购优惠: 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根 据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到15套以上享受折上折，具体标准如下： 购房优惠情况明细表：以10㎡临街商铺为例，44000元/㎡的价格，一次性9.5折,按揭正常一次性9.7折的折扣计算 其他特殊情况，大客户专员将作出评估建议，并启动开发商领导与团 购单位直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任 等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款， 必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认； B、返点建议： ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。 ②大客户关键人物的现金奖励如下： 如果大客户关键人物购房，除享受大客户折扣外，现金奖励可以抵扣 房款。以1000元/套的金额作为奖励标准； C、推荐成功界定标准：被推荐的本单位客户签约，并交纳首期款； D、返点兑换流程
网络营销渠道整合策 略 随着全球化经济和计算机网络技术的快速发展，电子商务模式发生了重大变化。电子商务模式下网络营销渠道形式有多种，网络营销的出现使得原有市场营销理论和实务的存在基础也相应的发生了改变。随着计算机网络技术的飞速发展，网络营销管理的运行模式也发生变化，利用计算机网络技术运行电子商务，进而快速实现网络营销，是目前网络营销中的最佳渠道。 1引言 由于网络技术应用的不断普及发展，电子商务以前所未有的飞快速度进行迅猛发展。目前，已经从原来的电子零售阶段以及电子贸易运行 阶段，逐渐发展到电子信息网上市场交易运行阶段。电子商务成为利用现有硬件计算机设备、计算机软件和信息网络设备的综合设施,在按照既定协议连接的整体的电子网络大环境下，进行快速、便捷的商务运行的活动方式。 2电子商务及其特点 电子商务是利用现有的计算机硬件设备、软件和网络等基础设施，在按一定的协议连接起来的电子网络环境下，从事各种商务活动的方式。电子商务是在网络环境下实现贸易过程的电子化，是计算机技术、网络通信技术与现代商业有机结合的产物，而非纯粹技术问题，“电子”
只是手段，“商务”才是根本。网络经济有着不同于传统经济的规律 与模式，电子商务也不是传统商务活动在网络上的翻版。电子商务自身所具有的特点决定了其大大优于传统商务，具体表现在以下几方 面。 （1）精简流通环节、降低交易成本。首先，通过网络营销活动企业 可以提高营销效率和降低促销费用。其次，电子商务可以降低采购成本。借助Internet，企业可以在全球市场寻求价格最优的供应商，而 且通过与供应商信息共享可减少中间环节由于信息不准确带来的损 失。有资料表明，使用EDI 通常可以为企业节省5%～10%的采购成本。（2）减少库存。企业为应付变幻莫测的市场需求，不得不保持一定 库存产品和原材料。产生库存的根本原因是信息不畅，以信息技术为基础的电子商务则可以改变企业决策中信息不确切和不及时问题。通过internet 可以将市场需求信息传递给企业以便于更好地进行生产决策，同时企业的需求信息可以马上传递给供应商以适时补充供给，从而较大可能地实现零库存管理。 （3）节省购物时间，增加客户选择余地。电子商务通过网络为各种 消费需求提供广泛的选择余地，可以使客户足不出户便能购买到所需商品。据中国互联网信息中心发布的报告显示，截止2009 年6 月，我国网购用户规模已达8788 万户，网购消费总额为1195.2 亿元。（4）加速资金流通。电子商务中的资金周转无须在银行以外的客户、 批发商、商场等之间进行，而直接通过网络在银行内部账户上进行， 大大加快了资金周转速度，同时减少了商业纠纷。
渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。 三、拓展目标 （1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠 1、大客户团购优惠: 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外
根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8 折。 购房优惠情况明细表：以130㎡中央王座三房为例，3400元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算 其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位 直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任
等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款， 必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认； 四、活动时间：2008年5月15日—2008年7月15日 五、工作人员岗位要求 六、各阶段工作安排划分 1、大客户单位信息搜集期2008年5月1日—5月30日 (1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进 行摸底、评估工作； (2)、圈定目标团体单位，进行初步洽谈； (3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如：该单位的员工数 量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购
铜陵学院 实验报告 （经管、文法类） 2014-2015学年第2 学期 院部：金融学院 实验课程名称：金融营销 班级：12金融学一班 姓名：杨鸿鹘（1201121033） 王杰（1201121025） 何强（1201121007）实验指导老师：何富美
实验室名称：金融实验室 实验项目名称（2）银行渠道策略分析 实验指导老师：何富美实验日期：15年6月1日 实验课程名称：金融营销实验成绩： 一、预备知识 熟悉商业银行产品销售渠道 理解商业银行业务经营模式 具备获取上市银行产品销售渠道信息的能力 二、实验目的 通过进行银行渠道策略的调查，使学生理解并掌握商业银行销售渠道发展的方向，学习商业银行渠道策略的定制。 三、实验要求 两到三人形成一个小组，以小组为单位进行调查 通过网络调查比较分析：银行产品渠道策略，并形成实验报告。 四、实验须准备的材料 可上网的电脑，浦发银行近年财报，Word 2013
五、实验步骤 1.自由分组 2.讨论银行渠道的种类 3.确定对银行渠道策略调查的方式 4.网上调查 5.撰写实验报告 六、实验总结 我们小组首先讨论了商业银行销售渠道的种类，主要有以下几种。 第一是柜台，柜台销售是传统商业银行最重要的销售方式，长期以来，银行都试图将增加网点数量并使之尽可能分布的更为广泛，从而实现用户的积累，销售额的增加。但是柜台销售受制于人力成本，土地成本和运营成本，在当前已经是一种很低效的方式了。需要去银行柜台办理的业务越来越少，柜台在商业银行销售渠道中的地位下降速度很快。 第二是客户经理，客户经理同样是传统商业银行的重要销售方式，不同于柜台销售主要面向普通客户，客户经理主要着眼于大客户的营销。客户经理有其优越之处，主要体现着卖出产品的同时和客户建立了很好的点对点的关系，有利于客户的长期维护。不利之处仍然是高额的人力成本。但是考虑到私人银行的发展方向，客户经理仍将长期作为商业银行的重要销售渠道。 第三是自助网点，这主要是指ATM机，ATM在最近的几十年开始兴起，
中甬·优米优米项目客户拓客执行方案 一、工作目的 (1)、前期组建渠道部各个组织构架。 (2)、制定拓客地图，寻找、洽谈目标客户单位和群体； (3)、调查客户群体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (4)、搜集客户的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (5)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给渠道人员（小蜜蜂与渠道专员）； (6)、保持与客户的维护与联系，最终以邀约上访到促进成交为主。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目客户拓展主要目标―商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在9月“团购季”活动期间、针对大渡口区域内：商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位；进行一对一拜访。
四、活动优惠 1、客户团购优惠: 1）客户单位所有的成交客户，享受9月团购活动，享受一口价房源 8500元/㎡。 四、活动时间：2014年9月1日—2014年9月30日 五、工作人员岗位要求 六、各阶段工作安排划分 1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日—5月30日 (1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进 行摸底、评估工作； (2)、圈定目标团体单位，进行初步洽谈； (3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息，如：该单位的员工数 量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购
电子商务下的网络营销渠道策略 【摘要】随着计算机和互联网的不断普及,电子商务在市场营销中的作用越来越突出。电子商务具有经营成本低、不受时空限制、增加商机、刺激企业间的联合和竞争、加速资金流通、增强客户和厂商交流等特点。在电子商务条件下如何进行网络营销渠道策略的选择和创新是本文要探讨的主要内容。 【关键词】电子商务网络营销渠道策略 一、电子商务及其特点 电子商务是利用现有的计算机硬件设备、软件和网络等基础设施,在按一定的协议连接起来的电子网络环境下,从事各种商务活动的方式。电子商务是在网络环境下实现贸易过程的电子化,是计算机技术、网络通信技术与现代商业有机结合的产物,而非纯粹技术问题,“电子”只是手段,“商务”才是根本。网络经济有着不同于传统经济的规律与模式,电子商务也不是传统商务活动在网络上的翻版。电子商务自身所具有的特点决定了其大大优于传统商务,具体表现在以下几方面。 1、精简流通环节、降低交易成本。首先,通过网络营销活动企业可以提高营销效率和降低促销费用。其次,电子商务可以降低采购成本。借助Internet,企业可以在全球市场寻求价格最优的供应商,而且通过与供应商信息共享可减少中间环节由于信息不准确带来的损失。有资料表明,使用EDI通常可以为企业节省5%～10%的采购成本。 2、减少库存。企业为应付变幻莫测的市场需求,不得不保持一定库存产品和原材料。产生库存的根本原因是信息不畅,以信息技术为基础的电子商务则可以改变企业决策中信息不确切和不及时问题。通过internet可以将市场需求信息传递给企业以便于更好地进行生产决策,同时企业的需求信息可以马上传递给供应商以适时补充供给,从而较大可能地实现零库存管理。 3、节省购物时间,增加客户选择余地。电子商务通过网络为各种消费需求提供广泛的选择余地,可以使客户足不出户便能购买到所需商品。据中国互联网信息中心发布的报告显示,截止2009年6月,我国网购用户规模已达8788万户,网购消费总额为1195.2亿元。 4、加速资金流通。电子商务中的资金周转无须在银行以外的客户、批发商、商场等之间进行,而直接通过网络在银行内部账户上进行,大大加快了资金周转速度,同时减少了商业纠纷。 5、增强客户和厂商的交流,便于收集和管理客户信息。客户可以通过网络说
如文档对您有帮助，欢迎下载支持，谢谢！ 引言 进入21世纪第二个十年，经济多元化和全球一体化的浪潮以不可阻挡之势向前发展。随着金融业对外开放步伐的加快，外资金融机构以其优质的服务、灵活的经营给我国金融机构带来巨大的冲击。我国金融机构正逐步丧失原有的垄断优势地位，金融市场需求差异化日益突出，金融产品日益丰富，金融市场竞争日趋激烈。大浪淘沙始见金，谁会成为最后的赢家，谁又会中途折戟，很大程度上取决于各家金融机构对未来发展趋势的把握以及新的应变措施的推出。 金融营销是金融业发展到一定程度的必然结果，对金融机构的生存与发展起着举足轻重的作用。随着我国金融业服务范围的不断扩大，内外资机构数量大大增加，金融机构如何通过正确的营销方式在日益残酷的金融同业竞争中发展和壮大，逐渐成为金融营销厄待解决的一个重大课题。 本文在对金融营销相关概念进行概述并指出开展金融营销必要性及意义的基础上，从分析金融营销在我国的发展入手，在此视角下结合我国金融营销发展现状，借鉴国外金融机构发展金融营销的成功经验，指出国内外金融营销发展差距。并结合新时期金融市场形势与特点，论证了我国金融营销的发展趋势。最后，针对这一趋势提出了金融机构要想在激烈竞争中占领市场制高点所应采取的相关对策。
如文档对您有帮助，欢迎下载支持，谢谢！ 1 金融营销概述 1.1 金融营销的内涵 金融营销是在一般市场营销学的基础上发展起来的，是企业市场营销在金融领域的运用，是金融机构对特定金融产品的营销。具体来讲，金融营销是指金融机构通过交换，创造和出售他人所需所欲的金融产品和价值，建立、维持和发展与各个方面的关系，以实现各方利益的一种经营管理过程[1]。 金融营销也是一种营销活动，具有一般产品营销的共性：必须面对市场，了解市场需求，了解竞争者，通过交换比竞争对手更好的产品或服务以满足目标顾客的需求，并在长期的经营中建立和发展良好的关系；必须注重对营销过程的管理，通过分析、计划、实施和控制来提高营销的总体水平；必须注重营销的社会性，兼顾消费者利益、企业利益和社会整体利益[2]。 1.2 金融营销的特点 金融营销作为一种服务营销, 它与一般工商企业的市场营销相比还是有所区别的, 这种营销活动的主客体、目的要求及标的都有自身的特点。具体表现在以下几个方面: ⑴从金融营销的主体——金融机构的地位看，金融机构作为金融服务的提供者，不仅要在自己筹集活动中针对不同投资者的需要开发不同的金融产品和服务，还要在资金运用活动中针对不同的客户，开发提供不同的金融产品和服务。此外，还要充分发挥其作为交易中介的地位和作用，积极为客户提供各种各样的中介服务。 ⑵从金融营销的客体——金融服务的消费者看，随着金融市场发育日趋成熟，也使参与金融活动的金融消费者数量日益增多，构成日趋复杂，对金融服务的要求也越来越高。 ⑶从金融营销的目的和要求看，实现收益最大化为金融业提供金融服务的主要目的[3]。由于金融服务的提供和服务的消费过程往往是同步进行的，从而要求金融机构不断提高自身业务素质，树立良好的企业形象，通过提供规范的服务赢得更多的顾客。 ⑷从金融营销的标的——各种金融产品来看，它是金融活动中与资金融通的
网络营销分销渠道策略 一方面，在网络上所有企业都是平等的，只要网页制作精美，信息经常更换，一定会有越来越多的顾客光顾。另一方面，自己建立网站推销商品的过程非常简单。最简单的网上销售形式是在企业网络的产品页面上附有订单，浏览者对产品比较满意，可直接在页面上下订单，然后付款、交货，完成整个销售过程。 分销渠道是指产品由生产领域向消费领域转移过程中所经过的所有环节和中介机构。合理的分销渠道，一方面可以最有效地把产品及时提供给消费者，满足用户的需要；另一方面也有利于扩大销售，加速物资和资金的流转速度，降低营销费用。 网络虚拟市场作为一种新型的市场形式，同样存在一个分销渠道的选择问题。对于从事网络营销的企业来说，熟悉网络分销渠道的结果，分析、研究不同网络分销渠道的特点，合理地选择网络分销渠道，不仅有利于企业的产品顺利完成从生产领域到消费领域的转移，促进产品销售，而且有利于企业获得整体网络营销上的成功。 相对于传统的营销渠道，网络营销渠道也可分为直接分销渠道和间接分销渠道，但其结构要简单得多。 (1)直接渠道 在网络营销的直接渠道中，生产商直接和消费者进行交易，不存在任何中间环节，这里的消费者可以是指个人消费者，也可以是指进行生产性消费或者集团性消费的企业和商家(如图5—3所示)。 生产厂家通过网络直接分销渠道直接销售产品，没有任何形式的网络中介商介人其中的销售方式为网络直销。网络直销有许多优点，如：企业可以直接从市场上收集到真实的第一手资料，合理地安排生产；企业能够以较低的价格销售自己的产品，消费者也能够买到大大低于现货市场价格的产品；营销人员可以利用网络工具，如电子邮件、公告牌等，随时根据用户的愿望和需要开展各种形式的促销活动，迅速扩大产品的市场占有率；企业能够通过网络及时了解到用户对产品的意见和建议，并针对这些意见和建议提供技术服务，解决疑难问题，提高产品质量，改善经营管理。 但是，不可否认，网络直销也存在其自身的缺点。具体是：过多过滥的企业网站，使用户处于无所适从的尴尬境地。面对大量分散的企业域名，网络访问者很难有耐心一个个去访问企业主页，特别是对于一些不知名的中小企业，大部分网络漫游者不愿意在此浪费时间。据了解，在我国目前建立的数千个企业网站中，除个别行业和部分特殊企业外，大部分网站访问者寥寥，营销收效不大。 网络直销对生产性企业的要求是很高的： 第一，企业的实力比较雄厚。因为网络直销需要有一个功能完善的电子商务站点来支撑，而建设一个功能完善的电子商务站点的费用高达100多万美元，而且维护费用也非常高，这是一般的小型企业难以承担的，所以网络直销模式适合大型的生产性企业。 第二，改变企业的业务流程，实现顾客导向的柔性化生产。企业提供的网络直销服务，一般可以分为三个发展阶段：第一阶段是企业将已经设计生产出来的产品在网上进行展示，允许顾客随时随量进行订购，这只要求企业生产系统的生产能力比较充足即可；第二阶段是企业不但展示已经设计生产出来的产品，还允许顾客对产品某些配置和某些功能进行调整，以满足顾客对产品的个性化需求，这就要求企业的生产系统必须是标准化的和柔性化的；第三阶段就是允许顾客在企业设计系统引导下，自己设计出满足自己需求的产品，这要求企业的生产系统必须高度柔性化和智能化。目前，最常见的网络直销方式是第一阶段的模式，少数企业如Dell公司实现了网络直销的第二阶段。企业若要达到网络直销的第三阶段还有很大的困
房地产项目大客户渠道拓展执行方案
大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方 式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级
别的购房优惠、现金及其它方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其它渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠 1、大客户团购优惠: 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣 以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户 团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础 上，再享受9.8折。 ②芦淞大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折 扣的基础上，再享受9.8折。
市场营销渠道策略分析 伴随着全球移动通信需求的飞速增长和移动通信技术的日新月异，中国移动也加快了自身发展的步伐，一方面不断推出新业务，创建新品牌;另一方面不遗余力地吸引、留住用户，积累客户资本，打造核心营销能力，因此针对移动通信市场的营销活动显得越来越重要。 一、移动通信行业发展概况与趋势 亿户，年增长超过6000万户。2002年5月，中国移动的GPRS正式商用，并于10月推出彩信服务。中国的3G频谱划定，国家第三、第四张移动牌照颁发在即，TD-ScDmA 产业联盟宣布成立，移动支付等新增值业务发展迅速，中国的移动通信市场有着巨大的发展空间。据移动公司统计数据表明，到目前为止，中国移动用户规模和网络规模已跃居世界第二，仅次于美国。 虽然话音业务仍是目前我国移动通信业务中的主要业务，但以短消息、wAP业务为代表的移动数据业务的发展则已进入了起步阶段。据有关人士预测，今年年底，全国移动数据用户将达到80万户，2004年将达到4300万户左右，其中手机上网用户数将占手机用户数的30%。 随着今年我国移动市场竞争格局的初步形成，我国移动运营商的竞争也日趋激烈。在激烈的竞争中，新技术已经成
为移动通信发展的驱动力，在这个驱动力下，今年移动通信市场的业务层面呈现出一派繁荣景象。特别是基于智能网技术的预付费业务发展迅速，成为新的亮点。今年年初以来，基于智能网的预付费业务呈现出强劲的发展势头，不仅使这一针对低端用户的业务成为移动市场上的新亮点，同时使新业务成为移动用户增长的强劲动力。2000年前5个月，中国移动通信集团的”神州行”用户已达到270万户。特别是自2000年3月份以来，”神州行”用户数突飞猛进，仅3个月就新增用户二百六十多万户，月均增长近百万户。中国联通的”如意通”预付费业务也呈现出良好的发展势头。 “动感地带”是中国移动通信针对年轻一族的生活特点和消费习惯推出的全新品牌，是国内第一个专门为年轻人设计的移动通信客户品牌。在动感地带里，年轻一族可以找到够酷够炫的图片和铃声可以找到够新够奇的海量资讯，可以自主地选择更加自由的资费组合。以创新的短信套餐形式营造现代文化理念，搭建生活沟通的新方式，开辟获取信息的新渠道。 中国移动目前营销策略优点有： 营销战略方面：很早就树立起“争创世界一流通信企业”的长期战略目标，坚持秉承“沟通从心开始”的服务理念，以客户细分为基础，针对目标客户群，不断提供优质的网络服务和优良的客户服务，以满足客户的不同需求。当前，中
房地产市场营销提纲 一、为什么要研究和学习房地产市场营销？ 1、党的十五大提出“要加快社会主义市场经济的进程”，而市场营销正是市场经济中的一种经营理念。 2、我国的房地产市场正处于计划经济向市场经济转轨的重要时期，树立现代化的经营观念，掌握现代化的营销技术，是企业立于不败之地的思想武器。 二、什么是房地产市场营销？ 随着房地产市场的成熟和发展，“市场营销”已扮演着越来越重要的角色，什么是“市场营销”？市场营销是西方市场经济发达国家诞生的一门学科，在西方有一种说法：“我是在市场营销的熏陶下成长的”。市场营销这门学科，是随着市场经济的发展形成的，它反过来又服务于市场经济，在当前，市场营销的哲学思想已成为西方所有公司整体战略的基石。 1、市场营销的概念 市场营销的观念的核心是：了解消费得的需求，运用合适的产品、定价、渠道、促销和服务等方法来满足消费者需要。它包括以下四个方面的含义： （1）认清消费的需求。
（2）激起和满足消费者的欲望。 （3）制造所能销售的产品并有效地组织实施销售活动。 （4）以顾客为主体，一切为了满足消费者。 市场营销不等同于销售，它不只是流通阶段的经济活动。市场营销观念与推销观念也有本质的区别。市场营销观念是以消费者需求为中心，通过分析把握者需求，开发产品满足需求，使消费得在满足需求的同时企业获得利润。市场营销的手段是开展综合性的营销活动，即整体营销，在市场上把产品策略、定价策略、销售渠道策略、促销策略等四大要素在时间与空间上协调一致，实现最佳的营销组合，以达到综合最优的效果。在企业内部，实行全员营销经管，在增进整体利益的前提下积极配合营销计划，很好地服务于市场，服务于顾客，以实现整体营销，从而创出品牌效应，达到企业长远利益。 2、市场营销的发展阶段 市场营销发展经历三个阶段： （1）注重产品阶段：开发各类产品吸引消费者； （2）注重销售阶段：运用推销术，扩大市场份额； （3）全过程的市场营销概念：了解消费者需求，合理运用资源和技术，生产出适合的产品，满足消费者。 通过市场营销活动可以达到以下两个目标：
2 万科地产概况 万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市
场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以
XXXX 异地渠道拓展执行方案 一、工作目的 1.寻找、洽谈目标外埠渠道单位和群体； 2.摸清外埠渠道团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； 3.搜集外埠渠道团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； 4.将最新的销售信息、销售政策及时传递给外埠渠道单位； 5.保持与外埠渠道单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 外埠渠道组成员首先联系外埠渠道单位的关键人物，要求此关键人物在外 埠渠道单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的 购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业 高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在外埠渠道单位关键人物的介 绍下，了解外埠渠道单位的购房需求情况和活动范围；在外埠渠道单位关键人 物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对外埠渠道单位的小型产品推 介会。外埠渠道组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关 键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其 他方式的奖励。 三、拓展目标 1.结合本项目外埠渠道拓展主要目标——协会、商会、大型国有企业、 机关事业型单位、学院单位； 2.拓展协会2家、商会2家、国企、行政机关、学院单位等5家，其他 渠道登记的客户至少100名，争取转化诚意客户10%以上。 四、活动优惠 1、外埠渠道团购优惠: 1.外埠渠道单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根 据整个单位成交的合计套数，享受外埠渠道团购优惠。 2.外埠渠道单位团购物业须达到X套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购X套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受X 折。 ②与我们有合作的经营商家团购X套以上，在享受常规折扣的基础 上，再享受X折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享 受X折。 购房优惠情况明细表：以XX㎡房为例，XXXX元/㎡的价格，正常一次性XX折的折扣计算 成交套数 原价 （万元） 团购折扣外埠渠道折后 价（万元） 外埠渠道优惠 金额（万元）
房地产企业的营销策略 产品策略 房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。 打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。 同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。 价格策略 价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。 定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。 调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。 渠道策略 房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。 房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。 间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。
合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠
1、大客户团购优惠: 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ②芦淞大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ③大型厂矿的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 购房优惠情况明细表：以130㎡中央王座三房为例，3400元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算 序号成交套数原价（元）一次性折后价（元）正常优惠金额（元）团购折扣大客户折后价（元）大客户优惠金额 1 9 442000 433160 8840 9.8 424496.8 17503.2 其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认； B、返点建议： ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。
金融营销 （考试题型：填空、单项、多选、判断、简答、论述） 1、服务产品的特征 ①无形性 ②异质性 ③不可分性 ④易逝性 2、金融服务营销的特点 金融服务的专业性 金融产品的特殊性 借贷（买卖）双重营销特点 注重关系的营销特点 直复式渠道为主的特点 3、STP战略 市场细分、目标选择、市场定位 4、产品层次 （1）核心产品是客户从产品中可得到的基本利益和效用 （2）形式产品是金融产品的具体形态，用来展现核心产品特征的外在形式 （3）第三层是给金融产品带来的附加价值的金融服务，即在满足客户的核心需求之外，金融企业还可以为客户提供额外的服务，使其得到更多的利益。 5、产品的品牌策略 （1）产品系列扩展策略 （2）品牌扩展策略 （3）多个品牌策略 （4）新品牌策略 6、产品生命周期及策略 （1）导入期：快速撇脂策略、缓慢撇脂策略、快速渗透策略、缓慢渗透策略 （2）成长期：改变产品的品质、寻找新的子市场、改变广告的宣传重点、适时降价 （3）成熟期：产品改革策略、市场在开发策略、营销因素重组策略 （4）衰退期：收缩策略、维持策略、撤退策略、重新定位策略 7、影响定价的因素 （1）外部因素：政策约束、市场类型和市场需求、竞争因素 （2）内部因素：定价目标、成本因素、营销组合战略 8、目标市场的策略类型 （1）无差异性目标市场策略 （2）差异性目标市场策略 （3）集中性市场策略 9、人员的含义 参与提供并影响顾客感觉的全体员工，顾客以及处于服务环境中的其他顾客。 10、网上银行的功能 （1）访问功能 （2）展示功能 （3）综合功能
（4）超越地域限制的功能 11、一线员工在服务岗位上的矛盾 （1）服务人员与金融机构的矛盾 （2）组织与客户的矛盾 （3）顾客间的矛盾 （4）服务质量与服务数量的矛盾 12、金融产品的营销策略 （1）产品、定价、渠道、促销及其组合 （2）人员、过程、有形展示 13、金融服务利润链 （1）内部服务质量驱动员工满意 （2）员工满意导致较高员工保留率和生产率 （3）较高员工保留率和生产率导致更大的服务价值 （4）更大的服务价值导致顾客满意和忠诚 （5）顾客满意和忠诚导致获利与成长 15、金融产品的促销组合 （1）人员推销 （2）广告 （3）营业推广 （4）公共关系 16、广告媒体的优缺点 （1）电视 优点：综合了视觉、听觉和动作，富有感染力。能引起高度注意，触及面广，有利于金融机构的形象塑造，生动的场景描述可以更好地说明金融产品的功能，引起客户对金融产品的兴趣。 缺点：成本高，干扰多，瞬息即逝，观众选择性少 （2）广播 优点：宣传的地域和人口覆盖面广，成本低，属于大众化宣传 缺点;只有声音，不如电视直观形象，信息展露瞬息即逝，不易引人注意 （3）广告牌：树立广告牌的位置始终不变，在一定时期内其宣传内容也很少变动 （4）报纸杂志 优点：金融机构可根据不同的产品情况和促销目的，制作各种类型的广告 缺点：读者范围较窄，广告成本与读者规模之间不成比例 （5）直接邮寄：既可以起到短期保密的作用，防止在推广前招来模仿者，又可以让老客户首先了解出新产品的信息，优先享用新产品，也是对老客户忠诚的报答。 （6）其他方式：向现有客户提供更多的金融服务信息 16、影响客户交易行为的因素 （1）文化影响：主流文化、亚文化、社会阶层 （2）社会影响：群体影响、家庭影响 （3）个人因素：年龄和人生阶段、职业、经济状况、生活方式 （4）心理因素：动机、知觉、经验、看法和态度、个性 17、人员推销的管理 （1）招聘 （2）培训 （3）激励