商业街的定义、特点及分类
文摘 2009-7-20
市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一种“机会成本”的意识对购物活动做出价值判断，他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在这里，顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热潮，但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是否有发展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在很多情况下，人们并不是为了购物而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。
网上交易很显然无法满足人们的这种需求，而商业街则不同，当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”（one stopping）的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。因此我们只能把网上购物作为一种交易方式，即一种销售渠道，而不能成其为一种零售业态，更不可能成为人们日常的一种生活方式，即使在网络充斥着整个社会的e时代，商业街的魅力依然难挡。
一、商业街的定义、特点及分类
什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最
大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。
综观现在各种商业街，大致可以分为三大类：
1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。
2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。
3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为
两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。
二、商业街在我国发展的必要性
随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one step shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。
顺应着这种新的消费潮流，1999～2000年，商业街与购物中心（shopping mall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？
这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，shopping mall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的
甚至成为招商引资的“龙头项目”。
可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。
三、商业街建设的战略研究
任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。
企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。
（一）消费者群体目标对象的选择
消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。
从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年
轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。
（二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素
1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。
2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。
3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他
们身上展示出路。
4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。
5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。
四、商业街建设的战术研究
（一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合
商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。
于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，
而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗？所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。
但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。（二）管理模式上要不断创新
现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。（三）各种类型商业街侧重点应各有不同
中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，
要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。
（四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65％，餐饮业占20％，大众娱乐业占10％，通讯服务业占5％。
（五）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体
对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。
另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。
（六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美
商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。
交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。
北方商业街实例
大栅栏商业街
乘20、59、110、120、201、742、744支、826、859路；或地铁2号线前门站下
大栅栏是北京最古老、最著名且又独有北京风韵的古老街市和商业闹市区。该街东起前门西大街，西抵煤市街，全长近300米，街道狭窄，两侧店铺、商号鳞次交错，终日人流于此，热闹非凡。
张一元茶庄
宣武区大栅栏22号
63034001
https://www.doczj.com/doc/8115316857.html,
张一元茶庄，由安徽人张文卿于1908年创办，店名“一元”取意：“一元复始、万象更新”亦即“开市大吉、日新月异”，企业兴旺发达之意。1925年张文卿亲自到福建开办茶场，并选最好的茉莉花自己熏制，再依北方人的口味就地造制、拼配，形成具有特色的花茶。以汤清、味浓、入口芳香、回味无穷、价格便宜被京城百姓认可，并广为传颂。现在供应的茶叶不仅有龙井、碧螺春、君山银针等绿茶，还有深受北京及北方人喜爱的各个档次的花茶、紧压茶、红茶、保健茶等。同时，张一元品牌的袋装系列茶叶，品种达二百余种，可谓集全国名优特茶于一店。他们不仅赢得了顾客、争得了市场，而且获得了较好的经济效益。
内联升鞋店
宣武区大栅栏街34号
63013045
内联升鞋店创业于清咸丰三年（公元1854年），以生产销售轻便舒适的千层底靴鞋而闻名。内联升开业后，从为朝廷官宦做朝靴起家，以选料考究，做工精细而著称。内联升的主人赵廷精明心细，平时积累了一些来店做靴鞋官员对做鞋尺寸和要求的资料，同时也搜集了一些当朝王公大臣和官场内外显贵官员靴鞋尺寸、样式以及其特殊喜好资料汇编成册，取名《履中备载》，这不仅便于高贵的主顾买靴时免去了往返选购的麻烦，也为官场送礼提供了方便，并拉住了相当固定的顾客。内联升做工讲究，鞋底的制作就更严格，要用好白布打袼褙，坚决不用旧布、杂布、丝麻杂布做原料。纳底时，要选用温州产的上等麻绳，要求每平方寸要纳八十一针。内联升的布鞋质量上乘穿着舒适美观。
瑞蚨祥绸布店
宣武区大栅栏5号
63041702
https://www.doczj.com/doc/8115316857.html,
瑞蚨祥绸布店，开业于清光绪十九年（公元1893年），是位居首都绸布业“八大祥”之首的老字号。瑞蚨祥非常重视进货环节，进货前首先了解市场动态，研究顾客需求心理，然后确定进货计划。在采购时直接到产地厂家进货，对质量优良、花样颜色新颖及名牌产品，从不计较价格，特别对新产品尽量抢先定购。款式新颖，花色绚丽的丝绸、花布则采取向厂家定织，并在布头上绣有“瑞蚨祥鸿记”标志。瑞蚨祥销售的绸布高中低档具全，不仅有绫罗绸缎，也有粗细白布、色布和花布，色泽匀、布面平滑光泽，手感绵软滑利，不易褪色。
六必居酱菜园
宣武区粮食店3号
63035109
https://www.doczj.com/doc/8115316857.html,
六必居历史悠久，已有四百多年的历史。六必居的甜酱黑菜、甘露、大酱瓜、八宝菜、十香菜、白糖蒜、稀黄酱、铺淋酱油等12种产品，在清朝时都曾被定为御用产品。关于“六必居”的来历有两种传说。其一说，六必居最初由六人合开，并托严嵩题匾。严嵩便写了“六心居”。但一想，六心岂成合作，便在“心”上加一撇，“六心居”便成为“六必居”。其二说，该店兴起于酿酒，在酿酒中提出：“黍稻必齐，曲蘖必实，湛之必洁，陶瓷必良，火候必得，水泉必香”，故而称六必居。随着人民生活水平的不断提高，国际交往的不断增多，六必居酱菜的销量也在逐年递增，在周总理和市领导的关怀和支持下，六必居的生产和经营条件也不断改进，建起了生产厂房、添置了机器设备，成为一个具有相当规模的、现代化的先进食品工业企业。
步瀛斋鞋店
宣武区大栅栏街8号
63013329
步瀛斋鞋店开业于清咸丰八年（公元1858年），是一家以生产经营布鞋、皮鞋而闻名于京城的老店。步瀛斋前店后厂，生产用料讲究、做工精细、造型古朴。其店名曰“瀛”乃大海，“瀛寰”即全球，寓意穿了步瀛斋的鞋可以走遍全世界。鞋好意深，很符合顾客的心理企盼。鞋店专门经营全国各大鞋厂的名、特、优、新产品，荟萃了北京、上海、广州、福建、天津、温州等地的男女皮鞋、布鞋、童鞋、拖鞋及各种运动鞋、健美鞋等，已达200多个花色品种。其款式新颖，可与现代流行服装配套，并以优质的服务，周道的便民服务，吸引着八方来客。
马聚源帽店
宣武区大栅栏街8号
63035955
马聚源帽店开业于清嘉庆十六年（公元1811年），是北京的知名老店。旧时社会上流传着一个顺口溜：“头戴马聚源，脚踩内联升，身穿八大祥，腰围大四恒。”意即：一个人有这样的穿装，才称得上高贵气派。马聚源被誉为帽业之首，主要是该店制作的帽子用料讲究、制作精细、质量上乘，自制自售，优质优价，而且能根据市场需求，及时更换品种，满足供应。该店清朝时主要为朝廷官员做缨帽。制作缨帽的缨子，专用西藏的牦牛尾，做出来的缨子好看、丝絮匀顺、动也不乱。缨子还要选用藏红花染制，颜色鲜艳，永不褪色。解放后，又陆续改为生产八角帽及满、汉、蒙、回、藏、维吾尔等各民族需要的民族帽。花色品种达一百多个。同时还生产一些水獭、青根貂、狷子、狸子、旱獭、油獭等优质皮帽，深受国内外的赞誉。
同仁堂药店
宣武区大栅栏街24号
63030221
同仁堂药店门市销售汤剂饮片及自制的丸散膏丹。由于名气大，在清雍正元年（公元1723年）已开始供奉御药房药材。同仁堂药方，除古方、民间验方外，大部分是出自名医之手和来自清宫的秘方，汇集了中医药之精华。据清光绪十五年（公元1889年）的同仁堂药目中记载，所列的四百九十五种成药，其中一半为宫廷秘方，如乌鸡白凤丸、参茸卫生丸等。同仁堂自制成药中的十大名牌：安宫牛黄丸、苏合香丸、再造丸、安神赞育丸、女金丹、局方至宝丹、紫雪散、活络丹、虎骨酒等都是挽垂危于顷刻、救急症于即时的祖国医药之珍品，可称得上药到病除、闻名中外。
德寿堂药店
宣武区珠市口西大街175号
63032093
德寿堂药店始建于1934年，店铺是一座中西结合形式的两层楼房。铺面上方建有钟楼，正面墙上刻有德寿堂店名，两边刻有“同臻寿域”，“共筑春台”两幅寓言。药店右方墙角刻有“德寿堂南号参茸药店”的楷书大字竖匾。全楼描金彩画、字体雄浑，至今令人注目。德寿堂制作的“牛黄解毒丸”，与闻名的“长春堂避瘟散”齐名。德寿堂现在主要经营中药的汤剂饮片和丸散膏丹等中成药，兼营西药及药酒等，设有药师及药剂师为顾客问病购药和抓药把关，并代客煎药，来方加工成药等。
琉璃厂文化街
乘7、14、15、66、45路在琉璃厂站下；乘102、105、603、603支路虎坊桥站下车向南；或地铁2号线和平门站下，向南
乾隆年间（公元1736年-公元1795年），琉璃厂成为古玩字画、古籍碑帖及文房四宝的集散地。建国以后，这里更富有文化街的特色。驰名中外的荣宝斋及中国书店和文物商店的许多门市部先后在此设立。
1982年琉璃厂文化街整修重建。新建成后的街道全长750米，东至延寿寺街西至南北柳巷，中为南新华街。街道两旁，铺面店堂青砖灰瓦，砖雕彩绘古色古香，更具有浓厚的古代街市色彩。
荣宝斋
宣武区琉璃厂西街19号
63034198
https://www.doczj.com/doc/8115316857.html,
荣宝斋老店创业于1672年。荣宝斋前身是“松竹斋”，光绪二十年以取“以文会友，荣名为宝”之意，请著名书法家陆润痒题写了“荣宝斋”三个字。荣宝斋的木版水印闻名中外。早在1933年，荣宝斋将刻版、印刷、折裁等技术组合在一起，使印品艺术更臻完美，被鲁迅、郑振铎先生称之为“琉璃厂诸笺肆中之‘白眉’”。荣宝斋在鲁迅主持下，翻刻了明末金石篆刻名家胡日从主持刻印的《十竹斋笺谱》，堪称精湛卓绝，非其他笺谱所企及，鲁迅先生曾称赞道：“将来怕也未必再有此刻工和印手。”荣宝斋的复制印刷品酷似原作。齐白石在世时，几乎辨认不出哪幅是他的原作。荣宝斋的复制名作，如《夜宴图》、《簪花仕女图》、《清明上河图》等，先后在20多个国家展出，在国际上赢得了极高的荣誉。
海王村
宣武区琉璃厂东街115号
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北京海王村形成于辽金时代，兴盛于清末民国时期。今天的古玩市场又是京城开办的最早的大型古玩市场，位于北京和平门外的琉璃厂东文化街，属中式庭院式商场，面积1500平米。经营字画古玩等商品达数万种，在海内外收藏界享有很高的声誉。这里曾多次接待国内外政要及知名人士，亦为琉璃厂休闲购物收藏的好去处。
宏宝堂
宣武区琉璃厂西街3号
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成立于1999年6月的宏宝堂，是在原“孔膳堂”的基础上创立起来的。虽历史不长，但宏宝堂的书法字画在国内外的文化界已具相当知名度。
北京画店
宣武区西琉璃厂44号
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一直以来，北京画店都以其经典作品独有的艺术魅力享誉中外。“以文会友，以友辅仁”是其一贯宗旨。位于王府井大街闹市区的北京画店于2003年迁址琉璃厂。其匾额出自大师吴作人之手。这里专门经营近、现代中国书画作品和著名书画家的精品，既是传播文化艺术的窗口，又是典雅艺术的殿堂。画店分绘画展厅、国画展厅、文房四宝销售厅、画材销售区、装裱中心、工艺美术礼品厅等。质朴的文化气息，高雅的艺术氛围定能使您流连忘返。
戴月轩湖笔店
宣武区琉璃厂东街73号
63042542
https://www.doczj.com/doc/8115316857.html,
戴月轩湖笔店于民国五年（公元1916年）开业，以制售湖笔为主，兼营其他文房用品，是琉璃厂文化街上唯一一家以个人名字作店名的老字号，匾额为徐世昌所书。戴月轩每制作一支湖笔要经过多道工序，每道工序都要认真制作，严格把关，所以所制之笔都能达到内优外美、笔头尖、齐、圆、健四大特点，支支有笔锋，深受书法家和画家的信赖和喜爱。
一得阁
宣武区东琉璃厂67号
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一得阁始建于清同治四年（公元1865年），已有140余年历史。一得阁墨汁用油烟和松烟为原料制作，用这种烟灰调成墨汁出售。解放初期，又研制出合理的配方，采用四川自贡的高色素天然碳黑，再加进麝香、冰片、碳酸等，制出的墨汁不仅乌黑，还能防腐且香味浓郁。著名画家李苦禅提笔写下警语：“一得
阁墨汁浓度适合，墨变已足，不滞不漆，书画咸宜，可比美昔年之松烟也。”后来一得阁又研制出“中华墨汁”等著名产品。
汲古阁
宣武区南新华街25号
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北京汲古阁文物复制厂是以先进手段实行现代管理的传统作坊式企业。这里师承绝技，工匠云集，完全以传统的手工工艺为国内外博物馆承办文物的整修和加工复制，生产具有高度观赏价值和艺术研究价值的中华文物精品。经销自夏、商至晚清数千年间具有代表性的青铜器、陶器、拓片、木刻、石刻、壁画、古画等文物复制品。
南方商业街
详解：特色商业街5大开发模式及12个成功案例2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 (趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)
业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。 北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
商业街商铺 ?商业街商铺类型 商业街商铺的分类可以有多种多样：可以按照经营商品的复合程度划分，可以按照铺面商铺和商业建筑里面铺位划分，也可以按照商业街建筑的单层或多层建筑形式进行划分，按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。 需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业商业街从运营成本的角度符合市场规律和竞争规律。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。 就复合商业街来讲，因为经营商品没有统一性、协调性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，这一点并不符合竞争规则。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。 复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，另外它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。 需要指出的是，国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，赛睿顾问认为这种努力有不切实际的地方，运做成功的几率很小，或者要想运做成功，是不可以采取短期投资行为的，如果投资商接受长达十几年，甚至几十年的投资回收周期，那么投资大型复合商业街的方案才是可行的。 复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。 ?专业商业街商铺的特点 （1）商业街规模特点 规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的"女人街"属于典型的女性服装商业街，每个独立的"
商业步行街案例分析 Ⅰ背景介绍 城市起源于商业活动，一个城市的中心商业区无疑是整个城市中最为活跃的部分，中心商业区的繁荣与萧条能够很直接地反映出城市的活力。在城市发展过程中，西方国家曾经历逆城市化的过程，随着中心城区的拥挤和环境质量下降，人们纷纷迁往郊区，从而导致城市中心区的衰落。于是，人们开始致力于城市复兴，用各种方法提升城市中心的魅力，其重点自然放在中心商业区的改造上，而中心商业区的步行化是一个广泛应用而行之有效的方式。 Ⅱ、国内外案例分析 1．——日本新宿 新宿，素有东京副都心 之称，随着东京都厅的 迁入，日益繁荣，今已 成为东京的重要商业 和办公中心，同时也是 世界著名的十条奢侈 品牌商业街之一。位于 新宿中心的新宿车站， 汇集了JR电车、地铁、私铁共十数条电 车的日本最大的枢纽站，每天乘客多达 80万人次，站内进出口极多，与地上商 业设施结为一体，犹如一座巨大的迷宫。 以JR山手线为界，新宿一分为二。山 手线以西，以东京都厅为首的十几座现 代化摩天大楼是日本最大的商务办公区 和高级饭店集中的地区。山手线以东，新宿车站附近云集了日本各大著名百货商店及其它商业设施，商都气息浓厚。
新宿购物街促进组织包括120家 商店，从车站前的的广场开始算起，它 们都位于900米长的新宿大街的街道 两边。它们全都是著名的商店，有大型 的购物中心，书店，食品杂货店和饭馆， 以及美术用品商店。以男装、女装、鞋、 手袋的商店也在这条大街上。这一地区 已经成为了日本最大的商业区。 新宿用中国制造的6厘米厚的花岗石板铺设了人行道，让人们觉得很放松，也使这条充满吸引力的购物大街显得友好。现代时尚的街灯使得社区安全，也很令人愉快。 这里不仅仅出售商品，也同时为人们提供一个安全、清洁、令人愉快的购物城。力图通过为常来这里的顾客提供最新最有用的信息建立一条充满魅力和活力的大街。而它的周边是新宿中央公园、日本皇宫、东京国立博物馆、明治神宫等，环境氛围很强。我们可以看出，新宿已形成了网络状的步行系统，其包括有广场、博物馆、古建筑、购物街、公园、立体步行通道等的完善的步行系统。 新宿为人们提供了高质量的活动空间与场所， 使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众 活动，每年新宿都会举办节日，如：花节，街灯会 被人造的樱花装饰着。在这条街上漫步的时候，人 们将会感受到春天的气息；新宿节，大学生的行军 演习和由很多被鲜花装点的彩车组成的“花之幻想 曲”的游行沿新宿大街行进；圣诞节，街灯各种圣诞装饰物打扮起来，具有强烈的圣诞温馨的氛围。这些节日使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。 新宿步行街区加强了新宿区域居民的地域感 与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的 地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。 由此可以看出：成功的步行街区主要有四方面 的效益，一是实现良好的交通秩序；二是刺激经济 发展；三是改善环境；四是增进社会效益。新宿毕 竟是一个人口密度特别大的区域，在这四方面中并不是每一方面都完善得很好，但其发达的
核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 （趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。） 业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。
北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。 品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。 品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage；
商业案例分析 成都锦里 锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的休闲街区，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
商业案例分析 成都锦里锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第 客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休 闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展 示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、 川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活 动，再现蜀地民俗文化。 锦里古街建筑形态以川西民俗为主，采用上住下商的模式，使 游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌 有更深入的了解。 茶楼&戏 台 旅游景点 特色工艺品 风味小吃
商业案例分析 成都宽窄巷子
商业案例分析 成都宽窄巷子在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素， 充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都” 街道宽巷子窄巷子井巷子 功能定位 “闲生活”区 以旅游休闲为主题 “慢生活”区 以品牌商业为主题 “新生活”区 以时尚年轻为主题 业态业种 以精品酒店、私房餐饮、特色民俗 餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒 馆、特色客栈、特色企业会所、 SPA为主题的情景消费游憩区 打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、 轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特 色文化主题店为主的精致生活品味区 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、 小型特色零售、轻便餐饮、创意 时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对精品消费客群针对都市年轻人客群
商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合商业街（专题阅读）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如王府井（专题阅读）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素 商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。 规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行商业街（专题阅读）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。
规划——尺度(长) →商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。 规划——尺度(高) →商业街（专题阅读）的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度。 →商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比。 →专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2。 →商业街两旁的商铺以2-3层为宜，最高不要超过4层;地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。 国内外着名商业街的成功规律总结 知名案例分享 纽约第五大道
某商业街规划及建设可行性研究报告 一、项目概况 地理位置：XX文化旅游商业街(暂定)位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。 占地面积：规划用地面积：16765m2（约25亩）。 规划建筑面积：24780m2， 建筑密度：43.16%，平均层数：3.19层。 容积率：1.478 规划用途：商业街 转让土地价格：4900万元（196万元/亩） 投资回收期限：1.5年 二、XX概况 2000多年的XX是历史名城.1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。 XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。 全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。 2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。 城市定位 长江中下游的交通枢纽；
安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心； ２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市； XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。市场已形成较强的辐射能力。 城市规划 城北：工业加工区 城中：商贸旅游区 城南：文体行政区 发展规模：２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。 项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。 经济前景 2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。 国有、集体企业的改制退位工作基本完成。308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。 产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。 三、XX房地产市场情况
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。
AAA商业步行街 业态分析及项目概念规划报告
第一章：项目环境研究 第一节：AAA总体概况简述 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构 （二）AAA的商业结构概述 第三节：AAA商业经营业态分析 (一)AAA主要商业街道概况 (二)突出个案分析 (三)AAA商业主体街道总体业态分析 第四节：商业现状研判结论及本案策略性规划原则第二章：项目背景及概念定位阐释 第一节：项目区位解析 第二节：项目操作背景概述 第三节：项目概念定位阐析 第三章：项目规划及项目商业业态阐释 第一节：项目发展规划总思路
(一)项目地盘解析 (二)本案规划策略 (三)规划设计的要点 (四)建筑设计要点建议 (五)户型及面积设计的建议 (六)环境、景观的建议 (七)工程管线、道路交通的规划建议 (八)物业管理、社区服务要点 (九)装修设计建议 第二节：总规概述 第三节：商业产品规划示意 第四节：人流导向及动线设计 第五节：业态规划 (一)粗规划 (二)细规划 (三)精规划
第一章：项目环境研究 第一节：AAA总体概况简述 ●AAA县共有人口37.5万人，其中县城人口4万人左右 ●做为国家重点扶贫县，经济体量相对较低，地区生产总值在30亿元左右，但经济增长速度快、潜力大 ●城镇与农村经济生产能力与家庭收入两级化严重 ●AAA地处三省中心、三城边缘，其经济环境具有典型的“自己自足”特征 ●AAA县现以省道S324和国道G108为主要对外道路，呈东西向、南北向穿境而过。受交通环境影响，AAA县对周边乡镇具有一定程度的商业辐射能力 ●2013年，AAA将实现高速公路过境（现已开工建设），高速公路的架通无疑是AAA腾飞的机遇，城（镇）市经济将得以较显著的进步，但对农村经济提升影响力有限，AAA的城镇与乡村两极分化仍然严重，仅能在一定程度上得到缓解，但农村经济的些微发展，也将对整个县城经济提供重大推动力 ●经前期市场研判，AAA的商业规模略为落后于其城市经济规模，在未来对其商业规模提升有一定量的需求，特别是城中区域，以满足购物需求的商业将成为主力商业需求 第二节：商用物业的结构和特征 （一）城市的商业物业结构
步行商业街景观设计方法与理念 摘要：提出步行商业街景观设计的概念和内容，分析影响步行商业街景观设计的几种因素，并提出设计中的要点和建设。 关键词：步行商业街景观景观设计视觉连续性 步行商业街景观是街道路面，街道设施和周围环境的组合体，也就是人们从步行商业街上看到的一切东西，包括铺地，标志性景观(如雕塑、喷泉)，建筑立面，橱窗，广告店招，游乐设施(空间足够时设置)，街道小品，街道照明，植物配置和特殊的街头艺术表演等景观要素。步行商业街景观设计就是将所有的景观要素巧妙和谐地组织起来的一种艺术。 景观是自然和人类社会过程在土地上的烙印，它不是纯粹的自然空间，而是复合的。步行商业街景观别于共它的景观，它是动态的四维空间景观，具有时空连续性的韵律感和美感。步行商业街把街内外不同的景点组成了连续的序列，同时本身又成为景观的“视线走廊”和“生态走廊”。景观设计人员必须具有丰富的专业技巧、充足的市场信息及跨学科知识，研究人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理等要求，从形式美感、空间美感、时空美感和意境创造中去进行步行商业街景观设计。 一、步行商业街景观设计的内容 步行商业等主要是为人们提供步行、休息、社交、聚会的场所，增进人际交流和地域认同感，有利于培养居民一种维护、关心市容的自觉性；促进城市社区经济繁荣，减少空气和视觉的污染、交通噪声，并使建筑环境更富有人性味；可减少车辆，并减轻汽车对环境所产生的压力，减少事故。步行街景观设计内容如下： 二、步行商业街景观设计的因素 1．步行心理： 首先，不同的人，甚至同一个人在不同年龄和时刻，对景观的评价是不同的。不同的使用者由于使用目的的不同而对景观也有着不同的要求。购物者可能会非常关注步行商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。步行时，如果视觉环境和步行感受无变化会使人感到厌倦。而缺乏连续性的景观变化又会使人惊慌失措。在步行商业街设计时，要避免使用过长直线，过长的直线特别是在景观无变化处，易赞成步行单调，步行者易疲乏。因此，景观设计时应考虑其适应性、多样性及复杂性。 2．色彩及视觉感受 人对色彩有着很明显的心理反应：红、黄、绿、白能引起人们的注意力，提高视觉辨识能力，多用于标志、广告店招等，突出步行街的商业气氛。另外，绿色植物可缓解紧张情绪，花卉可带来愉快的感觉。步行街景观是动态的，并且应该具有良好的视觉连续性。一条笔直、单调的步行商业街不会给人留下深刻的印象，然而，弯曲的步行商业街会使步移景异，始终牵着人们的视线而展开。因此，步行商业街要有适宜的空间尺度；设计时，要运用空间的收放、转折、渗透来增加景观的层次、趣味性和连续性。 3．空间形态
空间规划设计 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化 自然形成的传统商业街的诱人之处在于其不同时期建造，风格迥异的铺面杂拼在一起，造成以极其的多元化而达到统一的繁华效果。新设计的商业街往往因人为的统一而流于单调乏味。为追求传统商业街的意境，设计师应有意识地放弃追求立面手法简单的统一，甚至应刻意创造多种风格的店铺共生的效果。 不同风格的建筑单元拼在一起使人联想起小镇风情。即便是同样设计的不同单元，也通过材质、颜色的变化，加强外观差异化。商业街的魅力就在于繁杂多样立面形态的共生。这也是商业街与大型百货商厦的区别。 四、面材的软化与精化 商业街建筑与其它建筑外观的重要不同是店家需要根据自身商业的性质特点，二次装修店铺外观。建筑的外观设计仅仅是一个基础平台。店家最起码需要安装招牌，有些连锁店还需要改为特定的颜色、样式。而招牌、广告、灯箱等室外饰物往往成为建筑外观中最惹眼的元素。失控的第二次外装可能会同原建筑设计立意冲突，甚至破坏建筑空间的效果。所以成熟的商铺外观设计应考虑改造外装的可能，预留店名、招牌、广告和其它饰物的位置。 为突出人情味，商业街表面构件上越来越多地应用了软性面材，例如蓬布遮阳、竹木材料外装、悬挂的旗帜和其它织物招牌等饰件。这一趋势使得建筑立面设计更趋近装修装饰设计、也要求设计师不能停留在建筑框架的设计深度上，必须以装修的精度来做商业街立面设计。换句话说，商业街的外观设计已经很室内化。 五、重视非建筑元素 商业街室外空间与气氛的形成，主要决定于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它一些建筑元素的运用，比如室外餐饮座、凉亭等功能设施，花台、喷泉、雕塑等、灯具、指示牌、电话亭等器材、灯笼、古董、道具等装饰，铺地、面砖、栏杆等面材。这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想使这一界面更“友善”，就需要从景观、园林的角度深化商业街的设计。 总之，商业街的设计不应是简单满足规模、流量、流程等技术指标，也应重视它所给人的心理感受。而为达到一个舒适、活跃而有新意的视觉与空间效果，设计师必须考虑人的尺度，从装修装饰与景观设计的深度来要求商业街外观的设计成果。 商业街以其多样的商业活动、灵活的空间布局、独特的消费感受、丰富的文化内涵越来越受到商业地产界的青睐。成功的商业街不但能给自身带来可观的经济效益，而且会成为带动周边产业繁荣的催化剂，甚至成为展现当地商业文化活动的城市名片。商业街有综合型和指向型两种。指向型商业街往往集中经营某一
建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 步骤/方法 1.尺度近人 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。 而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 2.空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。 商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。
商业街规划设计要点 一、尺度近人建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之 一。 商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。 购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。 对一层以上的范围几乎是“视而不见”。 而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。 这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。 第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。 著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。 第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。 包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。 而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。 人所能感受的范围也就在一层高之内。
这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。 商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。 建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。 国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。 商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定人在商业街内的活动和感知空间是三维的。 所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。 首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。 但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。 作为商业街这样一个有聚合要求。 需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。 也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。 同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。
国内外著名商业街案例分析规划要点及成功规律总 结 Modified by JEEP on December 26th, 2020.
商业街按照定位不同可分为以下3种类型： 1、综合（）：集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等多功能、多业种、多业态的商业集合体，注重提供消费者所需的综合服务。例如（）步行街、纽约第五大街等。 2、主题商业街：集中在一起反映一个主题，并根据这个主题设置衍生类商铺，每个业态均为主题的一个部分，以适应消费者个性化、多样化与差异化的要求。如三里屯酒吧街、香港旺角通菜街(女人街)等。 3、特色小街：具有深厚历史文化或地域风情的商业街区，为消费者提供具有传统特色的商品与服务。例如成都锦里、西安回民街等。 商业街发展趋势 商业街成功的关键因素 商业街规划要素 规划——空间形态 →国内外大多数成功商业街的规划都很好的利用了窄巷、短街、折线、连廊以及小尺度共享空间，以营造良好的商业氛围。 →窄巷容易形成熙熙攘攘的热闹景象。“曲径通幽”的短街不容易让消费者感到紧张和疲劳。 →连廊可以较好的解决二层及二层以上商业的水平交通问题，提升其价值。小尺度共享空间一方面是聚客点，另一方面也是商业街的活力空间。 规划——功能结构 →目前国际通行的商业区结构和业态的分布为：购物占30-35%，餐饮占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。 →我国步行（）业态结构调查结果，购物普遍占到总业态的50%以上。 →近些年来，商业步行街功能分布中，购物所占的比例呈下降趋势。 规划——尺度(长)
→商业街的长度一般在500-700米较合适，最多为1000-1500米。 →从商业街的发展规律看，非步行街长度可稍长些，步行街必须短些，具体长度视功能定位而定。 →专家测试，一般走2500米左右时腿会发酸;走4000米时会感觉到累，走6000米时会筋疲力尽。 →人逛街走“之”字型线路，行走距离是直线距离的四倍。 规划——尺度(宽) →商业街的宽度是能否形成“车水马龙”般繁荣景象的重要因素。 →商业街的宽度与整条街的交通组织方式有密切关系。 →经测试，商业街客流密度在每人4平方米时，既不会显得拥挤，又能体现商业街的繁华。 →专家认为，商业街适宜的宽度在20-30米左右，小型步行街在20米左右为宜，特色小街在10米左右。 规划——尺度(高) →（）的高度指街道两旁建筑物向地下延伸和向地上延伸的高度。 →商业街的宽度与两旁建筑物的高度的比值称为商业街的宽高比。 →专家认为商业街的宽高比最适合的比例是1:1，最高不要超过1:2。 →商业街两旁的商铺以2-3层为宜，最高不要超过4层;地下延伸以1层为宜，最高不要超过2层。 国内外着名商业街的成功规律总结 知名案例分享 纽约第五大道 顶级品牌专卖店和百货商店成为街区的焦点，也使街区成为世界焦点。
商业街区规划设计方 案 一、规划背景 规划地区地处淮安城市商业中心区东北部，南临城市东西向轴线淮海东路，西临城市南北向轴线淮海北路，东临城市次干道银川路，北临交通路及市体育健身广场。规划用地总面积公顷（不含保留现状部分）。 该地区交通条件优越，商业金融地位十分突出，是全市最重要的黄金地段。为促进淮安社会经济的健康快速发展，加快城市化和现代化城市进程，加快中心城市建设步伐，改善人居环境，提高城市品位，树立良好城市形象，淮安市委、市政府决定启动淮安市商业中心区的规划建设，先对其东北片区进行城市意向设计方案竞选。 二、规划依据 1、淮安市城市总体规划（2001－2020年）。 2、淮安市“十五”计划及2003年淮安市中心城市建设目标。 3、淮安市中心商业区东北片区概念规划设计任务书。 4、建设部《城市规划编制办法》。 三、规划区现状分析与定位策划 1、现状概括与分析 （1）用地现状与构成 地块现状有商业设施、宾馆、办公、小学、新建小区以及旧住宅楼。 沿淮海东路从西向东依次为淮海宾馆，新亚商城（建设中），水利局勘察设计院宿舍，时代超市。 沿淮海北路从南向北依次为淮海宾馆，淮海永红商厦，新华书店（已设计待改建），东港大酒店，市公交公司，路灯管理处、万国物业，工商银行。 沿银川路向北到交通路依次为时代超市，时代花园小区，零散住宅的（底层沿街为小店面），清河小学。 地块内部多为住宅，多为低层（2-3层），也有少量多层（5-7层）。沿师专路两侧为店面。（2）建筑质量与风貌 淮海宾馆主楼为八十年代常见造型的15层大厦，略显陈旧，地处城市中心最重要的交通节点，难以体现时代感，达不到标志性建筑的要求。 沿淮海东路：新亚商城在改建中，体量庞大。可以由过街天桥直接进入。 水利局勘察设计院宿舍外观较陈旧。 时代超市新完成立面改造，用色鲜艳、明快。 沿淮海北路：淮海永红商厦外观较陈旧，建筑质量一般；体量上类似于淮海大厦的裙房。