投资全过程第七讲-投资测算（投资开发税费梳理Ⅰ）
插播一条通知，投资分类已经推送了五期内容，还有把最后一期的经营性物业没有说。因为内容上我觉得有些地方需要调整，所以今天我们先把后面的内容投资测算提到前面来讲。本期课程来到了投资测算，相信是很多新手乃至业内人员非常关注的一项内容，毕竟，一个项目能否落地与投资测算中的几个重要指标息息相关。而说到投资测算，为什么么要先说税？很多投资人员不是财务出生，日常工作中税费的计算都是用的集团的测算模板，或者有的干脆就是财务部门再做相关税费的测算。所以项目投资开发过程中的税，会是很多人的薄弱环节。废话不多讲，下面全是知识点（敲黑板）:
房地产开发税费种类
房地产是目前国内经济发展的支柱产业，也是审计部门重点关照的企业，是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少，通常的，项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费：
1. 契税
2. 印花税
3. 土地使用税
4. 房产税
5. 城建税
6. 教育费附加
7. 地方教育费附加
8. 增值税
9. 土地增值税
10. 企业所得税
上述的这些税种应该说还不算精确，其中几个重要的税种搞明白了，像契税和教育费附加这些，相对来说比较好计算。
NO.1契税
契税，是一种一次性税收，是当土地产权发生转移变动时，向新业主征收的一种税收。
契税本身也很好理解，我们在投资过程中，不管是什么形式获得的，都会与原业主之间会形成一份合同或者协议，这类合同或者协议改变了土地产权归属，可以把他看作一种契约，不是财务、税务的专业人员，契税我们就可以理解为契约税。
4月21日
躲在售楼处的工地大爷
税率方面，目前国内实行的是3%-5%（计算基数为土地总价）的幅度比例税率，根据地方经济不同，由当地政府自行确定。计算公式如下：
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）
简单么？很简单。好给你来个有难度的，前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式，那么：
股权收购的项目，它的契税怎么算？
资产收购的项目，它的契税怎么算？
问：例如A项目公司现在本市有一块存量工业用地，当年摘牌价5亿，目前所有土地款及契税已全部缴清，现在B公司欲10亿收购A公司的地块，那么B采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税？
解：这个问题搞不清的同学记住了（敲黑板），契税针对的是单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属发生转移了，需要征收契税。
而股权收购不存在上述权属发生转移，不收税。资产收购中，土地产权发生改变，当然要补缴契税了。给个插图帮助理解
NO.2印花税
印花税呢，官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中，表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税，税率万分之三。然而实际过程中，印花税还有以下几个：
开发环节
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5?＋建筑安装工程承包合同金额×0.3?＋借款合同金额×0.05?
销售环节
印花税税额=商品房销售合同金额×5?
印花税这个税种的税负压力比较小，对整体开发环节影响不大。
NO.3城建税 教育费附加 地方教育费附加
以上三种都是一些比较小的税种，也没有必要对其进行深入了解，一般的，了解它的计税依据、税率就可以，对最后项目的测算结果影响不大。
计税依据：预征及清算时实际缴纳的增值税额{实际计算公式=（增值税+营业税+消费税）*征收率，只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了}。
城建税：1% or 5% or 7% （以南京为例，南京市区7%、县城建制镇5%）
教育费附加：3%
地方教育费附加：2%
NO.4土地使用税
土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用土地面积定额征收的税。
注意几点：
1. 开征范围：土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。
2. 土地使用税有免征：一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地，免征。
3. 缴税时间：从土地交付的次月开始缴纳，在取得预售证后，取得预售证的房产所占用的土地，从次月开始不用再缴纳土地使用税。
土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积，按当地规定的单位税额进行缴纳，计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般的单位税额为 *元/㎡ 的年税额，大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体交多少，可以咨询各位当地的地税局。NO.5房产税
1. 缴税对象
房产税，对于房地产开发企业来说，缴税的情况比较少，但并不是都不用缴。
根据国税发[2003]89号文件之规定，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售
出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
因此，产生房产税的，一般是自持或自用的商品房
2. 缴税计算口径
根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区直辖市人民政府规定。
根据《房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
3. 案例分析
某房地产开发公司于2016年12月完成了A项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为50000平方米，造价10亿元，其中200平方米暂作公司办公之用；500平方米对外出租，年租金60万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20%）。
从价计征的房产税=400×(1-20%)×1.2%=3.84万元。
从租计征的房产税=60×12%=7.2万元。
本次所涉及到的税种是在各位投资工作中日常关注度相对较低一些，有些税种的计算可能也不是特别清晰，但是相对好理解一些。
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