2014/4/11
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携手蓝草企业为事业腾飞蓄能https://www.doczj.com/doc/806443000.html, 财务管理专家黄俭老师简介：滨江双创联盟理事长、中国首届企业管理咨询师、高级会计师、有多年大型企业集团高级财务管理经验和十年的培训咨询经验。黄老师目前是蓝草企 业管理咨询有限公司首席财务讲师、上海企业家协会特聘财务讲师。 黄老师背景：多年的实战经验，让他把繁琐的财务工作讲解通俗易懂，让非财务人员快速 成为理财行家！黄老师曾在大中华集团公司，河南羚锐股份有限公司，圣象集团担任财务 经理。具有20年的丰富的财务管理、内部审计工作经验和深厚的理论功底，可以通过有效阅读报告，洞察企业经营玄机并进行财务分析。10年丰富的培训师经验积累了丰富的培训、管理及策划实战经验。近年来为大中型企业、外资企业的体统财务培训和咨询服务，对企 业中的各项财务相关法规和财务制度等有充分的把握，熟悉企业财会实务，并对非财务管 理者如何进行企业运作总体财会核算和控制具有丰富的经验。 培训风格： 4、生动：生动活泼，亲和力强，机智风趣，寓教于乐，学习效果好； 5、原创：坚持原创性需求调研与课程开发，使课程从体系上、理论上、操作上等都具有 不同一般的高度、深度与实用度； 6、实效：深厚的财务管理、税务筹划、内部审计经验，善于从本质和源头上引申，达到 事半功倍的培训与绩效改善。 主讲课程： 《总经理的财务管理》、《财务报表解读与分析》、《非财务经理的财务管理》、《内部控制及风险管理》、《EVA》、《成本会计》、《全面质量成本管理》、《税务策划与税务管理》、《全面预算管理与控制》、《成本控制与分析》 培训过的客户中知名公司： 武钢、际华国际、中国国航、宁德时代、东风汽车、广本汽车、虹桥机场、欧姆龙国际、 上海市政府下属发改委等单位。 推荐理由:黄老师分享都是干货，内容实战又不缺乏幽默；课程突出实用性、故事性、新鲜性和幽默性。通过一系列财务管理案例剖析点评，使企业管理人员快速掌握一些财务管理 先进理念，分析技巧、提高解决问题的能力。 为今天工作成绩优异而努力学习，为明天事业腾飞培训学习以蓄能！是企业对员工培训的 意愿，是学员参加学习培训的动力，亦是蓝草咨询孜孜不倦追求的目标。 草咨询提供的训练培训课程以满足初级、中级、中高级的学员（含企业采购标的），通过蓝草企业精心准备的课程，学习达成当前岗位知识与技能；晋升岗位所需知识与技能；
房地产交易与权属登记有关税费及标准（一）房产测绘费： 1、幢平面图、分层分户平面图（含面积计算、共用面积分摊）： 住宅用房A（楼外型结构简单，户型不超过三种）：0.60元/平方米； 住宅用房B（楼外型结构较简单，户型四至六种）：0.90元/平方米； 住宅用房C（小面积测量建筑面积低于2000平方米或楼外型复杂，户型在六种以上（不含六种））：1.36元/平方米；商业楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.50元/平方米；多功能综合楼用房（如不需分户图，应下浮10%）：1.80元/平方米； 工业厂房（如不需分户图，应下浮10%）：0.80元/平方米； 2、配图资料费： 不需要现场测绘，直接绘制图纸的，按20元/户收取； （二）产权登记费（郑州市房产产权监理处、抵押办按各自的业务分别收取）： 1、住房登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、住房他项权利登记费（包括抵押、典权等）：80元/套 2、住房以外房屋登记费（包括初始登记、变更登记、转移登记等）、住房他项权利登记费（包括抵押、典权等） （1）建筑面积200平方米（含）以内：150元/宗； （2）201-500平方米：300元/宗； （3）501-1000平方米：600元/宗； （4）1001-5000平方米：1000元/宗； （5）5001-10000平方米：2000元/宗； （6）10000平方米以上：3000元/宗； 3、市规划区以外的农民自建、翻建自住房产权证工本费：10元/证； 4、向一个以上房屋所有权人核发房屋所（共）有权证书时，按增加证书数量：10元/证； 5、房屋权利人因丢失、损坏等原因事情补办证书且权属状况未发生变化的：10元/证； （三）交易手续费（郑州市房地产市场管理处收取）： 1、住宅： 二手房（一般私房、房改房、经济房、单位房）：6元/平方米（房改房3元/平方米）； 商品房：3元/平方米； 经济房：1.5元/平方米； 拆迁房：新建住房按1.5元/平方米；存量住房按3元/平方米；住房以外：新建房屋按0.25％收取，存量房屋按0.4％收取； 2、非住宅： 二手房（一般私房、房改房、经济房、单位房）：0.8%； 商品房：0.5%；
房屋租赁合同 出租方［甲方］ 承租方［乙方］ 甲方愿将恒屹新村 4 号楼28 号东数第15 家车库租给乙方。甲乙双方就如下事宜达成协议： 1、该房租赁期为年。年月日至年月日。 2、该房屋租金一年3000元［叁仟元整］，一次性付清。 3、乙方应维护房屋内设施，如有损坏照价赔偿。如发生水灾火灾，是乙方的责任时，由乙方赔偿。 4、未经甲方同意，乙方不得擅自转租给他人。 5、乙方自行负担水电费、取暖费物业费等。 6、本合同一事两份，签字后生效。 甲方：乙方： 身份证号码：身份证号码： 电话：电话： 签约日期年月日 备注： 最新二手房交易税费明细表
本文介绍不同类型二手房的税费，有二手商品房，房改房，经济适用房等税费的计算方 法。二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同。 二手商品房税费： 二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售的房产类型，但是经 济适用房不属此类。 契税：成交价格的 1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140 平米以上、容积率高于 1.0、实际成 交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格 1.2 倍”的，属于非普通住宅，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇】。 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。 营业税：凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足2 年的，需要交纳成交价格 5.5%的营业税，满 5 年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格-原购买价格）X 5.5%的标准交纳； 个人所得税：凡是房产交付时间不足 2 年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式： 1适用于可以提供房产原价值凭证的：（实际成交价格-原购买价格-合理费用）X 20%; 2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%。【名 词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】 如果房产已经满 5 年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。 房改房税费： 房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易： 契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳; 土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价X建筑面积X 1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由** 颁布的房改房成本价，
资产损失鉴证报告（范本） （××鉴字[××××] ××号） ×××公司： 我们接受×××委托，对被鉴证单位20××年度企业资产损失情况进行了鉴证。我们鉴证时主要依据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）、国家税务总局关于印发《企业资产损失税前扣除管理办法》的通知（国税发[2009]88号）等税收法律、法规和政策规定，并参照《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务准则（试行）》及指南，对被鉴证单位提供的凭证、账册、有关会计资料和数据，实施我们认为必要的鉴证程序。 被鉴证单位对所提供有关资料的真实性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，按照企业资产损失税前扣除的有关规定，进行鉴证，出具鉴证报告，独立、客观、公正地发表意见。 被鉴证单位应当按照鉴证业务委托书的要求使用鉴证报告。委托人或其他第三者因使用鉴证报告不当所造成的后果，与鉴证人及其所在的鉴证机构无关。 经对被鉴证单位××年度资产损失事项进行鉴证，我们确认资产损失总额××元，在本报告所依据的鉴证资料和鉴证标准未发生变化
的情况下，可以办理××年度资产损失税前扣除申报事宜。具体数据如下： （一）货币资产损失××元； （二）非货币资产损失××元； （三）债权性投资损失××元； （四）股权性投资损失××元。 资产损失事项的具体情况详见附件。 中国注册税务师：（签名、盖章） 中国注册税务师：（签名、盖章） 联系地址： 联系电话：传真： ×××税务师事务有限公司 ××年×月×日
附件3： 企业财产损失所得税税前扣除鉴证报告（参考文本） （适用于保留意见的鉴证报告） 编号： 公司： 我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位××（类）企业财产损失所得税税前扣除进行鉴证审核。贵单位的责任是，对所提供的与财产损失相关的会计资料及证明材料的真实性和合法性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及其有关规定对所鉴证的财产损失的真实性和准确性在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据企业所得税法规及其有关政策规定，按照《企业所得税财产损失税前扣除鉴证业务准则（试行）》的要求，实施了包括检查核实所发生财产损失情况相关证据等我们认为必要的审核程序。现将鉴证结果报告如下： 一、财产损失的审核过程及主要实施情况 （主要披露以下内容） （一）简要评述与财产损失有关的内部控制及其有效性。 （二）简要评述与财产损失有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述公司或具有法定资质的机构提供的有关证据、事实及涉及金额进行审核、验证和计算并进行职业推断的情况。 二、鉴证结论 （一）经审核可以确认的财产损失税前扣除金额 经对贵公司××（类）财产损失税前扣除事项进行审核，除××持保留意见事项因税收政策规定不够明确或证据不够充分等原因，尚不能确认其具体税前扣除的金额外，我们确认，企业财产损失所得税税前扣除的金额为元。其中： 1.×××（类）财产损失，税前扣除的金额为元。（具体内容项目） 2.×××（类）财产损失，税前扣除的金额为元。（具体内容项目） 3.………… 4.………… 具体审核项目及其说明详见附件。企业可以据此办理财产损失所得税税前扣除申报或审批事宜。 （二）持保留意见审核事项的说明 1.阐明持保留意见的审核事项因税收规定不够明确、产生歧义或证据不充分，不能确认该审核事项税前扣除具体金额的理据。 2.提出该项财产损失税前扣除的初步意见，供税务机关审核裁定。
对重点企业的税收分析 xx 目前，税收征管辅助系统中储存了大量的税源数据，这些数据既反映着企业的生产经营现状，同时也蕴藏着企业的发展规律和趋势，为此，本文试图以税收征管辅助系统中的数据分析为切入点，就如何对重点企业的税收分析谈一些肤浅的想法，以期同行们进一步的探讨。 一、重点企业税收分析的主要指标 （一）工业增加值。来自于企业的国税收入主要是增值税（其它各税本文不作分析），增值税是以货物生产、销售或提供劳务等各环节的增值额为课税对象；而增值额是指纳税人从事生产经营或提供劳务活动中增加的价值额，也是纳税人在一定时期内销售货物或提供劳务所取得的收入大于其购进货物或取得劳务时所支付金额的差额；从理论上说这里简述的增值额基本上可以视同为统计部门定义的工业增加值（指由于生产经营活动而增加的价值），因此，对重点企业的税收分析只要抓住企业的工业增加值这个指标，就等于抓住了企业的主要税收。 （二）存货增加额。虽然说工业增加值是企业的主要税收来源，但工业增加值提供的税基与实际能够入库的工业增值税并不相匹配，从增值税“购进扣税法”的原理来看，一般情况下实际入库的工业增值税要小于工业增加值提供的税基，因为工业增加值提供的税基，它除了已经实现销售的存货增加额以外，还包括未实现销售的存货增加额，如果期末保留的存货增加额越多，则实际入库的增值税就越少；所以，对重点企业的税收分析还要考虑存货增加额这个指标。 （三）税收负担率。即纳税人的应纳税额与其计税依据价值的比率，这个比率通常被用来比较各类纳税人或各类课税对象的税收负担水平的高低，因而是各级税务机关研究制定和调整税收征管的重要依据。 税收负担是高还是低，是通过横向对比来说明。如果仅仅是一个纳税数量，而没有对比关系，则很难科学地进行税收负担高低的比较。因此，在税收征收额或缴纳额确定的情况下，税收负担一般指税务机关征收的税额与纳税人
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二手房税费制度 1.商品房 契税：2%（首次购房，90㎡以下的契税按1％征收）。 2.房改房（经济适用房、集资房、安居房等) 契税：2%（首次购房，90㎡以下的契税按1％征收）。 3.非普通住宅（面积超144平方含144） 契税：4% 注：房产证附记栏中如有“另有面积ⅹ”或“赠送面积ⅹ”的不计算建筑面积，不予征税。 4.个人所得税的征收： （1）个人所得税征收有“核定征税”税率1%或者按照“财产转让所得”20%两种方式；个人转让自用5年以上，且是唯一家庭生活用房，可免征个人所得税（唯一家庭生活用房是指：夫妻双方同时只拥有一套生活用房）。 (2)一年内“先买后卖”、“先卖后买”以产权人配偶名义或夫妻共有名义重新购房可享受“个税”优惠政策。视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，可按规定给予部分或全部
减免个人所得税。 (3)产权为单位，房屋出售时无个人所得税，但须缴纳营业税及企业所得税20%。 二.非住宅（门面、办公用房、写字楼）： 契税：4% 交易手续费：1% 登记费：550元/套 印花税：0.1%+5元 税费政策： 1. （1）144㎡以上的住房满两年按差额的5.5％征收营业税，个税20%征收；未满两年的按全额征收，个税20%征收。 （2）.144㎡以下的普通住宅未满两年的在基准价以内营业税按原购房价减去现核定价差额部分的5.5％征收，全额1％个税征收。满两年免营业税，征收1％个税。满五年的唯一一套住房的免征个税。 144平方米以下满两年超过基准价按差额征收5.5％营业税，全额1％个税，未满两年超过基准价按全额6.5％（营业税、个税）征收。 2. 拆迁安置房未满两年的按全额征收6.5％（营业税、个税），满两年超出基准价按全额6.5％（营业税、个税）征收，未超基准价免营业税。 3.夫妻之间继承上市交易的满两年的免营业税，个人所得税按核定价的50％的20％征收。父母双亡的子女继承满两年的免营业税，个税按100％的20％征收，未满两年的按全额5.5％征收营业税，个税按100％的20％征收。 4、商业用房税额征收如下： （一）未满两年，营业税=核定价格×5.5％，个税=差额×20％。 （二）满两年，营业税=差额×5.5％，个税=差额×20％。 （三）办公楼、门面房征收土地增值税=差额×30%，其他房屋不收土地增值税。
【精品】公司资产损失税前扣除专项申请报告 一、分项申报情况（按指南逐项分项申报说明） 与企业生产经营管理活动有关的资产损失共计人民币大写元（￥XXX.XX）已进行了会计损失处理,申报在XXXX年度企业所得税税前扣除。其发生损失的资产转让（处置）遵循了独立交易原则,具有合理的商业目的,（以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的,在实际申报年度扣除不具有以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的）。 （一）现金损失。现金损失金额共计人民币大写元（￥XXX.XX）已分别于XXXX年XX月XX日XX号凭证、XXXX年XX月XX日XX号凭证进行了会计损失处理。 1.分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算、税收计税基础、短缺金额、赔偿金额、损失金额等确认情况说明。 2.证据列举: （二）存货盘亏损失。存货盘亏损失金额共计人民币大写元（￥XXX.XX）已分别于XXXX年XX月XX日XX号凭证、XXXX年XX月XX日XX号凭证进行了会计损失处理。 1.分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算（原始价值、会计折旧/摊销/减值、账面价值、实际价值）、税收计税基础（计税基础、税前扣除折旧/摊销、资产净值）、短缺金额、赔偿金额、残值金额、损失金额等确认情况说明。 2.证据列举: （三）存货被盗损失。存货被盗损失金额共计人民币大写元（￥XXX.XX）已分别于XXXX年XX月XX日XX号凭证、XXXX年XX月XX日XX号凭证进行了会计损失处理。 1.分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算（原始价值、会计折旧/摊销/减值、账面价值、实际价值）、税收计税基础（计税基础、税前扣除折旧/摊销、资产净值）、短缺金额、赔偿金额、残值金额、损失金额等确认情况说明。 二、分项主要说明（主要结合资产损失情况披露以下内容） （一）简要分项说明与资产损失有关的各项内部证据和外部证据的真实性、合法性、相关性和可靠性及进行职业推断的情况。如资产购进、账务处理、所有权、账证表等情况说明;盘点、盘亏、短缺、变质、偷盗、毁损、停建、废弃、报废、拆除等情况说明;注销、吊销、破产、解散、政府责令停业、关闭、死亡、失踪、不可抗力等原因说明;内、外技术鉴定的合法性、有效性说明;依法催收磋商、法院判决、裁定或终止执行、强制执行等情况说明;改组类型、方式的情况说明;一般重组纳税情况说明;特殊重组的纳税调整情况说明或相应的国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益的文件;担保、抵押（质押）情况说明;政府规划搬迁、征用的决定情况说明;与本身应纳税收入和生产经营有关的情况说明;对偷盗、纵火等刑事犯罪造成损失的案件情况说明;清算、资产或遗产清偿、补偿、追偿、无力清偿的原因及财产状况与剩余资产分配情况说明;管理责任、赔偿责任及保险赔偿认定与内部核准（销）情况说明。 （二）其他情况说明。 三、承诺声明 我单位申报的资产损失税前扣除证据和有关会计、税收核算及纳税资料等是根据国家法律、法规和国家有关税收规定填报和备查的,是真实、合法、可靠、完整的,符合《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）、《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）等税收规定,有关会计核算资料、资产损失税前扣除证据及其他相关纳税资料保（留）存于我处备查。
广州市房地产交易税费一览表及普通住房标准 阅读选项: 自动滚屏[左键停止] : 1472 一、交易费用 （一）交易手续费 1、一手房：3元/平方米（转让方）；经济适用住房减半。 2、二手房：6元/平方米（双方各半）。 3、房改房：1.5元/每平方米（转让方）。 （二）印花税 1、属于居住用房，个人免征，单位0.05%（计税价格）；属于非居住用房：0.1%（计税价格、双方各半） 二、登记费用 （一）增量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书近每本证10元收取工本费； 4、经济适用房减半征收。 （二）存量房 1、居住用房：个人50元/件，单位80元/件； 2、非居住用房：单位/个人550元/件； 3、每增加一本证书按每本证10元收取工本费； 4、房屋坐落街道或门牌号码变更、权利人名称变更的房屋变更登记，减半征收。 三、调房总站代征费用 （一）非居住用房 1、土地增值税 （1）可以提供上手购房发票的：A、计算公式及税率：[转让收入-上手发票价（以发票日期每年加收计5%）-有关税金]X适用税率速算公式。
（2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：（转让收入-转让收入X90%）X30% 2、营业税及附加 （1）可以提供上手购房发票的：A计算公式及税率：（转让收入-上手发票价）X5.5%；B免征条件：无余额。 （2）不能提供上手购房发票的：计算公式及税率：转让收入X5.5% 3、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； （2）核定征收：计算公式及税率：转让收入X7.5%X20% （二）居住用房普通住房 1、营业税及附加 （1）购买未满五年转让，不能提供上手购房发票的：A计算公式及税率：转让收入X5.5%；B免征条件：购买超过5年的（含5年）。 （2）购买未满五年转让，可以提供上手购房发票的：A计算公式及税率：（转让收入-上手发票）X5.5% 2、个人所得税 （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%； B免征条件：自用满5年（含5年）且是唯一住房。 （2）核定征收：A计算公式及税率：转让收入X5%X20%； B自用满5年（含5年）且是唯一住房。 （三）居住用房非普通住房 1、营业税及附加 （1）购买未满五年转让的：计算公式及税率：转让收入X5.5%； （2）购买超过五年（含5年）转让的：A计算公式及税率：（转让收入水-上手发票）X5.5%；B免征条件：无余额。 （3）自建自用住宅超用地标准部分：A计算公式及税率：超标准部分房价X5.5%；B免征条件：用地面积城区50平方米，郊区60平方米以内部分。 2、个人所得税： （1）据实征收：A计算公式及税率：（转让收入-房产原值-合理费用）X20%；B
企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务操作指南 根据《企业资产损失所得税税前扣除鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章资产损失鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接资产损失鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规建立部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的部控制，应按照企业部控制评价制度的规定，进行自我评价。在部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。
（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接资产损失鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。 （三）按照委托要求评价和证明资产损失税前扣除事项纳税申报的真实性、合法性，充分披露报告使用人需要的所有重要和重大的纳税申报信息。 （四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规程度、政府和公众对税收的认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。 第三条根据指导意见第二条的规定，承接资产损失鉴证业务前初步了解资产损失情况，应注意以下问题：（一）了解实际资产损失发生情况： 1、询问被鉴证人实际处置、转让资产的有关信息资料，了解处置、转让行为是否发生； 2、了解处置、转让资产过程中形成损失的合理性； 3、询问实际资产损失的会计处理资料，了解会计上是否已做会计处理；
企业如何通过资本运作迅速做强做大 “资产经营是爬楼梯，资本运作是坐电梯”；“资产经营是做加法，资本运作是做乘法”，企业要迅速做大做强，必须要获得资金、人才、技术、市场等核心要素，如何快速获取这些核心要素呢？资本运作是获取这些核心要素的唯一途径，也就是说资本运作是企业迅速做强做大的必由之路。 本课程对资本运作总体介绍、资本运作模式及方式进行了详细的介绍，重点介绍了企业内部重组、企业并购、企业股权融资、新三板挂牌与运作及企业境内上市、企业境外上市6种常用的资本运作方式，帮助企业决策者和操作人员正确决策和操盘。 第一单元资本运作概述 企业做强做大应突破的瓶颈 突破瓶颈的方法 什么是资本运作 资本运营与资产运营的关系 资本运作模式 【案例分析】优酷并购土豆 资本运作的主要方式 【案例分析】海尔集团的发展之路 第二单元企业内部重组 【案例导入】经典案例 什么是企业内部重组 企业内部重组的方式 企业内部重组的支付方式 企业内部重组流程 企业内部重组成本 企业内部重组涉税分析 “零税负”重组方法 “零税负”重组方案的设计 “零税负”重组方案的实施 【案例分析】某集团企业的“零税负”上市重组 第三单元企业并购 并购概述
并购的类型 协同效应 并购动机分析 并购流程 并购8大步骤 如何制定并购战略 如何制定并购目标 如何搜寻并购目标 如何进行调查评价 如何设计交易结构 如何谈判签约 【案例分析】万达并购AMC 交易结构 设计交易结构的原则 电话：010—599002472 010--599004371 8种主要交易结构模式的比较 【案例分析】门口的野蛮人—KKR杠杆收购RJR 【案例分析】用友软件(600588)收购英孚思为【案例分析】百圆裤业(002640)收购环球易购【案例分析】中海油收购尼克森 企业价值评估 估值定义 估值依据 评估方法 评估方法如何选用 估值确定 【案例分析】万达商业地产香港IPO的估值【案例分析】阿里巴巴美国IPO的估值 【学员讨论】爱使股份41倍溢价收购游久时代并购成本
房地产交易税费计算及银行按揭基础知识 一.按揭基础知识 ●银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作为抵押，由银行先行支房款给发展商，以 后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由1年到30年不等。 根据还款方式分为： （1）等额本金按揭贷款：就是根据贷款金额除以贷款期限（10或15年*12个月）等于本金，利息随着本金的减少而递减，中途有钱可以多还或提前结束，这种方法比较实用。 等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。 （2）等额本息按揭贷款：就是本金不变，利息根据贷款期限的长短平摊到每个月，如果在利率不变的情况下，这贷款时间内每月所还的金额是不变的。 等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。 办理程序 一般是： 1、购房者与房地产公司签订《商品房预售（销售）契约》，并交纳40%房价款。 2、到银行指定的律师事务所申请办理贷款手续，提供银行要求的资信证明资料（见下文），由该律师事务所进行实质审查后出具《法律意见书》，上报银行批准。 3、银行根据《法律意见书》审核后，决定是否批准该按揭申请： （1）银行批准，由律师所安排申请人与银行签订按揭合同，代理申请人办理预售合同现房房产证抵押登记手续。（2）银行不予批准，申请程序终结。申请人与发展商另行签订付款协议或按照原购房合同中的有关条款履行。 需要向银行提供的文件包括： 申请人个人资信证明： 1、本地户口 （1）单身 户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、单身证明、工资证明。 （2）结婚 户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、结婚证、工资证明。 （3）离婚 户口本、身份证、个人银行流水账（半年）、离婚证或离婚协议（未再婚证明）、工资证明。 ●商业贷款利率及贷款年限 ●基准利率（年） 4.9% ●贷款时间 1年—30年 ●男子最长年限至65岁女子最长年限至60岁 ●贷款时间为5的整数倍 ●贷款首付最小额为总房价的40% ●贷款金额必须为整数倍。 1、首套 以家庭为单位，首套贷款利率为4.9%，首付比例为20%、30%、40%，贷款额度为80%、70%、60%，全部为基准利率。 2、二套 无任何优惠政策。 3、外地户口不允许二套贷款及拥有二套住房。 二、公积金贷款 公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。个人最高上限可贷款40万元，夫妻双方最高上限可贷款50万元。 建立职工住房公积金是我国推行住房制度改革的一项措施，目的在于由国家、集体、个人三方共同负担，解决
企业资产损失所得税税前扣除管理办法 企业资产损失所得税税前扣除管理办法 《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告[2011]第25号，以下简称新《办法》）下发后，企业资产损失所得税税前扣除的观念发生了重大变化，如企业资产损失可分为实际资产损失与法定资产损失，按申报要求还可以分为清单申报和专项申报两种申报形式。新《办法》的一些条款与以前《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发[2009]88号，以下简称老《办法》）变化也较大，如老《办法》第十八条，逾期三年以上的应收款项，企业有依法催收磋商记录，确认债务人已资不抵债、连续三年亏损或连续停止经营三年以上的，并能认定三年内没有任何业务往来，可以认定为损失。而新《办法》第二十三条规定，企业逾期三年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。一前一后的变化，该如何理解呢？有人认为新的《办法》对“三年以上的应收账款”认定资产损失条件的放宽，老《办法》的规定相当苛刻，一方面是对债务人条件的要求，同时还需要债权人取得证据的要求。新办法没有提到三年的追索记录等资料要求，只要企业在会计上进行账务处理，说明情况，并出具专项报告，将专项报告提交税务机关备案后就可以在税前扣除了。对“三年以上应收账款”损失的认定是不是可以认为以前的要求过于苛刻是有所放宽要求呢？ 笔者认为，首先对债务人的要求是条件的有所放宽。以前是符合“已
资不抵债、连续三年亏损或连续停止经营三年以上的”的债务人才能申报，新《办法》没有这个要求，换句话说一般情况下债务人是可以的。但并不是对此没有限制，虽然新《办法》第二十三条没有提到，但在后面的第四十六条规定，六类债权不得作为损失在税前扣除，其中“债务人或者担保人有经济偿还能力，未按期偿还的企业债权”、“企业未向债务人和担保人追偿的债权”等，说明并非针对所有债务人的损失均能认定资产损失的。 其次新《办法》没有提到“依法催收磋商记录”等资料要求，是不是可以在认定资产损失时这类证据都不要了呢？新《办法》第十六条把企业资产损失相关的证据分成具有法律效力的外部证据和特定事项的企业内部证据。第十七条，具有法律效力的外部证据，是指司法机关、行政机关、专业技术鉴定部门等依法出具的与本企业资产损失相关的具有法律效力的书面文件。第十八条，特定事项的企业内部证据，是指会计核算制度健全、内部控制制度完善的企业，对各项资产发生毁损、报废、盘亏、死亡、变质等内部证明或承担责任的声明等。新《办法》第二十三条没有提到如何取得证据资料，并不是说对一些最起码的证据资料都没有要求了。笔者认为，考虑到企业的内控制度已有要求，正如新《办法》第十四条所说，企业应当建立健全资产损失内部核销管理制度，及时收集、整理、编制、审核、申报、保存资产损失税前扣除证据材料，方便税务机关检查。企业内控制度健全，证据材料充分才能做资产损失。企业内控不健全，该笔应收账款的真实性都是值得怀疑，更不要说证实该应收账款有三年以上。关键还是企业内
一、分项申报情况(按指南逐项分项申报说明) 与企业生产经营管理活动有关的资产损失共计人民币大写元(￥xxx.xx)已进行了会计损失处理，申报在xxxx年度企业所得税税前扣除。其发生损失的资产转让(处置)遵循了独立交易原则，具有合理的商业目的，(以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的，在实际申报年度扣除不具有以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的)。 (一)现金损失。现金损失金额共计人民币大写元(￥xxx.xx)已分别于xxxx年xx月xx日xx号凭证、xxxx年xx月xx日xx号凭证进行了会计损失处理。 分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算、税收计税基础、短缺金额、赔偿金额、损失金额等确认情况说明。 证据列举: (二)存货盘亏损失。存货盘亏损失金额共计人民币大写元(￥xxx.xx)已分别于xxxx年xx月xx日xx号凭证、xxxx年xx月xx 日xx号凭证进行了会计损失处理。 分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算(原始价值、会计折旧/摊销/减值、账面价值、实际价值)、税收计税基础(计税基础、税前扣除折旧/摊销、资产净值)、短缺金额、赔偿金额、残值金额、损失金额等确认情况说明。 证据列举: (三)存货被盗损失。存货被盗损失金额共计人民币大写元(￥xxx.xx)已分别于xxxx年xx月xx日xx号凭证、xxxx年xx月xx 日xx号凭证进行了会计损失处理。 分项计算说明:简要分项陈述对提供的会计资料、纳税资料及证据资料等进行审核、验证、计算等情况,包括对会计核算(原始价值、会计折旧/摊销/减值、账面价值、实际价值)、税收计税基础(计税基础、税前扣除折旧/摊销、资产净值)、短缺金额、赔偿金额、残值金额、损失金额等确认情况说明。 二、分项主要说明(主要结合资产损失情况披露以下内容) (一)简要分项说明与资产损失有关的各项内部证据和外部证据的 真实性、合法性、相关性和可靠性及进行职业推断的情况。如资产购进、账务处理、所有权、账证表等情况说明;盘点、盘亏、短缺、变质、偷盗、毁损、停建、废弃、报废、拆除等情况说明;注销、吊销、破产、解散、政府责令停业、关闭、死亡、失踪、不可抗力等原因说明;内、外技术鉴定的合法性、有效性说明;依法催收磋商、法院判决、裁定或终止执行、强制执行等情况说明;改组类型、方式的情况说明;一般重组纳税情况说明;特殊重组的纳税调整情况说明或相应的国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益的文件;担保、抵押(质押)情况说明;政府规划搬迁、征用的决定情况说明;与本身应纳税收入和生产经营有关的情况说明;对偷盗、纵火等刑事犯罪造成损失的案件情况说明;清算、资产或遗产清偿、补偿、追偿、无力清偿的原因及财产状况与剩余资产分配情况说明;管理责任、赔偿责任及保险赔偿认定与内部核准(销)情况
国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告 国家税务总局公告2011年第25号 企业资产损失所得税税前扣除管理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称征管法）及其实施细则、《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）（以下简称《通知》）的规定，制定本办法。
第二条本办法所称资产是指企业拥有或者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。 第三条准予在企业所得税税前扣除的资产损失，是指企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失（以下简称实际资产损失），以及企业虽未实际处置、转让上述资产，但符合《通知》和本办法规定条件计算确认的损失（以下简称法定资产损失）。
第四条企业实际资产损失，应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除；法定资产损失，应当在企业向主管税务机关提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。 第五条企业发生的资产损失，应按规定的程序和要求向主管税务机关申报后方能在税前扣除。未经申报的损失，不得在税前扣除。 第六条企业以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的，可以按照本办法的规定，向税务机关说明并进行专项申报扣除。其中，属于实际资产损失，准予追补至该项损失发生年度扣除，其追补确认期限一
关于企业资产损失税前扣除政策 财政部、国家税务总局日前印发关于企业资产损失税前扣除政策的通知（财税]57号），就企业资产损失在计算企业所得税应纳税所得额时的扣除政策通知如下： 一、本通知所称资产损失，是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。 二、企业清查出的现金短缺减除责任人赔偿后的余额，作为现金损失在计算应纳税所得额时扣除。 三、企业将货币性资金存入法定具有吸收存款职能的机构，因该机构依法破产、清算，或者政府责令停业、关闭等原因，确实不能收回的部分，作为存款损失在计算应纳税所得额时扣除。 四、企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除： （一）债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的； （二）债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的； （三）债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；
（四）与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的； （五）因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的； （六）国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。 五、企业经采取所有可能的措施和实施必要的程序之后，符合下列条件之一的贷款类债权，可以作为贷款损失在计算应纳税所得额时扣除： （一）借款人和担保人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，并终止法人资格，或者已完全停止经营活动，被依法注销、吊销营业执照，对借款人和担保人进行追偿后，未能收回的债权； （二）借款人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，依法对其财产或者遗产进行清偿，并对担保人进行追偿后，未能收回的债权； （三）借款人遭受重大自然灾害或者意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿后，确实无力偿还部分或者全部债务，对借款人财产进行清偿和对担保人进行追偿后，未能收回的债权； （四）借款人触犯刑律，依法受到制裁，其财产不足归还所借债务，又无其他债务承担者，经追偿后确实无法收回的债权； （五）由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律，经法院对借款人和担保人强制执行，借款人和担保人均无财产可执行，法院裁定执行程序终结或终止（中止）后，仍无法收回的债权； （六）由于借款人和担保人不能偿还到期债务，企业诉诸法律后，经法院调解或经债权人会议通过，与借款人和担保人达成和解协议或
上海房产交易税费表 同时满足以下三个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）： 1、单套建筑面积140平方米以下， 2、内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下， 3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。 上海房地产交易税费清单： 合同公证费 出售方:总房款×0.3% 购买方:总房款×0.3% 备注：由引发方承担 合同印花税 出售方:总房款×0.05% 购买方:总房款×0.05% 双方（暂免征收） 交易手续费 出售方:2.5元/平方米×建筑面积 购买方:2.5元/平方米×建筑面积 交易登记费 出售方:------ 购买方:80元/套 备注：免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费 抵押登记费 出售方:------ 购买方: a.商业及组合200元/套 b.纯公积金100元/套 配图费 出售方:------- 购买方:25元/张 权怔印花税 出售方:------- 购买方:5元/本 契税 出售方:------- 购买方:
a.普通住宅：总房款×1.5% 备注：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。 b.非普通住宅：总房款×3% 营业税 出售方: 1.普通住宅： a.两年内：房款差额×5.55% b.两年后：------- 2.非普通住宅： a.两年内：总房款×5.55% b.两年后：房款差额×5.55% 购买方:------- 备注：售后公房和动迁房首次转让可免征营业税（注：售后公房须有凭证，动迁房应该是唯一一套拿房的动迁房，须有证明 所得税 出售方: 1.普通住宅： 总房款×1% 或利润×20％ 2.非普通住宅： 总房款×2% 或利润×20％ 购买方:------- 备注： １、个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。 ２、出售前后１年内按市场价重新购房的先以保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还保证金。 ３、经查询无法确认利润的按照普通住宅总房款的１％非普通住宅总房款的２％缴纳。 土地增值税 出售方: 1.普通住宅：征免 2.非普通住宅（暂免征收） a.可以提供购房发票： 应纳税额=（卖出价－买入价－买入的契税－本次营业税及附加、印花税－交易费）X 适用税率－扣除项目合计X 速算扣除系数。 ①增值率≤ 50%，适用税率30％，速算扣除系数0； ②50%< 增值率≤ 100%，适用税率40%，速算扣除系数5%； ③100%< 增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%； ④增值率>200%，适用税率60%，速算扣除系数35% b.无法提供购房发票及契税单： 转让收入的0.5% 购买方:------- 备注：凡符合以下两项条件任何一项的，且居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减