南京万科项目管理工作考核分项表
a.质量控制的检查依据为现行的国家、地方规范及万科项目正式实施的相关质量控制文件。
b.进度控制的检查依据为合同约定的进度要求。
c.安全文明施工的检查依据为现行的国家、地方规定及万科《项目安全环保现场管理标准》，检查月份中如发生一起人员受伤事故扣30分，发生一起伤亡事故扣60分，发生一起重大安全事故此项0分。
中国公务员职务、级别对应关系 领导职务级别非领导职务 1、中共中央总书记； 2、国家主席； 3、中央军委主席； 4、全国人大常委会委员长； 5、国务院总理；一级：国家级正职（总理级、国家级） 6、全国政协主席； 7、国家副主席； 8、中共中央政治局常委。 1、中共中央政治局委员、候补委员； 2、中央纪委书记； 3、中央书记处书记； 4、全国人大常委会副委员长； 5、国务院副总理；二到三级：国家级副职（副总理级） 6、国务委员； 7、最高人民法院院长； 8、最高人民检察院检察长； 9、全国政协副主席。 1、中共中央纪委副书记； 2、中共中央、全国人大常委会、
国务院、全国政协下属部委 行署室和事业单位（党组） 正职领导人（特殊规定的副 职）； 3、各人民团体（党组）正职；三到四级：省部级正职（正部级、正省级）各省、自治区、直辖市党委、 人大、政府、政协的正职领 导人（特殊规定的副职）； 4、国家正部级企业正职领导。 1、中共中央纪委常委； 2、中共中央、全国人大常委会、 国务院、全国政协下属部委 行署室和事业单位副职领导 人（党组成员）和副部级机 关（党组）正职； 3、各人民团体（党组）副职； 4、各省、自治区、直辖市党委 （副书记、常委）人大、政府、四到五级：省部级副职（副部级、副省级）政协的副职领导人； 5、省纪委书记； 6、副省级城市党委、人大、政府、 政协的正职领导人（特殊规定
的副职）； 7、国家正部级企业副职领导； 8、国家副部级企业正职领导； 9、副部级高校党政正职。 1、中共中央、全国人大常委 会、国务院、全国政协直 属部委行署室和事业单位 的下属司局室正职； 2、中共中央、全国人大常委 会、国务院、全国政协副 部级机关（党组）副职； 3、各省、自治区、直辖市党 委、人大、政府、政协的 直属机关和事业单位的正职；五到七级：厅局（地）正职（正司级、正厅级）巡视员 4、副省级城市党委（副书记， 常委）、人大、政府、政 协的副职领导人、纪委书记； 5、各地市（设区）党委、人大、 政府、政协的正职； 6、国有副部级企业的副职和正 厅级企业正职领导；
南京万科项目部办公环境布置及功能配置指引 1.目的 便于南京公司各项目部办公环境布置及功能配置，提高资源使用效率，特制定本指引。 2. 范围 本指引适合南京公司所有项目部的办公场所选址、装修及相关配置。 3.方法及过程控制 3.1项目部办公环境布置及功能配置 3.1.1办公场地的选址及租赁 3.1.1.1 原则上项目部办公场地需在项目地块范围内搭建活动板房解决。 3.1.1.2根据项目建设的需要，在选定办公场地时，应充分考虑项目开发的周期及进度，避免二次租赁及装修。选址需考虑到员工上下班交通、餐饮、停车等因数。 3.1.1.3 公司不购置房产供项目部作为办公场地。 3.1.2 办公场地的面积和功能配置 3.1.2.1 办公场所总建筑面积控制在600㎡以内（含），包含监理、物业临时办公区域。 3.1.2.2 办公区域采取开放式与半开放式共存的方式配置，独立办公室面积不超过总建筑面积的15%。 3.1.2.3 办公场所的设计应满足办公管理的基本要求，除开放式办公区、独立办公区以外，还应配置会议室、洽谈室、机房、档案室、更衣室、茶水间、储藏室、淋浴间、男女洗手间、考勤系统、安全员值班室、员工宿舍、员工食堂等。 3.1.3 办公场地的装修 3.1.3.1 项目部装修方案（包括板房搭建）需提交总经理办公室及成本管理部进行审核。办公室装修需遵循整洁简朴、经济适用的原则，装修造价（含设计费，不含办公家具、板房搭建等资产设备配置费用）标准为500元/㎡以内。 3.1.3.2 办公场所装修（包括板房搭建）原则上由项目总包负责搭建。 3.1.4 办公场地的设备配置 3.1. 4.1机房网络产品配置
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT 总目录 第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………10页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………22页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………74页
NA NJING VA NKE REA L EST A TE CO., LT 第一篇总则 根据房屋建筑工程的特点及国内住宅建筑市场现状，目前国内现行防渗漏验收标准难以满足我们的客户要求，所以在集团防渗漏体系验收标准提高至100%验收的前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。 防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、施工过程监控居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。 防水设计的原则： （一）防排结合，先排后防 坡屋面排重于防，宜排防结合；平屋面防重于排，宜防排结合。 （二）刚柔互补，综合治理 建筑防水体系宜一刚一柔，柔在外、刚在内。 混凝土简称“砼”，顾名思义人工石，是一种抗渗性能良好的结构材料，能够承受（相对）长时间的压力水浸泡，特别是突然遭受水压时不会发生灾难性垮塌、透水事故，是建筑物最重要的一道防水安全防线。但是，无论混凝土的质量如何，混凝土都是具有一定的渗透性能，建筑物内轻微的渗漏水也足以影响到室内空间的使用，甚至导致建筑物无法正常使用。在现代机械化程度高、追求高速度施工的今天，依赖混凝土结构自防水功能具有很高的风险。 柔性防水层是完全不透水的有机薄膜材料，其防水原理是将环境水与所保护的建筑完全隔离开来。柔性防水薄膜的不足是自身承受外界作用力性能不足。而强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，则是整个防渗漏体系的基础，将柔性防水薄膜与混凝土结构复合能取得优性互补。 防渗漏的重点部位： 室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体。
万科企业股份有限公司 房地产新项目发展管理制度 （试行） 一、绪言 目的：为适应集团公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，提升集团公司竞争力，特制定本制度。 范围：本办法适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 职责： 1、集团企划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 2、本制度解释权、修订权归企划部。 二、释义 本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义： 集团公司：指万科企业股份有限公司 一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司 企划部：指集团企划部 决策委员会：指万科企业股份有限公司投资决策委员会 小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构 三、操作规范 第一条新项目发展信息通报 一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。 第二条项目发展工作小组 1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。 2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负 责人担任或委派，负责领导具体工作。出现时间局限等不可抗力因素造成小组不能如期成立，企划部可替代行使小组职责，但必须经过集团领导批准。 3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。 4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。 5、工作内容和流程： （1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，
技能岗位等级评定及管理办法 1、目的 为规范生产一线技术工人技能等级考核评定工作，促进技术工人不断学习业务知识、努力提高技术水平，更好的完成生产任务和实现自身价值，依据国家<<职业技能鉴定标准>>并结合公司实际，特制定本管理办法。 2、适用范围 本管理办法适用于：车工、铣工、电工、焊工、钳工、磨工等技能等级鉴定。 3、技术等级设定 3.1 技术等级从低到高依次设定为初级工、中级工、高级工、技师、高级技师等五个职等，3.2 技术等级是员工技能水平的体现，技术等级、定（晋）级时间间隔标准如下表 注：表中所列定（晋）级时间间隔标准：如某员工从1级向2级晋升至少需间隔6个月。 4、初次技能鉴定申报条件 对于不同技术等级的员工，在初次鉴定时只要符合条件可申报。 4.1 初级工 4.1.1中专/或以上学历。 4.1.2经本公司试用期考核通过的，并取得本公司内部上岗证。 4.1.3在本公司连续从事本职业工作6个月以上，并接受相关理论知识培训和实际操作，另外：内部培训课时达到12小时以上。 4.1.4持有所属部门推荐书。 4.2 中级工 4.2.1中专/或以上学历。 4.2.2取得本公司初级工上岗证，连续从事本职业工作1年以上。 4.2.3在本公司连续从事本职业工作1年以上，并没有违反公司规章制度，表现良好的。 4.2.4理论知识培训和实际操作，内部培训课时达到24小时以上。 4.2.5持有所属部门推荐书。 4.3 高级工
4.3.1中专/或以上学历。 4.3.2取得本公司中级工上岗证，在本公司连续从事本职业工作2年以上。 4.3.3在本公司连续从事本职业工作2年以上，并没有违反公司规章制度，表现良好的。 4.3.4理论知识培训和实际操作，内部培训课时达到48小时以上。 4.3.5持有所属部门推荐书。 4.4 技师 4.4.1 大专/或以上学历。 4.4.2取得本公司高级工上岗证，连续从事本职业工作4年以上。 4.4.3在本公司连续从事本职业工作4年以上，并没有违反公司规章制度，表现良好的。 4.4.4理论知识培训和实际操作，内部培训课时达到96小时以上。 4.4.5持有所属部门推荐书。 4.4.6实际能力达到申请条件的，但学历无法达到公司标准的，需要经过《技能鉴定委员会》讨论申报考核资格。 4.5 高级技师 4.5.1大专/或以上学历。 4.5.2取得本公司高级工上岗证，连续从事本职业工作6年以上。 4.5.3在本公司连续从事本职业工作6年以上，并没有违反公司规章制度，表现良好的。 4.5.4理论知识培训和实际操作，内部培训课时达到144小时以上。 4.5.5持有所属部门推荐书。 4.5.6实际能力达到申请条件的，但学历无法达到标准的，需要经过《技能鉴定委员会》讨论申报考核资格。 5、技能鉴定项目及方法 5.1 主要包括理论知识考试和实际操作技能考核，理论考试主要为所属工种的相关理论知识、操作规程、安全常识等；由工程部负责理论培训及拟定考试题库，行政部组织闭卷考试。 5.2操作技能考核的内容，由工程部根据评定对象所从事的工种确定相应的考核项目，在指定场地通过现场实操的形式进行考核。 5.3理论知识考试和实际操作考核满分均为100分，两项均达到70分以上（含70分）者为合格，其中有一项达不到70分者为不合格。 5.4 对于文化水平较低者，可采用口头提问的方式进行理论考试，技能鉴定委员会审核后代替理论考试的分数。考核评定转化为理论考试分数对应表： 5.5理论知识与实际操作考核所占权重如下表：
青岛万科魅力之城项目示范区总包建设工程月 日 日期：2006 年 联系单位 合同编号: 工程业务联系单 记录编号： 若施工过程未按以上要求执行，甲方将视情节轻重，处以： □索赔 □停工 □此部分工程量不予承认 □其他措施主办工程师： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项目经理部签收人：签收时间：年月日 抄送： 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工（施工）单位各一份。 返回 工程业务指令单 记录编号:
事项：关于魅力之城一期工程1#-3#楼基础防水变更说明 1#-3#楼原图纸设计基础筏板底设防水层，现将该防水层取消。基础筏板混凝土改为抗渗混凝土，原6cm厚防水层采用垫层砼浇筑主办工程师： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项 目部 （盖章） 签收人：签收时间：年月日 抄送： 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工（供货）单位各一份。 设计通知单 记录编号:
1 对本通知如有疑义请在12小时内书面反馈我部，否则请按本通知执行； 2 本通知如涉及合同外费用变化，须在完成变更后15个自然日内申报签证; 3 本通知一式三份，甲方、监理、施工（供货）单位各一份。 工程扣款通知单 记录编号： 项目期工程日期: 年月日
致： 合同编号： 扣款原因： 扣款依据： 扣款金额：人民币大写： 青岛万科银盛泰房地产有限公司项目经理部签收人： 签收时间：年月日 对本通知如有疑义，请在12小时内，以书面形式反馈我部，否则将按此通知执行本通知一式三份，甲方、监理、施工单位各一份。 工程违约索赔通知单 记录编号： 事项:
上海万科项目工程管理全套制度（一） 2010-12-03 09:53:21| 分类：万科管理制度| 标签：工程部施工监理审批地盘|字号大中小订阅 地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制： 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。 4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。 4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制： 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑给水排水工程规范》、《建筑工程施工及验收规范》等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。 4.3.2工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。 4.4隐蔽工程控制： 4.4.1隐蔽工程的内容：道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。 4.4.2隐蔽工程检查标准：《室外排水工程规范》、《道路工程规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准执行。
第六章建设工程项目安全与环境管理 学习要点： 1、了解建筑工程安全状况 2、熟悉施工安全控制的特点、程序和基本要求 3、明确施工安全保证体系、控制方法、事故概念 4、掌握安全文明施工技术 本章结构： 第一节建筑工程安全状况概述 第二节施工安全控制特点、程序和基本要求 第三节施工安全保证体系 第四节施工安全控制方法 第五节工程安全事故 第六节安全文明施工技术 本章内容： 第一节建筑工程安全状况概述 施工项目安全管理，就是施工项目在施工过程中，组织安全生产的全部管理活动。一、安全管理的范围 安全管理的中心问题，是保护生产活动中人的安全与健康，保护生产顺利进行。 宏观的安全管理包括相互联系又相互独立的三个方面：劳动保护、安全保护、安全技术和工业卫生。 1、劳动保护侧重于以政策、规程、条例、制度等形式规范操作或管理行为，从而使劳动者的劳动安全与身体健康得到应有的法律保障。 2、安全技术侧重对“劳动手段和劳动对象”的管理。 3、工业卫生着重工业生产中高温、粉尘、振动、躁声、毒物的管理。 二、建筑业的安全管理 1、国外建筑业伤亡事故情况 发达国家建筑业工伤事故的情况是严重的。根据较早资料统计，大多数发达国家包括美国、法国、原联邦德国、芬兰等国在内，每100个建筑工人的伤亡事故约为12—16个。
2、世界各国建筑业在施工安全及工业方面的不利特点 （1）工作地点临时性及快速改变工作性质，这和制造工厂的有规律的生产工作相反，形成对安全最严重的威胁。 （2）工作队伍不固定，季节性工人，劳动力更新率高，难以进行安全教育。 （3）冬季雨季难以进行室内外工作，故此每个工作日需延长工作时间以补偿恶劣气候造成的时间损失，紧张的长时间工作对安全形成危害。 （4）小规模的施工公司因缺乏资金而消减用于安全及工业卫生的耗费。 （5）施工现场工作的专业性，导致大量使用分包商，甚至在一个施工现场有多个分包商，造成安全工作上协调困难及安全责任不清，安全要求难以实施。 3.我国建筑业安全生产情况 我国政府对建筑业安全管理工作十分重视，先后颁布了一系列涉及建筑施工安全的法律法规，全国各省市及地级城市成立了建设安全监督管理机构，初步形成了较完整的建设安全生产监督管理体系。 （1）建筑业竞争过度激烈，建设单位往往不恰当地压价，并且不能按时支付工程款，造成施工企业不仅利润水平低，某些企业面临破产。 （2）各级领导重进度、重成本、轻质量、轻安全；某些单位安全管理力量薄弱，安全教育不力。 （3）有法不依、执法不严、违法不纠的现象时有发生，施工企业一定程度上存在对伤亡事故瞒报、漏报，甚至不报的情况，因此缺乏可信的安全伤害事故的第一手统计资料。 （4）施工人员素质低，绝大多数是农民工，操作者自我防范意识差。 （5）由于工程质量存在问题，重大倒塌事故时有出现；由于施工措施不当，模板支撑失稳及基坑土方塌落经常发生，上述情况均会导致重大伤亡事故。 三、安全管理需正确处理五种关系 安全管理是企业生产管理的重要组成部分，是一门综合性的系统科学。施工现场的安全管理，主要是组织实施企业安全管理规划、指导、检查和决策，同时又是保证生产处于最佳安全状态的根本环节。为了有效地将生产因素的状态控制好，实施安全管理过程中，必须正确处理五种关系。 1、安全与危险并存 2、安全与生产的统一 3、安全与质量的含义
南京万科项目观后感 为期两天的南京万科项目考察活动于02月26日圆满结束，小到万科项目一些细节的用心之处，大到主体结构墙板柱的质量及现场文明施工场荣场貌。无不让我从更新更深的角度和层面，了解了样板工地的概念，体会感受颇丰。 本次南京考察，参观学习了南京万科的两个项目，给我的感觉可以用两个词语概括：心细、精密。 首先说心细，一进入现场就可以看到很多刻意用心的地方，墙柱的阳角保护、插柱钢筋的保护、楼梯脚手架的搭设过程中巧妙的构思、外架密目网搭设的细心之处、二次结构的详细图纸上墙、场区的宣传栏、一些自制小型构件的使用，以及现场工具起吊设备的的细心改进之处，都可以看出项目人员的用心之处及管理痕迹。 精密首先是体现在实测实量上面，标高、垂直度、平整度每一项工作都是非常精确并且有严格的标准，还有管道预留洞口所使用的新型套管，这种套管对其上下对中有着严格的要求，墙板柱的混凝土浇筑质量及观感都非常好，几乎没有涨模漏浆的地方，偶尔有一点的瑕疵的地方，在后期的处理过程中反而使其成为了亮点。 在后期与其管理人员交谈的时候发现，其业主万科集团有着一套自己的管理、考评、及资料体系，已经很全面的把所有过程包含在其中，控制标准，评定标准，资料报表都包含在其中，给我的感觉万科似乎扮演着总包的位置来很详尽的管理着施工现场，我们不妨借鉴其
优秀之处来实施到我们对分包施工队的管理中。但是由于我们的业主与万科的理念目标不同，我们要有选择性的去接收其管理中的优秀之处，在吸收其精华的前提下在创造出一套符合业主目标，适用于我们的管理方针、管理目标、的管理体系 在观摩过程中总是可以看到一些小的构建，控制板厚的混凝土预制构建，支撑板上下铁的支座，保证钢筋间距的混凝土支棍，预留洞口新型套管，楼梯防护脚手架拐角处的弯头，插筋的保护罩，这些东西并不是什么高科技复杂形设计但是却是用心之处改进进步之处，而且使施工过程中更精确更省时省力。优秀之处一定要学习,但是也要展开自己的思维，用自己的头脑进行一些改进，学习是好的但是只懂得跟着别人学不懂得自己动脑只能是随行者，我们要创造自己的独特之处。我想如果我们能用心的专研也可以在现场改进很多东西使其在施工过程中更加科学，合理。还有对新型材料新技术的采纳使用，建筑行业不断的更新进步，一些新材料新工艺可能在现场实施中会遇到一些问题，但是任何一项新事物的更新都要有其过程。我们不能因其还不成熟便不去理会。应该敢于试验敢于尝试，只有我们先试验先尝试了才能知道其缺点不足之处才会不断的改进使其能更新到现场施工中。只有这样才能不断的更新进步处于先行者。 在以后的工作中我认为作为我们自身应该做到手勤，心细。要有团体的合作，责任感，专业精密，注重细节并将细节扩大形成整体。持中建精神做朝气蓬勃的阳光人。
万科集团工程管理手册 万科集团有限公司 工程管理手册
工程管理规范目录 一、前言 二、公司与集团项目工程业务接口界面 2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1 页 2.2 工程部职责………………………………..BBGC01-01-001……..3 页 三、工程管理程序 3.1 工程招投标管理程序……………………..BBGC01-01………...13 页 3.2 项目施工过程管理流程………...………...BBGC01-02………...19 页 3.3 工程部工地检查管理程序………………..BBGC01-03………...29 页 3.4 施工图审查管理程序……………………..BBGC01-04………...31 页 3.5 工程质量检查管理程序……………….….BBGC01-05………...33 页 3.6 工程进度检查管理程序…………………..BBGC01-06………...41 页 3.7 工程安全、文明施工检查管理程序……..BBGC01-07………...44 页 3.8 工程物资采购管理程序…………………..BBGC01-08 ………..46 页 3.9 工程验收管理程序………………………..BBGC01-09………...54 页 3.10 工程档案管理程序………………………..BBGC01-10………...58 页 3.11 住宅质量问题处理程序…………………..BBGC01-11…………65 页 四、工程施工过程管理制度 4.1 施工总进度计划编制要点………….…….BBGC01-02-001……67 页 4.2 施工图会审管理制度….………………….BBGC01-02-002……71 页 4.3 施工组织设计审查要点…………………..BBGC01-02-003……75 页 4.4 工程部例会制度…………………………..BBGC01-02-004……78 页 4.5 工程文件管理制度………………………..BBGC01-02-005……81 页 4.6 工程技术咨询管理制度…………………..BBGC01-02-006……83 页 4.7 工程监理管理要点………………………..BBGC01-02-007……87 页 五、施工图审查要点 5.1 结构图设计检查要点……………………..BBGC01-04-001……92 页 5.2 给排水图设计检查要点…………………..BBGC01-04-002……97 页
完美WORD 格式 万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单
上海万科项目工程管理(doc 118页)
地盘总体施工工作程序 1、目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国 家标准，见《室外排水工程规范》、《电气装置工程施工及验收规范》、《安装工程施工及验收规范》等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。 2、范围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。 3、职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目 经理总负责，主管工程师负责实施。 4、程序 4.1进度： 4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。 4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。 4.2成本控制： 4.2.1土方工程见公司《土方工程临时管理办法》进行总量平衡控制。 4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。 4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。 4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。 4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。 4.3质量控制： 4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容： 4.3.1.1在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《室外排水工程规范》、《建筑
职级序列与工资福利对应标准表 2014年是集团工程建设任务最重的一年、是腾飞的一年，为了能高效完成使命必须充分的调动全体员工的积极性、主动性，有什么办法能最有效的调动所有人的积极性而又最省钱？就是给予员工精神粮食和“希望”，比金钱更有魔力的东西除了信仰外就是名誉和愿景，每个人都渴望天天有进步、年年有发展，一个人的职务再高、薪酬再高若年年没变化更没盼头对就必定会逐步失去激情、责任心甚至堕落，像温水煮青蛙一样，若能让人人有盼头，则人人有劲，人人都使出浑身招数来做好工作，这也是管理较高境界，这样的企业、组织必将成为行内的领头羊，这种方法之一就是：建立科学的、有合理纵深的、标准化的职级序列。 一、建立规范的、标准化的企业职级序列及对应工资福利标准的作用： 1、明确企业内所有员工的等级序列，清晰指挥体系、指令传达与执行体系。 2、明确所有员工的工资标准、福利标准而不会出现相同岗位、相同资历、能力相近的人工资福利出现较大差距，而导致一些与领导亲近的人、善于谈判的人获较高的工资、福利，而无背景、无靠山而又诚实的人必定吃大亏。若有了清晰的标准自己什么时候能升或能加薪就非常清楚，企业相关职能部门自行启动相应程序，否则就失职了。 3、激励员工最有效手段，每种职级、每种等级的工资不同但却是明确的，只有自己努力达到相关标准就能获得更好的职级、工资福利，若不努力也不能对自己的职级、工资有半点怨言。 4、有一定纵深的职级序列、工资序列能保证每个员工都有晋升、加薪机会，每个努力工作的员工1年、2年就会获得一定的晋升或加薪，总不断在进步，不会出现1年、2年、5年、10年，或知识能力已取得了巨大进步，或取得巨大功绩而职务、工资福利还是没法变（因为没有一定纵深的职级序列除非把其顶头上司干掉才能有空位；若一定纵深的职级及工资序列主管领导可根据标准主动对做的好的、在某件事上做的特别出色的及时给予晋升或加薪），或只有通过自己向领导申请才有机会加薪（这样自己即难以开口，开了口又会被领导认为无贡献精神，坐地起价），最后只能消极抱怨直到另谋出路，对公司、对个人都不是好事。若一个企业绝大部分员工2年、3年、甚至5年职级都没有晋升空间，那么这个企业就没有活力，优秀的、有进取心的人才一定会离开，整个企业就缺少激情、创意而像一池死水。 5、杜绝一些没能力，或知识能力一般且业绩也一般的人因有关系，或善于取悦领导而获得较高的职务和工资，若没标准就会产生同级且能力、资格差不多且业绩也没什么突出的同等职务工资相差N倍，这必令其它人失落产生巨大的不公平，这对企业的长远发展绝对是不利的。 6、保证企业、部门、子公司永远指挥畅通、运作平稳、都会自然产生指挥者，绝不会因负责人出差、休假、离职而导致某团队出现群群龙无首或出现瘫痪现象，好像离了某个人公司就不灵的现象，而要像部队在战场上一样营长牺牲了，副营长接着指挥，副营长牺牲了一连连长指挥，指挥官都牺牲了就上士指挥，而不是营长牺牲了下面的官个个一样大，谁也不服谁，敌人还没打上来自己人为争指挥权先打起来了。这样绝对不用担心拉长指挥链，因为一个班里有2个上士、3个中士、N个列兵等，并不意味着班长指挥副班长，副班长指挥上士、上士指挥中士，中士指挥列兵等而都是听令于班长，只是有不同任务时自然产生作战小组的指挥者。世界上没有一片相同的树叶又怎会有完全能力、知识、积极性、责任心相同的人，即没有完全相同的人，一个部门的几个人就不可能全部职级一样，否则体现不出团队内知识、能力、责
操作岗位技能等级评定及管理办法
操作岗位技能等级评定及管理办法 为鼓励一线操作人员提高服务的技能水平和服务质量，建立操作人员专业发展的职业通道，特制定本办法。 一、技能等级的划分与定义 ◇技能等级划分 根据操作岗位性质和技能水平，将操作岗位从低到高共划分四个技能等级。分别为：岗位技能等级 初级技 工 一级 中级技工二级三级 高级技 工 四级 ◇技能级别定义 初级技工（一级工）：经培训、试用、考核具备独立上岗能力；在公司服务满半年；经晋级评定达到初级技工岗位评定分数。 第 2 页共 11 页
中级技工（二级工）：在初级技工岗位工作满半年；经晋级评定达到中二级岗位评定分数（中级技工（二级）简称中二级，下同）。 中级技工（三级工）：在中二级岗位工作满一年；经晋级评定达到中三级岗位评定分数。 高级技工（四级工）：在中三级技工岗位工作满一年；执行清机培训授课任务合格；连续一年未发生差错和事故；经晋级评定达到高级技工岗位评定分数。 二、技能评定的类型 操作岗位技能等级评定分为定级评定和晋（降）级评定两类。 1、定级评定是指具备ATM清机服务工作经验的员工，于《转正审批 表》时确定的技能等级水平。 2、晋级评定是指操作岗位在现有技能等级基础上的升级评定。主要根 据《技能评分标准表》进行评分，并确定其技能等级。《技能评分标准表》 主要考察维度为基本条件、服务技能和培训技能等三项。 3、降级：每出现一次质量安全事故或连续6个月中超过3次严重差错， 技能等级降一级，降级前的岗位连续工龄不计入降级后工龄。 三、技能评定的管理 1、技能等级的评定由公司技能评定委员会（以下简称“评委会”）定期按照相应的评审程序、评审方法和评审条件组织进行。“评委会”具体人员由人力资源部临时聘任。 第 3 页共 11 页
项目开发计划管理制度（试行） 第一条目的 为规范计划管理流程，提高整体计划管理质量，提高公司整体运作效率，制订本制度。 第二条适用范围 本制度适用于上海土地获取后项目开发计划的编制、执行与管理。 第三条定义 项目运营计划——获取新项目后上报总部决策（II）计划中明确的项目经营计划； 项目年度指导性经营计划——年初（5月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度指导性经营计划； 项目年度经营计划——年末（10月）根据公司次年年度经营指标制定的项目次年年度经营计划； 项目开发节点计划（动态计划）——围绕项目开发确定的各阶段主要控制节点（70个节点）计划 A类节点——项目开发节点计划中的重要控制节点； B类节点——项目开发节点计划中关键路径上的重要任务，专业、部门间的主要接口工作；C类节点——项目开发节点计划中影响较单一的节点，其变化不影响后续重要节点。 集团项目运营管理平台——一由集团开发综合项目工程、销售、成本、结算、规划、资源、资金等信息的管理平台。 项目计划信息平台——由上海公司开发对项目开发主线上的主要工作时间节点进行集中管理的信息平台。 上海沟通协作平台——由上海公司开发对沟通信息集中管理的信息平台。 第四条计划管理职责 4.1 产品决策与计划管理委员会：负责指导公司各项目制定或修订项目年度经营计划；负责项目开发节点计划的审批与调整；负责项目A类开发节点计划的变更审批。 4.2 事业部/项目部：负责项目开发节点计划的编制与上报；负责项目开发各阶段的计划落实与协调；
4.2 工程管理部：负责项目开发节点计划的审核与备案；负责项目开发节点计划执行情况的跟踪、反馈及评估，参与重要配合工作的协调； 4.3财务管理部：负责对事业部/项目部年度经营计划进行审核并对执行情况进行监控； 4.4项目发展部：负责新项目获取阶段协调相关部门（工程、设计、营销等）根据公司年度经营指标制定项目运营计划，并于项目交底会时将项目运营计划移交事业部/项目部。 4.5 设计部、营销部等各职能部门：提供相关专业资源，支持项目经营计划落实；指导、协调专业性工作。 第五条计划编制 5.1 集团决策计划： 新项目获取阶段（项目立项后）由项目发展部跟据公司年度经营指标要求牵头各相关部门（工程/项目代表、设计、财务等部门参与）确定项目运营计划，通过项目决策会（十六级会议体系第六个会议）审批，作为当年计划考核基准版本。 5.2年度经营计划： 通过经营计划会，公司以项目运营计划为基础确定项目各年度经营计划，作为项目开发计划实施的依据。 5.3项目各分期开发节点计划 按照公司年度经营计划要求，由事业部/项目部组织相关专业编制项目各分期开发节点计划。 5.4 计划编制参照的内容 5.4.1 项目开发计划编制应首先考虑公司整体经营计划明确的节点要求；各事业部/项目部围绕公司经营计划节点对各阶段的工作进行统筹安排； 5.4.2参考工期作为编制项目开发计划的辅助信息，供计划编制人员参照建立起项目开发过程的初步框架，需要另外依据项目所处的不同环境及不同限定因素确定合理的附加工期。第六条计划审批 项目开发节点计划经工程管理部审核后报工程总监或产品决策与计划管理委员会审批，工程管理部备案、发布，事业部/项目部录入项目运营平台及项目计划信息平台。
修订记录 南京万科 工程质量监控管理作业指引 编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0 页码：第 1 页 共 17 页 生效日期：2012/9/26 工程质量监控管理作业指引 编制 周有桃 日期 2012/9 审核 周有桃 日期 2012/9 审核 许焰林 日期 2012/9 批准 付凯 日期 2012/9 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
一、流程概述 南京万科 工程质量监控管理作业指引 编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0 页码：第2页共17页 生效日期：2012/9/26 流程目的建立工程质量管理体系，对项目的工程质量实施有效的监控，使其符合规范、公司技术标准及合同相关规定的要求，并实现公司整体工程品质的持续提升。 适用范围公司所有开发项目施工过程中的工程质量监控与管理。 术语与定义1.项目管理策划：预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、 预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和项目管理水平。 2.完工品质验收：当项目现场某一分项的施工完成后，由公司职能部门组织，从客户的 角度对该项工程进行验收。验收内容包含设计功能、观感、材料质量、施工质量等所有客户关注点。 流程要素描述 关键点（CP点）配合部门及活动 1.工程质量目标确定与考核 1.项目管理部：配合接受检查，并进行整改 2.设计质量控制（图纸质量、工程技 2.设计管理部：图纸阶段配合 术统一标准） 3.采购管理部：供方沟通 3.工程管理策划 4.成本管理部：技术成本支持 4.工艺工法及工序样板 5.监理公司：参与工程质量检查 5.过程质量监控（实测实量） 6.第三方评估：独立进行检查评估 6.分项工程品质验收 7.模拟验收（含淋水试验） 输入条件输出结果 1.项目运营目标书 1.工程评估报告（实测实量） 2.工程质量目标 2.工程管理策划答辩报告 3.工程管理策划书 3.样板验收报告 4.评估检查报告 工程质量监控管理作业指引 4.问题整改率统计表 5.工程品质控制矩阵表 5.分项工程品质验收报告 6.客户满意度提升措施 6.模拟验收报告（复查报告） 7.入伙快报 支持流程（指引）流程KPI 1.国家及行业规范 1.工程质量目标达成率 2.集团及公司标准 2.图纸缺陷量（分级评价） 3.项目档案管理作业指引 3.工程样板验收合格率、及时率 4.A5版实测实量评估指引 4.工程评估成绩（实测观感规定动作—— 5.第三方实测检查评估作业指引得分、排名） 6.材料设备选型定版管理作业指引 5.问题整改关闭率 7.工程采购管理程序 6.完工质量：分项验收一次合格率、户均 8.工程指令管理作业指引渗漏率 9.精装修施工管理作业指引7.交付质量：集中交付一次成功率、户均 10.现场安全文明作业指引问题数、无缺陷交付率、入住后4个月 户均问题数量 8.房屋质量客户满意度
万科绩效指标 项目拓展部： 关键绩效指标：新项目获取率前期事务完成率法律事务失误率土地储备面积年土地储备增长量适用绩效指标：公司发展战略及相关研究报告、城市地图、市场研究报告年市场调研成果数 设计部：预算管理： 1、项目责任成本管理：成本降低率、设计变更比率 2、资金计划管理：完成率、准确率 计划管理：为保证一级计划的顺利完成，制订部门二级计划，并详细拆分个人工作三级计划，业务管理： 1、对设计乙方的管理和选择： A. 重点考察设计单位，建立战略合作关系，； B. 多方面合作琳选合适设计方，为新项目积聚优良的设计单位； C. 充分沟通把万科的产品理念和要求告知与设计方，以保证我司的设计思想得以贯彻2、设计成本控制： A. 把设计费成本尽量控制在目标成本之内； B. 在设计中尽量使成本合理化：结构优化，降低成本；交房标准精细化；在前期设计中贯彻合理使用成本的概念 部门管理： 1、团队建设 2、合作伙伴管理 3、信息管理 4、课件开发成本部：关键绩效指标：目标成本控制率：-1.5%--1.5% 工程部： 1.1 管理目标 1.1.1 技术管理指标 建立技术管理平台，归纳、整理、完善与住宅建设相关的技术标准。全面推广、落实“结构优化作业指引”；进一步扩展优化范围，如对建筑、机电方案等进行优化。配合设计部，修订设计任务书结构部分，提前控制相关专业设计质量；加强审图环节强化执行法规、规范以及标准的意识；考察、研究、试用和推广新材料、新产品和新工艺。及时完成工程质量问题或安全事故的调查处理。 1.1.2 项目标准化、规范化管理 统一工作标准要求，全面执行集团及上海公司制度要求，发现问题及时采取纠正或预防
职级序列与福利对应表 2014年是集团工程建设任务最重的一年、是腾飞的一年，为了能高效完成使命必须充分的调动全体员工的积极性、主动性，有什么办法能最有效的调动所有人的积极性而又最省钱？就是给予员工精神粮食和“希望”，比金钱更有魔力的东西除了信仰外就是名誉和愿景，每个人都渴望天天有进步、年年有发展，一个人的职务再高、薪酬再高若年年没变化更没盼头对就必定会逐步失去激情、责任心甚至堕落，像温水煮青蛙一样，若能让人人有盼头，则人人有劲，人人都使出浑身招数来做好工作，这也是管理较高境界，这样的企业、组织必将成为行内的领头羊，这种方法之一就是：建立科学的、有合理纵深的、标准化的职级序列。 一、建立规范的、标准化的企业职级序列及对应工资福利标准的作用： 1、明确企业内所有员工的等级序列，清晰指挥体系、指令传达与执行体系。 2、明确所有员工的工资标准、福利标准而不会出现相同岗位、相同资历、能力相近的人工资福利出现较大差距，而导致一些与领导亲近的人、善于谈判的人获较高的工资、福利，而无背景、无靠山而又诚实的人必定吃大亏。若有了清晰的标准自己什么时候能升或能加薪就非常清楚，企业相关职能部门自行启动相应程序，否则就失职了。 3、激励员工最有效手段，每种职级、每种等级的工资不同但却是明确的，只有自己努力达到相关标准就能获得更好的职级、工资福利，若不努力也不能对自己的职级、工资有半点怨言。 4、有一定纵深的职级序列、工资序列能保证每个员工都有晋升、加薪机会，每个努力工作的员工1年、2年就会获得一定的晋升或加薪，总不断在进步，不会出现1年、2年、5年、10年，或知识能力已取得了巨大进步，或取得巨大功绩而职务、工资福利还是没法变（因为没有一定纵深的职级序列除非把其顶头上司干掉才能有空位；若一定纵深的职级及工资序列主管领导可根据标准主动对做的好的、在某件事上做的特别出色的及时给予晋升或加薪），或只有通过自己向领导申请才有机会加薪（这样自己即难以开口，开了口又会被领导认为无贡献精神，坐地起价），最后只能消极抱怨直到另谋出路，对公司、对个人都不是好事。若一个企业绝大部分员工2年、3年、甚至5年职级都没有晋升空间，那么这个企业就没有活力，优秀的、有进取心的人才一定会离开，整个企业就缺少激情、创意而像一池死水。 5、杜绝一些没能力，或知识能力一般且业绩也一般的人因有关系，或善于取悦领导而获得较高的职务和工资，若没标准就会产生同级且能力、资格差不多且业绩也没什么突出的同等职务工资相差N倍，这必令其它人失落产生巨大的不公平，这对企业的长远发展绝对是不利的。 6、保证企业、部门、子公司永远指挥畅通、运作平稳、都会自然产生指挥者，绝不会因负责人出差、休假、离职而导致某团队出现群群龙无首或出现瘫痪现象，好像离了某个人公司就不灵的现象，而要像部队在战场上一样营长牺牲了，副营长接着指挥，副营长牺牲了一连连长指挥，指挥官都牺牲了就上士指挥，而不是营长牺牲了下面的官个个一样大，谁也不服谁，敌人还没打上来自己人为争指挥权先打起来了。这样绝对不用担心拉长指挥链，因为一个班里有2个上士、3个中士、N个列兵等，并不意味着班长指挥副班长，副班长指挥上士、上士指挥中士，中士指挥列兵等而都是听令于班长，只是有不同任务时自然产生作战小组的指挥者。世界上没有一片相同的树叶又怎会有完全能力、知识、积极性、责任心相同的人，即没有完全相同的人，一个部门的几个人就不可能全部职级一样，否则体现不出团队内知识、能力、责