酒店式公寓研究报告
一、理解酒店式公寓
1. 酒店式公寓的概念
酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2. 国外酒店式公寓的起源
酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
3. 国内酒店式公寓发展
产权式酒店引入我国，始于１９９４年。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报都在8％—10％之间，较高的投资回报率吸引了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的感觉。
国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。产权式酒店项目因为钱和权的问题闹上法庭的已不在少数。如海南泰信实业有限公司既是海南省首家销售产权式酒店——南海传说温泉疗养度假中心的开发商，也是引发中国产权式酒店第一案的开发商。
最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一种融资手段，策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业。海南及一些城市的“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目，绝大多数都采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。
从产权式酒店在我国的发展历史能清楚地看出酒店式公寓在我国的发展并不一帆风顺，产生时间短、发展速度快、操作不规范是目前国内酒店式公寓开发现状的明显特点。
4. 酒店式公寓的特点
户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。拥有大客厅，标准的厨房和卫生间，单套面积一般在70平米以上，面积在100平米以上的户型目前也已经在供应总量上占据了一定的比例。
提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
价格与租期——传统酒店经常是每天都有客户进进出出，客户租期一般很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来长期居住的，客户去普通酒店可能是为了住两天，可是如果住酒店式公寓就是两个月甚至一年，所以两者之间的客户群体是有一定差异的。由于客户租期较长，一般符合星级酒店标准的酒店式公寓租金价格低于普通酒店水平。
拥有独立产权——酒店式公寓与传统酒店的区别还在于，目前国内多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理公司统一出租经营。
统一经营——不论是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中，为保证酒店式公寓的服务质量避免管理混乱，一般投入使用后都是由酒店物业管理公司统一出租经营。
售后回租——目前国内产权分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服务，这样就吸引的大量个人投资者购买产权式酒店公寓，同时也保证了入住后的统一经营。
5. 酒店式公寓操作模式
目前国内“酒店式公寓”的操作模式大致是这样的：
1.开发商投资在旅游度假胜地和各大城市的中心商务地区开发酒店式公寓。
2.开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。
3.开发商或原酒店所有人把酒店客房按套分成许多个独立单元出售，购房者拥有客房的独立产权。
4.购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店管理公司签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方式。
回报方式——分红、固定收益率，或保底收益率加分红，免费居住权
分红——酒店管理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。
固定收益——一般为总购房款的7％至10％，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。
包租期限——包租期一般为从楼盘入住开始5-20年。
免费居住权——酒店式公寓为购房者提供的一定时间的免费居住期，一般为10－20天或更多。
5.酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每个付款周期（如每年、月、季）按约定回报方式向购房者支付收益。
6.包租期满后将房屋使用权交还购房者。
担保——有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。
开发商以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。
另一种方式是开发商委托专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。
6. 相关名词定义：
目前国内房地产界对于酒店式公寓定义与标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见的产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓……。以下对“酒店式公寓”的几种相关名词比较公认的定义做简单描述：
a)“产权式酒店”
产权式酒店与酒店式公寓概念上非常近似，这种名称主要突出其酒店的经营本质及所有权特点，一般提供的是标准酒店式客房，大多是在旅游风景区开发的以休闲度假为主要客户来源的项目。
“中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选中将其分为三类：
1、时权型酒店：投资者有约定期使用酒店客房权利的产权式酒店。
2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住住宅的产权式酒店。
3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资的产权式酒店。
b)“分时度假酒店”
Timeshare Hotel也称为“时权酒店”，国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时间的“分时度假”，主要分布在旅游度假胜地，以保证较高的出租率。具体方式是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣的价位买下一间客房每年一段、总共10年甚至更多年的使用权，成为一个全球性度假网络会员，还可以把自己拥有的客房时段使用权跟别的会员交换，选择去世界其它地方的酒店度假。“分时度假”的“低价”是这种度假模式的诱惑力所在。
目前在国内投资者购入产权式酒店需要有完整产权保证来转让收益，分时度假酒店这方面的规定还处于法律的空白区，今后的处置权难以保障。
c)“服务式公寓”
主要指引入部分酒店化管理的公寓，综合管理水平有了一定提升，一般只做服务，不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓，但与酒店式公寓的服务水平和租金价格都有较大差别。
d)“公寓式酒店”
主要指设于酒店内部的类似公寓的居家格局和居住功能的酒店套房，实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种。目前国内已有的大型星级酒店对外少量提供这种特色客房。
e)相关产品：
产权式商铺——产权式商铺与产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴的房地产投资产品之一。具体方式就是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者，并可交由统一的管理公司经营，获得一定的投资回报。同产权式酒店相比，产权式商铺进行统一招商统一经营管理难度更大，业主很难单独使用经营，投资风险同样较高。
二、天津市酒店式公寓市场
1. 天津市场概况：
在本市，酒店式公寓的发展只有三四年的时间，可以算是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大城市、风景区蓬勃发展，根据2004年统计数字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等城市也都达到几十家之多。而相比较之下，天津市场则显得不温不火，开发量极为有限。
近期统计，天津市酒店式公寓包括在建项目总计只有16家，且有近一半建在开发区。市区的有：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子（在建）、铜锣湾广场（在建）、焕日线（在建）；开发区有：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓；塘沽有：新业丽湾（在建）。
据统计，到去年第4季度，市区市场上酒店式公寓的总存量约578 套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。
天津较早的酒店式服务公寓是2000年投入使用的盛捷奥林匹克大厦，由全球著
名酒店公寓管理机构
——雅诗阁集团经营管理，主要提供高档涉外酒店式公寓服务，目前已成为欧美大型企业老板和高级管理人员重要的中长期驻津居住场所。近几年一直处于满租状态，而且还积累了一些待租客户，是天津市酒店式公寓经营较为成功的一家。
天津市第一家产权式酒店是在2002年初推出“龙城客栈”，该项目位于南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租的楼盘，“龙城客栈”提出了10％的预期回报，当时的销售状况较好，为产权酒店在天津的正式登陆开了个好头儿。到目前已经经营了两年多，由于鼓楼商业街自身的旅游观光吸引力不足，整体客流量较差底层商铺惨淡经营，且酒店本身的规模较小档次不高（标准间定价仅为148元/天），产权式酒店经营状况并不理想。
目前投入使用的档次最高规模最大的酒店式公寓是“天津泰达国际会馆”。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面，配备了五星级酒店标准的客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。7—24层建有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理，是真正意义的酒店式公寓。
2. 市区新增供应：
市区酒店式公寓、产权酒店新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。
对外出售的有位于和平区海河西岸的主力高档楼盘“海河之子”和刚刚开盘的位于河东区蝶桥附近“焕日线”项目。“龙城客栈”开发商最近也计划将保留的50套客房在5月份左右发售。
目前已知上市量在800套以上，建筑面积84400平米，销售价格在6000—10000元/平米。
只租不售的有位于和平区小白楼商业区信达广场，其110 套以较大户型为主的酒店式公寓预定在今年5月份正式投放市场，将一定程度补充市场特色需求。
本市知名度较高的写字楼“金皇大厦”也在2004年10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。
目前已知总上市量165套，建筑面积22000平米以上。
3. 市场需求预期：
今年外资、外地企业在天津的进一步扩张和投资。商委有关部门近期统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54％。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个。仅11月份，本市新批外商投资企业89家，同比增长23.6%。近几年随着本市引进外地、外资项目的高速增长，带动了生产经营企业工作的外籍人员的数量的增长。大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增。高档酒店公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上。
同时，本市旅游、会展业发展迅速，酒店供应量已不能满足市场需求。去年是15年来天津酒店市场发展最火的一年。2004年1至6月，本市四、五星级饭店的平均出租率已达73%，7至9月，本市四、五星级旅游饭店的平均出租率已经突破82%，并且经常出现出租率100%。天津的高级星级酒店已远不能满足日益增长的市场需求。据了解，近年来到天津的海外游客每年以20%的数量递增，国内游客以18%的数量递增,总接待人数近4000万人次。2004年的会议展览活动比2002年已经增长了40%，预计明年还会增加30%。会展活动期间，高星级酒店
将达到100%出租率。今年天津机场客运量预计将达到１６５万人次，目前经营天津航线的航空公司已有近３０家，开辟国际国内航线50余条，日航班量达到７０班次左右。
据有关部门了解，目前至少有 4万外国人在天津生活，他们中有 85%是中高级管理人员或专业技术人员.这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的.其中来自韩国、日本、美国的"洋打工"所占比例较高，他们中有 80%为大学本科毕业， 11%拥有硕士学位.
如此大的市场空间为带来酒店业经营带来了良好的预期收益，大量的客户需求也必将促进酒店租赁市场进一步细分，为酒店式公寓和产权式酒店创造了前所未有的发展机遇，未来几年本市酒店式公寓市场必将继续保持量增价涨的旺盛局面。
4. 相关资料：
50大产权式酒店评选——《世界经理人周刊》联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出“2004年中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选活动中候选的120多个项目中北京有16个，三亚有18个，海口有12个，而天津仅有3个，且都不在开发区。
国际游乐港——天津第一家真正的产权式酒店“国际游乐港产权式度假酒店”，即将在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店位于国际游乐港主入口一环路东侧，与游乐港娱乐消费之核心项目航母不夜城共为一体，互为依托，是园区最重要的服务设施。——2004年8月8日《今夜中国》
三、开发区酒店式公寓市场
1. 开发区市场概况
经济持续快速发展
自1984年建立以来，天津开发区经济蓬勃发展，主要指标保持两位数增长速度,经济的迅猛增长带动了酒店业等相关服务行业的快速发展。
流动人口占从业人员主体
在开发区这个国际商务区域里，外资企业和外来工作者逐年增加，很多工作人员是不断流动的。根据《2003年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报》，到2003年末，天津开发区的常住人口只有8.32万人，而全区从业人员共有
23.20万人，其中，港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。
酒店行业发展迅速
目前开发区在交通、服务等配套设施方面都在进行着不断完善。在第二大街黄海路为中心的不超过5平方公里的范围内，仅三星级以上酒店就聚集了15家。目前，开发区共有三星级或达到三星级以上标准的酒店１5家左右，客房大约3000间。开发区的日接待能力在6000人左右。
天津开发区酒店业现在已处于多业态并存的状态，商务、会议、办公、廉租、家居等等，一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表的高档星级酒店，为数较多的经济型酒店，有以格林园、银珠公寓为代表的酒店式公寓，还有以国翔公寓为代表的廉租公寓。开发区的酒店业不仅在数量上，在档次上和类型上，甚至在投资的主体上，都已经形成了一个比较完整的体系。
泰达最早的酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股公司旗下子公司顶雅房地产的产业。最初主要是为方便康师傅的员工住宿，后来发现酒店式公寓是一个大商机，后来逐渐对外开放，加入到开发区酒店业行列。
国翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租单身公寓，配备设施与综合管理水平有一定提升。最多可容纳13000人。主要提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业的外来务工人员居住。
2. 市场新增供应量
目前开发区出售的酒店式公寓、产权酒店主要是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘，除了刚刚开盘的银珠公寓刚刚开盘，美华大厦、蓬仁园的销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8％的售后包租服务。酒店式公寓的批量上市正好和建设当中的市民广场酒店和正在规划设计的星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理的梯级供应布局。总体而言，开发区酒店式公寓市场正处于平稳上升的成长阶段。
3. 出租市场需求
开发区酒店式公寓的需求，最主要来源是企业为其高级员工解决住宿问题的需要，且以外籍人士居住居多，中方高级管理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业一般会按照外籍人士的生活习惯、职位以及婚姻状况为其租赁符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企业直接为高级员工提供每月一定数量的住房补贴。
根据2004年8月份开发区外籍人士登记报表，去年8月份居住和暂留在开发区的外方人员751人，家属237人，合计988人。通常每个月常住开发区的外国人都在600人以上。每天活跃在开发区的1000位老外中，大部分是中高级管理人员或专业技术人员。这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的。其中来自韩国、日本、美国的“洋打工”所占比例较高，他们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位。统计数据预测，到2008年，涌入开发区的“洋打工”数量还将激增。
另一个情况是，有一部分外国人，他们工作在开发区的其他相邻区，如保税区、塘沽区、大港区等，但他们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面的人士以海洋石油和新港船厂的欧美老外居多。
目前在开发区工作和生活的韩国人和日本人估计已经占外国人总数的一大半，而且每年涌入的韩国人、日本人数量还在猛增。由于丰田项目的进入，越来越多的日本人进入开发区。”日韩“洋打工”在开发区比较密集的主要原因在于在开发区的日韩企业是最多的。此外，日本人、韩国人的家庭观念也比较强，因此在开发区工作的同时也不忘记带来家人和朋友，这种巩固而稳定的家庭关系使得日、韩“洋打工”在开发区不仅人数越来越多，而且工作的年限也相对较长。
4. 置业投资需求
据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等几个楼盘的调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8％的售后包租服务。绝大部分购房客户是作为二三次置业投资。这部分投资者地人的占较大比例，一般是在开发区及塘沽工作的外企中高级职员和福利较高的国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意的外地私营业主。他们大都具有较高的收入水平，随着财富的逐渐积累，需要一种高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术的投资方式。而且对于开发区发展的良好预期也促使其选择房产置业投资。
《天津市酒店式公寓调查表》