黄骅港（渤海新区）房地产市场环境报告1.渤海新区
2007年年初，河北省委、省政府批准设立沧州渤海新区，赋予新区省级开发区职能，负责对所辖区域进行统一规划、统一组织、统一管理、统一资源配置。所辖范围分为：
1、核心区
包括黄骅港开发区、临港化工园区、临港经济技术开发区和南大港管理区。
2、规划协调区
包括黄骅市和海兴县。
上述区域现有体制保持不变，委托国际国内知名设计单位，完善《渤海新区发展规划》、《港口综合交通规划》和《临港产业发展规划》沿海发展“三大规划”，并通过国家级专家评审。
2007年7月20日，继曹妃甸之后河北省戮力推进的又一项关系全局的重点工程——沧州渤海新区正式成立。这标志着河北省沿海经济隆起带建设进入一个新的阶段，对深入实施“两环”开放带动战略，实现全省经济社会更好更快发展，加速环渤海地区崛起具有重要的积极意义。
1.1区情概要
1.1.1城市建设
沧州市是中国80年代末就确立的对外开放沿海城市之一，但与同期开放的其他沿海城市相比，经济发展缓慢，城市建设落后。
近年来，随着黄骅港的建设，进出口业务的大量增加以及外商在华投资业务的加大，渤海新区以黄骅港为核心，作为国内外厂商的生产基地、流通基地的需求明显增加，带动了港口、对外贸易、商业地产等方面的经济发展。同时，投资者的增加，也必然活跃旅游度假型公寓市场。生产性、流通性企业的扩增促使居
民收入增加，直接带动对住宅市场的需求。
1.1.2土地资源
渤海新全区总面积3321平方公里，渤海新区分核心区和规划协调区两部分，总面积3321平方公里，海岸线130公里，其中，核心区包括黄骅港开发区、临港化工园区、临港经济技术开发区和南大港管理区，面积830平方公里；规划协调区包括黄骅市和海兴县，面积近2491平方公里。渤海新区非农用地1700平方公里，占51%；建设用地40平方公里，占1％；307平方公里滩涂，占9%，1051平方公里浅海，未利用地1035平方公里，占31％。
土地出让价格/亩，土地开发无动迁成本，人工、水电、运输、建材保障便利。
1.1.3人口状况
2007年末全区常住人口为75万人，人口密度：272.8人/平方公里，人口自然增长率为9.49‰。
未来5年分区县人口数量
1.1.4城市定位
依托京津冀，服务冀中南、晋中南、鲁北、豫北，面向朔黄铁路沿线及陕西、内蒙等部分地区的最便捷出海口；石油化工、装备制造业研发转化基地；以港口物流为基础，城市配送物流为支撑的区域性航运中心；河北及“两环”地区新的经济增长极和隆起带；经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城。
从城市功能布局来看，“渤海新区”已经明确为河北省的城市副中心，城市
地位不断提高，未来前景看好。
渤海新区是河北省沿海的地区性重要港口；是我国北方主要的煤炭装船港之一，是“三西”煤炭外运第二通道的重要出海口；是沧州市融入环渤海、京津冀经济圈，发挥沿海优势，促进临港产业开发，打造河北南部地区经济增长极的重要依托；是冀中南地区、神黄铁路沿线及鲁西北地区对外开放的窗口和经济发展的重要战略资源。
其未来发展将以港口为基础平台，拓展综合运输、临港工业、仓储、物流等现代港口功能，逐步发展成为多功能、综合性的现代化港口。为“三西”煤炭基地能源外运服务；为冀中南地区及沧州市经济社会发展和临港工业开发服务；为神黄铁路沿线等中西部地区及鲁西北地区经济发展和对外开放服务。
渤海新区将发挥的作用主要体现在：为国家煤炭调运提供可靠的运输保障，确保国家能源运输安全；承接产业转移，带动沧州及冀中南地区经济发展，打造河北省南部地区重要的经济增长极；作为神黄铁路沿线、鲁西北地区内引外联的窗口，发挥港口对内辐射、对外开放的作用，提供原材料、产成品和对外交流物资的运输服务，促进地区经济发展和对外开放；以港口为基础平台建立物流中心，开展现代物流及商贸、金融、信息等相关服务，为周边地区及腹地服务。它将是一个兼备水运、铁路、公路、管道等多种运输方式，集港口装卸及仓储、中转换装、临港工业、现代物流、通信信息、综合服务等功能为一体，由多个港口企业、多种临港产业有机结合的综合体，并将逐步发展成为设施先进、功能完善、运行高效、文明环保的现代化、多功能的综合性港口。
1.1.5空间布局
渤海新区总体发展格局可以归纳为【大雁展翅飞翔】
“雁首”以黄骅港为核心
“雁身躯干”以神黄铁路两边区域
“两翼”为海防路与地方铁路、公路之间区域
黄骅港处在渤海新区总体发展主轴和东部沿海发展带，从城市总体发展规划来看，未来发展趋势看好。
1.2交通运输
海运：
黄骅港北距天津港40海里，南距山东青岛港400海里，距韩国仁川港480海里，距釜山港700海里。
渤海新区位于渤海湾弓顶，河北、山东两省交界处，漳卫新河与宣惠河交汇的大口河在此入海，地理位置得天独厚，在天津港到龙口港500公里长的海岸线上正处于居中位置，填补了这一段的港口空白。黄骅港始建于20世纪八十年代中期，1997年神华集团煤码头一期工程开工。截至目前，黄骅港现有生产性泊位13个(万吨级以上泊位9个)，设计年通过能力6715万吨，其中：煤炭年通过能力6570万吨。在建2万吨级液体化工泊位1个，设计年通过能力70万吨。
2007年继续对进港航道浚深，底标高将达到-13.0m，并将建设一条5万吨
级空载船进港航道，双向航道年通过能力将超过1.2亿吨。
陆运：
南北向有国家高等级海防公路、环渤海高速公路穿区而过；东西向处于307国道的起点，向西可达宁夏的银川；京汕高速公路临区而过，向南直达汕头；石家庄——黄骅港、邯郸——黄骅港高速公路即将全线贯通；黄骅港交通便利，三条疏港公路和沿海高速公路建设，可以打通化工园区与港口的便捷通道，实现与天津渤海新区的对接，充分接受其辐射。
307国道、石港高速公路与沿海公路、205国道呈双十字交叉，朔黄铁路、地方铁路横贯全区，地理位置得天独厚，有自中国产煤区神木至黄骅港全长860公里的双线电气化铁路，地方铁路与全国铁路网相连直通港区。陆路距北京240公里，距天津110公里，西距石家庄360公里。
2007年，黄骅港依据得天独厚的地理位置，建立了更为发达的交通网络。
石黄高速石（家庄）-黄（骅港）高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、
沧保高速相接，形成了直达黄骅港的疏运大通道。
307国道黄骅港开发区东西向处于307国道（黄骅港-银川）的零公里处。
神华铁路神（府东胜煤田）—黄（骅港），全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。
沧黄铁路沧州—黄骅港，全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。
海防公路南北穿区而过，南可达山东、江浙，北可至天津，通过秦皇岛与东北三省相连。
津汕高速公路（天津—广东汕尾）在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。
205国道（山海关—广州）在黄骅市穿过。
黄万铁路黄骅—天津万家码头
邯黄铁路邯郸—黄骅港铁路正在规划中。
1.3黄骅港总体规划
河北省政府冀政函(2007)18号文正式批复同意实施《黄骅港总体规划》(以下简称《规划》)。该《规划》是我国《港口法》颁布后，河北省沿海港口获得省政府批准实施的第一个港口总体规划。
该《规划》由交通部规划研究院和河北省水运规划设计院联合编制。明确了黄骅港的城市性质及总体定位：黄骅港规划可使用港口岸线18.7公里，规划港口陆域面积121.62平方公里。其主要功能定位是以港口为基础，拓展综合运输、临港工业、仓储物流等现代港口功能，逐步发展成为多功能综合性的现代化港口。黄骅港将成为沧州市融入环渤海、京津冀经济圈，发挥沿海优势，促进临港产业开发，打造河北南部地区经济增长极的重要依托。
依据《规划》，黄骅港将形成3个港区，即以煤炭港区、综合港区为主，河口港区为补充，并留有远景发展空间的总体格局。作为神黄铁路沿线、鲁西北地区内引外联的窗口，黄骅港将发挥对内辐射、对外开放的作用，提供原材料、产成品和对外交流物资的运输服务，促进地区经济发展和对外开放。黄骅港将建成我国北方主要的煤炭装船港之一，“三西(山西、陕西、内蒙古西部)”煤炭外运第二通道的重要出海口。
2.1渤海新区宏观经济情况分析
2.1渤海新区国民经济情况介绍
河北省狠抓渤海新区，以“三大核心任务”为己任，即着力抓好沧州渤海新区的龙头带动、中心城市的突破提升、县域经济的腾飞升位。通过三方联动，构筑起区域经济发展的重要支撑。2007上半年，全区生产总值20.98亿元，同比增长59.40%；全社会固定资产投资17.54亿元，同比下降4.95%，总量在沧州市排第四位；财政收入5.46亿元，同比增长133.88%，在沧州市排第二位；实际利用外资534万美元，同比增长408.5%。
目前渤海新区常住人口是75万，按常住人口计算，全区人均地区生产总值达到28161元，按照世界银行2002年标准，渤海新区经济发展已达到上中等收入国家平均水平，并在未来几年内形成增幅连续增长趋势。
港口和城市有着十分密切的关系。自有人类以来，人们就利用天然河流，创造出一代一代的人类文明。今天，港口如何依托城市现有的经济、技术条件，达到自我完善、自我发展，而城市经济又怎样利用港口门户走向世界，“港为城用，城以港兴，港口经济，勃然而生”应该是每一个渤海新区建设参与者、投资者所关注的。
港口是渤海新区的立市之基、发展之基。"十五"期间，黄骅港的核心战略资源地位得到进一步强化，未来3至4年是进一步发挥港口优势、发展港口经济最快最好的时期，也是"港口立市"战略真正得以确立和实施的时期，港口经济实现
历史性突破的阶段。实现港口功能、港口配套、港口发展规模的三大突破。
把港口作为经济的龙头来抓，紧紧围绕建设现代化枢纽港、发展临港大工业、搞好港口物流业，大力培育港口经济，港口发展与工业发展将形成互促互动、良性循环的发展局面。
2.2渤海新区产业结构情况
中心商务服务区：主要强调渤海新区主导功能，以发展金融、商贸、科技、信息、教育、文化、体育、医疗卫生等第三产业为重点，并安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展技术密集、附加值高、无污染的都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我省经济中心。
滨海地带：以黄骅港为龙头，天南排河—南大港、黄骅、中捷等为基础，外向型经济为主导，重点发展现代加工制造业、交通、能源、环保产业、物流业以及为其服务的第三产业。其中煤炭、钢铁工业重点布置在渤海新区的黄骅港。渤海新区要立足河北、服务环渤海，辐射东北地区、东南沿海地区、港澳台地区，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心。
2.2.1产业总体布局
按照循环经济和产业特性，形成“大雁展翅飞翔”的产业布局。以黄骅港开发区为“雁首”、沿神黄铁路两边区域为“雁身躯干”，海防路与地方铁路，公路之间区域构成“两翼”。重型（能源、建材业、钢铁等）及化工、物流产业向临海“雁首”集中布局，五金模具等轻型机械制造、旅游、特色农产品及深加工等向两翼和躯干分布。
在整体产业布局结构下，构建多个大型产业园区、化工园区、神华万亩工业园区、物流产业园区、钢铁工业园区、五金工业园区、模具工业园区、特色农业产业化带和中心商业商务区等。
2.2.2产业发展规划
黄骅港将成为国际性现代化综合集枢纽港；京津冀都市圈具有国际竞争力的化工和能源基地；华北循环经济示范区；河北现代化物流基地；河北乃至环渤海地区的重要经济增长极。
重点发展：化工产业、物流业、电力（能源）工业、机械制造业、旅游业、特色农业、建材业、钢铁业八大产业为渤海新区重点产业，并构建成四大产业群：以化工工业为基础的产业群（包括了化工及化学建材）；以电力工业和相关高耗能部门为主的重工产业群（电力和钢铁和建材如水泥）；以轻型机械为基础的产业群（包括五金和模具等）；以特色农产品为基础的产业群（冬枣及保鲜、大枣
深加工、海产品及深加工等）。
3.黄骅港房地产市场整体情况分析
本机构认为黄骅港属于环渤海湾港口城市，处在一个快速发展的新兴经济地带，房地产行业有着丰厚的远期利润，值得投资人进入。港口和房地产行业是投资行业公认的2008及以后若干年的投资获利领域，低处港口的房地产业使这两个领域结合在一个地域内，更加值得参与。
3.1黄骅港房地产发展现状
以老城区为核心，不断外延展，基本选择在开发条件比较便利的区域，在港区已划分的功能区之间或有穿插。房地产开发成本随着港口建设的升温而加大，开发建设周期缩短：辅助设施、交通运输的便利、急于入市的心理。
据统计黄骅港城区到目前为止有6家房地产开发公司在进行房地产开发,但是有现房销售的有3个楼盘，价格：多层2400--2600之间，小高层2600--3000之间，门面房3000--5000之间，写字楼2600--5000，别墅3500--4600之间。可售房屋多有空余，由于黄骅港常住人口有限，房屋价格高于多数消费者的实际购买力，加上国务院的多次宏观调控，开发商捂盘惜售，对港口未来房地产价格估价甚高，既不会降价销售也不会把价格抬升过高，所以现在港区房价基本稳定,未来1-2年内不会有大的浮动，各开发商短期内也不会有大面积楼盘开盘。
但是，未来随着港口和大企业的建设，人员短期内会有激增现象，其消费意向租多于购。
二手房交易受“国8条”影响较大，财力有困难而又需要买房的消费者多考虑二手房,但是港区房屋存量十分有限，远远不能满足需要。门面房的价格是根据各门面的市口而定,所谓"市口"其实就是人流量，不是所有门面房都值得投资，现在港口有些门面房已经到了一个比较高的价位，建议谨慎投资。
黄骅港所在的渤海新区是一个省级经济开发区（有望成为国家级开发区），目前在该区域的大型建设项目超过十个，总投资近千亿元人民币，各大公司纷纷进驻该区域，港口与铁路终端的聚集作用注定了它是一个商业地产发达的区域。尤其区域土地价格低廉，开发成本低，存在着巨大消费需求商务人士和工薪消费层，所以开发商在该区域拿地仍是不亦乐乎，与其他地区形成鲜明对比。
2007年以来，港城区域的商品房在成交量上一直保持着“低而稳”的态势，成交均价较2006年而言有大幅度上升。综合来看，成交价格、成交量不太尽如人意。如银港小区销售已有时日，地理位置较好，但销售业绩不佳，出租率很低。
造成上述状况的原因主要有三个：
1、黄骅港发展刚刚进入轨道，愿意在区域置业的工薪阶层比较少；综合港口功能尚不完备，港口功能单一，制约了人员、物资的流动性，商业环境不够成熟完善。上述情况的改变有赖于综合大港的建设进程。
2、区域配套尚不完善，不利于市民日常生活；
人们生活的空间狭小，物价较高，除货物运输外，客运欠发达。商业环境不成熟，工作、休闲、娱乐、购物等活动受到限制。
3、在工业区建造居住区对于市民来说还需要一些时日来接受，这也是别墅
产品、住宅产品很难快速销售的主要原因。新区的房地产发展尚须时日，还有很艰难的路要走。但是考虑到区域的长远发展，建议开发商可以将此区域作为土地储备的最佳选择。
3.2黄骅港住宅市场整体状况及分析
从2005-2007年，渤海新区经济继续稳定发展，主要经济领域有较大起色。全区总体经济运行趋好，港口区房地产业有了很大发展。
3.2.1市场供给分析
开发商有强烈的开发意愿，消费者乐于在港投资置业，但价格与消费者购买力有差距，实际交易量不大。福利住房并未完全结束，港区大型企业、事业单位的自建房，集团购买使部分资金仍流入房市，同时，港区房地产市场因此变得复杂。
施工面积和竣工面积在2007年增幅较大，总体走势是向上的，综合2005-2007年的市场运行状况，考虑即将开工项目和意向开发商情况，预测未来1-3年内新开工面积逐年增加，远期的供应量将增大；实际销售面积逐年上升，市场需求量较大，有效需求在供给量充足、房地产产品多样性的情况下得到完全的释放；空置面积总量不大且变化幅度不大，总体上没有大幅上升的趋势，市场对住宅的需求量增加，整体市场供求关系基本平衡，市场供需两旺。
3.2.2市场需求分析
从购房主体看，分为本地人市场和外地人市场。普通住宅以升值潜力大受到本地居民喜爱。区内大企业、外资企业，积聚了大量有购买能力的年轻人，他们对开发区附近，价格适中的住宅有大量需求。
外地客户主要以冀中南、天津等地区的客户为主，客户一般在渤海新区有经营性产业，居住地选在城区中心附近。
3.2.3市场价格分析
2007年黄骅港房地产市场快速发展，房价稳中有升，与去年同期相比住房供应量达到40万平方米，房屋交易量增加近1倍，房价提高了30到50个百分点。
3.2.4住宅市场预测
租赁性物业的需求量将增加，价格上涨幅度较大；海港区的居住型物业供需两旺，价格缓步上升。具有商用和投资价值的高档公寓将受到外地商务客户的钟爱，需求量在远期将有大幅增加，同时也将吸引一部分本地客户将资金转移到住宅市场，投资购买踊跃。
3.3黄骅港商铺市场整体状况及分析
3.3.1市场供给分析
供给量增加缓慢，需求量得不到满足，有市而无房。施工面积、竣工面积和新开工面积增加有限，且增长幅度较小，市场供求关系经过两年的调整后，开始供不应求。港口经济发展长期以来比较平稳，造成商铺投资开发的积极性不高，随着渤海新区和综合大港建设，新一轮经商热潮在港口出现，而相应的投资开发一时难以跟进。
1、商业布局集中于市中心
市中心位置优越，在聚集人流、资金流等方面具有优势，商业延续传统的商业区的地理范围，集中于城区中心北部，其他区域有待开发。
2、竣工项目少，投入运营项目少
前几年市里商业设施少，投资商业项目的高回报率以及需求的快速增长使商铺的供应量增加。此后的几年，经济发展平缓，新开工项目少而又少，在建商铺现在都没有竣工，更谈不上开业经营。如果商铺集中开工，竣工时间接近，对商铺将来的经营会形成压力。
3、商业形式以百货商店为主，业态单一，缺乏多样的业态形式
现营业中的商铺的业态为百货业，计划开盘项目的业态也以百货业居多，在居住小区有少量的低档超市，主要是作为配套设施，市场上缺乏大型多功能购物中心和连锁超市。
4、店铺的单位面积小，适合投资者购买
市场主要的商铺的单位面积都较小，100—300平方米，铺面单位面积在10—50平方米，适合不同资金实力的客户投资。小面积，投资小，收回投资的时间短，风险小。
3.3.2需求分析
（1）客户构成
商铺的购买者主要是沧州（黄骅）本地中小投资者，外地人也占较大比例，整层购买者数量不多。港城建设之初，众多的投资者对市场预期高，被旺销的市场表象、良好的发展前景、升值潜力吸引，纷纷投资于商铺，期望在短时间内收回投资并获得赢利。正是这股强大的购买力支撑着当时整个市场的交易量，使市场在大面积供应量的冲击下，仍交易活跃，众多项目均有多多少少的销售业绩。
今后，投资者会比较理性的看待投资商铺，租赁的倾向多于产权购买。
（2）需求特点
1.位置优越，
2.是公众认可的黄金位置；
3.单位面积以小面积为主，
4.少量大面积，
5. 适合不同资金实力的客户投资；
6.商铺的经营方式适合投资者转租和自营；
7.可以做银行贷款，
8.以降低初始投资的资金量；
9.由具有良好商场经营管理经验的公司来经营，10.保证稳定、高额的投资回报。
3.3.3销售价格分析
已经开业经营的商铺由和正在销售的商铺以对中小投资者销售为主，繁华商业区的大型商厦的1——5层左右，如荣盛信誉楼，住宅小区、临街楼盘的底商，一般为1至2层，如城建大厦、港城商业广场。
商铺租赁价格可以分个档次，分别是
商铺销售价格可以分个档次，分别是
3.3.4商铺市场预测
随着城市建设和港口经济发展，商户、广大投资者对高额投资回报的期望使需求量有长期上升的潜力和空间。
如果大型商铺供应量快速增加，入市时间集中，对市场形成较大压力，易形成恶性竞争，影响整体形象。大量的供给使市场的未来效益难以达到发展商对购买者的承诺。
3.4黄骅港写字楼市场整体状况及分析
3.4.1市场供需现状分析
供给量缓慢增加，市场需求加大，价格稍高，交易不活跃。
写字楼的施工面积和新开工面积增加缓慢，市场主要以消化存量房为主，供应量很少，市场的有效需求量有限，销售面积一直维持在较低的水平。
办公楼是写字楼市场的主流，一般是公司自建自用，自己管理，或是定向开发，如电信公司、通信公司和银行等。商业概念的写字楼（非办公楼）开发少，销售情况不好，需求总量少，有效需求不足。
3.4.2价格分析
因为市场上对外销售和出租的写字楼较少，缺乏合适的案例，实际上黄骅港还为建设成真正意义上的公共写字楼，现有的房源多是政府事业单位的空闲房屋。市场总体的售价比相同位置住宅的售价略高，如的住宅售价为元/平方米，写字楼的售价为元/平方米。总体售价比较市场购买力而言价格较高，发展商不考虑降低价格来吸引客源，客户进入住宅办公，退而求其次，市场处于一种租售尴尬的境地。
3.4.3市场预测
办公楼（组织机构自建）的供给和需求将增加；写字楼销售市场的供给和需
求将维持现状，交易量少；租赁市场将异军突起，以消化现有和最近1-2年内建设项目为主。
3.5房地产市场分级分析
3.5.1一级市场
渤海新区核心区土地市场储备情况：
现阶段，渤海新区核心区分为按经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同，分为以下区域：
1、中心商业商务区
2、港口服务、物流、仓储大区
3、工业产业园区
4、生活居住区
5、行政办公区
土地上市量及未来投放计划
1、2007年渤海新区核心区上市土地汇总：
单位：万元/平方米
2、未来投放计划
按渤海新区核心区整体规划，以项目为主体，提供项目用地，采取“招拍挂”的土地出让形式。
土地市场分析及趋势预测
a、土地交易市场有序，但仍受外来开发商、大型企业进驻新区，土地价格略有上升。
b、土地供应短时间增加。
受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，经济发展和城市建设进程的加快要求土地市场的供应量在一段时间内大幅增加，政府对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要减少土地的供应，而是保障土地市场的有序竞争。
c、二手土地信息增多，寻求合作
过去一些企业凭借种种关系拿到了大宗土地，这些企业自己不进行开发或有限度开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。这些企业为了保住自己的收益，会将手中的土地出手。从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了这样的合作地块信息，但是由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。
d、土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃
随着城市建设步伐加快，市场刚性需求强化，预计明年渤海新区的土地供应量将有较大幅度的增加。
3.5.2二级市场
1、现状描述
(1).政府土地存量大，土地上市有限，房地产项目开发有限，价格高于市场购买力，二级商品房市场的强烈需求，但实际成交量不大。开发商与购房者都在观望。
（2）土地市场不成熟，盲目迷信外来开发商进入，导致商品房产品素质提升缓慢。
在一个外来开发商长期占主导的区域，缺乏本土元素的参与，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。一方面外来开发商占领市场，从当地获取利润，资金外流；另一方面，本地操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。
(3).区域经济保持高速发展，房地产业相对滞后,发展空间巨大。
渤海新区经济基础和发展趋势与当前的房地产水平并不相符，市场前景看好，发展空间巨大。
(4).区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。
(5)、高层住宅取代多层住宅，成为住宅商品房的主角。
(6)、商业地产逐渐崭露头角
2、各经济指标与08年预测
3.5.3三级市场
1、现状描述：
(1)渤海新区核心区三级市场成交量逐年增加，市场交易活跃，但是二手房存量有限，交易量不大。
(2)二手房成交价格逐年上升，但增幅较之本区域内的商品房售价较为平缓，而且成交价格基数低，上升空间巨大。
（3）户型面积60平米以下的一室，80平米左右的两室市场认可度最高，成交价也高于同等素质的其他户型。（如60平米以上的一室、90平米以上的两室、三室）
（4）房龄5年左右的二手房经济实用，市场认可度高，成交最为频繁。
（5）地段、周边配套、总房款是消费者较为关注几个因素，也是消费者选择二手房或商品房的主导因素。
（6）区域汇聚力强，外来人口逐年增加，租赁市场活跃，一室租金约为300元/月，两室租金约为500元/月，三室租金约为700元/月。
2、各经济指标与08年预测
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
房地产市场调查报告 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
房地产市场调查报告 一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。【您正浏览的文章由 (范文大全网)整理，版权归原作者、原出处所有。】 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
房地产调研报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。20__年，全国房地产开发投资7XX.X亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从19XX年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。20__年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，20XX年全县房地产投资2.0XXX亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。20__年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了20__年底已发展成有XXX家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业XXX家；国有企业仅有1家，民营企业XXX家。20__年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从20__年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。20__年完成房地产开发投资额7XXX 万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；20__年完成房地产开发投资额20XXX万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，20__年为3.32,20__猛增至13.25，20__年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
县房地产市场调研报告 导语：随着城市化的推进，城镇住房制度改革的不断深入，乡 县住宅市场不断发展。下面是搜集的关于乡县房地产市场的调研报告，欢迎大家阅读了解。 新乡县房地产市场调研报告 一、新乡县小冀镇宏观市场分析篇 1.1 新乡县小冀镇概况 新乡县小冀镇位于新乡市西南16公里处，地处豫北平原，京广铁路、京深高速公路、新荷铁路交汇的三角地带，镇区青年路、青龙路直通107国道，距郑州机场60公里，区位优势明显。 全镇总面积37.3平方公里，辖27个行政区，人口5.2万，其 中农业人口3.3万，非农业人口1.9万，镇区建成面积8平方公里，常住人口3.14万人，占全镇人口的60%。 1.2 历史沿革 小冀镇是从唐代起就以商贸著称的千年古镇，是新乡县的经济、文化、教育中心。 小冀镇紧紧抓住国家“小城镇大战略”的历史机遇，各项事业 特别是城镇建设得到了长足的发展。 1990年，小冀镇被河南省 * 命名为“中州名镇”;1995年被 * 列为“全国小城镇建设试点镇”;同年被原国家体改委等11部委列为“全国小城镇综合改革试点”;被省体改委等11厅局委列为“河南省改革发展建设综合试点镇”;1996年被中国农村小康建设促进会命名
为“小康示范镇”;1997年被农业部确定为“全国东西部合作示范区”;1999年10月被财政部列为全国20家，河南省惟一的“小城镇财政改革试点”;2000年4月又被河南省人民政府列为决定加强建设的100家“省重点镇”之一。 xx年2月在争创文明村镇活动中被评为“市级文明镇”，xx年6月被河南省委评为“先进基层党组织”,xx年7月被新乡市委评为“六好先进党委”。 1.3 经济概况 小冀镇是“中州名镇”，经贸发达，一直是辐射周边县的商品集散重地。 乡镇工业企业达72家，生产门类齐全，形成了医药、化工、机械、建材等多种工业行业，工业产品达200余种，曾连续3年被省委、* 评为“发展乡镇企业先进单位”。 常住镇区的高科技人员39名，其中享受 * 特殊津贴的专家5名、博士生导师2名、研究生30余名，明显的人才优势为该镇乡镇企业向高科技发展提供了有力保证。 该镇工业辐射到全国二十多个省市;太行振动机械总公司生产的振动设备是全国冶金行业的排头兵，该企业的三个项目分别列入国家“863”计划、火炬计划、省高新技术产业化项目;中联公司投资2500万元引进 * “一步炼铅法”新技术，属世界领先水平，可 * 解决炼铅带来的污染问题。 以旅游业为龙头带动第三产业的迅猛发展。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征
3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 六、国家政策的影响 第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水 自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，
以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，2009年末总人口为504.63万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积2.76万平方公里，总人口504.63万，其中侗、苗、土家、瑶等46个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽
调查报告：我县房地产市场现状及发展 趋势(1) 编辑推荐更多文章： 某县关于做大做强民营经济的调查报告 取消农业税对闻喜县农业产生影响的调查报告 某镇苗圃花卉基地调查报告 关于农民专业合作社发展情况的调查报告 XX年秋收作物和三秋生产准备情况调查报告 当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。XX年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占GDP的%。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。 我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资亿元，比上年增长%，
占当年固定资产投资的%。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。 为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下： 一、房地产市场现状 房地产市场供给状况 1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。 由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。 2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。 作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，
第一部分报告概要 一、调研讲明 （一）市场研究的背景与目的： 1、市场调研的背景： 随着都市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐步形成；目前尚处于初级进展时期向中级过渡，高、中、低档项目具备。株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产项目。目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。 2、市场调研的目的： 旨在通过对株洲市房地产及本项目的市场差不多情况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的认识，同时也便于公司高层决策者在进行具体的项目规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求情况、目标消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与进展空间、市场进展趋势等作出宏观的掌控与准确的推断，从而有利于对拟开发的项目从开发规模、档次、进度、市场目标定位到营销策略、价格策略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对今后的相关工作给予倾向性指
导。 （二）市场调研的方法与方式 1、市场调研方法： A、访问法 B、观看法 C、随机抽样 D、逻辑推导 2、资料的收集方式： A、网上信息收集、资料汇编整理 B、统计局、房地产等单位数据与信息检索、收集 C、现场采盘（调查） D、同行等业内人士访谈 E、生活圈内目标消费者访谈 （三）市场研究的方向与内容： 本次市场调研的方向与内容要紧是湖南省、株洲市差不多综合情况；长株潭都市群远景进展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地产市场的进展状态与趋势方面所表现出的要紧征象，株洲市房地产市场供给与需求分析、土地开发情况以及
分物业市场分析等。具体内容，详见此后章节。 （四）本次市场调研时限： 2004年3月1日——3月18日 二、咨询报告结论精要 1、株洲全市土地总面积11272平方公里，市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。2003年，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。 2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自2002年起，随着都市化进程的不断加快，财政支出开始大于收入。 3、2003年株洲市全年完成GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增加856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。 4、2003年株洲市都市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；都市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款
2018房地产市场调研报告精选 一.调查背景及目的 近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断 攀升。国家zf对此事高度重视，xx年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二.调查方法 通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答， 调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结 果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三.调查结果 1.居住条件分析 我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占 比例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析 从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集 中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000 元范围，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得 出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.住房面积分析 从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径 从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重 利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析
报告编号：YT-FS-6546-51 房地产市场调查报告(完 整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
房地产市场调查报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得 的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行 修改和使用。 一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx 房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市
的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
县城房地产市场调研报告 县城房地产市场调研报告 在当下社会，报告使用的频率越来越高，其在写作上有一定的技巧。你知道怎样写报告才能写的好吗？以下是小编收集整理的县城房地产市场调研报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 一、云阳概况（一）区域基本情况云阳县位于重庆市东部，三峡工程库区腹心地带。东领奉节县，南连湖北省利川市，西界重庆市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北纬30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里（距三峡大坝260公里），顺江而上西至重庆市区337公里（距万州区水路23公里、陆路41公里）。云阳县共辖42个乡镇，末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%；非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）区域自然环境云阳地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。云阳地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米；全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。云阳属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°c，最低气候-4.0°c,最高气候41.7°c。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。（三）区域经济条件与社会条件“十一五”期间，地区生产总值年均增长11.9%，全县gdp达到53.3亿元，比接近翻一番，人均gdp达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由42.3:33.7:24.0调整到的
（地产市场分析）湖南省房地产市场发展报告
南开-潇湘晨报“住”指数（2013）：湖南省房地产市场发展报告 南开大学经济研究所 潇湘晨报 2013年12月
目录 一、我国房地产市场发展状况 (1) （一）宏观经济环境 (1) 1、国民经济运行稳中向好 (1) 2、固定资产投资增速维持去年同期水平 (2) 3、工业生产略有增长，企业利润持续增加 (3) 4、居民收入继续增长 (4) （二）房地产政策分析 (4) 1、新国五条出台显示政府坚持控制房价决心 (5) 2、住建部连续出台住房保障政策和房地产市场监管政策 (6) 3、国家税务总局关于土地税费的政策调整 (7) 4、各地方出台关于新国五条的地方细则 (9) 二、我国房地产市场发展状况 (12) （一）我国房地产市场的供求分析 (12) 1、供给分析 (12) 2、需求分析 (18) （二）2012年我国房地产市场价格分析 (21) 1、百城住宅均价环比17个月连续上涨 (21) 2、十大城市住宅均价环比涨幅有所扩大 (22) 3、全国不同城市房价分化局面继续 (22)
（三）2012年我国房地产市场景气分析 (23) 1、国房景气指数略有回落 (23) 2、房地产企业景气指数先升后降 (24) 3、景气指数显示房地产市场略有回暖 (24) 三、湖南省房地产市场发展状况 (26) （一）湖南省房地产政策分析 (26) 1、湘潭市房地产税改革试点 (26) 2、湖南省新国五条细则出台 (26) （二）2012年湖南省房地产行业供求分析 (27) 1、供给分析 (27) 3、需求分析 (28) （三）湖南省房地产行业价格分析 (29) 1、房屋销售均价增长，上涨动力增强 (29) 2、商品住宅销售面积大幅增长 (30) 四、湖南省房地产发展指数分析 (32) （一）房地产买卖市场发展指数研究 (32) （二）房地产租赁市场发展指数 (34) （三）房屋装修市场发展指数 (36) （四）房地产市场发展总指数 (37) 五、湖南省房地产市场发展战略分析 (40) （一）湖南省房地产行业发展的优势分析 (40) 1、房地产销售市场回暖 (40)
房地产市场调查报告 ——澎湖湾小区项目调查 班级：08级土管二班 姓名：李进涛 学号：20086417
前言 项目调查背景 2011年9月1日泰安市第九届九届 房产交易展示会于中兴时代商厦（易初 莲花南500米，望岳东路北段路东）拉 开帷幕，此次展会自9月1号至4号， 共历时四天。本次展会包括山东华新房 地产开发有限公司、山东新兴元房地产 开发有限公司、泰安市玉环府房地产开 发有限公司、山东泰安鹏程置业有限公 司等40余家参展商，其中包括国山墅、 澎湖湾、龙泉花苑等等40多个楼盘项目。 以此为背景调查人员借此机会对泰 安市房地产现状展开调查，通过与房地 产销售人员及中介服务公司谈话了解到 相关调查内容。其中有对容郡·山语湖、 龙泉花苑、澎湖湾小区等几个项目作了 详细了解，针对其项目建设投资、项目 环境、具体楼盘情况作了细致的探索。 以下是对澎湖湾小区项目展开调查，以 作报告展示。
项目概况 澎湖湾位于泰山青春创业开发区新卫校以北，由鹏程置业为市民倾心奉献。澎湖湾项目位于青春创业园天庭路以北、以南，用地面积90273平方米，北地块规划地上总建筑面积35544平方米，住宅建筑层数3-5层。南地块规划地上总建筑面积65290平方米，住宅建筑层数5-6层，建筑退天庭路两侧不少于5米。 得天独厚的地理位置，气质天成的 纯生态，有融汇了国际化的时尚气息， 澎湖湾为您串起生活的点点滴滴，精致 生活的回忆与憧憬由此而生！自古园林 以水为贵，在景观规划上，澎湖湾突破 传统设计手法，先依水，再构图，后有 建筑，巧妙地将小区景观与地域风情完 美的融为一体。 花园洋房电梯设计，提升小区的品质；宅日照时间不小于1.5H计算，充分体现了人文、生态、舒适的从容；方形平面的布置根据泰安市民的生活习惯与气候特点，讲起居室和主卧室设计在南侧，明厅、明厨、明卫。精致的细节表达出澎湖湾追求品质生活的姿态，巧妙地将小区景观于地域风情完美结合，让您感受到半山湖景的纯正水岸生活只有在澎湖湾绽放！ 山水之间，清馨雅筑。半山湖景，坡地庭院，花园洋房，联排别墅，纯正水岸生活，澎湖湾以纯生态的典雅建筑艺术奉献给泰城市民，商务?居住?休闲?投资，倾情绽放！ 山东泰安鹏程置业有限公司2005年在泰山青春创业园，高速公路万里纪念塔西开发的“卧虎山花园”小区，建筑产品全部采用人性化设计和节能理念，为住户生活提供各种便利。 楼盘基本信息： 所在地区：泰安 - 岱岳区 物业类型：多层住宅物管费： 0.5元/㎡/月 占地面积： 90273平方米建筑面积： 65290平方米 容积率： 2.2% 绿化率： 45% 开盘时间： 2010年入住时间： 拥有户型：户型：多层1 户型：多层2 户型：A户型一层户型：B户型一层