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银行贷款利率对房地产价格的影响分析
景德镇陶瓷学院魏群
摘要：近年来，我国房地产市场在快速发展的同时，也伴随着种种弊端。本文运用Eviews7.0经济计量软件进行单位
根检验，协整检验，格兰杰因果检验，分析银行贷款利率对房地产价格的影响，得出银行贷款利率与房地产价格成反
比例关系。银行贷款利率在有效调控房地产价格的同时也存在自身局限性，针对性地提出相应的建议对策。
关键词：房地产价格贷款利率ADF检验协整检验
中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：2096-0298(2015)10(a)-178-03
1 问题的提出准利率，还是1至三年期，三至五年期，五年以上期的银行贷
1998年，中国开始住房制度改革，原来的“优惠分房”
制款基准利率都在调整变化。银行实施的积极货币政策是推度被逐渐取代，房地产业因此进入市场化阶段。随后是2000 动房地产业迅速发展的重大因素，尤其是银行贷款利率的年以来，国家大力支持房地产业的发展，颁布并实施相关的调整对房价的控制，发挥着至关重要的作用。
支持性政策法规，房地产业进入迅速发展时期。但是，房地产快速发展的同时，也伴随着弊端，出现全
国商品房空置率过高，房价过高，房价上涨过快，昂贵房价
与居民收入不相适应等问题。这些问题始终是国家致力解
决的难题，更是老百姓关注的焦点。因此，作为影响房地产
业的货币政策，尤其是贷款利率的货币政策对房地产价格
的影响，如何有效地实施才是关键。只有采取有效的银行
贷款利率政策和其他措施相结合，才能稳定房价，促进房地
产市场健康发展。
图1中国房地产企业发展历程２变量、数据和模型说明
注释：数据来源于中国统计年鉴。(横轴：时间纵轴：年 2.1 变量的选择
份MT：房地产企业计划开发金) 选择五年期以上的银行贷款基准利率和全国商品房
平均价格作为变量，进行银行贷款利率对房地产价格影响
房地产业发展需要巨额资金，其中，相当一大部分资金的实证分析。选取从2001年至2013年，一共13组样本数据进
需要银行的贷款筹集。因此，银行贷款的实现程度对房地行计量分析，建立相关模型。
产业的运行起着至关重要的作用。21世纪以来，中国人民银
行多次调整银行贷款基准利率，2002年至2004年上调1
次，表1 全国商品房平均价格与银行贷款基准利率2006年内上调2次，2007年内上调6次，2008年内下调5
次，年度全国商品房平均价格 ( 元 / 五年以上贷款基准利率(%)
平方米)
2010年内下调2次,2011年内上调3次，2012年内下调2
次，直
2001 2170.00 6.03
到2014年部分更新并沿用至今。无论是1年期的银行贷款基2002 2250.00 5.58 2003 2359.00 5.58
2004 2778.00 5.85 2005 3167.66 5.85
作者简介：魏群(1982-)，女，江西南昌人，中级会计师，硕士，2006 3366.79 6.30
主要从事会计、经济管理等方面的研究。2007 3863.90 7.11 2008 3800.00 6.71
1782015年10月https://www.doczj.com/doc/7f17452353.html,
存在长期均衡关系，反之，则两者存在长期均衡关系，则可
2009 4681.00 5.76
2010 5032.00 6.09
2011 5357.10 6.67
2012 5790.99 6.53
2013 6237.00 6.40
注：数据来自年鉴局和央行网。(其中，一年内多次调节
利率的取本年平均值。)
2.2 模型说明
2.2.1ADF检验
ADF检验是基于以下三个模型：
模型一：Gt=rGt-1+ut
模型二：Gt=a+rGt-1+ut
模型三：Gt=a+bt+rGt-1+ut
若存在单位根，假设成立，则属于非平稳序列，不可能
存在长期均衡关系，反之，存在长期均衡关系，则可以进入
下一步的协整检验。
2.2.2 协整检验
基于协整检验一般模型：Gt=a+bXt+Ut
检验是否存在协整关系，先设定常数项Et为残差序列，
对残差序列(Et)进行ADF检验，若不存在单位根，则为平
稳，存在长期均衡关系。进行协整检验，得出协整关系式。
2.2.3 格兰杰因果检验
2003年克莱夫·格兰杰(Clive W. J. Granger)首次提出格
兰杰因果检验，用以分析经济变量之间的格兰杰因果关系，
即若在包含了变量X、Y的过去信息的条件下，对变量Y的预
测效果要优于只单独由Y的过去信息对Y进行的预测效
果，
即变量X有助于解释变量Y的将来变化，则认为变量X是
引
致变量Y的格兰杰原因。
3 银行贷款利率对房地产价格影响实证分析
3.1 ADF检验
通过Eviews7.0计量软件输入2001～2014年全国商品
房
平均价格和贷款基准利率的样本数据，建立基本模型。为了
证明贷款利率与房地产价格的关系，首先要对14组房价和
贷款利率进行单位根检测，也就是ADF检验。若存在单位
根，假设成立，则属于非平稳序列，则房价与贷款利不可能
学术论坛Forum 以进入下一步的协整检验。
表2房价与贷款利率的ADF检验结果
检验类型统计值(T) 临界值(%)
商品房平
1% 5% 10% (A1,B,C1) -4.801941
均售价(P)
-4.200056 -3.175352 -2.728985 贷款基准
(A1,B,C1) -4.128525 -4.551431 -3.290703 -2.727676 利率(R)
注释：检验形式里的(A1,B,C1)分别代表一阶单整序列，截距趋势，滞后期一期。
根据Eviews软件的检验结果可知：全国商品房平均售价与一至三年期贷款基准利率在各自的一阶单整序列下，ADF统计量值T均小于它们各自1%，5%，10%下的临界值,
也就是全国商品房平均价格(P)的时间序列属于一阶单整平稳序列。
3.2 协整检验
构建因变量商品房平均售价P与自变量一至三年期贷款基准利率R的协整检验一般模型：
Gt=a+bXt+Ut。在Eviews软件中输入命令：P c R得出
以下检验结果：
表3房价与利率协整检验结果
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic R -5421.706 4690.249 -1.155953
C 1508.024 755.7508 1.995399
根据以上检验结果，得出商品房售价与贷款基准利率的方程模型：
Pt=1508.024－5421.706Rt+Et (其中Et为常数)
由此反比例函数方程可知，房价(Pt)与贷款利率(Rt)成反比例的关系。
为了检验房价与贷款利率是否存在协整关系，先设定
常数项Et为残差序列，对残差序列(Et)进行ADF检验，若不
存在单位根，则为平稳，那么可以证明全国商品房平均售价
与一至三年期贷款基准利率存在长期均衡的反比例关系。所以利用Eviews检验结果如下：
https://www.doczj.com/doc/7f17452353.html, 2015年10月179
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表4 残差序列(Et)ADF 检验结果
检验类型
统计量值 临界值 (%)
(T)
残差序列
1%
5%
10%
(A,B0,C)
-4.470103
(Et)
-4.420595
-3.259808 -2.771129
注释：协整检验中，残差序列的检验原理需要用到(A ，
B0，C)分别表示原序列水平，无截距和无趋势项，无滞后期
数。若在这三种情况下，残差序列统计值T 仍然小于临界
值，那么证明变量之间存在稳定关系。
由表4可知，残差序列的A DF 检验结果，T 的统计量
值：－4.470103小于1%，5%，10%置信水平下的-4.420595，-
3.259808，-2.771129。所以其结果显然拒绝原假设，不存在
单位根，所以残差序列为平稳序列，那么可以说明，全国商
品房平均售价与五年以上贷款的利率存在长期协整的均衡
关系。
3.3 格兰杰因果检验
表
5 房价与贷款利率的检验结果
原假设
观察样本
统计值
贷款利率不是房价的格
0.00564
兰杰原因
14
房价不是贷款利率的格 1.70589
兰杰原因
在以上检验结果后得出房价与贷款利率成反比，在这
里进行格兰杰因果检验。通过结果得出，在贷款利率不是房
价的格兰杰原因的情况下，统计值为0.00564，则拒绝原假
设，所以贷款利率是房价的原因。房价不是贷款利率的格兰
杰原因的情况下，统计值为1.70589，则接受原假设，所以房
价不是贷款利率的原因。
选择五年期以上的贷款基准利率与全国商品房平均
价格P 与R ，通过ADF 检验，证明银行贷款利率与房价都不存在单位根，则两个变量的序列皆稳定，通过协整验证，证明银行贷款利率与房价存在长期稳定关系并根据协整方程模型，证明银行贷款利率与房价成反比例关系。通过格兰杰因果检验进一步证明，银行贷款利率是房价的原
因。得出最后结论：银行贷款利率与房地产价格成反比例关系，房价随着银行贷款利率上升而下降。
4 银行贷款利率调控房地产价格的弊端及对策
4.1 银行贷款利率调控房地产价格的弊端
4.1.1银行贷款利率自身的局限性
根据以上的理论及实证分析，了解到银行贷款利率的变动对我国房地产房屋价格有着极大的影响，有效运用贷款利率政策是稳定房价的关键。自2000年以来加大住房制度改革带来房地产业繁荣的同时，也带来了越来越突出的弊端，尤其是，房价过高，上涨过快，房价高与居民收入不适
应的矛盾。关于这些房地产问题，一直都是国家努力解决的
问题。因此也有了2000年以来的多次贷款利率调整用以调控房价，2007年以来，为了控制房价上涨过快，一年六次调
整利率。但是可以看出，贷款利率上调的幅度较小，一般为
0.23个百分比。对于上涨过快的房价来说，这样的幅度确实
起不了很大作用。于是可以分析得出，我国银行贷款利率调
整的幅度比较小。对于增长过快，涨幅过高的房地产价格，
微调银行贷款利率只是杯水车薪。
4.1.2 房地产市场参与者对银行贷款利率变动反应滞后
首先，通过Eviews7.0计量软件建立模型，对五年以上的银行贷款基准利率和房地产价格进行一系列的检验，得出贷款利率与房价存在长期稳定关系。但五年以上的贷款利率(R)对房地产价格的回归系数为0.00564(由格兰杰检验可知)，影响极小，可以得出，我国房地产市场对银行贷款利
率变动反应滞后。
4.1.3 地方政府调控房地产价格的监管力度不足
近几年，因为房价不断上涨，中央不断出台房价调控政
策，但是没有达到预计的效果。其中很大一部分原因就是地方政府调控房价动力不足。毫无疑问，中央的房地产宏观
调控政策需要地方政府具体执行，需要地方政府根据当地实际拟定具体的实施方案。然而，很多地方政府没有落实到
位，甚至阳奉阴违。
4.2 对策建议
我国在利用银行贷款利率有效调控房地产价格的同时，也存在许多弊端。从贷款利率局限性、房地产参与者缺乏敏感性、政府监管视察力度不足等弊端，我们可以知道，不能仅仅依靠银行贷款利率变动来调控房价，而是要结合其他有效措施来调控房价，抑制房地产过热现象，保持房地产市场平稳运行。
1802015年10月https://www.doczj.com/doc/7f17452353.html,
4.2.1 促进银行贷款利率市场化
我国的贷款利率市场化有着自身的改革历程，从1996 年到1998年，中国人民银行开放同行业拆借利率的上限控制，推行债券市场化。2012年，中国人民银行将贷款利率浮动的下限调整为基准利率的0.8倍，我国逐渐实现利率市场化。在这良好的利率市场化基础上，首先，央行要加大监管力度，规范金融机构工作人员的工作制度，严抓徇私舞弊等行为，合理规划银行贷款利率的浮动，根据实际情况，如市场过热，就及时下调贷款利率。发挥货币市场正确引导贷款利率市场的作用，逐渐形成以中央银行基准利率为基础，以货币市场利率为中介，由银行贷款利率影响供求，由供求影响房地产价格的市场利率体系。
4.2.2 房地产市场参与者应提高敏感性
房地产市场参与者提高对利率变动的敏感性，有利于发挥银行贷款利率调控房地产价格的有效性，更有利于房地产市场参与者做出合理决策。毫无疑问，我国的房地产市场缺乏完善，市场参与者对银行贷款利率反应滞后，针对这些问题，要采取积极有效的措施。无论是购房消费者，购房投资者，或者是房地产开发企业，在购房之前，都要逐步了解并掌握关于银行贷款利率政策的知识，但是，片面的了解是远远不够的，这样容易盲目从众，于己不利。房地产市场参与者应该充分利用多方面途径，比如，网络，电视，书籍，报纸等等，学习房地产市场及利率相关知识，时常关注利率及房价的变化。甚至可以向专家学者请教，避免盲从。利用熟练的知识技能或者通过其他人的帮助预测利率相对变动的可能趋势，从中汲取出有用的有利的信息，做出最适合自己的选择，接着，加大力度促进各大商业企业，商业银行及房地产开发企业的制度改革和结构规划。改善各大金融机构设施建设，培养真正有计划有思想的房地产市场参与主体，提高房地产市场参与者对银行贷款利率变化及房地
产价格变化的警觉性。最后促进商业银行内部机制改革,完善日常的经营模式,建立起产权分明，分工合理，服务一流，
管理科学的现代银行建设制度。有效加大贷款利率的调整幅度，尤其是中长期贷款利率及加长期贷款利率的调整幅度，提高房地产市场参与者对银行贷款利率的敏感性并且做出有利决策。
4.2.3 提高地方政府调控房地产价格的监管力度
学术论坛Forum 地方政府的监管职能需要落到实处。第一，地方政府应树立正确的思想观、政绩观，GDP和财政收入不是唯一重点，也不是重中之重。地方政府应该根据中央政策，结合地方实际情况，制定有效的执行方案，而不是应付中央检查，打幌子，敷衍了事。地方政府要做的是，真正保障广大居民的住房需求，让更多人有房可住。比如，限制商业银行对高档商品房开发商的商业贷款，进而限制高档商品房的开发数量，引导房地产市场的健康发展。政府大力支持中低档商品住宅区的建设，给予贫困人群贷款上的优惠政策，降低贷款利率，提供鼓励资金等，以保障更多人买得起房，有房住。建立严格规范的廉租房承租审核制度，严格审查申请人员是否符合申请标准。可以适当加大税收以限制房地产开发数量，正确引导房地产开发，使房地产开发商能够理性地参与到房地产行业的开发和建设上来。
参考文献
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[D].北京:对外经济贸易大学,2011.
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型城市的实证分析[J].经济体制改革,2012(5).
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响研究[D].北京:北京化工大学,2012.
https://www.doczj.com/doc/7f17452353.html, 2015年10月181
开发贷款利息支出的核算 (一)开发贷款利息的计算 贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1．利率 日利率一般按本金的万分数表示。 年利率、月利率、日利率的换算公式为： 年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期 按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。 【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息 2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元) 2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元) 2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元) 5段利息相加得37765000元。 (2)按照年利率计算利息
应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。 从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。 房地产企业在项目开发时存在以下几种情况： 成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。 1.竣工时间相同的利息分摊 如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：
房地产项目开发贷款基本流程 开发贷款定义 房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。 借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。 贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。 贷款所需材料
一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件); 3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。 二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标xx; 4、xx土地出让金凭证; 5、建设用地规划xx; 6、建设工程规划xx;
房产贷款利息计算公式 作者:佚名点击数:16193 更新时间:2009-7-28 16:36:28 目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍个人类贷款。 个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款； 一、个人住房公积金贷款 个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。 （一）个人住房公积金贷款期限和利率 个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。 个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。 （二）个人住房公积金贷款额度 购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。 1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为： 借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。 2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%； 3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。
房地产项目融资利率 据了解，昌平项目是指北京市昌平区南邵镇的住宅发展项目。融创于去年12月23日，与独立第三方北京房地产开发以9.591亿元 投得该地块，占60%股权。融创表示，为了发展该项目，公司与大 业信托设立信托计划，大业信托将向项目注入6亿元。 而在房地产信托计划中，融创承诺，在不迟于信托计划设立后 17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价 为6亿元，另加每年17%的回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报率为23%。 >>现状房产商孤注一掷 行业目前所面临的困境使得融创中国董事长孙宏斌不得不加快之前的设想。地产宏观调控持续高压，地产股IPO仍未开闸，银行惜贷，房地产企业尤其是没有多少“存粮”的中小房地产商已经处于 资金链断裂的生死时刻，信托渠道融资成为目前唯一的救命稻草。 于是各家房地产企业纷纷转向信托公司寻求合作，共同发行房地产 信托产品。 根据用益信托统计，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，再次刷新4月创下的248亿 元的历史高位。 随着房地产信托规模的急剧膨胀，收益率不断攀升，融资成本自然也是水涨船高。上周五关闭的一款泰禾地产和中信信托合作的信 托产品，300万—1000万的投资门槛中每年的预期回报率达到 10.5%。中信信托相关人士透露，目前房地产信托的收益率最低的也 已经站上了10%。而根据信托行业的专业人士测算，当前的房地产 信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道费用，开发商信托融资 成本大约在12%—18%之间，融资成本并不低，而如果像融创此次开 出的17%回报率，那融资成本已超过20%。
房地产贷款专项统计制度 为了全面反映金融机构介入房地产业的情况，为货币政策尤其是房地产信贷政策及金融稳定提供决策支持，统一金融机构对房地产的统计，人民银行于2006年建立房地产贷款专项统计制度，此后分别于2007年、2009年、2011年、2012年和2014年进行了五次修订。 一、主要内容 房地产贷款专项统计制度主要包括房地产贷款的总量、投向、期限、利率、资产质量等七方面内容，内容如下： (一)房地产贷款投向统计，反映信贷资金介入房地产业的规模，分为房地产开发贷款、购房贷款与证券化的房地产贷款。在房地产开发贷款中进一步按地产开发、房产开发进行统计；在购房贷款中按企业与个人进行分类，并将个人住房贷款划分为新建房贷款、再交易房贷款。 (二)政策性房地产金融统计，主要反映住房公积金中心通过银行归集的住房公积金存款、城市住房维修基金等资金来源与住房公积金中心通过银行发放的公积金贷款等贷款总量。 (三)个人住房贷款当月发放、偿还情况，通过对个人住房贷款增量的统计，反映房地产市场与信贷的最新变化情况。主要统计批准情况、本月发放额、正常还款、提前还款等指标，并可计
算当月新增贷款抵借比、平均贷款合同期限等指标。 (四)个人住房贷款利率统计，反映个人住房贷款执行固定利率与浮动利率的情况，浮动利率按区间进行统计。 (五)当月个人住房贷款所购住宅面积统计，反映借款人所购住宅的面积情况。 (六)个人住房贷款资产质量与房地产贷款风险统计，通过个人住房贷款逾期情况统计以及以房地产为抵押品的贷款统计，反映商业银行当前个人住房贷款的资产质量与对房地产部门的风险总量，主要关注个人住房贷款的逾期期限情况和以房地产为抵押品的贷款情况，其中以房地产为抵押品的贷款又细分为以个人住房为抵押品的贷款和以非个人住房为抵押品的贷款。 (七)个人住房贷款剩余期限统计，反映金融机构可能面临的利率风险与期限错配情况。 二、报送机构与时间 主要金融机构(国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行、城市商业银行)，要求月后5日内报送房地产贷款投向统计数据和政策性房地产金融统计数据，随同月报一同报送，月后15日内报送个人住房贷款当月发放、偿还情况，当月个人住房贷款批准情况，当月个人住房贷款利率情况，贷款所购住宅面积情况，随同上旬旬报一同报送；季后18日内报送个人住房贷款资产质量情况、以房地产为抵押品的贷款、个人住房贷款剩余期限情况等，随同季报一同报送。
2020房地产开发贷款条件 一、开发贷款定义 房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。 二、借款主体 经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。 三、贷款条件 1.必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门 核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。 2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3.开发项目与其资质等级相符。 4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5.项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求，有良好的市场租售前景。 6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素 追加预算的需要。 7.贷款用途符合国家有关法规和政策。 8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上，并须在银行贷 款到位之前投入项目建设。
四、贷款所需材料 (一)基本材料 1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明; 2.法人代码证书(原件及复印件); 3.税务登记证(原件及复印件); 4.企业贷款卡; 5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近 期报表; 6.公司章程(原件及复印件); 7.验资报告(原件及复印件); 8.法定代表人证明、签字样本; 9.企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本; 10.若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件); 11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件); 12.其他所需材料。 (二)贷款项目材料 1.国有土地出让合同; 2.国有土地使用证; 3.中标通知书; 4.付清土地出让金凭证; 5.建设用地规划许可证;
2018房产新政策现在买房子贷款利率是 多少 导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房子作为大家居住生活的地方，是一定要购买的，但是现在如果要买房子也是不好去购买的，由于房价的高涨，很多城市都有发布一些关于买房的政策，如果要买房，肯定都要先关注这些购房政策，接下来大家就一起了解一起2018年房产新政和买房子的贷款利率。 2018房产新政策 1、有业内人士表示，2018年楼市将要进入“冻房时代”，拿一线城市深圳来举例，深圳是上一波楼市上涨的领头羊，领先了全国一年左右的时间。 2、早在此前的几个月，业内就有关于深圳、北京等一线城市是否会推出限售政策的猜测，而2018年深圳出让的第一块普通住宅用地，加上了限售5年的条款。这说明近期楼市调控正在继续收紧。 3、住建部负责人也明确表示，2018年的房地产调控要满足刚需、支持改善、遏制炒房。在今年国家调控收紧的环境下，首当其冲遭受打击的是炒房投资客们。 4、我们都知道限售最主要的目的是抑制投机炒房。一
旦房价上涨时机来临他们就会果断出手套现，对炒房客们来说持有时间越长风险和成本就越高。 5、2018年房地产调控开局意义重大，不但为今年的调控定下主基调，还表明了国家对房地产调控的决心，很多人期待的调控并未松绑，而今年的调控仍将继续。 现在买房子贷款利率是多少？ 1、目前银行住房抵押贷款分为自有房产和按揭房产抵押贷款，两者贷款利率有所不同，按揭房产抵押贷款的利率通常高于自有房产。 2、各地区、各家银行之间执行的实际利率也有较大差异，不过，其实际利率一般是以基准利率为基础，上浮一定比例来执行，大致上浮10%-50%这样一个区间。 3、自去年10月24日央行降息后，目前银行执行的最新基准利率为：贷款一年以下利率为4.35%;一年至五年利率为4.75%;五年以上为4.9%。 4、在2016年，银行也会按照此基准利率执行。至于个人办理住房抵押贷款的实际利率，银行一般会根据借款人的综合资质、住房综合状况等来确定。 前面为大家介绍的就是关于2018年房产新政策以及现在买房子贷款利率是多少方面的一些介绍，买房子不是一件容易的事情，尤其是现在又有各种政策的实施，所以在买房子的时候，弄清楚自己所在城市的买房政策是一定要做的事
区域内商业银行房贷利率的调整情况及其对房地产的影响房地产行业是一个资金密集型产业，是一个与银行业高度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。商业银行利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。目前我国商贷利率调整政策对房价有一定的抑制作用，但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，其效应还有待进一步观察。 一、利率调整对房地产开发商的影响 房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。由于央行曾多次调高法定存款准备金率，而提高准备金率就会影响银行房贷规模，从而对房地产企业的资金来源产生间接影响。 一方面，贷款利率提高,对开发企业而言意味着融资成本增加,企业的成本曲线会向上移动,利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目,预期利润率低的项目则要被淘汰。可见,实行从紧的货币政策,提高贷款利率,可以起到减少投资的作用,从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。另一方面提高贷款利率，提高了开发商的融资成本，降低了整体开发能力，致使地产市场供应相对不足。银行信贷,尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样以来缩小信贷规模,企业贷款就变得困难，对于那些融资渠道单一、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加它们的经营难度，甚至亏损从而退出市场。而对那些融资渠道较多、实力雄厚的企业来说,提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见,从这个角度上看利率的调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰,促进房地产行业的整合。 二、利率调整对购房者的影响 我国房地产市场这类需求比较刚性，利率的上调对这类需求的影响比较小。但是，利率的上调会在一定的程度上加重此类购房者的还贷负担，目前房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。 （一）对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，虽说对急需购房的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款15万了。而对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。消费者对房贷的成本预期会大幅增加，从
近年房地产信贷政策一览 2010年2月 银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》，规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010年4月 银监会提出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010年9月 月末多部委密集下发文件，当时合称新“国五条”，要求房价过高、上涨过快的城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，开启了全国范围内的限购政策。其中，央行和银监会宣布完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上。 2010年11月 住建部、财政部、央行和银监会发文全面叫停第三套住房公
积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 2011年1月 国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，力度空前的新“国八条”出台，信贷政策方面规定二套住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2011年6月 当年1月到6月，央行先后6次上调存款准备金率，上调后大型金融机构存款准备金率达21.5%，中小金融机构存款准备金率达18.0%。 2012年5月 央行继2011年12月下调存款准备金率0.5个百分点后，次年2月和5月两次下调存准率0.5个百分点。 2012年7月 央行6月、7月两度下调基准利率，还将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷。
房地产业现状及 利率政策变化对房地产价格的影响 中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，2011年是中国房地产业发展的第二十个年头，今天的房地产业正以开发规模每年20%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，改变着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些亟待解决的问题，同时当前经济发展形势也对房地产业的发展提出了新的要求，面临新的不确定因素，尤其是利率因素的影响。 一、房地产市场的现状 目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面： 1、房地产投资规模过大。2002年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2003年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2004年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2005年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2006年以来，房地产投资增速逐月回升，1-6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。至2011年，预计投资规模达到5万亿。 2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。
土地价格持续增长，原材料，包括钢材、水泥、人工等成本的增加，也推动商品房价格的上涨。 3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%——35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。尽管近两年来国家已经认识到房地产价格快速上涨对经济发展的不利影响，陆续出台了一系列调控政策，同时加快了保障房建设，从根本上解决供求问题，房地产价格上涨增速放缓。 4、房地产市场秩序混乱。2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中。各种资金进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。
一、2020房产抵押贷款利率是多少 1、短期贷款六个月以内（含六个月）5.10 六个月至一年（含一年）5.56 2、中长期贷款一至三年（含三年）5.60 三至五年（含五年）5.96 五年以上6.14 如果你贷款时间不长的话可以做基准利率如果要时间长利率可能会上浮10%左右，具体还是要看你的资质，用途和还款能力了。 3、房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内；房屋的面积要大于50平米；房屋要有较强的变现能力： 其次房产抵押贷款价值额度：房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。 然后房产抵押贷款贷款年限：新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。 4、各商业银行房贷利率执行情况均不一样，具体利率是根据借款人的信用情况、职业性质、还款能力等因素综合确定的。如果借款人个人资质情况较好，获得的贷款利率较低；反之，如果借款人有逾期还款情况，获得的贷款利率也较高。 二、抵押特征 (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 (2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。
(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 (4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 (5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 (6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 (7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。 三、抵押范围 1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。 2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使
The cooperation clause formulated through joint consultation regulates the behavior of the parties to the contract, has legal effect and is protected by the state. 房地产抵押借款合同正式 版
房地产抵押借款合同正式版 下载提示：此协议资料适用于经过共同协商而制定的合作条款，对应条款规范合同当事人的行为，并具有法律效力，受到国家的保护。如果有一方违反合同，或者其他人非法干预合同的履行，则要承担法律责任。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 抵押权人:_____ 地址:____ 邮码:____ 电话:____ 法定代表人:____ 职务:_____ 抵押人:_____ 地址:____ 邮码:____ 电话:____ 法定代表人:____ 职务:____ 抵押物业地址:____邮码:____ 电话:____ 抵押权益之房产买卖合同:购房____ 字第____号 第一条总则 抵押权人与抵押人于____ 年____ 月
____ 日会同担保人签定本房产抵押贷款合约(下称“合约”)。抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____ 年____ 月____ 日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人,并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业),在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后,立即办理房产抵押手续,以该物业抵押于抵押权人,赋予抵押权人以第一优先抵押权,并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业,作为本合约项下贷款的抵押物,并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任,抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷
贷款利率调整对房价影响分析: 一、利率上调对开发商的影响 开发商是房地产市场产品的生产者，利率上调对房价的影响主要体现在对房地产开发商住房供给的影响上，包括直接影响和间接影响两个方面。 1.直接影响 房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。因此，从房地产价格的构成来看，房地产价格的基本构成要素包括：土地价格或使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费、房地产开发企业的利润和税金等五项。从产业划分来看，房地产属于资金密集型产业，从事房地产开发需要大量的资金支持。从目前我国房地产开发的融资渠道可以看出，银行贷款是我国房地产开发资金的重要来源之一。银行贷款利率与房地产开发成本具有直接的关系，利率上调将会增加房地产开发成本，从而降低房地产开发商的开发利润，减少住房供给。但从实际情况来看，由于房地产行业具有自主定价、垄断竞争、刚性需求等特点，房地产开发商很容易将利率上升带来的成本增加转嫁给消费者。因此，可以说，利率上调对房地产开发商的直接影响微乎其微。 2.间接影响 房地产开发商从事房地产产品开发的目的是为了获取开发利润，而开发利润最终要通过房地产产品销售来实现。因此，可以说，房地产开发商进行房地产产品开发建设最终目的是为了消费，通过消费来实现利润，从而进行房地产开发再生产过程。因此，房地产消费反过来会影响房地产生产。目前，我国房价收入比远远超过国际上规定的合理房价收入比，居民住房支付能力有限，因而，大部分购房者都一定程度上要通过银行贷款来融资。因此，利率上调直接增加了购房者的房贷压力，从而抑制住房消费需求。大量的住房消费性需求退出房地产市场严重打击了房地产市场的士气，使得房地产市场景气指数大大下降，从而影响了房地产开发商对未来房地产市场的预期。 二、利率上调对消费者的影响
工商银行房屋贷款利率 以20万20年首套房贷为例 银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)等来确定贷款利率水平,如果各 方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,2011年由于资 金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，国有大银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率 最大优惠可达85折。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的，利率为五年期以上7.05%,优惠后月利率为7.05%*0.85/12 20万20年(240个月)月还款额: 200000*7.05%*0.85/12*(1+7.05%*0.85/12)^240/[(1+7.05%*0.8 5/12)^240-1]=1432.00元 利息总额:1432.00*240-200000=143680 说明:^240为240次方 1.借款人的有效身份证、户口簿; 2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚); 3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证; 4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地); 5.房产的产权证; 6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等) 注意:
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2; 2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源; 3.担保人; 贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 一般贷款下来要1个月左右 1.借款人贷款前填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业 执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明; 符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵 押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或 其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。 2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。 3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。 4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。 5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。 6.贷款申请人按月还款。 看了“工商银行房屋贷款利率”的人还看了：
一、房产抵押贷款利率一般是多少 1、短期贷款六个月以内（含六个月）5.10 六个月至一年（含一年）5.56 2、中长期贷款一至三年（含三年）5.60 三至五年（含五年）5.96 五年以上6.14 如果你贷款时间不长的话可以做基准利率如果要时间长利率可能会上浮10%左右，具体还是要看你的资质，用途和还款能力了。 3、房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内；房屋的面积要大于50平米；房屋要有较强的变现能力： 其次房产抵押贷款价值额度：房屋抵押贷款额度是房屋评估值的70%。 然后房产抵押贷款贷款年限：新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。 4、各商业银行房贷利率执行情况均不一样，具体利率是根据借款人的信用情况、职业性质、还款能力等因素综合确定的。如果借款人个人资质情况较好，获得的贷款利率较低；反之，如果借款人有逾期还款情况，获得的贷款利率也较高。 二、房产抵押范围 1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产，房地是不可分离的，房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产，是最普遍的一种房地产抵押物，大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利，它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类：城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下： （1）依出让方式和划拨方式取得的土地使用权，也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押； （2）抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权； （3）乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。 3、在建工程。在建工程，是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的，必须是依法可以转让的在建工程，因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值，从而保证抵押权的实现。 4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。 三、抵押特征 (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。
浅析利率调整对房地产市场的影响(一) 摘要：利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段，但利率政策调整对我国房地产市场的影响如何，还需要进一步的观察。目前我国利率调整政策对房价有一定的抑制作用，但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响，利率调控政策的效应还有待进一步观察。本文分析了贷款利率调整政策对房地产市场的影响，指出了利率政策对房地产行业宏观调控的局限性，并提出了相应的对策和建议。 关键词：利率;调整;开发商;购房者;房地产市场 房地产行业是一个资金密集型产业，是一个与银行业高度依存的行业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度，我们可以看到，2008年央行两次上调存款准备金利率，将存款准备金利率调至15.5%，取消住房贷款优惠利率、提高住房贷款的最低首付成数和个人住房公积金贷款利率来控制房地产信贷风险等。这引起我们思考利率调整会对房地产行业的发展有什么样的影响，以及到底能在多大程度上影响房地产行业？本文将从开发商和购房者两个角度进行了分析。 一、利率调整对房地产开发商的影响 房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。由于央行曾多次调高法定存款准备金率，而提高准备金率就会影响银行房贷规模，对而从房地产企业的资金来源产生间接影响。 一方面，贷款利率提高,对开发企业而言意味着融资成本增加,企业的成本曲线会向上移动,利润空间变小,企业只能开发预期利润率高的项目,预期利润率低的项目则要被淘汰。可见,实行从紧的货币政策,提高贷款利率,可以起到减少投资的作用,从而有利于抑制房地产市场上的过度投资。另一方面提高贷款利率，提高了开发商的融资成本，降低了整体开发能力，致使地产市场供应相对不足。银行信贷,尤其是房地产信贷会在长期内影响房地产价格，这样以来缩小信贷规模,企业贷款就变得困难，对于那些融资渠道单一、经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加它们的经营难度，甚至亏损从而退出市场。而对那些融资渠道较多、实力雄厚的企业来说,提高贷款利率对它们的影响相对较小。可见,从这个角度上看利率的调整有利于促进房地产开发市场上的优胜劣汰,促进房地产行业的整合。 二、利率调整对购房者的影响 我国房地产市场这类需求比较刚性，利率的上调对这类需求的影响比较小。但是，利率的上调会在一定的程度上加重此类购房者的还贷负担，目前房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房；二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。（一）对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，虽说对急需购房的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买80平方米的房子，原来准备贷款30万，现在只贷款15万了。而对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。消费者对房贷的成本预期会大幅增加，从而对房地产消费起到一定的抑制作用。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。 （二）对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金。1]由于近年来房地产价格呈现出不断上涨趋势，从调整后房地产价格指数来看，从1999年第四季度开始，我国房地产价格指数均超过100。就是说，房地产市场价格普遍上涨，使房产投资的回报率相对较高，利息的微调还不足以吸引消费者改变投资方向，从而不足以降低房地产投资需求。2]从上述分析可以知道，利率变动在一定程度上会抑制普通住
小议贷款利率调整对房地产的影响 [摘要]利率已成为我国政府调控房地产市场的一种重要手段。自2004以来,中央银行连续上调了一年期贷款基准利率和存款准备金率,2008年9月16日中央银行决定下调贷款利率和存款准备金率。但利率政策调整对我国房地产市场的影响如何？还有待考察。本文以西安为例,实证分析了贷款利率上调对房地产市场价格的影响,并对实证结果进行了分析。指出我国利率政策对房地产价格有一定的抑制作用,但由于利率政策的时滞性和房地产需求刚性的影响,利率调控政策的效应还有待释放。 [关键词]一年期贷款基准利率房价房屋销售价格指数 自1998年住房分配制度改革以来,我国房地产价格持续上涨,房地产投资高温不退。为防止经济全面过热,政府出台了一系列“以抑制房地产价格为核心的宏观调控措施,央行在2004年至2007年期间,共10次上调存贷款基准利率。本文以西安市房地产市场为例,试图分析我国利率政策对房地产市场价格的影响。 一、利率调整对房地产价格影响的实证分析 由于数据的可得性和有效性,本文选取西安市房屋销售价格指数和我国一年期贷款基准利率为指标。对其进行回归分析。模型如下： Y=C+b*(X)+U 其中Y为房屋销售价格指数,并以此代表西安市房地产价格的变动。X 为一年期贷款基准利率。U为随即扰动项。为了消除个别极值的影响,使数据具有平稳性,文章对其进行了对数变换。
本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年～2008年一年期贷款基准利率数据。共计17组样本,数据如下表： 数据来源:房屋销售价格指数原始数据来源中国国家统计局,国研网整理。利率数据来源与中国人民银行网站。 运用EVIEWS软件进行回归分析（自相关问题运用科克兰内-奥克特方法解决） LOG（Y）=4.343207642+0.1743947631*LOG(X)+[AR（1）=0.6303209054] 从模型指标情况来看,在5%的致信水平下所有指标都通过检验。但R2和T值都比较小,说明西安市房地产价格对利率不敏感,也就是说贷款利率调整对房地产价格影响较小。 从模型中的利率系数来看,利率对房地产价格的影响为+0.17,说明利率调整与西安市房地产价格存在正相关关系。从西安市房地产价格情况（图1）也可以看出,近几年贷款利率上调并没有达到预期目标,也就是说我国利率政策在控制房地产市场价格上失效。 二、利率政策对房地产价格控制实效的原因分析 首先,利率政策存在时滞,调控的效应有待释放。利率政策的时滞分为内部时滞和外部时滞。从外部时滞来看,贷款利率不仅直接影响房地产投资成本和消费成本,而且通过中介变量货币供应量影响房地产市场。当直接对房地产市场产生影响时外部时滞不是很明显,但利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时,利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间,也体现在中介变量与最终目标变量之间。从内部时滞来看,由于作为房地产管理机关的建设部和国
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/7f17452353.html, 房地产开发贷款知识 房地产开发贷款知识房地产开发贷款知识 定义 ---- 房地产开发类贷款（含房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款）是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的本外币贷款。 ---- 房地产开发类贷款按贷款用途分为房地产开发企业流动资金贷款以及房地产开发贷款、经济适用住房贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款。 对象 ---- 经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业以及具有房地产经营开发资格的企事业单位。 条件
1、在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算； 2、生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好； 3、信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力； 4、能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保； 5、开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好； 6、开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效； 7、已经取得开发建设项目的土地使用权； 8、开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定； 9、借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。 在实行贷款证（卡）的地区，持有中国人民银行颁发的、年审合格的《贷款证（卡）》。 申请开发类贷款所需提供的资料 ---1.基本材料 法人营业执照(副本及影印件)； 法人代码证书(副本及影印件)；
法定代表人证明、签字样本(原件及影印件)； 贷款（卡）(原件及影印件)； 财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。新建企业免提交；成立不足三年的企业，提交自成立以来的年度和近期报表； 税务部门年检合格的税务登记证明； 利税清算表； 公司合同（原件及影印件）； 公司章程（原件及影印件）； 企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。 若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）； 贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件） ---2．贷款项目材料 开发建设项目可行性研究报告及批准文件（原件及影印件）； 有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件和计划（原件及影印件）。 ---3.担保材料 按保证、抵押或质押的不同要求提供材料。