房地产开发工作流程图及全过程
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章:项目决策阶段 第二章:前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标 第三章:工程建设阶段
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调
第四章:项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章:交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章: 项目决策阶段
产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有: (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护;
公司员工培训流程 一、公司培训 公司上层或安全负责人进行培训。 1.讲解公司的架构，考勤制度、薪金发放、假期、处罚、辞职等问题。 公司架构： 考勤制度： 一、为加强考勤管理，维护工作秩序，提高工作效率，特制定本制度。 二、公司员工必须自觉遵守劳动纪律，按时上下班，不迟到，不早退，工作时间不得擅自离开工作岗位，外出办理业务前，须经本部门负责人同意。 三、生产部：按月26/27天制上班，应结合生产需要及生产实际情况安排员工调休或补假，已实际出勤小时计算工资，即206小时/月；如超出正常出勤小时数，报车间主任备案，由财务部按不同工种岗位计算加班薪资；行政部：按月26/27天制上班，周一至周六为工作日，周日为休息日，应结合生产需要及生产实际情况安排员工调休或补假；安保及门卫为全月上班制，人员由办公室统一安排白班及夜班的工作；财务部、营销部、品控部、工设部均按月26/27天制上班，如因生产需要，由各部门自行安排，报分管领导批准后执行。
四、严格请、销假制度。员工因私事请假1天以的(含1天)，由部门负责人批准；3天以的(含3天)，由副总经理批准；3天以上的，报总经理批准。副总经理和部门负责人请假，一律由总经理批准。请假员工事毕向批准人销假。未经批准而擅离工作岗位的按旷工处理。凡在公司工作人员有事请假，必须按请假流程作业程序，请假若没有行政备案，一律按旷工处理。 五、上班时间开始后5分钟以上（含）到班者，按迟到论处，每次处罚10元并扣操行分1分，5分钟至10分钟（含），按迟到论处，每次处罚20元并扣操行分2分；10分钟至30分钟以上者，按旷工半天论处，旷工半天者，扣发当天的基本工资，（基本工资按照市最低工资标准1280元计算），并扣操行分5分；提前10分钟以下班者，按早退论处；超过30分钟者，按旷工半天论处。月累计迟到、早退3次记旷工1次，扣2个工作日薪酬；月无故旷工2天扣5个工作日薪酬；月累计无故旷工3次按自动离职处理； 六、工作时间禁止打牌、下棋、串岗聊天等做与工作无关的事情。如有违反者当天按旷工1天处理；当月累计2次的，按旷工2天处理；当月累计3次的，按旷工3天处理。 七、参加公司组织的会议、培训、学习、考试或其他团队活动，如有事请假的，必须提前向组织者或带队者请假。在规定时间未到或早退的，按照本制度第四条、第五条规定处理；未经批准擅自不参加的，视为旷工，按照本制度第六条规定处理。 八、员工按规定享受假期，必须凭有关证明资料报总经理批准；未经批准者按旷工处理。员工病假期间只发给基本工资。 九、经总经理或分管领导批准，决定假日加班工作或值班的每天补助20元；夜间加班或值班的，每个补助10元；节日值班每天补助40元。未经批准，值班人员不得空岗或迟到，如有空岗者，视为旷工，按照本制度第七条规定处理；如有迟到者，按本制度第五条、第六条规定处理。
第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (9) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (9) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (10) 第三章土地使用权取得流程 (10) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (11) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (12) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (13) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (14) 第四章房地产开发阶段 (14) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (14) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (14) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (15) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (15) 第五章项目建设阶段 (16) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (16) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (18) 第六章销售经营阶段 (19) 第七步销售经营阶段的法律程序 (19) 第七项销售经营阶段的相关税费 (20) 第七章物业管理 (21) 第八步物业管理阶段的法律程序 (21) 第八项物业管理阶段的相关税费 (21) 附录：房地产开发专业术语 (21) 第一节面积类 (21) 第二节价格类 (24) 第三节实务类 (26) 第四节管理政策类 (36)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
房地产收购并购类项目立项前应核查事项指引 一、项目公司基本情况 1、项目公司主体资格（进行工商查档，核实股东、注册资本金、变更登记等）； 2、项目公司股东背景调查（如是否有国资背景等）； 3、项目公司债务情况（银行贷款、工程款等）； 4、项目公司名下除本项目外是否有其他资产； 5、项目公司未结的重大诉讼/仲裁情况； 6、项目公司是否有对外担保、是否有股权质押 7、介绍人背景调查 二、项目基本情况 1、土地使用权出让合同及补充协议； 2、项目报建手续进展情况（根据情况核实相关证照，如土地房产证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）； 3、用地是否存在闲置问题、有无查封、抵押； 4、规划、国土、政府对本项目的重要批复意见及相关会议纪要； 5、是否付清地价款（查证付清地价款证明书及地价款发票），是否需补交地价 及需补金额； 6、土地原始成本及项目所有已有可计税成本； 7、项目已建工程进展及已建工程成本核算（如有）； 8、是否涉及土地性质变更、用地指标取得、调整容积率、调整控规等 9、项目特殊情况说明； 三、交易模式 1、交易模式（股权收购、直接转让土地、合作开发）； 2、交易方式的可行性（定向挂牌、返还地价等） 3、付款节点要求和相应保障措施（把握关键节点：定金支付、尽调、股权取得、场地移交、土地证等关键证照取得等）
房地产并购投资项目工作指引 1、目的 提高并购投资项目的成功率，制定本工作指引。 2、适用范围:适用各公司。 3、定义和职责 3.1 房地产并购投资项目是指受让方通过资产收购、股权收购等方式取得土地使用权或房地产项目权益的投资方式。 4、主要内容 4.1资产收购 4.1.1 资产收购条件 （1）项目投资总额达到国家法律规定或当地政府的要求； （2）已取得国有土地使用权证；目标项目从属于整体项目的，应当具备单独办证的条件。 4.1.2 资产收购流程 （1）前期准备：了解目标项目的法律状况、出售动机、收购中存在的法律障碍和财务障碍等；成立收购专项工作小组； （2）签署框架协议； （3）尽职调查； （3）签署土地使用权出让合同补充协议或转让合同； （4）双方办理土地使用权转让登记，并对其他手续进行变更或重新办理。 4.1.3 资产收购合同体系 （1）合作意向书：对双方的合作意向进行书面确认，对排他条款和排他期限进行约定； （2）合作框架协议：对整个项目转让过程进行流程设计，包括项目转让过程中的合同签订安排，退出机制等。 （3）国有土地使用权转让协议：主要对项目转让条件、转让对价、付款进度、付款方式、违约责任等进行约定。 （4）补充协议：根据项目的进展，各种情况的明确及条件的变化，对之前
培训管理制度(含流程图)1 培训管理制度 总则第一章 本规定实施的宗旨与目的第一条 加强人事管理，提高员工素质。、1 激发员工求知欲、创造心，奠定公司人才基础。、2 合格的管理者必须是合格的培训者。、3 培训原则和范围第二章 公司全体员工均享有培训的权利和义务。第二条 员工培训是以提高自身业务素质为目的，须有益于公司利益和企第三条 业形象。 员工培训以不影响本职工作为前提，遵循学习与工作相结合，讲第四条 求实效，以及短期为主，自学为主的原则。培训形式和内容第三章 第五条培训形式 内部培训、1
自学、2 外部培训、3 培训方式第六条 、1 理论 实操、2 示范、3 模拟、4 岗前培训管理规定第四章 岗前培训的宗旨是让新进人员了解公司概况及公司各项规章制第七条 度，便于新进人员能更快胜任未来工作。行政部每月根据新进人员实际情况举办新员工培训。第八条 培训内容第九条 企业历史及发展规划、1 企业文化、经营理念及企业的组织结构、2 、3 员工守则、考勤制度及其他基本规章制度 参观工厂、4 所属部门的组织结构、5
岗位说明书、6 安全培训、7 拓展、8 业务知识、9 专业知识、10 在岗培训管理规定第五章 在岗培训包括业务知识培训及新技术培训，其目的是提高处理业第十条 力。务能 每年第十一条（见附件一）月下旬，由行政部下发《培训需求调查表》11 于各部门，各部门根据上年的培训效果提交下年《培训需求调查表》 于行政部，行政部根据公司发展及部门提交的《培训需求调查表》 ，经总经理批准后实施。（见附件二）制定下年《年度培训计划》 （见附件日之前，各部门需提供下月《月培训申报表》25每月第十二条
资料清单 一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。 二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）： （1）市、县人民政府做出的土地征收决定； （2）其他征地所需的文件、资料； （3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）； （4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证； （5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件： （1）土地招拍挂相关文件； （2）国有土地使用权出让或转让合同； （3）土地出让金收据；
（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证； （5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证； （6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。 三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；
一 房地产并购的方式 1.房地产项目并购的方式 2.房地产资产并购的特点 3.房地产项目公司股权并购的特点 4.房地产项目公司股权和资产转让比较 5.增资扩股和股权并购方式的比较 6.国有、民营和外资企业并购的特点 7.住宅、办公、商业、旅游地产等投资攻略 8.2018年和当前房地产收并购的特点 9.保利和招商的案例分析
1.房地产项目并购的方式 ?收购（新和老的集团）公司（股权）- 机会较少 ?收购（新和老的）项目公司（股权）- 机会较多 ?收购资产–较少 ?收购非项目公司（很多公司一般不考虑） 房地产并购的特点： ★交易非常活跃、成功和风险并存、资产主导交易、税收主导交易等
房地产（集团）公司和项目公司 ?百强房企83%的并购以获取项目资源为目的； ?百强房企10%为获取房地产公司； ?百强房企7%以获取房地产关联产业公司为目的； ?前30强房企全面参与并购项目、地产公司及关联产业；?其余百强企业则以获取项目资源、降低土地成本为主。
资产并购模式 基本交易架构图 投资人 转让方 (1)设立房地产企业 (1)缴付出资 (2)购买目标房地产 新项目公司 (2)支付资产转让对价 (3)办理产权转移登记 2.房地产资产并购的特点 房地产项目转让需要满足以 下三个条件： ?根据《中华人民共和国城市房地产管 理法》其中第39条的要求：按照出让合 同约定已经支付全部土地使用权出让金 ，并取得土地使用权证书（注：土地出 让金已经支付）； ?按照出让合同约定进行投资开发，属 于房屋建设工程的，完成开发投资总额 的百分之二十五以上。 ?不属于司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的情形，不属于依法回收土地使用 权，且房地产权属清晰、权属证明依法 登记。
房地产项目开发流程（完整版） 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点； 2）规划总图审查及确定规划设计条件； 3）初步设计及施工图审查； 4）规划报建图审查； 5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
、八、亠 刖言 随着房地产市场不断走向规范化，房地产企业之间的竞争已逐步从单纯的资源优势竞争转向能力优势的竞争，开发商除需具备高效优质的项 目管理、营销策划能力外，娴熟的资本运营能力更是必不可少，《房地产并购实务操作指引》在此背景下应运而生。并购资源整合功能，有利于提高公司赢利能力和核心竞争力，实现企业的跨越式发展。 股权并购方式的成功运用，既需要良好的沟通谈判能力，也需要熟练的业务操作。由于股权并购是双方甚至多方的合作，合作中一方的操作环节的是否顺畅，直接影响到股权并购的顺利实现。为此，了解股权并购一般操作流程，逐步推进，才能使得股权并购目标的顺利实现。本指引从房地产并购的交易方式、并购的一般流程、尽职调查内容进行了全面梳理，并对并购中存在的风险及防范措施进行了分析，并援引真实案例着力帮助读者提高企业并购实务操作能力，解决公司资本运作中的实际问题。 本指引在编纂过程中得到了集团领导、北京顺捷及北京市君泽君律师事务所的大力支持，在此致谢。由于专业经验所限，再加上时间仓促，本实务操作指引难免挂一漏万，敬请各位领导及同事批评指正，并随着实务的成功运用，将本指引不断完善，为集团公司及所属各单位提供有力参考。 房地产并购实务操作指引编委会 二0—四年十月
目录 一房地产并购的交易方式0 （一）资产并购0 （二）股权并购0 二房地产并购的三种思维2 （一）风险思维2 （二）流程思维3 （三）收购方思维3 三股权并购常用概念澄清3 四并购的一般流程5 （一）前期准备阶段6 （二）与交易对方开售首轮谈判，并签订收购意向书6 （三）对项目公司进行尽职调查6 1、法律尽职调查 (7) 2、审计 (10) 3、资产评估 (11) （四）制定收购方案14 （五）正式收购谈判并拟订交易文件14 （六）签署交易文件16 （七）支付对价并办理股权变更登记手续17 （八）交割17 五并购风险18 （一）公司股权属性确定风险18 （二）项目本身的风险19（三）项目公司或有债务控制风险21 六并购风险防范措施22 七案例23 案例一23
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
房地产项目开发流程全过程 目录 第一章：项目决策阶段 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权 二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 三、规划设计 四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察 五、申办《施工许可证》 六、招标
第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划
11、设计、施工、监理单位的协调 第四章：项目销售阶段 一、申办《销售许可证》 二、商品房销售及按揭办理 三、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》 四、申办建设工程规划验收 五、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》 六、物业移交 第五章：交付使用阶段 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段
产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有： (1)项目概况; (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案; (6)环境影响和环境保护; (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;
房地产项目公司收购操作全流程解析作者: 闵敏 关键词：房地产交易风险管理项目管理 房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 序言： 进入2002年以来，伴随着我国房地产业的持续升温及土地出让方式的重大改变，房地产市场上，通过收购房地产项目公司从而获得其拥有的房地产项目一时间成为一种常见的交易方式，众多国内外房地产投资者纷纷涌向项目公司收购市场。那么，房地产市场上取得房地产项目的方式有哪些？项目公司收购为何会如此普遍？这种交易方式具有哪些优点并存在哪些风险？其操作流程怎样？如何在操作中规避这些风险？本文试浅析之。 一、土地使用权与房地产项目流转的意义 （一）改革开放前我国的土地所有权制度与土地使用状况 目前各国土地所有权制度主要有三种：大部分国家实行土地私有制，有的国家实行混合所有制，我国实行的则是公有制。建国初期我国经过社会主义公有制改造后，城市土地与农村土地由私有转化为国家所有与集体所有。农村土地属于集体所有，由该集体使用经营，并只能用于农业目的。国有土地基本上通过国家计划无偿分配给国营企业、机关、部队、学校等使用，这是因为我国当时受从前苏联传入的计划经济理论影响，认为在社会主义国家里国营单位同样是在履行国家机关的职能，因此它们使用国家的土地不应当交纳使用费。[1]而个人取得国有土地用于建筑和经营基本上被禁止。 土地的所有权与使用权难以转移，相应的，房屋产权的流转也受到很大限制。农村房屋允许买卖，但一般仅限于该集体经济组织内部成员（这一规定延续至今）。
单位名称 层次 单位 节点
1
人力资源部 2
总经理 A
（一）员工培训管理工作流程图
流程名称
员工招聘工作流程
概要
员工招聘的管理
人力资源部
人力资源部调配员
各部室
B
C
D
开始
2
审批
审核
汇总和制定公司年 度培训计划
提出年度培训需求计划
3
分解和下达培训计划
各部门配合
4 5 6
7
8 9
审批 10
审核
执行培训计划
配合执行
组织员工定期培训
组织任职能力提升培训
各部门配合
组织参加外部培训 培训效果评估
培训效果反馈
培训工作总结 结束
（二）员工培训管理工作标准
任务 名称 汇总 和制 定企 业年 度培 训计 划
分解 和下 达培 训计
划
执行 培训 计划
组织 员工 定期 培训
组织 任职 能力 提升 培训
培训 效果 评估
培训 工作 总结
节点 B2 C2 D2
D3 C3
D4 C4
D5 C5
D6 C6
C8
C9
任务程序、重点及标准
时限
程序 ☆ 各用人单位根据业务需要，制定并提交年度员工培训计划 ☆ 人力资源部对各单位培训需求进行核对 ☆ 报公司领导审批
重点 ☆ 制定培训计划的过程与生产实际需求结合 标准 ☆ 制定年度培训计划 程序 ☆ 根据领导批示意见制定员工培训计划 ☆ 分解培训计划，按不同时间段，不同业务下达单项培训计划
重点 ☆ 协调培训时间 标准 ☆ 制定培训方案 程序 ☆ 人力资源部组织各单位进行培训工作 ☆ 确定培训的具体方案、时间、地点、经费来源等 重点 ☆ 培训项目的具体实施 标准 ☆ 培训实施的过程记录文件 程序 ☆ 组织员工定期进行相关职业方面专业知识培训
重点 ☆ 协调正常工作与培训的关系 标准 ☆ 培训结果考察记录 程序 ☆ 组织各单位提中层管理人员或者技术人员进行任职能力提升 培训，并在培训后进行考核 ☆ 可分在不同时间段进行 重点 ☆ 员工任职能力提升培训 标准 ☆ 培训后考核结果 程序
☆ 要求受训单位员工填写反馈评估表，然后由主持培训的单位 汇总成评估报告
重点 ☆ 通过培训为企业带来的效益或效率，测算出培训投资增值效果 标准 ☆ 培训效果评估报告 程序 ☆ 人力资源部每年应对员工培训工作进行总结，写出总结报告
重点 ☆ 总结本年度培训成功经验和未达成目标教训，持续改进。 标准 ☆ 培训工作总结报告
2 个工作日内 7 个工作日内 2 个工作日内 7 个工作日内
相关资料
《培训管理规 定》
目录 1、范围 (1) 2、培训整体框架介绍 (1) 2.1 培训流程总图解 (1) 2.2 培训总体流程图 (1) 2.3 培训总流程说明 (2) 3、培训流程操作说明 (3) 3.1 培训需求调查分析 (3) 3.2 年度培训计划制定 (3) 3.3 培训组织实施 (3) 3.4 培训评估改进 (5) 4、附件 (6)
培训工作流程与操作规范 1范围 本标准规定了培训工作的流程； 本标准适用于公司内部开发，外聘咨询的所有培训，包括公司年度性的总计划和分计划。2培训整体框架介绍 2.1培训流程总图解 2.2培训总体流程图
2.3培训总流程说明
3培训流程操作说明 3.1培训需求调查分析 3.1.1人力资源部在每年年底向各部门培训专员发放《员工个人培训需求调查表》（附件1）；各部门培训专员将员工的个人培训需求总结形成各部门个人需求总结，发送给各部门负责人； 3.1.2人力资源部向各部门领导发放《管理人员培训需求调查表》（附件2）； 3.1.3由各部门负责人根据本部门的实际业务工作需要，结合对员工职业发展的规划和员工的培训需求，针对部门内不同项目、不同职能和不同岗位，向人力资源部提交本部门各类培训需求。 3.1.4人力资源部根据各部门负责人反馈整理，配合各部门确定《部门年度培训计划》，并以季度为单位在过程督促执行，培训专员在每季度末将本季度培训执行情况总结表交人力资源部汇总归档。 3.2年度培训计划制定 3.2.1建议书和必要性确认 3.2.1.1人力资源部根据员工个人及管理人员需求进行分析总结，结合管理层访谈，以培训项目为单位，编写《公司年度培训计划建议书》提交董事会； 3.2.1.2董事会对公司《年度培训计划建议书》进行审核，提出修改意见，确认。 3.2.2最终审核 3.2.2.1董事会确认下一年度的《公司年度培训计划及预算》（附件3）； 培训计划包含要件：培训目标；课程名称；受训范围；预计人数；培训人数；培训时间；培训地点；培训教师；培训费用预算；备注。 3.2.2.2人力资源部根据公司董事会最终审议决定的年度培训计划，调研外部供应商情况，设计制定课程，制作并发布次年度的《公司年度培训课程表》（附件4）。 3.3培训组织实施 各部门必须严格按照公司《部门年度培训计划》组织培训； 3.3.1项目分工 a)入职培训：包含新员工入职培训和新晋/换岗人员培训两类: ●新员工入职培训：由人力资源部在新员工入职一个月内统一负责组织实施； ●新晋/换岗人员培训：在人员发生晋升、换岗一个月内，由其所在部门负责人安 排进行，人力资源部提供必要协助； b)在职培训：包含专业能力培训和管理能力发展培训两部分: ●专业能力培训：包含业务知识培训和业务技能培训两类: 1)业务知识培训：由各部门培训专员根据各部门各岗位需求组织实施；
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 （一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步 开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确
房地产开发全流程风险管控实务 -- 管控经营风险保障稳健发展-- 培训对象： 房地产企业高管、地产所涉各部门负责人及主管等。 培训目的： 通过关于地产开发全流程所涉经营风险及其防范与化解的理论与案例剖析培训，使培训受众对地产开发的全流程及其经营风险有全面的认知与理解，培养对相关环节的风险较好的认知、预判和防范的能力，由此提升地产开发抗风险的实操能力，确保企业稳健发展。 培训思路： 认知地产开发的全流程——认知各流程中或有经营风险 ——初步理解风险预判、防范和化解的理论 ——讲学互动、案例剖析，掌握风险防范化解的能力。 课程纲要： 本课程将分九章（实际培训中或有调整）。具体如下： ——课程内容引出： 【案例1】 ——地产开发风险关系总图 ——地产项目开发经营风险，发生并存在于其全流程环节中。 ——有效防范化解经营风险，是企业经营者必须掌握的能力！ 第一章地产项目开发基本特征与经营风险概论 第一节地产项目开发的基本流程和特征——地产项目开发全流程图
第二节风险的概念、体系及管控原则风险体系图 第三节地产开发的常见风险及其分类——常见风险关系总图第二章 项目用地获得阶段风险管控第一节项目用地获取的基本方式——项目用地获取方式关系总图示第二节以竞拍方式获得项目用地的风险及管控第三节以合作方式获得项目开发的风险及管控第四节以项目合作开发权受转让方式获得项目开发的风险及管控第五节企业并购（公司股权受让）方式取得项目开发的风险及管控第三章项目规划报建阶段风险管控第一节项目定位规划的风险与管控第二节项目设计优化的风险与管控第三节项目报建报批的风险与管控第四章项目建筑施工阶段风险管控第一节项目建筑施工阶段基本内容第二节项目建筑施工阶段常见风险第三节项目建筑施工阶段风险管控第五章项目销售阶段风险管控第一节项目销售阶段的基本内容第二节项目销售中的策略风险及管控第三节项目销售中的操作风险及管控第六章地产 项目开发财务税务风险及管控 第一节财务税务对项目开发的影响 第二节项目开发的财务风险与管控第三节项目开发的税务风险与管控第七章项目开发的政策市场风险及管控第一节地产开发的政策市场关系特征第二节地产开发政策风险与管控第三节地产开发市场风险与管控第四节地产开发环境风险与管控第八章物业管理（服务）风险与管控第一节物业管理（服务）特征与风险类别第二节物业管理（服务）常见风险管控第九章防范经营风险保障稳健经营第一节地产行业的现状与趋势预判第二节善用企业并购，保障生存发展第三节强化风险管控，保障生存发展
房地产公司（项目）并购注意事项 项目并购，指以受让标的公司股权、受让在建工程为主要交易形式，以获取新项目为主要目的的并购业务。 一、项目并购的特点 1、利润空间大。与公开出让地块相比，项目并购具备一定价格 优势，整体均价低于市场平均水平，土地获取成本降低给未 来留下更大的利润空间。 2、并购能使双方自身优势产生协同效应，共同创造更高价值。 1）打破区域壁垒，进入新市场；绕过招拍挂获取大量土地资 源，迅速提高区域市场份额。 2）继承原公司的设定条件，保留政府资源，形成新的政府关 系网络； 3）解决人力资源瓶颈，适应开发规模快速增长的需要 3、资本运作优势 1）原有财务杠杆继续利用、付款条件可协商、现成的土地证 可抵押变现，缓解现金压力； 2）存量土地，可较快动工，甚至是在售楼盘，项目回款周期 短； 3）可利用并购贷款，也可通过合作， 4）最短时间获得经营业绩。 4、并购项目历史遗留问题可能较多，增加了土地获取环节的政
策、法律和手续办理风险，如烂尾楼、闲置地、债务等问题。 5、二手项目由于所处行政区划不同，项目自身条件差异，合作 方的诉求不同，导致各项目获取方式差异性大。 6、项目并购对项目拓展人员的能力要求更高。 项目并购涉及的专业支持会从市场判断、房地产法规逐渐外 延至公司法、经济法、税法、财务制度、当地政策甚至工程 造价等方面。 二、并购前期工作 寻找合适的并购对象，并对目标进行排序，是并购前期工作的关键基础。 信息来源主要有：1）总部及各区域公司在经营中获得的竞争对手和同行信息；2）通过中介主动寻找并购信息；3）了解阳光城的企业主动上门寻求合作；4）政府、银行、资产管理公司等介绍。 获取项目信息后，项目拓展人员要对项目信息的真实性进行初步的调查了解。内容至少包括项目地块的基本信息，出售方的背景信息、项目出售的原因等，对项目的并购价值予以初步判断。调查了解渠道有：1）需对项目地块进行现场的踏勘，了解标的项目的现状、周边环境、存在的瑕疵等；2）需通过各种渠道（包括土地交易中心、国土资源局、规划局等有关部门）查询项目信息，并对不同来源的信息进行相互印证。 项目排序依据主要有：1）按性质排序：国有企业> 民营企业；2）按资源排序：资源充足、多项目企业> 单项目企业；3）按地区排序：战略核心区域> 非核心区域。
XXXX空调设备文件 XXX字[XXXX]XXX号签发人：XXX XX空调部培训运作指引 一、目的 为充分利用XX空调公司部的智力资源，促进公司部培训的良性开展，积极培养和提高所有员工的综合素质和专业技能，特制定本运作指引。 二、适用围 本指引适用于XX空调公司部组织的各种类型的培训。 三、部培训申请和安排 各部门提出部培训需求。为保证培训的质量和工作安排，各部门应在拟定培训日前至少10天将部培训项目申请表（见附页）有效送达管理部，否则将由管理部统一安排时间。管理部在接到培训需求后1天作出答复。 1．管理部自主安排相关部培训。 2．管理部将于每周五在全公司围公布下一周培训计划。 四、培训讲师确定 管理部和培训需求部门共同协商确定培训讲师。为帮助员工综合素质的提升，公司鼓励部员工走上讲台讲课。 部讲师总体要求：
1．具有认真负责的工作态度和高度的敬业精神，能在不影响工作的前提下积极配合公司培训工作的开展； 2．在某一岗位专业技能上有较高的理论知识和实际工作经验； 3．形象良好，有较好的语言表达能力； 4．具备编写讲义、教材、测试题的能力。 为鼓励员工积极投入到部培训的活动中来，公司将在取得培训效果的基础上给予部讲师一定的授课补助，具体标准如下： 五、培训教材 为确保培训的质量和效果，公司规定所有的部培训都必须具备培训教材。培训教材由部讲师编制，管理部跟进。教材应在培训时间前2天反馈至管理部人力资源管理处，否则取消部讲师授课资格。 六、培训效果评估 为提高培训质量，每次培训结束后，应书面评估培训效果。评估对象有：（1）讲师的授课情况；（2）学员的知识接受情况。管理部负责对评估结果进行分析和存档。
