2008年临沂房地产市场分析报告
一、市场综述
1）2007 年1-5 月份，全市商品房销售面积达69.67 万平方米，同比增长
84.5%，实现商品房销售额13 亿元，其中商品住宅销售面积为65.09 万平方米，同比增长74.13%。
2）从供应主体看：临沂地处鲁南核心城市，商贸经济发达城市，近几年来，
外地的一些房地产开发商纷纷来到临沂，寻求新的发展，比如：鲁商、前田等实力较强的房地产开发企业大量涉足临沂市。这些外来的房地产开发商拥有外地成功的运作经验，是实力雄厚的开发商，他们在产品的概念和营销的思路上都有相当独到的见解。
3）从需求规模看：近年来，临沂市经济快速增长，GDP 和人均GDP 呈上升
趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。临沂市城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来临沂工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都将保证临沂市房地产业在未来的几年中继续保持“供求两旺”的景气局面。
4）从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，临沂商品房价格走势相对
平稳，但是从需求来看，今年上半年临沂市大多数楼盘销售情况良好，前两年积压的购房需求在今年开始释放，房地产市场需求量在不断增加；另外，综合临沂
市经济发展态势，预计临沂房价将呈现稳中有升的局面。当前，要进一步调整好结构，坚持面向百姓、面向市场、面向未来的指导思想，多渠道保障和解决中低收入居民的住房问题，完善廉租房制度，规范物业管理，推广应用节能材料，实现住宅建设的可持续发展。这样，临沂的房地产市场才会有更加健康、稳定、繁荣的明天。
二、价格：
1）2007 年上半年临沂市房屋均价为每㎡2649 元，而这一均价很大程度上
依靠兰山区高房价的推动作用。兰山区是房价最高的地区，商品房平均价格达到2770 元；而河东区平均每㎡为2122 元；罗庄区平均房价最低，仅为1873 元。与2006 年相比价格基本持平。
2）2008 年目前碧水绿洲卖的很火，价格在1800 元，城中临沂鲁银房地产
开发有限公司龙腾华景5000 多，共400 套，一期200 套，2 期计划5500。3）、罗庄主要是城市基础配套不全，景观优势不明显，但滨临滨河大道还是
很受欢迎的。
目前滨河物业的价格，别墅4000 多，多层2000 多不到3000，均价约2880（观天下）。
三、临沂房地产市场目前有特点分析：
1）以河为轴五大板块
临沂房地产开发以河为轴，以沂河、涑河、祊河三河交会处为中心，沿河
展开形成兰山滨河区、河东滨河区、罗庄滨河区，北城新区(南坊)及兰山老城区五大板块，开发重心由兰山滨河区向北城新区(南坊)、河东滨河区转移。据调查
2008 年房地产开发面积将突破1000 万平方米(2008 年新开发面积600 万平方米
加上2007 年结转存量400 万平方米)。其中，北城新区(南坊)新开发项目15 个，总开发面积150 万平方米；河东区新开发项目10 个，开发面积80 万平方米；罗
庄区新开发项目10 个，开发面积120 万平方米；兰山滨河区约70 万平方米；兰
山老城区新开发8 个项目，70 万平方米。目前，市辖三区近百个楼盘开发建设，星罗棋布，竞相发展。
2）外商带动高层为主
随着临沂经济发展实力提升，投资环境改善，特别是“一河五片”的滨河城
市格局的推出，吸引了一批国内外房产开发商，如新加坡客商开发的联安现代城，鲁商集团开发的沂龙湾、凤凰城，福建客商开发的锦绣蓝山、江苏客商开发的久隆国际、台湾客商开发的台北新城、北京客商开发的外滩明珠等。据统计，目前40 多家中外开发商进驻临沂投资兴业。所建楼盘以高层为主，如锦绣蓝山有11 层、17 层、19 层、22 层，外滩明珠有26 层、33 层，凤凰城、久隆国际分别有
25 层、27 层、33 层，以外地开发企业建设的沂龙湾、凤凰城、外滩明珠、台北
新城、久隆国际等一批楼盘的兴建为标志、临沂房地产开发水平进入一个新时期。3）楼型多样户型多种
目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式
商住楼。户型多种，据20 个楼盘户型调查，所有楼盘均有6 个以上户型，110-130 平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300 平方米有20 个户型，锦绣蓝山从99-258 平方米有15 个户型、齐鲁园从45-220 平方米有12 个户型，久隆国际从
90-195 平方米有14 个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10 个户型，台北新城、阳光高第还有48-62 平方米的精装小房，联安现代城有30-50 平方米的酒店式公寓。
4）规模大定位高
在调查的20 个楼盘中，占地超过100 亩超过10 家，如开元上城、锦绣蓝山、美多现代城、沂龙湾、外滩明珠、齐鲁园、罗湖观天下花园、水景明珠、清水湾、台北新城、鲁商凤凰城。
楼盘品质提升，有欧式建筑，亦有江浙风格，均为智能化管理。同时，楼盘
整体布局、绿化、设施配套，楼房造型及户型设计。楼盘命名等都体现了先进文化理念，集中了中外楼房优势，具有鲜明改革开放、创新发展的时代特色。四、罗庄房地产市场发展简析
作为临沂的工业区，罗庄在房地产的发展上一直处于比较滞后的层面。
1）、长期以来依赖自产自销：罗庄的住宅一直严重依赖本区域消费，所以导
致其价格一直比较低，除了2003 年略上涨之外，从2005 年到2007 年的价格一
直都在1500 上下浮动。
2）、产品结构比较单一：除了曾经出现的双月园别墅，罗庄的产品一直以多
层为主，几乎未出现小高层及高层住宅，产品结构的严重单一化，致使一部分高端客户分流到市区。
3）、发挥郊区化效应：上半年天鹅湖的热销，说明兰山的部分客户在向郊区
过渡，尤其是当市中心房价过高，导致人群向周围分流，这在一定程度上推动了罗庄的房产市场的繁荣。
4）因为价格低，河边的下面九县的人买的也不少。
五、罗庄主要代表楼盘：
目前罗庄区有观天下、巴龙的地、青岛城建的地、日照海纳、福安康、碧水
绿洲，据说南边又被香港的给买了。其中巴龙有130 万方，号称地王。
1）美澳花园(罗湖地产)
规划建筑面积12 万平方米，建筑密度22.7%，绿化率45.2%，项目总投资
1.2 亿元。建筑风格以欧式为主，户型以叠拼别墅为主、联排别墅为辅、兼有独院别墅与五层公寓住宅。
2）观天下花园(罗湖地产)
位于美澳花园东南角，占地面积19.39 公顷。规划住宅楼57 栋，其中25
层以上高层住宅楼7 栋。建筑面积24 万平方米，容纳居民2000 户，现已全面开
工。=
3）清水湾花园(罗湖地产)
处于美澳花园东，紧临沂河。小区占地面积12 万平方米，建筑面积30 万平
方米，由6 幢叠加别墅，4 幢独栋别墅、一幢11 层高的小高层，8 幢26 层的高
层板楼住宅以及一座五星级酒店组成，是沂河首席70 年产权滨河高档住宅社区。
4）怡景天鹅湖
位于高新区科技大道(原罗八路)与双月园路交汇处(高新区公安局对面)，占
地面积：845 亩，建筑面积：692000 ㎡，绿化率：38%，容积率：1.23，开发商临沂隆丰行怡景房地产开发有限公司，怡景·天鹅湖拥有一个约1.3 万平方米水面面积的天然湖泊，这是市区内罕有的一大自然生态景观，他们力求将此项目打造成为临沂首个大型综合高尚水岸生态花园。小区还拥有生态圆舞泳池，引湖造泳池，也使怡景天鹅湖成为临沂首个带泳池的住宅小区。
5）沂州阳光花园
占地360 亩，位于高新区罗七路与工业南路交会处，由沂州房地产有限公司
投资兴建，坐落在高新区的政治、经济、文化中心。一期、二期、三期工程共18 万平方米，是目前临沂市最大的住宅小区之一。
6）月亮城——皓明园
位于罗庄区双月园路中段，是双月园集团继月亮城——华明园、坤明园后开
发的三期工程，整个园区以联体别墅为主，总占地280 亩，建筑面积8.37 万平方米，容积率为0.57，绿化率46.2%，规划总户数383 户。园区建筑造型分单体别墅、联体别墅和公寓三种。
六、临沂住住宅市场发展预测
1）、价格将持续上涨：从去年上涨的态势来看，2008 年房价将延续中低档
住宅上涨的空间，新上市楼盘将继续拉高整个片区的楼盘价格。
2）、兰山将延续领头羊的带头作用：作为整个城市的中心片区，整个城市
未来放量的70%将集中在兰山区，其中以南坊、滨河为主力放量区，而临沂人长久的生活习惯和中心生活的趋向心理，也表明下半年，兰山将依然延续整个临沂3）、河东滨河市场冲击兰山：河东2008 年预计将出现滨河板块成片上市的
局面，比如冠亚星城、东华苑、新东方花园、翔宇地块等，河东相对低廉的价格和优美的景观，将对兰山片区的滨河住宅相成一定的冲击。
4）、滨河面临多重威胁：短时间内，大批量楼盘的集中上市，将在一定程
度上对整个区域的楼市形成强大的供应压力，预计在未来三年内，整个片区的供应总量将达到近400 万平方，为临沂近三年的总需求量。
5）、南坊开发出现冰火两重天：大量的住宅集中上市，而市场的消费力将
被稀释，从而带来的是整个市场客户资源不足，南坊的高价将受到冲击。
6）、二手房将大规模上市：2008 年，随着房价的进一步拉高，前期部分炒
房客户开始出手，临沂的二手房交易将进入高峰期，临沂将迎来一个二手房的黄金时期。
7）、滨河地产前景乐观：虽然面临诸多压力，但是滨河其特有的优势，将保
证其在未来的一段时间内依然是整个临沂高端人群的首选居住板块。
七、临沂房地产目前市场特征
1）目前市场感觉较冷，各个楼盘的成交虽然在3 月回暖，但是同比销售并
不乐观。加之四线县城房产市场的崛起，县城向市区过渡人群出现一定的缩减，
另外，政府的大规模兴建经济适用房和单位自建房的集中入住，会导致市场短暂性萎缩。
2）当然，临沂市场从整体上看还是比较好的，但是远没有大家想象中的那
么好，原来想3 年开发结束的，至少要延长1 年以上的时间。
3）目前整个临沂的市场看涨，2008 预测上涨15%，2007 年临沂整体上涨在10%以上。
三江长荣市场部2008 年4 月