北京市老年公寓发展的市场化研究
项目代码 : LW86
完成单位 : 北京科学学研究中心北京美兰德信息公司
研究人员 : 张京成刘佳邢巨臣韩杰周江王晓东等
获奖情况 : 获1998年北京市科技进步三等奖
1.北京老年公寓的社会需求
人口老龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月，在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上，首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标，突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。1999年被定为“国际老年人年”，标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代，标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认，标志着人的寿命的延长是现代社会进步和文明的表现。同时也为世界各国发展老龄事业提供了历史机遇。
在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，百姓传统的养老观念也在不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。大力发展社会养老，兴建老年公寓，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。老年公寓与传统的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老弱病人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办，并按市场化经营管理的老年专用住宅，入住老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。老年公寓的设施要方便、舒适、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等。公寓内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。
1.1 政策背景
国家支持社会力量兴办老年福利事业，鼓励各界人士投资建设老年服务设施，开办敬老院、老年公寓等（政策上并没有区别老年公寓或是敬老院）。目前仅是支持鼓励，并无政策条文，但在税收上有明显优惠。根据民政局和税务局1994
年72号文件，兴办养老机构可以免交营业税，免交一年所得税（实际上现有敬老院从未交过此项税款），免交固定资产投资方向调节税。
1985年8月，中华慈善总会开始实施“安老工程”。具体内容有：在大中城市筹建一批示范性老年公寓，改建和扩建一批社会福利院、敬老院，开展社会托老服务，建立专业性老年医院和临终服务的安老医院，组织为老年人服务的志愿者队伍等。
中国老龄协会会长张文范在1998全国老年公寓研讨会上说，要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展老年公寓，要确保设施无障碍，同时配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务；其次，要注意老年公寓的高中低档次适量，以适合不同消费层次老人的需求。
1.2 北京市老年人口构成及发展趋势
据人口抽样调查显示，1990年我国60岁以上的老年人约有9699万人，为总人口的8.05%，预计到2000年底可达1.28亿人，为总人口的10.10%，全国进入老龄化社会。
北京作为我国的特大城市之一，早在1990年就已进入老龄化城市的行列，而且人口老龄化的速度在不断加快，1993到1995年三年间，老年人口比例仅增加0.34个百分点；而1995到1997年的三年间，此比例增加了1.46个百分点。1998年北京市常住人口中60岁以上的老年人达153万人，占总人数的14%（见表1）。有人口预测表明：到2000年底，北京老年人口将达到188万人，约占总人口的14.6%；到2010年将增长到230万人，约占总人口的16.9%；到2025年时，将猛增到416万人，老年人口比例接近30%。
表1 北京人口总量分布比例
资料来源：《北京统计年鉴》。
伴随着人口老龄化过程的是老年人口的高龄化，老年人口中80岁以上的高龄老人所占比重逐步提高（见表2）。据测算，1997年北京80岁以上的高龄老人共有13.7万人，约占老年人口总数的8%；预计到2010年将增加到29万人，占老年人口的12.8%。
表2 北京老年人口构成年龄分布单位：%
资料来源：《北京统计年鉴》。
另据统计，中重度老年性痴呆患者约占老年人群的5%，据此推测，北京约有7万到8万老年性痴呆患者，他们还需要特别护理。
1.3 媒体宣传与社会关注
1998年以来，老年问题渐成热点，十多家老年公寓先后建成开业，社会媒体开始广泛关注，北京日报、北京晚报、北京晨报、北京青年报、北京经济报、中国老年报、民政之声报以及电台、电视台等多次报道有关老年公寓的消息，北京老龄信息网、夕阳红网、“老来乐”、“天伦之乐”等老年服务网站也相继建立。
1998年9月25日开始，《北京晚报》“金秋时光”版开展系列讨论话题：“我希望老年公寓办成什么样和我对住老年公寓的看法”。1998年9月27日，北京市朝阳东方综合养老院（东方老年公寓）开始在《北京晚报》做报花和半通栏广告。1999年下半年，北京兴业老年康乐园、金梦圆老年乐园、常青老年公寓、福海老年公寓等纷纷在北京晚报、晨报和青年报上刊登广告，并且打出了每月550元的入住价。特别是兴业老年乐园和常青老年公寓每月两到三次广告，已连续做了一年多。
与此同时，“粮管所改成老年公寓”、“幼儿园改办养老院”以及某某老年公寓日前建成开业的消息屡屡见诸报端。今年年初，占地面积4400 m2，地下2层、地上15层的北京市老年公寓在朝阳区落成，据介绍这是目前全市条件最好的老年公寓。公寓有300张床位，分成144个双人间和10个套间，每间房内配有彩电、冰箱、电话和一套桌椅。令人称道的是，每个房间的家具式样、床单和窗帘的颜色都不相同，入住老人可根据自己的喜好选择房间。房内设有医护对讲系统，一旦老人感觉不适，拿起话筒，就能与24小时监控室取得联系。老年公寓另一处照顾老人的设计是同一楼层各房间的阳台相连，老人们打开阳台门就可以串门儿了。
老年公寓的市场前景也逐渐被房地产开发商看好，经过两年的精心设计准备，由北京宝氏华商集团投资兴建的北京太阳城国际老年公寓已开工建设，它位于小汤山温泉疗养区，占地42万m2，建筑面积18万m2，据称是我国第一家示范性老年生活基地，完全市场化管理运作。
分析以上情况，根据新世纪老龄化社会的养老需求，社会养老应是以老年公寓为依托载体的多功能、全方位、综合性的老年人生活服务中心。随着人民生活水平的不断提高，老年人服务将逐渐形成一种产业，存在巨大的市场前景，有人称之为朝阳时期的“夕阳”产业。因此，我们立足新世纪发展的需求，以老年公寓的市场化定位进行研究，将为政府的宏观政策导向和商业资金的投入提供参考依据。
1.4 老年公寓的定位
随着新世纪的来临，百姓养老观念不断更新，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。老年公寓有完善、周到、及时的服务，有优越的居住环境和适合老年人的各种活动，将越来越受到有知识、有品位、经济基础较好、观念开放且有闲情雅趣的老人青睐。
根据我们的调查，在人们的观念中，老年公寓与传统的养老院（敬老院）有着很大的不同，养老院一般仅解决老人的基本吃住问题，大多是为无依无靠的孤寡老人和政府的一些民政对象服务的，条件较差。老年公寓可提供综合性的服务，不仅在基本的吃住方面能保证吃的好，住的舒适，而且还提供较好的医疗保健、休闲娱乐等服务和设施，当然这是要支付相应的费用的。调查表明，人们对老年公寓的认同远远高于养老院。中国社会科学院研究员、72岁的熊必俊老先生曾说过，让我进敬老院我不去，但如果让我住老年公寓，我一定要去。
发达国家很重视老年公寓的规划、设计，西方的很多学者从以下四大方面上来研究探讨老年人的居住问题：第一，从场所的角度（包括环境和人群）来研究居住环境对老年人的活动和行为的影响。第二，从设计的角度来研究空间环境在支持、改变，或否认老年人的社会、生理需求的过程中，将起什么样的作用。第三、从社会、心理学的角度来研究人与环境之间的相互作用。第四、从政策、法规设计规范的角度来研究如何促进老年人居住水平的提高。
因此，建筑设计师设计老年公寓时主要从以下10个方面考虑：①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
我国改革开放20多年来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，从而加速了人口老龄化的进程，同时，老人们对养老设施的要求也越来越高。老年公寓作为一种重要的养老方式，一定会有很好的发展前景。
面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。选址应在郊区，距市内一小时车程，占地500亩左右，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。
在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往专门医院。老年公寓的收费要充分考虑当时中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。
1999年建成开业的太申祥和山庄（国际敬老院）就是一家以市场化运作，适应现代老人需求，定位较高的新型老年公寓。它位于京昌高速公路辛庄桥西面，占地150亩，建筑面积10万m2，均为清一色的仿古宫廷建筑，并辅以苏州园林式风格；中轴七进殿堂，周围亭台水榭、走廊环绕，客房区庭院典雅、曲径通幽，令人心旷神怡。山庄的布局本着“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”五大功能设置。老人入住均为宾馆式单人或双人住房，设施齐全；国医馆特聘国内知名中西医专家坐诊，并例行健康体检；老年大学有适合老年特点的各种教学，学有所用；娱乐区设有保龄球、棋牌室、健身房、歌舞厅和游泳池等，喜欢钓鱼的老人不出院门即可尽兴垂钓；山庄辟出的300亩自留地，还可供老人种植瓜果蔬菜，并聘请农艺师指导。同时，这里24小时提供热水，星级宾馆
服务水准，而且入住后所有服务设施均免费，使老人有如“家”的感觉。
2.北京老年公寓现状调查
为了详细了解北京老年公寓的实际状况，我们对现已开业，条件较好的7家老年公寓进行了实地调查，并访问了20名入住老人，以下据此进行简要分析。
2.1 老年公寓基本状况分析
根据老龄委、老年协会、民政系统及新闻媒体各方面的信息，我们调查的7家老年公寓（为了比较，包括敬老院、福利院）基本上反映了北京市养老机构的发展方向，地点大多在城近郊区，具体情况见表3：
表3 北京老年公寓基本状况表
续表3 北京老年公寓基本状况表
注:收费情况为住宿服务费,另加150～300元的伙食费,冬天再加每月50～150元的取暖费。
调查得知，这些老年公寓大多是近一两年开办的，入住率并不高，主要是宣传力度不够，有入住需求的老人许多并不知道这些老年公寓，或者听说过但并不了解实际情况，以为跟养老院差不多。明显的例子就是朝阳东方老年公寓在《北京晚报》做广告后，一个月就新住进了20多名老人，占原住人数的25%。其次是费用问题，收费越高，住人越少，同一家老年公寓中收费较低的中低档房间住人比高档房间多，可见对一般老人来说价格还是很重要的。另外，各公寓都有4%～8%的外地老人入住，他们的子女都在京工作。
从经济效益来看，除香山老年公寓和四季青敬老院外目前都未盈利，主要原
因还是入住率问题，据分析一般入住率在一半以上即可基本收支平衡。几家公寓目前的状况只是一期工程，二期工程已列入计划或已动工。
老年公寓的设施基本上满足了老人的需要，也有的利用率不高。各公寓都有医务室、活动室、娱乐室、图书室；有的还有花园、鱼塘、泳池、健身房；高档住房有中央空调、电话、彩电、地毯、独立卫生间24小时热水，还有监测器、呼叫器等。公寓提供全天候服务，服务人员都经过上岗培训，能够满足基本生活起居服务，态度较好；医护人员能进行一般救护及日常用药，重病及时送医院治疗。但各老年公寓目前都缺乏老年心理医生，这却是许多老人需要的。
这些老年公寓中，顺义和香山外部环境好，空气清新，住房方便舒适，收费适中；东方和东城房间装修等硬件设施很好，收费较高；中华福寿全和四季青条件稍差，但收费较低，工薪阶层退休金即可支付；福利院与老年病医院在一起，治疗方便，且有政府福利色彩。除第一福利院外，这些老年公寓基本上都是市场化运作。
据分析，老年人选择老年公寓主要考虑以下几个因素：①环境状况：喜欢登山的老人倾向于选择香山；②医疗服务条件：老年人难免生病，医疗护理和抢救条件自然重要；③收费标准：每月500-900元能为多数老人接受；④交通状况：不希望太远，节假日便于和子女团聚；⑤居住条件：应该有室内卫生间和洗浴设备，多数老人喜欢住平房。还有重要的一点，大部分老人住老年公寓并非只是简单的养老，他们更希望在与其他老年人的交流中寻找到共同的话题，摆脱孤独和寂寞，最终在精神上有所寄托。
2.2 入住老人情况分析
在7家老年公寓中，我们随机访问了20位老人，了解了入住原因，对老年公寓的看法，费用来源等问题，从一个侧面反映了现住老年公寓者的基本情况。这20人的自然状况表述如下：其中男性10人，女性10人；平均年龄77.3岁，最小的51岁，最大90岁；有配偶者7人（其中有2对夫妻），丧偶8人，独身5人；有子女14人，无子女6人；健康状况较好的7人，较差的13人，其中2人完全不能自理；中专以上学历的5人，其他15人；原职业为工人的8人，干部类7人，军人1人，无业4人；有8人可由退休金支付老年公寓费用，12人全部或部分由子女负担。
在设计的12个问题中，来住老年公寓的原因主要是家里生活不便，有病，无人照顾，个别人是因为与子女合不来，有些人认为老年公寓环境好，空气好，省心方便，所以愿意来住。选择老年公寓主要看环境、服务和收费，也有多人觉得能离家近一些更好，具体选择哪一家多数是子女建议的，他们一般都先来实地考察一下，认为满意就来住了，选择的余地并不大，因为往往只知道一两家，多是从报纸报道中得知的，个别是朋友介绍或是就在原住家附近，建设时就知道，觉得不错，一开业就住进来了。子女对老人住老年公寓大多比较支持，个别有顾虑的亲自考察了公寓的条件后也同意了，因此老人与子女一般都能够取得一致意见，老人高兴而来，子女满意而去，逢节假日再来看望或接回家中小聚。
在访问的对象中，住老年公寓时间最长的已有一年，最短的刚住两天，大家对所住老年公寓的条件（服务、设施、房间布局等）大都比较满意，收费也算合理，能够承受（无退休金者子女经济条件都不错），平均每人每月支出800元左右。
另外，我们对香山老年公寓入住老人的年龄结构，文化程度分布，职业及户口所在地分布进行了统计，基本上代表了各老年公寓入住者的一般情况，列表如下：
表4 年龄分布
表5 文化程度分布
表6 职业分布
表7 户口所在地分布
根据我们对几个老年公寓的调查，目前住老年公寓的老人有以下几个特点：①年龄结构偏大，65岁以下的较少，大多在70岁以上，平均年龄75岁左右；②行动不便的老人居多，占到一半以上，多数老人患有不同程度的老年疾病；③各公寓都有一定数量的外地人入住；④住老年公寓的费用大部分由子女或亲属支付；
⑤老人对设施要求不高，注重服务与环境。现在入住的老人以及家属普遍对老年公寓的条件表示满意，许多中青年人表示自己老了也来住。
3.北京老年公寓的市场前景
为了掌握更详实的资料，我们对城近郊区有老人的家庭进行了问卷调查。调查抽取400个样本入户访问，经审核获得有效问卷398份。
调查表明，北京老年人是需要多功能老年公寓的，具有较大的潜在市场，影响其成为现实市场的主要因素是价格。
3.1 被访者接受的价位较低，平均承受价为每人每月1126元
为了了解被访者对老年公寓的价格承受能力，调查中对被访者再次介绍了设想的服务项目和配套设施。被访者在了解了未来多功能老年公寓的详细情况并提
出各种意见和建议后，89.5%的人表示只能承受每人每月1500元以下的收费标准。其中56.8%的人表示只能承受1000元以下。按照调查结果加权计算，每人每月的平均承受价格为1126元。详见下表：
表8 被访者可承受的每人每月租金
3.2 根据以往经验，被访者实际可承受能力为每人每月2000元
在市场调查中，消费者往往把价格承受力报得很低。根据经验，在一般情况
下商品的实际上市价，在调查平均价的150%～200%之间都是可行的，但原则上不要超过调查平均承受能力的二倍。照此估算，未来多功能老年公寓的收费标准可以定在每人每月2000元左右。
3.3 未来北京人的承受能力与维持多功能老年公寓正常运行开支略有差距
初步估算，建一个上述设想的21世纪多功能老年公寓，规模在600套住户左右，其征地、建房、设施、温泉、绿化等硬件投资约6000万元，每年的运行管理费用约1000万元，利息约500万。如按五年回收投资，每年必须有2700万营业收入，按入住率80%计算，分摊在每一套住户每年收费5.6万元，平均每月4700元左右。如果按每户住
2位老人计，平均每人每月2350元左右，略高于未来北京人的承受能力。
3.4 未来多功能老年公寓市场容量
本次调查的愿意租住未来多功能老年公寓人员的价格承受能力如下表：
表9 愿意租住多功能老年公寓者按承受价格分布 单位：人
考虑到访问时被访者所报承受能力偏低的因素，可以比较有把握地讲，愿意租住，且调查时每人每月价格承受能力上限在2000元的人，都将是未来多功能老年公寓的有支付能力的潜在用户。这些人的总样本数为20人，占样本的比例为5%。
本次调查的样本代表未来5-10年北京市市区中上收入水平家庭。对应总体约100万户左右。按照相对保守的5%估计，下世纪初，北京有支付能力的老人对多功能老年公寓的需求将有5万户，按每户每年5万元支出，这就是一个25亿元的巨大市场。
而且，一部分海外侨胞，他们有着落叶归根的夙愿，一个设施完备、服务周到的老年公寓会是他们的选择；一些子女在国外的老人为了让孩子放心也会入住老年公寓，这又是一个很大的市场。
调查分析显示，普通居民的支付能力尚不能完全覆盖多功能老年公寓的运行成本，实际运作中，政府尚需在地价、税收、贷款利息等方面给予优惠政策。另外老年公寓的经营者也应从自身管理上、经营方式上寻找多种途径，控制运行成本。这样，实现市场化运作是完全可行的，并且可以有稳定的投资回报。
3.5 市场化运作是北京老年公寓发展的必然趋势
北京老年公寓市场的出现不是偶然的，既是人口老龄化发展的结果，又是商品经济发展到一定阶段的产物。从市场学的角度来看，市场经济是商品经济的实现形式，市场既是生产与消费的纽带，又是需求与消费的桥梁。作为老龄产业中的主要消费群体----老年人，从需求到消费在很大程度上必须通过市场这个桥梁才能完成。老年人数的增加，购买欲望与购买力的逐步提高，从而引起市场需求结构的变化，并呈现出老年市场需求扩大的趋势。
随着我国市场经济体制的转轨，商品经济的日益发达，消费市场格局必将随着消费结构的变化而调整，特别是老年消费群体的出现与日益扩大，客观上要求从消费市场体系中派生出一个能满足老年人特殊消费需求的特殊市场。
老龄产业的发展速度和规模，首先取决于老年消费人口的数量，一般情况下，人口数量越多，消费需求也越大，因而市场的容量也就越大；其次，取决于老年人口收入水平的高低，我国老年人的人均收人水平从整体上看比较低，但由于我国老年人口的绝对数量特别大，仅其中一部分高收入者，就是十分可观的消费群体，会形成较大的潜在市场。从发展趋势来看，随着国民经济的增长，老年人的退休金收入也会随之增长，并有一定的个人储蓄，其购买潜力非常大。
当然，老龄产业的发展不仅取决于老年人的购买欲望的强烈程度，其高低在很大程度上取决于老年人的消费观念和生活方式的转变。许多老年人已从往日那种“重积累、轻消费、重子女、轻自己”的传统观念中走了出来。
老龄产业是一项巨大的社会系统工程，又是一项综合的、多元化的社会福利公益事业。但是必须看到，我国尚处于社会主义的初级阶段，国民经济的发展还不能满足老年人的各种需求，完全依赖政府投入来发展老龄产业，显然是不符合我国的国情的。
有关老年公寓/老年产业的现状和前景 一、前言 中国国务院新闻办公室12日发表了《中国老龄事业的发展》白皮书，从中国老龄事业国家机制、养老保障体系、老年医疗保健等多个方面对老龄事业发展作了介绍和说明，同时指出，中国将积极采取更加有效的战略措施，努力推动老龄事业与经济社会协调发展，促进老年人共享经济社会发展成果。 二十世纪末，中国60岁以上老年人口占总人口的比例超过10%。按照国际通行标准，中国人口年龄结构已开始进入老龄化阶段。进入新世纪后，中国人口老龄化速度加快。2005年底，中国60岁以上老年人口近1.44亿，占总人口的比例达11%。 中国作为世界上最大的发展中国家，如何在老年人口基数增大、人口老龄化加快而且发展不平衡的条件下，保障老年人的合法权益，促进老龄事业的发展，是社会发展中面临的重大问题。 中华人民共和国成立以来，国家颁布一系列包括老年社会保障、老年福利与服务、老年卫生、老年文化教育和体育、老年人权益保障以及老龄产业等多方面内容的法律法规和政策。近二十年来，全国人大及其常委会、国务院及其有关部门颁布的老龄法律、法规、规章及有关政策达200余件，初步形成以《中华人民共和国宪法》为基础，《中华人民共和国老年人权益保障法》为主体，包括有关法律、行政法规、地方性法规、国务院部门规章、地方政府规章和有关政策在内的老龄法律法规政策体系框架。 中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要(1994—2000年)》、《中国老龄事业发展“十五”计划纲要(2001—2005年)》和《中国老龄事业发展“十一五”规划》。国务院有关部门和地方各级人民政府，分别制定本部门老龄工作行动计划和本地方老龄事业发展规划。国家建立督查和评估制度，对规划的实施情况进行期中和期末检查，推动规划的落实。同时，建立老龄事业统计指标体系和老龄统计工作制度，为制定规划和完善督查评估工作提供基础数据。上世纪八十年代以来，先后三次进行全国范围的老年人口状况调查，为老龄事业的科学决策提供了重要依据。 国务院成立全国老龄工作委员会，统筹规划和协调指导全国的老龄工作，研究、制定老龄事业发展战略和重大政策，协调和推动有关部门实施老龄事业发展规划，指导、督促和检查各地老龄工作。
老年康复中心可研报告 第一章项目概况 (1) 第二章项目建设的必要性和可行性 (7) 第三章项目建设地址 (10) 第四章设计方案 (12) 第五章工程建设方案 (14) 第六章节能方案 (16) 第七章环境影响评价 (19) 第八章土地利用 (22) 第九章组织机构及人力资源配置 (23) 第十章项目管理及实施进度 (25) 第十一章项目招投标 (28) 第十二章投资估算与资金措施 (29) 第十三章财务评价及社会评价 (30) 第十四章结论 (34) 第一章项目概况
一、项目概况 1、项目简介 老年护理院建设项目 2、建设单位 3、经营方式：为老年人提供集体居住、饮食、健康护理等，以及拥有相对完整的配套服务设施。 4、项目选址 二、建设背景 1、社会背景 从“中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）高层论坛”上获悉：“十一五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。 我国是世界人口大国之一，据统计60岁及以上老年人口数量，1953年全国第一次人口普查时为4214万，1996年第二次普查时为4243万人，1982年第三次普查时，达到7675万，1990年第四次普查时增加到9725万人。1995年底，我国60岁以上的老人已达1.2亿，占总人口的9.76%。到2007年底我国老年人
·老年公寓入住协议书 甲方： 乙方： 责任担保人：乙方直系亲属或组织单位代表 甲方与乙方及其责任担保人，经充分协商，达成如下协议，望双方共同遵守执行（以下简称甲方、乙方）。 一、甲方责任 1、甲方为乙方提供居住、饮食及个人生活护理等服务，甲方每月1—5日按时收取寄养费，如遇节假日及休息日依次往后顺延。 2、甲方设立餐厅供乙方用餐，保证做到清洁卫生，一日三餐按老人要求及时供应面点、饭菜，伙食费自理。 3、甲方有医疗配套，每周定期进行保健检查，免费看病，药费自理。乙方如病必须去医院就诊或住院，甲方负责通知乙方委托的家属办理各项手续，同时甲方对急诊病人采取相应的急救措施，帮助呼叫120急救车送医院治疗或抢救，费用自理。 4、甲方设立健身房、阅览室、棋牌室等活动场地，免费为住寓老人服务。同时还组织各种有益于乙方身体健康的文娱活动。 5、甲方服务人员将诚恳、负责、热情、周到地为乙方服务。如有态度恶劣者，将其辞退或调离本岗位。 6、根据寄养老人的年龄和健康原因，甲方有权调整老人的护理等级，望乙方积极配合。
7、因内部管理的需要，甲方有权对寄养老人的住宿房间在同类档次中进行调整。 8、甲方认真做好安全保卫、环境美化工作，为老人提供一个安全、详和、优雅的生活环境。 9、甲方对寄养老人实行非限制性开放型管理，如被寄养人在寄养期间不慎或主动发生事故，导致走失、自伤、自残、自杀或死亡等，甲方不承担任何责任。 10、甲方每月每人提供20o电供照明使用，其余按抄表数实收，水按10元/人/月收费，有线收视费10元/房/月，多人间5元/人/月。 二、乙方的责任 1、首次办理入寓手续应一次性交纳医疗保证金3000元和当月寄养综合费元。老人退离寓时，保证金如数退还，月综合费按不超过半个月，以半个月退费，超过半个月以一月退费。 2、乙方入寓只须带被褥、换洗衣物，部分床上用品、洗漱用餐用具等，不准自带家具进住房，以免影响住房整洁，公寓备有电器设备，若老人仍需自带电饭煲、电磁炉、电烤炉等电功率比较大的，其使用不当或引起的事故，由乙方自行承担，公寓只提供第一次入住老人的房间设施设备，若有损坏需老人自配。 3、乙方不能把贵重物品和数量较大的现金存折等带入公寓，如遗失，甲方不负保管和赔偿责任。未经公寓允许，家属不得陪住。 4、乙方请假走亲戚或有事外出或住院，在三个月以内
当前国内外养老服务发展的四大趋势 趋势之一：养老服务机构规模趋向适度小型化 随着经济社会的发展和老年人对养老服务专业化需求的提高，未来养老机构的小型化、专业化、品牌化、连锁化的趋势将更加明显。国际经验表明，无论是从经营管理、专业化角度，还是老年人宜居舒适度角度，养老机构规模不是越大越好，床位不是越多越好。 从全球看，日本是全球老龄化程度最深的国家，规模最大养老机构的床位只有800张，欧美国家养老社区的床位一般也在200张左右。从国内看，上海目前正在建设迷你养老院。这种迷你养老院床位规模在10-49张之间，单床面积在
18平方米以上，总建筑面积300平方米以上。杭州重点发展小型连锁养老机构，支持各区建设拥有床位10张以上、50张以下的微型养老机构。 趋势之二：机构、居家与社区养老服务一体化这种一体化趋势主要表现是：养老机构植根于社区，不但为入住机构养老的老年人提供服务，而且也为周边居家养老和社区养老的老年人提供服务；对社区照料中心设备硬件进行打造升级，增设养老床位，使其在为本社区老年人提供居家养老和社区养老的基础上，具有机构养老的功能。 上海充分利用社区的“碎片化”资源，采取小区“嵌入式”设置，建设迷你型养老院，主要服务对象是有自理能力、对护理要求不高、离家很近的老年人；杭州根据日本和我国台湾的经验和老年人的实际需求，针对远离市区的大型养老机构并不受老年人欢迎、入住率较低的现状，大力发展社区连锁养老机构，鼓励养老机构利用专业优势，将服务延伸到社区。同时，杭州也重点提升和完善社区照料中心的运营管理，让有条件的照料中心设立起日托和全托的床位，实现照料中心的实体化运营，并实施照料中心的分级运营，将照料中心打造成综合性的街道养老服务平台。
老年公寓项目可行性研究报告 【引言】 老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。 在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。 【目录】 第一部分老年公寓项目总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、老年公寓项目概况 （一）项目名称 （二）项目承办单位 （三）可行性研究工作承担单位
（四）项目可行性研究依据 本项目可行性研究报告编制依据如下： 1．《中华人民共和国公司法》； 2．《中华人民共和国行政许可法》； 3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20xx）20号； 4．《产业结构调整目录20xx版》； 5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》； 6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx 年审核批准施行； 7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx 年 8．企业投资决议； 9．……； 10．地方出台的相关投资法律法规等。 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、老年公寓项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： （一）项目产品市场前景
老年公寓入住协议书3篇 甲方:爱民老年公寓 法人代表: 乙方:入住老人全权代理人 乙方自愿将XXX老人送住爱民老年公寓，经双方协商签定如下协议: 一、本协议一经签定，甲乙双方即形成劳务关系，甲方必须向老人提供护理衣、食、娱乐等方面的服务，乙方则按约定向甲方支付报酬。二、乙方入寓前出具县级或县级以上的医院开据的近期身体状况证明，患有传染病或其他不宜入院的疾病患者，不得入住公寓。 三、甲方有权按乙方出具的老人身体状况证明，确定老人护理范围，但乙方自愿提高服务的除外。 四、不能自理的老人能轻微活动或卧床，日常生活事情基本不能做，必须由护理人员帮助，老人精神要正常应配合服务工作。 五、甲方提供护理项目: 1、每天定时打开水、打饭、刷碗、清洗口杯和毛巾。 2、每天打扫室内卫生，帮助老人清理个人卫生。包括洗脸、洗手、洗脚、漱口、梳头、清洗臀部。 3、每天帮助卧床老人穿衣服、脱衣服及时为失禁老人换洗衣 服、尿布、保持皮肤清洁、清理大小便及大小便器，定时为老人翻身，整理床铺。 4、按时给老人喂水、喂饭、喂药。 5、定时清洗床单、被罩、衣服。 6、每半个月剪指甲、定时擦身。
7、有病及时通知家属，工作人员24小时在岗，定时查房。 8、有家人的陪伴，定期给洗澡。 乙方自负项目: 1、理发、刮脸、洗澡、家属经常给拆洗被褥。 2、自备用品、肥皂、洗衣粉、干净被褥、床单、枕巾、换洗衣服、尿布、暖瓶、毛巾、碗筷、大小便器。 3、医疗费，取暖费自理。 六、老人住寓后，因疾病以及其他方面原因，需要提高护理标准的，甲、乙双方应协商后确定，协定后执行新的收费标准。 七、老人在入住期间，身体健康状况若发生变化，甲方要及时通知老人家属，协商调整护理等级或回家中休养治病。家属若不同意老人提高等级护理或接回家暂时治疗的发生摔伤、烫伤等其它意外事件，甲方不负责任。 八、老人患有精神病或自杀，自残倾向的，甲方有权终止协议，通知乙方家属接老人回家，如乙方不及时接走，所发生的后果由乙方负责任。 九、交费方式:乙方每月,日前向甲方缴纳本月的护理费用。 入住不满一个月的，按天计算收费标准，节假日或平时不在公寓的费用不退。另:冬季每月收60元取暖费，缴费其不得延误，出现欠款经多次催要，不能及时补交者，甲方有权将老人退回乙方。 十、入寓老人应自觉遵守公寓各项规章制度，不得毁坏或丢失公寓公其财物，违反公寓制度，造成自身伤害的，甲方不负责任;毁坏或丢失公寓公共财物的，由乙方承担赔偿责任。 十一、老人之间和睦相处，互相帮助、互相尊敬，入寓老人不得侵害他人人身、财产方面的合法权益，给他人造成损害的，由乙方承担民事责任。
中国养老院现状分析 在中国社会老龄化趋势越来越明显。人口老龄化现象日趋严重，但养老护理人员不论是规模还是专业水平都不能适应这种严峻的现实，目前最少需要1000万名养老护理人员。中国社科院有关专家指出，目前全国60岁以上的老人达1.69亿，养老床位250万张，仅占老年人口的1.5%，也就是说中国1000名老人中只有15人拥有养老床位，而发达国家是70人。 公立养老院入院难民营养老院生存困难。民营的养老院为什么会生存困难？第一，它门槛高，这样就导致大量的民营养老院处在灰色地带，因为他没法拿到那个资质证明，按照床位数、人均居住的平米数以及人员相关硬件的门槛，如果投资，是很难达到的，尤其是在社区一级的地带里，他就不能拿到相应的补贴，因为补贴也是按照规模来的。比如50张以上床位，才能够一个床位一年拿到3000块钱的补贴，而且这个补贴更多的也都是在公立养老院里才能拿到，所以相对来说，优势的资源都集中在公立。 现在面临的就是公共服务的短缺问题。整个的社会化养老呈现出三个短缺：第一，是相关法律短缺，仅仅一个就是1999年民政部出台的《社会福利机构管理暂行办法》；第二，全国的养老床位短缺。在发达国家，床位跟老人的比例是5%到7%，我们是1.5%左右；第三是护理人员非常少。按照老龄化程度，目前我们最少需要护理人员1000万，但是真正的从事这个职业的人员只有22万，在这22万里，
真正持证上岗的只有2万人，这个缺口比例是相当大的。那么在人员缺失、法律缺失、机构缺失的情况下，这些老人也没有别的选择。 兴办养老院的入门标准太低国家的相关政策落实不够。民办养老机构从建立之初，基础就不是特别牢靠，养老院入门的标准太低，或者说在入门时的执行力度不够，有很多资质、条件、管理水平都没有达到的情况下，就进入了养老行业。养老机构在运行的时候，由于经费的紧张，由于国家相关政策落实不够，造成了它们低成本的运行，所以本来应该达到一个较高的服务水平，结果现在因为经费的问题以及各方面的原因，养老院就达不到这个标准。 据预测，2014年全国老龄人口将达到2亿，每7个人中就有一名老年人，让老人安然养老成为全社会共同的责任。养老的社会化是一个不可逆转的趋势。按照专家的预测，到2050年，中国真正进入到所谓的重度老龄化的阶段，到这个阶段以后，中国的老龄人口是4个多亿，这在全球人口里排第三位了，而且基本上3个人里有1个是老人。到这个阶段以后，如果单纯依靠家庭来养老，肯定是不现实的，那么养老的社会化是一个大趋势，而且是不可逆转的一个趋势。 让人有尊严的活着，特别是让老人有尊严的活着，是发展经济和社会存在的一个最根本的目的。联合国有一个专门的老年人的基本原则，其中有两个基本原则非常重要，第一个是照顾原则；第二就是尊严原则。
北京三乐老年公寓的经营销售策略与技巧健康、阳光的生活方式谁都需要！专业的养老护理更是老年人的刚需，在当下很多老年人观念陈旧的前提下，引领老人享受专业的养老服务是一门实用技能。可为什么还是有人开不了口讲养老？为什么有人没兴趣听你说养老？为什么有人决心难下？没有卖不出去的养老服务，只有不会卖养老服务的业务伙伴！你知道吗？养老销售只要掌握几个关键点，成功大有把握！下面我们“开门引兴趣”、“处理6大争议点”、“五步讲社区”、“三步讲规则＂、“处理5大拒绝”这5个方面，手把手教您如何促成养老服务销售。 一、开门引起兴趣 甲：阿姨，您好。遛弯呢？（歇着呢？）看您身体真棒，孩子一定对您特孝顺。 乙：还行。就是他们都不在身边（有的在国外、有的在各地，有的忙工作），身体一旦有点毛病，真着急。（有的会说：子女很孝顺，就是每天在家吃饭得伺候着，太累了） 甲：您今年多大岁数了？ 乙：70了。 区域养老环境一流 甲：您看着真年轻。孩子不常在身边，就是自己辛苦点，遇到事情连个搭把手、商量的人都没有，以后您要有事，需要我们帮忙，我们一定尽力，为老服务大家都有责任。
乙：谢谢啊。身体好时都还好，可孩子不在身边，有时候确实觉得寂寞，也觉得累啊。 甲、很多老年人都会感觉孤独，感觉累，可以换个环境生活，比如出去旅旅游，同学聚聚会，多参加社会活动，也可以去养老院住住，孩子们回来了在养老院聚聚，他们的伙食不贵，比外面的餐厅便宜一半左右，还有专业的歌厅K歌，周边千年的大运河、森林公园和万花园，一家子既省去了做饭和收拾的辛苦，还能近距离的走进自然享受田野风光，多好啊。 乙、是吗？在哪里啊？ 甲、我说的这个地方在通州，现在的北京行政中心。将来这的区域环境可是任何地方都没法比的。国际一流的城市副中心，森林入城，抬眼见绿荫、侧耳闻鸟鸣。公园、湿地、森林随处可见。您说美不美？ 乙、那还真是不错，不过就怕生活不方便。 甲、那里没有不方便，只会更方便。哈哈。您想：通州将来是优质公共服务资源聚集的地方，三年内，环球影城主题公园将全面对外开放；北大人民医院、安贞医院、友谊医院通州区院区和北京急救中心通州部等一批高端医疗、三甲医院全部投入使用；人大附、北理工等一批优质教育资源落地开花。更重要的是居民可享受更智能高效的城市科技，医疗养老更轻松，教育水平更优质，休闲娱乐更多样，商业服务更完备，物流网络更发达，15分钟生活圈应有尽有，您说好不好？所以，没有不方便，只会更方便的。 乙、从长远看，确实错不了，就怕我赶不上了。
编号：_____________ 老年公寓入住协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 丙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
XX市老年公寓(以下简称甲方)：住所 法定代表人 入住公寓者(以下简称乙方)：性别年龄民族 职业住所 入住公寓者担保人(以下简称丙方) 性别年龄民族 职业住所 甲方根据乙方、丙方的共同申请，同意乙方入寓，经三方充分协商达成如下协议：一、入住对象及入住条件 第一条甲方须为生活能够自理或者介助、介护的老年人，提供相应的服务。第二条乙方入寓前须向甲方提交以下材料： 1、乙方有效的身份证件（户口簿或身份证）原件及复印件、近期免冠二寸照片二张； 2、乙方经县级人民医院出具的近期一个月的体检报告； 3、乙方入寓的申请； 4、丙方的有效身份证件原件及复印件； 5、丙方的经济状况证明； 6、甲方认为需要提交的其他材料。 乙方和丙方应当如实提供上述材料，不得弄虚作假，否则甲方有权解除合同，并由乙方和丙方承担一切后果。 第三条乙方入住公寓前，必须向甲方交纳押金(备用金)贰仟元， 甲方于乙方离寓时退还给乙方（无利息）。 第四条乙方入寓后，应如实向甲方陈述自己的即往病史。甲方如发现乙方患有
传染性疾病或精神类疾病，乙方必须离寓或通知丙方将乙方领回，如果丙方拒绝领回乙方，甲方有权将乙方送回交丙方，由此产生的费用及后果由乙方和丙方共同承担。 二、入住期限 第五条本协议的期限为______年（月），自乙方入寓之日起计算。 第六条合同到期时，如果乙方不愿继续居住或者丙方不愿继续担保，乙方或丙方应提前一个月通知甲方。乙方向甲方交清各项费用后，办理出寓手续。如果乙方愿意继续居住，丙方愿意继续提供担保的，三方再续签协议时间。 三、服务内容及收费标准 第七条甲方向乙方提供居住、餐饮、护理、卫生保健等服务。甲方按照物价部门核准的价格向乙方或丙方收取上述费用，如遇价格变动，甲方应及时通知乙方和丙方。 第八条乙方在入寓期间，甲方根据乙方的身体状况、自理能力等因素，确定乙方的护理等级，乙方按照不同的护理等级向甲方交纳费用。如需调整护理等级，甲方向乙方或丙方说明调整的理由。并通知乙方或丙方按新的护理等级交费。如果乙方或丙方不同意调整护理等级，甲方有权解除合同或者按原护理等级提供护理，因此发生的不利后果，由乙方和丙方承担。 第九条乙方在入寓期间的一般疾病由甲方安排治疗，费用由乙方承担。如遇重病、急病需住院治疗的，甲方负责将乙方送往医院，同时通知丙方，丙方应立即到场。住院医疗费用及一切实际费用由丙方承担。乙方住院期间，甲方不负责护理。 第十条乙方的床位费、护理费、伙食费按月计算，不足半个月的按半个月计算，
序言 “谁言寸草心,报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。 人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。 目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公
寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。 固镇县XX医院依托自身的医疗优势，拟兴办一所附属老年公寓，实现医疗和养老资源共享，努力为入住老人特别是患有老年病、慢性病，需要长期治疗护理的老人提供专业化、规范化的治疗、康复、养老的理想住所。 本报告就该项目建设的可行性作深入研究。 术语 1、老年公寓 Apartment for the Aged 专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅。 2、老龄阶段 The Aged Phase 60周岁及以上人口年龄段。 3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。 4、介助老人 Device-helping Aged People
老年公寓运营模式浅析 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4 亿，占全国总人口的28％【1】。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。 一、老年公寓具备的特点 特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。 附图中高收入老年人对现在居住条件的评价 资料来源：零点前进策略和远景投资2004年5-6 月合作完成的对北京、上海的3000名 55 至75岁的市民 的随机抽样拦截访问。 【1】《老年市场的需求与开发》中国老龄科学研究中心陶立群 老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的
甲方： 乙方： 责任担保人： 甲方与乙方及其责任担保人，经充分协商，达成如下协议，望双方共同遵守执行（以下简称甲方、乙方）。 一、甲方责任 1、甲方为乙方提供居住、饮食及个人生活护理等服务，甲方每月1—5日按时收取寄养费，如遇节假日及休息日依次往后顺延。 2、甲方设立餐厅供乙方用餐，保证做到清洁卫生，一日三餐按老人要求及时供应面点、饭菜，伙食费自理。 3、甲方有医疗配套，每周定期进行保健检查，免费看病，药费自理。乙方如病必须去医院就诊或住院，甲方负责通知乙方委托的家属办理各项手续，同时甲方对急诊病人采取相应的急救措施，帮助呼叫120急救车送医院治疗或抢救，费用自理。 4、甲方设立健身房、阅览室、棋牌室等活动场地，免费为住寓老人服务。同时还组织各种有益于乙方身体健康的文娱活动。 5、甲方服务人员将诚恳、负责、热情、周到地为乙方服务。如有态度恶劣者，将其辞退或调离本岗位。 6、根据寄养老人的年龄和健康原因，甲方有权调整老人的护理等级，望乙方积极配合。 7、因内部管理的需要，甲方有权对寄养老人的住宿房间在同类档次中进行调整。 8、甲方认真做好安全保卫、环境美化工作，为老人提供一个安全、详和、优雅的生活环境。 9、甲方对寄养老人实行非限制性开放型管理，如被寄养人在寄养期间不慎或主动发生
事故，导致走失、自伤、自残、自杀或死亡等，甲方不承担任何责任。 10、甲方每月每人提供20o电供照明使用，其余按抄表数实收，水按10元/人/月收费，有线收视费10元/房/月，多人间5元/人/月。 二、乙方的责任 1、首次办理入寓手续应一次性交纳医疗保证金元和当月寄养综合费 元。老人退离寓时，保证金如数退还，月综合费按不超过半个月，以半个月退费，超过半个月以一月退费。 2、乙方入寓只须带被褥、换洗衣物，部分床上用品、洗漱用餐用具等，不准自带家具进住房，以免影响住房整洁，公寓备有电器设备，若老人仍需自带电饭煲、电磁炉、电烤炉等电功率比较大的，其使用不当或引起的事故，由乙方自行承担，公寓只提供第一次入住老人的房间设施设备，若有损坏需老人自配。 3、乙方不能把贵重物品和数量较大的现金存折等带入公寓，如遗失，甲方不负保管和赔偿责任。未经公寓允许，家属不得陪住。 4、乙方请假走亲戚或有事外出或住院，在三个月以内者，月寄养综合费照交；但请假在三个月以上者，只交纳床位费；如乙方不要求保留床位，待再来时服从公寓安排者，月寄养综合费可不交。 5、乙方损坏公共财产及房间内配套设施，应照价赔偿。 6、公寓设有公共食堂，禁止乙方私带电磁炉、电饭煲等电器及明火烹饪。如违反，发生意外，一切责任由乙方承担。 7、被寄养人因病去世后，甲方应及时通知乙方家属来寓处理丧事，如乙方6小时内不能应约前来处理丧事，则甲方有权处理遗体，期间发生的所有费用由乙方家属负担。 8、甲方月寄养综合费，将随市场物价变动而进行调整，乙方不得有异议。 9、乙方应认真履行本协议条款，如有不遵守公寓规定，无理取闹，不按时交纳月寄养
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 银色港湾老年公寓可行性报告 二00七年十月
目录 一、项目提出的依据 二、老年公寓目标客户需求及应对分析 三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 四、老年公寓规划 五、老年公寓风险分析 六、风险规避与控制措施 七、项目实施 八、结论 一、项目提出的依据 （一）政策依据 1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（豫政办[2006]105号） 2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福[1998]19号 3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号） 4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号 6、《中华人民共和国土地管理法》 （二）老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年公寓”市场潜力巨大 2000年国家有兲部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到迚一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开収的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
北京汇晨老年公寓(已建) 北京汇晨老年公寓是北京市属公办民营综合性养老服务机构，位于昌平区北七家镇。公寓以能自理的老人为主要服务对象。一期占地117亩，建筑面积3.9万平米，现有床位数712张。为入住老人提供生活照料、营养餐、康复医疗、温泉水疗、文化娱乐等50余项服务。公寓养老用房户户朝阳，均配置独立厨房，采用地板采暖方式供暖，配备无线求助定位看护系统，园区内进行人车分流管理。 开发公司：汇晨阳光 董事长：马剑(北京市社会福利行业协会副会长） 北京晚报讯(记者杜新达)逾700亩建设用地、配套功能设施完备、3000套住房可容纳6000名老年人入住养老……31日上午，北京市规模最大的一座现代化、综合性“公办民营”养老机构——北京市老年社区汇晨老年公寓在昌平北七家镇八仙庄正式开业，社区即将全面接收老人登记入住。这一老年社区的建成标志着北京市养老服务水平得到大幅提升。 31日上午，记者在这个花园式的老年社区看到，社区养老用房间间朝阳，为老年人特别设计的各种起居设施一应俱全。服务中心可提供日常诊疗、营养配餐、温泉康复、美容美发、百货超市、班车等服务；室内游泳、球类活动、网络教室、棋牌、阅览、书画、音乐等文化娱乐设施也很完备。此外，人车分离的道路系统以及周界防范、电视监控等系统也均为社区特色。 一卡通系统的配置，使每位老人都拥有一张身份识别卡片，具有身份认证、刷卡消费、门禁出入管理、救助看护等综合功能。其中老人救助看护系统是将整个社区的室内外区域纳入无线救助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时，监控中心值班人员的电脑屏幕上将显示老人个人的健康状况、曾患过的疾病等相关信息及该老人所处的位置，为医护人员的快速响应、紧急求助提供指引。 据市民政局副局长孟钧介绍，市老年社区总建筑面积约25万平方米，分三期建设，规划建设老人住房3000套左右，可容纳6000名老年人入住养老。针对家庭养老与集中养老两种养老方式及入住老人的健康状况和自理能力的不同，社区将建设家庭养老、公寓养老和介助介护养老三种类型的养老用房。31日投入使用的老年公寓为一期工程，共有288套养老用房，可设置712张养老床位，以公寓养老用房为主，辅以少量家庭养老用房，并配套建设了近万平方米的综合服务中心。即将动工的老年社区二期、三期工程还将建设总建筑面积约3500平方米的社区医院、3000平方米的老年大学和3000平方米的社区管理服务中心，医疗康复、餐饮购物等配套设施将进一步得到完善。 孟钧表示:“老年社区的经营管理将改变传统的由政府包建包管、财政高额补贴的管理模式，通过社会公开招标引入专业管理机构，把周到、体贴的人文关怀融入到专业化、创新型的服务管理当中。”
养老机构入住协议书 立协议人： 养老机构（以下称甲方） 委托人（监护人）： 住所， 工作单位：， 电话。 （以下称乙方） 入住人：，性别：，住 所， 与送养人之间的关系。（以下称丙方） 本着诚实信用、友好协商的原则，三方就丙方入住甲方养老公寓的有关事宜，达成以下协议。 一、乙方系丙方，由乙方申请并经丙方同意（申请书），丙方入住甲方养老公寓颐养天年，根据乙方（丙方）要求，并结合丙方身体实际，甲方安排丙方入
住室。如需更换房间应当得到甲方的同意。 乙方和丙方已经对甲方的有关管理制度认真阅读，同意遵守甲方的管理制度和本协议的约定。 二、根据乙方（丙方）申请，甲方对丙方提供等级服务（护理），有关护理服务遵照甲方的规章制度执行。根据丙方的居住和护理等级，乙方每月向甲方支付元护理服务费（该费用不含医疗费、水电费、数字电视费等，这些费用按实际发生的数额支付）。 三、丙方的基本情况 乙方或者丙方在签订本协议之前，应当填写入住人员情况综合评估书、登记表，乙方或丙方对自己提供的资料和填写的事实真实性负责，如果与事实不符，自行承担全部法律责任，甲方发现后可以解除协议。 四、费用的支付 1、甲方实行先收费后入住方式，入住当月按实际天数收费，以后每月25日前交清下月费用，15日前退住按半月收费，15日后退住按全月收费。食堂凭月缴费凭证供应伙食。 2、水、电、数字电视费：水电费根据入住人员实际发生金额，按水电部门的规定时间支付，可以由甲方代为收取，数字电视费每半年支付一次，由甲方代为收取。
3、凡入住老人在入住时根据其身体状况等确定护理等级，如老人在入住期间由于身体状况发生变化，甲方可依据相关标准提高护理收费，乙方应按相应的标准缴费。 4、养老公寓收费标准可在以下两种情况下调整： （1）、当水电、粮油等市场价格行情发生重大变化时；（2）、经物价部门审核批准收费调整的，可自批复日起，按新收费标准执行。 注：养老公寓收费价格调整通知到入住老人或亲属即生效。 5、在签订本协议时乙方（丙方）一次性支付保证金元，在协议终止时没有拖欠费用和违约的情况下退还给乙方，但不计利息。 五、甲方依法制定的规章制度，涉及到入住人员的，对丙方和乙方具有效力，如果丙方或者乙方违反，应当承担相应的责任。 六、丙方在入住期间，如果由于自己的过错，造成自己人身、财产或者第三人人身财产或者甲方财产损害的，应当承担赔偿责任。 七、甲方应当严格执行本协议约定的义务和有关规章制度，为丙方提供热情服务，同时将丙方出现的身体、情绪、生活等问题通过电话、书面等方式告知给乙方。乙方必须认真对待，如果乙方在接到甲方的通知后，没有及时采取措施，对丙方造成的后果承担责任。 八、乙方的责任
2016年中国老年公寓发展现状及问题对策分析 目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公寓”却成为了“遗忘的角落”。那么，在中国进入老年社会里，中国的“老年公寓”需求市场怎样？“老年公寓”该怎样建设？ 中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。 目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有养老院、托老所、福利院以及老年公寓等。那么什么是新型的“老年公寓”？ 所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 一、中国老年公寓的特点 老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。我们应按照“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。 1、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，但必须是空气新鲜、交通方便、有绿化带、有公园、最好在风景区等环境优美的地方。 2、老年公寓的模式。老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅、集合式老年住宅（老年人合住的住宅）、护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资、政府和社会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅、护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。 3、设计与配套设施。老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交
老年公寓综合可行性分析报告
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老年公寓综合可行性分析报告?(一）老年人住宅市场机遇分析?１我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准,当一个国家或地区6５岁以上人口占总人口7%或6０岁以上人口占总人口１0％以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3％,而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测,到2０２5年,老年人将占全国总人口１９.34％;到２040年，老年人将占全国总人口的2７.８%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。?? 2老年人住宅市场潜力巨大 ?2０10年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪二十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的１/３；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3０00亿人民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 ?3 老年人养老逐步向养老院转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地）,国内老年人养老讲究三代同堂,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,?一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离,离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 ?养老机构现状?～ ~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程,主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看,我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养
养老度假村项目案例分析 ——老年公寓模式老龄化指的是在社会总人口中老年人的比例越来越高。对于老龄化，国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2007年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 我国自1999年以来已经进入老年型国家。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 一、老年公寓需求的不断增长。 1．中国人口老龄化的发展。我国已进入老年型国家，北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。据世界卫
生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据预测我国65岁以上老人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3％），增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6％）（北京大学健康与家庭研究中心网站提供）。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。 2．观念的变化。中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万（北京晚报2002年10月19日）。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女