一、与房东沟通
初次联系：
经纪人：您好，打扰您了，请问您是不是在XX小区有一套房子呀？
注：（确定客户能听到的情况下，此话连贯说完，，中间不要停顿，杜绝语：喂。说完停顿
让客户提问）
房东：你这里是哪里啊？有什么事吗？
经纪人：我们是后湖中介公司的，我有一个客户，点着要XX小区的房子，他的朋友
在里面居住，想和他的朋友住在一起，急着找XX小区的房子，我们帮他找了几套，不太合适，
问您房子近期有没有想过打算出售啊？（注：此话术连续说完，表达要清晰。如果客户
有打断，不可停顿。最后一句语调放慢低~。在客户不明确的情况下，不要报出自己所在
公司名称，）
以下为客户回答的几种方式以及应答。
房东：我们的房子才装修，不卖。
经纪人：那有没有想过出租呢？
房东：我需要考虑下
经纪人：好的，您考虑下吧，那您看我什么时间比较方便联系您？我把我的手机号码用短信发给您，如果您还有其他关于房子方面的问题，可以直接电话我，希望能对你有所帮助~
房东：你是怎么知道我的电话号码的？你是那个公司的？
经纪人：不好意思，非常抱歉打扰到您了，谢谢您（注：对于纠结的房东，不纠结，先致歉，后谢谢，不浪费时间）
房东：我在考虑出不出售，现在我这房子可以卖多少钱啊？
经纪人：请问：面积？楼层？装修？是否两证？有无5年？是否还有贷款？有多少贷款？您想卖个什么价？注（专业参考，类比的回答）
房东：旁边开盘的房子不是元/平米了吗？怎么我的房子价格这么低啊？
经纪人：我们刚卖了一套此小区的房子，成交价格是元/平米。买方过户后期的费用是XXX，除了房价，
过户费用是买方另外交的。总共买下来平均元/平米。
新盘的价格是XXXX,毕竟是新盘，新盘和次新盘的价格肯定是有差异的，如果买方的预期价格超过新盘，别人肯定会优先考虑新盘。再说了，您的房子毕竟有几年了，土地使用期限也会比新盘的期限要短，如果换成是您，估计您也会这么考虑，你说对吧
房东：我的房子是装修过了的，花了不少钱，怎么可能和新盘的毛坯房来比较？
经纪人：如您所说，您装修了，花了不少钱，那我们能看看您的房子吗？我们看了您房子具体的装修情况，
然后才能评估出一个合理的价位，你看可以吗？
您最近什么时间比较方便，我好安排时间来看您的房子。请问，您今天有时间吗？
房东：我今天没有时间
经纪人：那我就明天打你的电话，看明天你能不能安排出时间来
房东：我最近蛮忙，没有时间
经纪人：那您估计什么时间比较方便，我电话您。、
房东：还是我考虑好了，电话你吧
经纪人：好的，您考虑下吧。我把我的手机号码用短信发给您，我是XX中介公司的，我的名字叫XXX，
如果您还有其他关于房子方面的问题，可以直接电话我，希望能够对您有所帮助~~
谢谢你，耽误了您这么长的时间，实在是不好意思，谢谢您了！再见~~
（强调：电话陌拜小区业主，一定要对此小区出售的价格有所了解，以应对业主的问题，以及给出建议。对于期望值很高的业主，用已经成交的房子的价格来进行类比，让业主考虑，点到即可~）
出售房源的跟进：
房子还在卖，则按下面的话题进行交流：
始终围绕着"价格"产生跟进的话题，可以分次进行。（逼价格）
1、经纪人：我一直推荐您的房子，今天还在推荐，但客人都表示考虑一下，就没下文了，你看我们的价
格可否做个适度的调整，您看多少比较合适。。。。（这样，房东就不会烦躁，就会去配合你的工作，认可你的服务是在帮助他更快的卖掉房子。）
2、经纪人：不好意思，打扰您了。还是关于您那套房子的事。我们公司一直都在不断地推荐，但一说到
价格就不看房了。我觉得是不是价格偏高，是否做个调整？因为按这个价格来算，单价确实有点高。当然房子是很不错的，但是毕竟是旧了。我觉得差不多的话就可以定。您认为呢？
3、经纪人：XX先生（小姐），不好意思，您的房子我好久都没带客人去看了。因为我一直推荐，客人一
问到价格就嫌贵，连看都不去看，所以我想价格方面先不跟客人明确，我估计客人的承受能力差不多的情况下，就让他们去看您的房子。至于价格能出到多少，我到时再向您反馈，然后我们再商量定价，可以吗？我希望您尽快出售，而且是个合理的价格，好吗？
房子已出售了，则按下面的话题沟通：
经纪人：你好！你那房子已经卖掉了，是吗？恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的，
经纪人：恭喜、恭喜，肯定是卖了个好价钱了，是吧！只是我又得帮我的客户去找房子了。对了，您之前
住在那里，比较熟悉，能否帮忙介绍一下呢？客人真的很喜欢那附近的房子哦！那您肯定还有其他地方的房子吧！相信我会帮您卖到好价格。
出租房源跟进：
租房子还在，则按以下话术沟通：
仍然始终围绕着"价格"产生跟进的话题
经纪人：我一直推荐您的房子，今天还在推荐，但客人都表示考虑一下，就没下文了，你看我们的价格可
否做个适度的调整，您看多少比较合适。。。。您这房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问…….您认为多少价格合适,我有个客户能够承受在×××,那我现在去看一下可以吗?我也好向他(客户)做推荐,那你看下午是3点还是4点呢?
经纪人：对了，我们还有个很有诚意的客人，因为上次他看中了您那附近的一套房子，很满意，因为工作
就在那边，但是最后没买成，你这套有考虑卖吗？客人由于上次没买成，相信这次在价位上可能有优势，可以承受**万。您认为呢？这个客人是第一次看房有优势，客人很急，年底之前必须买到房子，他小孩就在
那附近上学，重点考虑哦。其实价位合适卖了也好，要不空着或者收房租也烦人，您认为呢？（尽量引导和说服客户转租为卖）
假如出租的房子可出售时：
经纪人：您这房子有考虑卖吗？我现在正好有个客户在问…….您认为多少价格合适,我有个客户能够承受在×××,那我现在去看一下可以吗?我也好向他(客户)做推荐,那你看下午是3点还是4点呢?
房子已出租，则按以下活术沟通：
经纪人：你好！你那房子已经租掉了，这次租了多少钱啊，哦！还好（若是已经租掉了的要问啥时到期，并在电脑系统中做提醒）恭喜你！那您亲戚朋友还有没有其他房子要买卖的。
经纪人：真是遗憾，不过不要紧，那何时到期呢？您看能否帮我个忙。亲戚朋友、邻居是否有考虑卖？因为您对那边比较了解，改天我亲自登门拜访和请教，感谢您对我工作的支持，诚心为您服务。
二、约客户看房：
经纪人回访：你好！有一套房子是刚登记，我看房东很急着卖，在XX花园，全部都装修好了，按行情
可卖100万的，现房东才卖90几万,很便宜,所以，我赶紧第一个通知你。是120几平方米的，交通很方便，(进一步初略强调优点)在XX对面………我们下午3点抓紧时间去看一下(强迫式)….
经纪人回访：不管怎样，既然您委托我买房，我就有义务在第一时间通知您市场上出现的好房源，对吧！经纪人回访：好房子不等人，有意向的话得抓紧时间。
经纪人回访：主要优势是他的价格低于市场行情，肯定说不上便宜，但合适就好，一分钱一分货嘛！
经纪人回访：多看一套对您来说百利无一害的一个选择，多一次机会，机会出现就该把握。
三、带看时的技巧话术：
对客户：
经纪人：这样吧！我们配合一下，你待会儿去看房时，在房东面前要假装不满意，挑几个毛病，看好后就
走，时间不要太长，我以后与他谈价就会比较有利，要不然的话，你若当场与房东谈价，房东就觉得你满意就会顶住价格，那对我们没啥好处，你说呢？
经纪人：我们只要看清楚就好，不能表现过于满意，要不价格可能还会回升。适可而止，只说贵就好。经纪人：为了保障您能够以最低价格买到这套房子，就需要配合。
经纪人：千万别现场谈判，您可以问价格，为我的后面谈价打基础。
对房东：
你好！待会儿去看房，因为这个客户很会压价，为了避免客户讨价还价，我给客户先报了个**价格，您配合一下。当然，若能够卖个好价我也替你高兴。我们一起努力，希望能够顺利达成交易。谢谢！！！
经纪人：为保证您可以实收到**万，我们加上费用，又因为客人很会砍价，我们给他是报**万。
经纪人：上次这个客户看中了一套，最后因为没空间才差3000元就泡了一单，遗憾啊！所以这次我要这样，更是为了保障您的权益，能多卖最好，对不对？
经纪人：这个客人很会讨价还价，我带他看的房子，每套都要砍个两三万，所以为了能帮您卖个理想的价
格（**价），等会客人如果有向您问价格方面，千万不要报底价，先说**价（报价），因为客人都不会相信您这个是底价呀，他还会希望越低越好，这也是人之常情嘛，您说呢？所以我需要配合。
四、第一次看房后与房东的反馈话术
经纪人：你好！刚才看了房子，客人跟我说了很多，就是觉得我们的装修不太适合他的风格，（或找其他
理由）我估计可能是价格原因，不过没关系我会再努力一下，再跟客户谈一下，你看呢？（这个客户还是蛮有诚意的，我觉得要不就50万，《此时不要去强调是各税还是实收（原先登记时是52万）》您也考虑一下，我这边一定会再去争取的。。。。。
故意拉大价格差距，试探房东心里底价：
经纪人：我都不好意思给你说，但是必须反馈，当然是不可能的，但是我觉得这个价格比较合适，您认
为呢？客人对房子是很满意，但是：a、不能落户b、划片不好c、地段离上班地远d、小孩上学远e、楼层不好C、房子挂了这么久还没卖，（客观强调房子的缺点，但不能刻意）。
经纪人：XX房东，刚才客人看后的情况我给您反馈一下，总体感觉还可以，特别是客人感觉您这个人很
不错，挺随和的，希望能够跟您交朋友。现在有个问题是a、客厅的光线不够好；b、内部结构需要改造；c、装修风格不适合他，要改造（选择一个理由）。所以如果这样的话，他还要花几万去重新整理，那我估计他就是价格问题。我试探过他的价格，差距偏远了些，那我想再努力一下，争取让他加一些。如果能加到50万，我想您也愿意，是吗？因为他原先的出价被我否定掉了。他才说48万，我都不好意思跟您提这个价，您说是吗？那我这边能做的工作我都会先去做的。什么情况我还会向您汇报的。
房产经纪人话术（模拟一）
经纪人接待客户，必须主动询问的事项。
经纪人：您好？有什么需要帮助的吗？
客户：我想买房。
经纪人：您想买多大面积的房子？几居室？（除非客户明确说明朝向、楼层等具体信息的说明，经纪人不要询问过于仔细，初次接待做到简单了解就可以，目的是了解区域及大概情况之后推荐看房，如果询问过于细致，就被动了。不要用户找房，而是以房找户）
客户：100平米左右。3居吧。
经纪人：请问您想买哪个区域的房子？(经纪人不要询问具体哪个小区的)
客户：XXXX地方
经纪人：（经纪人要主动询问客户买房动机）
a您在这买房是为了上班方便还是为了照顾老人？
b 先生看您很年轻，您是为了结婚买房吗？今年结婚买房的客户挺多的，您
计划的结婚时间是几月啊？
c先生您选择的这个楼盘投资回报佷高，您是买房投资吗？
d先生您买房的商圈是学区房比较集中的地方，您是为了孩子上学买房吗？如果不是我就不关心户口问题了。
e 先生，您是为了改善现在的住房条件买房吗？您是否需要卖掉现在的房子
才能筹措到房款，或者您可以考虑贷款买房。
F 您是不是拆迁买房,拆迁款是否到位.
经纪人：您之前买过房子吗？您之前看过哪个小区的房子？以前有看上的房子吗？您看房看了多久了?您通过哪个中介看过房子?
客户：没在武汉买过房子。
经纪人：您现在住的房是租的还是买的？（根据客户的年龄提出问题）您现在的房子是多少平方的？您是否自己住还是和老人一起住？
客户：租的，2居。不知道多少平。
经纪人：（主动了解客户的承受能力）您了解这一带的房子单价吗？基本在****左右，预算大概是？您最高承受房款总价是多少？您是贷款还是全款
客户：打听过，大概在8000左右吧，房款总额不超过80万，贷款买。
经纪人：（主动了解客户的资信）您需要用公积金贷款还是商业贷款？您是考虑首付在多少万之内？您考虑今后月还款在多少之内？您需要贷款几年？您之前买过几套房子，带过几次款。
客户：公积金商贷都可以。首付30万。月还款不超过3000。贷20年。没买过房，
头一次贷款。
经纪人：（判断购买者够买能力）不知您方便看房的时间。上班离这儿远吗。如果有适合您需求的房子，我会第一时间通知您，并带您看房？
客户：这个到时候再说吧。
经纪人：如果您离得比较近的话我可以给你约在中午看房（侧面了解客户的工作）客户：XXXX单位。到时候再说吧，有合适的可以看。
经纪人：（主动留客户的联系方式，尽可能多的,不一定一口气都问完，根据实际情况）可以留下您的手机号码或固定电话号码吗？除了这些电话，我还能与您的家人联系吗？这样方便有合适房源时及时通知到您！您有邮箱吗？我把一些房源的照片发到您的邮箱里。方便您随时看房。
客户：XXXXXXXX
经纪人：好，谢谢您，我们有合适的会第一时间联系您，最后问一下，您是通过什么方式知道鹏飞房产的呢？
客户：网络（或朋友介绍等等）
房产经纪人话术（模拟二）
1．客户：这套房子最低多少钱？（例如：50万的房子）
经纪人：您认为多少钱比较合适呢？
客户：45万左右。
经纪人：45万，那我请房东过来，您能不能马上定呢？
客户：那肯定要考虑一下。
经纪人：所以说，买房子不能只以价格为准，最关键的是房子适不适合你，如果房子您不满意即使便宜一点你也不会买是吗？所以我们还是先去看一下房子（那现在有空的话，我马上约一下，我们一起去看房。）
2、客人在看房源，经纪人上前接待，他不理不睬，只说我看一看，你忙你
的。
经纪人：制造悬念，找一套非常超值的房子吸引他，让他开口说话。如果这套房子不适合他，再用其他的房子套取他的需求，再判断他的成熟度。
对于以上方法无效的客户，我们不要给他太大的压力，我们要诚恳的地上名片，婉转的说：“您买不买房子都没关系，我们这边有些房源资料您可以先带回去看一下，以后要是有什么需要帮忙的话，您可以找我，对于这方面，相信我还是比较专业，可以帮得上部分忙。
3、房东期望值太高，如何引导？
经纪人：×先生，我理解您的想法，我们也希望您多卖一点，我们的佣金也可以多收一些，但是，您也知道，现在的房价很透明，不是由您或我能决定的，是由市场决定的，像您这房子要卖这价格，比较难出手。
客户：多少钱比较合适？
经纪人：×先生，您为什么要卖这价格？我相信您也去了解过行情。
客户：原来买的价格＋装修价格，我的装修很好。
经纪人：×先生，我相信您的装修确实不错，前几天在金湖帝景里，我们也卖了一套面积一样，装修很漂亮，就是楼层没您这套好，他就卖57万，您可以做个参考。如果只是为了迎合您，说可以卖到68万，到时卖不掉，对您来说也是很不负责任的。不如我们先去看一下房子吧！看了以后我心里比较有底，也比较方便销售，我们公司帮您免费评估。
客户：不用了，有客户再带过来吧，我就卖这个价格。(房东比较坚持，保护意识较强的情况下。)
经纪人：那您看您这边价格能不能往下调一些，我先跟客户报64万，您看可不可以，客户看满意后，我再与您商量.
客户:那先按这个价格来报吧。
4、帮忙估一下价格？
客户：小伙子，您帮我估一下，这套房子能卖多少钱？
经纪人：说实话，我没有看过房子真的是不好估价，给您估高了卖不掉，是对您的不负责任，估低了您又不开心。
客户：没关系啦，你们是专业做这个的，你就蛮给我估一下。
经纪人：那这样吧，我和您说一下刚刚卖掉的和您同意社区的房子，您参考一下。
客户：好，你说。
经纪人：（给他举两个相对典型、比较便宜的房子）那您感觉卖多少钱呢？（让他说些自己的心理价位）
客户：这价格太低了，我不会卖，我最低也要卖（××）价格。你看看有这样的客人就带过来。
经纪人:好的，交给我。
5、对于空房子如何拿钥匙？
经纪人：李小姐，我问一下，您的房子目前是空着，还是自己住？
李小姐：空着，好久没住了，怎么啦？
经纪人：李小姐既然空着，我建议您把钥匙放一副在我们这边，我们会给您开张公司的收条。
李小姐：那不行，钥匙怎么能随便给你们呢？
经纪人：其实，我们也非常理解，您可能目前还不大相信我们公司，您看我们一抽屉都是钥匙，而且有几套都是刚刚装修好的，设备都齐全，房东原来也不同意，看了几次房子都不是很方便，有时是中午、有时是晚上。您也知道，客户白天一般都有上班，没什么时间，只有中午、晚上或者周末才有空，因此房子在我们这两三个月还没看几个客人，后来房东上周钥匙拿过来，我们帮它美化一下，现在就有个客户谈的差不多了，所以说我建议您把钥匙放这边，大家也比较方便，您觉得呢？
李小姐：那我考虑一下，回去和家人商量一下。
经纪人：我们真的很希望您钥匙能放在我们这边，一方面确实方便我们的带看，提高效率，另一方面您自己，据我们统计，一般一套房子成交的话，要带看二十至三十个客人才能
6、买卖双方互留名片，应怎么办？
客户: ×先生(房东)，这是我的名片。
经纪人：（必须马上以客户手中抢过名片）并道：对不起，×先生，我们公司规定不允许这么做，假如您们确实有什么事情，到时我们可以帮您们联系。
客户：这没什么大不了的，只是留一下名片。
经纪人：×先生，这个希望您能体谅一下，您也知道行有行规，假如我让你们这么做，回去我肯定是要挨骂的，您们人这么好，也希望理解我的苦衷。
7、当客户和房东直接谈价格，那经纪人该怎么办？
客户：（z先生）：x先生，您最低要卖多少钱？（直接问价格）
房东(x先生)“迟疑了一下。
经纪人：x先生，您爱人告诉我说要卖55万，经纪人速度要快，不能让房东先说出口。
房东：是啊！
经纪人：z先生，您看一下，房子我们也看过了，房子房东也在，您能出多少钱，我们也可以当面谈谈。8、客户在思考!
经纪人：z先生，要不这样，买房是大事情，您爱人应该也要再看一遍吧！我们先回去和她商量商量，也让房东家人商量一下，看看能商量多少？我们还是先走吧。
经纪人：太麻烦您了，我们走吧。”走到门口做要开门的样子。
对客户说：我们下去看一下杂物间，免得下次还要来看。
对客户说：我对这社区很了解，一起到下面去逛一下。(总而言之找个借口把客户支开)
9、客户还价太离谱，怎么办？
经纪人：陈先生，昨天我们看的那套房子，确实不错吧。上个月我刚买套差不多的面积，装修还没这个好都卖了55万，您看这房子，您能出多少钱？
陈先生：52万, 如果52万我就蛮买。
经纪人：52万（惊讶状），陈先生，我也理解您，作为您们买方讲都希望价格低些，其实我们立场同您们一样。但是，我觉得这房子，肯定不可能，因为这房东您也见过，而且房子的情况您也知道。房东人是比较实在，我做这也是很专业，像房东开这价格真的比较实在，在这附近也找不到这么便宜的房子，假如，陈先生您有诚意的话，也出一个比较实在的价格。
陈先生：也差不多啦，我这价也蛮高的。这房子也不是说很便宜，我朋友上个月也刚买了套差不多的，才买51万。
经纪人：x先生，我想请问一下您朋友的房子在哪个中介买的？
陈先生：他自己买的。
经纪人：那是很便宜，那你朋友真幸运买了这么好的房子，不过现在要买那么便宜的房子，真的找不到了。唉！如果让你朋友赚1万块钱卖给你不知道她肯不肯？
10、客户和业主约好，房东迟到或失约时，我们怎么办？
客户（李小姐）：怎么搞的，房东还没到？
经纪人：不好意思，李小姐，这房东平时都很准时的，一般还会提前几分钟，今天不知道有什么事情，我给他打个电话问一下。
客户（李小姐）：可以，你打一下。
经纪人：（拨通房东电话）结果：
1）短时间内会到。
2）过1小时会到。
3）不会到。
经纪人回答：
1）李小姐，请稍等一下，房东一会儿就到。
2）李小姐，不好意思，房东临时有事，过一个小时才到，要不我们先看一下别的房子，您看您能不能等。客户（李小姐）：
（1）可以。（我们马上就约就近的房子）
（2）不可以。（很诚意的道歉，并送她回去，然后给房东打电话，让他不用过来）
（3）（打假电话）您好，是房东吗？您到哪里了？我同客人在这等了很久了，客户很有诚意的，怎么有事不能来呀？那你能不能叫你朋友或家人过来一下，这么大热天，客户从老远赶过来也不容易等（主要让客户明白我们是用心在做，我们尽力了，责任不在我们。）接着，向客户真诚道歉，改约时间，或都看楼上楼下的房子户型。前题是在客户签了看房单之后。
11、客户看完房子后，不表态，只让我们帮他谈价格。
经纪人：李小姐，这房子不错吧。
客户（李小姐）：房子还可以，你帮我谈一下价格，看房东最低卖多少钱？
经纪人：我很理解您，希望最低的价格买到房子，说实话，这房子已经很便宜了，上周我这边刚卖了套（举个例子，供她参考）估计价格谈不了多少，您看多少钱可以接受，我同房东谈一下。
客户（李小姐）：你先帮我问一下房东最低卖多少钱？
经纪人：谈我肯定会帮您谈，您最好给我个价格，要不我怎么去谈，房东问我，客户价格出多少钱，我都说不上来，房东肯定认为我们没诚意。
客户（李小姐）：那你帮我问一下，最低卖多少钱，我再考虑一下。
经纪人：那好吧，我尽力帮您谈一下，晚上给您电话。（第一次带看，不要马上逼客户出价格。）
12、客户看完房子在社区里打听情况不肯走，我们该怎么办？
客户（李小姐）：小张，你先走吧，我到附近逛逛。
经纪人：这样啊，李小姐，我现在反正没事，对附近也比较了解，我陪您了解一下周边环境，并且，过会儿有位同事会带客人来看房子。
客户（李小姐）：没事，我自己一个人走走就好了。
经纪人：那可以，我先到房东那跟他说一下。（到楼梯口蹲点）
13、客户想和房东一起走。我们该怎么办？
客户（李小姐）：房东，我刚好有车子，送您一段。
经纪人：房东，您等一下，上次看您房子的那个客人，一会儿还会同家人一起再来看一下房子，烦您等一下。房东：这样，你事先没约我？
经纪人：不是我亲自过来同您说了吗，顺便还有些问题向您请教。（转向客户：那李小姐，您先走吧。您考虑一下，回头我给您电话。）
等客户走后，再同房东解释一下：不好意思，房东，主要是刚那客户对房子应该蛮有兴趣。我怕我们没有沟通好，如果我们说的不一致，让客户误会，不相信我，我们的目的是促使您们成交，希望帮您卖个好价格。也希望您能理解，配合我。（如条件允许，送房东回去）
找个理由把房东留住。
接待时回答客户/房东的话术 1、房主问：你们公司收费太高，其它公司都没收中介费？ 经纪人答：×先生，这个我理解您。对您们来讲当然是希望收费越低越好，我们也承认，现在市场不是很规范，各种收费都有，甚至有些中介不收费，但是可以这么说，市场上大公司收费跟我们都是一致的。我是认为，这些都不是关键，作为您们来讲关键是能租给适合的客户、成交价格合理的客户，主要的是您满意。如果说一个客户您不满意，我们即使不收您的费用，您也不会租给他，假如能帮您找到满意的客户，我也相信您也不会差这一点钱。我们的收费不单单对您，对所有的房主都一样，况且其实收费低的中介并没有因为收费低而生意好，这跟公司的品牌、信誉、专业、服务有很大关系，特别是我们经纪人都是经过专业培训出来的，在价格方面肯定不会让您吃亏，这点希望您能理解。 2、客户：不必留电话了，有空我会找你们的！ 经纪人答：林先生，刚才给您介绍的这套房子，您下班有没有空去看一下？ 客户：有空我再和你联系。 经纪人答：林先生，我是觉得这套房子比较适合您，您一定要去看一下，或者说您这时假如不方便的话，不妨留个电话，假如有更合适、更超值的房子，我们也可以及时联系您。 客户：电话留了很多中介，每天都有人打，很累。 经纪人答：林先生，这你放心我们不会随便打的，说实在的，我这边也有很多客户的电话，我是看您非常有诚意租房子，才叫您留电话。我们的时间和精力也是有限的，假如没有适合您的房子，我们也不会去打扰您，浪费大家的时间，让您感到很烦的话，也会影响公司的形象。 那请问×先生，您的电话是多少？（另一种办法就是编一套适合他的房子，找个错口无法看房。） 3、客户需求太离谱，我该如何引导呢？ 客户（李小姐）：租太原街一带，二室或三室，1300-1400的中间楼层。 经纪人：李小姐，我们也非常理解，租房子也希望租套非常便宜的房子，您在太原街一带有没看过哪里的房子？ 李小姐：没有（有）。 1）经纪人针对（没有）：李小姐，在上周我刚刚卖了一套xxx的房子，面积83㎡，在3F 4楼租1500。说实在话，若1300左右租套2室新装全齐确实比较难，你也知道在太原街 这块每月都在1500-1700左右，如果是较新的楼盘都要达到2000到2500左右。例如， XXXX等等，所以说，1300租套80多平方2室的真的租不到，要么您看一下老式装修 的行吗
话术参考 业务：喂，您好，我找陈总。或者是陈总吗？ 客户：我是，请问你是哪里？ 业务：陈总您好！我是奇瑞汽车集团打过来的，我姓孙，我叫孙秀，我们这里在上海，您公司是专门生产刹车片的是吗？ 客户：是的 业务：我们奇瑞有个项目想和您沟通一下，看有没有机会合作。我看了您公司网站做的非常漂亮，也一直在做出口是吗？ 客户：是的，我们出口很早就做了，在哪里哪里。。。。。。。。。。。。 业务：是这样的陈总，我们奇瑞集团07年和美国GAI汽车网络公司合做搭建一个全球最大的汽车零部件的采购平台，也是专业的B2B电子商务平台，有非常多的买家资源，我们主要以买方市场为主，来吸引供应商的，如果陈总您现在能抓住机会和我们合作的话，是非长好的时机，可以抢占市场，抢占好多客户，因为我们网站现在供应商相对来说比较少的。陈总您公司一般是通过那些途径来做推广的啊？ 客户：我们也有网络，也在阿里巴巴上做过，还有是参见展会。 业务：哦，那看来陈总您观念非常好，很会利用资源的吗，你们网络平台效果怎么样啊？客户：一班。 业务：哦，那陈总您有没有打算找个专业的平台来做推广呢，我相信陈总是一个非常聪明的人，如果效果好，花钱又少，肯定也愿意尝试的对吗？我们网站有BBS大买家服务和PSI 中小买家的委托采购两大特色产品，是其他任何互联网没有的，而且这两块我们可以保证买家的真是可靠性。陈总您公司国外客户主要集中在那块市场啊？ 客户：主要是欧洲和北美。 业务：啊，那太好了，我们平台80%的买家资源都来自于哪里，并且我们在两地都有分支机构的。那陈总您公司的产品主要是以整车配套为主还是售后市场为主啊.? 客户：我们两方面都有的，国内主要是主机厂配套，国外针对售后市场的。 业务：啊，那真是太好了，我们平台这两方面的买家都有的，我们有30%的订单来自整车配套，有70%的订单来自与售后市场的。在这里肯定都可以找到和你们公司相匹配的客户。我给您发个邮件吧，您先上我们网站上看看，了解一下，最好注册一个免费会员先试用一下，然后我在和你联系啊。 客户：好的 业务：你邮箱地址是？ 客户：就是网站上的那个，我可以收到的。 业务：好的，那我给你发邮件，您可以详细了解一下我们网站的优势。
五大销售技巧和话术 要想成为一名出色的推销员，掌握一些推销技巧是必不可少的，那么，有效实用的推销技巧有哪些?下文就介绍了推销高手们总结的五大推销技巧，可供参考! 步骤/方法 1.推销技巧一：厉兵秣马 兵法说，不打无准备之仗。做为销售来讲，道理也是一样的。很多刚出道的促销员通常都有一个误区，以为销售就是要能说会道，其实根本就不是那么一回事。记得那时候我们培训了将近一个月，从产品知识到故障分析，从企业历史到销售技巧，每一个环节都反复练习，直至倒背如流。那时候我们同事之间经常互相打趣说咱都成了机器人了。我记得当时为了调试出一个最佳音乐效果，一没有顾客在场，我就专心致志地一个键一个键的反复试验，持续了将近一个星期，终于得到了自己满意的效果。 每次轮到自己休息，我总喜欢到各个卖场去转转：一来调查一下市场，做到心中有数。现在的顾客总喜欢讹促销员，哪里哪里有多么便宜，哪里哪里又打多少折了，如果你不能清楚了解这些情况，面对顾客时将会非常被动。二来可以学习一下别的促销员的技巧，只有博采各家之长，你才能炼就不败金身! 2.推销技巧二：关注细节 现在有很多介绍促销技巧的书，里面基本都会讲到促销员待客要主动热情。但在现实中，很多促销员不能领会到其中的精髓，以为热情就是要满面笑容，要言语主动。 其实这也是错误的，什么事情都要有个度，过分的热情反而会产生消极的影响。 热情不是简单地通过外部表情就能表达出来的，关键还是要用心去做。所谓精诚所至，金石为开!随风潜入夜，润物细无声，真正的诚就是想顾客所想，用企业的产品满足他们的需求，使他们得到利益。 3.推销技巧三：借力打力 销售就是一个整合资源的过程，如何合理利用各种资源，对销售业绩的帮助不可小视。作为站在销售第一线的促销员，这点同样重要。 我们经常在街头碰到骗子实施诈骗，其中一般都有一个角色—就是俗称的托，他的重要作用就是烘托气氛。当然，我们不能做违法的事，但是，我们是不是可以从中得到些启发呢?我在做促销员的时候，经常使用一个方法，非常有效，那就是和同事一起演双簧。特别是对一些非常有意向购买的顾客，当我们在价格或者其他什么问题上卡住的时候，我常常会请出店长来帮忙。一来表明我们确实很重视他，领导都出面了，二来谈判起来比较方便，只要领导再给他一点小实惠，顾客一般都会买单，屡试不爽!当然，如果领导不在，随便一个人也可以临时客串一下领导。关键是要满足顾客的虚荣心和爱贪小便宜的坏毛病。
话术参考 业务：喂,您好,我找陈总. 或者是陈总吗？ 客户：我是,请问你是哪里？ 业务：陈总您好！我是奇瑞汽车集团打过来的,我姓孙,我叫孙秀,我们这里在上海,您公司是专门生产刹车片的是吗？ 客户：是的 业务：我们奇瑞有个项目想和您沟通一下,看有没有机会合作.我看了您公司网站做的非常漂亮,也一直在做出口是吗？ 客户：是的,我们出口很早就做了,在哪里哪里............ 业务：是这样的陈总,我们奇瑞集团07年和美国GAI汽车网络公司合做搭建一个全球最大的汽车零部件的采购平台,也是专业的B2B电子商务平台,有非常多的买家资源,我们主要以买方市场为主,来吸引供应商的,如果陈总您现在能抓住机会和我们合作的话,是非长好的时机,可以抢占市场,抢占好多客户,因为我们网站现在供应商相对来说比较少的.陈总您公司一般是通过那些途径来做推广的啊？ 客户：我们也有网络,也在阿里巴巴上做过,还有是参见展会. 业务：哦,那看来陈总您观念非常好,很会利用资源的吗,你们网络平台效果怎么样啊？ 客户：一班. 业务：哦,那陈总您有没有打算找个专业的平台来做推广呢,我相信陈总是一个非常聪明的人,如果效果好,花钱又少,肯定也愿意尝试的对吗？我们网站有BBS大买家服务和PSI中小买家的委托采购两大特色产品,是其他任何互联网没有的,而且这两块我们可以保证买家的真是可靠性.陈总您公司国外客户主要集中在那块市场啊？ 客户：主要是欧洲和北美. 业务：啊, 那太好了,我们平台80%的买家资源都来自于哪里,并且我们在两地都有分支机构的.那陈总您公司的产品主要是以整车配套为主还是售后市场为主啊.? 客户：我们两方面都有的,国内主要是主机厂配套,国外针对售后市场的. 业务：啊,那真是太好了,我们平台这两方面的买家都有的,我们有30%的订单来自整车配套,有70%的订单来自与售后市场的.在这里肯定都可以找到和你们公司相匹配的客户. 我给您发个邮件吧,您先上我们网站上看看,了解一下,最好注册一个免费会员先试用一下,然后我在和你联系啊. 客户：好的 业务：你邮箱地址是？ 客户：就是网站上的那个,我可以收到的. 业务：好的,那我给你发邮件,您可以详细了解一下我们网站的优势.
电话沟通话术整理（主要问题） 一、核实客户支付宝账号信息 情景1 我: 您好！小姐（先生），我是购爽商城的客服人员，我姓X。请问您现在方便接电话吗？客户：你好，有事吗或方便的。 我：好的，打扰您了。是这样子，我们购爽商城收到你在x月x日x时提交了x笔金额是XX元的提现申请，请问是您本人操作的吗？ 客户：是的，怎么了吗？ 我：是这样的，为了财务能顺利给您转账，现在我们要跟您核对一下您的支付宝账号和姓名，请问可以吗？ 客户：可以的。 我：好的，麻烦您报一下您的支付宝账号给我好吗？ 客户：我的支付宝账号是XXX 我：好的，请问您支付宝绑定的身份证上的姓名是什么？ 客户：姓名是XXX 我：好的，这边核对您的账号是没问题的，稍后我们会提交给财务那边转账，可能需要一些时间，麻烦你留意支付宝通知好吗？ 客户：好的，谢谢你。 我：不客气的，打扰您了，感谢你对我们购爽商城的信任和支持。再见！ 情景2 我: 您好！小姐（先生），我是购爽商城的客服人员，我姓X。请问您现在方便接电话吗？客户：你好，不方便。 我：好的，打扰您了。请问您大概什么时间方便呢，我这边有几个信息要跟你核对一下的。客户：你晚点打过来吧 我：好的，那我半个小时后给您打过来可以吗，或者你给个确定的时间我，到时候我们可以联系您。 客户：那你半小时后打过来吧（那你XX时间打过来吧） 我：好的，那先不打扰您，再见！ 情景3 我: 您好！小姐（先生），我是购爽商城的客服人员，我姓X。请问您现在方便接电话吗？客户：你好，方便的。 我：好的，打扰您了。是这样子，我们购爽平台这边收到你在x月x日x时提交了x笔金额是XX元的提现申请，请问是您本人操作的吗？ 客户：是的，怎么了吗？ 我：是这样的，为了财务能顺利给您转账，现在我们要跟您核对一下您的支付宝账号和姓名，请问可以吗？
房地产销售技巧及话术 杜生林 2013年6月24日 房地产销售沟通技巧及话术 1、能否按时交房? 能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在 ( )发展？何况我们在各个都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。 ⑵能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。 ⑶没有理由不按期交楼，您说是不是？再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的 2、质量问题 我们公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？ 我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗？这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗？ 而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由呼市质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗？ ×先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。 3、价格问题 成本分析法：×先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是现浇结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，×先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧？ 另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。 成本分析，第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢精，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。 4、客户要求回家商量，考虑时。 ⑴比较比较 ×先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉
中介新人须知：客户谈单技巧 对于刚入行的中介新人来说，如果没有一个特别的好的运气，一般在前期是很难有一个大单的，有的新人入行三个月了，可能都没有开过单，这样时间久了，自信心就会受到不同程度的打击，可能有的新人觉得看不到前途，从而放弃这个行业，也会有新人咬紧牙关继续坚持，如果没有那么好的运气经常签单，那么作为新人可以学习一下如何跟客户谈单？让自己在行业中成为一个越来越优秀的资深经纪人！ 谈单前做好什么准备？ 谈单前最好做充足准备，把房东跟客户的思想准备都做充足，既不能让房东觉得客户很轻易的就答应出价，也不能让客户轻易的知道房东所给出的底价，因此还需要中介提前做好充足的沟通，更好的促成双方签单。 1.跟房东打好招呼 不论客户好不好讲价，建议新人都跟房东说客户是一个不好讲价的人，让房东不要轻易的说出底价，否则客户就会一压再压房源的价格。如果客户同意出价，也不要马上再电话中提前告知房东，这样房东临时涨价的可能性就会更高，因此给房东打招呼时简单交代几点，不要透露太多客户的信息。 2.合理报价，并做好客户的工作 谈单前要给客户一个合理的报价既不能让客户觉得太水，也不要轻易的告知客户底价，合理的在房东给出的底价基础上多报点价格，这样既可以让客户有一个议价的过程，也让客户觉得房子买值的心理。并且告知客户，房东是一个很不好讲价的人，不愿意在价格上有什么过多的让步，让客户提前做好心理准备，给客户打一个预防针，心理好有个准备，议价的时候不要把价格压得太低否则房东不卖。 谈单的实用技巧 开始谈单前一定要确保跟双方都谈妥了，不要轻易的在有一方还不确定的情况下，就约出双方出来见面开始谈判，这样成交的胜算也不能保证。 1.增加一定的谈判难度 人们去商场买东西都会有这样的感受，太容易降价的商品，反而不想买了，觉得自己买亏了，反而经过自己一番谈判终于得来的商品，就会觉得自己买值了。同样的道理，谈单过程中一定要增加双方谈判的难度，让房东和客户之间都觉的双方很难讲价，双方要有几轮的谈判，不要只顾着跟客户谈加价，也要单独跟房东谈客户不好讲价，让双方都有一定的考虑，互相在心里做好进一步的打算。 2.看准时机适当的对双方松口
大客户营销之有效的客户沟通技巧 闫治民 营销的过程确实是沟通的过程，专门在大客户营销过程中，相对快速消费品来讲，项目周期长，沟通过程更为复杂和重要。那么在大客户营销过程中我们的营销人员如何样和顾客进行沟通才能更加有效呢？ 一、客户沟通的十大原则： 表1 二、狼性沟通的太极法则 狼在捕捉羚羊时并不是一直紧追不放，而是快慢结合，甚至假装追不上，让羚羊放松警觉，以为狼追不上了而放慢速度，这时候狼再发起快速的冲击，羚羊就专门容易被捉住了。这专门像以柔克刚太极拳法！我们在《太极张三丰》电影中能够看到张三丰在擂台是如何样打败俄国大力士的？不是一上去就向对手发起疯狂攻击，而是不断用柔的一面使俄国大力士更加相信张三丰不是对手，引导他不断出击，而张三丰只是不断躲避，最终引诱俄国大力士把体力消耗得差不多了，甚至东倒西歪的时候，张三丰一招就让俄国大力士再也起不了来。 我们的营销工作也是如此，不要一上去就极力把产品卖给客户，否则客户会感到你明显
的劝讲感，会有一种想逃的感受，这是推销而不是营销，也是最低级的方法。超级营销在客户的沟通中第一是营造客户的信任感，而不是极力介绍和举荐产品。 图 1 从图1中能够看出，把40%的时刻和精力放在建立客户的信任感上，客户才情愿描述自己的需求，同时也情愿认真倾听你的介绍，最终一切水到渠成，交易促成的精力只占10%，反之假如客户信任度不高的情形下，交易促成的难度就专门大了，甚至难以成交。我在那个地点提供猎取客户信任的六大法则，仅供大伙儿参考。 三、在客户沟通中营销人员的性格类型 在客户沟通中，营销人员的性格对沟通的成效起到专门关键的作用，我们用四种动物类型来代表四种性格特点。如图2所示： 建立信任 发觉需求 产品讲明40% 30% 20% 10%
客户沟通话素 1.业务员：x经理你好，我们这边是SG四川运营中心的，给x经理你这边去电话是想请问一下x经理最近你公司这边有虑做一下网络推广宣传没有呢？ 2.客户：哦，网络推广我们已经在百度上做了。（不做，没这方面考虑） 3.业务员：哦，已经做了是吧!那请问你们这边做的效果怎么样呢？（如果客户直接说不做，没考虑，可以直接向客户介绍优惠。如“哦，是这样的x经理，我们公司现在在这个月正好搞了一个费用比较低的尝试体验活动。。。） 4.客户：哦，效果挺不错的，还可以。（哎，没什么效果） 5.业务员：呵呵，看来贵公司这边很适合通过网络来进行宣传推广啊！（是吗，那你在百度这边的消耗不大吧，会不会是你这边上传的关键词或者网站的优化没有做到位啊！之后根据客户的回答介绍SG及优惠并保证我们这边的网站优化及后续客服的质量） 6．业务员：SOHU也推出了一款搜索引擎叫SG，它主要是基于SH庞大的客户群体所进行的推广宣传，而且进入的方式也很方便。（举例说明） 7.交谈途中根据客户所表现出来意向的强烈程度考虑可否再多进行一些介绍。{视情况可以向客户提出上门介绍} 8.客户：你们这个怎么做的怎么收费的吗？（我们已经在百度上做了，再投你们这边就浪费了吧，百度用完再说嘛。）{视情况可以考虑向客户提出上门介绍} 9.业务员：我们这边还是按照点击收费的，起价是同层次搜索引擎中最低的，是三毛钱的一个起价，而且我们这边如果涉及到同行的竞价的话，幅度也是非常小的，是按照一分钱一分钱这样小幅的一个竞价来做的。（x经理其实我们这款搜索引擎和百度客户群体是不相冲突的，我们主要基于SH矩阵庞大的用户平台。而且现在很多人的搜索习惯也是不相同的，所以现在都有好多公司他们会在众多的搜索引擎和其他宣传媒体上都投入广告，其实你也可以先尝试性的在SH这个平台上先看看效果嘛，而且现在我们公司也正在搞活动，[可以向客户介绍一下公司的一些优惠]） 10.客户可能会有一定意向，在客户任然保持较强意向的时候还是建议能够约上门。首先可以让客户看到业务员，以更加安心。其次也可借上门主动与客户签订合同正所谓逼单逼单就是要在此进行，因为如果拖延太久可能就有变故。11.客户可能也会说在考虑一下，商量一下再说。在此时也要积极约见客户，比如说“面谈可以更加详细直观的向其介绍，也可详细的谈一下优惠活动”。如果实在约不到面谈也要积极的留下客户的其他联系方式。比如，留下qq号说发一份邮件让客户先看看，以便为下一通电话埋下伏笔，下一通电话打过去就可以问客户看了邮件没有，还有没有不清楚的，是怎么考虑SG的。
微商销售技巧和话术 微商销售技巧和话术：普通的问题解决方法 1、你能便宜点吗? 一般顾客都是进门就问：这个多少钱? 1888。便宜点吧! 很多顾客连产品都没看完，只是看了个大概。顾客没喜欢上之前，你谈价格肯定要吃亏。 分析：首先我们不能说：不能! 强烈的拒绝会让顾客对你反感。当遇到这种问题的时候，我们要把顾客的问题绕开，不要直接回答，因为只要一进入价格谈判我们都会比较被动。此时钱在顾客手里，而我们的优势是产品，因此我们要让顾客充分了解产品。 任何顾客来买东西都会讲价的，我们应先绕开价格，让商品吸引住他，而不要过多的在价格上纠缠。只要东西物有所值，不怕她不买，当然也不能在顾客面前太骄傲。 应对： (1)周期分解法 小姐，这套产品卖720元，可以用一年，一天才花四元钱，很实惠了! 小姐，一个这么优惠的套餐加起来才380元，可以一次性满足你所有的需求，物有所值! (2)用多取代少 当顾客要求价格便宜的时候，不少导购会这样说你少买件衣服就过来了。其实这是错误的，少买件衣服会让顾客觉得亏了些什么，心情较为痛苦。正确的说法应该是就当您多买几件衣服，避免了痛苦，转移成了快乐。 2、我认识你们老板，便宜点!
分析：其实顾客说认识老板，她就真的认识吗?99%的人不认识，最多跟老板有一面之缘，泛泛之交。所以对待不认识或者说认识老板的人，不要当面揭穿，而是把面子给她，但绝不降价。 应对：我们可以这么说：能接待我们老板的朋友，我很荣幸，承认她是老板的朋友，并且感到荣幸，下面开始转折：只是，目前生意状况一般，您来我们店里买东西这件事，我一定告诉我们老板，让我们老板对您表示感谢! 就可以。 3、老顾客也没有优惠吗? 分析：20%的老顾客创造80%效益，千万别宰老顾客。当老顾客提出优惠的时候，我们不能直接拒绝。有些导购会说您是老顾客更应该知道这里不能优惠! 这样就把老顾客给打击了，老顾客就会想：我来这么多次了，难道我不知道不能优惠吗? 直接打击顾客对店面的好感。 应对：首先要把面子给老顾客，让老顾客感觉到你的诚意，可以这么说：感谢您一直以来对我这么照顾，能结实您这样的朋友我感到很高兴，只是我确实没这么大的权利，要不您下次来有赠品的话，我申请一下，给您多留一个就可以。 4、我怎么没听过你们的品牌? 分析：第一个问题，我们可以直接回答她，但第二个问题我们怎么回答都不对，因为只要你回答了第二个问题，顾客会一直问下去，问到他满意为止，所以遇到第二个问题我们要引导她。 应对：先反问顾客您什么时候注意到我们品牌的? 没听说的顾客大多会回答今天刚注意到。导购即可讲一句那太好了，正好了解一下。直接将问题带过去，不在这个问题上过多纠缠。 5、我再看看吧! 应对：按照四个方面找出产品的优势，这四个方面分别是：(1)我们有，别人没有的东西;(2)我们能做，别人不愿意做的事情;(3)我们做的比别人更好的东西/事情;(4)我们的附加值。
房客源在手，经纪人吃喝不愁，可见房源和客源是经纪人的经济命脉。所以经纪人不仅要重视房源的采集，也要重视客户的开发。其中，对业主进行回访就是一个很重要的环节。经纪人在回访业主时运用一些话术，对于说服客户有很大的帮助。 一、房东回访话术 经纪人：您好我是xx房产中介公司的***，您房子卖的怎么样了？ 示例一： 客户：已经卖了 经纪人：恭喜您，多少钱卖的？您还有没有买卖房产的需求了？ 客户：没有了 经纪人：那不打扰您了，有什么需求给我电话，再见！ 示例二： 客户：还没卖 经纪人：最近有看房的客户吗？有没有意向客户？ 客户：没有或是有 经纪人：我一直都在关注咱的房子，在网络上做了发很多推广，在街边也派了很多宣传单，但想看的还是客户不多，联系过得客户听到咱的价格后，都觉得比市场价高，但是我觉得还好。 客户：行，价格问题回头再说吧。 经纪人：您的房子急于出售吗？ 经纪人：有可能的话价格上还能再议吗？您大概能降多少？ 经纪人：您放心，我会抓紧给您找客户，尽快帮您把房子卖出去。 经纪人还可以与房东沟通一下话题： 1、关于新政策：告诉房东近期新出台的有关房产的制度和政策，和业主分析如何更好的将房子卖出去。
2、市场分析：跟业主聊聊市场房子的价格区间、楼盘介绍、交易情况等，让业主对房价有个大概的把握，为后续的谈价做个铺垫 3、聊聊房东感兴趣的话题，增加自己在客户心中的好感。 二、、客户回访话术 经纪人：先生，您好我是xx公司的***，我这里有几套适合您的房子想给您介绍一下，您现在有时间听吗？ 示例一： 客户：我现在很忙！ 经纪人：用不了多长时间的，我最多占用您五分钟的时间，可以吗？ 客户：我现在真的没有时间！ 好的，那我把房子的具体情况发给您，有空您先了解一下，过会我再给您打电话。 示例二： 客户：什么房子？ 经纪人：1、简明扼要的将房子的优点介绍清楚，一定要突出房子的优势 2、有好几个客户都觉得这房子不错，也都等着看房子呢，我第一时间通知了您，您什么时间能来看房子？ 3、今天天气不错，很适合看房子，您看下午有时间看吗？
客户经理与贷款客户的沟通话术大全 一、开场白 您好！我是银欢商务公司的贷款专员，我姓王。请问您是否有贷款的需求呢？（此处停顿3秒）（没需求，就告知客户为庆祝分公司开业，介绍朋友贷款成功送200元话费的活动）→不好意思，打扰您了，祝您平安！再见！ 二、引导 →我们有两个产品，上班和做生意的，请问您是上班还是做生意呢？（如果两者都有，先问是不是法人代表） →请问您的贷款用途是什么？（一定要问清楚贷款具体是做什么用的）这笔款大概什么时候要呢？想贷多少？这笔贷款打算用多久？ 1.上班族 →X先生，请问您在现在这家单位工作时间多久了？/请问您公司的营业执照注册时间多久了？请问您的工资是银行代发还是发现金呢？最近6个月加起来总金额有多少？ →X先生，最近半年办过信用卡吗？最近半年信用卡中心给您打过电话吗？（如果没有，适当赞美客户信用好）→X先生，请问您在其他银行贷过款吗？有没有贷款买过车？有没有贷款买过房子（房子增加贷款的额度）？ 2.做生意 →X先生，请问您是公司的法人代表吗？占股多少？公司的营业执照注册时间多久了？（注册满一年，本地人或有对公流水账或商品房才可以申请，否则要注册满两年） →X先生，请问您对公账户和对私账户最近半年有多少进账？（以此来评估客户的收入，收入又决定客户贷款的额度）
→请问您有几张信用卡？总额度有多少钱？目前消费了多少了？最长一张用了多久了？（了解客户的负债，负债太高会影响贷款的额度） →X先生，最近半年办过信用卡吗？最近半年信用卡中心给您打过电话吗？（如果没有，适当赞美客户信用好） →X先生，请问您在其他银行贷过款吗？有没有贷款买过车？有没有贷款买过房子？ 3.商品房 →X先生，您的房子是按揭的还是一次性买断的？是夫妻共有吗（房产证是谁的名字）？多少个平方米？供了多久？月供多少？（一次性买断的，适当赞美一下客户有实力） 三、利息高 1.我们没有任何抵押和担保的信用贷款，风险很高。而且我们手续简单快捷，签完合同1-3个工作日放款！ 2.分析客户的利润，问客户所在行业的毛利是多少：客户赚大头，银行赚零头；他吃肉，银行喝汤。等于用银行的钱去赚钱。 3.告诉客户拿到贷款的代价就是几张纸，客户是空手套白狼，没有任何风险。但我们承担的风险非常高，就连民间5分以上的高利贷都要抵押和担保才行。 4.告诉客户我们放款快：签完合同3个工作日！这就像是去机场，可坐公交、可打的；打的快且舒适，你不能打完的，只愿意付公交车的钱吧！ 5.断客户的后路：有能力抵押的客户用“办理时间长”来打击，有条件担保的客户用“风险”来打击，让客户明白除了我们这里他贷不到。 四、额度低 1.大钱有大用，小钱有小用，先建立一个融资平台，为以后额度翻倍打基础。做生意的眼光都要看的长远，生意越大，融资的渠道就要多，就要和银行的关系越密切。
谈判技巧和销售话术 【篇一：销售沟通技巧及话术】 房地产销售技巧及话术 杜生林 2013年6月24日 房地产销售沟通技巧及话术 1、能否按时交房? 能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心： ⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下 面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目， 就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？ 我们又怎敢做，敢在 ( )发展？何况我们在各个都又有房地产开发项目，从还未出现过逾 期交房现象，只有提前交楼的。 ⑵能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么 不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且 房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。 ⑶没有理由不按期交楼，您说是不是？再说交房期我们都是严格写 进合同的，违约是要交违约金的 2、质量问题 我们公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出， 分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二期 的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则 卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？ 我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系， 而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗？这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚 的就所剩无几了，他只好为您买 水货材料建筑了，能保证质量吗？ 而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地 有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再
房产经纪人带看经典话术 带看的重要性： 1、没有带看就没有成交（在整个业务中起着承上启下的作用） 2、是精耕客户的最重要的方式，与客户建立友谊及信任关系，进一步挖掘客户需求，“试谈单”是引导客户与房东的观念或心态最好的方式。带看是以成交为最终目的，其后需要通过精耕房东、反馈、议价手段等询问出房东平时不爱讲的细节。所以带看后的回馈也很重要。 带看前使用的话术（针对业主） 思路：带看前，预约房东的铺垫 A、您提前把房子收拾整洁，把窗帘都拉开最好可以先通通风，让客户感觉舒服些。（思路：带看环境是否舒服整洁也会决定带看的成功月否） B、客户问您为什么卖房子，您要说其实舍不得卖，住这么长时间了非常有感情，只是由于工作调动或者换房子没办法才卖。（思路：降低客户砍价的心理，变相说业主的房子好） 思路：带看前，确定房东带看细节的铺垫。 A、不要对客人要热情，但是太过就显的不真诚，不要表露出急卖的样子，可不介绍或者适当介绍。 B、一会儿有客户过去看房，您到时就忙您的，少和他说，免得让客户以为您很着急卖。（思路：不要让客户觉得房东急卖，所以最好不要说太多） C、XX先生，明天我们约了好几个很有诚意的客户，可能有几个是我们为了客户尽快下决定找的不太靠谱的客户，您自己知道就好，我们也是为了让您房子尽快成交。（思路：铺垫房东不要因为集攻的效果而肆意抬价，说明只有一两个诚意的，其他都是假的）
D、如果一会儿客户过去看房，当场问您房子价格，您就跟他说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业，非常了解我的情况”。（思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣） E、XX先生，我们一会儿过去看您的房子，这个客户很喜欢这个户型，但就是总是犹豫下不了决心，所以您配合我们一下，我们要提高客户的珍惜度，一会儿您问我们：“昨天那个客户看的怎么样？“ F、XX先生您好，我们今天看房子的客户很有诚意，是我们的老客户，但是心理价位有些低，所以，一会儿您就不说话，忙您自己的，（思路：让房东积极地配合我们，与我们一起逼定客户，这些简短的话术通过房东口中说出效果相当明显） G、客人很准，请您把房本、身份证带上，准备准备，有这么个客户不容易，尽快变现吧（思路：尽可能让业主做好签单的准备，交易流程及操作时间的相关信息不要等谈单时再讲，容易时间拖久了把单子拖死，或者收不上材料） H、XX先生，我是XX公司的XX，我们一会儿有客户过去看房子，这个客户非常有诚意，看满意肯定今天就定了。所以，我跟您再确认一些小细节：您房子产权人是您吧？………现在还有贷款吗？………房本在您手里吗？………契税票、购房发票等等也在家吗？………您今天时间还才充裕吧？没有其他安排吧？………那好，XX先生，我们一会儿过去看您家房子，如果客户满意，我们争取今天就成交。（思路：做签单前最后的细节确定和铺垫） 思路：还要让房东当客户面夸我们，易于让客户信任，利于成交和收佣；讲讲我们的企业文化；让房东更信任我们；还有交易的安全性，防止跳单。 带看前使用的话术（针对客户） 思路：带看前，约看客户的铺垫 A、X姐，大家都约三点半，我专门给您提前半小时，咱们先看，可以马上定。 B、这个户型就这么一套，2年来就出来这一套，已经有好几个客户等看了，您一定尽早过来，最好可以带上身份证和定金，看好了咱们别错过。（思路：提高珍惜度，铺垫让客户带好定金和身份证，很多的单子也是因为没有铺垫泡掉的）
大客户谈判技巧 谈判的过程主要有以下四个： ·初步接触 包括自我介绍和怎样开始会谈的方法，其实开场白的好坏和大客户的谈判成功与否没有很重要的联系 但也不能轻视，这里需要注意四点： i. 解决你是谁？你来这里干什么？你的目的？ ii. 问合理的背景问题（不谈产品） iii. 尽快切入正题——在时间比什么都重要的现代社会，谁还有时间在上班时候和你寒暄？何况说太多无关紧要的话只会让你谈正经生意的时间更少，这是新销售员最容易犯的错误 iv. 不要在还没有了解你客户时就拿出你的解决方法——当你还不了解你客户的现状和需求时，就告诉客户：“我能帮你做什么”，那除了是骗人还是骗人，而且这是最容易引火烧身的一种做法，那就是听到了可怕的异议（尤其是价格异议） ·了解客户，挖掘明确需求 几乎所有的生意都是要通过提问的方式来了解客户的，在所有销售技巧中，了解客户可谓是精华中的精华，在大客户的会谈中跟是至关重要的，顶级的谈判专家曾做过研究，所有成功的销售都是了解客户的工作占70%，销售签单的工作占30%，而失败销售刚好相反。了解客户挖掘明确需求提问技巧主要有四种： i. 问背景问题——目的是找出客户现在状况的事实，比如说“贵公司有多少人？”，“贵公司的销售（使用）额是多少？”。建议事先做好准备工作，去除不必要的问题。 ii.问难点问题——目的是找出客户现在所面临的困难和不满。比如“贵公司的复印机复印速度会不会太慢？”，“你的打印机是不是经常要维修？”。建议以解决客户难题为导向，而不是以我们产品和服务做导向。iii.问暗示问题——目的是找出客户现在所面临困难所带来的影响。比如“打印机老是出错会增加您的成本吗？”，“复印机的速度太慢回影响你的工作效益吗？”“碎纸机的声音会影响你们工作吗？”。建议问这样的问题之前请先策划好，而不会让人觉得生硬影响效果。 iv.问利益问题——目的是让客户深刻认识到并说出我们提供产品/服务能帮他做什么。比如“比针式打印机更加安静的激光打印机对你有什么帮助吗？”，“如果每天可以减少50P的废纸量，能让你们节约多少成本”等等。建议问这问题要对客户有帮助性、建设性，并一定要让客户自己亲口告你提供产品/服务的利益所在。·证明能力，解决异议 证明你的策略对客户是有帮助的有三个方法： i.特征说明——描述一个产品/服务的事实。如“我们有40个技术支持人员和5量配送车” ii.优点说明——说明一个特征是如何能帮助客户的。如“我们专业的维修人员可以减低机器故障的出现”iii.利益说明——说明一个利益能解决客户被前面谈判是挖掘出来的明确需求。如“我们可以提供像你所说的每周六送一次货”。这个利益说明可以让你防止异议的出现，而不是必须“处理”异议；还可以帮助会谈人员为你在其公司内部帮我们销售（真正的销售是客户企业内部进行的！）；最重要的是能赢得会谈人员对你策略的支持或证实。建议在证实能力之前，要先完成前面的“了解客户并挖掘明确需求”阶段，而且让客户表达出你能满足他的明确需求。这里有几点是要说明的：其实异议并不是购买信号，我们接到的异议越多，我们的成功就越渺茫，而且大部分异议都是由销售方自己造成的，更多的异议上由于销售方在不知道客户的明确需求时过早地拿出你的策略的缘故。 ·总结利益，得到承诺 最后是应该把你今天的会谈内容做个总结，在小生意中便可要求客户签单了，像文具这个行业，通常是一次二次的会谈就知道销售是否成功，而大客户则不是，经常出现的问题是，没有成功也没有失败，只是暂时的不成交，前面说过，因为成交的金额比较大，采购汇报程序也比较复杂，但每次都可以更进一步得到你想要的，比如“举办一个产品演示会或做一次培训”，“和上一层的领导见面”。这一阶段，我在给别人做培训时通常称之为“得到进展”。
呼入客户沟通话术 顾问：王经理，您好我是锐仕方达猎头公司的，快消顾问某某，听客服说咱们公司最近有一些职位需要猎头提供招聘支持，我想跟您沟通一下细节情况。 客户：能不能介绍一下咱们公司的服务流程 顾问：好的，如果咱们双方都有意向合作，首先需要签订一个简单的合约，合同签订后3日内我们会推荐第一批人选，每一批是3个人左右（人选的情况我们会编写一个非常详细的简历报告以电子文档的形式发至您的邮箱）您可以对人选进行筛选，如果有满意的人选我们会帮您预约面试复试，直到最终产生满意的候选人，人选入职之前我们会做一个背景调查，（会核查一下人选的个人信息，教育信息，以及工作经历。）人选上岗之后我们的服务也并没有结束，下面这个阶段属于我们的售后服务期，人选在职3个月内，我们会跟人选保持联系，将人选的一些情况及时转达给企业，帮助人选快速适应企业，进入状态，如果这段时间因能力不足被辞退或者个人离职我们都会免费的给您替补一个新的人选。 客户：3个月包换期有点短，再长点吧 顾问：一般企业的转正期是3个月，3个月也足以看的出一个人的整体的综合情况了，既然跟猎头有这样包换期的约定，咱们企业的领导在人选进入的3个月内对人选进行严格的考核，多去关注他的工作情况，如果一旦觉得不太合适就尽快联系我们，我们会为您做人才替换准备的。人选也一样，如果他不想在贵公司长期发展，也是不会接受咱们的转正邀请的。客户：咱们的收费标准是怎样的 顾问：我们的收费标准是按照人选的年薪来的，费率是25%。也就是年薪10万的一个人选，我们收费是万元。 客户：怎么付费呢什么时候支付 顾问：费用主要是分两个部分支付，首先签订合同的时候，会有一个小额的定金，也就几千块，之后等人选上岗之后把尾款结清就可以了。 客户：上岗之后要一次性付款吗 顾问：如果服务费是5万以上我们可以分期，上岗先支付80%，1个月稳定一些后再支付20%，5万以下的费用不能分期哦。
基本沟通话术及技巧 沟通前的注意事项： 合作都是从沟通开始，也是从沟通结束。好的沟通能够让你增加成功率，而坏的沟通同样能够增加你的失败率。 （1）衣着整洁、得体、大方（无需西装革履，那看上去更像是保险推销员，而且也可能会在一定程度上给商家带来不适）； （2）语速、语调适中，正常的说话即可（看情况变通），逻辑合理、缜密，废话不多说，直接阐明要点； （3）注意时间，在最开始的五分钟之前，一定要先把合作核心目的明确表述清楚； （4）避免在一开始的时候，就让商家误解我们是来给商家做推广、做广告； （现在很多商家都接触网站跟广告，不排除上当过） （5）避免在一开始的时候，就让商家把注意力集中在我们的网站上面；（很多商家思想里还是网络就是做广告，骗钱的，不靠谱）（6）重点讲清合作的方式、合作的目的、合作的发展； （7）针对特别具有合作意义的商家企业，一定要事先做好功课，了解清楚合作对象的基本情况，再对症下药； （8）资料准备充分：合作协议、合作标牌图样、宣传资料、名片等； （9）摆正心态，你是帮商家赚钱，帮商家送钱去的，不是去讨钱，所以，充满自信，面子与尊严是两码事！ （10）注意维护自身形象，不管商家什么态度，不是非不得已的情况下，不要与商家进行言辞的激烈争论，更不要产生肢体碰撞； （11）正确面对同行的竞争，埋头先做好自己，不用过多去理会； （12）多研究项目，把自身了解透彻，对于沟通能够起到事半功倍的效果； 沟通实战话术： 在跑商家的时候遇见负责人不在：那么留下名片、资料，尽量索求到负责人的联系方式（QQ号、手机号、电子邮箱甚至是住址），并且约定下次拜访的时间。需要注意的是：可能我们在做传统行业的时候，遇见负责人不在，就会想尽办法
房产经纪人有效话术范例 好,我是XXX,我姓X,叫XX,以后由我来给您专职找房子,您对房子要是有什么要求或有什么见意你可以直接告诉我,这样更方便我让我帮你找到适合你的房子. XX先生,你知道这套房子不可能只有我一个人在卖,也不可能只有我们一家公司在卖,你对这套房子感觉如何,你可以告诉我,要是你不喜欢,你可以和我说说为什么你不喜欢,这样我下一次可以更准确地帮你找到房子,要是你喜欢你也告诉我一下,这样我才能在最有利的时间里把握住这个房子,帮你去争取到最大的利益. 你在别的公司也有看了房子,其实你也清楚,福州在卖的房子真的是很多,可是适合你的房子就这么一二套,所以你要是喜欢,你告诉我,我会努力去做,去帮你争取最多的利益,你也知道我房子拿一大堆要是卖不出去更本就没用,所以我会努力的帮你把握这个房子的. 房东现在他想卖这个价,当然我们花这么多钱买房子,不可能一分钱都不讲价,那叫我买,我也不会去买,价格一定可以谈,不过能谈多少我不知道,因为房子不是我的,我只能尽力去帮你谈,不管能谈下多少我都会极时和你联系的,你心中大概的价位是多少,我心里有个底,也好帮你去谈. 对,买一套房子是大事,不能不考虑就下定了,XX先生,对这套房子你最终只有两个答案,要么买,要么不买,所以你可以先回去考虑一下这个问题,要不然你在是考虑了好久定下来要买,可是这时候房子卖了或房东不卖了, 那你想要我也没办法帮你争取来,你也知道适合你的房子不是很多,看中了我希望你能去把握,我这边再帮你去 把握,让我们共同去努力去争取.当然你要是不满意你也告诉我,我也好给房东回个话. 以我多年的工作经验，谈这么多的价格是不可能的，但是不管你出多少价格我都会尽我的努力去谈一下，不管能不能谈下来我都会你回话，对于我们，我们是服务行业，我们很希望我们的服务对你有所帮助，如果这个价格是不确定的价格你就告诉我确定的价格，如果这是你确定的价格你告诉我你最高能花多少钱去买这套房子，因为你也知道，我是为你服务的，如果你没有告诉我你真正的意图，我就没办法帮你工作了。 XX先生，我知道你也有很多顾虑，但是有什么想法你可以告诉我，这样说不定我能以我的专业为你提供一个很好的解决方案，你看你方便和我说说你的难处吗？ 没关系，房子适合的才是最好的，就好像一个人要买80万的人他不会去看20万的房子，买20万不会去看80万的房子一样，虽然那房子很好，但是不适合于他，你不喜欢这套房子一定有你的理由，你不防告诉我，这样也好让我在下一次为你找房子的时候更准确一点，这样不会出现麻木的看房，这样为你，出为我节省了好多时间对吗？ 行，我一定会去帮你争取到这套房子，我不能给你保证我能帮你谈成什么价格，因为你也知道这房子不是我的价格不是我来定的，但是我一定会去努力，只要我能帮你谈下来的价格我一定会帮你谈掉，因为对于卖方，他多拿一张和少拿一张是没有什么太大的区别，但是对于买方，多拿出一张，自己的经济压力就大一点，而对于我们，房子拿一大堆，没卖出去跟本就没有用，所以我会为你争取每一分钱，每一寸利益，不要