《云中飞经典税务稽查案件点评
系列—房地产专辑》
案例一、税务机关怎么判断虚开建筑发票？
案例二、税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？案例三、企业不配合如何实施税务稽查？
案例四、：?应缴未缴?——闻所未闻的定性。
案例五小心甲供材料重复列支成本
案例六：拆一还一如何算营业税？
案例七：你知道什么叫委托代建吗？
案例八：?合作建房?，想说爱你不容易。
案例九：只有不可撤销的公共配套设施才可以预提
案例十：配套设施的权属是税务机关检查的重点。
案例十一：隐瞒按揭贷款最不应该
案例十二：秀才遇到兵有理说不清。
案例十三：普通住宅和非普通住宅一定要分开算土增税
案例十四：绿化费不要挑战税务人员的智慧
案例十五：城镇土地使用税的计算没有你想象的那么简单。
案例十六：销售不成功收取的违约金征营业税没有道理
案例十七：虚开发票是死路一条
案例十八：大道至简，依法纳税是正道。
案例十九：以为傍了局长就没事很傻很天真
案例二十：税务机关对甲供料检查的三个重点
案例一、税务机关怎么判断虚开建筑发票？
北京一房地产公司涉嫌虚增1亿成本逃税2577万
原本只有1.3亿元的工程建设成本，在公司会计的大笔一挥下就变作了2.3亿元，虚增了整整一个亿的建设成本，而开发商为此将可以少缴2577万元税款。今天上午，涉嫌偷税罪的北京天富房地产公
司及其总会计师张某、会计郭某在北京市东城区人民法院出庭受审。
被虚增建设成本的大厦就坐落在北京东二环东四十条桥东南侧
的黄金地段，名为美惠大厦。根据公诉机关的指控，1995年时，刚
刚成立的天富公司没有建筑资质，为了独立开发建设美惠大厦项目，便以支付管理费的方式换取中大实业有限公司的建筑承包资质，并以中大公司名义成立中大公司美惠大厦工程经理部。而事实上，工程经理部的全部工作人员都由天富公司派驻，实际行使着项目部的管理权，其中天富公司的会计郭某就担任工程经理部会计。
在天富公司与中大公司签订的工程施工合同中，工程造价约定为2.3亿元，而实际上，实际承建单位最后的工程总结算金额只有1.3
亿元。但是，从1996年至2001年，天富公司在对美惠大厦项目没有任何财务结算、竣工结算的情况下，天富公司法定代表人王福生擅自让会计郭某以工程经理部名义要求中大公司开具67份外商投资企业
经营发票，总额为人民币2.3亿元，以这些发票列入建筑开发成本，由天富公司总会计师张某向税务机关进行了虚假的纳税申报以及相
应的退税申报。检察机关查明，天富公司的虚增建设成本行为，偷逃了外商投资企业和外国企业所得税共计2577万元。
据了解，天富公司偷税一事的曝出源于群众举报。2007年1月至5月税务部门对天富公司进行了调查，并作出罚款5154万元的行政处罚决定。2007年7月，北京市公安局以涉嫌偷税罪对天富公司展开侦查。目前，王福生和公司主要负责人孙伟光被另案处理。
云中飞点评：
房地产公司经常会有虚开建筑发票行为。即没有业务，虚开建筑发票。发票是真实的，业务是虚假的。这样就交点营业税，交点营业税的利润率很低，令：收入* 3%=利润*25%，利润率=3%/25%=12%，而房地产公司利润率起码30%以上。这样就抵减许多企业所得税和土增税。这就是著名的形式重于实质的税收筹划。虚开建筑发票是不符合真实性原则的，
属于偷税，是税务机关严厉打击的重点。
那么，税务机关是怎么判断虚开建筑发票？一般情况下，税务机关会通过?三价对比?方法进行判断，即对预算价、结算价、计入成本价?三价对比?。看看开的发票是不是比预算价、结算价大得多。如果出现开的发票比预算价、结算价大得多，则税务机关就可能认定房地产公司虚开建筑发票。本案就是这样的一个典型案例。据说，本案案发的缘由是企业做大了成本后，去税务机关要求退税被发现的。云中飞在这里提醒大家，不要打虚开建筑发票的主意。写到这里。也许你会说，那很简单，那我把预算价、结算价、计入成本价做成一样不就
没有问题了吗？云中飞告诉你，一样有办法的，不要小看税务局。如果你追问下去，到底有什么办法嘛。云中飞只能说：记住哥，哥叫云中飞，哥不是传说。
案例二、税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？
江苏省启东市电源科技有限责任公司成立于2003年8月，主要从事蓄电池配件（AGM隔板）、保温材料制造和销售业务，法定代表人和出资人为张某，投资额200万元。2007年3月变更为启东市彩钢有限公司，法定代表人为孙某。2008年3月又变更为启东市彩绘有限公司，2008年6月法定代表人变更为宋某。2006年度账面营业收入74.5万元，利润-43.28万元。2007年该公司未有生产和销售，利润-6.56万元。
电源公司张某于2007年7月4日与彩钢公司孙某签订了一份《土地、厂房转让合同》，规定电源公司将厂房和土地所有权以388万元转让给彩钢公司。彩钢公司同意电源公司以资产作价250万元投资入股，注册资本为610万元。启东市国土资源局批文同意电源公司土地使用权作价149.92万元入股，并于2007年8月3日将土地使用权变更至彩钢公司名下。事后，彩钢公司未按股东会议决议中规定的610万元注册资本办理增资手续，注册资本仍是原有的360万元。
2008年12月，启东市地税局稽查局接到市公安局经侦大队转来的举报材料，反映电源公司在房地产转让等方面弄虚作假、逃避缴纳税款。稽查人员首先找到本案的实名举报人———彩钢公司法定代表
人孙某进行约谈、询问。孙某向稽查人员出示了以现金支付给张某149.92万元土地款项的证据，以及已转至彩钢公司名下的土地使用证。
接着，稽查人员调取了电源公司的账册进行审核，但未发现有土地转让这笔收入，无形资产账上也未转销。在约谈、询问电源公司法定代表人张某时，他矢口否认有土地使用权转让行为。稽查人员于是向其出具了与彩钢公司签订的《土地、厂房转让合同》等证据。对此，张某解释说，曾经签订过这份合同，但并未执行，因为电源公司与彩钢公司达成了以土地使用权和部分实物资产作价250万元投资入股的协议。张某称已办的土地权属变更是投资入股，还向稽查人员出示了彩钢公司的股东会议决议以及市国土资源局的批文。稽查人员质疑：既然是投资入股，为什么公司账上?长期投资?科目未有任何记载，原?无形资产?科目也未有任何变动，已收取的对方款项为何至今未归还？张某搪塞说，由于企业生产经营不正常，所以未及时记账。至于已收对方款项是地上建筑物的预收款，张某不能自圆其说。
由于变更土地使用权权属以及股东投资涉及工商行政管理和国土资源两部门，故稽查人员决定到这两个部门进行调查取证。市国土资源局的经办人员证实，确有电源公司以土地使用权作价入股彩钢公司之事，并向稽查人员提供了双方公司当时提交的申请报告，出具了文件批复。在市工商局的档案资料中，稽查人员只发现公司名称的多次变更，惟独没有公司更名后两者之间的土地使用权和实物资产作价投资入股的增减变动。
至此，张某乘电源公司处于停产状态并将进入破产程序之际，企图以土地使用权作价入股的手法达到逃避缴纳税款一案已浮出水面。电源公司将其土地使用权变更至彩钢公司名下，属土地使用权转让，应按无形资产转让征税。经查，电源公司共逃避缴纳营业税、土地增值税、城建税、印花税等各项地方税款66.8万元。
目前，孙某和张某已为产权纠纷进入司法程序，电源公司已进入破产清算阶段，其房产的归属有待法院作出裁定。
云中飞点评：税务机关如何判断以虚假投资入股方式实施土地转让？许多公司在实施土地转让的时候总是不想交营业税，因此就想出了虚假投资入股方式实施土地转让的痩主意。虚假投资入股也是税务的重点。那么，税务机关如何判断以虚假投资入股的呢？如果出现1、土地已经转让。2、有资金结算。3、工商局没有办理投资入股的增减变动的情况，税务机关就会认为你是虚假投资入股了。因为真正的土地投资入股是没有资金结算，并且要到工商局办理投资入股手续的。本案的检查人员只按常规检查程序就发现了问题。以虚假投资入股方式实施土地转让的检查并不复杂。
案例三、企业不配合如何实施税务稽查？
三亚国税查处一房产企业偷税案征收税款382万
来源：作者：佚名日期：09-12-30
人民网海南视窗5月15日消息：
经过长达一年半时间的调查取证。三亚市国税局近日对某房地产
企业涉税违法行为的查处工作取得突破性进展，成功征收税款382万元、滞纳金26万元。
据介绍，在2005年房地产行业专项检查过程中，该局税务人员发现，在三亚市房地产业蓬勃发展的2004-2005年，该房地产公司在符合独立企业所得税纳税人条件、应就地缴纳企业所得税的情况下，虽经营着5个房地产项目却从未在当年的企业所得税申报中缴纳或预缴过一分钱税款。针对这一疑点，该局派人到房地产主管单位进行调查，发现该公司2004-2005年经营的5个楼盘已销售或预售了779套，涉税金额共计1.69亿元，存在重大偷税嫌疑。尽管证据确凿，但当税务人员在依法正常履行征管和检查职能时，该企业却以拒绝配合、拒绝提供纳税资料、拒绝签收任何税务文书等方式百般阻挠，甚至以停止申报并拒绝接受监管的极端方式对抗执法工作，给税务人员的查处工作带来很大难度。
为维护税法的严肃性，在省国税局和三亚市委、市政府领导的大力支持下，该局多次召开专题会议研究查办方案，并制定了切实可行的具体办案措施：一是通过国土局、房地产交易管理所取得该公司近两年来商品房销售的证据和第一手数据，为征管稽查工作奠定基础;二是在该公司拒绝提供帐簿的前提下，根据其实际商品房销售额依法核定应纳税额并限期缴纳，以法律文书的形式明确其纳税义务;三是在该公司逾期未缴纳核定应征收税款的情况下，依法采取强制执行措施在其开户行扣缴税款20余万元，同时对余下未缴税款发出《限期缴纳通知书》，告知其逾期不缴将依法履行查封拍卖抵缴税款的程序;
四是召开国税局、公安局、检察院三方联席会议，对该公司存在的违法犯罪行为进行专题研究和讨论，并成立专案组立案查处。
目前，在该局的强大攻势下，慑于税法的威严，该公司已足额缴纳了余下的329万元税款和滞纳金，并交出了所有的会计帐簿和凭证。云中飞点评：企业不配合如何实施税务稽查？
当税务机关不幸的选中查你时，你要积极配合。特别是在新刑法实施后，更要主动缴纳税款，避免刑事责任。以极端方式对抗执法工作是没有用的。本案的稽查表明，税务局和公安局一样，都属于国家机器，他有无数种手段对付你。
案例四、：“应缴未缴”——闻所未闻的定性。
房地产综合税务稽查案例
广东地税 2007年11月06日
一、基本情况
2006年8月，根据群众举报，税务机关对甲房地产开发有限公司（下称甲公司）2003年至2005年的纳税情况进行了检查。
甲公司成立于1998年，是民营企业，隶属于某集团公司，注册资金5亿元，主要从事房地产的开发销售。成立以来，该公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，项目完工情况如下：
项目 A项目 B项目 C项目 D项目
一期二期
完工情况 2002年12月 2003年8月 2004年11月 2005年9月正
在施工
甲公司企业所得税实行查账征收。2005年起对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额预征企业所得税。
二、问题的发现及处理
1、申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。
该公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过?预收账款?科目归集，确认收入实现的部分转入?产品销售收入?，每月按?预收账款?贷方累计发生额申报缴纳营业税。
检查人员通过电子表格，将甲公司每月?预收账款?贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致。有的月少申报、有的月多申报，到2005年12月累计少申报计税收入4700万元。
甲公司少申报计税收入明细表单位：万元
项目 2003年 2004年 2005年合计
D 200 1500 3000 4700
（注：2005年少申报的计税收入为D项目二期预售收入）
【处理决定】
检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行
为属?虚假申报?，因此应定性为偷税；有人认为定性?偷税?证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。
针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，并请教有关法律专家对定性的看法，最终对该公司的违法行为定性为?应缴未缴?。主要理由是：
该公司不存在《中华人民共和国税收征收管理法》第63条规定所列举的偷税手段，营业税应税收入均在账面上反映，没有?不列、少列收入?行为；违法原因如前分析主要是因为内部管理混乱、对政策理解有偏差等原因所致，因此该公司偷税的主观故意不足。
根据《营业税暂行条例》的规定，追缴甲公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《征管法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金；同时，对2005年少申报的预售收入根据国税发[2006]31号文的规定按15%的毛利率补预征2005年企业所得税（2003年、2004年少申报的计税收入已结转销售收入计入当年度应纳税所得额）。
云中飞点评：?应缴未缴?——闻所未闻的定性。
房地产是强势群体，就是查它也很难定它偷税。本案就是不想定偷税，才创造性的、也可以说是绞尽脑汁的想出?应缴未缴?的定性来，这种定性也只有处在改革开发前沿的广东人才想的出来。但是现在，无论这样定性多么有创造性，他都成为成为历史了。因为，我们的新刑法来了，你只要交了税款，你就没有刑事责任了。
案例五小心甲供材料重复列支成本
多列建筑成本偷逃所得税收
一、基本案情：
高邮市某房地产开发有限公司是私营独资企业，2004年2月份新办，主要从事房地产开发、销售。该公司于2005年1月份开盘预售，2005年5月工程全面竣工，建筑面积12573.54平方米，2005年度销售房产9476.68平方米，销售收入16109871.00元。
该公司2004年度帐面亏损723950.84元，经某税务事务所审核，调增应纳税所得额145630.96元，年度申报亏损额578319.88元；2005年度帐面利润1327346.85元，经某税务事务所审核，调增应纳税所得额156507.02元，弥亏后的2005年度应纳税所得额为905533.99元，应纳企业所得税298826.22元,2005年度应纳地方税收1038340.82元。
2006年8月中旬，高邮市国税稽查局对该公司2004-2005年度企业所得税纳税情况专项检查。
稽查人员对该公司是采用顺查法，在对其2004年度?开发成本?帐薄进行检查时，发现该公司有钢材购进，购进金额320000.00元，经查阅其与建筑公司协议合同，合同约定是由甲（房产开发公司）供料，房产开发公司为了保证开发房的质量，对部分主要建筑材料直接从销售方那里进货，款项也是由房产公司向材料供应商家支付。稽查人员查看钢材发票时，发现发票的底纹有异常，于是就向该公司财务
人员了解钢材的进货渠道，财务人员解释说，税务事务所对2004年度所得税进行审核时，已发现这类票有问题，当时已要求该公司整改，该公司已于2005年度重新取得发票，并将原开发成本冲回，经查该公司2005年7月一笔凭证记载如下：
借开发成本—建筑成本 8617632.82
贷预付帐款—某建安公司 7500000.00
应付帐款—某建安公司 797632.82
开发成本—钢材 320000.00
附：建筑单位开具的工程发票，票面金额计8617632.82元，工程决算报告，建筑工程总造价8297632.82元。
原来建筑单位的工程发票金额已包含钢材款，《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。作为承建单位按工程全额计征营业税完全符合税法规定。
根据会计核算的客观性原则，该笔钢材是直接向钢材供应商购买，且款项也是向钢材供应商支付，记入开发成本的钢材发票也应由钢材供应商提供。《企业所得税税前扣除办法》第三条规定：纳税人申报的扣除要真实、合法。按此规定，可记入开发成本的建筑工程金额应为决算报告注明的8297632.82元，而不是票面金额8617632.82元，超过决算报告部分的属建筑单位多开，多开金额不得在税前扣除，按面积计算结转的开发成本241184.74元应作纳税调增处理。
二、处理决定：
该公司应取得而未取得正式发票、以及在帐薄中多列成本，少缴企业所得税的行为属偷税。根据《税收征管法》以及《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，高邮市国税局对该公司作出补缴所偷企业所得税79590.74元并按规定加收滞纳金、处偷税数额的50%罚款的税务处理（处罚）决定。
三、稽查建议：
在房产开发商提供部分材料情况下，建筑企业计征营业税的营业额虽是工程全额，但在开具建筑发票时，应剔除甲供料金额。作为稽查人员在检查房地产企业时，首先要搞清是否甲供料，一旦有甲供料，就要对应工程决算报告查看其工程发票，以妨建筑企业多开发票。
来源：江苏国税网
作者：陈惟东作者单位：高邮市国税局
云中飞点评：
我们所认识"甲方供料?工程,一般是指建设单位（甲方）为了保证工程的质量，采取一种?甲方供料?的方式，即工程材料由自己提供，施工单位（已方）仅以人工价款进行投标，双方只以中标的人工价款为工程造价签订合同和工程结算。在?甲方供料?工程中施工单位只按照合同上的价款缴纳建安营业税，但由建设单位提供的那部分材料价款却没有足额缴纳营业税。所以这种?甲方供料?的方式实质是偷逃了营业税。目前这种?甲方供料工程?并不少见，普遍存在未将材料款计入营业额导致建筑营业税扣缴不足的情况。
但是，本案的施工单位（已方）并没有平常出现的偷逃了营业税的现象，而是交足了营业税。本案的检查人员并没有就此打住，而是异常敏锐的检查了建筑单位的工程发票金额，发现工程发票金额包含了房产开发商提供的那部分材料价款，从而揭开了该房产开发商重复列支材料成本的事实。
从这个案例身上，我们明白了"甲方供料?工程的检查分为两方面：一方面是施工单位（已方）有没有少交营业税；另一方面是建设单位（甲方）有没有重复列支材料成本。
案例六：拆一还一如何算营业税？
我市房地产企业拆迁补偿形式营业税的涉税处理
作者:刘美桦
房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的?拆一还一?实物补偿形式。其中，以产权调换的补偿形式需要缴纳营业税。
一、营业税的税收政策规定
（一）征税的规定
我市房地产企业拆迁补偿以产权调换形式的营业税征税规定从开始到现在发生了变化：
2002年3月25日起，《2002年全市税政、规费管理工作会议纪要》（珠地税会纪［2002］2号）规定，"城中村改造拆迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为最低不能低于每平方米1000元"，当时，房地产转让过户的应纳税收由市房地产登记中心按每平方米1000元的计税价格代征。
2002年10月21日起，《关于明确城中村改造有关税收问题的通知》（珠地税发［2002］238号）规定，?房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定的计税标准依法申报交纳营业税等国家税收；对瞒报税收的，一经发现，应认定为偷税，并立案查处。上述税收的监管，一律由主管税务机关负责，不再由房产登记中心代征?。
2005年8月1日起，《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发［2005］415号）规定，?《2002年全市税政、规费管理工作会议纪要》（珠地税会纪［2002］2号）文件，有关‘城中村改造拆迁补偿房产过户办证时不开发票的，计征营业税的计税价格为最低不能低于每平方米1000元’的规定停止执行；按省地税局《关于房管部门旧城改造指挥部补偿拆迁户住房及销售住房而取得的收入征收营业税的批复》（粤地税函[2000]285号）规定：补偿的房产面积如与拆迁户原产权房产面积相等的，应按同类住宅的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税；补偿房产面积如超过原产权房产面积的，其超出部分，应按向拆迁户收取超面积部分的全部款项计征‘销售不动产’的营业税。?
（二）纳税义务发生时间的规定
《关于明确城中村改造有关税收问题的通知》（珠地税发［2002］238号）规定，?房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，应在补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时，按有关规定的计税标准依法申报交纳营业税等国家税收?，规定中明确了拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（三）计税依据的规定
《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发［2005］415号）规定，?补偿房产的成本价不应再计算土地成本。?《房地产开发企业会计制度》规定，?开发成本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。?土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安臵费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
从上述规定来看，核算补偿房产的成本价时不应包括土地征用及迁移补偿费。换言之，补偿房产的成本价就是该房产地上建筑的建造成本。
二、举例
A公司2003年5月开发某豪园（一期）属于城中村改造项目，该项目用地面积21000平方米，建筑面积31900平方米的住宅，可供销售面积29000平方米，其中用于安臵?回迁户?村民的住宅面积为
7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目2005年2月完工，经过工程竣工决算，得知该项目开发成本58970000元，其中：土地征用及拆迁补偿费14350000元、前期工程费7220000元、基础设施费29770000元、建筑安装工程费4370000元、公共配套设施费1260000元和开发间接费用2000000元，同年6月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共6300平方米，具体为：6月份1200平方米、7月份2600平方米、9月份900平方米、10月份600平方米、12月份1000平方米，计算该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税。
该公司拆迁补偿回迁房应缴的营业税应分段计算：
（1）2005年6月至7月应缴的营业税：1000*3800*5%=190000元；2005年8月1日前
（2）房产地上建筑的建造成本=58970000-14350000 =44620000元土地征用及拆迁补偿费
可供销售面积的单位建造成本=44620000/29000=1538.62元/平方米2005年9月至12月应缴的营业税=2500*1538.62*5%=192327.50元
云中飞点评：珠地税发“2005”415号）规定：考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。补偿房产的成本价不应再计算土地成本？任何
房子，只要是从土地建起来的房子，成本价必然包含土地成本和建造成本，怎么会没有土地成本呢？
案例七：你知道什么叫委托代建吗？
魔高一尺，道高一丈——某房地产开发公司偷税案例分析（转载）2006-03-09
违章案情：某某市地税局稽查局根据人民来信举报，于2002年5月对东台市某房地产开发公司进行了专案检查。该公司经东台市工商行政管理局批准成立于1994年5月18日的国有企业，2001年1O月实行公司制民营化改造，接受剥离后的全部资产，承担改制前的全部债务。1996年至2001年该公司共缴纳税费303177.05元。
稽查人员根据举报线索，在正式进入单位检查之前，做了大量细致的准备工作。通过走访了解国土、规划、建设部门及相关建设单位，调取大量合同资料，初步掌握了该单位自1996年起来的全部工程开发建设项目。然后才正式进入单位进行调查取证，在检查中，主要发现了以下问题：
1、?账外账问题?。在检查人员对该单位所提供的账簿进行检查时，发现我们事先所掌握的好多工程项目在账簿中都没有反映。我们估计该单位可能存在?账外账’’，检查工作一度处于停滞状态。在这种情况下，地税局领导果断决定，请纪检、公安部门提前介入，对法人代表郭某实行?双规?和?监视居住?。在强大的政策攻势面前，迫使郭某拿出所有的?账外账?。经清查，从1996年至20O1年期间，
该单位共设臵?账外账?六套，所有账簿皆自成一体，既不同该单位主账合并，也未向税务机关申报缴纳税款。合计少申报缴纳税款1251405.38元，占应纳税款的37.23％。
2、该单位借?代建房?之名，行偷漏?销售不动产’’营业税之实。我们在检查该单位轻工大厦建设工程项目时，该公司提供出一份该公司与轻工局签订的代建房合同。合同规定轻工局负责提供资金，由该房地产公司负责代建轻工大厦。事实上，根据我们稽查人员实现所掌握的情况，轻工局并未提供任何资金，而是以部分土地使用权换取3—6层的房屋产权，某房地产公司则以3—6层房屋的产权换取部分土地使用权。根据国家税务总局国税函发(1995)156号文件规定，土地使用权和房屋产权相互交换，双方都取得了所拥有房屋的所有权。一方以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为，应按?销售不动产?税目征税。因此，该单位实际是合作建房而并非是?代建房?，应补缴营业税117567.58元。处理决定：根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：?纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的，是偷税。?以及现行《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定：?纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐薄、记帐凭证，或者在帐薄上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。?东台市某房地产开发公司采取私
设?账外账?不申报、在帐薄上多列支出、不列和少列收入以及进行虚假纳税申报的手段，合计少申报缴纳税款1251405．38元。除对该单位追缴查补税款，决定对该单位处以所偷税款50％的罚款。同时根据刑法201条规定，该公司偷税数额在1万元以上且偷税比例超过10％，决定移送公安机关立案处理。公安机关通过缜密侦查，经市检察院批准，现已对法人代表郭某实施逮捕，同时对涉及?账外账?的4名会计人员取保候审，等待他们的将是法律的严惩。
稽查建议：通过某房地产开发公司的查处，我们有两方面的体会。
1、是我们稽查人员税务查账时不能单纯查就帐查帐。而应该事先充分了解纳税人的生产经营情况，在检查中要善于动脑，抓住纳税人经营要素中的不正常现象，进行分析研究，挖出其背后的?文章?，这样才能真正起到加大力度，打击各种偷税行为的作用。
2、是我们税务部门办案要由?单兵作战’’向?合作办案?转化。随着民营经济的不断发展，我们意识到极少数不法分子偷税犯罪的手段更加多样化，复杂化，隐蔽性也越来越强。有时仅凭税务部门的执法手段往往不能彻底解决问题，这就需要加强税务和公安、纪检等部门的合作，提高办案效率，有效地打击偷税犯罪，维护国家税法的尊严。
云中飞点评：你知道什么叫委托代建吗？
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
第六章税务稽查执行 本章主要阐述税务稽查执行的工作程序、工作内容、具体操作实务以及法律救济等内容。通过本章的学习，有助于稽查人员了解和掌握税务稽查执行的工作程序，税务处理决定的送达和执行、税收保全措施、税收强制执行措施以及法律救济的适用范围和基本方法。 税务稽查执行的工作流程：
图6-1 稽查执行实施流程图 第一节稽查执行实施 税务稽查执行是指税务机关依照法定程序和权限，督促稽查对象履行税务处理（罚）决定的过程，包括案件执行的受理、税务处理文书的送达、税款和罚款的入库、执行措施的采取等。 稽查执行实施是案件查处必不可少的重要环节。通过稽查执行实施，对于维护税收法律法规的严肃性，加强查处和打击税收违法活动的力度，挽回国家税款的损失，保护当事人的合法权益，保证税务稽查成果的真正实现都有着非常重要的作用。 一、案件执行的受理 案件执行受理是指稽查审理部门在涉税案件处理完毕后，将税务处理文书（包括税务处理决定书、税务行政处罚决定书、不予税务行政处罚决定书、稽查结论等）移交给执行部门，执行部
门对移交的税务处理文书及其他材料进行核实签收，并进行登记的活动。 （一）受理范围 案件执行受理的范围主要包括： 1.审理部门已审结并作出处理决定的案件。 2.稽查局局长决定由执行部门负责执行的其他案件。 （二）受理审核 执行部门接到审理部门移送的税务处理文书后，应对文书的正确性等进行审核，对不符合执行受理条件的案件，执行部门应及时将处理文书退回审理部门。 （三）受理手续 有关部门将案件执行资料移交执行部门时，应填写移交清单。移送和接收双方应认真核对资料的名称和数量。并在移交清单上签名盖章，以明确责任。对有关部门移送执行的案件，执行部门应及时登记《案件执行登记台账》，进入待执行阶段。
税务稽查案件协查管理办法 第一章总则 第一条为了规范税务稽查案件的协查（以下简称协查）工作，提高协查质量和效率，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《税务稽查工作规程》（以下简称《规程》）及相关法律法规，制订本办法。 第二条协查是指查办税务稽查案件的稽查局（以下简称委托方）将需异地调查取证的《税务稽查案件协查要求》（以下简称《协查要求》）和相关涉税资料发送给有管辖权的稽查局（以下简称受托方），受托方依法开展调查取证并按期回复结果的工作。 第三条协查工作遵循真实、合法、相关和效率的原则，遵循受托地就是案发地的宗旨。 第四条稽查局负责协查工作，涉及稽查局及其他部门的协查由稽查局牵头办理。 第五条稽查局及其工作人员应保证协查信息安全，在协查工作中严格遵守保密规定。 第六条国家税务总局（以下简称总局）将逐步推进协查工作网络化进程，提高协查软件应用水平，将协查工作全面纳入协查信息管理系统（以下简称协查系统）管理。 第二章委托协查管理
第七条委托方在税务稽查案件检查过程中，依据案情需要发起委托协查。 第八条委托方应根据本办法规定，采取网络协查、纸质协查和派人协查三种方式开展委托协查工作。 网络协查是指通过协查系统传递协查信息和资料的协查方式，应配合寄送纸质资料。总局纳入协查系统管理的发票和涉税事项的协查，委托方应采取网络协查方式开展委托协查工作，不得发送纸质协查。 纸质协查是指总局未纳入协查系统管理的发票和涉税事项的协查，通过邮寄方式传递协查信息和资料的协查方式。纸质协查采取同级发函的方式进行。同级稽查局之间的协查采取直接发函复函的方式进行，上级稽查局组织的协查，采取逐级发函复函的方式进行。 派人协查是指重大案件或有特殊要求的案件，由委托方必要时派人参与受托地稽查局调查取证的方式。 第九条委托协查的内容包括：《税务稽查案件委托协查函》（以下简称《协查函》）、《协查要求》和涉税资料。涉税资料应完整、准确，应提供与原件核对无误的复印件或影印件并加盖公章。 《协查要求》应依据案情需要，具有针对性，内容包括：委托方案件名称、基本案情、已掌握的疑点或线索、初步查明的作案手法、联系人和联系方式；受托方应配合调查的内
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高金平：房地产企业税务稽查方法与案例分析 第一讲营业税检查 一、销售不动产税目适用的检查 （一）基本规定 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。 1.销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 2.销售其他土地附着物 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 不动产租赁，不属于本税目的征收范围，应按“服务业——租赁业”税目征税。 二、纳税义务发生时间的检查 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据（权利）的当天。其中，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款（包括预收定金）的当天。 《企业会计准则—收入》：一项经济交易同时符合下列四个条件时，确认商品销售收入。 第一，商品所有权上主要的风险和报酬转移给买方； 第二，销售方不再对售出商品实施控制，也不再保留与售出商品所有权有关的继续管理权； 第三，与交易相关的经济利益能够流入企业； 第四，相关的收入和成本能够可靠地计量。 在实际操作中，我们可以根据房地产企业会计制度进行具体判断。财政部（94）财会二字第02号文件称：“转让、销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时，作为销售实现”。 《中华人民共和国发票管理办法》规定，企业应当于确认收入时开具发票，不得提前或滞后。 根据以上规定，企业取得的预收账款应当在实际收到时申报营业税。当预收账款转为房屋销售收入并据此计算营业税时，对预收账款已计提营业税的部分应作相应的冲减。 三、计税依据的检查 房地产开发企业本期应纳销售不动产营业税=[主营业务收入+（期末预收账款-期初预收账款）+视同销售收入+价外费用]*5% （一）主营业务收入 非房地产企业、房地产企业 (二)预收账款 1.有无将预收账款，记入“其他应付款”“应收账款（贷方）”，递延纳税？ 2.采取虚假的融资合同，将预收账款记入“短期借款”“其他应付款”科目，递延纳税？ (三)视同销售 (四)价外费用 《条例》及其实施细则规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 四、房地产业营业税审核要点 房地产企业的应税营业收入由经营收入和其他业务收入组成。“经营收入”是企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的经营收入，它包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租产品租金收入等。“其他业务收入”是指企业主营业务以外的其他业务收入。它包括商品房售后服务收入、材料
试题 一、单选题 1、税务稽查由（c）依法实施。 a、税务机关 b、税务局 c、税务局稽查局 d、税务人员 2、稽查局在所属税务局（c）下开展税务稽查工作。a、管理b、指导c、领导d、监督 3、各级国家税务局稽查局、地方税务局稽查局应当加强联系和协作，及时进行信息交流与共享，对同一被查对象尽量实施联合检查，并（b）作出处理决定。 a、共同b 、分别c、联合d、连合 4、被查对象要求税务稽查人员回避的，或者税务稽查人员自己提出回避的，由（c）依法决定是否回避。 a、税务局局长 b、审理委员会 c、稽查局局长c、稽查所所长 5、稽查局局长发现税务稽查人员有规定回避情形的，应当要求其回避。稽查局局长的回避，由（）依法审查决定。 a、上级领导 b、审理委员会 c、所属税务局领导 d、上级稽查局局长 6、税务机关必须不断提高稽查信息化应用水平，充分利用（）现代信息技术采集涉税信息，强化稽查管理和执法监督。 a、信息部门 b、查账软件 c、现代信息技术 d、财务软件 7、经（a）批准，年度稽查工作计划可以适当调整。a、所属税务局领导b、所属稽查局领导 c、稽查局局长 d、稽查局集体研究 8、（a）部门应当建立案源信息档案，对所获取的案源信息实行分类管理。 a、选案 b、检查 c、审理 d、执行
8、税收违法案件举报中心应当对检举信息进行分析筛选，区分不同情形，经（c）批准后分别处理 a、所属税务局领导 b、所属稽查局领导 c、稽查局局长 d、稽查局集体研究 9、税务局相关部门移交的税收违法信息，稽查局经筛选未立案检查的，应当及时告知移交信息的部门；移交信息的部门仍然认为需要立案检查的，经（a）批准后，由稽查局立案检查。 a、所属税务局领导 b、所属稽查局领导 c、稽查局局长 d、稽查局审理委员会 10、（a）部门应当建立案件管理台账，跟踪案件查处进展情况，并及时报告稽查局局长。 a、选案 b、检查 c、审理 d、执行 11、检查应当自实施检查之日起60日内完成；确需延长检查时间的，应当经（c）批准。 a、所属税务局领导 b、所属稽查局领导 c、稽查局局长 d、审理委员会 12、检查应当自实施检查之日起（）内完成；确需延长检查时间的，应当经（c）批准。 a、60日 b、三个月 c、两个月 d、30日 13、对采用电子信息系统进行管理和核算的被查对象，可以要求其打开该电子信息系统，或者提供与原始电子数据、电子信息系统技术资料一致的复制件。被查对象拒不打开或者拒不提供的，经（c）批准，采用适当的技术手段对该电子信息系统进行直接检查，或者提取、复制电子数据进行检查，但所采用的技术手段不得破坏该电子信息系统原始电子数据，或者影响该电子信息系统正常运行。 a、所属税务局领导 b、所属稽查局领导 c、稽查局局长 d、稽查局集体研究 12、调取纳税人、扣缴义务人以前会计年度的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料的，应当经（）税务局局长批准，并在（c）个月内完整退还。 a、所属税务局局长2 b、稽查局局长2 c、所属税务局局长3 d、稽查局局长3
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关于印发《税务稽查案卷管理暂行办法》和《税务稽查案卷电子 文件管理参考规范》的通知 【标 签】税务稽查案卷管理,电子文件 【颁布单位】国家税务总局 【文 号】税总发﹝2014﹞127号 【发文日期】2014-10-23 【实施时间】2015-01-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】税收稽查与处罚 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 现将《税务稽查案卷管理暂行办法》和《税务稽查案卷电子文件管理参考规范》印发给你们，请认真遵照执行。执行中遇到的问题，请及时报告国家税务总局(稽查局)。 国家税务总局 2014年10月23日 税务稽查案卷管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为了规范税务稽查案卷管理，加强执法控制监督，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国档案法》有关规定，制定 本办法。 第二条 税务稽查案卷是指税务局及其稽查局在依法履行税务稽查职责过程中取得或者形成的，具有保存价值的文字、图表、声像以及电子数据等形式的过程记录。案卷类别划分为： (一)税务稽查立案查处类(以下简称立案查处类)； (二)承办税收违法案件异地协助类(以下简称承办异地协助类)； (三)重大税收违法案件督办类(以下简称重案督办类)；
(四)国家税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局、地方税务局规定的其他类别。 第三条 税务局稽查局(以下简称稽查局)应当在税务局档案管理部门监督和指导下，做好税务稽查案卷立卷、收集、整理、归档、保管、利用等管理工作。 第四条 税务稽查案卷应当完整、准确、客观、规范，方便利用，防止损毁、丢失和泄密。 第二章 立卷及文件材料收集 第五条 对确定税务稽查的对象和事项，稽查局应当建立税务稽查案卷，将稽查选案、检查、审理、执行等相关工作情况记录纳入案卷管理。 税务稽查事项办理过程中取得或者形成的证据材料、相关文书、文件以及其他记录等材料(以下简称文件材料)，应当装入临时税务稽查案卷，填写文件材料交接清单。文件材料交接清单应当编写目录，注明序号。 第六条 立案查处类税务稽查案卷应当包括下列文件材料： (一)选案环节相关文件材料，如税务稽查立案审批表、税收违法案件交办函等； (二)检查环节相关文件材料，如税务稽查报告、纳税人自查报告材料、税务稽查工作底稿、当事人陈述申辩材料、现场笔录、勘验笔录、书证、物证、视听资料、证人证言、电子数据等； (三)审理环节相关文件材料，如税务稽查审理报告、税务行政处罚事项告知书、听证材料、税务处理决定书、税务行政处罚决定书、税务稽查结论等； (四)执行环节相关文件材料，如税务稽查执行报告、延期或者分期缴纳罚款申请审批表、查补税收款项完税凭证等； (五)其他应当归入立案查处类案卷的文件材料。 稽查局选案部门在选案时，根据税务稽查对象，建立立案查处类税务稽查案卷；选案、检查、审理、执行部门分别收集本环节相关文件材料，并按照规定移交下一工作环节；审理部门在结案后60日内整理、装订、归档。 第七条 承办异地协助类税务稽查案卷应当包括下列文件材料： (一)异地协助事项接受的相关文件材料，如税收违法案件协查函等； (二)异地协助事项办理的相关文件材料，如税务检查通知书、现场笔录、书证、视听资料、证人证言等； (三)异地协助事项办结的相关文件材料，如税收违法案件协查回复函等； (四)其他应当归入承办异地协助类案卷的文件材料。 承办异地协助事项的稽查局(以下简称协助方稽查局)承办具体事项的部门，根据协助事项涉及的对象，建立承办异地协助类税务稽查案卷，收集相关文件材料，在异地协助事项办结后60日内整理、装订、归档。 协助方稽查局发现协助事项涉嫌税收违法行为需要立案查处的，承办具体事项的部门应当将承办异地协助类税务稽查案卷移交选案部门，立案后并入立案查处类案卷管理。
房地产企业利用其他应付款偷逃所得税稽查案例(一) 案件点评：本案中，检查人员根据举报线索稽查未果后，采用多种方法核实企业的实际销售收入和开发成本，取得了重大案件进展，查实了企业少计收入、多列成本的违法事实，对房地产开发企业的检查有一定的借鉴意义。 一、案件基本情况 （一）案件来源 2007年6月，市国税稽查局接群众举报：称某房地产公司2006年销售给甲公司价值5444.23万元的商铺未入账申报缴纳相关税金。 （二）企业基本情况 某房地产公司成立于2003年7月，同年，在相关部门的公证监督下，以公开竟买方式整体购入某国际广场项目，具有房地产开发三级资质，内资企业，登记注册类型：其他有限责任公司，注册资金：2000万元人民币，经营范围：房地产开发、经营，商品房销售、租赁，房地产信息咨询，建材销售，室内外装饰，物业管理。 该公司开发的某国际广场总占地面积25927平方米（约39亩），项目的规划定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，项目规划总建筑面积约11万平方米，整个项目分为A、B、C、D四个区，其中ABC区已于2006年1月完工，A区可售面积10853.54平方米，已售2663.38平方米，B区可售面积35383.23平方米，已售16841.69平方米，C区可售面积22161.66平方米，已售9793.35平方米，小计可售面积68398.43平方米，已售29298.42平方米；D区正在建设中，预计可售面积41094.86平方米；合计可售面积109493.29平方米，已售29298.42平方米。 该公司申报2003年7-12月无销售收入，纳税调整后所得为亏损42.85万元；税务机关调增应纳税所得额25.94万元，调整后2003年亏损额为16.91万元。
房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实
房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定 (2010-11-13 13:14:53) 转载 标签： 分类：财税家园 委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经 写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限
第五章税务稽查审理 本章主要阐述税务稽查审理（以下简称稽查审理）的程序、 内容、具体操作实务以及税务行政处罚的适用等内容。 通过本章 的学习，有助于稽查人员熟悉稽查审理的基本程序和工作内容， 掌握证据的审查判断方法，掌握税务行政处罚的法定程序和具体 运用。 税务稽查审理的工作流程: 图5-1 稽查审理流程图 税务行政 处罚听证 归档 制作 税务决定文书 ----------L 局长 审批 信息 反馈 制 作 审 理 报 告 补充稽查 审 理 受 理 落 实 任 务 4 税务 行政处罚告知 移送税务稽查执行
第一节稽查审理的实施 稽查审理是指税务机关的专门机构按照规定的职责和程序，对稽查终结的涉税案件依法进行审核和作出处理决定的过程。 稽查审理是税务稽查必不可少的环节，对于保证稽查局依法行使职权，保证税收违法案件的查处质量，确保对各类税收违法案件处理的公正、公平，保护公民、法人和其他组织的合法权益等都有具有十分重要的作用。 一、审理受理稽查审理受理是指稽查审理部门接收稽查实施部门提请审理的涉税案件并进行登记的工作过程。 （一）条件审核 稽查实施部门在将案卷移交审理部门时，应填写《税务稽查案件提请审理书》。审理部门在接到稽查实施部门提请审理的涉税案件时，首先应对案卷是否符合审理条件进行审核： 1.审核涉税案件调查是否终结。对调查尚未查结、稽查人员未制作《税务稽查报告》、涉税事项尚未有结论等案件，审理部门均不予受理。对审理部门退回补证的案件，稽查实施部门未作出补充稽查报告的，审理部门也不予受理。 2.审核涉税案件是否按照规定进行立案。未经立案查处的案件，审理部门应审核是否符合不立案的标准，对达到立案标准但未立案的，
工业地产经典案例－苏州工业园区 苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。1994年2月11日，国务院下达《关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》；2月26日，中新两国政府在北京正式签署了合作开发建设苏州工业园区的协议；同年5月12日，苏州工业园区破土启动。 苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。我们的目标是：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。 苏州工业园区开发建设一直得到党中央、国务院的亲切关怀和高度重视。十年来，在中新合作双方的共同努力下，园区开发建设快速推进，发展效益不断提高，群众生活大幅改善，主要经济指标以年均45%左右的速度快速增长，累计新增就业岗位超过20万个。2004年，园区以中央领导多次视察园区和中新联合协调理事会第七次会议、成立十周年庆典等重大活动成功举办为动力，牢固树立和认真落实科学发展观，自觉服从和主动适应宏观经济调控，在加快开发建设步伐的同时，更加注重经济发展的质量和效益，全区共实现地区生产总值503亿元，比上年增长38%；完成地方一般预算收入29亿元，增长42%；进出口总额达281亿美元，其中出口119亿美元，分别增长96%和99%；固定资产投资282亿元，增长39%；新增合同外资41亿美元、实际利用外资18亿美元，分别增长96%和50%；新增注册内资174亿元，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。 苏州工业园区开发建设取得的成绩主要体现在： 一、形成了完整科学的规划体系。根据区域发展总体目标，中新双方专家融合国际上城市发展的先进经验，联合编制完成了具有前瞻性的区域总体规划和详细规划，科学合理布局工业与各项城市功能，先后制定和完善了300多项专业规划，并确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序，形成了“执法从严”的规划管理制度。 二、建立了新的开发和管理体制。中新苏州工业园区开发有限公司（CSSD）是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等14家国内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。管委会是园区的管理主体，下设15个职能局（办），工作人员面向全国招聘，并通过树立“亲商亲民”理念、增强一站式服务功能、实行社会服务承诺制等途径，初步形成了“精简、统一、效能”的服务型政府，“全过程、全方位、全天候”的服务体系、“公开、公正、公平”的市场秩序和“科学、规范、透明”的法制化环境。 三、建设了高水准的基础设施。累计投入300多亿元，基本完成70平方公里合作区主要基础设施开发，其中30平方公里建成区达到“九通一平”（道路、供电、供水、燃气、供热、排水、排污、邮电、有线电视和土地填高平整）的国际水准，建设了首期60万千瓦发电厂、日供15万吨自来水厂、日供15万立方米燃气厂、日处理10万吨污水处理厂和每小时供气40吨集中供热厂等基础设施
房地产税务稽查的详细解释 房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。 房地产业收入的确定 一、收入核算范围 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。 二、房地产业收入确认原则 房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入： 1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。 2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。 3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。 4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认： （1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位臵、编号、数量、单价、金额、手续费等。 （2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。 （3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。 （4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。 5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。 6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。 三、开发产品预售收入的确认 开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。 预计营业利润=预售收入×利润率 待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。 四、开发产品视同销售收入的确认 1、下列行为应视同销售确认收入 （1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）开发产品转作经营性资产； （3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者； （4）以开发产品抵偿债务； （5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。 2、收入确认时限 在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
税务稽查工作规范 一、税务稽查职责 稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。组织贯彻税务稽查规章制度，拟定具体实施办法；负责稽查选案、检查等工作；负责税收举报案件的受理、上级交办、转办及征收管理部门移交的有关税务违法案件的查处工作；负责上级稽查局对稽查情况进行复查复审工作的组织与配合；负责与公安、检察、法院协调税务稽查中的司法工作，对涉嫌犯罪的案件，除依法进行行政处理（处罚）外，要严格执行国务院《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》及相关法律、行政法规，及时移送公安机关处理；负责三类发票涉税案件稽查和协查工作；牵头组织税收专项检查和整顿规范税收秩序工作。 二、执法依据：税收法律、法规、规章 三、立案标准 （一）偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税以及为纳税人、扣缴义务人非法提供银行帐户、发票、证明或者其他方便，导致税收流失的； （二）未具有第（一）条所列行为，但查补税额在5,000至20,000元以上的； （三）私自印制、伪造、倒卖、非法代开、虚开发票，非法携带、邮寄、运输或者存放空白发票，伪造、私自制作发票监制章、发票防伪专用品的； （四）其它税务机关认为需要立案查处的。
四、税务稽查程序 （一）确定稽查对象。稽查选案部门根据日常稽查、专项稽查、专案稽查的要求，利用税务管理信息系统及其它信息资源确定选案指标，向稽查实施环节下达稽查任务，处理各类举报、转办、交办、协查案件，报经稽查局长审批后下达给稽查实施人员进行立案稽查。 （二）下达稽查通知。向被检查企业下达检查通知。 （三）实施税务稽查。税务稽查结束时，稽查人员认真整理检查资料，归集相关证据，计算补退税款，分析检查结果，提出处理意见，并根据立案与否制作《税务稽查报告》或《税务稽查结论》，报经稽查局局长批准后连同稽查案卷移送审理部门审理。 （四）审理。审理人员对稽查实施环节移送的待审案件在10个工作日内审理完毕。对案件事实不清，证据不足的填写《补正通知书》连同案卷退回稽查实施环节重新进行稽查，并限期返回。 案件审理完毕，审理部门制作《审理报告》、《税务处理决定书》，需实施处罚的要制作《税务行政处罚事项告知书》，向当事人告知有关处罚事项，当事人提出申请且符合听证条件的履行听证程序，然后制作《税务行政处罚决定书》，报请局长签发，移交执行部门送达、执行。达到大要案标准的报同级重大税务案件审理委员会审理。 （五）税务执行 税务执行人员接到批准的《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》后，填制税务文书送达回证，将《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》送达被查对象，并监督其执行。税款及罚款必须在决
20PP 年最新税收政策下房地产企业的涉税疑难问题处理、土地增值税清纳税筹划技巧 主讲人；肖太寿博士 目录 第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解第二讲、房地产企业土地增值税的涉税处理及清算技巧第三讲、房地产企业的税务稽查重点 第四讲、房地产开发企业的纳税筹划技巧
第一讲、房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外,对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 一、拆迁还房的账务与税务处理 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号一一非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。一、拆迁还房的账务与税务处理 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本 ----- 拆迁补偿费 贷：应付账款 ----- 拆迁补偿费 借：应付账款 ----- 拆迁补偿费 贷：主营业务收入 一、拆迁还房的账务与税务处理 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 一、拆迁还房的账务与税务处理 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理
失败楼盘案例研析 一．引言 房地产行业作为资金高投入，经营开发高风险、收益高回报、产业高聚集及技术高密集的“五高行业”，从最初的土地的获得，前期的规划，产品的设计到工程的建设，销售推广再到后期的经营管理，每个环节都紧密相扣，任何一环节出现差池，都有可能导致楼盘滞销，而每个环节又离不开成功的策划，房地产业内有句经典的名言——“没有失败的楼盘，只有失败的策划”。这份报告所提及的各类失败案例都无不例外的在这些环节当中出现了错误的策划决策，导致楼盘失败。清楚的认识这些楼盘失败的原因，对于以后本项目的决策将起到积极的借鉴作用。 二．房地产项目失败的两大因素及其基本应对策略 导致房地产项目失败的因素有千千万万，错综复杂，归纳起来可以分为“致命型”和“非致命型”两种影响因素，分别对项目造成了“致命性硬伤”和“非致命性软伤”。 1、致命性硬伤及其基本应对策略 致命型影响因素给项目造成了“致命性硬伤”，导致项目要么是无药可救，要么就是要付出巨大代价才能起死回生，这些影响因素包括严重的建筑质量问题、严重偏差的项目市场地位等。受致命性硬伤而失败的房地产开发项目多发在房地产业发展初期和房地产开发过热时期，主要是由于决策者的决策失误造成的。虽然有很多项目在致命型影响因素的作用下一败涂地，但也有一些项目在被“宣判死刑”后，仍可以通过特定的策略起死回生，但无一例
外的要付出巨大的代价。因此，规避这种“硬伤”的最佳方法是在项目的最初期就应防微杜渐，通过严谨的工程监督及科学的管理决策消灭“硬伤”于萌芽之初。 房地产开发项目致命性 硬伤的基本对策 病理分析（销售障碍分析） 对诊下药（应对策略） 2、非致命性软伤及其基本应对策略 非致命型影响因素会造成房地产开发项目在一定时期的一定程度上的滞销，即策略上的失败，但可以通过一定的措施扭转不利局面，重新赢取市场。造成项目滞销的非致命型影响因素包括项目市场定位失误、产品设计失误、销售组织不力、销售控制失误、销售渠道不畅、入市时机不当、营销推广不力、开发商诚信差及开发商实力弱等因素。随着房地产市场竞争的日趋激烈，非致命型影响因素日趋明显，众多项目都存在着或多或少的不可避免的销售
房地产企业税务检查方法 房地产企业税务稽查技巧：检查方法 一、检查项目有关情况 对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。 二、检查财务会计资料 对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。 三、实地检查与询问调查相结合 在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊
情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。 四、营业成本的检查 房地产企业的成本结转方法为： 可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积 销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本 检查时应注意以下几个问题： 1.审查成本计算是否正确 审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。 成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费） 预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。 审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。 在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的
第一部分税务稽查执法程序 一、税务稽查对象的产生 依照稽查打算按征管户数的一定比例筛选或随机抽样选择；依照公民举报、有关部门转办、上级交办、情报交换的资料确定。 二、《税务检查通知书》下发时刻的法律规则 告知被查对象本次税务检查开始的时刻、检查涉及的内容，以及派出的检查人员等，并请被查对象预备齐全本次检查所需的财务资料，届时配合检查工作的开展。 三、在什么情况下税务稽查无需通知事先通知企业
公民举报有税收违法行为的；税务机关有依照认为纳税人有税收违法行为的； 四、税务稽查方法以及调阅企业帐务、资料等相关凭据内容的确定 税务机关在税务检查过程中能够采取的，包括实地检查、调账检查等在内的多种方法 五、税务稽查过程中企业知情权的确定 检查结束后，检查人员应就认定的违法事实与被查对象交换意见，应与被查对象核对有关的数据。 六、税务稽查结果发生法律效力时刻的确定 税务文书一经送达被查对象，即发生法律效力。 七、税务稽查处罚告知制度程序及企业同意处罚的权利 税务稽查告知按照税务稽查工作环节可分为税务稽查查前告知、税务稽查实施检查告知、税务稽查作出税务行政处罚决定之前告知和税务稽查作出税务处理决定告知。 注意相关问题 ①企业对外提供与本身应纳税收入有关的担保被担保人无偿还能力,对无法追回的是否能够按照坏账损失进行税务处理？
②企业为其他独立纳税人提供的与本身应纳税收入无关的贷款担保支付的本息是否能够税前扣除？ 八、税务稽查与税务检查的区不 （1）主体不同。 （2）对象不同。 （3）程序不同。 （4）目的不同。 第二部分房地产企业收入确定与税务稽查要点 一、收入内容稽查的差不多方法、内容与相关问题税务处理“税款所属期间”：正常经营的纳税人，填报公历当年1月1日至12月31日；纳税人年度中间开业的，填报实际生产经营之日的当月１日至同年12月31日；纳税人年度中间发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报公历当年1月1日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末；纳税人年度中间开业且年度中间又发生合并、分立、破产、停业等情况的，填报实际生产经营之日的当月１日至实际停业或法院裁定并宣告破产之日的当月月末。 注意开发产品完工行为的税务界定 税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征