版本号：1 生效日期：
应交税费
不动产及不动产在建工程进 项税额分期抵扣 2016.06.21
一、业务流程 1.1 业务描述 不动产及不动产在建工程进项税额分期抵扣是指按照税法要求，不动产及不动产在建 工程的进项税额需分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例 为 40%。 【解读】 1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号)规定:增 值税一般纳税人（以下称纳税人）2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产 核算的不动产，以及 2016 年 5 月 1 日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本 办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60%，第二年抵扣比例为 40%。 2.股份公司于 2016 年 5 月 13 号发布的《关于不动产进项税额分期抵扣会计核算方法 的通知》规定，对于 5 月 1 日后取得不动产时，第一年可抵扣的 60%进项税额通过“应 交税费-应交税金-应交增值税-进项税额”科目核算。对于第二年可抵扣的 40%进项税 额，上市企业计入“应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产”科目。 3.全面实行“营改增”之前，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三 条对非增值税应税项目进行了界定:非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、 转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。 1.2 不动产进项税额分期抵扣的处理流程 1.2.1 相关业务部门将取得的不动产增值税发票、 不动产及不动产在建工程确认单交于 财务部门； 1.2.2 财务部门根据增值税发票抵扣联进行认证， 并确定当月可以抵扣的进项税额以及 待抵扣进项税额； 1.2.3 财务部门进行账务处理； 1.2.4 财务部门账务处理完成后，要及时手工登记台账，用于记录并归集不同的不动产 和不动产在建工程的进项税额抵扣情况，留存备查。 二、清单及审核内容
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序号
原始单据名称
审核内容
1.单位名称是否准确； 2.销货方及购货方纳税识别号是否
原始凭证来源
备注
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增值税发票
准确； 3.开票日期与认证日期之间是否超 过 180 天。 1.检查合同内容是否符合不动产；
外部取得原始凭证
2
购买合同等
2.检查合同双方是否都签字盖章， 合同的日期等。
外部取得原始凭证
3
不动产及不动产在建工程 确认单
1.检查项目名称及购置目的填写是 否准确，是否满足判断出不动产； 2.检查业务部门是否审核。 1.检查发票编码是否准确； 2.检查发票认证日期距离本次凭证 内控表单
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待抵扣进项税转回表
日期是否有一年； 3. 检查 60% 进项税额抵扣凭证号是 否准确。
内控表单
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手工台账
主要检查待抵扣进项税额是否按时 抵扣
自制原始凭证
【解读】 1. 不动产及不动产在建工程确认单、待抵扣进项税转回表为新增内控表单，需要修订 内控流程。 三、注意事项 1.管道公司的不动产有土地、房屋建筑物、储油罐。 【解读】 1.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十三条对不动产和不动产在建工 程进行了以下界定：不动产，是指不能移动或如移动即会损害其经济效用和经济价值 的物，如土地及固定在土地上的建筑物、桥梁、树木等。不动产在建工程是指纳税人 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产。 2.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号) 第三条 规定：纳税人 2016 年 5 月 1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产， 其进项税额依照本办法有关规定分 2 年从销项税额中抵扣。购进货物，是指构成不动 产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、 煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 2.业务部门在提供增值税发票时， 需要向财务部门提供购买合同以及不动产及不动产在
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建工程确认单。 3.财务部门在取得增值税发票时，需先据实核算，将税额中的 60%部分进入“应交增值 税-进项税额” ，40%的部分进“应交增值税-待抵扣进项税” 。如果当月该发票未进行认 证，则需要将进项税额转出至“其他应收款-待抵扣进项税” 。月底，财务人员要与认证 系统进行核对，以防止发票未认证，而进项税额未转出。 【解读】 1.《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(国家税务总局公告 2016 年第 15 号) 第四条 规定：进项税中 60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待 抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 2.理论上，企业于发票取得日期当月就可进行进项税的抵扣。但是实际运行管理中， 如果企业当月没有进行认证，税务部门在其系统中记录的进项税抵扣数额与企业提供 的金额对应不一致，这样既会导致企业管理上存在一定风险，也不利于税务部门对企 业的进项税额进行管控。因此，在实际操作中，我们以认证日期作为进项税抵扣的日 期。 4.发票认证通过后，60%的部分于认证当期从销项税额中抵扣。40%的部分也于认证通 过后的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。 【解读】 1.举例：某二级单位于 2016 年 5 月取得购置房屋的增值税发票，当月并未认证，而是 在 2016 年 6 月份进行的认证，则税额中 60%部分应该于 6 月份进行抵扣，而不是在 5 月份抵扣。40%的待抵扣进项税额应该在 2017 年的 6 月份进行抵扣。即若是今年 6 月 份认证，则下年 6 月份可以将待抵扣进项税进行抵扣。 2.由于不动产进项税分两年抵扣是今年 5 月份以后才开始实施，税务部门对于进项税 分期抵扣的操作方法（例如，税务系统是否能自动进行识别待抵扣进项税额、认证系 统能否对一张增值税发票分两年进行抵扣等）也没有明确，各单位在处理不动产进项 税分期抵扣报税业务时要及时与当地税务部门沟通，同时将问题及处理结果向财务资 产处备案。 5.财务部门应该在发票取得后 180 日之内进行认证，并及时检查是否认证通过。 6.不动产在建工程的进项税额分 2 年抵扣，不受限于不动产在建工程的工程期限，而是 依据增值税发票的认证日期开始计算可抵扣年限。即使在建工程短于两年或者超过两
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年都不影响进项税额的抵扣。 7.当出售不动产和不动产在建工程，尚有待抵扣进项税额时，需要在出售时，将待抵扣 进项税额转出至进项税额进行抵扣。 8.财务部门登记手工台账（见附件）记录所有的不动产和不动产在建工程进项税额抵扣 情况，并每月打印出纸质版的台账进行保存，保存期限至少两年，以保证待抵扣进项 税额能够准时转入进项税额，抵扣销项税，避免税收损失等风险。 四、账务处理 1.购置不动产及不动产在建工程的账务处理 1.1 摘要 付 xxx 不动产\项目合同款； 1.2 凭证分录 借：在建工程【工程项目】 【作业性质】 【费用要素】 【转资类型】 【金额】
应交税费-应交税金-应交增值税-进项税额【购进渠道及税费缴纳地】 【金额】 应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产【购进渠道及税费缴纳地】 【金额】
贷：应付账款等科目 1.3 凭证附件 “二、原始单据”中的第“1、2、3”项原始单据作为该凭证的附件。 2.转资的账务处理 2.1 摘要 转资 2.2 凭证分录 借：固定资产 贷：在建工程【工程项目】 【作业性质】 【费用要素】 【转资类型】 【金额】 2.3 凭证附件 该凭证为购置不动产的转资凭证，无附件；不动产在建工程的转资凭证不在本手 册中阐述，会有专门的手册进行讲解。 2.4 备注 股份公司会计手册“3.2.52.1 在建工程”科目中规定：地区公司购入的不需要安装 的固定资产、无形资产，为了完整反映公司的勘探、开发及建设情况，也要通过本科
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目核算。 3.待抵扣进项税额转回的账务处理 3.1 摘要 待抵扣进项税额转回 3.2 凭证分录 借：应交税费-应交税金-应交增值税-进项税额【购进渠道及税费缴纳地】 【金额】 贷：应交税费-应交税金-应交增值税-待抵扣进项税-不动产【购进渠道及税费缴纳地】 【金额】 3.3 凭证附件 “二、原始单据”中的第“4”项原始单据作为该凭证的附件。 五、原始单据样表
财务资产处 2016 年 6 月 13 日
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附件 1 不动产及不动产在建工程确认单
表单号： 编制单位 ： ****年**月**日 金额：元
序号
项目名称
购置目的
发票编码
增值税发票金额
注：1.管道公司不动产有土地、房屋、油罐等，管道不属于不动产。 2.不动产的取得有购置不动产及建造不动产。
主管领导审核：
财务部门审核：
业务部门审核：
编制人：
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附件 2 待抵扣进项税转回表
表单号： 编制单位 ： ****年**月**日 金额：元
序号
发票编码
发票认证日期
增值税发票金额
60%进项税抵扣凭证号
待抵扣进项税转回金额
主管领导审核：
财务部门审核：
编制人：
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附件 3 不动产及不动产在建工程台账（EXCEL 表） 不动 产编 号
01 02
不动产名 称
Xxx 在 建 油 罐 Xxx 房屋
发票编码 xxx xxx
发票认证日期 2016.5.20 2016.5.20
发票金额 xxx xxx
60%抵扣凭证号
A001xxxxx A001xxxxx
待抵扣进项税是否 抵扣
待抵扣 已抵扣
40%抵扣凭证号
A001xxxxx A001xxxxx
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2018《初级会计实务》知识点(二) 固定资产的账务处理 1. 固定资产核算应设置的会计科目 企业一般需要设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”、“工程物资”、“固定资产清理”等科目。 此外，企业固定资产、在建工程、工程物资发生减值的，还应当设置“固定资产减值准备”、“在建工程减值准备”、“工程物资减值准备”等科目进行核算。 (1)“固定资产”科目 该科目核算企业固定资产的原价，借方登记企业增加的固定资产原价，贷方登记企业减少的固定资产原价，期末借方余额，反映企业期末固定资产的账面原价。 (2)“累计折旧”科目 该科目属于“固定资产”的调整科目，核算企业固定资产的累计折旧，贷方登记企业计提的固定资产折旧，借方登记处置固定资产转出的累计折旧，期末贷方余额，反映企业固定资产的累计折旧额。 (3)“在建工程”科目 该科目核算企业基建、更新改造等在建工程发生的支出，借方登记企业各项在建工程的实际支出，贷方登记完工工程转出的成本，期末借方余额反映企业尚未达到预定可使用状态的在建工程的成本。 (4)“工程物资”科目
该科目核算企业为在建工程而准备的各种物资的实际成本。借方登记企业购入工程物资的成本，贷方登记领用工程物资的成本，期末借方余额，反应企业为在建工程准备的各种物资的成本。 (5)“固定资产清理”科目 该科目核算企业因出售、报废、对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出的固定资产价值以及在清理过程中发生的费用等，借方登记转出的固定资产账面价值、清理过程中应支付的相关税费及其他费用，贷方登记固定资产清理完成的处理，期末借方余额，反映企业尚未清理完毕的固定资产清理净损失，期末如为贷方余额，则反映企业尚未清理完毕的固定资产清理净收益。 【链接】固定资产盘盈，通过“以前年度损益调整”科目核算;固定资产盘亏，通过“待处理财产损溢”科目核算。 【例题?单选题】下列各项业务中，不需要通过“固定资产清理”科目核算的是( )。 A.固定资产毁损 B.用固定资产抵偿债务 C.固定资产进行改扩建 D.用固定资产对外投资 【答案】C 【解析】固定资产进行改扩建时，应将其账面价值转入在建工程核算，不通过“固定资产清理”科目核算。 2. 固定资产的取得
1已全额抵扣的货物和服务转用于不动产在建工程如何处理？ 答：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 注释：纳税人原购进货物和服务用于生产经营，且于购进时取得了相应的增值税专用发票并认证抵扣完毕，但这部分货物和服务在购进后实际领用时没有用于生产经营而是转用在某项不动产在建工程里了，则这部分货物和服务不能再适用当期全额抵扣的办法，而将适用不动产分期抵扣的办法，即第一年只允许抵扣60%。因此，之前已全额抵扣部分的40%应在转用当期先转入待抵扣进项税额，然后在转用的当月起第13个月再从待抵扣进项税额转入当期抵扣进项税额用于抵扣。 例1：某一般纳税人企业于2016年5月购进了一批水泥117万元用于生产经营，购进时企业取得增值税专用发票上注明的税额17万元，企业已于当期认证抵扣；2016年6月，该企业实际领用该笔水泥时，没有将该笔水泥用于生产经营，而是改用于企业正在修建的办公楼，则该笔水泥已抵扣的进项税额17万元的40%，即6.8万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。 会计处理如下： 2016年6月，将6.8万元转入待抵扣进项税额的会计处理 借：应交税金-待抵扣进项税额 68000 贷：应交税金-应交增值税（进项税额转出）68000 2017年7月，可以抵扣6.8万元时的会计处理 借：应交税金-应交增值税（进项税额）68000 贷：应交税金-待抵扣进项税额 68000 例2.某一般纳税人企业A于2016年5月与设计公司B签署了106万元的设计协议，并于当期取得了B公司开具的增值税专用发票且已认证抵扣进项税额6万元；2016年6月，A企业决定由B公司为A公司新建的办公楼提供设计方案，则项设计服务的进项税额6万元的40%，即2.4万元，应在所属期6月做进项税额转出至待抵扣进项税额，然后在所属期2017年7月从待抵扣进项税额中转出至当期进项税额并于当期抵扣。
附件2 《本期抵扣进项税额结构明细表》填写说明 一、“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同主表。 二、第1栏“合计”按表中所列公式计算填写。 本栏与《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细，以下简称《附列资料（二）》）相关栏次勾稽关系如下： 本栏“税额”列=《附列资料（二）》第12栏“税额”列-《附列资料（二）》第10栏“税额”列-《附列资料（二）》第11栏“税额”列。 三、第2至27栏“一、按税率或征收率归集（不包括购建不动产、通行费）的进项”各栏：反映纳税人按税法规定符合抵扣条件，在本期申报抵扣的不同税率（或征收率）的进项税额，不包括用于购建不动产的允许一次性抵扣和分期抵扣的进项税额，以及纳税人支付的道路、桥、闸通行费，取得的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。 其中，第27栏反映纳税人租入个人住房，本期申报抵扣的减按1.5%征收率的进项税额。 纳税人执行农产品增值税进项税额核定扣除办法的，按
照农产品增值税进项税额扣除率所对应的税率，将计算抵扣的进项税额填入相应栏次。 纳税人取得通过增值税发票管理新系统中差额征税开票功能开具的增值税专用发票，按照实际购买的服务、不动产或无形资产对应的税率或征收率，将扣税凭证上注明的税额填入对应栏次。 四、第29至30栏“二、按抵扣项目归集的进项”各栏：反映纳税人按税法规定符合抵扣条件，在本期申报抵扣的不同抵扣项目的进项税额。 （一）第29栏反映纳税人用于购建不动产允许一次性抵扣的进项税额。 购建不动产允许一次性抵扣的进项税额，是指纳税人用于购建不动产时，发生的允许抵扣且不适用分期抵扣政策的进项税额。 （二）第30栏反映纳税人支付道路、桥、闸通行费，取得的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。 五、本表内各栏间逻辑关系如下： 第1栏表内公式为1=2+4+5+11+16+18+27+29+30； 第2栏≥第3栏； 第5栏≥第6栏+第7栏+第8栏+第9栏+第10栏；
注： 1、开发间接费用请参考管理费用、销售费用、财务费用； 2、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。
注： 1、小规模纳税人代开专票，可抵扣进项税率一律为3%。
《财税〔2016〕36号财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件1 第二十五条 下列进项税额准予从销项税额中抵扣： （一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。 （三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价×扣除率 买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。 。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。 第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。 纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 第三十一条 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 附件2 纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣
不动产分期抵扣会计处理此次营改增最大亮点在于企业购进的不动产可以抵扣进项税额，减税力度极大，备受关注，但不是一次性抵扣，而是分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。首次提出了分期抵扣的概念，导致企业会计处理会发生相应变化，下面笔者就介绍一下不动产分期抵扣的会计处理。 《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”）第二条第一款规定：“增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”第四条第二款规定：“上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。” 案例1，2016年6月5日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。则根据《办法》，该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。
（一）2016年6月该不动产进项税额处理： 1．增值税扣税凭证按一般性规定处理： 该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时 （1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。 （2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。 通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。 （3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。 2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额： 该大楼本期应抵扣进项税额为： 1000万元×60%＝600万元 该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。 （1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加
最新增值税纳税申报表填写实操 一、一般纳税人增值税纳税申报表填写指引 （一）填写顺序 一般纳税人按照以下顺序填写申报表： 1.销售情况的填写 第一步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第1至11列； 第二步：填写《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）。（有差额扣除项目的纳税人填写） 第三步：填写《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）第12至14列。（有差额扣除项目的纳税人填写）。 第四步：填写《增值税减免税申报明细表》。（有减免税业务的纳税人填写） 2.进项税额的填写 第五步：填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。（有不动产进项税额分期抵扣业务的纳税人填写） 第六步：填写《固定资产（不含不动产）进项税额抵扣情况表》。（有固定资产（不含不动产）进项税额抵扣业务的纳税人填写） 第七步：填写《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）。 第八步：填写《本期抵扣进项税额结构明细表》。 3.税额抵减的填写 第九步：填写《增值税纳税申报表附列资料（四）》（税额抵减情况表）。（有税额抵减业务的纳税人填写） 4.主表的填写 第十步：填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》。（根据附表数据填写主表） （二）一般业务的填写
增值税一般纳税人发生的一般业务（不包含即征即退、减免税、出口退税、汇总申报、税额抵减、差额征税、固定资产抵扣、不动产抵扣业务），只需要填写附表一、附表二、进项结构明细表和主表中的部分项目。其他表格不需要填写。 1.销售情况的填写 （1）一般计税方法的填写 纳税人适用一般计税方法的业务，当期取得的收入根据适用不同的税率确定的销售额和销项税额，分别填写到对应的“开具增值专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”列中。 （2）简易计税方法的填写 纳税人适用简易计税方法的业务，当期取得的收入根据适用不同征收率确定的销售额和应纳税额，分别填写到对应的“开具增值专用发票”、“开具其他发票”、“未开具发票”列中。 2.进项税额的填写 （1）申报抵扣的进项税额的填写 纳税人当期认证相符（或增值税发票查询平台勾选确认抵扣）的增值税专用发票（含机动车销售统一发票）的进项税额填写在“认证相符的增值税专用发票”栏次中。 当期取得的“海关进口增值税专用缴款书”经稽核比对相符后，根据稽核比对结果通知书注明的相符税额合计，填写到附表二第5栏“海关进口增值税专用缴款书”栏次中。 当期取得的农产品收购发票或销售发票计算的进项税额，填写到附表二第6栏“农产品收购发票或者销售发票”栏次中。实行农产品核定扣除的企业，计算出的当期农产品核定扣除进项税额也填写在此栏中。 当期取得的“代扣代缴税收缴款凭证”，代扣代缴的税额填写到附表二第7栏“代扣代缴税收缴款凭证”栏次中。
进项税额转出8种情形（含案例）及账务处理大全 我国增值税实行进项税额抵扣制度，但企业购进的货物发生非正常损失（非经营性损失），以及将购进货物改变用途（如用于非应税项目、集体福利或个人消费等），其抵扣的进项税额应通过“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目转入有关科目，不予以抵扣。 （一）货物用于集体福利和个人消费如何处理？ 答：纳税人已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，用于集体福利和个人消费的，应当将已经抵扣的进项税额从当期进项税额中转出；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应转出的进项税额。 例：某企业为一般纳税人，适用一般计税方法。2016年5月1日购进洗涤剂准备用于销售，取得增值税专用发票列明的增值税额1万元，当月认证抵扣。2016年7月，该纳税人将所购进的该批次洗涤剂全部用于职工食堂。 纳税人将已抵扣进项税额的购进货物用于集体福利的，应于发生的当月将已抵扣的1万元进行进项税额转出。 会计处理如下： 借：应付职工薪酬-职工福利费 贷：原材料 应交税费-应交增值税（进项税额转出） （二）货物发生非正常损失如何处理？ 答：纳税人购进的货物发生因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形，其购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务所抵扣的进项税额应进行转出。 例：某企业为一般纳税人，提供设计服务，适用一般计税方法。2016年5月购进复印纸张，取得增值税专用发票列明的货物金额10万元，运费1万元，并于当月认证抵扣。2016年7月，该纳税人由于管理不善造成上述复印纸张全
部丢失。 纳税人购进货物因管理不善造成的丢失，应于发生的当月将已抵扣的货物及运输服务的进项税额进行转出。 应转出的进项税额=100000*17%+10000*11%=18100元 会计处理如下： 借：待处理财产损溢-待处理流动资产损失 贷：库存商品 应交税金-应交增值税（进项税额转出） （三）在产品、产成品发生非正常损失如何处理？ 答：纳税人在产品、产成品发生因管理不善造成的被盗、丢失、霉烂变质，或因违反法律法规造成的依法没收、销毁、拆除情形，其耗用的购进货物（不包括固定资产），以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务所抵扣的进项税额应进行转出。 无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应转出的进项税额。 例：某企业为一般纳税人，生产包装食品，适用一般计税方法。2016年8月其某批次在产品的60%因违反国家法律法规被依法没收，该批次在产品所耗 用的购进货物成本为10万元，发生运费1万元，已于购进当月认证抵扣。 纳税人在产品因违法国家法律法规被依法没收，应于发生的当月将所耗用的购进货物及运输服务的进项税额进行转出。 应转出的进项税额=（100000×17%+10000×11%）×60%=10860元 会计处理如下： 借：待处理财产损溢-待处理流动资产损失 贷：在产品 应交税金-应交增值税（进项税额转出） （四）纳税人适用一般计税方法兼营简易计税项目、免税项目如何处理？答：适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税项目、免税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，应按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
销售自行开发房地产项目如何开增值税专用发票 近期，关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税专用发票的问题在各个微信群和论坛中争论不休，为了让大家更好地理解房地产企业销售自行开发的房地产项目的税收政策，辅导纳税人如何开具增值税专用发票、如何填写增值税申报表，现将笔者个人的观点和理解说明如下。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务
总局公告2016年第18号）、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定可知，只有财政部、国家税务总局明确规定"适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的"，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。 例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，
经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。第一步，计算销项税额，销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1（万元）；第二步，计算销售额，销售额等于1000-99.1=900.9（万元）；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票，M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列"销项（应纳）税额"，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37（万元）；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行"按适用税率计税销售额"中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列"销项（应纳）税额"69.37万元，填
减除、扣除、扣减、抵扣、抵减、抵免，这些术 语您明白吗? 在学习税收政策中，我们经常会看到「减除」、「扣除」、「扣减」、「抵扣」、「抵减」、「抵免」等术语，它们共同的含义是表示减少，但它们的用途和区别您知道吗？ 减除 主要用于企业所得税、个人所得税、土地增值税政策中应纳税所得额和增值额的确定。 1、《中华人民共和国企业所得税法》第五条： 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。 2、《中华人民共和国个人所得税法》第六条： 应纳税所得额的计算： 一、工资、薪金所得，以每月收入额减除费用三千五百元后的余额，为应纳税所得额。 3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条： 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 此外，「减除」术语亦用于部分流转税（费）政策条款中： 4、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号发布）第一条第（十三）款第2项： 试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。 5、《财政部、国家税务总局关于营业税改征增值税试点有关文化事业建设费政策及征收管理问题的通知》（财税〔2016〕25号）第三条： 缴纳文化事业建设费的单位（以下简称缴纳义务人）应按照提供广告服务取得的计费销售额和3%的费率计算应缴费额，计算公式如下：
应缴费额＝计费销售额×3% 计费销售额，为缴纳义务人提供广告服务取得的全部含税价款和价外费用，减除支付给其他广告公司或广告发布者的含税广告发布费后的余额。 扣除 主要用于企业所得税、个人所得税、土地增值税应纳税所得额、增值额的确定，以及增值税的差额计税。 1、《中华人民共和国企业所得税法》第八条： 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 2、《中华人民共和国个人所得税法》第六条： 个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。 3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条： 计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 4、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号发布）第一条第（三）款第3项： 金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 小结与启示 「减除」和「扣除」对应的都是收入、费用、销售额等价税合计总额口径，而不是税额口径。 「减除」是动词，表示A-B，减数与被减数通常为性质不同的项目，如收入和费用，但二者在税法上通常存在一定的逻辑关系，如收入和费用是确定应纳税所得额的基础。
房地产业营改增主要文件 房地产业营改增主要政策文件有： 1.《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号） 2.《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号） 3.《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关 （国家税务总局公告2016年第23号）税收征收管理事项的公告》 4.《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号） 5.《国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2017年第11号） 一、纳税人 （一）基本规定 在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。 自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，
征收率为5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指： （1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价
租赁办公室所发生的装修费用能不能抵扣 进项税 我公司为增值税一般纳税人，现租赁了一处办公室，为毛坯房，我公司与出租方协商，由我公司负责装修办公室。请问： 1、我公司若取得装修费用的增值税专用发票，是否可以抵扣进项税？ 2、若可抵扣销项税，是否可以一次性于一年中抵扣？ 解答 1、贵公司对租入的办公室进行装修，所取得的装修费用专用发票，只要该办公室不是用于《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条第一款规定的情形“用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费......”；则可以抵扣进项税额。 2、贵公司对租入资产装修所取得的专用发票不属于不动产分期抵扣的范畴，可以一次性抵扣。 政策依据： 国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 国家税务总局公告2016年第15号
第二条增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。 不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。 上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税
国务院有关部委，有关中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处： 为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，我们制定了《增值税会计处理规定》，现印发给你们，请遵照执行。 财会【2016】22号文开篇就亮明了观点，出文的目的是“为进一步规范增值税会计处理”，但是22文似乎不能善始善终，在“二、账务处理”的“（四）出口退税的账务处理”中竟然规定起了消费税的退回处理，这样的凌乱可真是文不对题啊，一点题外话。凭心而论22号文在7.18号的基础上经过近半年的修改完善是有十足的进步的，众多关键问题在22号文中得到了明确，增值税的会计处理可以说比之以前更加的细化了，也更加的合理了。 财政部 2016年12月3日附件： 增值税会计处理规定 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下：（1）22号文制定的依据列明的是营改增前后的两个增值税主要文件，众多的小文件都被“等”掉了，没说明依据的是《企业会计准则》还是《企业会计制度》，也没说明《企业会计准则》中有关增值税会计处理的规定是否仍然有效，不过根据
新法优于旧法的原则，今后有关增值税会计处理的规定肯定是以22文为准了，这个在22号文件的附则也有规定“本规定自发布之日起施行，国家统一的会计制度中相关规定与本规定不一致的，应按本规定执行。”至于《企业会计准则》相关内容的修改那也是必然的事。 （2）22号文适用范围是所有企业，不仅适用营改增的企业还适用非营改增企业，一句话就是目前在中国的企业只要涉与增值税的会计处理，都应该适用22号文，所以非营改增企业也应该认真学习22号文，营改增企业更不用说了，这次22号文对以往的增值税会计处理做非常大得变动，预计非营改增企业会非常难受，阵痛是难免的。 一、会计科目与专栏设置 增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 （1）“应交税费”一级科目下关于增值税的核算，22号文设置了10个二级科目，不少人反映22号文规定的二级科目不够用，少了“增值税检查调整”科目，请大家注意这个科目22号文并没有废除，22号文作废的两个文件分别是财会[2012]13 号和财会[2013]24 号，而国税发［1998］044 号《增值税日常稽查办法》这个文并没有废除，因此“增值税检查调整”这个二级科目依然有效。这样增值税的二级科目就有11个，这一点还请大家务必注意。
2018年最新增值税进项抵扣 二、分辨进项税抵扣 （一）人：纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，只有一般纳税人才可以抵扣进项税额。 （二）方法：纳税人采用一般计税方法、简易计税方法或是二者兼而有之。全部适用简易计税方法的一般纳税人不可以抵扣进项税额，只有一般纳税人采取一般计税方法或二者兼而有之的才可以按规定抵扣进项税额。 （三）抵扣凭证：符合抵扣条件的一般纳税人，只有取得符合抵扣条件的增值税扣税凭证才可以抵扣进项税额。目前增值税扣税凭证包括增值税专用发票(包括税控机动车销售统一发票)、收费公路通行费增值税电子普通发票（征税发票）、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、代扣代缴税款的完税凭证、道路、桥、闸通行费发票。
（四）票面：检查一下扣税凭证票面是否符合开具要求，例如：无税收分类编码、发票专用章不规范、备注栏不符合规定、纳税人名称、税号等要素填写不规范等等。 （五）用途：如果上面均符合规定，但用途不符合相关规定的进项税额也不得抵扣。例如：用于集体福利、个人消费；简易计税项目、免税项目、购进贷款服务、餐饮服务等。（六）期限：认证、勾选、稽核比对应在规定时间内操作，一定自开具之日起360日内认证或勾选。 （七）申报：一般纳税人均按规定操作，最后还要看是否按规定填写增值税纳税申报表。 三、不得抵扣情形 （一）业务不该抵 按照《增值税暂行条例》和《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： 1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。 2.非正常损失所对应的进项。具体包括： (1)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
不动产允许一次性抵扣的特定情形 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物以及一并转让其所占土地的使用权。对下列不动产不执行分期抵扣政策： 1．房地产开发企业自行开发的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行“纳税人自建不动产”进项税额分期抵扣政策。开发项目往往时间跨度大，建设周期长，建设期内往往只有进项，无销项，对其施行分年抵扣失去了应有之意，应当一次性抵扣。这里特指房地产开发企业。所谓“自行开发”,即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房”。“房地产项目”一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。 房地产企业外购不动产的进项税抵扣仍适用分年抵扣政策。 2．融资性租入不动产。在融资租赁的方式下，与租赁不动产有关的主要风险和报酬已由出租人转归承租人。企业采用融资租赁方式租入不动产，尽管从法律形式上不动产的所有权在租赁期间仍然属于出租方，但由于不动产租赁期基本上包括了不动产有效使用年限，可以说承租企业获得了租赁不动产所提供的主要经济利益，同时承担了与不动产有关的风险。因此，企业应将融资租入不动产作为购入固定资产计价入帐，同时确认相应的负债。融资租入不动产具有融资性
质，虽然实质是分期付款买卖，但毕竟在诸多方面与分期付款不同，融资租赁期限与不动产的寿命期限相当，如果每期进项均按照两年抵扣进行调整，工作量之大，因此不适用分期抵扣，于融资租赁当期一次性进项抵扣。 3．临时建筑物、构筑物。施工现场修建的临时建筑物、构筑物虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此，施工现场修建的临时建筑物、构筑物所购进货物、设计和建筑服务允许一次性抵扣进项税。 4．投资性房地产。增值税一般纳税人取得并在“会计制度”上按“固定资产”核算的不动产，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第二十五条规定，固定资产，是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。可见，《企业会计准则》将投资性房地产排除在固定资产之外。《企业会计制度》没有“投资性房地产”科目。投资性房地产是否分2年从销项税额中抵扣？国家税务总局并无具体规定。但湖北省国家税务局明确：在会计制度上不按“固定资产”核算
三、流转税 （一）增值税 根据财税[2016]36 号规定： 1、税率 销售不动产、出租不动产：税率为11% 简易计税，征收率为3% 2、新老项目 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。2016年4月30日以后的为新项目。 实际工作中，认定老项目的其他情形：在2016年4月30日前的施工合同，可以辅助有付款记录、工程形象进度、照片等。 3、销项税 （1）销售额 根据“国家税务总局公告2016年第18 号”： 销售额二（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）* （1+11%） 当期允许扣除的土地价款二（当期销售房地产项目建筑面积宁房地产项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面
积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 根据“国家税务总局公告2016年第86号”： “当期销售房地产项目建筑面积” “房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。 根据“财税〔2016〕140号”，房地产开发企业新项目，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。 （2）销售折扣 第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额。 第四十三条纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。 例如：同一项目户型的相同期间中，因为司庆当天9折优惠。税务机关有可能认为价格明显偏低要求核定销售额。 （3）预缴税款
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读 第一部分背景和目的 我国增值税改革的总体目标，是按照税收中性原则，建立规范的消费型增值税制度，实现征税范围对货物和服务的全覆盖，彻底消除重复征税，简并税率和简化税制，最终实现增值税法定。本次全面推开营改增，基本内容是实现“双扩”：一是扩大试点范围，实现货物和服务行业的全覆盖；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。 本次改革将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣，重复征税因素进一步消除，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资规模，增强企业经营活力，改革的红利也得以更加充分地释放。通过外购、自建等方式增加不动产的增值税纳税人，都将因此而获益；同时原增值税纳税人、前期已试点行业纳税人也会从中获益，税负会进一步下降。 但是，考虑到全国不动产投资的体量巨大，在照顾到企业减负的同时，还应充分考虑财政的承受能力。为了避免允许不动产进项税额全部一次性抵扣带来的较大冲击，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称36号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 在36号文件中，关于这部分内容，表述是比较简单的，但在实践中，可能出现的情况非常多，也比较复杂，有必要出台配套管理办法予以支撑。因此，在36号文件基础上，以15号公告的形式发布 页脚内容1
【房地产业】一般纳税人纳税申报案例 一、营改增业务描述 2016年5月份某房地产开发企业一般纳税人发生如下业务： 1.销售自行开发的房地产项目，选择一般计税方法，开具增值税专用发票取得收入111万元，当期允许扣除的土地价款为2 2.2万元；以预收款方式取得二期项目房屋预售款3 3.3万元； 2.销售2016年4月30日前自行开发的房地产项目，选择按简易计税方法，开具普票取得收入52.50万元； 3.向个人出租2016年4月30日前自建的房地产收取租金12.6万元； 4.购买混凝土价值20万元（不含税），取得的增值税专用发票上的进项税金为0.6万元，全部用于简易计税方法的房地产老项目； 5.支付建筑商的建筑费用，价税合计88.8万元（其中6 6.6万元用于一般计税方法，22.2万元用于简易计税方法），取得的专用发票上的进项税金为8.8万元， 6.取得建筑材料价税合计11.7万元，取得的专用发票上的进项税金为1.7万元，当月已全部领用，且无法准确划分用于一般计税方法与简易计税方法。当期的房地产总项目规模为196.8万元。 7.购买防伪税控设备支付490元，支付一年的设备维护费330元，均取得专用发票。 二、政策难点提示 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。但采取简易计税方法的房地产老项目不得扣除土地价款。 2.一般纳税人以预收款方式销售自行开发的不动产，采取简易计税方法的房地产老项目，按5%征收率进行申报纳税。 3.房地产企业出租2016年4月30日前取得的不动产，按5%的征收率计算应纳税额。 4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 5. 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采取一般计税方法计税或简易计税方法时，收取的预售款已预缴的税款，在该项目纳税义务时间发生时才进行扣减。 三．计算分析 1销项税额：（1110000-222000）/（1+11%）*11%+525000/（1+5%）*5%+126000/（1+5%）*5%=119000元 采取一般计税方法的房地产项目扣除土地价款后计算销项税额；采取简易计税方法的房地产老项目按5%征收率申报纳税。 2.进项税额：666000/（1+11%）*11%+17000-17000*（52.5/196.8）=78464.94元 能明确划分用于简易计税方法的进项税金不得抵扣；无法划分不得抵扣的进项税额的， 应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 3.应纳税额：119000-7846 4.94-820=3971 5.06 支付的税控设备及技术维护费可全额扣减当期应纳税额。 四、申报表填写步骤