金皖西广场二期整合营销策划方案
2007年6月撰
领驭房地产营销策划有限公司
目录：
第一部分：六安市房地产市场宏观环境分析
1.宏观房地产市场分析
2.区域房地产市场分析
第二部分：项目分析
1.项目概况
2.区域市场竞争楼盘分析
3.楼盘调查小结
4.项目SWOT分析
第三部分：项目定位
1.目标消费群分析
2.项目定位
3.二期命名
第四部分：项目核心营销推广策略
1.核心策划思路
2.广告分阶段表现
3.核心思路轨迹
4.营销推广思考
5.营销推广策略
6.分阶段（分期）推广策略
7.推广费用预算
第五部分：媒体分配计划
第六部分：本案销售组织与管理
前言
在本策划案提出之前，我们针对本项目作了大量的市场调查和前期的项目筹划工作，对项目产品本身有了深入细致的了解与分析，对项目的产品定位及市场定位也有相当深度的研究。这为后期的营销工作及卖点的挖掘提供较广的选择范围，也创造了灵活主动的销售条件。详尽的前期工作为下一步的营销策划提供了很好的思路平台。
在本方案中，我们通过对本案各个因素的分析与研究，通过运用房地产策划专业知识及经验得出一些切实可行的操作方法，以期对项目做到准确定位，从而使项目的整体营销推广工作更有针对性、创造性，最终达到有效促进销售的作用。
相信在我们双方共同的努力下，本项目将会成为六安最受消费者欢迎的楼盘之一。
第一部分：六安市房地产市场宏观环境分析
一．宏观房地产市场分析
1.六安概况
六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，是大别山区域中心城市。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。总面积17976平方公里。总人口664.9万人。六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。312、206、105国道、合九铁路、宁西铁路、淠淮航道纵横全境，六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷。
2.六安城区发展方向
从目前六安城区规划、道路建设、政府搬迁来看，六安市新城区主要向东、向南发展。六安市往东50公里即为合肥市，做为合肥市下辖市，六安市必需从区域上、经济上、交通上尽可能地靠近合肥市，目前，六安城东道路建设较老城区更为完善、宽敞，景观规划更为丰富、合理；2006年市政府搬迁至金安区长安南路以来，相关行政单位如行政服务中心、公安局、气象局、环保局也随之搬迁。接下来，政府对城东的开发建设必将加大支持力度，学校、金融、商业等配套也将相继落实。从道路上看，长安南路、佛子岭路是政府大力发展的城市中轴线，目前佛子岭路已规划建设的有大型居住区（如天盈星城、御景·龙湖山庄、水云涧等）、教育设施（六安中学（二中分校）、城北小学（分校）等）和市政基础配套设施（如行政服务中心、110指挥中心、市总工会）等，今后的长安南路，佛子岭路将是六安市新城区的主要交通干道和经济文化活动中心。
3.六安房地产市场发展概况
●六安市居民收入稳中有升
从近几年来的情况来看，城市建设步伐加快、宏观经济运行良好、商业贸易流通迅速，人民收入呈逐年上升之势，2006年，全市在岗职工工资总额27亿元，比上年增长12.4%。在岗职工平均工资13250元，增长14.9%。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入8943.8元，增长14.5%。城镇居民家庭恩格尔系数为42.1%，比上年下降5.7个百分点。城镇居民人均居住面积31.3平方米。全年农村居民人均纯收入2520元，增长11.8%。农村居民家庭恩格尔系数为49.5%，比上年下降0.2个百分点。农村居民人均住房面积33平方米，比上年增加5平方米。
●六安市房地产投资增势强劲
消费者收入水平的提高，刺激房地产业较快发展。全年房地产开发投资23.1亿元，比上年增长55.5%；全年施工房屋面积297.0万平方米，增长53.1%。其中，新开工房屋面积156.2万平方米，增长17.6 %。竣工房屋面积153.5 万平方米，增长71.3 %；商品房屋销售面积 152.7万平方米，增长77.5%；实现销售额27.5亿元，增长99.3%。
二、区域房地产市场分析
1.政务新区楼盘分布及发展情况
政务新区房地产开发以靠近新市政中心为主，特别是佛子岭路南段最为集中，此处主要以住宅为主（有部分待建的配套型商业），聚集有新老共五六个项目，老项目开发时间早且规模较大，如天盈新城，已开发第五期工程，现已接近尾盘，而东向次之，起步虽然稍晚但开发规模相对较大，如御景·龙湖山庄城、水云涧、上城国际等；由于有政府政策支持，长安南路沿线、佛子岭路沿线成为六安市新兴潜力片区，如本案所处的长安南路，就属于新兴区域，其最大的优势在于紧临六安市政府，且对面正是千亩的生态公园，各市政大型配套，离本案也仅百米之遥，区位优势明显，最大的不利在于新城区大型商业配套不足所带来的荒凉感以及客户对区域的陌生感，该区域目前各楼盘，销售情况良好。
2.整体销售情况分析
经济的高速增长带动了房地产消费，2002年—2005年，市场上商品住宅销售都取得了较大成功，这反映出2002年以来六安市商品房供求总体上是处于供不应求的状况（但商业地产运行得相对艰难）。进入到2006年，市场供应量增加，多个大盘的相继推出，市民选择余地大大增加，因此各在售楼盘的销售速度明显放缓，开盘几天即告售罄的局面已不复存在。有了比较后，市民变得相对理性，这对新开发的楼盘品质、配套、细节都有了更高的要求，相应的，楼盘的独特性越来越重要。
从近期市场来看，由于市场的需求量及需求力度仍然较大，所以销售情况还是显得较为乐观。
3.区域市场销售价格分析
从市场调查的情况来看，政务新区范围内住宅的销售价格区间在2100（五楼或六楼）—2350元（一楼带院子）/平方米左右，其中整个市场的均价在2300元/平方米左右。而离本案最近的“上城国际”“御景·龙湖山庄”目前的住宅销售均价在2350元/平方米左右。
4.区域市场购买力状况
从区域市场楼盘调查分析得出，整个区域内在售楼盘销售情况良好，且逐渐呈上升趋势。随着市内各大，行政配套设施相继搬迁至新城区内，带动区域内商业经济的发展，同时也大大增加了区域内购买力水平，这些随着新市政府等相关部门的搬迁而移居的行政事业单位公务员，是区域内在售楼盘的主要消费群体。所以，市政府等相关部门的迁移，商业配套的不断完善，区域房地产市场有着很大的购买潜力！
总结：从目前六安市区发展方向、消费者收入水平、区域内消费者工作特点、房地产开发量的分析我们可以知道政务新区无论是景观环境、区域环境、投资环境，都有着很大的升值潜力，只要我们经过对本项目卖点的深度挖掘，利用好周遍景观、市政配套的先天
优势，充分挖掘目标消费群体，配合良好的媒体宣传，就可以在开盘旺销的时候