在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。
第一章影响XX市商品房定价的因素分析
1.1一般性因素
1.1.1 供求分析
2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98.8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。
1.1.2 直接开发成本
原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。
由于XX是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2，按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2，也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。
1.1.3 宏观政策环境
国家GDP高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，
防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。对社会总体来说,国家严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈.这些都为提高房地产行业定价的规范性打下了良好的基础.
1.1.4 城市化进程
城市化进程对楼市价格指数有直接影响。这种影响体现在供求两个方面。对供应而言，城市化进程直接关系到开发商的投资增加，无论是计划建设新的城区、开发区，还是旧城改造都会直接增加开发商的投资，同时增加总的供给。对需求而言，如果是旧城区改造，则涉及到大量的拆迁，被拆迁户一般都要购买新的住房，所以会使房价大幅上涨。而城市的远期规划，如建设绿扬南城等都会带来相关地区房地产市场的利好消息。
1.2．其他特殊因素
除了上述影响商品住宅价格的一般因素，还有一些特殊因素会对房价造成影响，甚至对某些区域价格造成较大波动。
1.2.1 短期投资对房价的影响
城市房地产市场的价格在短期内大幅上涨必然带来大量个人投资者的跟进购买。这部分有目的的购买一部分是正常需求，一部分是为了防止房价大幅上涨带来的损失。而也有很大部分的购买是为了从房产的短期升值中获利。
1.2.2 地方政府的态度
在市场不够透明的情况下，地方政府的态度对商品房价格影响巨大。从XX 市的统计数据来看，XX市政府对房价控制尚属稳健，虽然XX市的房价呈逐年上升趋势，但是基本上还是以真实需求作为支撑的，泡沫并不多。
地方政府对房价的控制最根本的手段是控制土地的供应量，政府出让土地主要通过协议转让和拍卖方式进行。不同方式得来的土地，对开发商而言，成本大为不同，总的来说，拍卖所取得的土地成本较高，而土地出让方式正逐渐向拍卖方式过渡，这就意味着土地成本增加，对未来房价的上涨起明显的支撑作用。
第二章 XX市商品房定价方法
2.1.几种常见的定价方法
参考有关资料[8]，定价方法有如下几种：以开发商为主的成本+预期利润+税金定价法；以市场竞争为主的市场比较法；以预期原理为基础的假设开发法及收益法。这四种定价法各有各的优缺点，也有其各自的适用范围。
2.1.1 成本+预期利润+税金定价法
这是一种以“开发商”为主的姿态。开发商认为应该获得多少利润，并且认为市场也能够认可并接受这种定价。这是一种比较传统的定价方案，在卖方市场比较有效。在现在竞争激烈的市场经济条件下，这种方法不宜采用。当然，如果产品比较独特，在当地市场没有同类可比产品，对特定消费者颇具吸引力，并且开发商对产品、市场都很有信心的条件下，这种方法也不是不可采用。
2.1.2 市场比较法
这是一种以市场为导向，将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对类似房地产的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。在市场比较法中，主要通过搜集可比交易案例，在对可比交易案例分析的基础上，对这些交易案例进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况修正这三大修正得出开发项目的比准价格。由于是利用已被市场验证的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值，按理来说，市场比较法应是一种最直接、最具有说服力的估价方法，其估价结果最容易被人们理解和接受。但在实际估价过程中，由于所选取可比案例的广泛性和不确定性，选取不同的案例会得出不同的修正系数，会使定价有一定的偏差。
2.1.3 假设开发法
这是一种预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。对一个房地产开发商而言，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产定价,如写字楼、商场等。
2.1.4 收益法
收益法又称收益还原法，这是一种以预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率、收益乘数将其转化为价值，以求取待定价对象客观合理价格或价值的方法。收益法不限于待定价对象本身现在是否有收益，只要待定价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产未来收益和风险都能够较准确的量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，这种方法必须以广泛、深入的市场调研为基础。
2.2.几种方法的比较
对成本+预期利润+税金定价法而言，开发商只能根据以往的经验制定预期利润，这利润是保守的，对一些开发商而言，他们更希望自己的商品房开发出来符合市场需求且有较好的利润；对市场比较法而言，通过深入的调查，结合市场行情寻找可比案例，了解同类商品房的行情及走势，使开发商对自己的楼盘有一个更好的认识，在这基础上提升综合实力。而对假设开发法和收益法来说，开发完成后的房地产价格是通过预测得到的，他们适用于收益性房地产，由于国家政策、物价及城市规划等因素的影响，这两种方法的适用范围并不广。
通过对以上方法的分析，结合市场经济的背景，对一般商品房而言，开发商在给产品定价时，大多数情况下会采用市场比较法。而市场比较法在实际应用中由于可比案例的不确定性存在着缺陷。
2.3.市场比较法应用中应注意的问题及改进方法
2.3.1 应高度重视交易案例的收集
一方面，由于信息的不对称，估价人员获取可比案例的机会较少，尤其是成交案例更加难以获得。这就使得在运用市场比较法时，所选案例的可比性和代表性大打折扣；另外由于信息资料没有共享通道，交易情况、交易背景不透明，使得交易情况这一评估参数几乎无法修正，这两个因素很大程度上制约了评估精度。
另一方面，由于估价人员搜集案例的渠道单一，有的单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，有的估价人员闭门造车，带着结果去选择案例，缺乏市场调查的主动性，有的选取未成交案例进行评估，造成评估结果偏差的现象时有发生。
因此，估价人员在平时工作中应充分注意交易案例的收集。首先通过多种渠道、多种途径进行交易案例的收集，其次在交易案例收集过程中，要注意交易资料的完整性，不完整的资料没有实际意义，同时注意资料的真实性，去伪存真，第三，逐步建立交易案例资料库，为准确评估房地产价格提供资料保证。
2.3.2 注意正确选取比较案例
市场比较法的精髓就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备正确性，评估中善于抓住不同房地产的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。选择交易案例时，首先必须打开信息通道，进一步开发信息资源，使一切有用的资料充分发挥其作用。
在选择比较案例时，有如下几种不可比情况：
商品房所属土地的用途不同，不具有可比性；地域不同，不具有可比性；房地产价格类型不同，不具有可比性；物价指数或房地产价格指数波动较大时，不具有可比性；交易案例为非正常交易，不具有可比性。
在选择比较案例时，应充分分析项目的环境及配套设施，选取同类区域的交易案例。最好能到实地考察获得资料，精确的可比案例是运用市场比较法定价的关键。
2.3.3 合理确定修正系数
市场比较法的应用中，最理想的是选择的房地产与待估对象的房地产情况完全一致，而且交易细节也完全相同。然而，由于房地产的个别性和地域性，没有完全相同的两宗房地产。因此估价人员要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评估的房地产特征充分挖掘，将具有代表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。注意修正系数的积累。对环境、配套设施、交通状况等差别因素尽可能制定统一的修正系数。
第三章实例分析——崇翔国际商品房定价测算过程
3.1选取交易案例
对崇翔国际所处区域内的众多与其在用途、建筑结构、建设规模、所处地区等方面相同或相近的房地产项目进行为期两周的现场勘察和调研，共调查了京华城中城、金水桥花园、双子星国际广场、上林苑、名门都汇、天和国际。着重调
查、了解以上项目的成交价格、成交日期、交易实例在交易时的状态如配套设施、交通状况、地理位置等情况，对在建项目的现状进行了分析与归纳，形成了交易实例资料表。
3.2选取可比实例
选取可比实例的原则：
(1)与定价对象的用途相同，即均为住宅用地。
(2)与定价对象建筑类别相同，均为高层。
(3)与定价对象所处地区相同，或是同一供求范围内的类似地区即同为XX 市西区。
(4)与定价对象的价格类型应相同：即应为买卖价格。
(5)该交易实例必须是正常交易，或可修正为正常交易。
根据上述原则，本定价报告选取京华城中城、金水桥花园、双子星国际广场作为可比实例。
3.2.1交易情况修正
交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，对可比实例价格本身是否正常的修正。
对上述可比实例的实地查勘和调查研究中发现可比实例的交易行为中不存在下述情况：
(1)特殊利害关系人之间的交易，如父子之间、亲友之间、母子之间、公司与其职工之间的房地产交易。
(2)交易时有特别动机，如急于脱售或急于购买情况。
(3)买方或卖方对所买卖的房地产存在着特别的兴趣。
(4)买方或卖方不了解市场行情。因近年来XX房地产开发项目众多，加之政府在最近几年连续举办房交会，购房者的购房行为已经比较理性，市场交易价格信息相对对称，故交易双方比较了解市场行情。
(5)购买相邻房地产。
(6)交易税费的转嫁。
通过上述分析，定价人员认为上述可比实例的交易行为属于正常，无需修正。故交易情况修正系数取100/100。
3.2.2交易日期修正
交易日期修正是指将可比实例在成交日期时的价格修正到定价时点的价格。本定价时是2008年11月，所选取的可比实例的交易日期均为2008年3月，故需要进行交易日期的调整。
根据XX市2007年4月至今高层商品房的价格算出未来一段时间房价的增长幅度
计算得出价格的环比并求得均值
R=（0.022+0.044+0.030+0.01+0.095-0.05+0.038+0.007-0.022+0.004+
0.013-0.022）/12
=0.013
3.2.3区域因素分析
区域因素是房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素，进行区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差异排除后将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。
通过对定价对象和各可比实例的调研资料进行分析，按照《房地产估价规范》
的要求，定价人员认为本定价报告中的区域因素修正的内容主要包括以下几个影响房地产价格的因素：地理位置，周边配套设施，交通状况。
经过定价人员对上述可比实例的实地查勘与调查研究，得出关于以下修正系数：
通过市场比较法的几个因素的修正，得出2008年11月崇翔国际的定价：5000?（1+0.013）7?100/96=5700元/平方
6790?（1+0.013）7?100/127.5=5829元/平方米
6500?1（+0.013）7?100/122.5=5808元/平方米
（5700+5829+5808）/3=5779元/平方米
取定崇翔国际的价格为5700元/平方米
在充分进行市场调查的基础上得出崇翔国际的价格，将市场比较法中应注意的问题都用了改进的办法。
第四章研究结论与展望
4.1．研究结论
产品定价是一个古老而永恒、见仁见智的问题，如何确定一个精准的定价方法对一个企业而言是至关重要的，因为市场经济要求企业对价格作出灵活、科学和快捷的反映。房地产又是一类具有独特特性的特殊商品，因而房地产的定价更是一个棘手的问题，市场学及经济学中有关定价的理论如何有机地运用到房地产开发中去是一个有难度但实效性很强的问题，我国的房地产市场正走向健康持续的发展，且发展势头越来越迅猛，房地产项目尤其是同一供求圈内的房地产项目的竞争日趋白热化，竞争的焦点集中在价格方面，通过对崇翔国际价格的制定，我们比较分析了其他楼盘的定价过程，得出市场比较法在商品房价格指定的过程
中占有绝对优势。
在对XX市商品住宅定价的过程中，我们采用的是比较普遍的市场比较法，在对市场比较法的应用中得出如下结论：
（1）论文以XX市崇翔国际为研究对象，从市场分析入手，通过大量定性理论研究，确定了商品房定价所用的方法。
（2）运用所学的理论和方法，结合实际，进行反复探讨和论证，确定了适合大多数商品房定价的市场比较法，并对测算过程做了详尽的说明和解释，降低盲目的“拍脑袋”作出决策的风险。
（3）针对目前扬房指数的缺陷，本文在收集西区高层2007年4月至2008年四月高层价格的基础上，用环比计算出高层商品房价格的平均上升幅度，使求得的价格比较精确。
4.2．展望
（1）由于市场比较法需要大量的交易案例，建立数据库供评估使用迫在眉睫。
（2）用市场比较法进行交易日期修正时，每年房价上升的指数成为不可忽略的因素。为确保所得价格的准确性，应在充分调查的基础上建立模型定出比较有权威的数据。
总之，运用科学的数学方法，采用科学的理念，是消除比较法估价中主观带来偏差的重要保证，随着市场比较法在商品房定价中地位的提高，上述问题一定会得到很好的解决。
参考文献：
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[5]涂平.武汉市商品住宅定价研究.华中科技大学:中国优秀博硕士学位论文全文数据库，2005,10,
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[7]杨永.浅议房地产定价.大众科技2005,12，
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[10]白暴力.《价值与价格理论》，中国经济出版社，1991.1,
[11]周强.中国房地产实务操作全书.北京,中国政法大学出版社,1993,
[12]毕宝德.最新房地产投资与估价运作手册.上海,中国发展出版社,1993
目录
第一章影响XX市商品房定价的因素分析 (1)
1.1一般性因素 (1)
1.1.1 供求分析 (1)
1.1.2 直接开发成本 (1)
1.1.3 宏观政策环境 (1)
1.1.4 城市化进程 (2)
1.2．其他特殊因素 (2)
1.2.1 短期投资对房价的影响 (2)
1.2.2 地方政府的态度 (2)
第二章 XX市商品房定价方法 (3)
2.1.几种常见的定价方法 (3)
2.1.1 成本+预期利润+税金定价法 (3)
2.1.2 市场比较法 (3)
2.1.3 假设开发法 (3)
2.1.4 收益法 (4)
2.2.几种方法的比较 (4)
2.3.市场比较法应用中应注意的问题及改进方法 (4)
2.3.1 应高度重视交易案例的收集 (4)
2.3.2 注意正确选取比较案例 (5)
2.3.3 合理确定修正系数 (5)
第三章实例分析——崇翔国际商品房定价测算过程 (5)
3.1选取交易案例 (5)
3.2选取可比实例 (6)
3.2.1交易情况修正 (6)
3.2.2交易日期修正 (7)
3.2.3区域因素分析 (7)
第四章研究结论与展望 (8)
4.1．研究结论 (8)
4.2．展望 (9)