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房地产投资信托基金物业评估指引（试行）
第一章总则
第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。
第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。
第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。
本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。
本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分
内容。
第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。
第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理：
（一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的；
（二）本机构的专业能力难以胜任的；
（三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。
第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。
评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等）评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。
评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的权利和义务，评估费用及其支付的方式、期限，评估报告及其交付，违约责任，解决争议的方法等内容。
评估委托书和评估委托合同就同一事项所记载的内容应当一致。不一致的，以评估委托书为准。
第八条房地产估价机构应当根据信托物业状况评价、市场调研和价值
评估的需要，选派熟悉本指引的注册房地产估价师以及具有相关资格或者相应胜任能力的专业人员进行。
房地产估价机构在信托物业评估中遇有本机构难以解决的复杂、疑难、特殊的技术问题的，应当寻求专业帮助，聘请本机构以外的相关专业领域的专家或者专业机构提供专业意见或者向其进行咨询，并在信托物业评估报告中说明。
评估人员、提供专业帮助的专家和专业机构应当与委托人、其他相关当事人无利害关系，与评估对象无利益关系。
第九条同一房地产投资信托基金为了同一评估目的的信托物业状况评价、市场调研和价值评估，评估对象范围和评估时点应当一致。
第十条信托物业评估作业期自受理评估委托之日起至评估报告出具之日止，应当根据评估对象的数量和规模、评估的复杂程度和深度等情况合理确定，不得随意缩短或者拖延。
第二章信托物业状况评价
第十一条信托物业状况评价包括信托物业的实物状况、权益状况和区位状况评价，以及运营费用分析与预测。
信托物业实物状况评价应当有具有建筑学、建筑结构、建筑设备、物业管理等方面资格或者相应胜任能力的专业人员参与。信托物业权益状况评价应当有熟悉房地产法规政策的法律专业人员或者专家参与。
第十二条信托物业实物状况评价通过查阅信托物业的有关文件、图纸、资料和维修记录，询问信托物业的用户、物业服务企业，实地观察、检查信托物业的结构、装修、设备以及使用、维护状况等方法进行。
第十三条信托物业实物状况评价应当包括下列内容：
（一）信托物业性能评定；
（二）信托物业完损状况评定；
（三）信托物业新旧程度评定。
第十四条信托物业性能评定包括下列内容：
（一）信托物业适用性能评定。包括对信托物业的平面布臵、空间布局、内部交通、保温、隔热、隔声、设备设施配臵、建筑装饰装修、利用率等满足目标客户需要的程度作出评定。
（二）信托物业环境性能评定。包括对信托物业的用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、环境污染、公共服务设施、智能化系统等作出评定。
（三）信托物业经济性能评定。包括对信托物业的节能、节水等作出评定。
（四）信托物业安全性能评定。包括对信托物业的场地安全、建筑结构安全、建筑防火安全、建筑设备安全、日常安全防范措施等作出评定。
（五）信托物业耐久性能评定。包括对信托物业的结构、装修、设备等组成部分保证正常使用的年限分别作出评定。
第十五条信托物业完损状况评定根据信托物业的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度做出。
第十六条信托物业新旧程度评定根据信托物业的年龄与预期寿命的比值做出。
信托物业的年龄宜采用有效年龄。有效年龄根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。难以得出有效年龄的，可以采用实际年龄。
信托物业的预期寿命宜采用预期经济寿命。预期经济寿命自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。难以确定预期经济寿命的，可以采用设计使用年限。
第十七条信托物业权益状况评价通过查阅信托物业的权属
证书或者不动产登记簿和有关批文、证书、合同，要求委托人提供或者协助取得有关证明、说明或者书面确认，引用法律意见书中有关信托物业权益的法律意见等方法进行。
第十八条信托物业权益状况评价应当说明下列内容，特别要关注产权的合法性、瑕疵和交易受限情况：
（一）土地所有权状况，包括土地所有权性质（国有土地或者集体土地）、集体土地所有权行使人。
（二）土地使用权状况，包括土地使用权类型（建设用地使用权或者宅基地使用权、土地承包经营权等）、取得方式（如为建设用地使用权，是出让方式取得的还是划拨、租赁、作价出资、授权经营等方式取得的）、权利人、土地使用期限（如为出让方式取得的建设用地使用权，包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、续期的有关规定或约定）。
（三）房屋所有权状况。
（四）抵押权、地役权等他项权利设立情况。
（五）其他特殊情况，包括土地使用权、房屋所有权是否不明确或者归属有争议；土地取得、房屋开发建设等手续是否不全；是否为临时用地、临时建筑，或者违法占地、违法建筑；是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制；是否未达到法律法规规定的转让条件；是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产；是否已依法公告列入征收
或者征用范围。
第十九条信托物业区位状况评价，应当对信托物业的位臵、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周围环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等进行调查、分析和评价。
第二十条信托物业状况评价应当以照片或者文字方式记录发现的信托物业实物状况、权益状况和区位状况缺陷或者瑕疵。对于其中的严重缺陷和瑕疵，应当在评估报告中特别说明。
第二十一条信托物业运营费用分析与预测应当列明信托物业运营费用的构成，说明至少近3 年实际发生的各年运营费用，预测未来10 年以上的各年运营费用，特别要关注未来弥补信托物业实物状况、权益状况和区
位状况缺陷或者瑕疵以及重新装饰装修、大修、更新改造等所需要的费用。
第三章信托物业市场调研
第二十二条信托物业市场调研应当包括下列内容：
（一）信托物业所在地区经济社会发展状况；
（二）信托物业所在地区房地产市场总体状况；
（三）信托物业所在地区同类物业市场状况；
（四）信托物业自身有关市场状况。
第二十三条信托物业所在地区经济社会发展状况调研，应当根据信托物业类型（用途、档次等），有针对性地对信托物业所在地区的自然环境、经济环境、社会环境、政策环境，以及有关规划、计划和其他可能影响该地区经济社会发展的主要因素及其变化趋势等进行调查和分析。
自然环境包括地理位臵、气候条件、地形地貌、地质条件等。
经济环境包括GDP增长，人均GDP及其增长，固定资产投资
及其增长，产业结构、布局和规划，基础设施状况（包括基础设施现状和建
设规划），居民收入水平，物价水平，利率等。
社会环境包括人口规模和结构，城镇化水平和人口增长，家庭规模和构成等。
政策环境包括与房地产行业相关的财政政策、货币政策、金融政策（特别是房地产信贷政策）、税收政策（特别是房地产税收政策）、房地产政策（包括土地供应和房地产投资、开发、交易等相关法规政策）等。
有关规划和计划包括国民经济和社会发展规划、城乡规划（包括城市总体规划）、土地利用总体规划、住房建设规划等。第二十四条信托物业所在地区房地产市场总体状况调研，应当对全国房地产市场概况和信托物业所在城市的土地供应量、房地产开发投资、物业供应量（新开工面积、施工面积、竣工面积等）、成交量、价格水平、租金水平、空臵量或者空臵率等及其变化进行调查和分析，并结合历史数据，判断房地产市场趋势。
第二十五条信托物业所在地区同类物业市场状况调研，应当包括同类物业的存量、新增供应量、价格水平、租金水平或者经营收入水平、空臵量或者空臵率、客户构成等状况调查，供给和需求影响因素分析，未来的供给、需求、价格、租金或者经营收入、空臵量或者空臵率等变化趋势预测。
对信托物业为出租型物业的，应当重点进行房地产租赁市场状况调研。
第二十六条信托物业自身有关市场状况调研，应当包括信托物业租赁状况调研、商圈调研和竞争性物业对比分析。
第二十七条信托物业租赁状况调研，应当包括信托物业租赁状况调查、分析和预测。
信托物业租赁状况调查，应当查阅信托物业有关租赁合同，采取抽样
关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。
其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。 如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。 二、酬金制运作流程分析 无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。 酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；
房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来
商业地产价值评估 摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。 关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润 一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出 根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。 根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。 在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内
小区业主自行管理的回顾 xx华府住宅小区坐落在南京市鼓楼区中山北路611号，就在中山码头那里。凡是到过南京的朋友都说：南京最美的是长江，最靚的是钟山，最珍贵的是明城墙……，而好风如水的百合华府就是南京外滩的第一景观。她融江、河、山、城于一体，你在长江中看百合华府，犹如一对手牵手的孪生姐妹，亭亭玉立，风采宜人，美不胜收。你站在百合华府35层高楼上远望长江，百舸爭流，千帆竞渡，长江一桥和长江三桥尽收眼底。闻风生，见水起，一朝扬帆，财源滚滚。晚上江风拂面吹來，一天疲劳随之而去，美梦成真，过着有品味的日子，其乐融融。 2007年11月30日，南京 市百合华府住宅小区业委会收 到了江苏星汉物业管理有限公 司给业委会的《测算说明》：当 年10个月收入20万元，支出高 达30.2万元，10个月亏损了10 万元。物业公司要求将物业服务 费，从现在每月多层0.3元/平 方米提高到0.65元/平方米、高 层0.7元/平方米提高到1.1元/平方米。
我是2007年7月份当选为小区第一届业委会主任的，面对这突如其来的难题，我立即召开业委会全体会议，13个委员一致认为物业费涨价幅度太大，而星汉物业的服务又不尽人意。因此，回函表示不能接受他们的无理要求。星汉物业也很快通知我们，在2008年1月15日主动撤出小区的物业服务。 业委会利用这短短的一个月，与几家物业公司洽谈过，因为只有303户业主，建筑面积31626平方米，又是入住4年多的老小区，设备设施一般都过了保修期，物业公司都不愿意接管。 根据《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 我们拿出了自治方案：由业主委员会聘请物业主管（职业经理人）、保安、保洁、设备维修电工、出纳和代账会计等必需人员。从2007年12月17日起公示了7天，业委会收到了两份业主书面意见（一份为反对、一份为建议），另外有两户业主口头表示反对，反对理由主要是担心物业服务不好和财务不透明。 我们在2008年1月15日正式接管了百合华府的物业服务工作，成为南京市在物权法正式实施后第一家实行业主自行管理的小区。新华社主办的《现代快报》在2008年4月22日以“物业走了自己当家公摊水费两个月省下80%”为标题，整版进行了报道。 小区自治后的服务人员并没有缩减，反而由原来的19人增加到21人.具体人员配备为：物业主管1人，负责抓总。保安12人实行
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
房地产估价报告 估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告 委托方：* * * 估价方：江西老楼地产顾问有限公司 估价人员：*** *** *** *** 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值 估价时点：**** 年 * 月** 日 估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日 估价报告编号：老楼评字[2007]G 号 报告仅供：南昌市商业银行 老楼地产 南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室 电话: 6397690 传真: 邮政编码:330006
目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假定和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一) 个别因素分析 (二) 区域因素分析 (三) 市场背景分析 (四) 最高最佳适用分析及快速变现能力 (五)估价技术路线及估价方法采用 (六) 估价测算过程 (七) 估价结果确定 六、附件 （一）预估税费 （二）物业查勘表 （三）物业位置图 （四）物业照片 （五）产权资料复印件 （六）注册房地产估价师资格证书 （七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照 一、致委托方函 ***阁下： 承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为： ￥***,***元，大写人民币：元整。 评估结果表 法人代表： 江西老楼地产顾问有限公司 **** 年 * 月** 日
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
收益性物业估价的基本方法三 三、收益法 （一）收益法概述 1．收益法的含义 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 2．收益法的类型 （1）直接资本化法 直接资本化法是将估价对象未来某一年（通常是采用未来第一年的）的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。 （2）报酬资本化法 报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 3．收益法的原理 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 4．收益法的适用对象（掌握） 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。 5．收益法估价的操作步骤（掌握） 4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 （二）报酬资本化法的主要计算公式（熟悉） 1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 ()()()111111n n n Y A V A Y Y Y Y ?? +-=-=??++???? 【例4-8】某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。试计算该宗物业的收益价格。 解：()()()() 506 506 1118.5%1 891.5218.5%18.5%n n Y V A Y Y --+-+-==?=++万元 例：某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。 解：已知A=50万元，n =10年，i =10%，F 10=600万元，则 ()()() ()()() 10 10 101011110%1600 501110%110%110%538.55n n n i F P A i i i +-+-=+=?+++++= 万元 2．收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 A V Y = ()1lim 11n n A A V Y Y Y →∞??=-=??+????
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些? 涉及物业公共收益问题的法律、法规、规章、规范性文件主要包括如下内容: 一、《物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定 (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 二、《物业管理条例》 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用 (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题 第四章收益性物业价值评估 一、单项选择 1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。 A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金 2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费 C.建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费 3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。 A.管理费用 B.投资利息 C.开发成本 D.开发利润 4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格 5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。 A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。
A.市场 B.正常 C.理论 D.客观合理 7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用 ()种以上估价方法。 8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.趋势法 9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法： A.趋势法 B.成本法 C.收益法 D.市场法 11.运用市场法估价的步骤不包括()。 A.搜集交易实例 B.对可比实例成交价格进行处理 C.选取可比实例 D.求取积算价格 12.( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用( A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 14.运用成本法估价的步骤不包括( )。 A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B.测算重新购建价格 C.测算折旧 D.求取比准价格 15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。 A.历史价格 B.开发建设它所花费的成本 C.过去的市场状况 D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期 16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处 A.都容易受单个消费者的个别因素影响 B.都是价格，用货币来表示
1、影响收益性物业价格的因素：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心里因素 2、影响房地产市场发展的社会经济因素包括（社会、经济、政策）。 3、影响房地产市场转变的社会经济力量包括：人文环境的变化、生产和工作方式的转变、金融业的发展、政治制度的变迁 4、影响房地产市场的需求因素：收入的变化、其他商品价格变化、对未来的预期、政府政策的变化 5、房地产市场需求的特点：具有广泛性、具有多样性、通常需要借助金融信贷机构进行融资 5、影响房地产市场的供求因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期 6、房地产市场供求特点：缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间的竞争不充分 6、房地产投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性） 7、政府干预房地产市场的目标：实现房地产市场持续健康发展、使存量房地产资源得到最有效的使用、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间、引导新建项目的位置选择、满足特殊群体的需要 8、政府干预房地产市场的手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制 9、房屋租赁合同的法律特征（①房屋租赁合同是双务合同；②房屋租赁合同是有偿合同；③房屋租赁合同是诺成合同；④房屋租赁合同是要式合同；⑤房屋租赁合同是继续性合同）。 9、物业服务合同的法律特征是（①以当事人相互信任为前提；②是有偿的；③既是诺成性合同又是双务合同，是劳务合同）。 9、保险合同：要式合同、附和合同，双务有偿、射辛合同 10、营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。 11、营业成本构成：直接人工费、直接材料费、间接费用（管理单位的工资、固定资产折旧、低值易耗品） 12、期间费用或经营管理费用：管理费用（公司经费、工会经费、董事会费、）财务费用（利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费、公司筹资发生的其它费用） 13、成本控制都应遵循的原则包括（①全面控制原则；②讲求经济效益原则；③责权利相结合原则；④例外管理原则）。 14、保险的原则：诚信原则、可保利益原则、近因原则、比例分摊原则 15、企业财务活动：资金筹集、运用、耗费、收回、分配 1、财务管理的具体目标（①筹资管理目标②投资管理目标③利润分配管理目标 2、在股份制企业财务管理的总体目标中，（股东财富最大化）是衡量企业
此文档下载后即可编辑 关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修
费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。 其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。
物业公共资源收益评估与风险报告 编制说明 一、背景分析 1、《中华人民共和国物权法》（以下简《物权法》）已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并将于2007年10月1日起施行； 2、《物权法》颁布以后，物业公共资源经营管理权利与相关利益的分配，引起了物业所有人、社会舆论的广泛关注； 3、由于客户（场内商户、广告运营商）经营需要，LGJB利用物业公共资源设置了部分广告位、经营场地、临时展位、花车以及地面停车位等。 4、针对《物权法》对物业公共资源经营管理所带来的冲击，LGJB必须高度重视，并提前作好物业公共资源经营管理风险预控工作。 二、报告目的 1、对物业公共资源经营管理纠纷进行动态研究，识别公共资源经营管理风险； 2、对LGJB公共资源经营管理收益进行分析，对经营管理风险进行系统化识别；
3、建立健全公共资源经营管理风险预控体系。 三、报告结构 1、物权法时代物业公共资源经营管理综述； 2、LGJB公共资源经营管理收益统计分析； 3、LGJB公共资源经营管理风险控制策略； 4、LGJB公共资源经营管理风险控制改进措施及计划。 四、其它说明 LGJB公共资源经营管理收益分析中的数据，均由嘉宝各业务单位提供。
第一部分物权法时代物业管理公共资源经营管理综述 一、《物权法》中涉及物业公共资源经营管理的相关规定 《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中的相关条款： 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。——此项条款明确界定了物业公共资源所有权与管理权的归属。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。——此项条款明确界定了业主对公共资源享有的权利与义务，以及对此权利义务转移的规定。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。——此项条款明确界定了建筑区划内的道路、绿地、公共场地、公用设施和物业服务用房归业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。——此项条款明确界定了建筑区划内的车位、车库应首先满足业主的需要，占用共有
各类型物业的管理服务内容分类标准 （一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物 业的类别、物业的性质等标准分类。 按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。
工作行为规范系列 小区公共收益金管理细则（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-74474小区公共收益金管理细则 Community public benefit management rules 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 关于小业主公共收益金管理细则的提案 花城(业字)[2012]第05号 四季花城全体业主: 根据《物业管理条例》和《z城管理规约》的规定，小区红线内的共有部分归全体业主所有，利用物业共有部分经营的所得收益归全体业主所有，但由于种种原因，目前公共收益金的分配有规定无细则，为了规范公共收益金的依法使用，更好的保障全体业主的共同利益，经业主委员会反复斟酌和讨论特拟定此细则，提交业主大会进行表决。 *城业主大会 业主委员会 20xx年7月13日 *城公共收益金管理细则
第一条:基本原则 1、z四季花城公共收益金(以下简称小区公共收益金)属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用; 2、业主对共用部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务; 3、利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定。 第二条:责任制 公共收益金的管理和使用，实行业主委员会主任负责制。 第三条:小区公共收益金范围界定 1、小区公共停车场场地租赁收入; 2、小区广告经营收入; 3、住宅公用部位、公用设施设备经营收入; 4、物业服务企业违反物业服务合同、约定的违约金及赔偿金。 第四条:小区公共收益金管理 1、在住宅专项维修资金划转业主大会之前，小区公共收
房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化
包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
试比较收益型物业、消费型物业和公益型物业的不同特点和要求 一、定义区别： 收益型物业：业主出租 消费型物业：业主自用 公益型物业：业主向公共提供服务，公众共同使用。 二、管理服务特点区别 1、消费型物业 1）业主特点：小业主为多，业主自用物业，愿意在管理维护和设备设施添置上作投入，业主积极性较高，可能会成立业主自治机构 2）物业特点：折旧相对较慢（业主较爱惜） 3）主要服务：公共服务（基本无需提供私人服务的延伸服务） 2、收益型物业 1）业主特点：业主不自用物业，业主会出租物业，可能会成立业主自治机构 2）收益型物业管理除了提供公共服务外还需要经营性管理、委托型管理和专业化管理3）服务核心：①实现物业空间的出租②为业主获取相应收益 3、公益型物业 1）业主特点：大业主，整体出售物业，无业主自治机构 2）物业服务特点： ①管理工作量峰谷明显 ②物业接待客流为一次性流动人群，并且对环境陌生 ③物业规模大，内部结构复杂 ④物业管理工作出现问题容易成为媒体焦点 三、管理服务要求区别 1．消费型物业管理者要求 1）与业主：为业主提供公共服务，应与业主多协调沟通，建立长期信赖、合作的关系
2）管理服务要求：集中精力做好公共服务 2．收益型物业管理者要求： 1）与业主和租户：帮助业主出租物业并为业主尽量获取收益，同时妥善处理和租户关系 并遴选租户。 2）管理服务要求 ①管理者基本职能：为业主管理物业、为业主创造来自物业的收入并使物业保值增值 ②具有经营性：市场营销和租赁管理 ③充当社会角色：理财专家、社区成员和业主利益促进者 ④对专业化管理要求强 3．公益型物业管理者要求 1）与业主：主要面对大业主，在遵守国家相应法律法规和物业管理委托合同的前提下应尽量满足业主要求。 2）管理服务要求： ①需要对公共秩序管理较大的投入，如人流、车流的疏导，车辆停放的管理。 ②在人员聘用量和调用上应进行周密安排 ③尽管投诉率低是公益性物业的特点，但更需要重视投诉，提高服务质量 ④重视防范和应对各类紧急突发事件，做好详细周密的预案，进行模拟实况演习。 ⑤应努力提高危机公关的能力和水平，能够及时、慎重、妥善处理负面事件并总结。