我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.
——William Bartler Jice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及SP活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集
了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞
争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式
的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的
滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹
码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生
活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位
置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，
易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新
区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会
逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派
的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素
质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政
府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的
导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的
范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造
景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡
溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案
目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格
优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典
现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像
上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USP，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2. 双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIP会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统
多层花园洋房：电梯
精装修花园
卫星电视接收系统
注：精装修花园（即每户的入户花园或私家花园在交付使用的时候绿化及小品都有创意的“装修”，使室内的绿化悦目且有品位，整体可以提高对目标客户的吸引力）
四、环境建议
体现纯水岸别墅的主题，在景观上营造可分可合的水岸四重奏：第一重，远山近水；第二重，整体内部景观，水系、绿化、小品；第三重，组团内景观，风情街区；第四重，屋顶花园和私家花园。
生态环境是给予人们生活的自然环境。生态，这个大内涵包括生活的方方面面：房屋采光、日照、保暖、节能、通风、外墙遮阳、绿径、人工河道等等，为人们提供清新的空气、怡然的视野、干净的路径和超然于城市的喧嚣嘈杂的家居气氛。环境组成了宏观的生态系统，绿化是美化微环境、改善居住条件的关键要素，它构成了绿树成荫的美丽景象，又能净化空气、减弱噪音、调节气温、湿度和风速、改善小气候。
为此我们提出下列建议仅供参考：
●小区道路选择树干高大乔木、树冠浓密生长快抗灾性强的树种，例如梧桐、杨柳和香樟等；
●草地上种植无刺、无毒花木，并且颜色丰富有层次；
●水池边的树种宜选用灌木或垂柳等；
●近建筑物用低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高建筑物则结合组团主题设置不同种类植被。
小区景观
一个好的别墅住宅区必须具有一个良好的视觉环境，使人们对环境产生舒适的心理感受，为此我们建议：
? 围绕“水”作为景观的重头戏，根据规划布局，重点规划开挖一条贯穿小区的人工河，以此划分出不同区域、不同景观、不同类别的物业形式；
? 在河边设置特色景观，以人工河为中心（或为轴）向外辐射将河边的开阔地区如集中绿地与小区各组团特色景观连接起来，使每一户都非常接近特色景观，从而把水景与其他景观贯穿起来成为社区业主活动、休闲的重要场所；
? 在小区主入口处建造别具一格、景色怡人的特色景观，获得丰富多变的空间，凸显别墅住宅区的高雅性特色；
? 道路走向应符合进出人流动线，道路设计应设有排水系统，建筑物与车行道保持一定距离。
五、物业管理规划
因本物业度假式别墅的定位，在物业管理上要突出自助式客户服务，提供的服务包括：
□多功能会所□家居清洁□汽车清洁□衣服洗烫□代聘钟点工
□代购商品□代定车船票□邮政服务□住宅外观清洗□保管行李服务
□花匠服务□上门厨师□订餐□地毯清洗□宾馆预约服务
□代办快递服务□叫车服务□代办搬家□健身房预约□叫醒服务□商务中心预约：电脑/传真服务□代订书报
智能化管理服务：
□周界报警系统□红外线及闭路电视监控系统□可视对讲系统
□门窗防盗系统□煤气泄露报警系统□给排水监控系统
□输配电监测系统□照明监测系统□紧急求助按钮
□宽带网入户
二、目标消费群分析
从本案的市场定位来看，本案在目标人群的定位上也有别于其他别墅类项目，它不完全以经济总量来对目标人群进行区隔，其考虑的复杂程度，涵盖内容将更为广泛，也更为细致，简单的说就是要在有可能购买类似物业项目的人群中，再进行甄选，方可成为本案的有效目标客源。
购买本案的客户层面，总体上分成经济实力截然不同的客户，购买独立别墅的客户主要是有经济实力的高端人群，而其他诸如电梯洋房的主要为城市的中产阶级。
客户的职业构成背景
由外资企业家、外企高层管理者等外籍人士构成的国外购买需求，随着对外开放的深化，
在无锡工作的外国人增多，他们主要分布在新区和其他区域的外资企业，随着这个人群的不断扩大，购买需求将不断增长。
中资企业家、高级经理人及IT、金融、房地产界精英，他们在职业生涯中积累了大量的财富，追求生活的品位与质量，改善居住条件时，他们会考虑在环境优美的风景区。
城市的“中产阶级”，如薪资优厚的律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境的TOWNHOUSE。金城路和长江北路贯通以后，无锡新区与本项目的物理距离和心理距离大大缩短了，这样一群高学历高收入的人群肯定会考虑在太湖边拥有自己的家，他们选择高档公寓、叠加式别墅和townhouse等物业形式。
投资人士（来历比较复杂），别墅抗风险能力较强，增值潜力大，特别是依山傍水的别墅项目，低价高卖或用于出租。
但是由于社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念的差异，不同买家对别墅要求相差很大。
客户特征描述
他们属于社会上较富裕的一族，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫的社会地位。
他们含蓄内敛、深藏不露，不事张扬，不爱露富；
生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，具有国际观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化生活”；
在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特的文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式；
比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。
客户行为习惯分析
比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；
工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；
日常交际，高级应酬比较多，经常出入高级消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；
周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加国际化的高档文化活动，如名车展、模特SHOW、高雅文艺演出等是他们喜欢观看的活动。
不喜欢太被关注，一般场合不爱露面，行踪甚至有点诡秘。
第四章、营销策略
一、推广案名、logo设计及释义
1、推广案名
案名原则
l 突出其珍贵的自然资源。太湖是闻名海内外的自然风景，也是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。
l 满足目标客户的精神需求
在市场经济条件下的社会生活中，一天就可以产生一个暴发户，但三年却不能培养一个“精神贵族”，这就是文化内涵的稀缺性。别墅是亚文化的载体，别墅的精神就是别墅的灵魂，所以，也要赋予本楼盘丰富而高尚的文化内涵，所以在取案名时，更多的是考虑对客户精神需求的挖掘，并在不断丰满其文化内涵。
l 能给人以诗意栖居的美好联想。
l 案名要简洁易记，朗朗上口、易于传播。
案名推荐
山水湖滨推荐指数★★★★★
推荐理由
本项目三面环水，位于名副其实的半岛上，这里的金色港湾将成为无锡太湖边上最为瑰丽的的风景之一，而本项目正好是坐落于风景中的别墅，也成为风景的组成部分。在推荐案名前，我们做了简单的市场调查，调查对象为有实力并有意向购买别墅的人，有约60%喜欢半岛丽景这个案名，觉得该案名朗朗上口并且能体现出别墅的贵族气质，目标消费群的喜欢和认同是案名确定的最好导向。
山水湖滨推荐指数★★★★
推荐理由
山水湖滨，让消费人群第一时间得到本项目地理位置的信息——位于山清水秀的太湖边，自
然资源的优势不言自名。消费者认可度30%。
太湖·浅水湾推荐指数★★★
位于香港岛南部的浅水湾是香港最具代表性的美丽港湾。浅水湾风景秀丽，波平浪静，是感受自然欣赏红日西沉的好地方。浅水湾的美丽景色，使它成为香港著名的高级住宅区之一，其中包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。借助浅水湾形象，本项目意在打造一个太湖边的浅水湾。
标志及示意
太湖·境界推荐指数★★
境界是一种高度，只有财富和人生的经历积累到一定程度，才能从容享受自然的境界、生活的境界，太湖·境界的案名也会有种独辟蹊径，出奇制胜的效果，无锡的别墅物业大都与山水等自然景观命名，大都是充满诗情画意的联想，这也是一种命名方式，无疑会在众楼盘中脱颖而出。
太湖·境界中弱化了地块中的建筑形式，所以不用“公寓”、“别墅”等词汇，只给人一种自然资源与心灵高度构筑成的一种品位感。
二、项目核心价值体系的建立
首先我们对别墅生活与别墅文化进行了一些思考：
l 别墅生活是从物质要求向精神要求的转变：当物质积累达到一定程度，对居所的要求不再是避风遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄远的境界；
l 别墅生活是力求在享受人生成功辉煌，与保持生活内心的宁静之间寻找到一种平衡。别墅生活是在享受悠游自然景观的同时，也能孕养出主人的高雅、尊贵之心，享受物质和精神上双重的真正贵族生活。
l 别墅以其舒展、尊贵的独特空间，尽情呵护业主的人性要求：回归自然，释放自我；在最基本的舒适、安全之外，别墅生活寻求的是一种能真正满足业主心灵渴望的生活质感。
综观别墅生活与别墅文化，可以看出，物质与精神的并存是别墅精神的核心，别墅是物质的，生活于别墅是精神的，于本项目而言：
山水是物质的，徜徉于自然之间是精神的
游艇是物质的，驾游艇畅游于太湖是精神的
……
所以，我们在建立项目的核心价值之时，应将别墅精神真正贯穿其中。
核心价值体系的建立——全面导入“居住+旅游”的复合地产理念
核心价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段，它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更鲜明。
本项目的核心价值提炼为导入“居住+旅游”的复合地产理念。
（复合地产就是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合起来，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，满足房地产对消费者的适用性功能价值，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值，使消费者享受到美的人居生活。）
旅游地产是一种全新的置业模式，原来旅游景点形态的“旅游生活时代”已被都市概念延伸的“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活等复合形态的旅游生活时代”所替代。在本项目中，以“居住+旅游”作为核心价值体系，具备强有力的支撑点。
文化：太湖是一种独特的自然资源，同时也是重要的文化资源，随着太湖波浪轻荡的是无锡这座城市深深浅浅的记忆和传说，这里有范蠡和西施泛舟的身影；这里有徐霞客漫步的足迹。休闲、度假：社区内的高尔夫球推杆练习场、星级酒店、游艇码头等高档配套将休闲度假的情趣自然引入居住中。
观光：项目所在的蠡湖沿岸是政府重点打造的观光带，从现在建成的百米喷泉、栈桥以及正在陆续投入建设的金色港湾、国际级演艺中心等都将市民的目光吸引到这个区域，加之无可匹敌的自然景观，蠡湖沿岸的旅游观光功能将日渐凸现。
生活：完美的户型设计、周到的物业服务、优美的自然风光构成了一个具有生态功能的生活殿堂。
确定“居住+旅游”的核心价值必将成为都市生活方式的延伸和补充，将现代生活方式和传统人文资源、自然资源深度结合，并赋予国际的、时代的旅游观念的态势。
导入旅游地产概念带来的利好：
1、差异性：在无锡房地产界率先提出了旅游地产概念，吸引消费者关注，同时也让我们的楼盘与其它项目具备了很强的差异性；
2、投资价值：旅游地产让项目本身附加值得以提升，为我们的价格体系建立提供了信心支
持；
3、扩大了目标消费群：旅游地产核心价值的确立扩大了我们的目标消费群范围，吸引了一部分投资客来关注我们的项目，并且进行投资以获取高额回报；
4、倡导一种新的生活方式：旅游就是让地界消失，将居住和旅游结合起来是一种全新理念，它势必带来生活方式的革命，是对自然和自我的一种尊重。
三、主题定位、广告语、卖点提炼
1、寻找令人心动的项目主题定位
主题定位就是用最简练又有感召力的方式告诉消费者我是谁，一个项目的主题定位的准确与否，会直接影响项目在消费者心目中的形象，所以提炼一个让人一见倾心的主题定位对项目非常重要。
为了寻求本项目主题定位的突破点，我们结合项目本身的特征，深入挖掘其近有太湖、远望又是连绵青山的自然景观优势，决定了她可以具有望山依水别墅的非一般品牌内涵元素。我们尝试从三个角度提炼主题定位：一是从别墅的自然环境出发；二是从别墅的风格出发；三是从目标消费群描述出发。最终综合考虑，把自然环境、区位优势等因素全部融入进主题定位中。
由此，我们将该项目主题定位首先导入全新的理念初步定：ELD（Ecological Live District）——“生态居住区”。
ELD（Ecological Live District）的概念为“生态居住区”，它是运用生态学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的循环规律，从而获得一种高效、低耗、无废无污染的新型居住区域。一般ELD（Ecological Live District）——“生态居住区”都打“别墅、绿色、低密度”的牌，所以在北京等大城市打ELD牌的楼盘都必须有无比优越的自然景观和深厚的文化积淀。
对于本楼盘来说，从区位上分析是最具备ELD特质的，不舍都市的繁华，又坐享一线湖景，拥有一流的自然风景。所以在主题定位时，首先以“城市ELD”来定位。
然后还必须对本案的物业形态方面进行阐述，在这里我们又提出了“纯水岸上流别墅区”的概念。
纯水岸是一种品质生活的象征，也是一种唯美的生活的外在体现……
纯水岸是种境界，是一种精神，只有物质积累到一定程度才能完全从精神层面上去生活，这
正符合选择别墅人群的普遍特征。
“上流”是一种对目标客户的描述，因为本案的建筑形式决定，本楼盘居住者都是社会的上层人士。
所以我们对山水湖滨提炼出的主题定位为——都市ELD·纯水岸上流别墅区
2、寻找最贴近纯水岸上流生活的广告语
在提炼项目广告语之前，我们先对别墅业主的生活模式、文化方式等进行深入分析，然后用一句广告语概括出别墅生活的尊贵感觉，让目标消费群对立体化的别墅生活有深刻感知。□关于山水湖滨业主
别墅业主是各行各业的成功者，是物质富有者，其中有很多人有着很高的文化水平与修养，即使是文化水平不高的人也同样向往富有文化内涵的生活，得到别人具有文化品位的评价,渴望在精神上也挤入上流社会阶层。
□关于上流生活模式
别墅生活不单单是居住环境的优越性，更是生活心态的优越，满足一种成功后追求更高精神境界的需求。
□关于别墅文化
现代人崇尚自然和自我，对生活环境的要求已经进入了一个返璞归真的时代，“享受自然，释放自我”的生活方式已经成了时代的最强音，也就成了别墅文化的重要因素之一。别墅始终是区别于其它常态生活空间的生活特区，所以个性与格调是别墅文化的主要特征，因此也是我们的包装重点。
综合以上我们从别墅“自然、自我”的独特文化内涵提炼而出，概括出居住在纯水岸别墅的成功人士的一种生活状态：不刻意追求一种的豪情，而是重点突出一种悠然的贵族情趣，以及拥有这样这种生活的名流身份感。
推荐广告语一：“水边的法尔内塞贵族生活”
为了充分突出别墅生活的名流感，我们在广告语中导入了一个新的概念——法尔内塞。
法尔内塞（la Farne sina）缘起
法尔内塞别墅位于意大利的罗马，现在是法国驻意大利使馆所在地，修建于公元十六世纪，整幢建筑采用典型罗马黄色的多细孔的石头，雄伟华丽，是罗马文艺复兴时期建筑界最闪亮的光彩。当时许多伟大的艺术家都在此居住过：如拉斐尔、SEBASTIANO DELPLOMBO等
等，后来别墅易主罗马现代诗人法尔内塞，并因此而得名。17世纪初法尔内塞别墅开始绘制闻名全世界的大画廊，仿大理石和镀金的绘画后来成为整个欧洲效仿的榜样。
时间的推移让法尔内塞别墅的贵族艺术气质随着岁月的打磨更焕发出绚丽的姿彩，我们的楼盘借用这样一个概念，向消费者描述一种水边的法尔内塞生活，体验真正的贵族生活，不只是物质的丰富，更是精神领域达到较高的境界。
利用法尔内塞的概念，为我们带来几方面的利好：
1、法尔内塞生活的概念主要是突出生活的尊贵感，让本楼盘充满着丰富的文化特质；
2、法尔内塞也是意大利罗马的一个旅游景点，这也是与本案旅游地产的一个契合点；
3、据资料显示：世界上最早的townhouse建于古罗马，而本案也有很大量体的townhouse 物业形式，与这里提出的法尔内塞概念也是很吻合的；
4、另外，我们分析无锡的房地产市场，发现无锡市民比较容易接受标新立异的国外景观、风格，如赛维拉假日花园、香榭丽等，这和无锡所处的地理位置及商业传统是分不开的。一个全新概念的引进会迅速吸引消费者的眼球，引起市场关注度，并且对于整个项目在以后的宣传及包装上容易发挥，例如可以举办意大利风情周、绘画展等SP活动方式来开拓市场。由此我们得出主题广告语是“水边的法尔内塞贵族生活”
推荐广告语二：“领秀旅游生活新时空”
推荐此广告语，为我们带来几方面的利好：
1、本楼盘导入了“居住+旅游”的复合地产理念，旅游生活是一种全新的生活方式，在锡城地产界也是第一次出现，所以在广告宣传语中应该体现本楼盘的核心价值所在。
2、“领秀”为引导、引领的意思，意为本楼盘的全新形象与全新的概念导入，使本项目成为锡城地产界的领军建筑，将引领一种锡城的居住时尚。
3、“新时空”指旅游地产所带来的度假般的生活方式，让人们不再需要长途跋涉也能有度假式的享受，真正感觉地界的消失，这就是旅游地产地产带来的新时空的感觉。
由此我们选择了第二个广告语是“领秀旅游生活新时空”
3、卖点提炼
基本卖点：
? 度假式的旅游生活；（核心价值卖点）
? 优美健康的生态环境；（环境卖点）
海南大学 游泳与救生协会 别 墅 轰 趴 策划书 海南大学游泳及救生协会 二〇一八年三月十七日
别墅轰趴策划 一、活动目的： 为了给泳协干部提供一个相互认识，相互了解，相互沟通的机会，让泳协干事通过家庭聚会的方式增进友谊，增加默契，增添归属感，在泳协这个大家庭、大环境中发挥青年们的友情、热情和激情，促进泳协和谐健康稳步发展。 二、活动对象：全体泳协干事 三、活动时间：2018年3月17日星期六 四、活动地点：西海岸别墅 五、活动准备： （一）、人员安排 1、活动主持:会长。 2、外联部实地考察活动环境。 3、组织部相关人员采集食材、调料、一次性餐具。 4、安排两人购买活动奖品。 5、秘书部负责报名工作，统计参加人数。 6、文娱部负责设计游戏、制定游戏规则并组织现场游戏。 7、 （二）、食材清单 1、凉菜： 凉拌黄瓜、海带、花生米、皮蛋、干切牛肉。 2、热菜：
手撕包菜、山药炖排骨、酸菜鱼、可乐鸡翅、红烧鱼。 3、主食： 饺子(猪肉白菜馅、韭菜猪肉馅、芹菜猪肉陷)、米饭、奶黄包。 4、烧烤： 肉类：羊肉串、牛肉串、鸡翅、烤肠、培根、扇贝、鱿鱼、虾、鱼。蔬菜：土豆、茄子、蘑菇、花菜、韭菜、金针菇、面筋、豆干、生菜。 5、甜点： 小蛋糕、蛋挞、布丁、巧克力、糖果。 6、水果： 草莓、香蕉、橙子、车厘子。 7、坚果： 瓜子、开心果、夏威夷果。 8、饮料： 椰汁、酸奶、RIO鸡尾酒、啤酒、果汁、可乐。 （三）、物品清单 1、参与人员自带泳衣、拖鞋、换洗衣物 2、购买食品原料、带厨房用具、一次性餐具、一次性桌布、纸巾 3、游戏奖品：海南大学纪念明信片 海南大学校徽（胸章） 海南大学钥匙扣 海南大学校徽书签 六、活动预算： 七、活动游戏：
别墅策划方案 篇一：别墅圈层活动细化方案 国信·金邸世家圈层活动 活动背景 就金邸世家双拼别墅尾房销售的问题，以及金澜世家别墅蓄水问题，本司建议金邸世家、金澜世家联合，以“国信邀请别墅业主参加案场圈层暖场活动，增加市场曝光度、在市场保持色声音，从而促进其尾房成交。 一、活动主题 国信相约我品我秀 ——国信·金邸世家&金澜世家别墅产品推荐活动 二、活动时间 活动时间：XX年11月22日18：00-20：00 筹备时间：XX年11月20日 三、活动地点 【金邸世家】营销中心 四、活动目的 1、通过红酒品鉴会及珠宝展示，扩大和提升金邸世家及金澜世家项目的社会知名度（聚集人气）。 2、通过圈层活动，完成意向客户成交同时吸引潜在目标客户群的积极关注，为加快销售进程蓄势，促进销售。 3、提高国信品牌的市场知名度，巩固和增强公司实力
形象，同时提升品牌知名度 五、活动形式： 红酒沙龙+珠宝展示+别墅产品解析 注：联合当地知名红酒商富隆酒业及珠宝(镶金玉、玉器：手镯、挂件等），进行跨界合作，新老业主看重珠宝产品，可以享受珠宝折扣。 红酒商富隆酒业介绍： 珠宝展示(镶金玉、玉器：手镯、挂件等） 六、邀约对象 1、电话、短信定向邀约金澜世家别墅意向客户、金邸世家别墅老业主； 2、微信、微博释放活动信息，接受电话报名 七、活动内容 18：00-18：10 来宾到场 嘉宾签到、参观 主持人介绍活动内容 18：10-18：30 玉器模特展示 主持人同步介绍各模特展示玉器(现场播放各式玉器细节产品图） 18：30-18：50别墅产品推荐 销售经理介绍产品（现场播放项目介绍及别墅产品PPT)18：50-19：05葡萄酒品鉴会（葡萄酒基础知识概述）
别墅策划案 山水湖滨我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。-- 威廉姆?巴特勒?济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ----------------------------------------------------- William Bartler Jice ――赛博地产顾问机构一一前言第一章、市场分析一、 无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析二、SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立别墅外立面风格建议三、其 他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物 业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo二、项目核心价值体系的建立三、 主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重 点--- 让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现 场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，
城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”一一“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产 品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力一一让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划如何给该产品作准确的市场定位她的主要客户群体特征又是怎样做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎这些都是本策划案所主要阐述的。 第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析1、五里湖一一将成为未来几年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳， 还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的余山成为极为珍贵的自然资源，所以松江余山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范一一紫园，以及余山高尔夫别墅、余山月湖别墅、余山天邻别墅、余山银湖别墅等众多经典别
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
别墅项目策划方案 模板 1
含谷別墅專案策劃方案初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后,招开了N次讨论会, 坦率的说,结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧,而且本案又没有明显的优势(如地理条件、环境等),可是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么;一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此,我们要申明的是:做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的,重要的是我们要对每个委托的发展商负责,因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点,如有不中听的地方,请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 2
当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家(包括预计明后 年动工项目)。而现有的存量别墅楼盘已不下十家,如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目,真正成功者并不多,更多的开发商为此是尝尽苦头。可是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅”大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘;３６０亩的肖河香榭正式破土动工;２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时,为别墅而圈地的运动也此起彼伏:银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今,距陈家坪仅11公里,号称”都市后花园”,并将”建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集 地区。 3
成都青城山别墅策划案例 别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。 ——引自（现代汉语词典）
目录 前言 市场分析 一、大市场环境 二、成都别墅及小型住宅市场特性 三、青城山区域市场特性 产品分析 一、本项目概况 二、本项目关键制胜点 三、本项目优劣势分析 投资回报分析 一、建筑成本 二、销售成本 三、市场价格预测 四、投资回报计算 策划销售 一、本项目策划重点 二、销售准备工作重点 三、推盘时机 四、造势运动
市场分析 一、大市场环境 1、利多因素 a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。 b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。 2、利少因素 a、 WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。 b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。 二、成都别墅及小型住宅市场特性 1、二环路以内小型住宅 以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。 2、二环路与三环路之间的小型住宅 锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。 3、成都近郊的小型住宅 从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”，以成都本土休闲文化为基础，精心打造老四合院居家方式，获得了大众的青睐。即便如此，它的过多的人造景观和大杂烩式的排布与高级住宅的风范相去甚远，更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。
别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技
产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环
境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/？左右。 3）南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的
融合南北特色的徐州传统民居 徐州百姓至今流传着“穷北关，富南山，有钱住在户部山”的民谣。从明末至民国初年的几百年间，户部山周围高宅大院密布，民居鳞次栉比。其中既有甲第官宦之家，也有富商之宅、书香门第。这些古建筑依山就势，参差错落，构思巧妙，在融合南北方建筑特点的基础上形成了自己独特的建筑风格 北方元素： 墙体、门窗：由于北方气候寒冷, 墙体十分厚重、门窗较小、较严密，注重建筑的保温。 布局上：由于北方受孔孟儒家文化和道教思想影响较深，其布局大多为四合院形式，中规中矩，处处遵循对称原则，变化较少。 建筑用色：沉稳厚重，多为青砖灰瓦，建筑局部多用醒目的颜色,避免视觉上的单调。 南方元素： 天井：受到了江南传统民宅的影响，在整体的四合院布局基础上，又在院落与院落之间巧妙设置了天井进行院落组合，既可通风透雨，又可降温防寒。使得布局灵巧多变，从而又兼有了南方“天井院”的特点。 圆林：户部山民居的园林采用了借景、造景的手法，借本地之山景，通过人工凿池营造“天光云影共徘徊”之水景，使得山水相融，绿树映秀，颇有江南传统园林“山水林泉之乐”的意味。 别墅风格 A、中国传统的园林式风格 B、日式风格 C、欧陆传统的贵族风格
D、北美风情风格 E、现代风格 中国传统的园林式风格—北京观唐 观唐花园别墅区处北京东北侧，空气质量较好，基地平坦开阔，有远山无近山，有远水无近水，没有局部风水环境可言。设计师为能给建城安宅营造好的环境，师法自然，改造别墅区风水，调节小气候，形成“结庐在人境，而无车马喧”的居所。 特点: 1.按照风水“背山面水，向南”的原则建造 2.堆山，挖湖 3.沿袭古代城市规划“不正不威”的思想，遵循“街道分割”，和“方块居住”的原则。 4.3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出中式而私密的院落空间。 5.色彩与造型：以灰色为主体，在院门，檐口等处适当配以红色等富贵色彩。 6.细节处理，制式门楼，带有传统花窗的围墙，略带弧度的屋脊，灯饰，门头，体现了中式宅院的风格。 7.竖向条窗的设计，体现对意境的追求，居住的诗琴画意，从室内透过成组的长窗看内庭，季节交替，自然变化，宛如山水画卷。 户型分析 内庭园设计，面积36平米左右，空间尺度感好 双车库，并设有访客临时停车位
别墅项目全案策划 别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空,许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书?谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从１00-1０0０平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。 未来的别墅发展,有几个值得关注的方向: （１）生态型。着重节约能源，改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。
（2）智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。 (3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。 分析Ｂ:别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降,有的别墅降至每平方米２000元，比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润，强调销售面积,只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。 分析C:别墅开发市场背景分析
重庆含谷别墅项目策划方案 初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是目前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好； 重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点；
含谷別墅專案策劃方案初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了Ｎ次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等）,但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此,我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析
目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目, 真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮？?２０0亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;8５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６0亩的肖河香榭正式破土动工；２5０亩的龙湖香樟林别墅、１00多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１00０多亩、新原兴在渝北圈地７０0亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析
如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文Home Party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。 别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。 西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感
受便是，这里高校众多，名校云集，据了解，西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，全市现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所（全国第一），博士点334个，硕士点826个，在校大学生120多万人，人数仅次于北京、上海，居全国第三位，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市。经过我们详细调研，西安属于西北内陆二线城市别墅轰趴项目暂属于空白市场，而且西安市本地人口众多，外地旅游人口丰富，大学生数量庞大。这些数据都证明在西安市开设别墅轰趴馆是极佳的选择，是不可多得的商机，是创业的好项目。
别墅活动策划方案 篇一：别墅区营销活动策划初步方案 别墅区营销活动策划初步方案 活动方向：通过此次活动，进行别墅小区的装修营销活动 活动目的：让别墅区业主或潜在业主，认同随意居的工程工艺、施工管理以及企业文化，达到最终的签单 活动主题：“让爱驻我家”“心‘随’我动”【暂定】 活动地址：怀化市别墅区内，一栋简装修别墅内 活动时间安排：上午10点——下午4点 受众人群分析： 根据20XX年的《别墅人群分析》别墅购买人群分为以下几类：①年轻化的富豪：以体验式消费为主 ②已有别墅或高档住宅，希望改变现有居住坏境的人群：讲究居住环境，挑剔，注重细节 ③外来投资者：看好怀化地理优势、人文环境、城市发展前景，选择投资或长期居住者 ④隐蔽消费者：由于某种特殊原因，不能公开经济来源及消费记录的消费者 活动内容：以装修知识讲座为主传授实用装修技巧 家装风格展示施工工艺展示
小区风水实地讲解 活动方式： 活动分为四个主题： （1）“闻”——家装界专家讲座。 邀请家装行业资深专家人士，讲授装修知识、实用装修技巧、最新家装潮流趋势、主材辅材选用、居住风水实地讲解等等。 讲解内容以本套别墅为例，采取实地讲解方式，让参与者能够一目了然的对别墅以及装修知识、风水进行了解。在讲解装修知识，彰显怀化随意居的优质装修能力的同时，也向外宣传本别墅小区的优势。 加大讲师与听众的交流空间，并邀请开放商上台，形成三方交流，就听众最关注的问题予以解答。 （2）“望”——高端酒会、视频观摩 开放式高端酒会中设置视频大屏幕以及若干笔记本，播放随意居经典案例视频、建筑施工工艺、员工风采、企业文化以及开发方视频广告。 酒会采用冷光照明，明显区域展示小区开放方案例图片、随意居室内装修经典案例、施工工艺等图片。 葡萄美酒落英缤纷，古典音乐沁人心脾，名流雅士穿梭其中，或三五好友把酒畅谈，或因同一话题引为知己，或埋头于四周宣传画报，或醉心于视频观摩。
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
上海青浦绿地国际山庄别墅市调报告 一、2005上半年不墅市场综述 1、不墅供应增加，供大于求的局面差不多形成 2005年上半年上海新开不墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。尽管土地市场上政府暂停了不墅用地的审批，近两年不墅用地供应专门少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府关于高档不墅批建操纵力度专门大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和不墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商关于不墅项目以后盈利能力的预期仍旧较高，不墅开发热度不减，从而造成尽管目前市场观望气氛浓厚，开发商对以后预期降低，但由于项目差不多开始建设或者立即完成，使得市场供应增加，市场供求关系差不多发生逆转，供大于求的局面差不多形成。整个上半年，全市不墅市场供应增加，供大于求的局面差不多形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。 2、不墅市场观望气氛较浓 随着宏观调控得进一步深入，专门在上海悄然实行的对独栋不墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买不墅假如作为投资行为来讲则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此不墅的自住需求几乎成了目前不墅购买的唯独需求，而在现在不墅
供应量并不稀缺的市场情形下，不墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户显现有选择的观望心态也在情理之中。 不墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了专门大的心理冲击，许多客户取消挂牌，选择出租不墅收取租金收益，临时舍弃了销售的念头。关于不墅买家而言，购买不墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，因此需求可不能专门迫切，能够经得起时刻的等待。由于购买者预期不明确是否仍旧会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，因此有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，许多开发商的产品也是经历了长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不情愿轻易自降身价破坏形象，这也造成了不墅市场买卖双方的凝滞现象。 3、不墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落 二、近期不墅市场成交状况分析 1、不墅指数综合分析
不墅：在郊区或风景区建筑的供休养用的园林住宅。 ——引自（现代汉语词典）
目录前言 市场分析 一、大市场环境
二、成都不墅及小型住宅市场特性 三、青城山区域市场特性 产品分析 一、本项目概况 二、本项目关键制胜点 三、本项目优劣势分析 投资回报分析 一、建筑成本 二、销售成本 三、市场价格预测 四、投资回报计算 策划销售 一、本项目策划重点 二、销售预备工作重点 三、推盘时机
四、造势运动 市场分析 一、大市场环境 1、利多因素 a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓舞 消费者购房、购车，同时伴随基建的规模化进展，一轮 又一轮的富有阶层将源源不断地产生。 b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开 始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。 2、利少因素 a、WTO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增 多，购房、购车等观望心态严峻，近期房市低迷直接体 现出这一点。
b、股市动荡，尽管有转好迹象，但股民信心不足，宽 敞市民也感到了经济不稳定所带来的风险。 二、成都不墅及小型住宅市场特性 1、二环路以内小型住宅 以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中 常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。但 除此之外，这类住宅的不墅特征特不牵强。 2、二环路与三环路之间的小型住宅 锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国不墅豪华生活与内地 居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高 品质居家生活梦想。不足之处在于，它们依旧不能宁 静致远，过于喧嚣，同时容积率偏高。
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆巴特勒济慈 i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart. ——william bartler jice ——赛博地产顾问机构—— 前言 第一章、某地场分析 一、无锡别墅某地场分析 二、竞争对手分析 第二章、swot分析 一、现状分析 二、 swot分析 第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议 四、功能配套 五、环境建议 六、物业管理规划 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、推广案名、logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼 四、推广策略 五、推广重点——让townhouse迅速窜红某地场 六、价格策略 七、现场销售策略 八、阶段性媒体计划及sp活动策略 第六章、营销管理 一、营销管理 二、人员配置及培训管理 前言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城某地白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼某地将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为某
城市别墅 独别是VILLA ，联排是TOWNHOUS，E 我没听说有专门对应“ 城市别墅” 的英语词汇，应该就是指建筑在城市里的别墅或者说单栋家庭住宅（Single Family House）？这个概念在北方大城市和南方沿海地区出现的比较早，从规划来看，在城市中建造独栋几乎是不可能的，所以城市别墅主要是联排和叠加两种形式。 近两年武汉也兴起好几个打“城市别墅”概念牌的中心区或者次中心高端产品，有业内朋友跟我说，现在城市别墅销售如何如何火，问是否有担心对F、天下的销售造成一定冲击。哑然失笑——虽然同称“别墅”，也许价格相差无几，建筑实质却大相径庭。城市别墅和近郊独立别墅属完全不同的两种类型。 （由于第一篇有许多看客提出异议，有必要在这里将别墅定义重述一遍，也为了更好区别城市别墅和真正意义上的别墅的差别） 别墅是舶来品，其传统意义上的概念是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通常是作为住宅或度假休息的场所。按照现行国际通用的标准，真正的别墅应具备5S，即景观（seenery）、故事（story）、阳光（sun）、运动（sport）、溪流（stream ）。所以，别墅就应该是建造在风景优美、有深厚历史文化底蕴充满清新空气有明媚阳光和纯净溪流的地方。还应体现自己的独特性、地方性、自然性和私密性。别墅建筑必须有自己的特征，寻找它可以不用门牌号，决不能幢幢都一样，具有鲜明个性。 而按中国式拆字法理解别墅的含意——别墅就是“别野土”——“ 野土” 就是另外的土地，非城市之土，它是特别之地上的建筑而不是大众产品，只能属于少数人。与大众生活是有一定距离的一种建筑。我常问我们的客户：购买别墅的意图是什么？多数人答曰一一亲近自然，这是他们买F、天下的首要需求。（现在有很多人抱着一个“城市别墅”概念不放，倒把这一点忽略掉了。） 但今天我们身边的不少中心区高端项目，也把自己归入“泛别墅”之列，多数的“城市别墅”不是临江就是面湖或者在城市最核心商业地段，无论它宣称自己拥有如何如何优越的自然资源，地段价值还是当仁不让地成了这些楼盘的最大卖点。而别墅的5S 标准，已完全被忽略了。 因此，所谓的城市别墅绝大多数是地价决定了品质，产品本身并不具备别墅的特质，操作手法与普通住宅也大致无二。操作好点的也就加上点故事而已。归根结底还是概念大于实际。 城市别墅和郊区别墅在消费客群上也有本质的区别。城市别墅的购买人群更加在意工作和家之间便利，因为这
森林溪谷 明泉璞院 银都名墅 凯迪·澳澜湾 圣地维拉 海上湾 涵璧湾 绿地诺丁山 英郡雷丁 佘山3号二期 英郡别院 贝尚湾 山语原墅 城市经典三期夏宫绿地香颂 枫丹白露别墅三期莱茵美墅 尼德兰北岸 上海三湘海尚 印象春城 港城滴水湖馨苑 中大九里德 风荷丽景尚城 融科·托斯卡纳庄园达安御廷 览海国际高尔夫社区景源名墅 路劲逸隽园
赞成红树林 枫丹别院 万顺水原墅 合生城邦 保利御樽苑 天和湖滨 中邦MOHO 毕加索小镇 美林别墅 城市经典五期梵高圣安德鲁斯庄园 湖庭 观庭（四荷艺墅）合生御廷 香水湾 帕缇欧香二期 中凯曼荼园 达安圣巴巴花园 红墅1858 河谷3号印象欧洲 明园森林都市 湖畔佳苑 大豪山林别墅 景港名人苑 莫奈的花园 沁风雅泾轩 西郊丽源 西晶明园
夏阳金城 阳光水云居 颖奕博园 兰郡名苑 金沙御墅 云顶别墅 上海公馆（御泓苑）田园风光 宝莲府邸别墅 大华水岸蓝桥 锦秋加州花园 东方马德里 海湾艺墅 聚贤煌都 圣地雅歌·海墅 绿色家园·汇墅 和风GOLF别墅 湖山在望花园 维纳阳光 御涛园 浦江颐城 圣特丽别墅 古北臻园 清风别墅二期 万安金邸 园与墅 合生东郊华品园 长城中环墅 古北香堤岭
东丰林居 棕榈泉花园三期花源湾 东源丽晶别墅生茂养园 九间堂 景尚缇香 爱法奥朗新庄园绿宝园 中海御景熙岸汇贤阁 金港湾域玖号上泰绅苑 三湘七星府邸紫都上海晶园朗庭上郡苑 佘山银湖 米兰诺贵都 西郊明苑别墅泰宝华庭 东郊一号 艺泰安邦 海上普罗旺斯广州 碧桂园豪园 碧桂园荔园 碧桂园假日半岛颐和盛世 恒大山水城
海伦春天 保利壹号公馆 万科兰桥圣菲 桃花源 芙蓉半岛 合景天湖峰境 雅图奥园 芙蓉绿茵豪苑 元邦山清水秀 龙光香悦山 天晟海琴湾 中信山语湖 十里方圆 御湖天下 东湖映月 中海金沙熙岸 金湖翡翠谷 兴业海逸半岛花园方圆明月山溪 富力泉天下 居礼润园 珠光流溪御景 东方夏湾拿 南沙奥园 南沙境界 深圳 中海大山地 深业紫麟山花园公园大地