肇庆市房地产当前概况分析
在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。主动走出去，扩展销售渠道，已经成为不少有志于长远发展的企业共识。本月15日至17日，广州市举办“2009广东·广州房地产博览会”，肇庆市星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产、侨兴实业、臻汇园房产、华基房产、广物房产等八家房地产开发商组团参展，首次以整体形象亮相一线城市。这不仅是肇庆市房地产业一次总体的检阅，也使广州市和珠三角置业者能够在近距离了解肇庆，这对未来肇庆市房地产业将产生积极的推动作用。
一、肇庆的区域优势
肇庆市拥有四大区域优势：一是环境优势。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；二是肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；三是有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；四是价格优势。肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。
国务院已把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，根据广佛肇城际轨道交通规划，肇庆将融入珠三角城际轨道交通体系，广州等珠三角城市到肇庆都在一小时之内。珠三角一体化发，将改变房地产市场格局。而肇庆拥有珠三角城市中最多的土地资源，并且拥有鼎湖、星湖等风景区，自然资源丰富。珠三角一体化之后，肇庆房地产将拥有更广阔的发展空间。
二、当前的市场状况
多年来，肇庆市房地产市场一直保持持续快速发展势头，尽管自去年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06％，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。
今年，城区房地产市场逐步回暖，商品房交易量有较大回升，投资者信心逐渐恢复，呈现出平稳健康、有序推进、创新发展三个特点。
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（一）平稳健康
根据肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约数据，今年1至4月，城区（包括端州、鼎湖区）商品房合同签约销售建筑面积38.3688万平方米，同比增长57.64％；成交金额12.9678亿元，同比增长52.16％，销售建筑面积平均价为3379.78元／m2，同比下降3.48％。
以上数据来源：2008年数据按统计局数据计算，2009年数据为肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约系统显示。
（二）有序推进
一是政府及相关部门采取有效措施促进房地产业有序发展。在国务院和广东省政府出台促进房地产市场健康发展相关政策措施的基础上，肇庆市建设局结合当地房地产市场实际情况，出台了《关于支持我市房地产业健康有序发展的暂行办法》，提出提高工作效率、减免服务性收费等促进措施，相关部门也优化服务、加大支持力度，为我市房地产市场在国际金融危机的影响下保持平稳健康有序发展提供了有力支撑。
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二是企业主动调整，积极应对。面对复杂多变的市场形势，企业及时调整发展战略，整合内外部资源，主动应对市场变化，采取“面对、调整、改善”策略：即面对本区域消费水平和市场需求，调整商品房销售价格，调整开发节奏和产品结构，改善小区内部环境建设、推动改善市政基础配套设施建设、改善物业服务。
一方面，开发商根据肇庆市商品房消费群体结构和居民消费水平，主动采取措施，以合理价格促进商品住房销售。另方面，开发商根据市场形势和本地居民购买力和消费特点，调节开发计划，调整户型结构，着重开发建设中、小户型商品住宅以适应消费需求。为促进商品房销售，开发商在推动改善市政基础配套设施建设的同时，将重心放到提高楼盘质量、品位上来，完善小区配套、优化区内外环境、改善物业服务，以良好的质量信誉和服务环境争取消费者的青睐。
（三）创新发展
今年以来，肇庆市房地产开发企业在促进房地产销售、提高开发管理水平的同时，努力创新思维、开拓市场，在实践中摸索出两种创新做法，为推动房地产市场发展开阔了思路：
一是首次出现酒店式公寓经营方式。恒裕“酒店式公寓”吸收了传统酒店和传统公寓的长处，将酒店式物业管理引入住宅管理，形成“酒店、写字楼、商品住宅”三位一体的综合性经营模式，具有单位小，好管理，租金高，易出租等特点，对促进我市的旅游、商务发展及房地产投资具有积极作用。
二是出现物业管理创新。市百花园物业管理有限公司去年下半年以来，尝试通过改善物业管理等服务树立楼盘品牌、促进企业经营，以此为代表，一批物业管理服务企业通过开展多层次的有偿服务如水电、家电维修、家政服务、车辆保管等来延伸和拓展物业服务，实现业主和企业双赢。
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三、进一步促进房地产市场发展
（一）认清形势、把握机遇，坚定推动房地产市场平稳健康有序发展的信心和决心。
尽管目前我市经济发展面临着来自国际国内市场的严重困难和严峻挑战，但我市经济发展的基本面和长期趋势并没有改变，房地产市场发展具有应对困难的有利条件和积极因素。
首先是《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020）》将肇庆列为珠三角主体地区之一，使我市迎来了新一轮改革发展的重大历史机遇，房地产业发展必将迎来广阔的发展空间并发挥积极的促进作用。
其次是中央、省、市积极调整政策，为促进企业发展营造良好的政策环境。中央和省相继出台一系列扩内需、保增长、调结构的政策措施，加大城建领域的固定资产投资和建设，鼓励普通商品住房消费、给予企业合理的信贷支持等措施，为我市房地产开发企业化解当前困难、实现新发展提供了机遇条件。
肇庆市人居环境优越，随着区位优势、交通优势的日益突出，房地产业发展将迎来更为广阔的发展空间。作为珠三角西部的门户城市，肇庆的区位和资源、环境优势明显、人文底蕴深厚，形成了发展房地产业的独特优势。随着珠三角区域一体化进程的提速，尤其是珠三角城际轻轨的开通和南广铁路、贵广铁路、二广（二连浩特－广州）高速、汕昆（汕头－昆明）高速、珠三角外环高速、揭茂（揭阳－茂名）高速、开南跨江大桥、西江“黄金水道”、肇庆港等交通网设施的建设和完善，肇庆市将形成铁路、高速公路、水路于一体的立体交通体系，融入珠三角“一小时生活圈”，对珠三角其他城市及周边城市购房群体将形成巨大的吸引力。
（二）科学引导，理性发展，推动房地产业有序开发建设。按照建设最适宜旅游的花园式风景城市、最适宜人居的生态型山水城市、最适宜创业的现代化工业城市的城市目标，明确房地产业开发规划，引导企业合理开发，推动市场供给基本平衡，推动城市资源保值升值。
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（三）加快对接，品牌带动，提高房地产开发管理水平。抓住广肇城际轨道、贵广和南广铁路等重大交通设施建设给房地产市场发展带来的机遇，积极拓宽市场，围绕城市轨道经济带建设，引导企业做大做强。肇庆市组织开发企业参加“2009广东·广州房地产博览会”，目的就是鼓励开发企业积极走出动，突破购房区域局限，开拓珠三角市场，推介优质楼盘，展示企业形象，打造房地产宜居品牌。
（四）加快建设，完善市政基础设施和公共服务配套设施建设。按照“东西呼应、南北互动”的要求，大力推进广肇城际轨道、城东新区基础设施、星湖大道、信安路、龟顶新城等重大项目建设，抓好城东新区建设，进一步拉大城市框架，使房地产开发建设实现“开发一片、形成一片”的效果，为改善群众生活、推动城市经济发展发挥最大效应。近期要尤其加快解决管道燃气安装对接问题。
（五）提高物业服务水平。肇庆市建设局把2009年定为物业管理规范年，通过进报纸、进电视、进电台、进网络、进社区“五进”扩大宣传，并分阶段推进物业管理调研，研究规范监管的有关措施，还将于今年成立物业管理专业委员会，引导物业管理科学有序发展，为推动房地产业健康有序发展夯实基础。
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
西安市房地产市场热点板块分析 目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费
项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金
肇庆市房地产当前概况分析 在广佛肇经济圈美好前景带动下，肇庆楼市价值日渐凸显，相比珠三角其它城市，产品性价比高是不争事实。主动走出去，扩展销售渠道，已经成为不少有志于长远发展的企业共识。本月15日至17日，广州市举办“2009广东·广州房地产博览会”，肇庆市星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产、侨兴实业、臻汇园房产、华基房产、广物房产等八家房地产开发商组团参展，首次以整体形象亮相一线城市。这不仅是肇庆市房地产业一次总体的检阅，也使广州市和珠三角置业者能够在近距离了解肇庆，这对未来肇庆市房地产业将产生积极的推动作用。 一、肇庆的区域优势 肇庆市拥有四大区域优势：一是环境优势。肇庆城市环境空气质量好、生态和谐、环境优美、观光休闲旅游资源富集，环境质量与珠三角区域其它城市相比表现突出；二是肇庆市是久负盛名的山水景观城市，也是国家历史文化名城，自然资源与文化资源有机结合，最适宜人居；三是有独特的区位和交通优势。肇庆市东临珠三角腹地，西近桂东南区域、两条国道贯穿城区、西江主航道，三茂铁路等缩短了与珠三角及周边城市的距离；四是价格优势。肇庆市楼价明显低于珠三角其他城市，对周边县（市）区、港澳台华侨以及外地人士很有吸引力。 国务院已把肇庆纳入珠三角改革发展规划纲要的城市之一，根据广佛肇城际轨道交通规划，肇庆将融入珠三角城际轨道交通体系，广州等珠三角城市到肇庆都在一小时之内。珠三角一体化发，将改变房地产市场格局。而肇庆拥有珠三角城市中最多的土地资源，并且拥有鼎湖、星湖等风景区，自然资源丰富。珠三角一体化之后，肇庆房地产将拥有更广阔的发展空间。 二、当前的市场状况
多年来，肇庆市房地产市场一直保持持续快速发展势头，尽管自去年下半年以来，受国际经融危机及国内外经济形势变化影响，房地产市场面临较大压力，但全年房地产开发投资还是比去年同期增长了15.06％，达54.32亿元，创历史新高，保持着向前发展的动力。 今年，城区房地产市场逐步回暖，商品房交易量有较大回升，投资者信心逐渐恢复，呈现出平稳健康、有序推进、创新发展三个特点。 [NextPage] （一）平稳健康 根据肇庆城区商品房预（销）售网上合同实时签约数据，今年1至4月，城区（包括端州、鼎湖区）商品房合同签约销售建筑面积38.3688万平方米，同比增长57.64％；成交金额12.9678亿元，同比增长52.16％，销售建筑面积平均价为3379.78元／m2，同比下降3.48％。
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
宝鸡市房地产市场分析 目录： 一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 二、区域楼市研究
三、市场总结及项目建议 第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；
2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力； 806.54 976.09 1175.75 1409.87 1545.91 15% 14.40%14.50%15.10%13% 12% 12%13%13%14%14%15%15%16%0 200400600800100012001400160018002009 2010 2011 2012 2013 2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况 GDP(亿） 增速
3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；
0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净 流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013 年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求 面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每 年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需 求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅 销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势； 根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人； 资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点， 成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比
房地产市场调研的内容有哪些？哪些步骤需要用到定量统计分析方法？ 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面： （一）宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 （二）城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 （三）消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况，消费者的现实需求和潜在需求状况，消费者的收入、购买能力及投资类型，消费者的购房意向、动机类型，影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 （四）城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 （五）项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法： 房地产市场调研的程序： 一、调研准备阶段： （一）提出问题，明确目标 （二）进行初步情况分析，必要时进行非正式调查 （三）确定需要收集的资料信息，选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类，即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中，普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 （四）调查问卷设计 （五）拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排，主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 （六）建立调查组织 实际展开调查工作之前，还应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人员，建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排，通过各种纺织到调查现场获取第一手资料，到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号，以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后，在对调查资料进行分析之前，最好编制编码表格，以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后，可借助图表对其进行统计汇总，同时对相应统计结果进行分
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售
率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执
行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。
房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境，它包含①地区经济的基本趋势分析；⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；
房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论，市场营销过程包括：分析市场机会，研究和选择目标市场，设计营销战略，制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程，由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性，土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地，抑或先有土地后调研，房地产市场营销全过程可作如下划分（见图2—2），但它们不是单向的，而是双向的，即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 （1）预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步，指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上，重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态，根据自身优势，对欲开发地块进行发展预测和综合评估，判断开发价值，从而做出是否购买土地的决定。 （2）获得土地（国家证书） 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中，已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限)，一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 （3）分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上，依据
市场供需状况和竞争状况，利用科学方法对投资项目进行比较分析，从而初步确定开发种类与开发时机，为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 （4）制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测，营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的核心；从狭义的营销策略制定来看，市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括：品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等；对应的市场定位也就包
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
1、 城市经济发展概况 2014年肇庆市经济运行稳中有进，实现GDP1845.06亿元，同比增长10%，增幅比全省高出2.2个百分点，居珠三角第2，全省第7。三次产业的结构为14.8︰50.0︰35.2，分区域看,中心区地区生产总值占全市比重为70.2%,山区县地区生产总值占全市比重为29.8%，按常住人口计算，2014年人均地区生产总值45795元，增长9.3%。 全年完成固定资产投资额1138.73亿元，增长19.0%。投资呈现三特点：一是民间投资增长快，全年完成民间投资额887.47亿元，增长22.3%，增幅比整体投资快3.3个百分点；二是基础设施投入增长快，完成投资额242.31亿元，增长20.8%；三是工业投资内部结构优化。食品饮料、纺织及服装、石油及化学业投资分别增长73.8%、40.7 %和 28.9%，六大高耗能行业投资增长0.4%，增幅比整体投资低18.6个百分点。 1085.87 1324.41 1462.35 1660.071854.0818% 14.70% 11.00% 12% 10% 0% 5%10%15%20% 5001000150020002010年2011年2012年2013年2014年地区生产总值（亿元） 同比增长（%）14.80% 50.00% 35.20%第一产业第二产业第三产业 516.84206.22 151.0666.43 198.18 200 400 600 制造业 房地产业交通运输、仓储和… 水利、环境和公共…其他行业 分行业固定资产投资额（亿元）
2、人口与城镇化水平 2014年末肇庆市常住人口446万人，人口总量呈现持续增长的态势。 2014年肇庆全市城镇常住人口增加到169.73万人，城镇化率42.62%，和全国52.6%的平均水平还有不小的差距，城市化率与肇庆市的经济发展水平和产业发展要求不相匹配，城市集聚集约水平偏低，县城和中心镇规模偏小，聚集和扩散效应不强。 3、居民收入及社会消费 2014年，肇庆全体居民人均可支配收入17333.5元，增长10.1%。其中，城镇常住居民人均可支配收入21725.8元，增长9.1%；农村常住居民人均可支配收入12642.3元，增长10.6%。 2014年，肇庆全年完成社会消费品零售总额559.90亿元，同比增长13.5%。从地域看看，城镇累计消费464.53亿元，同比增长13.9%；农村累计消费95.37亿元，同比增长12.0%。 4、房地产市场发展情况 2014年肇庆完成房地产开发投资188.89亿元，比上年增长10.1%。按地区分，中心区150.18亿元，增长4.5%；山区县38.71亿元，增长39.2%。按用途分，商品住宅开发投资130.40亿元，增长1.4%；办公楼投资10.85亿元，增长280.8%；商业营业用房投资和其他投资分别为23.27亿元和24.37亿元，分别增长22.8%和15.4% 。 422.41 426.9 427.59 429.82 446 410 415420425430435440445450 2010年2011年2012年2013年2014年 人口（万人） 16832 19040 21754 23930 21725.8 7524 9013 10365 11662 126420 5000 10000150002000025000300002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 城镇居民人均可支配收入（元） 农村人均纯收入（元） 322.89376.56433.39493.12 559.9 21.1% 19.3% 15.1% 13.8% 13.5% 0% 10%20%30% 40%0 100200300400 500600 2010年2011年2012年2013年2014年 社会消费品零售总额（亿元） 同比增长（%）
房地产市场分析的内容 （一）宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中，要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策（信贷规模与利率水平）等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。这方面的情况，城市之间有很大差别，甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区，其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后，还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 （二）市场状况分析 房地产市场状况分析，是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行：1．供给分析（重要考点） （1）调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。 （2）分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 （3）分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等；正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。（4）分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4．下列各项中，属于房地产供求分析内容的是（）。 A．就业分析 B．投资购买和使用购买的比例分析 C．市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D．已获规划许可数量 答案：D 2．需求分析（重要考点） （1）需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如，影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期，影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入，影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口，影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 （2）需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素，并根据这些因素如就业、