第一部分宏观经济环境简要分析
经过二十五年的改革开放，中国经济已经取得了令世人瞩目的好成绩。党的十六大又产生了新一届领导人，顺利完成了新老交替，绘就了全面建设小康社会的宏伟蓝图，为中国经济的高速发展提供了强有力的保证。
入世以后，中国加速了开放的步伐。2002全年国内生产总值首次突破10万亿元人民币，经济增长率达8％，进出口总额高达6200亿美元；实际利用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。2003年中国虽然遭受了SARS的影响，但投资与出口依然保持强劲的发展势头，内需也有稳步的增长，上半年经济仍然取得了百分之八点二的增长速度。据预测2003年中国GDP增长将超过百分之八点二的增长，2004年中国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中国宏观经济的良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划的战略，为今后几年、几十年的可持续发展确立了广阔的空间。可以预见的是，2005年的探月计划，2008年的北京奥运会、2010年的上海世博会，将成为中国社会经济发展的一个又一个里程碑。
近年来，中国的城市化运动更是方兴未艾。政府的大力倡导与支持，国内外各方面专业人才的不断汇聚，吸引了大量的海内外资金的投入，使城市的投资环境日益改善，消费市场的巨大潜力得以不断地被挖掘，这进一步促进了国民经济的发展，切实地提高了广大民众的生活水平，保证了社会生活的繁荣与稳定。
本项目地处上海这个得天独厚的发展环境，我们有必要对上海的经济发展程度、市场消费能力、商业与房地产发展等影响本项目未来运作的关键方面作一个全面、系统的研究。
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一、上海整体经济发展水平概述
在90年代初浦东开发开放后，上海借助邓小平南巡的改革之风，不仅引起全中国的注意，亦令全世界刮目相看，许多世界著名跨国公司纷纷在上海登陆，外资的强力介入和国内企业内力的增强为上海高速稳定经济的发展奠定了坚实的基础。
1.GDP增长率
据统计，上海2002年实现国内生产总值5408.76亿元，比上年增长10.9％。其中全年第一产业比上年增长3％；第二产业增长12.1％；第三产业增长10％。各大产业发展态势均呈上升趋势，上海的城市综合服务功能将不断提升。
自1992年以来上海已连续10年保持在10%以上的增长，2002年人均GDP达5000美元，稳居全国各省级地区之首，综合经济实力已达到上中等发达国家收入水平；预计未来几年，上海的经济将继续保持这一运行态势和速度。
至2010年，上海将可能成为国内人均GDP第一个突破1万美元的地区。健康的国民经济为房地产业和商业的规模发展提供了良好的运行环境。
2.外商投资
2001年底中国加入世贸组织、2003年6月签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA），2008年中国北京将举办第25届奥运会，2010年世博会将在上海开幕，大大加强了中国和世界的对外贸易机遇。
上海充分发挥经济中心城市的综合优势，以扩大服务贸易领域的开放为重点，向全方位、多层次、宽领域的对外开放迈进。至2003年，世界500强落户上海的就有300家，提供了大量就业机会和具竞争力的薪资，上海已成为世界经济的热点。
98年以来的上海外商直接投资合同金额除99年略低外,基本保持着较稳定的增长，2002年更是达到了105.76亿美元，共计合同项目3012项。外商直接投资带来的不仅有资本，还有大量的外方工作人员，而这些长期驻沪的外方人员将会增强上海高端市场的消费力，成为未来上海房地产市场的潜在消费者。
3.经济结构
2002年经济结构调整继续加快，非公有制经济比重持续上升。在全市国内生产总
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值中，公有制经济增加值3680.87亿元，比上年增长5.7％；非公有制经济增加值1727.89亿元，增长23.9％，占国内生产总值的比重由上年的28.6％上升到31.9％。多种经济成分的互相补充，互相依存，充分活跃了市场，优化了社会资源的配置，加快了发展的步伐。
商业市场就是一个典型的例子。从2002年的经济结构分析来看，国有和集体商业企业所占的比重呈下降趋势，而股份制和外商投资企业的比重则呈上升趋势，经济结构的多元化发展是适合市场需求的。
结构调整打破了“大锅饭机制”，政府调配转化为监督职能，由市场统一对资源进行配置。企业要获得生存，必须加大技术研发力度，促进融资手段的多样化，提高产品质量和创新能力。只有增强了市场竞争力，才能占领市场、引导消费，从而促进经济的良性循环。
4.房地产投资
1999年，上海房地产市场走出低谷，投资开始活跃。至2002年上海房地产投资已达到720亿元，创了历史的新高。
2003年房地产开发投资估计超过800亿元。截至10月底的统计数字，全市房地产开发投资已接近770亿元，同比增长17.3%。再创历史新高，已是不争的事实。
房地产投资的活跃说明了上海的市场前景广为看好，已驶入了高速发展的快车道。
因此，政府实施土地供应机制的改革，并适时推出了“一城九镇”发展规划以及重大工程的配套房建设等，使上海的房地产市场朝着更加稳健的方向发展。
5.社会保障体系
作为国家福利制度的社会保障体系正在逐步建立。至2002年末，上海有8.06万家城镇机关、企事业单位，共675.91万人（包括离退休人员）加入城镇职工基本医疗保险。医疗保险单位参保率达到98.35％。
年内还出台了相关的规章制度，如《上海市城镇从事自由职业人员和个体经济组织业主及其从业人员基本医疗保险暂行办法》，《引进人才实行〈上海市居住证〉制度暂行
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规定》等，修改了《上海市企业职工最低工资规定》，完善了针对低收入者的“廉租房”
方案等，这些制度的推出，促进了社会的稳定，使人民安居乐业，满足了最基本的生活需求，同时也扩大了居民消费支出的比例。
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二、居民生活水平与消费结构
1.收入水平
目前上海市的就业情况良好，收入水平稳定。截止2002年末，人均收入已达19743元，比上年增长9.5％，城镇登记失业率仅为4.8%，是有统计资料以来最低的，甚至好于北京，达到了中等发达国家的水平。
资料来源：上海统计局
而随着收入水平的调整，可支配收入和消费支出也呈同比例增加趋势，目前人均消费支出已达10464元。
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资料来源：上海统计局
从消费指数来看，1998年到2000年为上海居民消费价格指数的第一轮上升周期；
而从2000年开始，居民消费价格开始作横位盘整，但波动不大。经过一年的酝酿，自2002年起，上海居民消费价格指数的第二轮升势再次上演，表明了上海经济已经受考验，面临新的飞跃。
资料来源：上海统计局
2.消费结构
随着收入的提高，消费支出的结构会发生很大的变化。根据调查，发展中国家用于食品的消费占其居民收入的50%以上；而在发达国家，食品消费的比例会锐减至10%以下，而用于文化娱乐教育的费用则会大大提高，甚至超过了50%，且越是经济发达的国家此比例越高。
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资料来源：上海统计局
中国经济的发展也充分验证了这个规律。基本生活费用占居民收入的比例从七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活质量的文化娱乐费用比例则在近十年中增加了一倍。（诺贝尔经济学奖得主罗伯特.福格尔认为：到2040年，人们将把4/5的时间花在闲暇上）我们也坚信这两者之间的逆行趋势，将随着中国经济的发展、居民收入的提高以及文化教育的普及而进一步扩大。
从下列图表中我们发现，服务类消费的比例确实在逐年上升，发展那些满足人们在“休闲”、“知识”、“社交”和各种“自我实现”需要方面的娱乐、健身、教育、益智、体验、传播等产业已经是势在必行了，适时地进行消费产业的转轨是目前众多企业所迫切需要的。，企业必须从单纯的产品供给者，转化为蕴涵品质服务的高附加值产品的提供者。
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资料来源：上海统计局
3.投资结构
居民储蓄存款持续增加，2002年末全市城乡居民储蓄存款余额4915.54亿元，当年新增1020.48亿元。其中，城镇居民储蓄存款余额4662.95亿元，新增987.96亿元；农村居民储蓄存款余额252.59亿元，新增32.52亿元。
资料来源：上海统计局
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出现上述情况，一方面是因为勤俭持家的传统观念依然扎根于广大的民众；另一方面则是因为社会保障体系的不完善，致使中国居民在消费观念上仍趋于保守，其每月储蓄的金额占收入的50%以上。
随着金融产品的日益丰富、信贷消费（尤其是购房）的日益普及，人们逐渐接受先进的投资理财观念，选择多种方式进行投资，降低风险，提高收入；这又反过来促进了消费需求的增长，繁荣了经济，繁荣了市场。
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三、人口的增长、分布与结构
1.人口数量
2002年底，上海常住人口为1625万人，其中户籍人口1334万人，外来人口291万人。
自1993年开始上海人口率先在全国进入了人口自然变动负增长阶段，目前已经持续10年。截止去年年底，常住人口自然增长数为-0.9万人，自然增长率为-0.57‰，户籍人口自然增长数为-3.5万人，自然增长率为-2.61‰（具体数据见下表）。
人口的负增长，一方面是由于中国长期坚持实行“计划生育”国策，控制了人口的增长速度，并取得了成效；另一方面是因为城市化进程的不断推进，城市居民开始注重“优生优育”以及自身价值的体现，这进一步提高了人口质量，减少了人口数量，社会的文明程度进一步提高。
“低出生、低死亡、低增长”的现代人口再生产类型,已开始在上海等发展较快的地区出现，标志着在人口增长速率上，这类地区已与世界接轨。；可以期待，在未来社会财富增长的同时，我们将有可能提高人均分配额度，从而优化生活质量。
工作节奏的加快，工作压力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年轻夫妇逐渐推迟了生育年龄，甚至出现了“单身贵族”以及“丁克家庭”群体。这部分群体由于收入相对较高，同时又少有家庭生活的羁绊，因此他们的收入大部分用于休闲、娱乐、投资与消费，并且不断寻求更新奇的消费途径，这部分群体称得上是上海城市消费的生力军。
十三年来上海人口变动情况
年份总和生育率（%）
自然增长率（%）常住人口户籍人口
80年代 1.36
90年代0.96
2000 0.96 -1.9 -1.9
2001 0.79 -0.77 -2.7
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2002 0.77 -0.57 -2.61
数据来源：上海市人口计划生育统计报表
2.人口分布
在过去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但与国际水准的现代化大都市相比，仍有较大差距，不容乐观。
一是中心城区人口密度过高的问题远未得到解决，浦西9个中心城区的人口密度都在1.8万人／平方公里以上，其中黄浦、卢湾、静安三个核心城区的人口密度都超过4万人／平方公里，相当于纽约、巴黎核心城区人口密度的2倍，相当于东京的3倍。
二是郊区的人口密度偏低，有些甚至仅1000人／平方公里左右，相当于核心区域的四十分之一，交通及生活配套环境尚未成熟，不适宜居住。
2010年将有1000万人口迁移至外环线以外，市中心人口控制在1300万左右，对消费零售市场业态分布和设置需具有前瞻性。
上海市人口分布统计(单位:万人/公里)
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而政府已意识到平衡发展城市经济的重要性。“十五”时期，上海将重点发展“一城九镇”，即松江新城和朱家角、安亭、高桥、浦江等9个中心镇。以拉近与国际化大城
市的距离，改善目前市中心人口聚集度高，、交通拥挤、改造投资成本高等问题。
大力发展轨道交通，加快配套建设，将城市人口居住郊区化发展成为一种人口流向的新潮流，郊区商业未来前景开阔。
3.文化教育
近10年来，上海人口文化素质整体提高，主要得益于教育事业的发展。2003年政府投入教育的财政支出为93.79亿元，是1993年的8.26倍。
目前上海共有50所高校，为社会输送大量人才，仅大学生每年就约5.5 万人。2003年上海各级各类学校在校学生207.36万人，每万人中接受过大学教育的为1264人，人口的文化素质在全国仅次于北京，居第二位。
同时，上海还有30所成人学校和各类自考及职业化培训机构，丰富整条教育战线，建立符合城市发展的人才继续教育体系。
而从后备力量来看，持续多年的高校扩招，使上海的高考升学率保持在80%以上。
未来可以期待上海居民素质整体提高，这也符合上海国际化都市定位。
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4.家庭结构
传统大家庭的居住模式，在六七十年代占主导地位，这主要是传统价值观念引导和政府提倡生育，在特定时期得到大多数人的认可。
而政府自七十年代末期开始实施了“计划生育”的国策，控制人口数量，城市家庭人口剧减；而随着观念更新和生活方式的转变，上海已形成了二大一小的特定家庭结构。
根据第五次人口普查，全市平均每个家庭的人口为2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭户规模减少了0.3人。
而这种三口之家的结构，将会在孩子教育投资和成人生活质量的提高投入更多的关注。
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四、政府未来的发展计划
1.城市发展规划
根据“十五”发展规划，上海确立了以“一城九镇”为开发重点，大力发展轨道交通，建立城乡一体化的空间发展战略，打破城乡、城郊和环线等传统界限，引入全新的时空理念，把上海6341平方公里的空间作为一个总体来考虑。
1)降低市中心人口密度。
大量兴建卫星城镇，以松江新城以及朱家角、安亭、高桥等为中心发展“一城
九镇”计划，同时改善生活环境，吸引人们的经济活动、居住活动、娱乐、休
闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为城市的持续发展提供广阔空间。
2)加快交通轨道建设，优化城市发展环境。
建成明珠线二期、磁悬浮列车示范运营线工程等200 公里左右轨道交通，基
本形成由“十字加环”和若干射线组成的轨道交通网。拓宽改造一批内环线内
次干道路，全面建成城市辅助环线，完善内、外环线间联接道路。全面建成卢
浦大桥、外环线越江隧道、复兴东路隧道、大连路隧道。加快建设内外换乘枢
纽，加强地面公交与轨道交通、市域交通与对外交通间的换乘衔接。轨道沿线
的房产将兴起新一轮建设高潮。
3)优化城市环境，符合国际化都市定位市地位。
在高起点基础上，结合市区服务业布局调整、大型公共绿地和休闲娱乐设施建
设以及社区服务业发展等，建设一批地区级和社区级公共活动中心。加快内外
环线之间大型居住区建设，推动苏州河、黄浦江亲水地带的综合改造，优化中
心城住宅布局。加快调整黄浦江两岸功能布局，规划建设具有休闲、观光旅游、
航运交易、国际客运等功能的城市景观带和都市型产业带。
城市的未来规划将围绕发展轨道交通、优化城市环境、改善生活质量等方面进行，而这些都会为房地产的发展提供更多机会。
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2.商业发展计划
根据十五计划，至2005年上海商业ＧＤＰ增加值将达到750亿元人民币，年均增长10%；社会消费品零售总额2500亿元人民币，年均增长8%；连锁商业销售额达到1000亿元人民币,未来发展空间广阔。
上海的未来将建成商业的国际化“购物天堂”，这个目标对网点布局、专业化市场、引导消费、关注潜力需求等将提出更高要求。
上海商业将重新布局：市中心商业区、区域商业中心、居住区商业、街坊商业、专业街、新城商业中心、中心镇商业、一般镇商业的七级划分，体现上海商业多层次、多中心、集团化的发展趋势。
◆市级商业中心
利用自身的地段优势，提高区域的商业密集度，发展规模化产业，提升服务档
次；同时合理调整商业结构，展开差异化经营，繁荣市场，浓化商业氛围，以
吸引全市范围内的消费群体。（如淮海路、南京路）
◆区域商业中心
以服务本区域的居民消费为主；同时结合自身特色，发展一定的集聚辐射功能
的特色商业为辅。（如老西门、大柏树地区）
◆郊区新城
配合城市规划，建设与新城导入的人口相匹配的商业网点，强调功能的适用性，
同时在规划上要考虑到今后商业的可发展空间。
◆专业街
结合区域历史文化、人文环境，创建出特色定位的商业群体，同时符合现代化
消费的商业专业街。
◆社区商业
对人口规模达5万M2以上的居住区，须创新思路和丰富营销模式、吸收多元
化资本，以新型社区性的购物中心为主题，建设发展融合各种新型业态、各种
服务功能的现代社区商业。
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本项目将创设集赢利性、品牌性、概念性、高品位为一体的新型消费理念的社
区商业。
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五、上海商业业态发展概述
经过多年的发展，上海商业在连锁经营、市场细分、信息增值等商业发展的核心领域，已经与国际水平相当接近。
1.商业市场的演化
商业市场的进化过程随着消费型态的改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代(Experience Economy)。下面我们分析一下各个商业经济发展阶段在生产行为及消费行为上呈现不同的型态：
农业经济：在生产行为上是以原料生产为主；消费行为则仅以自给自足为原则。（开埠前）
工业经济：在生产行为上是以商品制造为主；消费行为则强调功能性与效率。（改革开放前）
服务经济：在生产行为上强调分工及产品功能；消费行为则以服务为导向。（九十年代以后）
体验经济：在生产行为上以提升服务为首，并以商品为道具；消费行为则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。（未
来发展趋势）
改革开放前受社会生产力所限，上海商业的运作以定额定量商品供给为主要方式，基本满足人民生活要求，业态主要以国营的商店为主；而之后经济体制改革带动了生产力的飞跃，众多商品的上市，扩大了挑选余地，市场开始更多关注商品品质和消费服务。
作为中国经济先驱的上海，在商业运营上也将与世界同步，消费理念的革命性更新将使商业结构发生根本性变化，传统经济所注重产品的功能强大、外型美观、价格优势将进化为现代经济关注的从生活与情境出发，塑造感官体验及思维认同，吸引消费者的
注意力，改变消费行为，并为产品找到新的生存价值与空间。而符合该理念的“体验式
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经济”将成为主流发展商业经济模式。
2.商业规模
作为中国国际名牌最密集的城市，上海目前已拥有4个黄金商圈、50条商业专业特色街、一批区域性商圈、4000多个连锁商业网点、1800个超市、1100个便利店和40个大卖场，人均占有商业面积已经与香港相当，商业市场相当繁荣。
上海商业企业以加快结构调整、发展新型商业业态为抓手，努力改善消费环境，扩大市场销售。2002年上海商业零售额达2035.21亿元，比上年增长9.3％，增长趋势良好。
3.商业业态
业态，Market analysis是指一个商场在经营过程中如何确立自己的发展方向、和根据中国的实际情况所做的经营调整。
上海商业业态的发展过程漫长，受政府因素和多元化文化影响较大，形成了目前百花齐放的多种形态。（如下图）
根据国家规定的产业划分，商业属于第三产业中的批发零售类，本报告中主要涉及
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的是零售商业市场分析。
目前划分的零售商业业态主要是九大类别：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心，以下我们对几种主要业态进行简要分析：
?大型购物中心（Shopping Mall）
?大卖场（大型综合超市/仓储商店）(Warehouse Store)
规模：5000平方米至 2万平方米
辐射范围：20万人口或半径3公里商圈
特点：中低档次、会员制、自主的购物形式
?超市（Super Market）
规模：500平方米左右
辐射范围：每1万人
特点：连锁性经营，商品品种较丰富
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?便利店（Convenience Store）
规模：50-100平方米
辐射范围：约3000人或300米
特点：经营食品、副食品和日用杂货、统一门店标识，多数为24小时营业，连锁经营
?百货店（Department Store）
规模：5000平方米左右
辐射范围：半径5公里
特点：规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸
?大型专业店（Specialization Super Market）
规模：2000平方米以上
辐射范围：半径5-8公里
特点：相对价格较低、专业服务、连锁经营
各商业业态举例
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XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
商业地产研究报告内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会 明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充 裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交
苏州市房地产整体市场报告 第一部分宏观市场 一、苏州市概况 苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。 苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。 二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大 投资速度放慢，调控成效显现 从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：
从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。 从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。 从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。 备注： 从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定
广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十 里洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种 档次又齐全互补的格局。 ●西堤固百世留芳，南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同 时遭受重创，就此步入平淡。 ●上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南京路一样，成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐，每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐 步崛起。其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作 时装售卖点档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 ●天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商 业中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均 客流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无 疑已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外， 还有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重 新热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个 珠江新城的商业发展。
房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候，接触了的珠峰伟业，我的同事还专门到现场去体会了生活，但后来开发商很“低调”，一场热闹变成了“无声无息”，当时我们甚至连售楼书都已经做了出来，销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观房地产商业市场，一方面，房地产市场是一个新兴的产业，而未来市场将面临“井喷式”的发展态势，各种商业形态将层出不穷；另一方面，房地产的启动与发展，带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展，随着旅游业不断升级趋势，对于推动商业市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。可以说，房地产商业市场是压力与机遇并存。因此，在研究商业经营的基础上，寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 的整体旅游开发开放成果斐然，但相对于她的商业经贸功能，其配套服务仍然显得相对滞后。随着旅游旺季的到来，国外大量旅游人群的涌现，使得现有商业配套如雨后春笋
出现，但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合，形成不同档次、错位经营，已经被提上了进一步发展的议事日程。 因此，本项目的突破点在于跳出现有小商业模式与产品形式，更多的与国商业经营市场发展趋势接轨，结合城市发展目标，充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求，对目前所存在的市场需求进行高度概括与提升。通常的策划过程是通过基本的市场调查，然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法，在全面、详实的市场调查的基础上，对市场供求关系进行深入分析，并找到市场饱和点，进而剖析目前产品经营的局限性，从而找到市场空白点，再通过市场空白点，分析出可以为本项目所用的市场机会点，并通过全新的项目分析论证模式——“NMN矩阵分析模型”，找到项目的突破点，同时通过我们创造性的劳动，策划出首个商业市场经营产权销售的引领型物业，并旨在通过切实可行的新概念的提出，引起投资型商业经营模式的革命，最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，旨在为本项目的定位论证提供决策参考依据。 1.2. 调查原则 客观、全面、深入、有效。
目录 1. 城市投资环境分析与评价 (3) 1.1 宏观经济运行状况 (3) 1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3) 2. 当地房地产市场概况 (5) 2.1 房地产市场发展历程及概况 (5) 2.2 历年供需情况分析 (5) 2.3 消费群体构成及演变分析 (7) 2.4 行业竞争格局分析 (8) 2.5 未来房地产市场发展趋势 (9) 3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .......................................错误！未定义书签。 3.1 周边市场概况及变化............................................................... 错误！未定义书签。 3.2 市场未来5年预测.................................................................. 错误！未定义书签。 3.3 项目周边配套设施研究 ........................................................... 错误！未定义书签。 3.4 项目周边竞争分析 .................................................................. 错误！未定义书签。 3.5 竞争分析预测 ......................................................................... 错误！未定义书签。 4. 地块分析 ......................................................................错误！未定义书签。 4.1 地块指标 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.2 交通状况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.3 周边配套 ................................................................................ 错误！未定义书签。 4.4 景观资源 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5. 项目价值评估 ................................................................错误！未定义书签。 5.1 产品分析 ................................................................................ 错误！未定义书签。 5.2 项目现值测算 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6. 项目价值评估结论...........................................................错误！未定义书签。 6.1 SWOT分析............................................................................. 错误！未定义书签。 6.2 整体市场趋势 ......................................................................... 错误！未定义书签。 6.3 竞争情况 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.4 项目价值 ................................................................................ 错误！未定义书签。 6.5 前景预测 ................................................................................ 错误！未定义书签。
（二零一二年十二月） 2020-2025年中国商业地产数字化行业市场开发与拓展战略研究报告 可落地执行的实战解决方案 让每个人都能成为 战略专家 管理专家 行业专家 ……
报告目录 第一章企业市场开发与拓展战略研究概述 (5) 第一节研究报告简介 (5) 第二节研究原则与方法 (6) 一、研究原则 (6) 二、研究方法 (6) 第三节研究企业市场开发与拓展战略的重要性及意义 (8) 一、重要性 (8) 二、研究意义 (9) 第二章市场调研：2019-2020年中国商业地产数字化行业市场深度调研 (10) 第一节商业地产数字化概述 (10) 第二节商业地产数字化转型的挑战和机遇 (11) 一、行业焦虑与发展危机：逐步进入存量时代急需强化运营能力 (11) 二、商业地产的时代困境：行业“马太效应”凸显，两级分化严重 (12) 三、行业数字化转型的挑战与机遇：行业对数据运营思维普遍“离线” (13) （一）IT部门普遍不受重视，平台和技术相对封闭，欠缺数字化转型底座 (14) （二）思维“离线”，没有重视数据，有限的数据也基本没有沉淀、打通、分析 (14) （三）不了解消费者，不知道进入购物中心的消费者是谁，有什么喜好 (14) （四）缺乏跨行业的生态大数据，难以实现智能化的场景链接闭环 (14) 第三节商业地产消费者认知与交互重构 (15) 一、基于数据的消费者认识 (15) （一）商圈潜客透视 (16) （二）场内客流识别 (17) （三）客户交易数据 (18) 二、基于标签的消费者画像 (18) 三、基于消费者画像的智能营销 (19) 第四节案例——银泰365会员的数字化营销 (20) 第五节商业地产数据运营与商业循环 (22) 一、商业地产开发 (22) 二、商业地产运营 (23) （一）基于数据优化商户品牌管理 (23) （二）基于数据全面提升用户体验 (24) （三）基于数据降低物业管理成本 (25) 第六节案例——新城吾悦商业集团的数字化管理运营 (25) 第七节案例——正佳广场基于数据运营的差异化成功 (27) 第八节商业地产数字化转型的战略形态与变革路径 (29) 一、宏观转型与战略形态 (29) 二、商业地产运营 (30) 三、结束语 (33) 第三章企业市场开发与拓展战略的基本类型与选择 (35) 第一节市场开发与拓展战略概述 (35) 一、市场开发策略 (35)
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时，获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
——中国指数研究院苏州分院 2017年苏州半年度市场形势 总结及展望
目录CONTENTS 市场现状 趋势展望
市场现状 1 2017半年度宏观政策2 2017半年度苏州市场现状
：苏城稳健迈入“调控限购”后时代土地限价令，土房八条，个人住房贷 款业务加严 吴江区实施不动产统一登记 苏十五条，重启限购，苏州限购新政，重启限购限贷 “商改住”新政，允许部 2016.3.18 2016.4.12016.6.232016.5.182016.8.112016.10.3 2017.1.9 楼十条，抑制房价 苏州政策 2017.4.5 首套首贷房贷利率调整为95折 苏州发布2017年2017.4.17 明确“商改住”申报审批程序 2017.5.15 苏州位列“购租 2017.5.19 地市场降温调控升级分商用转为住宅 快速上涨 2016年3月份后，楼市政策开始收紧。”苏十条”、“房八条”、“土拍限价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供 需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。 2016年10月“限购令”的出台，制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市场监 管等。 2017年1月“商改住”新政出台。苏州市政府于5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。 2017年4月17日，2017年度市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。 2017年5月19日，住建部公开《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租 期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中，江苏省6大城市作为先行试点，其中6大城市为南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州。 供地计划并举”试点城市
房地产市场调查报告范文 有些朋友还不怎么清楚调查报告是怎么样写的，下面是fwdq挑选较好的房地产市场调查报告，供大家参考。 一、xx房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析 (1)商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年(1—6月份)，xx 住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。
2010年9月苏州房地产市场分析报告 9月苏州楼市量价齐升，截至9月30日全市住宅商品房共计成交6402套，较上月增加2741套，增幅为74.87%；成交面积为743698.78平方米，较上月增加了334793.85平方米，增幅为81.88%；成交均价为10470.62元/平方米，较上月增加了119.80元/平方米，增幅为1.16%。从各个片区看，吴中区、园区以两千多套排名前两位、新区名列第三。 9月延续了8月苏州楼市的火爆，名副其实的成为了金九月，“有开盘就有成交”的热销场面频现，房源去化的速度也非常快。据搜房网数据监控中心统计，10月苏州楼市42个住宅项目计划开盘，其中有16个是首次面市的全新楼盘。园区与吴中区依然是推新的重点区域，两区有24个楼盘推新，这个量占全市近六成。2010年10月1日-4日第13届苏州住宅产业博览会共有展示楼盘50余个，展会上的集体亮相也让购房者能够方便快捷的一次性全面了解在售及待售房源的情况，在方便挑选之余也能按照自身的经济实力淘到合适的房子。近日，国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨，所谓“二次调控五项措施”，为了巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。我们可以看到苏州房地产市场价格近期基本稳定，除去高端房产成交带动拉升价格上涨之外，普通住宅项目均价基本稳定，只要开发商能在量升的同时保持价稳，再加上各类优惠促销活动，成交量方面应该不会受到太大的影响。 图表1：9月份成交情况环比 图表2：9月份成交情况同比 成交篇：开盘热销再现，成交量大幅攀升 据搜房网数据监控中心监控数据显示：9月苏州各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：吴中区2201套（上月943），占全市34.4％；工业园区2072套（上月1492），占全市32.4％；新区693套（上月276），占全市10.8％；相城区626套（上月472），占全市9.8％；沧浪区545套（上月368），占全市8.5％；金阊区229套（上月80），占全市3.6％；平江区36套（上月30），
目录 北京商业地产市场 研究报告 第一章北京商业地产的发展时机 对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。 一、促进市场发展的主要因素 下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。 1、首都经济的持续增长 北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、 社会消费品零售额等）稳步增长或优化，商业发展空间日益广阔，居民消费能力持续增强，新一轮的投 资消费升级已展开，助推了商业地产市场的发展。 2、北京商业的全面发展 首先，市级商业、区域商业和社区商业的快速增长，促进了商业地产与之的同步发展。其次，商业 业态日益的多元化和现代化，拉升了对商业地产的需求。再者，商业与地产相互融合、相互促进已到了 一个全新的阶段，直接壮大了商业地产市场。 3、发展规划的出台实施 城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市 各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。 4、市场调控的规范加强 市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121 号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。 5、区域商圈的功能变化 商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商业功能（商铺）、商务功能（办公楼）的有机结合。随着 北京城市建设及更新改造的力度不断加强、步伐不断加快，各商圈居住及商务功能正发生明显的变化，
这必将引起区域商圈的功能变化，从而促进商业业态的优化和增加对商铺的需求。区域商圈功能变化对商业地产市场的影响将持续增强。 6、重大事件的突发影响 奥运、入世极大地促进了商业地产市场的发展，影响长期深远。而非典疫情对商业地产市场的影响虽剧烈但短暂，只是延 缓而未阻碍市场的发展，同时非典后各项鼓励优惠政策的及时出台，不但使市场复苏迅速，而且对市场的今后发展也产生了积极影响。 7、宏观环境的不断优化 一方面，北京是外资投资热点地区之一，国外投资者普遍看好即将全面开放的中国市场及其巨大的发展潜力，作为首都， 北京自然是热点；另一方面，北京也是内地投资热点地区之一，内资企业加快进京步伐，民间投资渐成规模之势。上述两方面都直接或间接促进了北京商业的繁荣和商业地产市场的发展。 8、消费投资的逐渐理性 以往几次消费投资热潮的经历教训，使市场的消费需求及投资行为日趋理性、成熟，从而有利于北京商业地产市场今后的 规范发展和逐步成熟。 二、引起快速升温的直接原因 下列原因，直接引起了北京商业地产市场的快速升温，成为了市场的投资热点。 1、投资转移 随着北京住宅、写字楼市场的竞争加剧和利润的公开透明，加之投资渠道的单一狭窄及股市汇市的风险加剧，使商业地产 渐成了股市、汇市、高档住宅投资以外的一种新的理财方式。 同时，房地产投资一般都经历了从住宅到写字楼再到商铺的发展历程，商业地产（开发建设与商业经营融合而成的复合地产）是房地产开发的趋势之一，也为目前以单一项目开发为主的传统房地产投资提供了一个全新的拓展空间。 2、需求拉动 居民投资消费能力日益提高，北京城市人口逐年递增，居住范围向外加速拓展，城区更新改造力度不断加大，市容市貌 得到极大改善；以及入世奥运的深远影响，都对商业地产市场快速升温起到了需求拉动作用。简单来说，商业地产的需求空间很大。 人均商业面积需求方面。人均商业面积比是衡量一个城市商业面积是否合理的一个指标，纽约、东京大概是、，香港约， 上海接近1。若按1300 万城市人口及人均1 平方米计算，北京将至少需要万平方米的商业面积，但据统计，2002 年 1300 北京商业物业总面积现有900 多万平方米左右，发展潜力巨大。 消费水准提升需求方面。以往消费主要是购买式的，而如今已向体验式转变，原有商业已无法满足人们日益增长的多元化 消费需求，需要新的商业业态进入。 区域商圈分块需求方面。以往商业主要表现是城市中心集中地段的集中消费，而如今随着城市内向（旧城改造）及外向 （新区开发）两方面的快速发展，消费由购买式向体验式的转变，原有商业格局必然改变，多级中心及多极商圈必然出现，这必
广安商业地产 市场调查分析报告 一、调研目的 (2) 二、广安市商业发展状况 (2) 1、广安城市概况 (2) 2、广安城市总体规划 (3) 3、广安城市商圈分布 (4) 4、城南商圈典型商业 (4) （1）城南商圈典型商业-中天国际商业广场 (4) （2）城南商圈典型商业-摩尔春天 (5) （3）城南商圈典型商业-家园建材市场 (6) （4）城南典型商业-中桥建材市场 (7) 5、城北商圈典型商业 (7) 城北商圈典型商业—龙马商业广场 (7) 三、广安市商业地产现状 (8) 1、在售商业代表汇总 (8) 2、城南在售商业基本情况分析 (9) （1）城南在售商业-承平盛世 (9) （2）城南在售商业-锦绣山河.低碳智慧新城 (9) 3、枣山在售商业基本情况分析 (10) （1）枣山在售商业-泰和国际商贸城 (10) （2）枣山在售商业-亿联轻工博览城 (11) （3）枣山在售商业-万贯风情街 (11) （4）枣山在售商业-川渝家居 (12) （5）枣山在售商业-临港大市场 (13) （6）枣山在售商业-时代.奥特莱斯 (13) （7）枣山在售商业-广安国际会展中心 (14) （8）枣山在售商业-寰亚国际.广安皮革城 (14) 4、在售商业小结 (15) 附件1：2015年广安主要楼盘成交情况汇总表 (16)
一、调研目的 本次调研主要针对广安市各商圈内商业地产在售竞品项目、商业氛围较好的市场及项目同类产品进行调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手的市场资料。 二、广安市商业发展状况 1、广安城市概况： ●人口: 广安市辖2个市辖区、3个县，代管1个县级市，市区人口47万，城区面积40余平方公里 ●区位： 广安区地处“川东门户”，位于华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地区块，交通便利，国道、省道、县道纵横交错，乡乡通水泥路，村村通公路，广安区已融入重庆1小时经济圈。 ●经济：
商业地产市场调研报告模板 以下排列不分顺序（可自行排列） 城市区位：________________ 城市 GDP: ________________ 城市未来规划：________________ 主导产业：________________ 城市区域图：________________ 当下城市商业现状：________________ 项目地址：________________ 总面积：________________ 单层面积：________________ 交通优势：地铁（地铁站），公交（公交站），轮渡等________________ 社会属性：________________ 人均消费：________________ 人均收入：________________ 消费习惯：________________ 进商场频率：________________ 出行工具：________________ 行政区单位：________________ 街道办：________________ 近三年人口变化: ________________ 近三年 GDP: ________________ 主干道：宽度/________________ 地段优势：________________ 项目实景：________________ 业态比例：________________ 项目定位：________________ 项目主题：________________ 客户群体：________________ 楼层业态规划：________________ 业态落位：________________ 主力店：________________ 已经签约品牌：________________ 开发商：________________ 运营团队：________________ 常住人口：________________ 未来 3-5 年常住人口：________________ 周围小区：________________ 未来周围小区：________________ 居民消费力人群：________________ 停车位：________________ 开业日期：________________