河北欢聚房地产开发有限公司“欢聚城”项目
可行性研究报告
河北欢聚房地产开发有限公司
二O一一年十一月
目录
第一章总论 (1)
1.1项目名称 (1)
1.2承办单位概况 (1)
1.3项目简介研究范围 (1)
1.4编制依据 (1)
1.5主要研究结论及建议 (1)
1.6项目总投资 (3)
1.7社会影响评价 (3)
1.8问题与建议 (3)
第二章项目建设背景及必要性 (4)
2.1项目建设背景 (4)
2.2符合城市建设的需要 (5)
第三章项目建设环境分析 (7)
3.1项目建设地点 (7)
3.2自然环境概况 (7)
3.3社会环境概况 (8)
第四章建设规模和建设内容 (9)
4.1建设规模 (9)
4.2建设内容 (9)
5.1工程设计的指导思想 (10)
5.2工程设计原则 (10)
5.3项目设计和建设的依据 (11)
5.4项目有关设计建设标准 (11)
5.5工程方案 (11)
第六章环境影响评价 (19)
6.1施工中对环境生态影响及治理措施 (19)
6.2本项目对生态环境的影响及治理措施 (20)
6.3结论 (20)
第七章项目的招投标 (21)
7.1项目招标的依据 (21)
7.2项目招标的范围 (21)
7.3项目招标的方式 (21)
7.4项目招标的组织形式 (21)
第八章劳动生产安全 (23)
第九章节能专篇 (25)
9.1设计依据及标准 (25)
9.2编制目的 (26)
9.3能源品种及供应 (26)
9.4能源消耗量分析 (26)
9.6节能效果分析 (34)
9.7结论及建议 (34)
第十章项目实施规划 (36)
10.1项目建设期 (36)
10.2项目实施各阶段进度计划 (36)
第十一章投资估算与资金筹措 (37)
11.1项目总投资 (37)
11.2资金筹措方案 (38)
第十二章财务评价 (39)
12.1评价依据 (39)
12.2基础数据与参数 (39)
12.3财务效益分析 (39)
12.4评价依据 (42)
第十三章风险分析及对策 (43)
13.1项目施工风险与对策 (43)
13.2市场风险与对策 (43)
13.3技术风险与对策 (43)
13.4政策风险及对策 (44)
13.5项目进度管理风险 (44)
第十四章研究结论与建议 (45)
附表：
1、工程总投资估算表
2、项目财务分析表
附图：
1、厂址区域位置图
2、厂区总平面图
第一章总论
1.1项目名称
“欢聚城”项目。
1.2承办单位概况
项目承办单位：河北欢聚房地产开发有限公司
法人代表：韩志妙
注册资金：1000万元
企业类型：有限责任公司
河北欢聚房地产开发有限公司始建于2011年11月，经石河北省工商行政管理局注册登记。企业主要经营范围：房地产开发与经营。
1.3项目简介研究范围
研究范围：本报告主要对项目工程内容及建设规模、项目能耗、设计方案、环境影响评价、投资估算及资金筹措、财务评价、社会评价、等方面进行分析。
1.4编制依据
1、可行性研究报告编制的有关规定、国家有关政策、法律、法规；
2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）（计办投资[2002]15号）；
3、国家发展和改革委员会——《国家发改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》；
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
5、国家和行业有关规定、规范；
6、河北欢聚房地产开发有限公司提供的有关资料。
1.5主要研究结论及建议
1.5.1项目所在地经济和社会发展情况
本项目位于老燕赵市场地块，长寿路与新开西路之间，地块呈矩形状。地理位置及自然环境优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑业材料来源丰富，运输条件及其便利，具有良好的工程建设条件。
1.5.2项目建设的必要性
1、增加财政收入：本项目能为当地经济带来长期的持续增长；
2、带动招商引资：本项目的成功运作，势必要给新乐城区引进大型商业品牌、连锁酒店品牌、电影大世界、大型连锁餐饮品牌及各种国内外知名休闲品牌等，对整个城区的招商引资能起到一个非常好的促进作用；
3、提升城市形象，加快新区发展：本项目能为老城区西部增加多幢高层商业建筑，对整个城区的商业形象与档次有着很大的提升，还会让主城区的居民拥有完善的商业服务配套，也有助于短时间内加快西城区的建设，从而加快整个主城区西部的发展；
4、安置就业人口：项目的落成将至少增加几千个就业岗位；
5、优于工业项目：三产项目能保证长期税收，且没有污染，并且能带动工业的招商引资，为工业等行业提供接待条件，本项目能带给城市更大地收益；
6、提高土地利用率：做为城市商业综合体，能最大效率及最合理地利用土地资源，并能带动周边地块的快速升值；
7、有助于市场的整合与改造：本项目的建设，能改变原燕赵市场经营不善的窘境，能整合出辐射整个城市及乡镇与周边县市的商业中心，将市场做大，品种做全。
1.5.3项目建设内容
本项目总规划用地123540m2，总建筑面积366740m2：包括住宅建筑面积112400m2，商业建筑面积200340m2，（沿街商铺、准四星酒店、经济型酒店、商务办公、精品百货、小商品市场、娱乐、餐饮、家具城、装饰建材），公寓建筑面积54000m2，车库50000m2。本项目共分为两期：一期开
发住宅66560m2、商业50000m2；剩余部分为二期。
1.5.4节能评价
本项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。在设计上从外墙保温、照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然采光、通风降温等都将按照《公共建筑节能设计标准》和《居住建筑节能设计标准》进行设计，在日常维护管理上严格依照制订的规章进行，做到完全符合有关节能法规，规范和标准。
1.5.5环境影响评价
拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境状况和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利的影响。
1.5.6工程实施计划
本项目建设期为2012年3月—2014年3月，建设周期为24个月。1.6项目总投资
本项目总投资估算为120000.00万元。其中：建设投资120000.00万元。
1.7社会影响评价
本项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要意义。项目的社会风险很小。
1.8问题与建议
建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，适本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
新乐市地处河北省中南部，华北平原腹地。南距省会石家庄38公里，北距首都北京238公里，东毗定州、南靠藁城、西邻行唐、北接曲阳，历史上有“九省通衢、三辅重地”之称。京广铁路、107国道、京港澳高速公路纵贯南北，朔黄铁路、无繁公路、新阜公路横穿东西。市内设有两个火车站、一个高速公路出入口，有新无、新藁、新井新曲等公路与邻县相通。市区距石家庄国际机场仅7公里，南水北调和西气东输等国家重点工程也从境内通过。形象地说：“10分钟可以上天，30分钟可以入市，2个小时可以进京，3个小时可以出海”。
在城市建设方面，新乐市委、市政府紧紧围绕建设“生态城\文化城、宜居宜看魅力城”的目标，以建设“繁荣、舒适”现代一流省会次中心为城市定位，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，积极探索经营城市新举措，现代化中等城市框架初步形成。2005年以来，新乐市累计投资57.7亿元进行城市建设，新建、翻修了9条城区道路，形成了“一环六横七纵”的路网框架。城市建成区面积由7平方公里扩张到13平方公里，城区绿地率达43.62%，人均绿地面积达10.15平方米。被确定为“省级园林城重点推进市”。
2010年，全市地区生产总值完成124.4亿元，比2005年增长68.5%；全部财政收入完成4.05亿元，比2005年增长49.5%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到16218元、8169元，比2005年分别增长90.7%、68%；全社会固定资产投资完成125.4亿元，比2005年增长224.9%；金融机构存款余额达到70.1亿元，比2005年增长118.7%。
全市发展的总体目标是：到“十二五”末，实现三个翻番、三个增长、
三个提高。“三个翻番”，就是在2010年基础上，地区生产总值翻一番，达到253亿元；工业增加值翻一番半，实现“工业突破”；财政收入翻一番，达到8亿元，力争突破10亿元。“三个增长”，就是城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长10%、9%以上，社会消费品零售总额年均增长18%以上，全社会固定资产投资年均增长15%以上。“三个提高”，就是环境质量明显提高，森林覆盖率和城市绿化覆盖率分别达到19%、43.6%以上，空气质量二级以上天气稳定达到320天以上；社会保障水平明显提高，城镇居民基本养老保险参保人数年均增长5.5%，城镇居民基本医疗保险、城镇职工基本医疗保险和新型农村合作医疗保险实现全覆盖；城镇化率明显提高，力争达到55%以上。全市综合实力早日跨入全省30强,把新乐打造成为“经济强市、魅力新城、文化胜地、和谐家园”。
2.2符合城市建设的需要
1、增加财政收入：本项目能为当地经济带来长期的持续增长；
2、带动招商引资：本项目的成功运作，势必要给新乐城区引进大型商业品牌、连锁酒店品牌、电影大世界、大型连锁餐饮品牌及各种国内外知名休闲品牌等，对整个城区的招商引资能起到一个非常好的促进作用；
3、提升城市形象，加快新区发展：本项目能为老城区西部增加多幢高层商业建筑，对整个城区的商业形象与档次有着很大的提升，还会让主城区的居民拥有完善的商业服务配套，也有助于短时间内加快西城区的建设，从而加快整个主城区西部的发展；
4、安置就业人口：项目的落成将至少增加几千个就业岗位；
5、优于工业项目：三产项目能保证长期税收，且没有污染，并且能带动工业的招商引资，为工业等行业提供接待条件，本项目能带给城市更大地收益；
6、提高土地利用率：做为城市商业综合体，能最大效率及最合理地利
用土地资源，并能带动周边地块的快速升值；
7、有助于市场的整合与改造：本项目的建设，能改变原燕赵市场经营不善的窘境，能整合出辐射整个城市及乡镇与周边县市的商业中心，将市场做大，品种做全。
综上所述，本项目的建设既符合国家政策，也符合新乐市总体规划，项目建设是必要的。
第三章项目建设环境分析
3.1项目建设地点
项目位于老燕赵市场地块，长寿路与新开西路之间，地块呈矩形状。该地块一旦通过城市商业综合体开发，实现商业升级，必能很快改善目前整个新乐市无高档城市商圈，无完善专业市场的局面，同时又提升城区的品质和价值，进而推动城区的城市新貌，改变商业格局及促进经济发展，一举多得。
3.2自然环境概况
3.2.1地质状况
项目区地处地处太行山东麓，属山前倾斜平原，地势西高东低，基本平坦，境内有沙河、木刀沟两条季节性河流。
3.2.2气候条件
新乐市属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，气温日较差较大。春季，气温回升较快，干燥多风；夏季，炎热多雨，干湿差异显著；秋季，日照充足，秋高气爽；冬季，雨雪较少，气候干燥。年平均降水量428.9毫米，常年平均气温12.2℃，平均日照时数2716.1小时，日照率61%。
3.2.3自然资源
新乐市矿产资源主要是建筑用砂及粘土。地下水资源可采储量约为8.93亿立方米，埋深23米，水质甘甜，经有关部门检测达到矿泉水标准，人均水资源占有量居北方平原县市较高水平。新乐市耕地42万亩，沙荒地19万亩。经过多年沙荒地改造，大部分沙荒地已经实现了有效利用。
3.2.4抗震设防
根据《中国地震动参数规划图》（GB18306-2001），本项目所在区域抗震设防烈度按6度设计，基本地震加速度值为0.05g。
3.3社会环境概况
在城市建设方面，新乐市委、市政府紧紧围绕建设“生态城\文化城、宜居宜看魅力城”的目标，以建设“繁荣、舒适”现代一流省会次中心为城市定位，坚持高起点规划、高标准设计、高质量建设、高效能管理，积极探索经营城市新举措,现代化中等城市框架初步形成。2005年以来，我市累计投资57.7亿元进行城市建设，新建、翻修了9条城区道路，形成了“一环六横七纵”的路网框架。城市建成区面积由7平方公里扩张到13平方公里，城区绿地率达43.62%，人均绿地面积达10.15平方米。被确定为“省级园林城重点推进市”。
供水，建有日供水能力4万吨的自来水厂两座，实现了城区范围集中供水全覆盖。供热，目前城区集中供热覆盖率达到100%。供气，引进北京中燃翔科公司，利用西气东输天然气资源，建设了城区范围集中供气工程。供电，全市有22万伏变电站1座、11万伏变电站2座、3.5万伏变电站11座，电力充裕，是河北省首批电气化达标县（市）。
第四章建设规模和建设内容
4.1建设规模
本项目总规划用地123540m2，总建筑面积366740m2：包括住宅建筑面积112400m2，商业建筑面积200340m2，（沿街商铺、准四星酒店、经济型酒店、商务办公、精品百货、小商品市场、娱乐、餐饮、家具城、装饰建材），公寓建筑面积54000m2，车库50000m2。本项目共分两期：一期开发住宅66560m2、商业50000m2；剩余部分为二期。
4.2建设内容
建设方案表
表4-1
项目单位数量
规划用地面积m2123540
总建筑面积m2366740
其中住宅建筑面积m2112400 公寓m254000 沿街店铺m236600 准四星酒店酒店m232400 经济型酒店m230400 商务办公m218840 精品百货m213200 小商品市场m212600 娱乐m221000 餐饮m28600 家具城m212600 装饰建材m214100 地下停车场m250000
绿地率% 24.3 建筑密度% 39 总户数户1602 居住总人口（3.2人/户）人5128 容积率 2.96
第五章工程技术方案
5.1工程设计的指导思想
城市商业综合体是一个民生工程，为新老城区居民打造一个集吃、住、行、游、购、娱为一体的人居环境。业态包括百货、超市、专业市场、步行街、餐饮、小吃、酒店、影城、小商品城、家居城、办公、单身公寓与高档住宅等。
该地块一旦通过城市商业综合体开发，实现商业升级，必能很快改善目前整个新乐市无高档城市商圈，无完善专业市场的局面，同时又提升城区的品质和价值，进而推动城区的城市新貌，改变商业格局及促进经济发展，一举多得。
5.2工程设计原则
设计中以“创造美丽的绿色生态系统城市空间”为线索，以“实用、舒适、方便、整洁”功能定位为依据，并注意和周围的景观、建筑紧密结合，互相呼应，谐调一致，形成一个整体，构成一个完美的建筑群，创造一个吃、住、行、游、购、娱为一体的空间。具体要做到：
1、贯彻“科学论证、严密规划、实事求是”的原则，强调居住、购物、休闲、活动等系统功能；将功能定位作为该项目总体设计的出发点，在客观分析社会各阶层居民的需求和愿望、当地经济发展水平、房地产市场现状的基础上，确定该项目的建设标准；
2、贯彻“先进、经济、实用、舒适”的原则，体现时代特色，建筑物要符合21世纪潮流的新型建筑风格，在对住宅楼、商业场所的造型、设计、结构进行综合分析比较，并听取群众意见的基础上，提出可行的设计方案；
3、在设计和建设中，商业与住宅比例约为60%：40%；
4、认真贯彻国家有关环保、安全、消防、能源等规定和标准，重视自
然环境，对自然要素的保持和创造贯穿于该项目的设计中，建设高标准的、现代化的居民住宅；
5、适应当前经济发展水平，在满足居民当前需要的同时，注意到将来的发展。
6、突出多元化、人本化、立体化、生态型及可持续发展等特点，同时富有地方特色及场所个性、主题明确、功能合理、流线明晰、形态优美、整体和谐，具有艺术魅力与文化内涵。
5.3 项目设计和建设的依据
1、开发承办单位的具体设想和思路；
2、设计单位提出并经项目承办单位同意的建筑方案；
3、现行国家有关设计建筑规范；
4、现行国家有关的能源政策。
5.4项目有关设计建设标准
1、建筑工程等级：二级；
2、项目耐火等级：二级，耐火时间2小时；
3、屋面防水等级：二级；
4、抗震设防烈度：6度。
5.5工程方案
5.5.1 规划布局
整个社区由多元空间的组合创造，集休闲、观赏、娱乐、文化、趣味为一体，通过景观绿化的设计有效地将空间节点串联起来，有主有次，并相互视觉渗透，每一部分都实现了居、享、学、玩的基本居住区功能的实现。
5.5.2商业布局
社区的商业形式采用沿街商业的基本形式，使商业有更完善的发展空
间。
5.5.3绿化景观
绿化配置以“荫、景、美”为原则，以“耐成活、耐管理”为宗旨，以乡土树种为骨架，以名贵树种作点缀，在不同区域选择不同的植物，营造生态园林的景观，达到回归自然、再现自然风光的效果，着重以植被来表现自然，表现植被的丰富性。以高大的乔木为主，配以低矮的灌木、花卉及地被植物，配置手法讲求层次简晰、规则与自然对比；充分运用花卉色彩形成亮丽的图案层面以及色叶树林形成的丰富季相特征。
用以遮荫的树种有：椴树、樟树，该树种冠大荫浓，可观性强，且耐寒。樟树抗污染，秋季蒴果垂挂，姿态优美。观叶植物有黄栌，黄栌秋季叶色经霜变红，鲜艳迷人。还有丝棉木，该树种枝绿叶茂，果红色，且在枝上悬挂时间长久。开花的植物有紫薇、樱花、丁香等，点缀雪松、白皮松组成冬景，别有一番“白雪伴松”的味道。
总之，植物配置力争达到三季有花、四季常青的园林效果，坚持乔、灌、草、花的合理配置，讲究植物的层次感，色彩搭配组合，以突出自然景观，体现地方风格。
5.5.4建筑造型设计
方案主体建筑采用现代、简洁、细致的处理手法进行刻划，使其远看有体量气势，近看有细部、有层次，使其达到：亲切、自然、更优美效果。
5.5.5结构设计
高层住宅结构体系采用剪力墙结构；小区所设地下车库拟采用现浇钢筋混凝土框架结构体系。本工程建筑抗震设防类别属丙类，建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0。主体高度≥80m住宅剪力墙抗震等级为二级，其余住宅剪力墙抗震等级均为三级。
参照区域内临近建筑地质情况，根据结构布置情况，项目地块需对地基进行地基处理，采用素混凝土桩处理方式；本工程高层住宅拟采用筏板
基础，小区所设地下车库、配套公建及沿街商业基础采用独立基础。
5.5.6给排水设计
本次设计范围为给水﹑排水﹑雨水、消火栓、热水等系统以及手提灭火器设置。
1、水源：
本项目给水由新乐市政管道供给。
2、用水量估算：
各区用水量估算表
表5-1 序
号名称定额数量时间
时变化
系数
日用水量
1 住宅150/人·日2560人24h 2.5 384m3/d
2 商业5L/ m2·d 50000m212h 1.5 750m3/d
3 未预见用
水量
以上的10% 113m3/d
4 合计1247m3/d
本项目年用水量1247m3×365=455155m3
3、系统
商业部分采用市政水直接供给,住宅部分采用市政水-水池-变频泵组-用水点的恒压变量变频供水系统。按竖向高度分成高低区分别由相应的变频泵组供水,住宅用水分户计量，水表设于公共部位管井内。
4、热水系统
本工程热水系统采用电热水器制备。
5、消火栓系统
（1）用水量：
消防用水量：室外30L/S，室内消火栓用水量40L/S，火灾延续时间3小时。
（2）系统：
消防管网在小区内成环状，设室外消火栓，供本工程室外消防用水。住宅、车库及商业每层设室内消火栓，管道成环状布置。
（3）自动喷淋系统
本工程的商业、住宅的公共部位设自动喷洒灭火系统。住宅按轻危险级设防，商业按中一危险级设防，消防水池及消防水箱与消火栓系统合用,喷淋泵设于地下水泵房内,室外设水泵接合器。
系统用水量为35L/S。
（4）建筑灭火器配置
住宅及商业设适量手提式磷酸铵盐干粉灭火器。变配电室设置气体灭火。
6、排水及雨水系统
排水系统为室内污废合流，室外雨污分流。卫生间厨房排水设专用透气管。生活污废水经统一收集后排至化粪池，经处理后排入市政污水管网。
7、管材及接口
生活给水干管采用钢塑管（内涂塑）,管径小于100mm采用螺纹连接,管径大于等于100mm采用卡箍连接。水表后采用PP-R给水塑料管,S5级,热熔连接.排水管﹑雨水管采用UPVC塑料排水管，粘接接口。
消火栓系统管道采用焊接钢管,焊接。
自动喷洒系统采用内外热镀锌钢管，管径小于DN100采用丝接接口，管径大于等于DN100采用沟槽式卡箍连接。
住宅排水管采用离心球墨铸铁排水管,胶圈卡箍连接。
压力排水管采用焊接钢管,焊接。
冷凝水管采用抗紫外线UPVC雨水管，粘接。
5.5.7暖通设计
1、设计室内参数
表5-2 房间名称冬季采暖温度
住宅18
卫生间18
办公商业18
厨房15
2、采暖热负荷设计
表5-3 建筑物名称热负荷指标（w/m2）建筑面积（m2）热负荷（kw）住宅35 66560 2329.6
商业45 50000 2250
合计4579.6
居住建筑
a
Q
h
=
0.0864×103×2329.6×（18-0.3）/（18+4.8）
=16094（Gj）
公用建筑
a
Q
h
=
0.0864×103×2250×（18-0.3）/（18+4.8）
=15544（Gj）
本项目冬季采暖总消耗热力为31638Gj。
3、采暖热源
住宅部分采暖热媒为小区换热站提供的50/40℃热水，其他为换热站提供的80/55℃热水，小区一次热媒为城市热网提供的110/70℃的高温水，通过水水换热机组产生80/55℃及50/40℃热水。
4、采暖系统
本工程采暖系统形式为低温地板辐射采暖系统，采暖系统分为高、中、