南京工业大学
浦江学院
2011~2012 学年第二学期
夫子庙商圈分析报告
专业：市场营销
课程名称：零售学
班级学号：浦090505
小组成员：332102090504 姜淑娴
332102090505 李雪
332102090506 刘菲
332102090507 刘渊敏
3321020905 秦维伟成绩：
指导教师：
目录
一、夫子庙商业街简介
夫子庙商业街区，是指建康路—平江府路—琵琶街—瞻园路—
大四福巷围合区域(不包括平江府路、大四福巷沿线)，总面积约0.21平方公里。夫子庙始建于宋朝，由当初的文教中心演变而成如今的繁华闹市，南临秦淮北岸，从文德桥到利涉桥，东起姚家巷，西至四福巷，北邻健康路东段，是中国著名的旅游文化胜地。街区历史悠久，闻名遐迩，以其传统与现
代交融、文化与商业辉映的独特魅力，在全国著名特色商业街中占
据了重要地位。四周围以高墙，配以门坊、角楼。后以夫子庙为中心，发展形成了夫子庙商业区。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式在全国具有示范作用，其管理服务规范走在了全国商业街的前列。
1985年，南京市按庙会格局修复夫子庙古建筑群，周围茶肆、酒楼、店铺等改建成造型各异的明清建筑风格，如今的夫子庙以金陵灯会、民俗名胜、服饰商品、古玩字画、花鸟虫鱼、风味小吃为特色经济效益显著，成为夫子庙旅游经济的重要支柱和特色文化，且引入各大品牌专卖店，成为具有庙市街景合一的文化、旅游、商业、服务等多功能的旅游文化商业街。秦淮区政府及夫子庙街道每年举办的“夫子庙灯会”、“秦淮之夏”等文化和商贸活动吸引了大批海内外客商来此投资，使得每天人流量达到15万人次以上，节假日更高达40万人次左右。
二、夫子庙商圈的各项经济技术指标
夫子庙建筑富有明清色彩。以大成殿为中心，从照壁至卫山南北成一条中轴线，左右建筑对称配列，占地广约26300平方米。
夫子庙商业街占地面积0.21平方公里，初建时总投资1.5亿。
（一）、区域总体商业现状分析
夫子庙地区商业主要以夫子庙大市场为核心，同时包含周边众多的临街店铺以及百货、超市等供应形势。东自平江府路，西至瞻园路的约0.5平方公里的范围内有商场商店300多家、影剧院2家及诸多宾馆及游乐场等，地下还有一个约10000平方米的地下商业街。夫子庙地下商场、夫子庙大市场、夫子庙商场等大型商业物业均集中分布在夫子庙商圈区域内，多种商业形式并存，功能组合均衡，
各种业态较为集中的分布使得整个区域内总体商业气氛相对较为浓厚。
夫子庙商圈之物业除上述大型零售场所，区域内临街店铺也为数众多，但多数店铺单位面积较小，档次以中低档为主，所售物品质量、档位参差不齐，很大程度上影响了该区域在消费者心目中的地位。该商圈所处的秦淮区整体的个人收入水平较低，相对其他区域其消费能力更低。但是仰仗其浓厚的文化底蕴，打响文化牌，带动整个区域经济发展是该区域未来的主要方向。至今，在夫子庙区域形成了五大特色商业市场：一是古玩字画市场。二是花鸟鱼虫市场。三是民间工艺品市场。四是小商品市场。五是风味小吃市场。
纵观整个区域商业市场，商业街及临街店铺所占的比例较大，目前临街店铺整体档位较低，商业气氛较差；另一方面，商业街规划欠缺合理性，店铺割划杂乱无章，档次良莠不齐，整体感觉混乱，使得谈起夫子庙的商业形象，大都为小型街边店铺为主要特征，经营素质较低且商业档次较差。小店、小贩多，外来人口多，假货仿制品多。消费水平低，价格低。南京本地人对夫子庙地区的评价较差认为除中国传统节日和有外来客人外,基本不愿不光顾。
（二）、区位分析
南京夫子庙位于南京秦淮区，市中心偏南。
（三）、基地周边环境分析
基地位于夫子庙商业区内部。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式。人流量极大，区位优越。
（四）、基地人车流分析
整个夫子庙建筑群被城市主干道包围，有3个主要出入口可进入夫子庙步行街区内部，分别位于中华路、健康路、平江路。
以秦淮剧院为例，基地正南面为观众入口，西北侧为演员入口和道具入口，流线清晰，主次分明。剧院南侧与主干道贡院街相邻，且靠近步行街主入口之一，北侧道路连接贡院，因此剧院人流量较大。
（五）、交通概况
设施所在区域内有大小道路在20条以上，其中主要道路有钟山南路、长乐路、龙蟠路、白下路、长白街路、平江府路、建康路、太平南路、中华路、瞻园路等。
周边交通道路如下：
●白下路位于本案的北侧，西连建邺路、东接大光路，西交主干道中山南路、
东交主干道龙蟠中路；
●建康路位于本案的南侧，西连升洲路、东交白下路，西交主干道中山南路；
●中华路位于本案的西侧，北连洪武路、南接雨花路，北交白下路、南交主干
道长乐路；
●太平南路位于本案的东侧，北连太平北路，北交主干道中山东路和白下路、
南交建康路。
区域内公共交通线路较为发达，目前，项目周边存在纵横近20条公交线路。
表1区域范围内公交线路统计
公交线路起止点
1路夫子庙——南京东路
游4路南京港——雨花台烈士陵园7路瑞金路——棉花堤
16路雨花台——南京东路
26路小型小区——云南北路
31路建康路——中山码头
33路雨花台——南京车站
40路洋珠巷——月苑小区
47路外环大中桥——大中桥
49路南京理工大——雨花台
75路金盛百货
88路大定坊——双门桥
301路光卡路——应天水产中心304路张家衙——玄武湖公园
801路夫子庙——南京东站
814路公交四公司——省农科院目前基地最近的地铁站为1号线—三山站，大约距离基地300米。2号线在基地周围没有车站。
南京地铁3号线起于南京南站，然后沿宁溧路北上，经长乐路、建康路后再
沿太平南路、太平
北路一直往北，经
市政府到新庄再
折向西北，从南京
长江大桥下游过
江，到林场站。全
线共有19个站
点，线路总长
30.8公里，计划
投资129.49亿，
目前已着手项目
前期的准备工作。
南京地铁3号线站
点：南京南站站、大明路
站、卡子路站、雨花门站、
长乐路站、建康路站、张
府园站、大行宫站、浮桥
站、市政府站、新庄站、
南京车站、干休所站、五
塘村站、滨江路站、浦口
路站、浦口站、火炬南路
站、林场站
（六）、第一、二商圈范围及人流
（1）、5公里为直径范围内人口：
白下 90% 332503
建邺 40% 143586
雨花台 30% 82481
鼓楼 50% 316594
玄武 40% 196546
秦淮 90% 263034
合计： 1334744
（2）、10公里直径范围内人口：
白下 100% 339448
建邺 90% 323069
秦淮 100% 292260
鼓楼 100% 633188
玄武 95% 466796
下关 95% 347161
雨花台 100% 274936
江宁 30% 234403
栖霞 5% 19769
合计：2931030
（七）、夫子庙的税收及营业额状况
夫子庙商业街区税收情况呈现“两高三低”的特点。“两高”表现在：一是街区税收总额逐年增高。2005年、2008年、2010年街区税收总额分别为2937万元、7259万元和12095万元，全部超额完成当年任务，基本实现“三年翻一番”。二是总部经济税收贡献逐年增高。2008年区域总部企业纳税2416万元，占街区总税收的33.3%；2009年纳税4109万元，占44.3%；2010年纳税5864万元，占48.5%。无论是纳税总额还是占街区总税收的比重，总部经济都保持了较高增幅。
“三低”主要指：一是单位面积税收贡献率偏低。个体工商户占用了街区大
量优质店铺资源，导致了“租金高地、税收洼地”的现象，使“黄金”店铺资源难以发挥“黄金效益”。以2010年为例，街区个体工商户营业面积达2.8万平方米，单位面积（平方米）税收贡献只有194元，与夫子庙寸土寸金的商业地理位置不相匹配（见表2）。二是留区财力总额偏低。街区主要税种是增值税，2010年占总税收的比例达42%，但其留区比例只有10%。营业税作为留区财力的重要来源，其留区比例达40%，但2010年该税种数额占街区总税收的比重不到五分之一。随着部分餐饮业向商贸业转型，街区营业税增长所面临的压力将越来越大（见表3）。三是房产租赁税增速偏低。从表2可看出，近三年来，街区房产租赁税增速平均只有3%左右，与房产租赁价格上涨幅度不成正比，并且房产租赁税占总税收的比重呈现逐年下降趋势，由2008年的13%跌至2010年的8%。
表2：街区个体工商户纳税额及所占比重
表3：街区各税种数额及所占比重
项目
增值税 营业税 企业所得税 个人所得税 房产租赁税
年度 项目
2008年
2009年
2010年
纳税额(万元) 占总
量
（%） 纳税额
(万元)
占总量
（%） 纳税额(万元) 占总量（%）
地 税 189 2.6 282 3.0 268 2.2 国 税 256 3.5 306 3.3 276 2.2 合 计 445
6.1
588
6.3
544
4.4
户数(家)
665 676
679
年度
数额(万元) 占总
量(%) 数额 (万元） 占总
量(%) 数额 (万元） 占总
量(%) 数额 (万元） 占总
量(%) 数额 (万元） 占总
量(%) 08年 2796 38 1479 21 828 11 956 13 909 13 09年 3522 38 1712 18 1192 13 1360 15 952 10 10年
5074
42
2240
19
1466
12
1722
14
970
8
三、夫子庙商圈与湖南路商圈的数据调研对比
为了更好地了解湖南路和夫子庙的商业模式特点和差异，通过走访两大商业街道办事处，还在湖南路和夫子庙高人流量地点进行问卷调查，取得最新的湖南路和夫子庙点的顾客调研数据，同时还在近几年对湖南路和夫子庙进行实地勘察。得出结论：
1、从客流量状况分析对比
从湖南路和目前客流量整体状况来看，可得出如下结论：对比目前情况看，湖南路客流量在平时工作日为189561.02人次，休息日可达到292776.7人次。夫子庙客流量在平时工作日为198043.5人次，休息日可达到245252.6人次，而资料显示2000~2005年间，湖南路工作日客流量平均15万人次，休息日可达到25万人次，夫子庙工作日客流量逾15万人，休息日逾20万人次。说明两者都在走向兴盛，其原因是多方面的，共同原因是开通地铁1号线、购物环境不断美化、富有吸引力和特色。而夫子庙一直以传统特色、高中低档品种聚全吸引很多人的光顾。
从整体上看，休息日的客流量在各个时段大大超出工作日的客流量。原因很简单，随着竞争的加剧，人们的工作节奏大大加快，日常消费成为双休日消费的补充，并且节假日的热烈气氛成为消费高潮的主要媒介。因此节假日与双休日有巨大的商机。应积极加以利用，这都有利于促进湖南路和夫子庙的繁荣。
2、顾客结构对比——顾客年龄结构对比分析
湖南路顾客年龄中在18~28岁的比例最高，占43.3%，这一群体属于消费者前卫群体，他们年轻轻，对新生事物接受能力强，对新潮商品有浓厚的兴趣，推崇名牌，追逐时尚，强调个性，有强烈的购买欲望。但这一群体以学生居多，工作不稳定，因此购买能力受到收入的影响，年龄在28~40岁的顾客数位居第二，占24.6%属于消费领先群体，这一群体与第一群体在消费特征上有许多相似之处，他们也追逐时尚，推崇名牌，所不同的是这类群体有稳定的较好的收入，因此冲动型购物比重较大，通常更能领导消费潮流。年龄在40~60岁的比例是20.1%属于推动普及群体，即某种商品的流行潮流形成后的追逐消费者，这类群体收入稳定，消费具有较强的理性色彩。年龄在18岁以下和60岁以下的顾客比例较小为3.7%，8.21%这两个年龄层没有收入或靠退休金生活的阶层，但考虑到独生子女特性和人口老龄化社会的到来，可以判断这是一个很有潜力的购买群体。
3、顾客职业结构对比分析
从顾客职业结构来看，湖南路学生顾客占19.4%虽然没有什么工资，只占一半多点的比重，决定了湖南路整体经营的较好效益。
从顾客职业结构看，夫子庙学生和普通职员顾客共占43.4%，可以支配的金额不算太多，愿意购买物美价廉的中档、抵挡商品。可以看出普通员工具有两面性，既想消费高档商品，但由于收入有限，所以必须以中低档商品作为替代，普通职员比例在两个商业街都居于最高，因为这部分人是收入一般的广大普通工作者，在有购买能力的人中数量最大。夫子庙的下岗无业人员、农民高于湖南路，主要是因为这部分群体收入水平较低，品味不高，所以倾向于消费夫子庙商品。
4、从顾客其他惠顾特征——交通工具方式对比分析
从顾客到达湖南路的方式来看，乘坐公共汽车和地铁的比重最多，私车达到5.97%说明湖南路的公共交通便利，据了解途径湖南路的公交线路达到30条，湖南路乘坐私车为5.97%。夫子庙乘坐私车为4.21%，差距并不明显，但湖南路本地的中国层次收入者比重多，夫子庙的私车多是来自观光旅游的消费者。
从顾客到达夫子庙的方式来看，乘坐公共汽车的比重达到62.05%，从地理上看经过的公交线路达到39条，所以公共交通比湖南路更有优势，私车数量达
到4.21%说明具有较高经济水平的顾客也有到夫子庙消费的可能性，这主要归功于夫子庙著名的旅游和饮食文化，而不仅是购物经济。
5、从逗留时间对比分析
湖南路顾客逗留时间为2~4小时最多，占46.27%，而夫子庙的顾客逗留时间在4~8小时的最多，达到37.9%说明夫子庙比湖南路更具有吸引顾客的魅力，主要是因为夫子庙是具有庙市街景合一的文化、旅游、商业、服务等多功能的旅游文化商业街，而湖南路侧重商业和服务型，顾客多是消费购物与餐饮。
四、夫子庙商圈的SWOT 分析
（一）、优势－Strength
1、政府的各项利好政策的制定和实施,带动了南京总体经济的发展,同时对於商业物业的开发和经营也产生较大的促进作用。
主要政策包括 :
●城市重大工程的建设,以政府投资的规模和力度带动,引导其他社会投资
●制定和实施各种优惠政策,包括引进外间,民间资本,股份制经济政策等
●提高居民整体收入水平,促进消费市场的稳定发展。
1、夫子庙地区每天均人流量达到10万人次以上,节假日30万人次以上。夫子庙仰仗着其浓厚的文化底蕴,加之政府的大力支持,该区成为游人到南京必到之地,有一定的商业气氛和凝聚力。与此同时夫子庙也带动该整个区域的经济发展。
2、夫子庙规模大,管理机制比较活,而该地块相对新街口的价格具有优势, 对回收期比较长的事业是具有非常好的优势。
3、基於各种不同的地理环境或资源问题,现新街口商业的设施和环境都难以和夫子庙所提供的休闲,娱乐,餐饮,商业及优美的绿化环境相提并论。
5、该区的业态组合,空间环境相信是其最吸引租户和消费者,再加上一队高度专业运营的团队。在推广促销,租户,商场的管理,都会有一定的专业水准。
6、该区域整体统一规划,有利于管理和长期回报。
（二）、弱处－Weakness
1、位於秦淮区,传统区遗留历史问题不少。该区居民收入较低,消费力弱。
2、该区客流量虽然高,但人均消费只有人民币219。和其他商业区比较下, 是最低的。
3、南京市民对夫子庙, 白下区存有偏见, 认为该区落後, 外来人口多, 素质低, 消费能力低於其他区域。
4、南京市的不动产市场价格己经开始不断的提升, 在成熟的商业区, 如新街口, 发展项目己需要投入相当大资金. 但缺乏商业气氛的旧区, 如水游城的一个商业单体, 则需要相当一段时间培养其知名度。
6、市民的月收入,虽过去几年都保持高增长。但还是落後於北京,上海,广州。
7、一般消费者的消费态度相对北京,上海都比较传统。完全改变他们消费观念要一定的时日。
8、南京市各区现同时都在开发,规划房地产,商业项目，易形成商业业态的高度同质化现象。
（三）、机会－Opportunities
1.南京整体经济迅速增长,这个趋势在未来几年仍然持续保持,这将与市民收
入增幅速度,相辅相成,从而帮助加速改变消费习惯和开拓消费新特点。
2.南京凭着其特殊的历史渊源,优越的人文环境和自然环境使南京倍受本地
及国外游客所欢迎，而夫子庙也是游客到南京必访之地。
3.南京政府希望打造一个更加多元化的商圈, 积极发展旅游和商业,这样带来
了巨大的”拉重效应”,使南京旅游和商贸的辐射力与集聚力日益提高，带动消费市场。
4.都市圈交通网络按以南京为核心的”一小时单程出行时间”为标准,覆盖了
扬州,镇江,仪征,马鞍山,芜湖,滁州等城市, 并与南京的快速环路相连形
成”一小时都市商圈”。该商圈引领了外地消费人数及消费额大幅增加。
5.未来夫子庙区域的扩展,交通的遂步完善,新老景区的开发与进一步发展,将
使夫子庙商圈形象提升,同时该区聚集人流量聚量增多。
6.部份消费者己经由单一物质消费费转向全方位的物质和精神文化消费,消费
心理己渐步向稳定和成熟。
7.年轻人将会成为最重要的的消费群。他们消费行为开放,反传统。从而影响
整个消费市场的经济效益。
8.距离在30分钟在到达目的地是一般消费者所能接受。随着拥有私家车人数
增加,交通愈来愈完善,对新街口商圈构成一定的威胁。
9.上海的2010世博过去, 2014的南京青奥的来临。南京会吸引更多其他国家
和国内其他地区的注意,吸引更多外国投资项目和游客到访,刺激经济,从而产生连锁良好经济反应。
10.近年政府团队较为开放,良好的经济发展。开放政策令投资者,老百姓对政府
的信心增强,生活更加乐观。这对夫子庙及整个南京消费市场都是一个利好的因素。
11.零售业的开放,将为该行业带来新的商户,令零售业更多姿多采,令招商有更
多选择。
12.除了改善市的环境,交通,商业配套外。南京也致力发展郊区,如江宁，仙林。
该区新发展的新家庭层在未来数年将会急剧增加。随著10年1号南延线和2号线地铁通往该区,该区的居民将是客源之一。
（四）、威胁－Threats
1.政府对南京市最终的投入和各区的支持度, 都会直接或间接影响夫子庙。
2.大量同期规划大型商业设施, 在未来发展具有不可预知的竞争威胁。
3.市内大型商业项目不断产生, 招商市场不断增大, 品牌客户成为共同招商
对象。这增加了招商的难度,同时也有机会演变成“千店一面”的情况。
4.租户和消费者对本项目所区域存有偏见, 认可度较差。
5.南京的房地产经济成长过速, 有机会成为泡沫经济而影响了整个市场的经
济发展。
6.新街口的商场越开越多,规模越做越大,生意也越做越好。05年国庆每日人流
量达到120万人,零售总额增加到124亿元。和2001年比较,翻了一倍。新
街口商圈的重要地位, 在未来3-5年, 几乎是不可动摇。所以希望吸取一些新街口的客流量到其他区, 这种可能性是需要时间来培养。
7.该基地位於旧区, 生活和交通配套都比较落後。地铁站要走3-5分钟才到,
也没有规模的停车场可提供停车服务。
8.虽然老百姓的月收入每年都在递增,但贫富的差距却越来越大,如果政府对
这问题欠缺妥善的安排,这可能会带来社会不稳定的情况。
9.现时部分大型购物商场,百货公司,超市,连锁商店的产品同类性强,营运管
理不专业,市场秩序有些混乱,在接下来几年,这种情况如果不改善, 最终可能变成恶性循环,影响发展。
10.现在在新街口的主要几家百货店, 都倚赖折扣战术作为主要的推广活动,维
持人流,这是最容易但又没有创意的来迅速打开业务的方法。但是过份依赖於此,会为零售事带来负面效果,扼杀了该行业的文化, 影响其他同业者。五、夫子庙商业街区发展面临的挑战
透过前文税收数据分析，目前夫子庙商业街区发展主要存在以下三大问题： 1、载体资源利用率有待提升。街区高端资源低效利用、优质空间均待开发、特色区域常规化发展问题较为突出，大量优质资源被个体工商户占据，街区内二楼及以上店铺利用率不高。另外，区域总部企业作为街区税收的重要来源，主要集中在服装、餐饮等行业，旅游、住宿等传统优势行业很少，税收贡献与同类知名商业街区相比仍然存在较大差距。
2、旅游消费品档次有待提高。旅游纪念品大部分来自手工小作坊，品质档次不高，缺乏创意和特色，无法适应现代品牌化、个性化、多样化消费需求，难以引发游客的购买欲望，即使消费，数额也非常有限。服装商贸行业以中低端运动休闲品牌为主，缺少高档次的世界名品、精品连锁店，并且大部分税收以定额税为主，税收贡献率较低。
3、街区税源管理有待加强。很多入驻商家为规避税收、监管、用工风险，均不注册企业，而是以个体工商户的名义进行经营，直接影响景区税收总量提高。另外，房产租赁税流失情况也比较严重，需要进一步采取措施，强化征收。
六、对街区提档升级的几点建议
1、加快产业升级，支撑街区持续发展。产业升级是转变街区发展方式的必
然选择，也是增加税收收入的有效举措。要结合夫子庙商业街区的特点，加快特色优势产业的调整升级步伐，促进质量和效益同步提升。一是大力提升商贸业态。随着经济的快速发展，人们的消费需求不断提高，特别是南京即将举办亚青会、青奥会，届时到夫子庙旅游的国内外游客将大幅增多，街区商贸业态的提档升级已迫在眉睫。要主动适应市场需求，加快“腾笼换凤”，淘汰低端业态，重点引进服装、鞋帽、饰品的国际一线品牌，提高街区消费档次，逐步改变人们对夫子庙商业街“大市场”、“低档货”的传统印象，打造“精品夫子庙”、“时尚商业街”。充分发挥景区地处城区中心、商业历史悠久、环境优美宜人、人气名气俱佳等优势，吸引旅游、住宿、商贸、文化创意等区域总部企业入驻街区，形成独具特色的“5A级景区总部经济圈”。二是发展壮大餐饮产业。充分利用内秦淮河优美的水环境资源，开发高档“船宴”，注入茶艺、咖啡、弹唱等元素，通过移船换景、因景设餐，打造全新的“水文化餐饮”模式。加快推进区属餐饮企业提档升级，引入现代经营管理理念，尽快扭转部分规模餐饮企业税收下降的局面，同时引进类似俏江南、杏花楼等知名餐饮集团，产生“鲶鱼效应”，促使餐饮企业良性竞争、整体提升。三是深度开发“大旅游”产业。整合“吃、游、住、行、购、娱”等六大旅游要素，跳出“门票经济”依赖，延长旅游产品链、服务链和经营链，促进夫子庙由“一日游”、“一晚游”向“多日游”、“购物游”、“休闲游”的转变。借鉴北京奥运会、上海世博会等旅游纪念品开发的经验做法，统一使用“夫子庙”品牌商标，并在文化特色和市场需求上找准结合点，加强与知名企业、专业机构的合作，开发茗茶、纪念钱币、传统服饰、笔墨纸砚等系列产品，提升夫子庙商标的市场价值。拓展街区营销路径，以夫子庙网站为依托，开辟网上购物、团购交易等电子商务模式，积极打造“夫子庙网上商城”；与携程、拉手、大众点评网等网站合作，推行旅游产品、门票船票网上购销，提高旅游经济效益。
2、打造文化特色，彰显街区人文魅力。特色是商业街区发展的灵魂。上海的豫园—城隍庙商圈，大打民族特色牌，以珠宝和餐饮产业为支撑，获得了极大成功，现已成为亚洲黄金玉器饰品销售额最高的商圈。作为南京历史文化的发源地，文化特色是夫子庙的核心竞争力。要详细梳理夫子庙深厚的文化资源，完美展现历史底蕴，做响文化旅游品牌。一是以节庆特色汇聚财气。近年来，夫子庙灯会的成功举办，不仅为街区赢得了名气，还带动了商贸餐饮业的快速发展。要
借鉴灯会举办模式，做大做强孔子文化节、夫子庙美食节等传统节庆品牌，通过与省市文化旅游部门合作、举办餐饮美食大赛、开办文化名流论坛等形式，力争在节庆规格、国际影响、公众参与、消费拉动等方面有新的突破，以常态化的节庆活动提升夫子庙的影响力，吸引更多的海内外人士前来投资兴业。二是以“老字号”特色打响名气。“老字号”是一个地区商业历史的见证，是一座城市商业文化的名片。据统计，夫子庙商业街区“老字号”云集，除“奇芳阁”、“莲湖”、“晚晴楼”等知名度较高的“老字号”正常营业外，其他“老字号”大都处于关门歇业状态。要大力扶持知名“老字号”企业，引导企业开设连锁店、特许加盟店，壮大经营规模，增强“老字号”活力。对永顺居、奇乐园等闲置“老字号”商标，通过引入民营资本、行业协会介入等方式，实现盘活再利用，重振“老字号”品牌。三是以科技特色吸引人气。千年流淌的秦淮河有说不完的故事，可考虑利用现代科技手段，使历史场景再现。如江南贡院，可采取激光全息投影、制作3D动画、播放水幕电影、开发网络游戏等形式，再现当时的恢弘气势，让游客在体验现代科技的同时，充分领略传统文化的魅力。
3、拓展招商载体，增强街区发展潜力。一方面，置换现有招商载体。密切联系景区店铺资源大户，引导业主转变观念，协助引进品牌型、总部型企业，形成“业主得租金、商家得效益、政府得税收”的多赢局面。对景区内大批税收贡献小的个体工商户，通过提高定额税征收标准、收取资源占用费等手段，使其丧失低成本的运营空间，倒逼其提高经营档次，在优胜劣汰中腾出更多优质载体。另一方面，打造新兴招商载体。整合利用周边资源，扩大商业街区范围，按照各条主街的功能定位，实现“一街一品”、“一家一特色”。向东，继续拓展桃叶渡风情休闲街，大力引进国际知名休闲娱乐品牌，同步推进平江桥至文正桥滨河步道改造开发，塑造临河休闲商业品牌。向西，加快钞库街地块改造，凭借“大明金库”的辉煌历史地位，引进佳士得、苏富比等国际知名拍卖行，建设古钱币展览交易中心。向北，重点抓好教敷巷地块开发，依托水游城的现代商业氛围，积极推进高档商务楼宇建设，打造文商繁荣、总部云集的老城南商务办公中心。
4、强化服务管理，提优街区环境水平。坚持“环境就是生产力”的理念，加强软硬件建设，规范服务管理制度，促进商业街区可持续发展。一是加大服务企业力度。完善重点企业联系制度，通过定期走访、现场办公等方式，及时协调
解决企业困难，以真情感动企业，以行动留住企业，让重点企业扎根街区、发展壮大。二是建立税收征管联动机制。联合工商、税务等部门，加大异地纳税企业清理力度，采取有效行政手段，促使异地纳税企业将税收关系变更到我区。加强税务、房产、建设等部门的联动合作，突出对房产租赁税、建安税等高含金量税种的征收监管，堵塞管理漏洞，提高街区税收总量。三是优化街区环境品质。挖掘历史文化内涵，加快江南贡院扩建改造，实施夫子庙景区洁化、美化、亮化、绿化工程，提升5A级景区文化品味和环境水平。继续开展景区经济秩序整顿和“平安景区”创建活动，引导商家依法文明诚信经营，营造公平有序的市场环境。
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
广州商圈与百货分析 天河中心商圈：以持续强势的“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的ＣＢＤ。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其辐射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中高档白领路线，附近的高档写字楼为他们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站的“地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的“人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。 北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场相继把卖场租给新兴服饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州“三年一中变”重点工程，北京路可称为一个“不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了“天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的“有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐巨大人流的责任。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信成果会相当不俗。中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快就取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活用品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。
上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
地域范围商圈内店铺情况提供产品及服务商圈内租金情况消费者特征 北京路 商圈 区域面积达1.2 平方公里的国际 化商贸旅游区。大商场、大品牌云 集，文化娱乐设施 丰富，特色商店和 餐馆众多。 主要提供餐饮、 服装/配饰、各类 小吃、名牌服饰/ 黄金/珠宝/钟表、 电影院/图书等， 属于综合服务性 的零售商圈。 以首层200~400㎡的 铺为参考依据，北京 路步行街商圈租金约 约500~1000/㎡，售价 约10-20W/㎡。 日均50W人流， 节假日翻倍。消 费者主要以学 生、年轻白领、 追求时尚/潮流 的年轻人、年轻 家庭群体为主， 且主要来源于广 州其他几个行政 区域。在节假日， 有50%的消费者 来自外地，主要 为珠三角一带。 上下九 商圈位于荔湾西关，是 广州市三大传统 繁荣商业中心之 一，几乎无街不 店，店店相连。步 行街全长约1218 米，主要涵盖上九 路、下九路、第十 甫路三个路段。共有各类商业店铺 238间和数千商户。 上下九步行街上布 满各中、高级百货 公司、老广州特色 食肆、各类服饰品 牌专卖店、服装小 店，此外还汇聚了 驰名国内外的名菜 小吃，附近还有历 史悠久的传统专业 街，及全国最大的 农贸杂市。 主要提供老广州 特色饮食、中低 档的休闲服饰/ 鞋、各式小吃等 以首层200~400㎡的 铺为参考依据，上下 九步行街商圈租金约 约300~800/㎡，售价 约10-20W/㎡。 日均人流量已达 20万人次，周六 日的人流量可达 30-40万人次，每 年黄金周日人流 量高峰期可达60 万人次；上下九 消费人群大多是 本地消费者，且 偏中老年、中低 收入群体比例较 多，外地打工群 体比例也不容忽 视。 天河商 圈从天河立交沿天 河路一路往东，众 多大型商场目前 已成为广州乃至 珠三角市民的热 门购物场所，而该 路段上全新的多 个超级商业体也在天河立交至石牌 这段不足2公里的 天河路两侧，已经 聚集了近150万平 方米的商业零售面 积，此外各类饮食、 服装、饰品、电子 产品等小店至少也 主要提供各类 名牌服饰/珠宝、 大型零售购物中 心、中高档餐厅/ 餐馆、大型的娱 乐场所（KTV、 电影院、游戏厅 等），此外还有 各档次的电子产 品。 以首层200~400㎡的 铺为参考依据，天河 商圈租金约约 300~600/㎡，售价约 5-8W/㎡。 天河商圈每天要 吸引将近150万 人次的客流，周 末人流量更是有 2-3倍的增长。工 作日：商圈内以 周遍工作的年轻 白领、IT专业人
上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：
上海主要商圈和商场调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。 三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
北京双井商圈商业的调查报告 新地标的前世今生 坐落在北京东三环上紧邻国贸的双井地区，是因CBD商圈的扩张而崛起的外延商圈――向北一公里既是CBD核心地标国贸，南面毗邻上世纪八十年代初建成的北京老牌纯居住型社区――劲松，其得天独厚的地理优势而受到商业地产的青睐，日益成为一个频繁见诸于媒体和广告的地标商圈。 在____年以前，双井地区是集合了北京齿轮总厂、北京重型汽车制造厂、北京建筑机械厂、北京重型机械厂等工厂的重工业工厂区。____年，富力地产投资32亿元拿下了广渠门外东五厂地块建设北京富力城，这在当时是建国后公开招标的最大地块。随后双井地区的价值逐渐为房地产界所重视，从广渠门、双井一直延伸到东四环大郊亭桥一线，陆续开发了富力城、富力公馆区、九龙花园、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、百环家园、广渠家园、金港国际、珠江帝景等新楼盘，尤其是贯穿东三环沿线的10号线地铁在____年开通，结合本就理想的地面公交体系，形成了换乘便利四通八达的交通网络，推动双井地区商务生活、休闲娱乐随之升级，对区域外的消费形成了巨大吸引。 十年华丽蜕变之后的双井地区，云集着富力中心、富力双子座、东环国际大厦、乐成中心、优士阁等甲级写字楼，尤其是隔三环矗立的富力广场、乐成中心已然成为新地标与北面的建外soho楼群鼎足而立，购物中心、娱乐场所如UME 和麦乐迪以及星级酒店点缀其间。富力城、富力公馆区、苹果社区、乐成公馆、外企公寓、首府会、金茂府等星罗棋布的高档楼盘意味着庞大的消费人群和消费实力，商圈东北角的苹果社区进驻了今日美术馆和众多艺术品机构。 由于消费人群庞大，消费需求强烈、消费力水平高，如今的双井商圈，无论是社区商业还是商业综合体，各业态的发展都相当稳健，尤其是零售和餐饮已经
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。
广州商业圈分布 十大商 圈 1.天河商圈（天河体育中心附近天河城、正佳广场、中信大厦）广州市三大传统繁荣商业中心之一。目前广州天河商圈商业面积已经达到七十多万平方米，包括天河城、正佳广场、维多利广场等等。而随着太古汇、万菱汇等商场在明年的建成，在亚运会开幕前，天河商圈面积将达到一百万平方米。 从单个商圈的商业面积来看，天河商圈面积将超过上海的淮海路、徐家汇、南京路步行街，北京的西单、王府井以及深圳的东门，成为国内第一大商圈。 但天河商圈面临两大问题：一是交通堵塞；二是同质化竞争。坐落在天河商圈最东面的天娱广场，虽没有直接参与到天河商圈内的“抱团战”，但这两个问题对其却是首当其冲。 天娱广场 天娱广场位于天河商圈最东面，一楼经营鞋类，二楼主要为女装，场内品牌有百丽、以纯、CY、佐丹奴、ONLY、Nike、Adidas等。 东方宝泰购物广场 广州首家“非MALL”商业体 东方宝泰购物广场是广州新城市中轴线和广州亚运配套升级项目。由越秀投资有限公司、广州市城市建设开发有限公司、香港汇港集团有限公司联手打造。该项目位于羊城新八景“天河飘绢”十万平米中央生态广场内，总建面积十五万平米，是广州目前唯一拥有超大绿化休闲广场的商业体。而根据广州新城市中轴线的改造规划，未来广州东站一百米半径范围将成为广州市民未来重要的休闲景观点之一，成为广州亚运会最重要的对外形象窗口。 作为广州新城市景观中轴线上今年开业的首个创新型商业体，该购物广场地上一层和地下三层的建筑面积共计十五万平方米，但由于预留了宽敞的购物环境和休闲设施，实用率仅为五成，即实用面积约为七点五万平方米，远比十万平方米的东站绿化广场面积小。 与广州现有传统一站式消费模式有所不同，东方宝泰购物广场以打造国际型休闲购物中心为经营理念，不仅为特定的目标客户群提供精致、品味、雅致、独具特色的消费精品，更能充分迎合高消费、高品味消费者倡导生活享受、体验消费之需求。东方宝泰购物广场在业态不仅设置了集购物、休闲、餐饮、娱乐、社交、景观六位一体的综合式购物方式，更充分利用了商业体的外部空间环境，营造一个休闲与购物完美结合的新型商业体，开创广州首个“非MALL”模式。 天河城精品SHOPPINGMALL 天河城是天河商圈的发迹之作，也是全国第一个SHOPPINGMALL.10年前，逛街、吃饭、娱乐在一个广场内一站搞掂让很多广州人很是新奇，现在，有空去逛天河城已成为很多人的一种生活方式。经过近三四年的调整，天河城的服饰品牌现已完成了升级工作，畅销又具品位的保留了下来，新引进的品牌颇经得起考验，其中，更加大了国际品牌的分量，所以说，它能繁荣近十年绝不是偶然的。
XX超市商圈调查分析报告 一、人口规模及特征（人口统计分析、） 二、购买力和需求分析 三、竞争势态分析 四、商店区位的可获得性 五、商圈示意图 六、总结
一、人口规模及特征 30万人口，XX商圈强势消费群体 近两年，南湖新区楼盘日渐成熟，常住人口日渐增加，500万平方米住宅商贸区，30万周边常住及流动人口密集中心，包含了南湖新区最中坚、最广泛的社会消费层次，看得见的旺盛消费力，成为XX商圈强势消费群体。如此旺盛消费力，作为南湖新区核心的XX商圈岂有不旺之理？ 二、购买力和需求分析 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。随着南湖新区经济的发展，人民收入不断提高，人们的消费水平和购买力也随之增高，其次，随着消费者收入的变化，支出模式与消费结构也会发生相应变化，对食物的需求明显减小，从而增加了对其他方面的需求加大，消费者支出模式与消费结构，不仅与消费者收入有关，而且受以下因素影响： ⑴家庭生命周期所处的阶段； ⑵家庭所在地址与消费品生产、供应状况； ⑶城市化水平； ⑷商品化水平； ⑸劳务社会化水平； 三、竞争势态分析 XX超市、泰富商业广场、协和广场，卖场、餐饮、办公、酒店、休闲、娱
乐等汇聚一起，城市规划用心显而易见，一个酝酿多年的商圈正在茁壮成长，同时隐藏着强大的竞争，其中与泰富商业广场的竞争尤为突出，泰富商业广场位于嘉兴市南湖新区XX商圈内，其规划为餐饮旗舰及都市经理人精装公寓，满足南湖新区快速增长的人口消费需求，填补南湖新区核心餐饮旗舰空白。泰富餐饮旗舰整体规划为“井”字型开放式商业街，既适合大型餐饮旗舰，又适合中等规模餐饮需求，但两者的目标群体略有不同，南湖新区XX商圈，商业日益繁荣，配套逐渐成熟，高素质、高消费人群大量涌入，高端生活市场即将呈现，泰富经理人公寓应市而生，泰富商业广场，追随城市规划发展脚步，重点注重商业的规划设计、商业定位和经营策略，打造出最具财气、人流、商气的核心商业圈。强大的竞争下，其独特的四面临街餐饮旗舰、小投入大回报的“拎包入住式”都市经理人公寓，融合周边商业氛围，却又创造与XX商圈共赢的商业运营新模式。 四、商店区位的可获得性 南湖新区，城市发展东进南移主阵地，成为不少投资商客关注焦点，而以显著的优势地段、密集人口、高尚业态为保障的XX商圈，正已惊人的速度迅速发展成为南湖新区的核心商圈，经济力量辐射周边1000米半径人居生活圈，被誉为“第二个大润发商圈”。以政府招商引资为龙头，世界500强XX超市、肯德基、必胜客等国际知名企业纷纷入驻，休闲、娱乐、餐饮等各色商业日新月异。而XX商圈的发展效应远非如此，泰富商业广场、协和广场等正以空前的速度发展，与XX超市成为XX商圈的“金三角”核心。 XX超市区位的可获得性条件：三条路，成就一个XX商圈道路规划之于商业发展至关重要，以中环南路为例，城市快车道，与商业发展格格不入，而XX商圈周边道路规划正好符合商业发展需求。 景宜路——位于XX超市东侧，南北走向，两侧分布有十余个中高档楼盘，是南湖新区人居密度最大的一条道路，沿线纵贯南湖区行政中心、凌公塘生态景
上海商圈分析报告 一、概况： 上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。 截至2011年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！ 2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。2012年上海实现生产总值（GDP）20101.33亿元。 二、交通 上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。 铁路交通 上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。 高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁
普铁：京沪铁路、沪杭铁路 公共交通 公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。 轨道交通 上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界第二，排在伦敦之前。 磁悬浮线路 上海已经建成的磁悬浮项目只有上海浦东机场线,共31公里。龙阳路－上海浦东国际机场。2006年全年轨道交通客运量为6.49亿人次，这也是世界上第一条投入商业运作的磁悬浮铁路。 机场港口 上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山深水港。 三、商业概况 上海素有“美食天堂”、“购物乐园”之称，拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁的商业气息。中华商业第一街南京路、繁华高雅的淮海路是闻名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，恒隆广场、美美百货云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等不胜枚举。上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中
广州主要商业商圈分布 天河中心商圈：以持续强势的铁三角”（天河城广场、正佳广场、广百百货、广州购书中心）为核心，天河中心商圈涵盖了广州市的CBD。该商圈以大型综合性购物中心为发展基点，目标对象超越了当地居民的小圈子，以发达的交通营造了一个面向全市、全珠江三角洲甚至更大区域的发散性商业环境。其辐射圈则走受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化的家居市场，主要面对二三十岁的置业人士；时代广场及中泰国际广场则走中咼档白领路线，附近的咼档写字楼为他们提供了有力的人流支持。最近该商圈的焦点可谓是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和轻轨”总站的地利”，拥有中信广场、大都会广场等成熟写字楼白领一族的人和”，再加上强劲的广告攻势，引起了不少投资者的兴趣。但由于火车东站的改建工程尚未完成，当地人流成份较为复杂，因此其前景有待观望。 北京路商圈：作为广州市的传统商业重地，北京路在一再改革创新中不断散发旺盛的商机：从旧式国营百货商场相继把卖场租给新兴服饰连锁店，到实行全天候步行街制度，又成为广州三年一中变”重点工程，北京路可称为一个不老的传说”。北京路以街铺唱主角，汇集港澳甚至世界名牌专卖店，再有广百”、新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档，商铺的租金也达到了天价”。步行街为人们营造了相当悠闲的购物环境，同时也对消费能力强大的有车一族”造成了很大的不便，幸运的是地铁一号线能够承担起为北京路商圈吞吐巨大人流的责
任。近来引人瞩目的广百新翼打破了北京路商铺只租不售”的惯例，同时其商铺的定位也体现了时尚化、青年化、小型化的思路，相信成果会相当不俗。 中山六路商圈：中山六路商铺一直走的是中低档、行业化的路线，中六电脑城、将军东电器城、和润电器旧货交易市场、陶街等一度是该商圈的代表。中旅商业城、康王商业城这两个重量级综合购物中心落户当地后，很快就取得了强势地位。中旅商业城负二层连接地铁的公园前站，以面向青少年的时尚小店为主；负一层为实力雄厚的百佳超市，以适宜的价格吸引大批市民前往采购生活用品；一至四层则为名牌专卖店的天下，主攻白领一族。三种风格瞄准了三个消费力强的群体，中旅商业城有着自己明确的定位。而该商圈的整体定位还有待进一步融合方能形成。 农林下路商圈：农林下路以临街小型商铺为主打，是广州青少年追求服装、饰物时尚潮流的另一根据地。该商圈也有王府井大厦和东山百货大楼两大传统商厦驻守，但相对北京路两大商厦就显得比较弱势。街铺以其轻灵小巧、货物新奇占去了大部分的商业人流。而刚刚圭寸顶的新裕大厦正对王府井大厦，地理位置相当优越，如果经营风格能真正与当地街铺互补融合，应该能取得不错的业绩。 上下九商圈：上下九路是全市最大的步行商业区，其整体消费档次偏向中低档，经济实惠”可谓是上下九的口碑。该商圈也是传统与新兴商家同台唱戏的大舞台，有相当大的兼容性。作为上下九商圈的中心，荔湾广场为消费者提供了优秀的购物环境，另一家大型综合商城（名汇