青阳县房地产市场调查报告
青阳县位于长江中下游南岸、皖南山区北部，南依黄山，北枕长江，国道横贯东西，省道直穿南北，矿产蕴藏十分丰富；共辖有个乡镇，面积为平方公里（含九华山风景区平方公里）总人口万，其中农业人口万人；蓉城镇为县城，常住人口约万人，是青阳县政治、经济、文化发展中心。从蓉城镇向东的三镇（新河镇、木镇、丁桥镇）依托三大工业园区（东河、新河、木镇）以工业发展为龙头，将建成为青阳三大工业性城镇。蓉城镇往西朱备镇、庙前镇依附九华山风景区成为青阳的旅游服务接待基地。其余各乡镇（除陵阳镇为商贸性）均以传统农业为主。
青阳经济开发区座落在青阳县城以东、国道木镇至蓉城镇段两侧，总规划面积平方公里，全长约公里，跨蓉城、木镇、新河三个乡镇，以“一主两辅”的结构布局，即东河园为主、木镇园和新河园为辅。截至目前已累计投入建设资金亿元，建成区已达平方公里。三个园区既相对独立，又协调统一，园区之间由生态绿地自然分割，国道贯穿连接。
青阳县蚕桑、棉麻资源丰富。东河工业园就是依据传统的县缫丝厂、织布厂而建，规划面积平方公里，现已完成余亩的建设任务。开发区配套设施完善，万伏变电设施专供开发区，有专门为开发区企业服务的劳动力培训基地、工人公寓和业主别墅小区。皖南教学一流的青华公学就座落在开发区，可方便创业者子女入学。已有日本苏旺
你、上海乐辰、方兴实业、安徽瑞泰、思得棉麻、上海复合面料、东青制衣等余家企业相继落户东河工业园区。
青阳县矿产资源丰富，已探明的矿产达大类个品种，其中方解石、白云石、石灰石储量都在亿吨以上，矿产品位在华东地区最高。木镇新材料工业园就是以钙业非金属矿深加工及相关配套产业为主导的
特色化园区，该园规划面积公顷，目前已完成余亩的建设工作。已有法国英格瓷、韩国欧米亚、国风塑业等国内外知名的企业已落户园区，年生产重钙超细粉能力达百万吨以上，是全国最大的钙业非金属新材料加工基地和安徽省“”行动计划重要基地之一。
新河机电加工园区，规划面积公顷，以机电加工为其主导产业，现已建成面积余亩，浙江金田电缆、马东拖车等余家企业落户园区。
青阳经济开发区自成立以来，得到了省、市两级领导的高度重视，在资金、土地利用计划等方面给予特殊扶持，启步区用地全部报批。为了让入区企业能够全身心投入生产经营，县委把开发区作为全县优惠政策的“试验田”和加速崛起的政策特区给予先行先试权，县委、县政府专门出台了《关于进一步加快县工业园区建设的实施意见》。全面启动了“制定优惠政策、创造良好环境、提供优质服务”为主要内容的“三优”工程建设，实行全程代理。在未来的年内，将完成投入亿元、完成平方公里的开发区基础设施建设任务，将开发区建设成为全国最大的钙业非金属材料加工基地、安徽重要的轻纺工业基地、皖江制造业协作配套加工基地，成为全县经济组团的最大板块。我们热忱欢迎各界有识之士，慧眼商家来青阳考察、投资兴业。
一、青阳县总体社会及经济发展状况
．指标：
年，全县实现生产总值亿元。
．消费水平：
因青阳属九华旅游区，当地物价较高，居民日常生活消费水平也居高不下；近年来，买车、置业等高端消费比重逐步扩大。
．居民存款：
年全县居民存款额为安徽省县级城市前列，居民消费潜力巨大。．支柱产业：
青阳依附九华山风景区，旅游等相关服务业发展迅速，其支柱产业为旅游；但至年起房地产异军突起，在全县生产总值中所占比重逐步加大。
．未来政府经济发展方向：
服务业——继续依托九华山提升青阳对外品牌形象，促进旅游业、现代服务业的进一步发展壮大。
工业——加大招商引资的力度，做好经济开发区（东河、新河、木镇工业园）基础建设工作，促进制造加工业的发展。
房地产——进一步加大道路等基本建设的投入，将县城向东南方向扩充，重新划分原有居住区和商业区，促进房地产行业的进一步发展。小结：总体经济发展势头良好，房地产市场在客观（居民强大潜在购买力）因素及主观（政府政策扶持）因素双重刺激下必将保持强大的上升势头。
二、房地产总体市场现状及走势分析（一）青阳房地产市场现状分析：
．由零散开发向规模开发转变，整体处于上升势头
近年，随着外地开发商的进入，青阳房地产由初期由零散开发向规模开发转变，目前在售楼盘有：润城景秀世家、中天鑫城、皖南大市场、伯益上东城、山水华城（已经全部是现房，其中只有一套标准层面积平方米层价格在元，还剩下一些联排别墅价格左右，面积在平方米左右，部分六层带阁楼上下均价元）销售较好，整体房地产市场处于上升阶段。在售项目本身品质较高，中庭水景、会所、封闭式物管、智能化系统引用、彩铝双层中空玻璃、保温层等均引入到小区，大大提高了项目形象，从而带动青阳房地产整体水平提高。
．热点开发区域呈现——南华新区板块
南华新区居住板块初具规模，中天花园、润城景秀世家、中天鑫城、山水华城均在此区域内。由于此区域内项目规模大、品质高、配套成熟，加上南华区为青阳的政务新区，因此此区域内项目受到当地市场追捧，购销两旺。
．市场消化有限开发周期相对较长
由于青阳县城人口为万人（常住人口万、流动人口万），整体市场去化能力有限，各楼盘基本采取推盘小体量、快频率的推案方式，因此造成项目开发周期相对较长。
．产品形态以多层为主，主力户型为二房（㎡）、三房（㎡）
目前青阳县整体在售房源的产品形态多以多层为主，平层较好去化，
顶层难以去化。
．高端产品（少量联排别墅、小高层）出现
有一定规模的小区均配部分联排别墅迎合少量高端客户，后期中天鑫城有少量小高层上市。
．在售楼盘品质较好，但与房地产发展发达地区相比尚有一定差距，楼盘品质与前期开发项目相比较好，但与房地产发达地区相比尚有不小差距，主要体现在细节（景观设计、会所、物业管理）及新科技的运用上。
．期房销售为主，销售推广方式有一定专业水准
（二）青阳商业业态分布及特点青阳县城依托九华山风景区，商业除满足城区日常生活所需之外，主要为旅游接待服务，因此商业业态分布基本为住（酒店）、吃（餐饮）、
玩（、足浴）。
青阳县城区商业特点：．商业仍以传统沿街店面为主，主要分布在几条老街（九华路）及老
城区的住宅区周边；．酒店、餐饮、娱乐（）生意火爆，经营规模较小。缺乏高档、大型、
综合的商业娱乐中心；．酒店业除西峰山庄、九子山、银杏商务酒店三家星级酒店档次较好，其余基本为个体经营的小旅馆（装饰、经营水平较差），整体水平有待提高，经营范围单一（住宿、就餐），缺乏高档次的娱乐项目（健身、水疗、保龄球、歌舞表演等）及举办大型会议功能。
（三）青阳县房地产发展趋势分析．整体市场逐步上升扬，随着经济的发展及城区进一步的扩充，近几
年应是青阳房地产发展的黄金期。．南华区及以南区域及开发区将是今后青阳房地产开发热点板块。．大盘必将成为发展趋势，产品品质将不断提升，购房消费趋向理性。．随着经济及城区的发展，商业地产形态将批量出现，尤其是南华区。（四）青阳房地产市场调查和分析
．青阳房地产消费市场调查分析：
（）南华区为置业首选区域，南华区为县城新区离老城区较近，生活配套齐全，受县政府将迁至南华区影响，此区域现已成为青阳县置业首选区域。
（）潜在购买力巨大：青阳县城依托九华山风景区，从事旅游服务业人群众多，收入可观，青阳居民存款总额在安徽省县级中首屈一指。（）喜购商铺（投资），购买住宅积极性相对较小：青阳原有城区居民基本拥有住宅一套（单位福利分房、自建住宅），因此喜购商铺进行投资对购买住宅积极性不高。
（）置业目的主要为换房（原有城区居民）或安家（周边乡镇）：主要是对已居住环境不满重新置业；进城务工或经商、为小孩上学想在城区安家首次置业。
（）购买产品形态主要为多层：青阳目前在售楼盘产品形态为多层，消费者没有太多选择。
（）首选三房：受原有住宅面积影响，在置业时喜选三房（平方米）
（）顶层复式较难接受：青阳目前在售楼盘平层销售火爆，顶层复式由于面积较大，较难去化。
（）换房客户，置业时主要考虑小区位置、小区环境、房型、车库。（）首次置业客户更多考虑的是价格、小区位置、学区。
三、具体楼盘分析
（一）润城景秀世家（在售情况）
共分三期销售已开始销售二期，第一期月份开盘当时销售价格一层：元左右，二层：元左右，三层：元左右，四层：元左右，五层：元左右，六层加阁楼均价在：元左右。第二期月份开盘在一期的价格加了
元，最高价突破元，开盘当天可享受到元的优惠，销售情况很好，剩下一些小户型和六层住宅。门面上下联体均价在元左右。
（二）中天鑫城
与润城景秀世家相邻价格略低于润城景秀世家。销售价格一层：元左右，二层：元左右，三层：元左右，四层：元左右，五层：元左右，无六层。门面上下联体均价在元左右。优惠元平方米，优惠幅度不大。目前只要剩下平方米的大户型。
（三）皖南大市场
是一个商业项目，从年开始一期销售，现在基本销售完毕，有少部分的住宅但还没有开盘。沿街门面价格在左右，里面的门面在元左右。
（四）伯益上东城
处在开发区位于规划的新车站对面（已在建），周边没有什么配套，从目前来说居住不是太方便，有路和路从该项目经过。但价格相对于南华新区价格要低。共分三期销售已开始销售二期，第一期月份开盘当时销售价格一层：元左右，二层：元左右，三层：元左右，四层：
元左右，五层：元左右，六层无阁楼在：元左右。第二期月份开盘在一期的价格加了左右元，开盘当天可享受元的优惠，销售情况很好，剩下六层住宅。门面上下联体均价在元左右。