物业工程管理浅见
结合多年的物业工程管理经验，我将从如下几个方面谈谈个人对物业工程管理的看法和认知。此仅代表个人观点，仅供参考。
一、工程管理是物业管理的核心
业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。
它的重要性可以从如下几个方面体现：
1、它是物业客服满意度的最基本条件和核心因数。试想，一个小区不管其它部门的工作如何的到位，但小区频发因设备运行故障停水停电、园区内道路坑坑洼洼、健身休闲设施锈迹斑斑，业主会满意吗？
2、它是小区物业增值保值的根本。小区只有基础工程维修做的到位，才能最大限度的让业主住的舒心和满意，其物业价值才能保值增值。
3、它是物业生存的根本。没有好的工程管理，业主就不会满意，就会拒交物业费，严重的也许会将物业公司赶出小区。
因此，我们在工程管理过程一定要牢记：客服满意度才是工程管理的唯一标准和终极目标。工程管理过程中的一切制度、手段、标准都必须围绕这个目标展开。
二、物业工程管理的四大指标
1、客户满意度。工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。
2、员工满意度。俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？答案是显而易见的：不能。
3、设备设施完好率。设备设施正常运行，维修和保养及时到位，完好率达98%以上。
4、成本控制。通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。且年度预算误差不超过5%。
三、物业工程管理主要内容
1、前期介入。从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位臵、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）；
2、房屋本体的交接验收。包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容；
3、公区设备设施的交接验收。如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等；
4、工程整改。包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协
调和跟进相关方处理。对于无法通过整改来解决的问题，则要通过其它工程管理手段尽量减少此问题对物业管理和业主的影响；
5、供配电、给排水、发电机、消防、电梯、安防等机电系统的运行管理。可以简单概括为六个字：巡检、维修、保养；
6、道路、房屋本体、避雷系统等维修管理。此处主要指除去机电系统外的其它所有设施。也可简单概括为六个字：巡检、维修、保养；
7、分包方、整改方、及其它施工单位的监管。此处主要指对消防、电梯分包方、负责整改遗留问题的原施工方、后期引进的整改施工单位、电信移动等后期进场的施工方的监管；
8、装修管理。如装修方案的审核、装修现场的防火管理、私搭乱建的控制、装修工人及装修材料的出入路线和行为规范管理等；
9、工程人员的管理、培训和考核；月度培训，半年及年度考核等；
10、户内维修和有偿服务；
11、各项管理制度的建立和执行；
12、质量记录。
以上为物业工程所涉及到主要内容，在实际工作中会因园区的实际情况及业态区别而有所不同，但核心内容不变。同时，也因为园区的不同而导致工程管理的难点和重点不同，这需要区别对待。如高层住宅，设备设施较多，管理的重点和难点在设备运行；别墅因设备很少，管理的重点就在园区总平和周界防护；商业因白天营业需求，设备设施维修保养一般都安排在夜间进行。
四、物业工程管理的几种手段。
1、预算制管理。具体就是每年每月都要做工程费用预算。严格控制管
理成本，对于预算外支出需有足够的理由，且全年的实际管理成本与预算之差控制在一定的范围内，差别不能过大，如5%。
2、计划管理。制定详细、有效、可执行的工作计划，并严格落实。通过计划管理可减少工作中的漏项，降低管理风险。
3、标准化管理。制定各项工作标准，要求员工严格按照工作标准流程进行，并达到标准化的结果。通过这种方式可以尽最大限度减少因员工能力差异而导致结果的不受控。
4、节能降耗。应将节能降耗贯彻到工作中的每一个细节，并常抓不懈。
5、人性化管理。让员工分享公司的发展成果，让员工在这里有家的感觉。认真对待每一个员工的每一项诉求，尽量做到公正的对待每一个员工。
6、承包责任制。可根据实际情况，将工作划分为若干块，每一个员工承包其中的一块或几块。让员工非常清楚地知道自己的工作内容，可减少出工不出力的现象。（此项要求员工的个体能力很强，且有团队合作精神）
7、模块化管理。可根据项目的实际情况，将工作划分为若干个模块，每一个模块设臵一个负责人，由一个人或多个人组成责任组。这样便于对工作的监督检查。（此项要求各个模块至少有一个技术实力很强的员工）
五、物业工程管理工作要点
1、员工培训。应制定年度培训计划，并严格执行。培训课程应包括三个方面的内容：员工服务意识和礼貌礼仪、安全意识及风险管理、专业技能。培训可采用内训和外训两种方式。如请客服服务部经理培训礼貌礼仪和服务意识，请专业厂家进行专业技术培训等。
2、各项管理制度的完善和执行。根据公司现有的管理制度和作业流程（作业指导书），结合项目实际情况进行完善，并在工作中严格执行。如入
户维修流程，质量记录的规范等。只有如此才能降低员工作业过程中犯错的风险，降低各种安全事故的发生概率。（一些技术好的，工作年限长的工程老员工很容易麻痹大意，有时会不按照作业流程严格开展工作，从而导致安全事故的发生，此种例子比比皆是）。但是，各种管理制度和质量记录亦不能过多，否则将影响员工个人创造性发挥，将工程管理变成了文字管理。
3、搞好与其他部门之间的关系。如与客服服务部、秩序维护部、消防电梯分包方等。
4、培养员工的团队合作精神。
以上是个人对工程管理的一些粗浅认识。因每一个项目的实际情况不同，工作开展的方式也有不同，此文就不在对如何开展工作展开论述。
彭尚福 2013年
物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。 （3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 （6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。 （7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 （8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 （9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。 三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。
工程部主管面试题目 共10个题目，每个题目最高10分，最低0分，请各评委根据考察要点对应聘人员作出客观评分。 一、请你自我介绍一下 考察要点： 1、是否与简历所写的一致（诚信度） 2、表达能力 3、自信心 4、仪表仪态 二、你为何要离开现在（或上一间）公司呢？追问：是否有就这个问题与你的上级领导沟通过，如果有，过程和结果是怎样的？ 考察要点： 1、应变能力 2、工作态度
三、如果你同一时间依次接到三个电话，分别是你的直接上级安排的一项工作，公司的总经理安排的一项工作，和客户的一项投诉，你会怎样处理？ 考察要点： 1、是否能首先分析各项事件的轻重缓急，再作出相应的决定 2、协调直接上级与上级的上级之间的关系 四、你认为自己为什么能胜任本职位的工作？ 考察要点： 1、是否能从个人的学识、经验、综合能力以及岗位的职责要求等方面去说明 2、回答过程中是否充满自信 五、如果你接到大楼客户的电话投诉，说天花板漏水，你会怎样处理？（此项装修工作是由外单位施工） 考察要点： 1、是否能安排人或亲自到现在处理。 2、是否有注意到客户的情绪
3、如何与施工单位沟通解决办法 4、如能以具体经历过的事例去说明则更好 六、如果你的下属犯了错误，你的上司责怪下来时，你会怎样处理？是否有类似的经历，如果有，请谈一下当时的情形。 考察要点： 1、能否主动承担责任 2、具体事例中，处理是否得当 七、如果你发现自己的下属的技术比自己好，同时你又了解到这么员工有意竞争你的岗位，你会怎样对待他呢？ 考察要点： 1、反应能力 2、上进心 3、品德、心胸 八、大楼有3台电梯、一个高低压变配电房、一组小型中央空调，你
物业管理项目接管方案 一、目的 根据《XX物业管理采购项目竞争性评估文件》的要求，及各类设施设备使用情况、 安装位置、楼内外装饰材料和本物业项目的特点，以提供一个洁净、舒适、优美、安全的工作环境为标准，以达到完善管理、节约投资、确保设备设施持续稳定运行、日常工作有序进行为目的，并以科学严谨的态度制定完善的物业管理接管方案，为指导今后的物业管理工作提供有效的依据，规范物业的接管工作，确保接管物业的质量合格，严格制定项目接管方案， 指派专业技术人员及相关接管人员对物业进行全面接管，确保物业按时顺利交接，平稳过渡。 二、适用范围 适用于我司接到《XX物业管理采购项目竞争性评估中标通知书》后，对华电中心物业 项目的接管工作。 三、职责 1.我司接到XX公司《竞争性评估中标通知书》通知报告后,总经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。 2.接管小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备设施运行、巡检、维保记录等技术检验资料的验收。 3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按名称、规格型号、数量、深圳市华为培训学院有限公司及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。 4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供配电及照明系统、电梯系统、给排水系统、有线电视系统、土建工程、空气通风系统及有线电视系统、综合布线系统等。 5.由总经理跟XX公司办理物业管理接管手续。 四、工作程序 1、接管验收的准备工作 1.1接管前的准备： 接管工作开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 1.1.1与XX方面接口人、原物业接口人联系好交接事项、日期、进度、验收标准等； 1.1.2派出先头技术人员了解现场； 1.1.3与原物业管理接口人协商，并组织人员同原物业管理人员进行并列上岗，熟悉岗位制度、操作规范及设备设施的操作方法； 1.1.4准备好接管验收记录表格： ——《安全岗接管表》；
物业工程部管理方案 一、概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查； 3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5)制订部门工作计划； 6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；
物业工程管理方案 一概述物业服务就是随着房地产综合开发得发展而衍生出来得产物,它作为房地产品得消费环节,就是房地产综合开发得延续与完善。追求舒适、安宁、祥与、优雅得居家环境与便捷得生活、商务空间,也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 与精神文明需求得基本标志,同时成为各辖区花园得物业服务所必须达到得基本 要求。 我们将在“科学管理,挚诚服务;专业呵护,激情超越”得质量方针指 导下,力求从各个区域由接管开始,对各项工作精细化、规范化管理,为公司品 牌建设与延续打下坚实基础,并为房产销售提供有力支持,以促进楼宇得进一步 销售。我们将以最大限度得为地产销售做好物业服务支持为己任,加强品质监控, 用良好得管理与真诚得服务,合理解决微利润与高标准之间得矛盾,争取做到兼 顾得同时,达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益得双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化得重要 开始,更瞧重得就是将来更深层次、更长远、更广泛得品质提升。我们殷切得希望通过我们得不断沟通与携手努力,共同来打造与维护企业品牌,树立企业形象。 希望能够依托公司良好得品牌优势与社会影响力,使我司品牌能够得到提升与发展。 二、物业工程部内部统筹管理: 1) 负责工程设备及人员得管辖与调配,培养、巩固骨干队伍,切实保障设施设 备得安全运行与装修设施得完好; 2) 深入现场,掌握人员与设备状况,坚持每天检查;
3) 编制培训计划,定期对员工进行培训,提高专业技术水平; 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度,并督导实施; 5) 制订部门工作计划; 6) 主持召开班级别以上部门工作会议,落实层级管理,责任到人管理模式; 7) 每月总结工程维修质量,分析原因,落实解决措施; 8) 审核部门报表、请示与报告; 9) 制定工作计划,对部门基层管理员工作质量进行检查,并做出评估; 10) 整理上报部门合理化建议; 11) 组织部门创新活动; 12) 处理下级上报得各类问题; 13) 处理突发事件; 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 (1)协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作; (2)协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作; (3)协调外部门对维修部提出得其她工作要求。 4、对客服务管理 (1)及时处理业主提出得问题; (2)处理突发事件。 5、自我管理 (1)根据公司要求制定个人年度、月度学习计划; (2)按照计划与实际工作要求参加公司组织得相关培训;
工程项目管理要点 工程项目管理可简单概括为“四控、二管、一协调”七部分。 “四控”指“进度控制”、“质量控制”、“成本控制”、“安全文明施工管理控制”“二管”指“合同管理”、“信息管理”“一协调”指对“项目的协调管理”。 一、进度控制——进度控制目标、主要控制计划、进度控制措施1、进度控制目标根据项目发展计划及扩初设计图纸确定项目总控制目标、阶段控制目标。2、主要控制计划根据进度控制目标制定主要控制计划包括总进度控制计划、工程招标计划、物料采购计划、物料样板审定计划、承包商进场计划、施工图纸交付计划、甲供材料进场计划、资金使用计划、工程验收计划、工程报批报建计划的编制工作。3、进度控制措施根据总进度计划工程的实际进展要求承包商编制每周每月计划监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况进度款是否专款专用对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比分析进度滞后的原因针对影响进度的因素前瞻性地采取措施及时报批报建、合理安排工序穿插解决图纸、限价、甲方分包、甲供材料等甲方需协助的问题。 二、质量控制——质量控制目标、质量控制措施1、质量控制目标在评审招标文件和合同条款中注意有关质量和现场配
合的条文的审核确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约实现质量目标。2、质量控制措施采取事前控制、过程监控、事后控制的管理措施a、事前控制根据工程特点、质量控制目标编制《工程管理指导书》对容易出现投诉的质量问题要编制有效预防措施。严格审查监理、承包商报审的《监理规划》、《监理细则》、《施工组织设计》以及重点分项工程的施工方案和技术措施。开工前督促监理单位组织施工图纸会审和技术交底组织向监理、施工单位作设计变更的技术交底和实施b、过程监控测量及定位放线的监控项目部负责向施工单位提供施工现场附近的国家定位放线基准坐标点及高程控制点并要求监理单位对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验。重要材料、设备的质量监控对于甲供材料、设备必须严格审核招标文件和合同条款对于乙供材料必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告监理对于部分材料必须进行有见证送检未经检验合格的材料不得使用。发现不合格品时予以退货并考虑向供应商索赔。隐蔽工程及重要和关键工序的监控项目部应坚持经常性的质量检查制度对隐蔽工程及重要和关键工序如桩基工程、重要部位的砼浇灌、防水工程、装修工程等要会同监理单位到施工现场进行检查。对不合格工程要求监理工程师填写《整改通知单》限期整改。施工中间验收监控在需进行中间验收的分部工程完工后项目部按
物业工程管理方案 一概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅 的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明 和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本 要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指 导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品 牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步 销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼 顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着 手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要 开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望 通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。 希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；
3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；
物业工程管理必备知识 一、强电知识： 1、已知配电变压器容量、求其各电压等级侧额定电流： 口诀1： 容量除以电压值、 其商乘六除以十。 口诀2： 各电压等级电流、 容量系数相乘求。 配变低压四佰伏、 容量除以二乘三。 配变高压六千伏、 容量乘一除以十。 配变高压十千伏、 乘二乘三除以百。 配变高压三万五、 二百除容量乘三。 配变高压十一万、 容量一半除以百。 配变二十二万伏、 一半一半除以百。 2、已知配电变压器容量、求算其一、二、次侧保护熔断器熔体的电流：
A：高压侧是额定电流的1.5.一2倍（取1.75)。 B：低压侧是低压额定电流的1.2一1.3倍（取1.25) 可以简化为口诀： 配变高压熔体流、 容量除以千伏数。 具体计算可简化： 容量乘以一系数。 配变高压六千伏、 百除容量乘十六。 变高压十千伏、 除容量乘以十。 配变高压三万五、 百除容量乘以三 高压跌落熔断器： 熔体最小三安培。 3、低压侧口诀： 配变低压熔体流、 容量乘九除以五。 4、变压器负载电流和温度的限值，正常周期性负载电流(标幺值)： A、配电变压器：1.5 温度：140C? B、中型电力变压器：1.5 温度：140C? C、大型电力变压器：1.3 温度：120C?
首先得看看所使用的变压器是什么耐热等级的 变压器根据耐热等级可分为A级 E级 B级 F级 H级 最高允许温度（℃） 105 120 130 155 180 绕组温升限值（K） 60 75 80 100 125 性能参考温度（℃） 80 95 100 120 145 另外还有C级，允许的温度更高 5、柴油发电机注意事项： A、启动前检查日曲轴箱机油位、燃油箱油位、散热器水位。 B、检查柴油发电机供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。 C、检查启动用蓄电池组电压是否正常
工程部工作手册
部门职责 一、设备设施管理 1、设备运行管理 (1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理 (1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收 (1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。 (3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付 (1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务 (1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。 (2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。 3、工程遗留问题的处理 (1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、部事务管理
1、安全管理 (1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理 (1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。 (3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制 (1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核 (1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理 (1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理 1、负责装修方案的审理 (1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理 (1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为100％，保证整栋办公楼的正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗”再问清没有其它事项后，说“再见”。 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！您有什么需要帮助的吗”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
篇一：物业工程培训计划 这个培训计划方案是开放性的，房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训计划方案系统，有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制。 第1操作环节：制定一个实战型的培训计划方案 物业管理的员工培训计划方案是要结合招聘计划来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。 高级管理员包括正副总经理、行政秘书（或经理助理）、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。 技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位，他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。 普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。 要点a：高级管理员培训计划方案内容 物业管理理念 管理公司组织架构和运作程序 物业及设备情况 住户情况介绍 物业移交程序 物业管理政策法规及相关法律常识 公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释 应变组织、指挥能力 消防、急救常识及器具使用 管理及公关常识 要点b：技术骨干培训计划方案内容 责任感，荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序 物业及设备情况 住户情况介绍 物业移交程序 物业管理政策法规及相关法律常识 公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释 应变组织、指挥能力 公关知识及技巧 消防、急救常识及器具使用 设备操作及维护知识 维修具使用及保养 住户投诉处理能力 要点c：普通员工培训计划方案内容 责任感荣誉感培养 管理公司组织架构和运作程序 物业及设备情况 住户情况介绍 物业移交程序 物业管理政策法规及相关法律常识 管理规则及员工守贝 消防急救常识及器具使用 设备操作及维护知识 为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。
物业管理方案 一、项目简况： 项目总建筑面积：约万平方米 总户数：约套 容积率： 二、项目人员配置 人员编制：人 总经理1人，项目经理1人，人事专员1人，行政主管1人，客服主管1人，财务出纳1人，财务会计1人，工程主管1人，安全主管1人，保洁绿化主管1人，客服班长1人，收费员1人，前台接待1人，客服员人，工程维修4人，保安班长1人，保安副班长1人，保安员人，保洁班长1人，保洁员人。注：绿化工另定。 三、服务总体构思 主要围绕服务于业主，不断提升物业服务水平，让业主满意。要求：客服员及现场保安与业主当朋友一样交流，做好对业主一对一的服务。 1、加强团队建设 对雅安团队继续发扬良好的工作氛围，围绕公司的经营指标；凝聚每个员工的优点，发挥团队精神和力量做好雅安项目各项工作。 团结一致、科学分工、默契协作、有机互补、交流沟通。唯有这样的团队才能表现出高昂的士气，工作才能有更高的效率。 2、抓好内部管理 首先抓好内部员工培训工作，主要从以下几方面进行培训： （1）公司制度培训 （2）工作指导书培训
（3）工作流程化培训 （4）员工服务意识培训 （5）物业相关法律法规培训 （6）新进员工培训及岗前培训 3、主要措施 （1）抓计划工作和操作规范：员工所有的行为应都是有计划并按照操作规程进行的，如例会布置的工作也是一种计划，片区督导计划，维修保养计划、保洁周工作计划及各种工作流程等等（经理本身要对工作流程熟悉），各层级工作要按计划和规定的操作规范去做。 （2）抓督导工作：及时督导下属按时完成布置的工作，项目比较大的，主要是督导主管，并配合主管分析问题和协助解决问题，告诉处理问题的方法和思路；对不能按时完成任务的情况，要及时分析原因并调整计划后，再督导下属完成。 （3）抓协调工作：经理往往将大部分时间花在协调上。协调不仅包括同事与同事之间、内部上下级之间、部门与部门之间的纵向和横向协调，还包括与业主（住户）、开发建设单位、施工单位的协调，业主走访、回访、业主委会的沟通协调，居委会、派出所、水务、供电部门的不定期拜访等等。任何一方协调不好都会影响到项目工作计划的实施，协调好了各方关系才能完成计划目标、才能提升服务品质。 （4）抓授权工作：充分利用公司给本项目的人力资料，通过观察和沟通了解每一位员工作工作特点和长处，按照岗位的需要进行合理的分工并充分授权，明确赋予下属责、权、利，最大限度地发挥其特长和智慧，要时常对无法满足工作要求的下属及时进行沟通和鼓
物业设备设施管理要点 1. 物业公司工程部工作流程及运行模式 每个物业项目有不同的物业经营管理特点、要求，因此专业的物业公司根据每个物业项目自身的具体情况制定不同的工作流程。但总体上讲物业工程管理一般都是按照设备运行管理和设施维护管理两大核心进行的，设备运行管理又分为24小时不间断运行管理和12小时可间断运行管理的方式，设施维护管理有公共设施定期维护保养规程和入室维修维护制度大型物业项目由于体现物业的品牌效应。工作流程需要标准化的奠基，小型物业项目一般为了降低管理成本和简化过程，会将工程流程制定得相对简单。 2. 专业技术队伍的建设，用工方式和岗位编制 专业技术的建立仍然是视物业项目的工程机电设备，装饰工程的豪华程度而定。高档物业对工程技术人员队伍要求相对稳定，一般物业可保持主管领班阶层相对稳定。用工方式一般采用正式工，高档物业可考虑辅以临时工、季节工，岗位编制要根据物业规模管理要求的标准和对关键岗位的认定来设计。 3. 基础设备设施维修保养制度及细则 物业项目有各自独立的特点，写字楼、公寓楼、商场、地下停车场、小区都有其不同的要求。各种设备设施以及公共建筑，都应根据设备设施自身的要求和相关国家的规范文件要求执行。具体表现在定期巡检、定期保养、年度、季度试验、易损件更换、专业设备维保合同、履行合同中的监管、合同执行完毕后的评价等等，员工执行过程中的作业指导书的建立。 4. 设备台帐的建立与管理 这是物业接管的一件大事，属工程管理中的一个重要范畴。主要有工程图纸的管理、建设工程中工程变更洽商记录、各类政府部门的验收意见、隐蔽工程中间验收记录、整体竣工验收资料、说明、图纸、管理应由专人管理、借阅制度。 5. 物业公司在设备设施管理上如何控制成本 设备设施管理上的成本控制划分两个方面：
物业公司工程部管理服务提升方案 一、服务标准的定位及介入点。 1.站在前沿制定切实可行的高标准。 只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在 的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服 务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符 合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价 值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门 坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高 了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。 2.重构服务规范。 服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不 是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依 托。 3.研究项目特点。 服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。 员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。 4.计划站在未来看现在。
计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看 待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入 点。 5.注重控制与结果。 再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。 盈利创收不是1+1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与 机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。 二、物业组织架构模式。 1.架构金字塔服务梯形结构新构思。 金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客 户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组 织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于 激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在 物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。 2.制度的完善，用人机制的规范。 用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段， 以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为 公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么
项目物业工程部基础管理措施 项目物业工程部基础管理措施 1、用户报修及投诉处理 1)报修及投诉渠道 没有用户的投诉是最理想的，但是任何物业管理公司都做不到这一点。我们一方面要减少投诉，另一方面又应为用户提供方便的设备故障投诉渠道。一般地讲，有关设备方面的投诉应向物业部提出，但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部，或是将电话打到经营部或别的地方。因此，公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的，用户可以向物业部提出，也可以向经营部、总服务台、工程部、项目经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉，应负责立即将此报修或投诉转告物业部，由物业部发出维修单到工程部，并记录备案；认为必要时可将情况向项目经理报告。要防止推托现象：客人向某部门提出问题，某部门推给另外一个部门，让用户转来转去解决不了问题，这是服务质量低劣的表现。 工程部当班员工在接到故障投诉后应该在XX分钟之内到达现场，属一般故障应该立即排除，复杂的故障应立即向
上司汇报，由上司判断并组织力量排除。在现实中，许多客人有意见不是因为设备有了故障，而是因为有了故障不能及时解决。他们也知道，故障总是难免的，但是有了故障无处投诉或投诉多次仍不能解决，这就使他们难以忍受了。 2)处理复杂故障 所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题。往往有多种情况：第一种是设备比较复杂，一次或多次修复仍达不到原来的状况；第二种是设备本身的工作参数达不到设计标准，一般是产品质量问题；第三种是设备运转正常，达到了设计标准却达不到客人的要求。属于第一种情况，应该下大力气认真修复，使客人满意，第二种情况应向客人说明真情，表示歉意，并表示将尽快向生产厂联系，解决问题。第三种情况最难处理，如空调运转正常，某位客人却偏偏说冷或热，进行投诉，当班员工急急忙忙赶到现场却发现一切正常，这时候员工往往会带点情绪，容易造成双方不愉快。我们应教育员工，遇到这种情况应保持规范的礼貌服务，进行友好的解释，切忌用生硬的口气回答，如”没有办法”，”就是这样”等等。 3)进户维修服务规范
物业工程部维修管理制度(含水电) 维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责 维修班工具使用管理办法 维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 共用工具使用管理： 1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 私用工具使用管理 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，https://www.doczj.com/doc/7913509183.html,日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。 2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。 3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。 4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。 6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。 7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。 9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。 10. 完成领导交办的其它工作。 值班电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度。 2. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。 3. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。 4. 坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
物业工程管理浅见 结合多年的物业工程管理经验，我将从如下几个方面谈谈个人对物业工程管理的看法和认知。此仅代表个人观点，仅供参考。 一、工程管理是物业管理的核心 业内有专家曾经对物业管理的各部门做了非常形象的比喻，他说：客服部就像人的大脑，是物业管理的信息汇聚和发出中心；保洁绿化就像人的衣服，干净整洁的小区就是一件干净的衣服；保安就像人的脸面，因为站在大门口，保安人员的精神面貌直接反映出物业公司管理的水平；工程就像人的心脏，是小区维持正常运行的核心。简简单单的一句话道出了工程管理在物业管理中的核心地位。 它的重要性可以从如下几个方面体现： 1、它是物业客服满意度的最基本条件和核心因数。试想，一个小区不管其它部门的工作如何的到位，但小区频发因设备运行故障停水停电、园区内道路坑坑洼洼、健身休闲设施锈迹斑斑，业主会满意吗？ 2、它是小区物业增值保值的根本。小区只有基础工程维修做的到位，才能最大限度的让业主住的舒心和满意，其物业价值才能保值增值。 3、它是物业生存的根本。没有好的工程管理，业主就不会满意，就会拒交物业费，严重的也许会将物业公司赶出小区。 因此，我们在工程管理过程一定要牢记：客服满意度才是工程管理的唯一标准和终极目标。工程管理过程中的一切制度、手段、标准都必须围绕这个目标展开。
二、物业工程管理的四大指标 1、客户满意度。工程管理不但要保证业主的基本生活正常进行，还要保证园区内业主所见之处的设备设施运行良好，这才能更好的提升业主满意度。 2、员工满意度。俗话说家和万事兴，在工程管理部这个大家庭里，员工满意才能更好地完成工作。试想，如果员工每天都带着情绪工作，能做好工作吗？这种情况下的工作效率和结果能让业主满意吗？答案是显而易见的：不能。 3、设备设施完好率。设备设施正常运行，维修和保养及时到位，完好率达98%以上。 4、成本控制。通过各种手段，在保证工程管理品质不下降的前提下，做好成本控制。且年度预算误差不超过5%。 三、物业工程管理主要内容 1、前期介入。从项目规划设计开始，物业公司就需从物业后期管理角度出发提出修改建议，如垃圾房的位臵、地上地下车流人流动线、各机电系统的防雷设计等。并随时跟进施工过程（尤其是防水、门窗、管线预埋等的隐蔽工程）； 2、房屋本体的交接验收。包括从开发商手中接收房屋和交给业主两个方面的内容； 3、公区设备设施的交接验收。如园区内道路、给排水、休闲设施、标示标牌、供配电、周界围墙等等； 4、工程整改。包括户内整改和公区整改两大部分。对于部分技术含量低、投入小的整改，可由物业公司工程部直接实施完成，其它的就需要协
工程部主任岗位职责 1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理 方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源 （水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作； 3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的 管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量； 4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要 求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标 准，并监督执行； 6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理 工作，落实好国家的各项技术政策； 7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并 组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划； & 组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量； 9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计 划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并
检查计划的完成情况; 10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问 题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生； 11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真 负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正； 12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出 处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生； 13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在 的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标； 14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服 务意识以及服务质量； 15、完成上级交代的其他工作； 二、领班岗位职责 1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四 不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏 气；“五良好”指的是使用性能良好，密 封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好； 2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、
物业工程交接管理方案 为规物业管理，维护业主、非业主使用人的合法权益，根据有关法律法规要求，结合公司实际，制定本小区工程交接管理方案。 接管必备资料如下 1.竣工工程项目一览表,包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等; 2.设备清单,包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等; 3.工程项目竣工图; 4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录,预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录; 5.隐蔽工作验收记录; 6.土建施工记录,包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等; 7.设备安装调试记录,如管道系统的试压、试漏检查记录,卫生、电气、通风、供水、消防灭火、防暴报警、摄像监控等工程的检查和试验记录; 8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录,重要钢骨结构焊缝探伤检查记录; 9.工程质量事故的发生和处理记录。 10.图纸会审记录,设施变更通知和技术核定单; 11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明; 12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件; 13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书,如水、电、电梯、高低压配
电房等。 以上资料将作为物业公司接管移交并管理小区之基本资料,并需永久保存,以保障设施设备能得到切实之维护及保养。 物业验收移交程序 根据各项目的施工进度和业主入住的情况不同,房开方可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和房开方验收基础上以物业管理公司验收通过为准。 一、物业验收条件 物业要验收移交,必须满足以下首要条件: 1.提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明); 2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料; 3.提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款; 4.出示政府有关职能部门验收证明; 5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系及联系人资料; 6.提供必要的专业技术介绍和培训; 7.提供所有测试、检验和分析报告; 8.清洁被验收的场地、设备和机房。 二、拒绝验收 对以下情况,物业公司有权拒绝验收接管物业: 1.严重违反国家有关法规; 2.未能通过有关政府职能部门的验收; 3.工地与交付物业不能有效隔离;
工作行为规范系列 物业工程部日常管理作业 指导书 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-57210物业工程部日常管理作业指导书Guidance for daily management of property engineering department 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业项目工程部日常管理作业指导书 (一)日常管理的主要工作内容 1.0目的 加强工程部人员管理，提高管理和技能水平。 2.0范围 适用工程部全体员工。 3.0内容 3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当承担其他工作，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面技能的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。 3.1.2合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见，这样可以从中得到很多有用的信息，知道自己的不足之处，以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法，从而才能调动员工的工作积极性。 (二)设备运行管理 1.0目的 加强设备设施日常维护保养工作，保证设备设施的安全运行，做好后勤保障工作。 2.0范围 适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。 3.0内容 3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。 3.1.2安排员工巡查，根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。 3.1.3及时发现设备的初期问题，及早解决。 (三)计划性维修管理 1.0目的 加强工程部维修计划性，提高设备设施完好率，延长设