房地产开发企业税种税率表-房地产开发企业涉及税种相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，
税负也相对较高。房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等，下面将房地产开发企业涉及的主要税种介绍如下：
1、营业税：房地产开发企业销售不动产时应在收讫或取得索取营业收入(房款)凭据后，就全部价款和价外费用按销售不动产税目依5%的税率缴纳营业税。如与包销商签订合同由其自订价格进行销售，由房地产开发公司向客户开具房地产发票，依5%的税率缴纳营业税，包销商收取价差或手续费的应按服务业--代理业征收营业税。合同期满后，房屋未售出部分若由包销商收购，对房地产开发公司应就房屋销售收入按销售不动产税目依5%税率征收营业税。包销商将房产再销售，对包销商也按销售不动产税目征收营业税。
房地产开发企业从事建筑工程作业，应按包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内的营业额，依建筑业税目所适用的税率3%纳税。
2、土地增值税：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位或个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，税率为30%、40%、50%和60%。建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。
3、企业所得税：房地产开发企业的所得减除成本、费用、损失后的余额按25%的税率缴纳企业所得税。
4、城建税、教育费附加：依实际缴纳的营业税额缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
5、印花税：当单位和个人的房屋发生产权转移时，应当缴纳印花税。
6、契税：其纳税人是以买卖、典当、赠与或交换形式取得土地、房屋产权的承受人。契税是按当事人双方所订契约产价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。契税按房屋买卖成交价格的3-5%征收契税。
附：房地产开发企业税种税率表
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
营业税： 营业税应纳税额=营业额×税率 个人所得税： 下列各项个人所得，应纳个人所得税： 一、工资、薪金所得； 二、个体工商户的生产、经营所得； 三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 四、劳务报酬所得； 五、稿酬所得； 六、特许权使用费所得； 七、利息、股息、红利所得； 八、财产租赁所得； 九、财产转让所得； 十、偶然所得； 十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，税率为百分之五至百分之四十五。 个人取得的工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其他所得。 工资、薪金所得项目税率表（九级超额累进税率）
个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率。 稿酬所得，适用比例税率，税率为百分之二十，并按应纳税额减征百分之三十。 劳务报酬所得，适用比例税率，税率为百分之二十。对劳务报酬所得一次收入畸高的，可以实行加成征收，具体办法由国务院规定。 劳务报酬所得税率表 劳务报酬所得以每次取得为一次，属于一次性收入的，以取得该项收入为一次；属于同一项目连续性收入的，以一个月内取得的收入为一次。按次缴纳个人所得税。劳务报酬所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。 特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。 财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。 企业所得税：
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 一、营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%
最新常见税种税率表 调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%，小陈税务整理增值税税率、征收率、预征率和抵扣率，特别感谢严颖老师！欢迎大家转载，请注明来源！ 一、增值税税率 （一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。 （二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐； 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品； 3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物； 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜； 5.国务院规定的其他货物。 （三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。 （四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 （五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用增值税征收率。 （一）增值税征收率为3%和5% （二）适用征收率5%特殊情况 主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。 （三）两种特殊情况： 1.个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 2.销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。
（一）一般纳税人可选择s适用5%征收率 1、出租、销售2016年4月30日前取得的不动产。 2、一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对 转租的，不能选择简易办法征税。 3、提供劳务派遣服务、安全保护服务(含提供武装守护押运服务)选择差额纳税的。 4、收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费。 5、提供人力资源外包服务。 6、转让2016年4月30日前取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。 7、2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同。 8、以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务。 9、房地产开发企业出租、销售自行开发的房地产老项目。 10、车辆停放服务、高速公路以外的道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费等) （二）一般纳税人可选择3%征收率的有 1、销售自产的用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。 2、寄售商店代销寄售物品（包括居民个人寄售的物品在内）。 3、典当业销售死当物品。 4、销售自产的县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。 5、销售自产的自来水。 6、销售自产的建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
一、税收的概念与分类 （一）税收概念与分类: w# [5 X4 E# C, l- K- @+ h 1.税收的概念( ^' A9 |5 G4 q: u' a1 Z 税收是政府为满足社会公共需要，凭借政治权力，按照法律规范，强制地、无偿地参与社会产品分配而取得财政收入的一种形式。, e& f7 C6 w( H) h1 y0 w 2.税收的作用]5 c" c: _ H$ p* ?7 q （1）税收是国家组织财政收入的主要形式& x y( Y3 [$ [5 H* L, |6 U a1 W0 E （2）税收是国家调控经济运行的重要手段 （3）税收具有维护国家政权的作用 （4）税收是国际经济交往中维护国家利益的可靠保证+ H* ^! G1 ^- k# |' k （二）税收的特征 1.强制性 2.无偿性 3.固定性 固定性，是指国家通过法律形式和税收制度预先规定每一种税的课税对象、纳税人、税率和征税标准等，征纳双方都必须共同遵守。固定性体现在两个方面：一是按照法定标准征收，二是连续征收。 （三）税收的分类 税收的分类 分类标准类型代表税种 征税对象流转税 类 增值税、消费税、营业税和关税所得税 类 企业所得税、个人所得税 财产税 类 房产税、契税、车船税、船舶吨税资源税 类 资源税、城镇土地使用税 行为税 类 印花税、屠宰税 征收管理的分工体系工商税 类 增值税、消费税、营业税、资源税、企业所得税、个人所得税、城 市维护建设税、房产税、土地增值税、印花税 关税类进出口关税（海关代征的进口环节增值税、消费税和船舶吨税） 收征收权限和收入支配权限中央税关税、消费税 地方税营业税、房产税、车船税、土地增值税、城镇土地使用税 中央地 方共享 税 增值税、印花税、资源税等 计税标准从价税增值税、营业税、房产税
现行最新！最全！税种及税率！ 企业所得税、个人所得税、增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、关税、印花税、房产税、车辆购置税、契税、车船税、船舶吨税、城镇土地使用税、耕地占用税、环境保护税法、资源税、烟叶税、文化事业建设费、出口货物退（免）税、 企业所得税是指国家对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。它是国家参与企业利润分配，处理国家与企业分配关系的一个重要税种。2007年底之前，我国的企业所得税按内资、外资企业分别立法，外资企业适用1991年第七届全国人民代表大会第四次会议通过的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，内资企业适用1993年国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》。为进一步完善我国社会主义市场经济体制，为各类企业的发展提供统一、公平、规范的税收政策环境，第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日审议通过了《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法），国务院于2007年12月28日通过了《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称实施条例），税法和实施条例自2008年1月1日起施行。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税，法人制企业所得税（总分机构汇总纳税），纳税年度按公历年计算、税率（基本税率25%）、税收优惠政策、税前扣除、境外所得税抵免、企业重组特殊政策、特别纳税调整、在年度翌年的5月31日或之前完成纳税申报。 企业所得税率表
个人所得税 个人所得税是对个人（即自然人）取得的应税所得征收的一种税。 1950年政务院公布的《税政实施要则》中，就曾列举有对个人所得课税的税种，当时定名为“薪给报酬所得税”。但由于我国生产力和人均收入水平低，实行低工资制，虽然立了税
房地产的税种及税率 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物 （二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 营业税1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下：（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互:)。具体的:)方式也有以下两种：①土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归
房地产开发各环节税收政策详解 拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转
中国现行税种、税率大全 目前，我国共有19个税种，其中16个税种由税务部门负责征 收，关税和船舶吨税由海关征收，进口货物的增值税、消费税由海 关部门代征。 一、中国现行19个税种 1、增值税：是对在我国境销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收的一种税。 2、消费税：是对在我国境生产或销售、委托加工和进口应税消费品的单位和个人征收的一种税。 3、营业税：是对有偿提供应税劳务（包括交通运输业、建筑业、金融保险业等七个税目）、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种税。 4、企业所得税：是对在我国境的企业和其他取得收入的组织，对其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。 5、个人所得税：是对个人（自然人）取得的各项应税所得（包括个人的工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得等11个项目）征收的一种税。
6、资源税：是以各种应税自然资源（包括原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿和盐）为课税对象征收的一种税。 7、城镇土地使用税：是以在城市、县城、建制镇和工矿区围的土地为征税对象，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收的一种税。 8、土地增值税：是对在我国境转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上、地下的各种附属设施）及其附着物并取得收入的单位和个人，对其转让所取得的增值额征收的一种税。 9、房产税：是以城市、县城、建制镇和工矿区围的房屋为征税对象，按照房产原值一次减除10%~30%后的余值或房产租金收入向房产所有人或经营使用人征收的一种税。 10、城市维护建设税：是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税依据所征收的一种税。 11、车辆购置税：是对购置汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车等应税车辆的单位和个人，按照应税车辆计税价格的一定比率征收的一种税。 12、车船税：是以在我国境依法应当到车船管理部门登记的车辆、船舶为征税对象，向车辆、船舶的所有人或者管理人征收的一种税。 13、印花税：是对经济活动和经济交往中书立、领受应税经济凭证所征收的一种税。
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征；
中国现行税种税率表一览 税种(税收种类的简称)，构成一个税种的主要因素有征税对象、纳税人、税目、税率、纳税环节、纳税期限、缴纳方法、减税、免税及违章处理等。目前我国税收分为商品和劳务税、所得税、资源税、财产和行为税、特定目的税类五大类。 中国现行的税种共17个种，分别是:增值税、消费税、企业所得税、个人所得税、资源税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用税、船舶吨税、车辆购置税、关税、耕地占用税、契税、烟叶税。只有个人所得税、企业所得税和车船税这3个通过全国人大立法，其他绝大多数税收事项都是依靠行政法规、规章及规范性文件来规定。 增值税:是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收的一种税。 消费税:是对在我国境内生产或销售、委托加工和进口应税消费品的单位和个人征收的一种税。 企业所得税:是对在我国境内的企业和其他取得收入的组织，对其生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。 个人所得税:是对个人(自然人)取得的各项应税所得(包括个人的工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得等11个项目)征收的一种税。资源税:是以各种应税自然资源(包括原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿和盐)为课税对象征收的一种税。城镇土地使用税:是以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收的一种税。
土地增值税:是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物(包括地上、地下的各种附属设施)及其附着物并取得收入的单位和个人，对其转让所取得的增值额征收的一种税。 房产税:是以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按照房产原值一次减除10%~30%后的余值或房产租金收入向房产所有人或经营使用人征收的一种税。 城市维护建设税:是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税税额为计税依 据所征收的一种税。 车辆购置税:是对购置汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车等应税车辆的单位和个人，按照应税车辆计税价格的一定比率征收的一种税。车船税:是以在我国境内依法应当到车船管理部门登记的车辆、船舶为征税对象，向车辆、船舶的所有人或者管理人征收的一种税。 印花税:是对经济活动和经济交往中书立、领受应税经济凭证所征收的一种税。契税:是以在我国境内转移的土地、房屋权属为征税对象，向取得土地使用权、房屋所有权的承受人征收的一种税。 耕地占用税:是对在我国境内占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。 烟叶税:是对收购烟叶(包括晾晒烟叶、烤烟叶)的单位，按照收购金额的一定比率征收的一种税。 关税:是以进出境的货物和物品为课税对象征收的一种税。 船舶吨税:是对在中国港口行驶的外国籍船舶和外商租用的中国籍船舶，以及中外合营企业使用的中外籍船舶(包括在港内行驶的上述船舶)征收的一种税。中国现行税种税率表
房地产开发企业涉及哪些税种? 答：房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 1.营业税 (1) 税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物)两个 (2) 特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条) 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转 让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为
征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 (3) 纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 (4) 抵减问题
房地产开发企业应该缴纳哪些税（费）？ 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
1、销售不动产的营业税计税依据] 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业?代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》规定：_ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
房地产企业的税种及税率[宝典] 房地产企业的税种及税率 .营业税～计算公式为: 应纳营业税税额=营业额×适用税率 2.企业所得税 计算公式为:应纳企业所得税额=应纳税所得额×适用税率 应纳税所得额=每一纳税年度收入总额—准予扣除支出项目金额 3.房地产开发企业在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的～应缴纳土地增值税。计算公式为: 应纳土地增值税税额=增值额*适用税率 增值额=收入总额-扣除项目金额 4.城市维护建设税 城市维护建设税实行地区差别比例税率～纳税人所在地为城市市区、县城和建制镇、其他地区的税率分别为7,、5,、1,。 三、税额计算 应纳城市维护建设税税额,缴纳的三税,增值税、消费税、营业税,×适用税率 5.车船使用税 一、房地产企业按其拥有并且使用的车辆和船舶的种类、吨位和规定的税额计算缴纳车船使用税或车船使用牌照税。 二、税额计算 客车应纳税额,应纳税车辆×适用税额 货车应纳税额,载重净吨位×60元 6.房产税
一、房地产企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产应计算缴纳房产税或城市房地产税。 二、对自用的房屋～按房产原值一次减除30,后的余值作为计税依据～税率为 1.2,,对于出租的房屋～以租金收入为计税依据～税率为12,, 7.房地产企业书立、领受属于征税范围内所列凭证的～均应缴纳印花税。 8.城镇土地使用税 一、内资房地产开发企业在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用的土地～应缴纳城镇土地使用税。其建造商品房的用地～应按规定缴纳土地使用税。 二、城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据～按当地规定税额标准计算缴纳。 9.个人所得税 一、房地产开发企业向个人支付的工资、薪金所得～利息、股息、红利所得～劳务报酬所得～财产租赁所得～特许权使用费所得～财产转让所得～偶然所得～其他所得应按规定代扣代缴个人所得税。 10.教育费附加、地方教育附加 一、内资房地产企业在缴纳增值税、消费税、营业税时～应按规定的比例计算缴纳教育费附加、地方教育附加。 二、附加金额的计算 应纳教育费附加额=缴纳的三税,增值税、消费税、营业税,×3%。 应纳地方教育附加额=缴纳的三税,增值税、消费税、营业税,×1%。 第五条纳税人从事房地产业务～其应纳营业税的所属税目及适用税率～按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。 房地产开发的会计核算 施工、房地产开发企业财务制度第一章总则
各税种概念、税目及税率 营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照条例缴纳营业税。 城市维护建设税： 城市维护建设税，是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的税额为计税依据而征收的一种税。 市区的适用税率为7% 县城、建制镇的适用税率为5% 其他地区的适用税率为1% 教育费附加： 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。教育费附加对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收，以其实际缴纳的增值税、消费税和营业税为计征依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳增值税、消费税、营业税的税额附加率3% 个人所得税： 个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为征税对象所征收的税种。在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，都应缴纳个人所得税。在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得
的所得的个人；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年，从中国境内取得的所得的个人，均为个人所得税的纳税义务人。 根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条 规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税： 一、工资、薪金所得； 二、个体工商户的生产、经营所得； 三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得； 四、劳务报酬所得； 五、稿酬所得； 六、特许权使用费所得； 七、利息、股息、红利所得； 八、财产租赁所得； 九、财产转让所得； 十、偶然所得； 十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。 工资、薪金所得，适用九级超额累进税率，税率为百分之五至百分之四十五。 个人取得的工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或受雇有关的其他所得。 工资、薪金所得项目税率表（九级超额累进税率）
营改增税率及营改增后税率表 营业税改增值税后的税率变化： 1. 税率：在现行增值税 17%标准税率和 13%低税率基础上，新增 11%和 6%两档低税率。\租赁有形动产等适用 11%税率，其他部门现代服务业适用 6%税率。 2. 计税方式：交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3. 计税依据：纳税人计税依据原则上发生应税交易取得的全部收入。对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。 4. 服务贸易进出口：服务贸易进出口在国内环节征收增值税，出口实行税率或免税制度。应税服务范围： 1. 交通运输业：改为 11%（包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务-湿租业务、管道运输服务） 2. 部分现代服务业：改为 6%（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、验证咨询服务） 营改增后税率变化表 行业名称2行业名称3税率（征收率）营业税税目税率行业名 称1
交通运输业陆路运输服务 公路运输 11%（税率）、3%（征收率） 公路运输 3%缆车运输缆车运输 索道运输索道运输 其他陆路运输其他陆路运输 水路运输服务水路运输服务11%（税率）、3%（征收率）水路运输3%航空运输服务航空运输服务11%（税率）、3%（征收率）航空运输3%管道运输服务管道运输服务11%（税率）、3%（征收率）管道运输3% 部分现 代服务业研发和技术服 务 研发服务6%（税率）、3%（征收率）其他服务业5% 技术转让服务6%（税率）、3%（征收率）转让专利权、转 让非专利技术 5%
最新常见税种税率表企业所得税率表
增值税税率表 自2019年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13% ;原适用10%税率的，税率调整为9%. 一、增值税税率 （一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为13%。 （二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为9%： 1. 粮食等农产品、食用植物油、食用盐； 2?自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品； 3. 图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物； 4. 饲料、化肥、农药、农机、农膜； 5. 国务院规定的其他货物。 （三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。 （四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 （五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。 增值税税率表
二、增值税征收率（简易计税） 小规模纳税人简易计税适用增值税征收率；另一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定 的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更，适用 增值税征收率。 （一）增值税征收率为3%和5% （二）适用征收率5%特殊情况 主要有销售不动产，不动产租赁，转让土地使用权，提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。 （三）两种特殊情况： 1. 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 2. 销售自己使用过的固定资产、旧货，按照3%征收率减按2%征收。 增值税征收率表