不同目的下的房地产价格评估
房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据，注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估。
1.房地产转让价格评估
(1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。
(3)在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。
(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。
(5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
2.房地产租赁价格评估
(1)房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。
(3)房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。
(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。
3.房地产抵押价格评估
(1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)房地产抵押价格评估，包括设立抵押权时的房地产估价、抵押权存续期间的房地产估价、为实现抵押权而进行的房地产估价。
(3)设立抵押权时的房地产估价，应评估估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值、注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款和抵押价值，并应进行估价对象变现能力分析，作出有关风险提示。
(4)抵押价值应为估价对象在假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的余值。法定优先受偿款应为假定在价值日期实现抵押权时，依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为
实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用等费用，以及营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税等税金。
(5)评估房地产抵押价值应遵循谨慎原则，在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持应有的谨慎，充分估计抵押房地产在实现抵押权时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
(6)评估已出租房地产的抵押价值，合同租金低于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值。
(7)估价对象的建设用地使用权是以划拨方式取得的，应选择下列方式之一评估其抵押价值：
①直接评估在划拨建设用地使用权状况下的抵押价值;
②首先评估在出让建设用地使用权状况下的抵押价值，该出让建设用地使用权的使用期限设定为自价值日期起计算的相应用途法定出让最高年限，然后减去由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。采用上述两种方式进行评估，均应在估价报告中注明由划拨建设用地使用权转变为出让建设用地使用权应支付的出让金等费用。该费用应按当地政府规定的标准进行测算;当地政府没有规定的，参照类似房地产已支付的标准进行估算。
(8)以按份共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的抵押价值。以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该共同共有房地产的抵押价值。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的抵押价值。
(9)抵押权存续期间的房地产估价，应根据监测已抵押房地产市场价格变化、及时掌握抵押价值变化情况的需要，定期或在市场价格变化较快时，对已抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等进行评估，并为抵押权人提供有关风险提示。
(10)为实现抵押权而进行的房地产估价，应参照房地产拍卖、变卖估价进行。
4.房地产课税价格评估
(1)房地产课税价格评估，应依据相关税法、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
(2)房地产课税价格评估，包括房地产保有环节的税收估价、房地产交易环节的税收估价和房地产开发环节的税收估价，应按相应税种为核定计税依据而进行估价。
(3)房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。
(4)房地产保有环节的税收估价，各估价对象的价值日期应相同，价值类型宜为现状价值。
(5)房地产交易环节的税收估价，价值日期应为应税房地产的成交日期。
5.房地产征收价格评估
(1)房地产征收价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房
屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
(2)房地产征收价格评估，包括国有土地上房屋征收评估、集体土地上房屋征收价格评估和集体所有的土地征收价格评估。
(3)国有土地上房屋征收价格评估，包括被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、被征收房屋类似房地产的市场价格测算、被征收房屋室内装饰装修价值评估、因征收房屋造成的搬迁费用评估、因征收房屋造成的临时安置费用评估、因征收房屋造成的停产停业损失评估等。
(4)被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，包括房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。
被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。
(5)被征收房屋的价值，应是在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。用于产权调换房屋的价值，应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，但政府对用于产权调换房屋价格有特别规定的除外。
6.房地产拍卖、变卖价格评估
(1)房地产拍卖、变卖价格评估，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和其他有关规定进行。
(2)房地产拍卖价格评估，应为确定拍卖保留价提供服务，并区分司法拍卖评估和普通拍卖评估。
(3)房地产司法拍卖价格评估，应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值，关注拍卖财产存在的瑕疵，但不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，应考虑拍卖财产上原有的租赁权及用益物权，但人民法院依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的除外。
房地产开发用地、在建工程等待开发房地产司法拍卖估价采用假设开发法的，应选择被迫转让前提进行估价。
(4)房地产普通拍卖价格评估，可根据估价委托人需要评估市场价值或快速变现价值。快速变现价值可在市场价值的基础上考虑短期处分(快速变现)因素确定。
(5)房地产变卖价格评估，应评估市场价值。
7.房地产损害赔偿价格评估
(1)房地产损害赔偿价格评估，包括被损害房地产价值减损评估、因损害造成的搬迁费用评估、因损害造成的停产停业损失评估等。
(2)被损害房地产价值减损评估，应调查了解、说明被损害房地产在损害发生前后的状况。
(3)被损害房地产价值减损评估，应选用修复成本法、收益损失资本化法、价差法等方法。对于可修复的损害部分，宜采用修复成本法估算其修复成本作为价值减损额。
8.为财务报告服务的房地产估价
(1)为财务报告服务的房地产估价，应依据相关法律、法规以及会计准则、会计制度等的有关规定进行。
(2)为财务报告服务的房地产估价，包括投资性房地产公允价值评估，存在减值迹象的房地产可回收金额评估，作为存货的房地产可变现净值评估，境外上市公司的固定资产重估，受赠、合并对价分摊等涉及的房地产入账价值评估等。
(3)注册房地产估价师从事为财务报告服务的房地产估价业务，应与企业及执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，熟悉相关会计准则、会计制度，了解相关会计确认、计量和报告的要求，理解历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性及其与房地产估价相关价值、价格的联系和区别。
(4)为财务报告服务的房地产估价，应根据相关要求，选择资产负债表日、购买日、减值测试日、转换当日、首次执行日等某一特定日期为价值日期。
(5)为财务报告服务的房地产估价，应按规定的历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等会计计量属性，选用成本法、假设开发法、收益法、比较法等方法评估相应的价值或价格。其中，采用公允价值计量的，应评估市场价值。
9.房地产纠纷价格评估
(1)房地产纠纷价格评估，应对有争议的房地产价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、费用分摊、价值分配、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公平、合理的意见，为和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供相关参考依据。
(2)房地产纠纷估价，应参照相应估价目的的房地产估价进行。
(3)房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质以及和解、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，平衡各方当事人的利益。
10.其他目的的房地产估价
(1)其他目的的房地产估价，包括建设用地使用权人改变土地用途等的补地价评估，分家析产需要的估价，为办理出国移民提供财产证明的估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案等需要而进行的估价等。
(2)补地价评估应分清改变土地用途、增加容积率、延长土地使用期限等各种补交地价的原因，明确补地价的内涵，以用地条件改变前后的土地差价为基础进行评估，但国家或当地有相关规定的，应依照其规定进行评估。
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B）。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A）。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（A）。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A）。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（ A）。 A．2003年6月15日 B．2003年8月15日 C．签订估价委托台同之日D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋 B．房屋和构筑物两大类 C．只是构筑物D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
计算题 1. 王某于2008年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成， 贷款金额为200万元，贷款年利率为8%贷款期限为5年，按月等额还。2011 年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5唏口3%未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2011年10月18日的再次抵押价值。 卷考解析： (1)计算已抵押贷款 利用公式―令 求出A=(200X8M/12)^元壬[1- (1+8%/12> =4.06万元 已抵押贷款金4.06万元/ (8M2)X [1- (1+眦/⑵去]=142.14万元已抵押贷款余甑=200万元￡42. 昶万元巧7.86万元 ⑵测算在2009年W月边日的未设立法定优先受偿贷歉的价格V 用净收益扌妥一定比率谨瞎 的变瞬公式可得： V=50/ (7=t-5^) (1^ [(1+5%) / (1+7%)] 36} 26/ (7?4-3%) (1- [(1+3%) / (1+7*)] 36} =747,43 万元 極涌畑粉值球竝忧先卷Tteifrfi 鹹建设X程愉款咖t款彌 真世法定t诜受勰 可禅:再次抵押价值=\ -0-57旺万元/0 ^0=747.43万元?轉轩方元=閒13万元 则该商铺在2009年5月佃日的再次抵押析值为651万元. 2、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%?至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的
房地产评估习题 一、单选题 1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。 A、交通通达程度 B、公共公用配套设施状况 C、区域的繁华程度 D、城市规划限制 2、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( B )。 A、0.6 B、5.1 C、2 D、6 3、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B )体现出来。 A、建筑物的经济性贬值 B、建筑物的功能性贬值 C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值 4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C )来评估。 A、市场价格 B、账面价值 C、重置成本 D、收益价格 5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。 A、收益法 B、成本扣除法 C、市场法 D、清算价格法 6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( A )评估较为合适。 A、成本法 B、市场比较法 C、残余估价法 D、收益法 7、下列关于土地的描述，错误的是( A )。 A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让 C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 8、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前(B )个月内申请提出。 A、3 B、12 C、6 D、18 9、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( D )。 A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费 10、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( A )万元。 A、263.9065 B、266.4212 C、373.5815 D、102.226
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
2014年4月份考试房地产评估第二次作业 一、单项选择题（本大题共60分，共 20 小题，每小题 3 分） 1. 有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（） A. 类似写字楼的客观收益 B. 市场比较法 C. 该写字楼的实际收益 D. 无法估算 2. 假设开发法更深的理论依据，类似于（）。 A. 商品销售理论 B. 地租原理 C. 建筑成本概算预期原理 3. 在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（）。 A. 基准地价 B. 标定地价 C. 路线价 D. 宗地价格 4. 收益法适用的条件是房地产的（） A. 收益能够量化 B. 风险能够量化 C. 收益或风险其一可以量化 D. 收益和风险均能量化 5. 一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。 A. 征收价值大于其课税价值 B. 征收价值小于其抵押贷款价值 C. 征收价值小于其成本价值 D. 征收价值小于其市场价值 6. 路线价法的关键和难点是（）。 A. 划分路线价区段 B. 设定标准深度 C. 调查评估路线价 D. 制定深度百分率 7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。 A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡 B. 最佳集约度和最佳规模 C. 最佳用途 D. 房地产与其外部环境是否保持协调 8. 下列有关估价委托人描述正确的是（）。 A. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人； B. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位； C. 向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的个人； D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。 9. 在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。 A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数 10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是（）。
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。 2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。 3、市场比较法所依据的是（替代）原理。 4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。 5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。 6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。 7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。 8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。 试述成本法与收益法的区别。 1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。 1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600 （1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万 （2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万 （3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万 （4）房地产现时单价=2220000/2000=1100 2、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30% 解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元 （2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元 （3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元 （4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元 （5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元 （6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元 （7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元 （8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元 （9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。 （10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。 3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元） 建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元） 建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。 销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元） 购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元） V＝1594.39－810.36－127.55－0.03V V=637.36（万元） 故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/789103482.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/789103482.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
期末考试《房地产估价》（A 卷）参 考 答 案及 评 分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内 填入判断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（×） 9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，是以建筑物的特性为基础的。（×） 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题分，共15分）
1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的 （ D ）。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx中，x表 示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减
房地产估价基本术语标准 1 总则 1.0.1 为统一和规范房地产估价的术语并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 2 通用术语 2.0.1房地产估价real estate appraisal;property valuation 房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 2.0.2房地产估价机构real estate appraisal company 依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 2.0.3房地产估价师real estate appraisal;property valuer 通过全国房地产估价师职业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师职业资格的人员。 2.0.4注册房地产估价师incensed real estate appraisal;certified property valuer 经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2.0.5估价委托人client 委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。 2.0.6 估价当事人parties involved in appraisal 与房地产估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人 2.0.7估价利害关系人interested parties 估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。 2.0.8估价项目appraisal project appraisal assignment 估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。 2.0.9估价目的appraisal purpose;purpose of valuation 估价委托人对估价报告的预期用途。 2.0.10估价对象subject property 所估价的房地产等财产或相关权益。 2.0.11价值时点date of value 所评估的估价对象价值或价格对应某一特定的时间。 2.0.12 价值类型type of value 所评估的估价对象价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 2.0.13估价原则appraisal principles;valuation principles 估价活动所以距的法则或标准。 2.0.14估价程序appraisal process; valuation process 完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。 2.0.15 估价依据appraisal support documentation; valuation evidence
第一章 1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。 2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。 3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该 宗土地的单价为（ ）元/m 2 。 A.100 B.300 C. 900 D.600 4、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。 5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。 6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。 7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。 8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m 2 。现按规划拟改为 商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m 2 ，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m 2 。 8．一套建筑面积为100m 2，单价为2000元/m 2 的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年 内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（ ）。
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
1 、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进 行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费 5 万元 /亩，其他费用（含税费） 3 万元/亩，开发费用 1 .5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率 9%，两年期贷 款利率为 10%，土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的 3/4，利润率为 10%， 土地所有权收益为土地成本的 10%，试估算该地产的市场价值。 解： （1） 估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用： 50000 - 667 = 75元/平方米 其他费用：30000 - 667 = 45元/平方米 土地开发费用：150, 000, 000十1, 000, 000= 150元/平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为： 75+45+150= 270元/平方米 （2） 计算利息： 第一期利息：270 X 3/4X 10%X 2X 0.5 = 20.25 （元） 第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375 （元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为 （注:由于第一年投入总投资的 3/4,开发期为 2 年,利率 10%,该笔资金并非第一年年初 一次投入, 所以需要乘以 0.5 。第二年同理。） （3）计算利润： 270X 10%= 27（元） （ 4）计算土地成本： 270+23.29+27 = 320.29 （元/平方米） （ 5）计算待估土地公平市场价值： 320.29 X （1+10%）= 352.32 （元/平方米） 每平方米土地公平市场价值为 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积 5 000 平方米，该宗地的使用 权年限自评估基准日起为 40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为 5， 覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势， 认为 待估宗地的最佳开发方案为建设一幢 25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场， 每层建筑面积为3 000平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900 平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： （1）将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资 500 万元，开发期为 1 年，投资在 1 年内均匀投入 ; （2）大厦建设期为 2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为 3 000元，所需 资金分两年投人，第一年投入所需资金的 60%，第二年投入所需资金的 40%， 各年投资均匀投入 ; （3） 专业费用为建筑费用的 10%; （4） 预计大厦建成后即可出租，其中 1-2 层每平方米建筑面积的年租金为 2 000元，出租率可达 100%，第 3至第 5层（即写字楼部分的 1 至3 层）平均每天 每 平方米建筑面积租金为 2 元，第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金 为 2.5 元，写字楼平均空置率约为 10%; （5） 管理费用为租金的 5%，税金为租金的 17.5%，保险费为建筑费及专业费 用的 0.1%，维修费用为建筑费用的 1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; 23.29 元。 352 元。