第三章房地产投资环境分析和市场预测
房地产投资目标确定后，接下来的工作是房地产项目的建设选址问题的研究。
一个明智的房地产投资者应充分了解房地产拟建项目的区位需求和有关地区对房地产项目建设的适合程度。这就需要进行房地产投资环境分析和市场分析，进行房地产选址多方案的比较，通过优化选择确定适合房地产项目的合理地址。
第一节投资环境分析概述
一、投资环境的概念
投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
特点：系统性、动态性、相对性
系统性：投资环境是各要素构成的系统，各要素相互协调、相互作用，形成一个完整的有机的投资环境系统。
动态性：投资环境总处于不停的运动之中，通过运动，各要素之间才能合理地作用、组合与分裂，才能体现出投资环境的运动水平。
相对性：投资环境是一个开放的系统，又是国际和国家社会经济技术系统内的一个子系统，其优劣与好坏程度是一个相对概念，以各地区或国家横向比较作为参考的。
（一）一般从哪些方面来考虑投资环境？
1、社会方面：包括社会制度、社会秩序和社会信誉。
2、政治方面：包括政治体制、政治局势和政策。
3、法律方面：包括法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。
4、经济方面：包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和资源环境。
5、文化方面：主要是指社会意识形态，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。
6、自然地理：包括地理位置、地质地貌、自然风光及气温气候等。
7、基础设施：包括投资地域的交通、能源、通讯、给排水、排污等设施。
8、社会服务：是指拟投资地区所提供的服务设施及服务条件，包括金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等硬件条件，也包括服务态度和服务效率等软件环境。（二）房地产投资环境的构成:
地理位置、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件、社会文化条件。
二、房地产投资环境分析的基本任务
1、分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。
2、对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。
3、通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。
三、房地产投资环境分析的主要内容
1、房地产投资项目实施的建设条件分析
（1）房地产市场参与者的素质分析
参与者：买卖双方，为其提供支持和服务的人员或机构组成。
（2）房地产建设的场地条件分析
主要是对房地产项目拟建地段作为建设基地进行适宜性评价。主要内容：
A.分析房地产项目拟建地段的自然地理特征,了解其气候,地质,水文地质等特点,确定建
筑地段的地基承载力,建筑物的合理朝向,土地平整需要等.
B.弄清房地产项目拟建地段的地下水的形成,分布,运动规律以及物理, 化学性质,地表
水的水位高低,径流量时空变化和最高洪水水位,分析它们对房地产项目建设和使用的影响和房地产项目建设对所在地水文环境的影响.
C.对房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件进行研究,了解其建设场地的合法用
途,规划设计条件,如建筑密度,高度,容积率和建筑物平面及立面布置限制,相邻地块的土地用途等,使其在符合规划要求的同时,最大限度地提高土地利用的集约化水平.
D.了解当前土地使用者对拟建项目的态度.
E.了解房地产项目拟建地段的地价形态.
(3)房地产项目实施建设的原材料,辅助材料和燃料供应条件分析
(4)房地产项目拟建地段的基础设施和公共服务设施配套条件分析
(5)房地产投资项目拟建地段的其他条件分析
2、房地产投资项目实施的建设环境的综合评价
（1）国际上有关投资环境评价的方法：
A.冷热分析法:
1968年,美国经济学家伊.利特法克和彼得通过对美国,加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑的因素调查,发表了“国际商业安排的概念框架”论文,从投资者角度归纳出7大投资环境因素,据此所投资区域逐一评估并将之由“热” 至“冷”依次排列,“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.
B.等级尺度法:
由美国经济学家罗伯特.斯托伯在1969年发表的“如何分析国外投资环境”的论文中提出的. 其特点是:从东道国对外国投资者的限制和鼓励政策对投资者造成的影响的角度,将投资环境分为8大类因素(资本抽回限制规定,外商股权比例,对外商的管制和歧视程度,货币稳定性,政治稳定性,给予关税保护的意愿,当地资本可供程度,近5年通货膨胀率的高低),
对每一类因素再分成4-7个子因素,根据各因素和子因素对投资环境的影响程度,定出从最差到
最好的各种情况的分类标准,最好的情况按其因素影响力大小评分为12,14,20分不等,最差的情况评分为0,2,4不等. 先按各种情况打分, 然后将各方面相加,计算出投资环境总分(在8—100分之间),总分越高,投资环境越好.
C.道氏评估法
1985年在中国杭州召开的“外资在发展中国家的作用”研讨会上，美国经济学家介绍了美国道氏化学公司评估法.
该方法将跨国投资的风险分为两类:竞争风险和环境风险.
评估方法:
a.先评估影响投资企业业务条件的诸因素,并评估引起业务条件变化的主要压力因素.
b.然后进行有利因素和假设条件的汇总,从中指出8—10个在该地区某个项目取得成功的关键因素.
c.提出4套项目预测方案: 一是根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案;二是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的“乐观”预测方案;三是假设各关键因素的变化比预期的差的“悲观”预测方案;四是各关键因素变化最坏,可能导致公司“遭难”的预测方案.
d.请专家对各方案可能出现的概率进行预测,从而作出决策.
D.多因素法和关键因素法
由香港中文大学教授闽建蜀提出.
a.多因素法: 从政治体制,法律体制和经济体制对投资者投资风险的影响出发,将投资环境
分为政治,经济, 财务,市场,基础设施,技术条件,辅助工业, 法制,行政效率,文化,竞争11类,按其影响力大小分别0.15,0.1,0.15,0.1,0.05,0.05,0.1,0.1,0.05,0.05,0.1的权重.
b.关键因素法:
从具体投资项目的动机出发,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素,然后根据这些因素,采用多因素分析方法进行评价. 投资动机不同，所找出的关键因素也不同.
(2)我国传统的用于房地产投资环境的综合评价的方法
A.主导因素法:是根据房地产投资项目实施的建设环境对房地产投资项目投资目标实现的作
用和影响分析,寻求主要作用因素,来建立房地产投资项目实施的建设环境评
价的指标,按照科学的或实用的标准确定其适宜性等级来进行房地产投资项
目实施的建设环境综合评价和方法.
B.多因素加权综合评价法:是通过对房地产投资项目实施的建设环境各方面的条件对房地产
投资项目建设的适宜性进行全方位评价,在确定每一个条件的评价
得分值的基础上,再根据各项条件彼此间的关系,运用一定的数学
方法进行加权综合计算,求得房地产投资项目实施的建设环境评价
总分,以此确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的评价方法.
与主导因素法的比较:
优点:考虑的因素多，分析问题比较全面,评价结论相对完整.
缺点:资料收集整理工作量大,对每个因素的分析都要重复主导因素法工作步骤的第一,二,三步,在此基础上再进行多因素加权综合评价.
多因素加权综合评价法的类型
a.加法综合评价法；
b.乘法综合评价法；
c.除法综合评价法；
d.最小二乘法综合评价法
第二节房地产投资区域的经济发展战略分析
主要是针对成片土地开发、开发区的建设而提出的。它们往往是在一片空地或者农用土地的基础上进行的；即使是旧城改造，其土地利用方向通常也要做很大的改变。
对于此类项目的开发，必须确定房地产开发的方向，研究房地产投资区域的经济发展战略。
一、区域经济发展的基础分析
1、自然资源评价
（1）自然资源：人类可以直接从自然界获得，并用于生产和生活的物质和能量的通称。包括土地资源、气候资源、水资源、生物资源、矿产资源和自然观光资源等。
（2）自然资源评价：主要是探讨自然资源合理利用的方向和途径，为自然资源的开发、利用、改造和保护服务，为区域经济发展规划提供依据。
2、经济资源评价
（1）经济资源：一切由人们通过劳动创造出来的各种生产设施，是进行经济再生产的基础。（2）经济资源评价：通过对区域经济实力分析，明确区域经济发展的市场竞争力和发展潜力。
3、社会文化资源评价
（1）社会文化资源：指区域的人口资源、人们在社会生产和生活中形成的有利于经济发展的各种社会关系、各种科技文化成果以及商标、商誉、使用权、专营权等无形资产。
（2）社会文化资源评价：研究区域人口、科技、教育、文化等因素对区域经济发展的作用。
二、区域优势与主导产业的确定
1、区域优势的确定
（1）区域优势：区域社会经济发展的有利条件。
转化的条件：有利条件能够为区域内外经济发展所需求，并在技术上可以开发和利用，对区域社会经济发展能起到推动作用，有利于提高区域的市场竞争力时，才能真正成为区域优势。
（2）区域优势的确定方法
A、区位分析法：从区域发展的社会劳动分工和地域经济联系出发，根据一定的生产目的，
依照区位论、生产地域综合理论、区域科学理论进行生产布局的优化，寻
找其成本最低、利润最高或人们期望的投资位置的方法。也可以根据一个
地区各种资源的分布，经济联系和通达性，寻找最佳投资项目。
本质：确定优势区位。
B、区域比较法：根据区域自然资源，经济基础和社会人文条件，分析其社会经济发展水平，
发展潜力，建立起区域比较指标体系，通过区际比较确定区域优势的方法。
2、主导产业的选择
主导产业：国民经济的主要部门,其不仅是地区国内生产总值中产值比例较高的产业部门，也是对地区国民经济其他部门经济发展带动作用较大的部门，也是在区域劳动分工和协作中具有较大优势的部门。
# 主导产业的选择是通过产业经济的评价进行的。产业经济评价，一般包括：
（1）产业发展预测：根据科技进步与社会经济发展趋势，通过背景分析，得出国民经济发展中哪个或哪些产业部门是属于“朝阳产业”，即具有较大的发展潜力，较强的生命
活力的产业部门。
（2）市场需求预测
（3）资源供求分析：通过对“朝阳产业”发展及其与市场需求相适应的资源供求关系分析，探求将区域的资源优势转化为产品优势、经济优势的途径，据此来确定地区的优势产
业部门。
（4）主导产业的波及效应分析（或连锁效应）：主导产业部门必须对国民经济其他部门具有较大的影响力，能够产生较强的前向、侧向和后向作用，即具有显著的经济波
（或连锁效应）。主导产业的发展壮大，代表着国民经济结构合理调整的方向。
（5）产业经济结构的组织和建设
# 主导产业选择的方法
（1）指标分析法：通过计算国民经济各个产业部门产值占国内生产总值的比例，各个产业部门经济的区位商、多样化指数等指标，经过比较找出其指标值突出、符合主导产业部门特征的产业部门，完成主导产业选择的任务。
（2）投入产出分析法：利用投入产出表计算出的一些参数，即感应度参数和影响力参数来进
行主导产业的判断。
感应度参数：通过投入产出表计算得出的，反映的是当国民经济各个部门都增加一个单位的最终产品时，某一个部门因此受到的需求感应程度，即需要该部门为其他部门的生产而提供的产品或价值量。
影响力参数：是由投入产出表中计算得出的，与感应度参数相对应的一个参数，反映的是当某个部门增加一个单位的最终产品时，对国民经济各部门产生的生产需求波及程度，即该部门需要消耗其他部门生产的产品及价值量。
三、生产布局的合理安排
生产布局：是生产要素的地域组织和地理分布，包括生产力分布的位置、形式、规模和地域结构等。既是生产力的空间表现，又反映了生产力的发展。
作用：在不同的生产力水平条件下，生产布局也不相同。直接影响生产规模和工艺设计、产品的生产效率、质量和效益，并对经济增长和区域优势的保持有着重要的影响。
生产布局合理安排应当遵循的原则
1、促进资源优化配置
2、合理选择优势区位
3、推动适度均衡发展
4、发挥城市中心作用
5、维护社会政治安全
6、加强生态环境保护
第三节房地产投资项目建设地址的选择
一、房地产投资理想区域的特征
1、经济发展迅速
2、房地产需求迫切
3、适居性好
4、区位条件优越
5、发展思路清晰
6、市场经济发达
二、房地产投资项目建设选址的区位要求
1、生活居住区建设场址选择的区位要求
（1）住宅区应当位于工作、休憩和娱乐地近便的地方，附近有便利的公共交通。
（2）住宅区的空间配置符合各种住宅型态的偏好。
（3）住宅区离大型的户外空间近便，社区内也有邻里性的户外空间。
（4）住宅区宜避免路过性交通穿梭其间，尽量不与工业、仓储等用地交叉混合。
（5）住宅区建筑密度要适中，保持相当程度的弹性。
（6）住宅区用地符合居住用地条件。
2、工业和工作区建设场址选择的区位需求
（1）工作区应当距居住区近便之处，职工上下班通勤方便。
（2）工作区对外交通发达，保证生产的原料和产品运输便利，接近燃料和电力供应点，接近市场，并有利于工作区之间的联系，促进社会化的分工和协作。
（3）工作区的空间分配与生产需要相一致。
（4）工业项目选择厂址时，应当尽量避免地形崎岖、风沙、缺水、岩溶、冻土、洪水淹没区等不利地段；避开地下矿藏、地下文物古迹和机场净空区等；不得占用城市道路、广场、绿地、高压线走廊和压占地下管线；工作区不宜过度集中，以免成为污染来源。
（5）工业项目房地产选址，要考虑其生产的特殊要求。
3、第三产业房地产建设场址选址的区位要求
（1）第三产业房地产的建设对区位的反映敏感。零售电，办公楼
（2）第三产业的房地产，经营服务的内容具有明显的档次或层次差别，在城市的分布应当分级设定，按照其服务半径，分散与集中相结合。
（3）第三产业房地产建设要以人为本，应当成龙配套。
（4）第三产业房地产，特别是电影院、体育馆等人流很多的公共设施要尽量避免布置在城市交通量大的主干道两侧。
（5）第三产业房地产作为公共设施建筑，很多是城市的建筑标志，应考虑城市景观设计要求，进行空间合理规划配置。
（6）第三产业房地产，作为城市公共设施，更要重视开放空间系统及其环境保护。
主要公园，大型户外空间
三、房地产投资项目建设地址的选择
1、城市土地的利用模式
按照城市的结构特点，可将城市的土地利用分为同心圆模式、扇形模
式、多核心模式。
（1）同心圆城市土地利用模式
1925年，欧内斯特.W.伯吉斯对芝加哥土地利用结构分析得来.
基于生态学里入侵和演替的概念来解释城市不同土地用途围绕单
一核心,有规则地向外扩展形成圆形区的特征. 这一核心为CBD(中央商
务区).
同心圆模式忽略了对道路交通,自然物障碍(河流,湖泊等),土地利
用的社会文化和区位偏好等方面的影响,与实际情况有一定的差异.
1932年,巴布科克考虑到运输轴线对同心圆模式的影响,将同心圆
模式修正为星形模式.
(2)扇形城市土地利用模式
霍伊特根据对美国64个中小城市及纽约,底特律,华盛顿,费城等城市
的住宅区的趋势分析而提出的.
认为:由于特定运输线路线形可达性和定向惯性的影响,各功能用地往
往在其两侧形成.
(3)城市土地利用的多核心模式
1933年有麦肯齐提出,经过哈里斯和乌尔曼于1954年加以发展而形
成.
认为:多中心城市不是只有一个核心,而是有许多相互分离的中心,其中
有一个在规模和重要性上占优势.
(4)同心圆加扇形的土地利用综合模式
英国的A.曼提出.
(5)三元结合理论---折衷模式
埃里克森1954年提出.
2、房地产投资项目建设地址的选择
（1）接近消费者原则
（2）地租支付能力具决定性原则
（3）升值潜力原则
（4）决策相互依赖原则
（5）符合当地规划和风俗习惯原则
3、房地产投资项目建设地址选择方法
（1）经验选择法
将前人总结的许多经验，用于当前的投资项目地段的选择。
A.上风口发展理论：市场将主要向上风口方向发展，上风口地段是好的投资地段。
B.走高理论：市场主要向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。
C.近水发展理论：城市将主要向河、湖、海方向发展，从市区到水边是好的投资地段。（2）竞标地租分析法：
城市土地利用类型的分布,可以用阿郎索的竞标地租和城市土地区位论来解释.房地产投资项目建设地址,可以通过竞标地租函数求取其区位结构的均衡点来帮助选择.
关联度:是指人和人、物品和物品之间的运行关系，相互之间发生移动的区位叫关联区位。
转运成本：区位之间单位距离的转运成本，等于每单位距离的运输费成本，加上在路上所花费的时间成本。
在不考虑地租差价的情况下，每个企业都希望找到一块能克服“空间摩擦”的、成本达到最小区位。
关联度不同，一方面会影响到区位之间的转运成本不同，同时还影响到企业的生产成本或加工成本不同。
（3）工业企业先行定位法
是指房地产投资项目建设选址以工业企业为先导，工业企业位置确定以后，根据工业企业发展带来的人口迁移情况和房地产需求，对住宅获和商业及其他服务业房地产的开发进行综合规划布局。
最小运输费法
是在工业项目布局的其他因素大体相同，运输费用因素为确定厂址的关键因素的情况下，采用的寻址方法。
思路：假设某工业项目的各种原材料和产成品的运输量为Qi（i=1,2,…,n),各种原材料基地和产成品市场的地址的坐标为Xi,Yi,那么,运输量最小,费用节省的厂址方案为最佳方案,它应当位于各种原材料基地和产成品市场的地址的坐标为Xi,Yi构成的几何图形的重心位置X0,Y0.
其计算公式为:
X0=(∑QiXi)/∑Qi
Y0=(∑QiYi)/∑Qi
例如,某工业项目从A地运来原料A,从B地运来原料B,从C地运来原料C,产品销往D地,各地的坐标和运输量如表,假设其运输价格相同,试用最小运输费用法求取其工厂布局的合理位置.
根据最小运输费用法,求重心坐标的计算公式有:
X0=( QiXi/ Qi
=(80*1600+300*1200+120*1000+400*2200)
/(1600+1200+1000+2200)=248
Y0=( QiYi)/ Qi
=(450*1600+420*1200+100*1000+250*2200)
/(1600+1200+1000+2200)=312.3
因此, 该项目合理布局的位置应当是坐标为P(248, 312.3)的地方
第四节房地产投资的市场预测
一、房地产市场预测的概念
投资项目的市场预测：是对项目的产出品和所需的主要投入品的市场容量、价格、竞争力，以及市场风险进行分析预测。
包括：市场现状调查，产品供应与需求预测，产品价格预测，目标预测与市场竞争力分析以及市场风险分析。
二、市场现状调查内容
1、市场现状调查
是进行市场预测的基础，主要是调查拟建项目同类产品的市场容量、价格，以及市场竞争现状。（1）市场容量现状调查：主要调查产品在近期和预测时段的市场供需总量及其地区分布情况，
为项目产品供需预测提供条件。
（2）价格现状调查与价格预测
价格现状调查：主要调查产品价格变化过程及变化规律、最高价、最低价及其出现的时间和原因，价格的上涨空间，项目产品价格是市场形成价还是政府调控价等。
产品价格预测：预测项目产品投产后的销售收入、产生成本和经济效益的基础，也是考察项目产品竞争力的重要方面。
交易价格：实际交易过程中发生的历史价格。实际交易价格常常因为其客观性而被作为预测未来交易价格的基础
最可能销售价格：对未来交易中成交价的一种可能性估计。指在现行市场条件下，按照目前某一物业的销售条件，在合理范围内对该物业未来交易价格所做的预测。
理论价值：是指在一个公平销售所需要的一切条件下的完全竞争开放的市场中，某物业最可能的价格。
投资价值：针对投资者而言的价值。它表示对于某一现实的或未来的投资者而言，将某一物业作为投资的价值。
交易区间：指业主在出售物业时所设置的最低价格与最高价格的范围。实际成交将落在交易区间中。
2、产品供需预测
是利用市场调查所获得的信息资料，对项目产品未来市场供应和需求的数量、品种、质量、服务进行定性和定量分析。
产品供需预测应考虑的因素：
国民经济与社会发展对项目产品供需的影响；相关产业产品和上下游产品的情况及其变化对项目产品供需的影响；
产品结构变化和功能升级，特别是高新技术产品和新的替代品对项目产品供需的影响；项目产品在其生命周期所处阶段对项目产品供需的影响；
不同地区和不同消费群体的消费水平、消费习惯、消费方式及其变化对项目产品供需的影响。
产品供需预测的内容：
供应预测，即预测拟建项目产品在生产运营期内全社会和目标市场的可供量，包括现有供应量和新增供应量；
需求预测，即预测拟建项目产品在生产运营期内全社会和目标市场的需求总量，包括常住人口需求和流动人口需求。
产品供需平衡分析：
在产品供应和需求预测的基础上，分析项目产品在生产运营期内的供需平衡情况和满足程度，以及导致供需失衡的因素和波及范围。
目标市场分析：根据市场结构、市场分析与区位特点、消费习惯、市场饱和度，以及项目产品性能和价格适应性等因素，选择确定项目产品的目标市场，预测可能占有的市场份额。
3、竞争力预测
竞争力分析：是研究拟建项目在市场中获胜的可能性和获胜能力，它既要研究项目自身的竞争力，也要研究对手的竞争力，并进行比较。以此进一步优化项目的技术经济方案，扬长避短，发挥竞争优势。
三、市场调查与市场预测方法
1、常用的市场调查方法：访问调查法、通讯调查法、观察法、实地法、资料法
2、市场预测方法
（1）定性分析：包括典型租户（客户）特征的描述（楼宇样式、建筑面积、地下设施要求等）、各区域特定人口中具有购买需求的人员比例、客户对租赁合同或销售合同条款的修改意见等。广泛采用的定性法：特尔斐法
特尔斐法：又称专家调查法，以不记名方式分别单独征求专家意见，汇总各专家意见之后再把汇总的意见反馈给各专家，并再次分别征求各专家意见，这样轮番多次，最终得出有各个专家意见趋同的最终结果，这种方法也称集体经验判断法。
（2）定量分析：运用现代统计科学方法，对收集的数据进行数据处理，并得出相应结论的方法。常用方法：
回归分析法趋势外推法
弹性分析法投入产出分析法
简单移动平均法加权移动平均法
简单指数平滑法时间序列分解法
比价法霍特双参数线形指数平滑法
A、回归分析法
又称因果分析。是根据预测指标（因变量）与相关因素（自变量）之间存在的因果关系，借助数理统计中的回归分析原理，确定因果关系，建立回归模型并进行预测的一种定量预测方法。
应用回归分析方法，首先应找出影响市场变化的各种因果关系，如需求量与供应量，生产量与销售量，销售量与价格的因果关系。
常见的集中回归模型
一元线性回归模型：Y=a+bx+e
一元指数回归模型：Y=e a+bx
一元对数回归模型：Y=ab x
多元线性回归模型：Y=a1+a2X1+a2X2+…+amXm+e
B.简单移动平均法
是预测将来每一时期的平均期望值的方法.
使用方便, 但存在局限:
1.简单移动平均法只是在处理反映水平的历史数据才有效,使得其适用范围受到较大限制;
2.只考虑第t期前n期的数据,而其他期的数据则不考虑,可能使得平均数失去代表性;
3.n究竟多大为好,无统一规定,使得不同n的选取也会影响平均数的代表性.
C.加权移动平均法
与简单移动平均法的思路一样, 只是对各期的数据给予不同的权重,以时间由近及远,权重越来越轻的方法求相应n期的数据的加权平均数.
四、房地产的产租能力预测
房地产的产租能力：就是房地产生产租金的能力，也可称为房地产的生产能力。受到当地的社会、经济、政策等宏观因素的影响，产租能力大小直接受到房地产所具有的区位条件特征的制约。
1、房地产的物理特征与区位特征预测
物理特征：自然特征（土壤特征、排水性能、矿物成分）和人造特征（下水道、景观设计、建筑物、道路等）；
区位特征：城市成长性、区位之间的网络关系（转运成本）、临近区域的影响、公共土地利用上的限制、其他一些土地利用上的条例等。
2、现有的或潜在的同类房地产的供给预测
竞争情况的分析：
（1）对现有和潜在同类房地产的供应情况预测
（2）根据现有房屋的空置率预测未来价格水平的变化趋势
（3）分析拟建产品在现有和潜在同类产品中的独特性
3、几种主要房地产产品的产租能力预测
（1）住宅区开发的需求分析
A. 对住宅的总体需求，决定于：购房者的区位偏好、购买能力；开发商提供的房源的质量和数量。
B.分析: 确定市场区；竞争情况调查.
(2)商业楼宇开发的需求分析
确定其交易范围,即某一商业网点能吸引的主要顾客的分布地区范围;
估计交易范围内社会商品零售总额.
(3)办公楼需求分析
竞争情况调查;预测未来趋势.
五、市场风险分析
是在产品供需、价格变动趋势竞争能力等常规分析已达到一定深度要求的情况下，对未来国内市场某些重大不确定因素发生的可能性，及其可能对项目造成的损失程度进行分析。
产生市场风险的主要因素
1、技术进步加快，新产品和替代产品的出现。
2、竞争对手加入，使市场趋于饱和，导致项目产品市场占有份额逐步减少。
3、市场竞争加剧。买方垄断，产品价格急剧下降；卖方垄断，投入品价格大幅上涨。
4、社会经济条件发生变化。
复习思考题：
1、什么是投资环境？投资环境包括哪些因素？
2、国际上对于投资环境的优劣、好坏，主要有哪几种评价方法？
3、我国对于投资环境的评价传统上主要采用哪些方法？
4、什么是区域优势？什么是主导产业？研究拟投资区域的区域优势与主导产业对于房地产投资有什么意义？
5、什么是生产力布局？什么是城市发展模式？研究拟投资区域的生产力布局和城市发展模式对房地产投资有什么意义？
6、一个理想的房地产投资区域应具备什么特点？
7、有哪些因素影响到房地产的产租能力？
分析计算题
1、某投资人现准备投资一投资额为100万元的公寓群拟建项目,而市场已有建成的几处价值相当的公寓,且有几个类似的准备建设同样规模的公寓项目,所投资区域的人口为200万人左右. 问:
(1)投资人需要哪些资料以供投资决策?
(2)如果投资额增加到1000万元,或者减少到10万元,则所需研究资料有哪些改变?
2. 某投资人准备购买一公寓(开价150万元),他获取了该公寓近期的营业活动收支如下:
30单元,均为二卧套房,月租650元234000
洗衣房和冷柜收入10000
年毛净收入244000
扣除:经营成本:管理人员工资10000
维修人员工资7800
园林方面支出1300
有关税费900028100
净经营收入215900
在实地调查后,投资人得知该公寓的出租率大约为80%,且客户还从业主那里得到种种优惠,如免交一个月的房租,得到装修折扣等.而该公寓的经理除了享受10000元薪金外，还免费使用一套公寓房.业主还为150万的财产每年支付0.65%的保险费,还要向当地政府官员支付人均95元的补偿费.公共部门的使用磨损每月约65元,配件及零杂开支一般为实际毛收入的0.25%.在进行了市场竞争性楼宇的调查后,投资人发现类似的公寓每单位的月租为590元,空置率为5%,且都配有游泳池和休闲设施.比较下来,该公寓
相对市场同类公寓的价值要低出18元/单元.从税务机关获悉该公寓最近税率刚经过评价,最近税收为47600元,如果租金率和营运开支近期不发生明显变化,要求:
(1)预测投资该公寓后第一年的净经营收入;(2)若能够获得期限30年,利率10%,按月等额偿还的抵押贷款100万元,而要求年偿额债额后的税前现金流量等于其自有资金投资额的6%,计算投资人每年可用于该公寓投入的资金是多少?(3)编制该笔100万元抵押贷款前7年月偿还计划.要求显示每年利息,本金偿还和总偿还额.
3.假设某市区A级办公楼的需求曲线如下:
可租面积租金(元/M2.年) 215 226 237 247 258 269 279
需求量(万M2) 28 27 26 25 24 23 22
(1)如果本地区A级办公楼需求为26.69万M2,且市场无任何参与者能够影响市场,市场无摩擦,大家都能迅速获得相关信息.那么短期内该办公楼的租金水平为多少?
(2)如果现有一新的投资者进入市场,在他买下一些办公楼后宣布:对所有新租户和所有续租户一律为247元/(M2.年).如果该投资者能控制该地区3%的办公楼面积,短期内将对这位投资者的总租金收入产生哪些影响?如果他能控制该地区50%的办公楼面积,情况又怎样?
4.甲某在10年前以800000元买下了一个停车场,他平均每年获得净经营收入112000元,每年投资汇报率为14%,现在他准备将停车场出售;而乙某,看上了这个停车,准备买下.于是两人开始谈判.甲某指出本地区最近停车费已经上涨,停车场的年净租金收入有望达到160000元,提出报价为1142857元.乙反驳道甲某一旦出售该物业,所获得的收益的确定的,而未来收益却隐含风险,因此要求有风险补偿,所以应以18%的收益率作为还原率,即提出价格为888889元.请问你对双方的争论如何评价?
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
课程设计投资课程设计报告房地产开发项目投 资分析报告 公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]
北方工业大学经济管理学院 《技术经济学》课程设计 房地产开发项目投资 分析报告 一．数据与计算结果 说明：2006年上半年无资金缺口，自有资金能够满足投资需求；2006年下半年，自有资金用尽，出现资金缺口，需要募集资金；2007上半年开始销售收入可以满足 投资需求，不需要再募集资金。 商品房投资利润率=年净利润总额/总投资成本 商品房资本金净利润率=利润总额/资本金总额 说明：2006上半年至2006下半年没有利润产生，从2007上半年开始产生利润。 说明：从2008年上半年开始，累计净现金流量开始出现正值，且投资回收期约为个周期，说明此时投资成本已完全收回，项目已开始盈利。 说明：从2006年下半年开始产生长期借款，从2007年上半年开始以4个半年周期等额偿还本金，利息照付。 投资回收期 =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值÷出现正值年份的净现金流量 净现值=F/(1+i) 内部收益率：NPV1/NPV2=(IRR-I1)/(I2-IRR) 说明：内部收益率随土地费用变动幅度的增大呈递减趋势，随建安工程费变动幅度的增大呈递减趋势，随住宅销售价格和销售面积变动幅度的增大呈递增趋势，贷款利率变动幅度的变化对内部收益率的变动影响不大。 说明：在土地费用和建安工程费这两个不确定因素中，建安工程费对预期的基准收益率的变动幅度要相对小些，并且建安工程费随着内部收益率的增加而减少，这样可以减少投资的总成本。而土地费用随内部收益率的增加而增大，并且变化幅度相对较大，会大幅度增加投资的总成本，不利于房地产开发者。以此要选择改变建安工程费来达到预期的效果和目的。住宅销售价格和销售面积的变动对内部收益率的影响在这五个不确定因素中是最小的，但是对于提高内部收益率来说是不利的，因为这意味着住宅销售价格提高很多或住宅的销售面积增多的幅度较大，才能使内部收益率有所增加。 二．结论与建议 从我们对该项目前期投资分析中可以看出，在2007上半年开始盈利，在2009年上半年全部投入资金已全部收回，并在四个半年周期将借款本金及利息全部还完，投资回收期在预期之内，说明此项投资可行。
【个人简历范文】 房地产投资分析报告 前言 最近一段时间一直在寻找高成长性的企业，同时还要注意价格的问题，终于在昨天发现一直中意的企业——世联地产，一直以为这是一家地产企业，昨天偶然发现这是一家为地产商服务的企业，可见自己在平时的功课中是多么的粗心，在这里检讨一下。世联地产的投资报告我想分为几大部分，第一部分应该是行业属性和企业未来成长性，因为投资企业成长性是最重要的，没有高成长性，投资的风险是显而易见的。第二部分为企业当前市场估值的情况介绍，毕竟只考虑成长性没有合理的买入价格，投资回报也会大受影响。第三部分，应该说说投资这个企业的风险问题，以及风险控制的措施。 世联地产这个企业存在的前提就是依附于地产行业的，为地产企业提供相应的销售策划服务的，所以这个行业会受到地产行业的景气度影响，存在业绩较强的周期性，但是由于这个行业的所提供的服务是整个地产行业的所必须的，所以企业生存的前提就是提供优质的服务，而经济周期性影响只是针对业绩出现波动，对这个企业的扩展和发展没有大的制约和致命性打击。相反，经济的周期性波动会帮助企业消灭很多体质较弱的竞争对手，为自己成长的过程提供空间，这个过程是每个成长性企业必然要经历的过程。 从以上角度分析，这个企业最大的风险在于自身管理及是否能够提供优质服务的这些因素，资金因素、经济周期等外来因素不会对企业造成致命打击，而且由于提供的服务不需要大量的资金、固定资产的投入，这会降低其运营成本，提高其企业的毛利润。而且随着规模的扩大，已经管理水平的提高，其毛利率也会相应的小幅提高，由于在管理水平稳定的情况下，其简单的盈利模式的复制及其迅速的规模化成为可能，所以行业的成长空间巨大。而且通过分析，除了一线城市这种服务地产商的行业较为成熟以外，其他二三线行业的行业非常不规范，在很多地区可以说根本没有这种营销服务模式，其市场的不成熟性也为企业发展提供了足够的空间。 第一章标的行业属性及成长性分析 世联地产是A股市场第一家上市的专业从事房地产营销的顾问代理机构。公司服务的主要对象包括相关政府部门、房地产开发商、机构及个人业主。公司主要从事房地产顾问策划、代理销售和经纪业务。 与同业比较，世联地产的优势主要体现在以下几个方面1、顾问策划业务的品牌、规模效应将逐步体现。2、业务条线间协同效应显现。3、受益深圳特区扩容。4、管理团队高瞻远瞩。 目前A股尚没有房地产顾问公司上市交易。目前国内同行业有3家分别在香港主板和美国纽约交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市场整体估值水平对世联地产未来估值也会造成一定影响。另外从风险角度看，公司所处的房地产行业正处在不确定的发展过程中，投资者对其风险有一定安全空间要求。
2018-2020年房地产行业分析报告 2017年12月
目录 一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7) （一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7) （二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12) 1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12) 2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15) （三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18) 1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18) 2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21) （四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22) 二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26) （一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26) 1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27) 2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28) （二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29) 1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累 (29) 2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地 ->开工->施工->投资 (31) 3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑
我国房地产市场回顾及未来走势分析 陈颖玫张靖峰 一、本轮房地产周期回顾 本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶段。 （一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002） 1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济增长的主要动力。 图1 1998-2007年房地产价格指数
（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年） 在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到%，并一直保持在4-5%左右。 （三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在） 在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增速，2006年以后却持续高于全国平均增速。 在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
项目投资环境分析与市场研究 本章要点： 1.市场分析是进行房地产开发可行性研究必要性和需求预测分析时的主要内容； 2.市场分析的方法：主要是利用定量和定性的方法，进行系统的市场调查、需求预测、市场趋势综合分析。 3.市场调查的种类、方法和内容（投资环境、市场供给、消费者和市场竞争情况）1 投资环境影响因素示意图2 4.需求预测的方法和内容 房地产开发项目建设的必要性是可行性研究必须涉及的问题。在市场经济条件下，分析房地产开发项目建设的必要性主要是分析和评价项目的投资环境，调查和分析项目是否符合社会的需求，产品定位是否适当，这就引申出了市场研究问题；同时，通过对项目的市场研究、分析，还要进一步测算项目在房地产市场的销售、价格趋势，这种测算主要是区域房地产市场的需求预测，它是房地产项目科学决策的重要基础，没有科学、合理的预测就不可能作出正确的决策。因此，投资环境分析、市场研究是房地产开发项目可行性研究的重要内容和环节，是确保可行性研究的经济评价和技术分析结论正确的前提。 第一节房地产开发项目投资环境要素分析 考察在市场经济发展中起核心作用的资本运动的特征和规律，可以得知资本或投资有着极强的增值属性，这种属性随着价值规律一起，在社会经济生活中要求人们遵从它的这种固有的、桀骜不驯的品格。因而，要想取得良好的投资效果，就需要认识资本的属性和运动规律。决定投资效果的因素，通常表现为其空间投向或投资区位选择，而这是由投资环境所确定的。 “投资环境”对于每一个具体地域来说是其既定的社会经济、政治法律、自然条件、地理区位以及人们文化素质与观念等的总和。在进行房地产开发项目可行性研究工作时，对所研究的项目进行投资环境分析，是房地产投资活动中最为重要的阶段和最为关键的环节。只有充分了解和把握项目的投资环境，才能制定出正确的项目开发方案，作出正确的投资决策，“投资环境的把握程度决定着项目投资效益的高低”已成为开发商的共识。 对于房地产开发项目而言，由于其自身的所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等等特征，投资环境的要素系统主要分如下几类：（1）投资优惠政策子系统，包括投入优惠、产出优惠和其它优惠；（2）社会政治环境子系统，包括政治环境、法律环境、行政效率等；（3）经济环境子系统，包括市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及素质、科技创新、协作条件等；（4）自然地理环境子系统，包括地城区位、气候条件、资源条件及组合 1手册之中P104房地产市场调查的内容 2手册之中P217图2－2－1
目录 1销售走势回顾与展望 (6) 1.1回顾：短周期波动扁平化，内部结构分化 (6) 1.1.1短周期回顾：短期调控产生周期波动 (6) 1.1.2短周期新趋势：波动扁平化，区域分化加剧 (9) 1.2展望：持续回落，2018年增速-8%筑底 (11) 1.2.1回落势定，二三线拖累增速 (11) 1.2.2预计2017年增速 3.4%，2018年-8% (13) 2投资走势回顾与展望 (15) 2.1回顾：销售缓降传导，低库存提供支撑 (15) 2.1.1销售传导资金约束，投资增速缓慢回落 (15) 2.1.2低库存下投资有韧性 (18) 2.1.3区域和业态分化 (22) 2.2预测：低库存和租赁住房拉动投资回升 (26) 2.2.1地区结构法：一二线回升、三四线压力较大 (26) 2.2.2成本结构法：土地购置费增速回落、施工面积增速回升、单位建安支出持续上扬 (30) 3新开工走势回顾与展望 (34) 3.1回顾：销售缓降传导，补库存支撑 (34) 3.1.1拐点已现，增速持续缓降 (34) 3.1.2区域与业态结构分化，住宅和三四线在高位 (36) 3.2预测：销售传导、继续缓降 (37)
4两个重要边际因素量化分析：棚改和发展租赁住房 (39) 4.1棚改：对销售、投资、新开工边际拉动转负 (39) 4.1.12018年货币化安置率将降低 (39) 4.1.2对销售边际拉动转负 (42) 4.1.3对新开工和投资贡献率转负 (44) 4.2发展租赁住房：分流销售、拉动新开工投资边际大幅提升.46 4.2.1边际影响大幅提升的两个时点 (46) 4.2.2分流销售 (47) 4.2.3增加新开工 (48) 4.2.4增加投资 (50) 5投资建议与推荐标的 (52) 6风险提示 (53) 图表目录 图表1：限购限贷松紧变化放大市场波动弹性 (7) 图表2：货币投放和商品房销售增速正相关 (7) 图表3：贷款利率和商品房销售负相关 (7) 图表4：房地产销售增速变动历程 (8) 图表5：2008年以来房地产波动周期情况 (8) 图表6：分城市能级销售面积同比增速分化 (10) 图表7：分城市能级销售金额同比增速分化 (10) 图表8：全国1-9月商品房月均销售面积分化 (10) 图表9：一二线城市2017年1-9月销售面积增速与占比 (12)
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产投资分析报告 一．总论 （一）项目的基本情况 1 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭 长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约 470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件 较为平整。 2 项目的主要技术经济指标1：
总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发 成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）开发成本 1. 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定， 经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方 式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。 土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计 235.5万元。 2．建筑安装工程费
建安工程费合计11736.53万元 3.前期工程费 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 附表4 公共配套设施经社
给用估算表 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
2012年房地产行业形势分析 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP 走势的杠杆之一。 一、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策；
5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 二、土地供应量走势 土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。 对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。 1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。 2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。 3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。
从五方面透视房价非理性上涨 来源：鲁能集团时间：2009-09-14 10:56:00.0 在全球性的金融危机还没有见底、全球生产仍在下降、消费价格指数和生产资料价格指数继续下滑的情况下，中国主要城市的房价却已开始上涨。不断走高的房价不仅不利于未来的经济增长，而且也会造成严重的社会问题。因此控制房价的恶性上涨成为一个刻不容缓的问题。 为了有效控制房价的恶性上涨，我们首先需要弄清楚推动中国房价快速增长的因素到底有哪些？对此，我们大致可从以下几个角度来加以分析： 1、国际货币体系的结构变化 1978年牙买加协议生效后，金本位制的布雷顿森林体系正式解体，伴随着美元与黄金(222,0.19,0.09%)脱钩而来的便是全球流动性的泛滥。但是，由于当时国际经济的基本面恰好处在世界经济增长之长周期的上升阶段，并且又有以中国和印度为代表的一大批新兴市场经济国家的崛起，美国不断增加的货币供给被新兴的IT产业和中国与印度等新兴市场经济国家所吸收，结果世界不仅没有发生通货膨胀，反而出现了出乎人们意料之外的通货收缩。只要没有通货膨胀或者通
货膨胀的预期，人们就不会对不动产投资产生兴趣。 到了公元2000年，世界经济同时出现了三个拐点：第一个拐点是纳斯达克股票市场暴跌，这意味着以IT产业为代表的新兴产业已经没有投资机会；第二，世界固定资产形成占世界GDP的比重开始迅速下降，这意味着各个国家内部投资机会的减少；第三，世界跨国公司对外直接投资占世界GDP的比重也出现了较大幅度的下降，这意味着全球缺乏投资机会。 面对这样三个拐点，美国不仅没有减少世界基础货币的供给，反而采取了更为激进的扩张性货币政策，目的是为了刺激其传统制造业的发展，以便对冲因为IT产业衰退而造成的经济损失。很显然，继续不断地增加的美元供给在不能被实体经济有效地吸收的情况下，就只能流向资产市场，并且在通货膨胀预期形成的情况下，必定会有更多的货币投向房地产市场，而且在经济全球化和资本可以在国际上自由流动的情况下，不可避免地造成全球房地产价格的迅速上涨。 2、宏观经济政策的激励效应 就中国的情况而言，房地产价格的快速上涨不仅与以上所说的国际背景有关，而且在很大的程度上也与中国开始于2004年的宏观经济政策的变化有关。从2004年起，中国政府为了控制经济过快增长、
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
房地产投资环境分析-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
房地产投资环境分析 ————侨福一品高尔夫公馆 一、硬环境要素： 1、基础设施与生活配套：（1）项目位于杭州市江干区大学城北板块，隶属于嘉兴海宁，毗邻杭州，与杭州仅一条马路之隔。项目北侧有36班幼儿园、小学与中学（在建）；项目东侧钱塘江仅两条马路之隔；南侧有大型高尔夫球场；公交路线；448路公交，可直达地铁站（一号线）,沿街有底商可满足客户基本生活需要。 2、商务设施：沿之江东路自驾7分钟左右可到达宝龙城市广场等商业综合体且项目自带五星级酒店、商业综合体、露天游泳池等娱乐设施。 3、其他因素：项目属于嘉兴海宁，但仅与杭州一条马路之隔，海宁的房，杭州的配套，位置相对较好，不会受到杭州限购影响；但项目距离工业园区较近，对空气环境等会有影响 二、软环境要素 1、社会文化：项目虽属海宁，但大多数客户群体都是在杭州工作的人员，杭州是国家信息化试点城市、电子商务试点城市、电子政务试点城市、数字电视试点城市和国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地。杭州致力于打造“滨江天堂硅谷”，以信息和新型医药、环保、新材料为主导的高新技术产业发展势头良好，已成为杭
州的一大特色和优势。通讯、软件、集成电路、数字电视、动漫、网络游戏等六条“产业链”正在做大做强，有12家企业进入全国“百强软件企业”行列，15家企业进入国家重点软件企业行列，14家IT 企业在境内外上市。相对来说，大部分人的文化程度较高，所以社会文化环境相对稳定。 2、政治：政治稳定，社会安定，没有战争等风险 3、经济：2016年，杭州实现生产总值11050.49亿元，按可比价格计算，同比增长9.5%，增速分别高于全国、全省2.8和2.0个百分点。分产业看，第一产业增加值304.84亿元，增长1.9%；第二产业增加值3977.39亿元，增长4.7%；第三产业增加值6768.26亿元，增长13.0%；三次产业结构由2015年2.9：38.9：58.2升级为2.8：36：61.2 4、法制：杭州市市场经济法制已趋于完善，各种法律、政策能够保障杭州各项工作政策进行；社会稳定无不稳定因素，人们安居乐业；且杭州有支持创业政策、和吸引人才的各种政策，这对杭州来说是一种机遇与整体素质的提升。 5、金融：杭州作为互联网高度发达的城市，互联网金融已经在杭州逐渐铺开蔓延，各种金融政策惠及大众；且杭州经济文化发达，投资需求强烈，整个房地产市场还未处于饱和状态。 三、供给分析
区域房地产市场价格月度分析报告（2010年10-11月） （市场分析）房地产市场价 格分析报告
内部报告仅供参考 未经允许不得引用 房地产市场价格分析报告 （2010年10-11月）2010.12 目录 章节目录 一、全国房地产市场概况9 （一）房地产政策导向9 （二）主要指数分析11 （三）全国房地产开发投资情况分析12 二、全国房地产增量房市场交易情况分析22 三、重点城市存量房市场交易情况40 （一）11月份存量房房价指数40 （二）重点城市分析：11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46 四、重点城市分析50 （一）11月份重点城市房地产市场概况50 （二）2010年重点城市房地产市场状况小结51 五、房价综述和政策导向分析56 （一）政策导向及预测56 （二）房地产市场走势预测58 表目录 表1：2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22 表2：2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22 表3：2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25 表4：2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26 表5：2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28 表6：2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31 表8：2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33 表9：2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35 表10：2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36 表11：2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38 表12：房屋销售价格同比增幅前十名的城市39 表13：房屋销售价格同比增幅后五名的城市39 表14：新建住房价格同比增幅前十名的城市40 表15：新建住房价格同比增幅后五名的城市40 表16：2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41 表17：2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50 图目录 图1：2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11 图2：2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
中国房地产现状分析 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高， 但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。 2.成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了 争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接 地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数 的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机 构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。 而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临 巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 4.房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现 了经营困难和倒闭。 5.我国房地产业存在多大的风险。第一，中国开发商的自有资金严重不足，有相当一部分资金来源于银行贷款。第二，垫资建设。 在土建时，让建筑承包商带资垫付，将成本转嫁给建筑承包商。第三，通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调 控政策后，房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当 泡沫破灭，开发商逃之夭夭，股民们将再次品尝痛苦和无奈。 交易行为种类
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产投资分析复习题 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-
《房地产投资分析》期末复习试题 一、名词解释(每小题1分，共10分) 1、投资：投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币，并使其不断转化为资 产的经济活动。或者说，投资是指将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定收益或社会效益的活动，也指为获得一定收益或社会效益而投入某种活动的资产。 2、直接投资：指投资者直接开厂设店从事经营，或者投资购买企业相当数量的股份， 从而对该企业具有经营上的控制权的投资方式。其资金所有权和使用权是统一的。 3、间接投资：间接投资是指投资者以其资本购买公司债券、金融债券或公司股票等， 各种有价证券，以预期获取一定收益的投资。其资金所有权和使用权是分离的。 4、投资主体：是指从事投资活动的直接投资人，包括：国家、企业和个人 5、房地产开发投资：指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位 等统一开发的包括房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程的投资。（不包括单纯的土地交易活动）。 6、房地产经营投资：是房地产经营者对房屋建造、买卖、信托、交换、维修、装饰、以及 土地使用权的出让、转让等方面的投资。 7、投资环境：是指投资经营者所面对的客观条件，包括硬环境和软环境 8、硬环境：指那些具有物质形态的要素组合，包括地理环境、交通环境和基础设施环境 9、软环境：软环境主要是指没有具体物质形态的要素，包括经济、政治、法律政策和 相关服务等。 10、投资建设期：是指项目经决策后，从项目选址到项目竣工、验收、交付使用的这一段时 间。 11、项目建设总投资：也称投资项目固定投资，是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用 12、无形资产：是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。（无形资产 具有广义和狭义之分，广义的无形资产包括货币资金、应收帐款、金融资产、长期股权投资、专利权、商标权等。 13、预备费用：预备费用又称第三部分费用，包括基本预备费和价差预备费。基本预备费是指为弥补项目规划中不可预见、漏项及施工期可能由于灾祸而必
房地产的市场环境分析 1、经济环境对房地产的影响 4.技术环境 建造方式：建造方式的进步使得原先的一些限制不复存在，发展商的开发周期也大大缩短。 随着中国加入WTO，市场开放程度的不断提高和国外公司准入条 件的不断放宽，可能形成外资和外商涌入中国房地产市场的局面， 对我国房地产行业形成巨大的冲击。但同时也存在机遇，一方面可 能带来房地产市场需求增加，另一方面，在日益竞争激烈的环境中 优胜劣汰， 1、现有企业 目前我国房地产市场现有企业众多，但大多数都是中小规模的企业，市场集中度较低且各企业间综合实力参差不齐 2、潜在进入者 房地产行业的进入壁垒不是很高，主要的约束条件是资金和土地，这使得很多企业跃跃欲试。此外，一些资金实力雄厚的国际公司也 可视为潜在进入者，这样使得现有房地产企业有面临更加严峻竞争 的趋势。 3、替代品 理论上，一种产品的需求量与它的替代品的价格成正比关系，替代品的价格越高则它的需求量越大，反之，替代品的价格越有吸引 力则会对这种产品的市场需求产生不利影响。但所幸的是，目前房 地产商品还没有替代品，这对于房地产企业来说是十分有利的。 4、供应商的议价能力
根据供应商议价能力的强弱可将房地产企业的供应商分为两类：议价能力较强，主要包括政府;议价能力较弱，主要包括原材料供应商、建筑公司等。土地的稀缺性及政府对土地的完全垄断使得土地供给缺乏价格弹性，因此房地产企业在和政府的谈判中处于下风，必须以较高的成本获得土地使用权;而相对于原材料供应商、建筑公司等，房地产企业处于供应链的核心位置，所以原材料供应商、建筑公司等 的议价能力较弱，房地产企业可以压缩成本。 5、购买者的议价能力 目前大多数消费者都是零散地购买房地产商品，且消费者获取房地产信息成本较高，因此消费者议价能力较弱，但随着我国房地产行业的发展，消费者的议价能力将逐渐增强。 多样性 房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。 双重性 不平衡性 房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。 房地产市场的作用 房地产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制，及时实现房地产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引