瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目
可行性研究报告
一、总论
1．项目建设背景
齐齐哈尔市中博房地产开发公司与齐齐哈尔大学合作，以高品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。为创建新型城市住宅小区，我公司与齐齐哈尔大学经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择靠近劳动湖，与齐齐哈尔大学相连的地段，建设一个高品质住宅小区。
根据齐齐哈尔市城市规划发展需要，开发建设“瑾瑜世纪花园小区”（暂定名）的出发点，一是为加快学校的发展，解决学校占地面积不足和提高学校整体办学实力，将学校沿湖地段住宅置换出来，作为教学用地。这样既提高了齐齐哈尔大学的知名度，又为美丽鹤城增加了一道靓丽的风景线。二是解决教师住房问题，尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师的住房问题。为稳定教师队伍，提高教师队伍整体素质，以及学校的长远发展奠定基础。瑾瑜世纪花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市棚户区改造的有关要求，将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站地段。
该项目动迁调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成，项目已经省发改委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2007年初省发改委批复齐齐哈尔大学建设八万平方米教师住宅，根据这一批复，加之国家教委评估小组对校舍建设提出的具体要求，于2007年10月15日向市规划局提出了《关于桥西小学地段规划用地的申请》，通过我们与齐齐哈尔大学的大量工作，得到批复同意。2007年10月31日以齐齐哈尔大学的名义向齐齐哈尔市人民政府递交了《关于桥西小学及周边地段用地的请示》，得到了时任市长的林秀山的“原则同意，请有关部门办理”的批示。经过齐齐哈尔大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司正式合作，于2007年11月28日经过充分协商签订了合作开发的协议书。协议签订后，双方密切合作，充分发挥了企业的优势，使该项目的运作顺利进行。2007年12月20日，为了解决该地段齐齐哈尔市师范附小位置对建设该项目的不利影响，与建华区政府达成协议，将原齐齐哈尔师范附小移位，即从小区的中心地带移至边缘地带，重建齐齐哈尔市师范附小。建华区政府向市规划局递交了《重建师范附小的函》，并得到了市规划局的同意；2007年12月5日，向市文物管理站递交了《关于市级保护文物藏书楼勘测与修缮的请示》，齐齐哈尔市文物管理站经过研究于2008年1月18日向市规划局出具了关于清末藏书楼修缮和保留的意见。这两项问题完全是按照我们提出的建议进行落实的，该两项问题的落实使得本地段动迁工作中最大的两项社会性问题得以解决。
今年年初，我们与齐齐哈尔大学一起，多次与市有关领导进行沟通，争取给予棚户区改造政策。我们及时抓住这次机会，通过积极协调和沟通，将这个项目列入了棚户区改造项目，享受了棚户区改造的多项优惠政策。这样，该地段动迁成本和开发成本更进一步降低，通过测算，整体开发成本降低20%以上，学校和教师得到更大的实惠。经过我们大量细致的前期工作，将该地段棚户区改造回迁的地段进行落实；即浏园宾馆地段和湖西供热站地段。考虑到如何使成本降到最
低，充分发挥民营企业的公关优势，确定该项工作主要由我们单位负责运作。通过与龙沙大队的反复沟通，多次做工作，并且得到学校方面的首肯，浏园宾馆地段已达成意向性协议，费用比预想的要低。湖西供热站地段经市领导同意，建设主管部门领导的协调进展顺利，基本明确按当前市场评估价格取得该块土地。除了以上工作，到目前为止，我们还完成了桥西小学地段拆迁调查及测算工作、项目的测绘工作、项目的控制性详细规划和修改详细规划及小区整体效果图等工作，进行了项目方案的前期设计和详细的经济分析。对项目的方案我们与合作单位充分考察了哈尔滨、沈阳、大连、烟台等北方房地产市场各类有地域特色的优秀代表性的住宅小区，对设计方案反复斟酌，试图从设计入手真正建设出齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。我们与齐齐哈尔大学共同努力，充分发挥各自的优势，使测绘、规划等所花费的费用降至全市最低的水平。
尤其值得一提的是，该项目的开发建设一直得到市政府有关领导和主管部门的大力支持。市委书记杨信多次提出全力以赴支持该项目的实施。他表示只要该项目住宅不对外界出售，完全出售给齐齐哈尔大学教师，则能减免的费用全部减免，给予全部的优惠政策支持。并且责令副市长赵万山负责办理此事，赵万山副市长批示同意按棚户区改造政策执行，并要求市建设、土地、规划等部门进行办理。市长刘刚，副市长赵万山以及市建设局、土地局、规划局等单位主要领导均以各种方式支持该项目的落实。
2项目规划：
金色莱茵国际社区紧邻哈尔滨国际会展中心，社区由长江路（北）、闽江路（南）、泰山路（西）及南直路（东）四条主干道围合而成，交通极为便利。由于地处南岗开发区CBD商圈的核心位置，周边汇聚了哈市目前最顶级、最成熟的商务及商
业配套设施，区位环境繁华而不喧嚣，能充分满足高端人士的商务及生活需要。整个社区占地4万㎡，建筑规模为20万㎡，住宅部分别由1、2、3号三栋玫瑰红色的宽景折板高层和4、5、6、7、8、9号六栋橙黄色的直板高层组成。社区在设计上采用了德国现代主义建筑风格，其中折板部分通过大块瓷板干挂同窗边的氟碳喷涂技术相结合，形成窗口错位的安装美感；而直板部分则通过大块瓷板和大落地窗结合，并配合了金属线条的镶嵌和勾勒，充分彰显了德国建筑一贯的大气时尚、庄重典雅，又不失激情与活力的现代主义风格和工业化美感！
项目特色：金色莱茵500㎡的入区大堂，借鉴了英国新议会大厦的造型艺术，以交叉钢梁筑起昂扬挑高12米高的穹顶，犹如欧洲顶级艺术馆的高门大户，给人以最强烈的视觉震撼。
景观设计：德式水景广场——6000㎡“莱茵河”主题水景广场（就是这里）。它以闻名世界的“莱茵河”为水景主题，广场中央设有音乐岛，定期播放优美音乐和举办业主联谊会，增进业主之间的情感沟通；湖底采用金属镶嵌的五线谱雕塑，上方由北至南形成三层叠水瀑布，周边配以几何线条的植物造型；左侧是全实木拼装的亲水浮台，让您能在炎炎夏季零距离亲近水面，感受碧水的清凉。同时，如此大面积的环流水系，在炎炎夏日会蒸发出大量的负氧离子，对调节小区内空气温度和湿度，净化空气质量将起到极佳的效果，从而使业主远离干燥和灰尘；另外，金色莱茵水源全部为地下水，水质清澈洁净，而且水深只有25公分，不会有任何安全隐患。到了冬季，这里又会变成下沉式的灯光广场及冰雪运动场，周边配植各种耐寒性绿色植被，您及家人可以在这里尽情享受冰雪带来的乐趣。户型设计：户型视觉空间明亮，33~48㎡精致户型，50~75㎡雅致户型，80~110㎡景致户型可供选择，建筑底层举报架空层设计，房型设计上力求创造自然风感，注重采光。