设备运行维修计划
设备管理做到"三好"、”四会"、”五定"。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案，提高运行效率，节能降耗，为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动，早准备、早落实, 加强值班和巡视，确保万无一失。
2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点
上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统，整个机电设备系统的特点主要体现在：
2.1.1装机种类复杂，涉及专业面广，设备先进，进口设备多，现代高新技术被广泛应用于机电设备中，对设备管理与维修人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进，设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多，分布区域广，停机影响大。
2.1.4机电设备容量大，运行时间长，运行费用高，节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高, 属智能型物业，管理的技术难度相对较大。
2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业，各区域能耗时间不同，
这给机电设备的运行管理提出了更高的要求，如何控制不同设备的运行时间，节能降耗，尽量降低运行成本，是机电设备管理工作的重点和难点。
2.3机电设备管理的原则和目标
231机电设备管理的原则
231.1预防为主，坚持日常保养与计划性维修保养并重，使设备时刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到"三好"、”四会"和"五定"。”三好"即用好、修好和管理好设备；"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障；"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
231.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。
231.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作，确保供配电设备设施正常运行。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修，使设备设施时刻处于最佳的运行
状态，延长设备设施使用寿命，提高物业的运作效益，确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
2.4加强与有关部门协调，做好重大会议、活动的设备管理
针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性，遇重大会议、活动，须做好以下工作，确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位，分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况，对会议、活动中涉及的设备设施重点检查，确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件，以被急用。
244加强与有关部门的协调，提前通知下列部门：
①与供电部门联系，将工作联系函件亲自送与供电部门，强调会议或活动的重要性，并与属同一供电线路上的外部单位协调，避免会议或活动期间进行电力负荷试验，尽量停止对其供电线路的改造工作，同时提前做好供电线路的检查工作，确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函，指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
2.5机电设备管理维修保养方式
2.5.1 日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验，用听、闻、看、摸等方式，利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每班至少巡视两次，维修人员每周至少检查一次。
2.6实行机电设备的动态管理
261设立值班维修服务电话，随时满足各种维修服务需要。
262利用先进的监控设备，推行例行巡视抄表检查制度，对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外，每个维修工要求配备移动电话等通讯工具，在24小时内随叫随到，以便于开展应急抢修工作，实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
265建立方便、畅通的沟通渠道，充分做好各项准备工作。
266组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍，制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品，经常进行各种应急演练。
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施：
2.7.1.2 效果:
(1)保证24小时正常运行。
⑵设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3 记录:
(2)供配电运行值班记录；
(1)供配电抄表记录；
(3)供配电系统巡视维护表；
(4)供配电系统维修保养表；
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
在冬夏季，随着用电量的变化，落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排水
2.722效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁，有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.723制定记录表:
(1)给水系统巡视维护表；
(3)排水系统巡视维护表；
(2)给水系统维修保养表；
(4)排水系统维修保养表；
(5)水池、水箱清洗记录表；
(6)水池、水箱药品投放记录表；
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.731管理要点与措施：
2.732效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全，完好无损，随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员，定期进行演练，开展消防知识及法规的宣传教育，保证火灾发生率为"0"。
(3)制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.733记录:
(1)消防报警系统巡视维护表；
(2)消防报警系统维修保养表；
⑶值班记录；
(4)气体消防系统巡视维护表；
(5)气体消防系统维修保养表；
(6)消防演习记录。
精选文档2.7.4空调系统
(6)消防演习记录。