呈贡斗南花市经营状况调查报告 王会：201305020135 李娟：201305020118 吴美菊：201305020140 杨晓东：201305020152 杨艳萍：201305020155
文章摘要： 花是美的化身，是和平、友好。吉祥。幸福和美好的象征同时也是现代文明生活中不可缺少的伴侣。花卉市场在当今社会生活中的地位也越来越重要。斗南花市是云南省最大的花卉交易市场，对当地的经济发展有着很大的影响。本文通过对斗南花卉的销售市场的总体特征及发展现状，主要探讨斗南花卉销售市场状况，包括销售模式、主要销售花卉品种、销售旺季、销售量以及营销花卉销售的因素，再结合具体实际情况，分析问卷调查结果，最后得出斗南花市存在的一些问题以及问题存在的原因，并提出一些相应的改进措施及建议。 关键字：斗南花市花卉市场状况调查改建措施建议 引言： 昆明斗南花卉市场于1998年8月18日破图动工，占地74亩，到目前为止总投资额近亿元，已建成了功能齐全的综合鲜切花交易大厅、玫瑰花交易厅、车花交易厅、精品花交易区等。市场的建成的健康运行，为广大华农、花商和从事花卉产业的企业其他了一个教会的交易平台。2014年市场销售花卉种苗、种球8000余万株，鲜切花21亿枝，交易额突破14亿元，占全省交易量的80%，全国的47%。斗南花市是云南省最大的花卉交易市场，斗南花卉的存在和发展直接或间接带动了云南省近10万农户走向致富的道路，4000多位下岗职工及失地农民活跃于市场。斗南花卉对促进农业产业结构的调整，多渠道增加农民收入，有效解决了下岗职工和失地农民的就业问题，确保社会稳定，构建和谐社会，加快社会主义新农村的建设步伐起到了积极
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
房地产业的关联性很强，不仅自身的发展能推动国民经济前进，还能带动建筑、家电、装修、交通等行业一起发展。民生问题一直是政府工作的重中之重，然而房地产业所解决的就是住房问题，是基本生活必需品。显然，房地产已成为重要的产业部门。随着我国快速的城市化，房地产业迅猛发展，也越来越受到各方关注。但最近，我国房市出现投资过热、房价偏高，及受到全球经济衰退、调控政策、市场低迷等因素的综合影响，开发商、购房者开始回归理性，房市出现整体下滑的势头，并被宣告进入一段调整期。昆明房地产市场是否过热？是否会出现房地产泡沫？我们作为房地产行业内的人或是消费者，对昆明房地产市场未来的发展到底应该持怎样的态度？针对这些问题，有必要对昆明房地产发展状况及趋势进行分析和判断。 一、昆明房地产市场现状分析 昆明的房地产市场于上世纪80年代中后期起步，历经10多年培育，自90年代末20世纪初发展迅速，目前仍处于快速发展阶段，需求有持续上升的潜质，但随着大批房地产企业的进入，导致这片热土上的竞争异常激烈，最后到底会朝怎样的方向发展，我们翘首期待。 近年，昆明的总体经济指标稳步增长，伴随着“深入房改政策”、“活跃三级市场”、“优厚的银行按揭条件”、“实施安居工程”等一系列宏观政策指引，昆明房市随即巨大的发展潜力和惊人的能力。房地产业逐渐发展成为昆明重要的支柱型产业。就土地出让来看，昆明城区主要被分为两类：一类主城区城中村改造，地段好、容积率高、规划建设城市综合体，拆迁上较难；一类配套差地价偏低的呈贡新城及周边，潜力大供应多。拥有高端属性且地价低的滇池片区，供应较少。 昆明房地产市场2013年上半年的发展现状。供求平稳：整体供应量较充足，其中南市区的供需都相对较大；底价主导：整体土地价格依旧是多数以底价成交。低地价利于减轻开发商的费用成本，对于延缓房价上涨抑或是使房价回落都至关重要；市场活跃：上半年土地成交18380亩，过规建面1587万方，土地市场活跃；整体态势明朗：2013年新盘占据市场，开盘项目保持着小步快跑的势头，新增刚需量大，但改善型需求不多；价栺增长：市场成交价稳中有升，8863元/㎡，二环内开盘均价普遍上万，且没出现前年以价换量的局势；主力刚需：购房的大军主力仍以刚需为主，公寓、小户型受到更多青年上班族亲睐。此外，注重人居品质的客户渐增，在满足大量刚需的同时，改善型购房者正期待着能受到更多关注。 二、昆明房地产市场发展趋势分析 1、昆明城市特点，预示房地产市场好的发展前景 昆明为云南省会，是云南省的政治、经济、科技、文化、交通中心，是国家重要的旅游和商贸城市，是西部地区重要的中心城市！昆明还是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈和亚洲5小时航空圈的中心，是中国面向南亚、东南亚的门户和唯一面向东盟的大都市。作为省内经济、配套最发达的城市，拥有绝对核心的地位，对各个州市都有着极强的吸引力、辐射力。并因全国最小的年温差，其气候特征使昆明以“春城”的美名享誉中外，非常适宜居住，其养老房地产将成为城市的一大特色。这些特点，预示着昆明房地产市场巨大的发展潜力。 2、昆明市稳步上升的整体经济，保障房地产市场的不断发展 近几年，昆明宏观经济一直保持在7%以上快速发展，尤其是2000 年以来，发展加速趋势明显。经济发展改变了昆明的居民人口分布，城市化率在不断提高；也改变着居民的收入状况，可支配收入在不断上涨。种种变化，使人们对居住的要求不断提高，形成非常强势的有效需求，为昆明房地产发
房地产市场分析报告 战略投资部
目录 一、市房地产行业发展特征 二、行业外部环境分析 三、房地产行业的供应分析 四、市房地产市场需求分析 五、市房地产企业状况 六、市房地产市场发展趋势分析 七、隆鑫地产发展建议
一、市房地产行业发展特征 长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。 近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。 二、行业外部环境分析 （一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费
项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。 国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。 央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。 发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。 国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金
春城楼市风云录03-04昆明市房地产市场调查报告
2004年8月17日星期二 昆明筑巢氏房地产行销顾问有限公司 目录： （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 (3) 一、2004年上半年云南省区域经济特点 3 二、2004年上年年昆明城市经济要点 6 三、昆明城市规划发展方向7 四、土地供给9 五、昆明市房地产二级市场交易情况：11 （二）市场供给与销售统计 (12)
（三）竞争分析 (15) 一、板块竞争15 二、大盘竞争存在不确定因素15 三、别墅及高档公寓16 四、滇池板块竞争项目17 五、2003—2004典型项目分析19 （四）产品形态分析 (34) 一、产品热点：34 二、昆明市2003—2004热点户型追踪 34 （五）消费形态分析 (41) 一、昆明市场住宅消费需求轨迹41 二、昆明市房地产市场需求处于转型期42 三、中高端消费需求形态42 四、消费群形态特征基本面分析45 五、四大群体的住房需求特征49 六、价格调查报告 （一）营销环境及昆明房地产基本状况分析 一、2004年上半年云南省区域经济特点
云南经济集中表现为资源大省，经济小省的特点；旅游、能源、商贸等产业有着相当的发展潜力并面临着巨大的发展机遇。 云南在全国经济发展中还是一个比较落后的省份。GDP仅为2000亿元。城乡差别、省会城市和地级城市差别、地级城市和县级城镇的差别非常明显。 云南经济体系不够健全、产业结构水平较低，但是资源依然保持潜在的优势，因此给民间资本带来很大的投资空间，给发达地区的民营企业投资云南带来很多发展机遇。未来云南有可能成为体验旅游经济、商贸通道、能源产业相结合的经济形象，在这种情况下，房地产和汽车、通讯、IT、教育等“生活平台”产业在云南继续有着良好的、优于全国平均水平的发展空间。 今年以来，国家加大了对宏观经济的调控力度，抑制部份地区部份行业的投资过热现象，调控措施对云南省投资增长的影响逐步显现，投资增幅明显回落。其主要特点： 一是投资增幅呈逐月回落。1－5月，全省全社会固定资产投资完成430亿元，比去年同期增长40.6%，在投资中，城镇固定资产投资完成316.05亿元，同比增长46.5%，增幅分别比1－3月、1－4月回落14.2个和6个百分点。其中：基本建设完成投资194.34亿元，增长49.8%；更新改造完成投资45.85亿元，增长58.4%；房地产开发完成投资45.46亿元，增长35.2%。基本建设、更新改造和房地产开发投资增幅与1-3月和1-4月相比，均有不同程度回落。 二是全省各行业投资有起有落，国家对部分行业投资过快增长的调控和对煤、电、油、运等瓶颈行业的支持效果明显。国家调控的钢铁、电解铝、水泥和房地产行业投
加快昆明市花卉产业发展咨询报告 多年来在，在市政府的领导下，昆明花卉获得长足的发展，鲜切花的产量已经连续17年位居全国第一位，鲜花产竞争力不断增强。为了更好的促进昆明花卉产业又好又快的发展，昆明市政府研究室委托昆明市农业局、昆明市农业科学研究院组成课题组开展“昆明市加快花卉产业发展对策研究”的课题研究。课题组在全面了解昆明花卉产业发展的前提下，对昆明市151户农户，23家企业，15家花卉合作经济组织的种植、生产、加工、包装、销售等各环节进行了调查研究。形成以下咨询报告。 一、昆明花卉产业发展的重要意义 1、花卉产业是劳动密集型产业，就地转移劳动力成绩显著 2010年花卉产业种植面积为17.01万亩，占昆明市农业种植面积2.69%，花卉产业吸纳劳动力9.5262万人，占到昆明市农业就业人数的5.2%。是其他种植业土地吸纳劳动力的两倍。 2、花卉种植经济效益高，带动农民增收效果明显 2010年全市花卉园艺种植产值35.1亿元，占昆明市农业总产值的32.35%。以鲜切花种植为例，花农人数为88831人，人均销售收入达20668.5元，是昆明市农业农村居民家庭人均收入8592.77元的2.4倍，鲜切花种植人员的纯收入达到了13434.5元，是普通农村居民家庭人均纯收入的2.3倍，极大地带动了昆明市农民的增收与农村经济的快速发展。
3、花卉产业引领现代都市农业发展方向，提升昆明现代农业竞争力 花卉产业已成为昆明现代农业产业中最具活力的朝阳产业，花卉产业的规模化、园区化建设成为昆明现代农业发展方向。目前，昆明市有花卉市场7个，花卉农业生产合作组织41家，花卉企业226家，与花卉产业相关的服务业产值高达了44.9347亿元，比花卉种植的产值高出了近10亿元，农业产业链延伸效果明显。截至2010年底，出口国家和地区已达46个，其中对日本、新加坡、香港等国家和地区出口额保持平稳态势，但对泰国、越南、缅甸、马来西亚等主要东盟国家的出口增幅平均超过50%。此外，出口至孟加拉国、印度、沙特阿拉伯等国家的云花亦明显增加，南亚、东南亚各国和中东地区有望成为云花最有潜力和最具人气的目标市场。 4、花卉已成为昆明的城市名片 云南花卉产业已成为继云烟、云药、云茶之后云南农业特色经济发展中最具活力的新型产业之一，以“斗南花卉”为代表的“昆明花卉”已经成为国内驰名品牌。在全国已经形成了“全国花卉看云南，云南花卉看斗南”的产业格局。昆明斗南花卉已经成为昆明城市名片。 二、昆明花卉产业发展存在问题 昆明花卉在全国，全省花卉产业处于领先地位，但是以现代花卉产业和国际化视野来审视昆明花卉产业的发展。昆明花卉产业现状及主要问题可概括为“大而不强”。主要表现： 1、鲜切花产量高，优质花比例低，特色花卉优势不明显
电子商务下的云南花卉物流 国外花卉行业发展现状 目前，国际花卉贸易格局已基本形成，主要三大花卉销售市场是以德国为主的欧洲市场，以美国为主的北美市场和以日本为主的亚洲市场。 荷兰号称花卉王国，具有悠久的花卉种植历史，位居世界花卉种植面积、花卉销量之首，荷兰占据了世界花卉60%以上的市场。荷兰的花卉经营模式可以概括为“（拍卖）市场体系+（生产）公司”。荷兰是全球最早将电子信息技术应用于花卉种植和交易中的国家，花卉交易商通常坐在花卉市场的电子交易中心，通过电子大屏幕上提供的各种信息和放在拍卖厅的各种花卉来掌握要购买的花卉种类和价格，进行花卉交易和竞拍。花卉一旦拍卖成交，信息立即被输入中心电脑进行录入处理。 拍卖市场是荷兰最重要的也是最主要的市场，拍卖成为荷兰花卉销售的主要渠道和方式。2008年1月1日，由阿斯米尔拍卖市场（Aalsmeer）和花荷拍卖市场合并成立的荷兰花荷花卉拍卖市场成为荷兰最大的鲜花拍卖市场。根据两大市场合并后十个月以来的经营状况显示，分布在世界各地的六个分支机构运行情况良好。在荷兰，中小型家庭式农场和股份制公司生产花卉，他们都实行高度专业化、机械化、标准化、规模化的生产，目前荷兰花卉出口额的80%都是通过拍卖市场进行。 然而，美国的花卉市场并不像荷兰一样以拍卖为主要特征，美国
的花卉市场以中央批发市场到专业化的零售、分销市场，形成一个发达的销售网络，另外，美国的花卉生产的专业化程度也很高，因此可以将美国花卉经营模式基本概括为“网络型市场+专业性生产企业”。此外，在美国，已经建立了专门的花卉拍卖网站。2008年，15个州的统计数据显示，销售额在1万美元以上的花卉企业的批发销售总额为42.2亿美元，比2007年减少了2%；另外，2008年，花卉生产企业为7189家，比2007年减少了3%，销售额在10万美元以上的生产企业为2967家，比2007年减少了5%；2008年，15个州的花卉保护地种植面积约为6772公顷，比2007年减少了5%。总的来说，2008年美国花卉的种植产量和销售量较前年都有所下降，估计是受到了金融危机的影响。 在日本，以大田花卉为例，大田花卉营销模式以拍卖交易和预约交易两种，真正实现了交易前、交易中、交易后的电子商务过程。预约交易模式是指通过事前交易、订购交易、预约协商交易等方式来进行花卉买卖。大田花卉结合自己的实际开发了OLIVE信息系统，该系统是集花卉拍卖交易、快速物流管理、生产和服务相配套的现代化大型交易系统。大田花卉的物流运营过程主要采取了机械化、自动化的设备来减少流通过程中的损耗，这些设备主要包括自动分货监控系统、地轨配合台车以及现场的移动式设计等等。 国内花卉行业发展现状 近10年来，中国花卉产业异军突起，2008年，我国花卉生产总面积为77.6万公顷，销售总额近667.0亿元，全国花卉产业出口近
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
房地产市场的调查与研究 房地产市场的调查与研究 一、市场调查的意义 1、狭义的市场调查 狭义的市场调查确实是指以商品本身的消费者为对象，用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料，并予以分析研究的手段。 关于房地产市场，例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查，并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析。 所谓“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售
率，购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料。 所谓“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资，对该房屋的中意程度如何，包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。 2、广义的市场调查 广义的市场调查，其调查对象，除了消费者，还包括所有一切市场上的营销活动。即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料，并予以分析研究的方法。 关于房地产市场，除了进行公开个案市场的调查、研究之外，还包括公司营销手段的具体执行情况，目标市场状况，消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析，以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何。 收集并充分研究所收集到的资料，就能够明白公司营销打算的执
行情况，以及公司的经营业绩。如此，就能够随时纠正营销过程中的偏差，保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 二、市场调查的种类 依照调查方式的不同，我们将市场调查分为以下四种类型： 1、询问调查法 是指将所拟调查的事项，采纳面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的过程。能够用于事实、意见和动机的询问。 2、观看调查法 是指由调查人员或机器在调查现场从旁边观看消费者的动作，而以该动作的聚拢作为调查结果。因此在实施调查时，被调查人可能没有感受到调查正在进行，如此能够幸免被调查人的主观意见对调查结果产生阻碍。
云南花卉产业现状及其前景 生命科学与技术基地班20111070139 李斌 摘要:花卉业作为一种高效农业产业,在农业及农村经济中的地位越来越重要,并且在美化城市面貌、改善生态环境、发展观光旅游、促进情谊交往、推动精神文明建设等方面具有独特的优势和作用。本文主要讲述云南花卉产业现状的优势劣势,并设计云南花卉产业未来所应该前行的道路。 关键词:云南、花卉产业、现状、前景 花卉不仅是构成现代环境不可缺少的特殊媒介物,而且是提高人民生活质量、社会品位和思想素质的重要载体,在国民经济和社会发展的全局中具有特殊地位和作用。花卉业既是传统农业的一个分支,又是一个新的兴产业。随着社会的进步,花卉业作为一种高效农业产业,在农业及农村经济中的地位越来越重要。。以下主要讲述云南花卉产业现状的优势劣势,并设计云南花卉产业未来所应该前行的道路。 1.云南花卉产业的现状 1.1概述: 云南自九十年代初进行商品花卉开发至今,花卉产业取得了迅猛发展。1999 年全省花卉种植面积已达25935亩,90%以上的产品销往全国37个大中城市,拥有全国40%左右的鲜切花市场,并开始规模化进入东南亚、东亚市场,已形成以温带鲜切花生产为龙头,以昆明为中心,向各地扩散的发展态势。近年来,云南鲜切花生产水平不断提高,已建成25万平方米的自控温室大棚;初步建立市场营销网络,拥有全国最大的鲜切花交易市场——斗南花市和一些自发性的花卉交易市场,如昆明尚义街鲜花批发市场、宜良端午节花市等。全省共有花卉生产企业283家,其中鲜切花生产企业79家,约10000户农户从事花卉生产。 1.2 优势:
1.1.1 种质资源优势 云南北高南低的地势,错综复杂的地形,印度洋西南季风、南太平洋东南季风及青藏高原气团的交替影响,形成了包含从热带到极地各种不同气候类型的气候特点。云南素有植物王国的美称,植物资源非常丰富,拥有1 7000种高等植物,野生观赏植物有2500多种,八大名花享有盛名,还有众多的国兰野生种,是世界上观赏植物宝贵的种子基因库,这也是云南发展花卉产业的资源优势。 1.1.2 气候资源优势 云南省地域辽阔,地跨热带、亚热带、温带等多个气候带,加上地形、海拔、降水、光照等的不同和变化,形成多种生态类型和气候类型,具有可周年生产花卉的优势,同时在品种结构和上市时间方面调剂的余地很大。境内大部分地区气候温和,冬无严寒、夏无酷暑,日照充足,雨量充沛,无大的灾害性极端气候,特别是以昆明为中心的滇中地区更是四季如春,十分有利于鲜切花周年种植和均衡生产,是我国少有的鲜切花生产的最适宜区,世界上主要的鲜花类在这里都能实现规模化生产。 1.1.3 人力资源优势 花卉是鲜活产品,花卉产业是劳动密集型产业。云南省劳动力资源丰富、劳动力成本低廉,2002年全省乡村劳动力1990.44万人,其中剩余劳动力750万人,占总劳动力的37.68%。 劳动力充足,加上地方特色花卉产区种植花卉史历悠久,积累了丰富的种花技艺和经验,因此在花卉产业竞争中具有相对的成本优势。廉价的劳动力成本,保证了花卉成本的降低,增强了市场竞争能力。同时,进入21世纪,发达国家也正在向发展中国家转移花卉产业,这也为云南花卉的产业化提供了条件。加之云南省土地、人工资源廉价而丰富,构成了云南省发展花卉产业的综合资源优势。 1.1.4 区位优势
项目投资分析 一、昆明市房地产市场总体趋势 市场总是由消费者和产品两个方面组成的,但市场的供求平衡与否还受到宏观经济的很大影响。我们所做此报告,是在宏观经济未来无重大变化的基础上,针对产品及消费者进行调研分析，以促使本项目找到尽可能多的机会点，以及了解目前消费者的购买动机和消费市场变化趋势，做出准确结论,对项目的策划、包装等起到明确方向、指导定位的作用! （一)昆明市房地产市场概况 目的:
分析市场,以了解掌握近期昆明房产市场的情况，从而得出我们对于整个昆明房地产市场的整体认识和理性结论。以对本案做出更为准确、有效的定位。 2０03年上半年昆明市房地产的发展稳中有升,机遇与挑战并存。 A. 商品房市场的竞争将更为激烈 从现有商品房市场来看,随着新上市楼盘与即将上市楼盘的综合实力越来越强,同时开发商加大了对土地资源的储备,因此，２003年及今后商品房市场的竞争将会更为激烈。就目前商品房存量来看,市场的供求趋于平衡。但由于住宅市场以个人消费为主,并且消费者理性消费及法律意识也不断增强，这迫使开发商在面对房产市场时需要更理智地根据消费者的需求来细化产品,准确定位。 B. 小户型住宅市场的开发将有望获得良好的市场状态 就目前昆明房产市场来看,近几年来消费者的消费观念不断转变,随着大昆明建设的全面开展以及昆明正成为中国西部新的移民城市，加之市场开发中投资商的引导和刺激，房产开发已进入高峰期,小户型占大比例的阳光A版、86街U2等已全部售完,而正在销售的楼盘都以80－12０平米的户型为主,因此，昆明房产市场上小户型楼盘已经断档,形成了昆明市小户型市场的真空期,成为小户型产品再次投放市场的有利时期。 C．城市建设格局已发生新的变化 房产市场主要依赖于地区的经济水平以及目标消费群体的购买力。另外房产
斗南花卉市场于2001年被上海大世界基尼斯之最评为“全国最大鲜花交易市场”，为花农、花商和从事花卉产业的企业提供了一个较好的交易平台，通过探索与农户、基地、花商共同组建花卉产品合作组织，以统一的品牌、统一的包装、统一的质量标准、统一的运输、统一的特许专营来规范“斗南花卉”外销形象，据此做强做大“斗南花卉”，为进一步打入国际市场奠定基础。 以下为在斗南花卉市场调查的一些花卉价格表： 名称火石花康乃馨非洲菊蝴蝶兰勿忘我红玫瑰漫天星富贵竹金边富 贵竹 价格5元/20 枝2元/20 枝或 3.4元 /20枝 1元/20 枝 3.5元 /10枝 或5元 /8枝 10元/4 把 2元/枝8元/把3/5/10 元/把 1元/枝 名称散尾叶相思梅蓝宝石情人草黄莺天门冬鱼尾葵向日葵百合 价格5元/10 枝2元/把1元/枝1/2元/ 把 1/2元/ 把 6元/20 枝 1.5元/ 枝 1元/枝10~50 元/10 枝 注:以上皆为花卉市场分拣后的次品花卉价格，由于调查结果的真实性与农户的配合程度有关，所以以上价格仅供参考。一些同样的花卉有不同的价格，其原因是花色不同或者质量不同，还与时间有关，花卉卖到后期，花卉的价格越低。 斗南花卉市场的花卉等级分级明了，花卉价位变化有时效性，早晨的花卉卖的贵，到了中午花卉价格便低了很多，可见花卉的保鲜和储运非常重要，所以斗南的花卉物流冷储行业同花卉产业一起发展的很好。花卉的颜色，质量决定着花卉的价格，质量好的与质量差的价格差为几十倍甚至上百倍。所以说科技才是生产力，农户的栽培方法与栽培技术决定着农户的收入，质量好的花卉由统一的机构收购，价格高，是农户稳定收入的一部分。质量中等或差的花卉，在本地销售，或者作为扦插材料卖给种苗繁殖基地，或者只好烂在地里。 目前，一家一户的种植方式占领着花卉生产的主体，花农的鲜花，直接进入斗南花卉批发市场，以最低的价格进行交易，然后才是二次、三次批发、经过个人、集体或公司组货后，再发往全国各地的花卉集散中心。零售市场作为产地花卉经营模式的重要组成部分，商贩自斗南花卉批发市场批发，然后转手批发给花店，花店把鲜花经过艺术插花后卖给消费者，以提升附加值，从而获取利润。花卉销售高峰期主要在节假日和周末，销售旺季集中在春冬，夏秋的销量很小。 花卉市场中，不仅有鲜花，还有干花，花药，花肥，盆景，园艺工具，种苗，种子花卉加工品等，几乎囊括花卉的整个产业。 在调查了鲜切花之后我们又对盆栽进行了调查，盆栽的类型：通过盆栽的大小分类有：大型盆栽（75~90cm），中型盆栽(35~75cm)，小型盆栽(30cm以下），迷你盆栽（10cm左右）。其中大中型盆栽主要有一些树木造景，造型，如：发财树，榕树，棕榈树等。小型盆栽主要是一些草本花卉和一些矮化的木本花卉，如：红掌，含羞草，酒瓶兰，八仙花，虎尾兰，文竹，蕙兰，凤梨花等。还有一类是超迷你盆栽，如：生石花，千层塔等一些多肉植物。通过造型类型分类有树木盆景，山水盆景和组合盆栽，其中树木造景以树木为主要材料，以山石人物、鸟兽等作为陪衬，通过攀扎、修剪、整形等技术加工和园艺栽培，在盆中表现旷野巨木或森林景象，统称为树木盆景。斗南的树木盆景主要材料是榕树，发财树，罗汉松等，其他的树种造景比较少见。
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
云南花卉产业发展的现状与趋势 云南花卉产业的发展“起步于民间，发展于民营” ，通过广大 农户根据市场消费需求的效益比较分析，以市场为导向，在适宜地区选择了花卉生产种植作为种植结构调整的品种，10 多年来 一个新的农业种植品种---- 花卉已经成为云南农业种植业新的经 济增长点，呈现出勃勃生机，产业前景明朗。 一、云南花卉产业发展现状 1、云南花卉产业发展历程 云南花产业起步之时，只有几亩地、几万元的产值，发展到 1994 年，以呈贡县花农为主的花卉种植面积为6000 亩，鲜切 花产量达到 2.1 亿枝，已排全国第一。 从二十世纪90 时年代中期开始，特别在近10 年的发展过 程中，随着我国城乡经济的迅速发展和农村产业结构调整的不断 深化，花卉产业开始从农户自发进行种植业调整，逐步转向政府 引导、企业参与的新格局，国家、省政府及省花卉产业联合会， 审时度势，高度重视，积极培育花卉产业，加大引导和扶持力度， 使云南花卉产业进入高速发展时期，形成了以鲜切花为主导的新格局。 云南花卉产业经过10 多年不懈努力的发展，截止至2005 年末，全省花卉种植面积达到24 万亩，花卉总产值60 亿元。鲜切花产量36 亿枝，鲜切花产量连续 12 年全国排名第一。花
卉产品出口创汇额达到5000 万美元。形成了以鲜切花为主体， 盆花、盆栽观赏植物、绿化苗木、地方野生特色花卉等多品种产 业化发展，以花卉企业为主导、花农为主体的生产格局。目前全 省花卉企业1035 家；花农合作组织115 个；从事鲜切花、盆花 及食用、药用、工业用花卉生产种植的农户75662 户。 云南省 1998 —2005 年花卉种植情况单位：公顷 年份 品种19981999 年2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年年 花卉2146.43402.25671.76262.47864.710600.21426.3223572.23 切花972.81729.11995.12596.23429.74933.05520.145990.24切叶 6.68.730.834.341.437.873.4889.10干花 6.7 5.039.1242.6254.3238.2143.0387.63盆花140.7334.1335.6428.1285.3333.9375.21403.41观叶盆花126.6184.3122.8125.441.260.2128.52143.25盆景36.142.494.398.417.928.5107.36105.19观赏苗木90.2237.9220.3137.1121.5185.14546.216148.62花卉种苗384.771.992.878.960.257.882.63129.32花卉种球118.355.163.047.539.6218.9225.57124.21花卉种子38.756.3772.780.214.045.520.8112.8草坪70.1423.3477.11186.2970.3300.5247.53397.04