品牌调整、业态升级已经成为一家成熟购物中心的必修课。“调整”是购物中心提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施。在经历一段时间的运营管理后，所配置的业态、品牌也处在生命周期不同阶段的变化之中，购物中心运营管理者或被动或主动地对购物中心进行调整。有业内人士表示，一般三年左右是购物中心品牌、业态的大调整期，然而也不排除租金、或者股东关注等其它因素。同时还有人认为，每年七八月为市场淡季，销售额较低 ;另一方面由于正值商铺租约集中到期，商场或品牌都在谋求升级。这也是购物中心调整的重要原因。扎堆开发有数据显示，去年全世界建造商场最多的10个城市中，中国占了9个。截至2013年，我国购物中心总数已达3500家以上，每年新建的购物中心如雨后春笋般分散在我国各大城市中。预计到2015年，有望突破4500家。此外，中国在建商场面积占全世界在建商场面积的一半多。在中国全国范围内，正在建设的多功能综合地产项目有800多个，总面积达3亿平方米。这相当于1000多个美国最大购物中心——“美国商城”的规模。如果这些购物中心在开业后没有足够的客流，那么它们将变成业主的巨大负担，一个月随随便便就损失数百万美元。政府尚未意识到，一旦这些项目建成，空置问题将非常严重。同质化问题凸显近年来，由于集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能于一身，后起之秀购物中心如雨后春笋般纷纷崛起。据统计，目前中国的购物中心数量已达3100家。然而，在地产商加大投资力度、在百货公司加速向购物中心转型的当下，该业态却面临着同质化的隐忧。大连万达商业地产股份有限公司高级副总裁曲德君表示，目前中国购物中心品牌同质化率已达60%，同业竞争十分激烈。正如曲所言，为了聚集客流，各大购物中心纷纷引进了苹果、ZARA、H&M、GAP、外婆家、绿茶、呷哺呷哺等大同小异的品牌。那么，在消费者逛十个与逛一个没有太大区别的背景下，购物中心应该怎样做才能实现差异化呢? 电商冲击电子商务对商业地产的冲击已经成为不争的事实。连上海的南京路、北京的王府井等繁
华路段的商业地产项目，也越来越多为成为电商的“试衣间”、“样板房”。根据国信证券的样本测算，2012年到2015年，国内商业地产面积的年复合增长率达到18%，届时消费需求的增长将赶不上商业面积的增长，导致商场平均效益每年降低6%，与零售地产的发展休戚相关的传统零售业态，亦在互联网的冲击下急速
下滑。据中国电子商务研究中心发布的《2013年(上中国电子商务市场数据监测报告》显示， 2013年上半年，中国电子商务市场继续高速增长。截至2013年6月，全国电子商务交易额达 4.35万亿元，同比增长24.3%。去年“双十一”期间，阿里天猫便创下了350亿元交易额的电商单日销售记录，与去年191亿元的销售额相比，同比增长83.35%，销售额超过10月份我国日均社会消费品零售额693亿元的50%。由于电商与传统商业激烈对决，不少人因此发出了未来传统商业到底能以何种速率、走多远的疑问。虽然长线来看，以往由传统商业主导的商业格局将发生怎样的变化还不得而知，但随着商业地产开发速率加快，全国商业地产同质化的问题会尤为突出，大规模、成批量开发的商业地产就如同在流水线上标准化的产品，毫无新意可言。一定程度上，这将不利于商场长久运营、维系客源，是资源浪费的另一种表现。商业地产面临饱和或过剩主要为城镇化与企业转型核心提示：同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市。随着房地产行业进入“白银时代”，企业的利润率也随之走低，目前标杆上市公司的净利润率基本在13%，甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲，区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率，甚至规模化的增长机会。因此，房企势必会调整自己的布局策略，选择风险最小的城市进行拿地，以最大可能降低投资风险。至此，我们也就不难理解为何房地产城市进入研究越来越受开发商重视。针对这个话题，同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析，近期完成了《2014 年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》三份报告。
本文仅就《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》研究成果进行说明，通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市商业地产物业的投资价值，为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。首先，我们考虑与商业地产发展的相关程度以及数据的可得性，选取10个指标，分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面，从而衡量35个大中城市商业地产的城市基
本面投资价值。 35个大中城市商业地产的城市基本面投资价值指标其次，我们选取3个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。 35个大中城市商业地产的市场供需基本面投资价值指标其中，从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。同策咨询研究部数据显示，从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳成为35大中城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。从目前商业地产已经面临饱和或过剩的状态的原因来看，同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要为城镇化与企业转型两方面，具体来讲：第一、在城镇化过程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划
将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩；第二、在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来
看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。因此，从上述角度分析来看，我们也不难理解部分城市开始发布政策，提前预警和调整商业地产开发风险。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险；2014年6月，杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整，部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避商业地产投资风险”的要求。最后，通过对35个大中城市的城市基本面与商业地产供需基本面两项指标进行交叉分析，同策咨询研究部最终得出35个大中城市商业地产投资价值结果。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析结果来看，城市人口多，产业经济基础强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，并且商业地产供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市，比如北上广深等一线城市、杭州、福州、南宁、武汉、宁波、西安等二线城市。而对于城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具有强大的人口和经济支撑，但商业地产供给过度，短期市场压力较大的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市，比如天津、重庆、成都等。对于城市人口相对较少，经济基础较为薄弱，但商业地产供需较为平衡的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市，而这类城市还不在少数，并且大多数位于中西部地区。比如南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐。对于城市人口相对较少，经济基础也较为薄弱，商业地产供给过度的城市，对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市。比如合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、
哈尔滨、昆明、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市。 35个大中城市商业地产的城市投资价值总之，从《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》分析来看，企业或金融机构等市场主体投资商业地产，应该谨慎为之，不可盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景下，企业融资成本高，资金面普遍紧张，商业地产的投资、开发风险更大，如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持，开发企业极有可能在这一轮市场发展过程中陷入僵局。电商冲击、同质化严重商业地产如何突围谋求创新核心提示：未来三年全国商业物业供应面
积将超过3,700万平方米，占现有总存量的64%。与此同时，伴随今年调控政策将继续从严的势头，可以肯定，一段时期内，商业地产的热钱将大量涌入，推动商业地产的快速发展。伴随住宅限购政策继续从严，为探索新的利润增长点，不少房企及投资者将注资的目光投向商业地产，一时间，被催热的商业地产步入了发展的快车道，林林总总的商业地产遍地开花。但稍事走近便不难发现，商业地产自身的发展还存在诸多瓶颈，其中以同质化现象最为严重。不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，长此以往，便失掉了顾客对于商场的依赖感，使得商场人流量逐渐下降。在时下电子商务浪潮的冲击下，商业地产如何与自身的优势及特有资源相结合，打造出让人耳目一新的项目、提升客户粘性则显得尤为重要。商业地产开发速度加快同质化问题凸显出于对商业地产的看好，万达、中粮、华润、龙湖、远洋、永泰地产等都陆续加码商业地产的开发与建设，就连以往只专注住宅产业化的万科也开始试水商业地产，并称今年在科广场系列及生活重心两条产品线上将有8-10个项目陆续开业，商业地产储备达到数百万平方米。据盈石集团研究中心统计显示，未来三年全国商业物业供应面积将超过3,700万平方米，占现有总存量的64%。与此同时，伴随今年调控政策将继续从严的势头，可以肯定，一段时期内，商业地产的热钱将大量涌入，推动商业地产的快速发展。
但与此同时，另一组数据也不容忽视。
据中国电子商务研究中心发布的《2013年(上中国电子商务市场数据监测报告》显示，2013年上半年，中国电子商务市场继续高速增长。截至2013年6月，全国电子商务交易额达4.35万亿元，同比增长24.3%。去年“双十一”期间，阿里天猫便创下了350亿元交易额的电商单日销售记录，与去年191亿元的销售额相比，同比增长83.35%，销售额超过10月份我国日均社会消费品零售额693亿元的50%。
由于电商与传统商业激烈对决，不少人因此发出了未来传统商业到底能以何种速率、走多远的疑问。虽然长线来看，以往由传统商业主导的商业格局将发生怎样的变化还不得而知，但随着商业地产开发速率加快，全国商业地产同质化的问题会
尤为突出，大规模、成批量开发的商业地产就如同在流水线上标准化的产品，毫无新意可言。一定程度上，这将不利于商场长久运营、维系客源，是资源浪费的另一种表现。
顾客粘性降低开发企业谋求差异化运营
针对商业地产同质化的现象，记者在本次采访中，挑选男性、女性年轻上班族各五位做跟踪采访，以便进一步来分析他们当下的购物行为。在采访对象被问到他们当下主要是以和何种方式进行购物时，其中8位采访对象表示主要是通过网络来购物，再细分的话，男士则一致偏向网络挑选合适的商品。而当他们被问到为什么不去线下体验购物时，得到的回答除了工作忙、商品价格高、居住地离商场较远外，现在各商场入驻品牌都大同小异，逛商场没什么新鲜感，远不如在线购物节省时间。
在中关村一家网络公司工作的徐颖便是对商业广场抱有这类看法的典型。
徐颖，今年31岁，从事视觉设计工作。由于接触网络较早，徐颖于2009年便热衷于网络购物。在她看来，逛商场是最浪费时间的一种方式。她认为，网上品牌商铺一般都会有折扣，实在不行，也可以找人代购。“现在除了奥特莱斯这类名品打折的商场外，其他无特色、离家远、交通不便的商场我一般都很少逛。”徐颖说道。
的确，现在有徐颖这种想法的人为数众多。不少开发企业也意识到了这种问题的存在，积极调整运营策略，寻求差异化的运营方式，以求维稳客源。
在盈石集团研究中心总经理、英国皇家特许测量师学会中国区发言人张平看来，现在一些商业购物中心在品牌引进环节就存在一定的误区，比如一谈到品牌引进，运营管理者首先想到的就是奢侈品，认为这样便可以提升整个项目的形象及定位，但目前多数奢侈品的引进都建立在业主支付高额装修补贴的基础上，而不少商场却并没有因为引进了奢侈品
带来理想的人流量，没有达到商家想要的效果。另外开发商还比较喜欢引进快时尚，虽然快时尚在一定程度上吸引了客流，但由于商场定位、设计等方面并不突出，很难保证后期顾客对商场忠诚度不变。商场应该引进具有特色的品牌，同时应因地制宜，根据自身资源优势以及所属城市历史背景、经济环境、丰富资源等优势，树立自己的项目品牌及核心竞争力，通过开发商打造自身运营能力或聘请专业运营公司打理的方式，来避免商业地产同质化现象的产生。
“比如，有农业开发经验的开发商可以将绿色健康食品、食品安全的观念植入到未来所开发的项目中去，打造生态型购物中心。科技见长的开发企业也可以将一些高端、前沿的产品嵌入到购物中心中去，这也是种创新，并且这种创新很难被复制。此外，开发企业还可以采用O2O 的形式，将线上线下资源进行组合，对人流量及顾客偏好进行分析，调整定位，打造差异化购物中心。”张平说道。
华南地区商业地产资深职业经理人熊杰认为，商业地产避免同质化还可以从两个方面着手：一是目前行业内也在提倡体验式发展，像万达、中粮大悦城等购物商场已逐步减少零售业态，探索体验式业态的发展，这是商业地产未来发展的一个大趋势。二是主题式运营也是商业地产避免同质化很重要的一个方面，不能盲目跟风，要根据项目所在地地域文化、人文特点来思考。未来“小而轻”的商业购物中心会很受人们的欢迎。
面对新兴电子商务产业的冲击，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表示，现在流通渠道发生了很大变化，原来一些传统业态在当下环境里必须要努力变革。在上海地区，新近开业的大中型购物中心都朝着向独具特色的购物中心方向发展。不过邢和平认为，从零售销售的整体情况来看，适合网站发展的产品经过一段快速发展时期之后就会稳定下来，是有一个临界点的。虽然美国等发达国家商业地产很早就受到电子商务浪潮的冲击，但是现在实体商业依然存在。实体商业核心问题包括商品、服务和消费人群，要根据人群的消费特点及自身发展的不同时期及阶段来组合业态，调整各种商户的比例，做到有特色，达到经营的最佳状态，以此来吸引购物者消费。
年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年，经过对周边客群进行的系统调研，从购物中心整体趋势分析入手，优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例，并明确了悠唐在今后三年的调整方向，提出对于娱乐、文化体验业态的加强，增加了现有购物中心不曾涉及的，小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充，为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力的准备。与此同时，悠唐从去年开始，上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体验区，满足多重客群的消费需求。
悠唐购物中心悠唐——今年年内将体验式业态面积增调到30%以上。去年，经过对周边客群进行的系统调研，从购物中心整体趋势分析入手，优化了零售、餐饮、儿童等业态的比例，并明确了悠唐在今后三年的调整方向，提出对于娱乐、文化体验业态的加强，增加了现有购物中心不曾涉及的，小剧场、夜店这两个文化娱乐业态的补充，为明年悠唐24小时营业做好前期蓄力的准备。与此同时，悠唐从去年开始，上调了餐饮业态的比例及二期三层拓建了精品儿童体验区，满足多重客群的消费需求。
充分利用悠唐周边的资源和硬件条件的优势，采取在市场上、在营销手段的组织上，甚至在品牌内容、业态搭配组合上寻找突破。精细炮制了几档别具特色有代表性的主题活动，如“今夜下班不回家”、“悠唐遇到爱”、“商场变剧场”(先锋类小话剧、家庭类的儿童剧、“商场变马戏团”等等，而且最近在世界杯期间，又将商场变成了球场，通过空间情景的转换，最大程度上营造不同文化氛围和制造文化类、主题类的活动，目的在于增加消费者的消费体验感受，不再去一味追求店铺有多新、店铺的种类有多少、新店开业率有多高。
新中关购物中心
“新中关购物中心是2006年开业，调整了好几次，每年都有小调整，但是两到三年是一个大调整，2008年是第一次大规模调整。”北京新中关摩尔资产管理有限公司业务中心助理总监许莉介绍，新中关定位一直是时尚年轻人群，2006年一层是相对高端的品牌，四层还是家居产品。2008年、2009年进行了大规模调整，在
服装等零售区增加餐饮业态，引进年轻人喜欢的麻辣诱惑、汉拿山等休闲餐厅，成为最早在服装区引进餐饮业态的购物中心之一。蓝色港湾
蓝色港湾是一个非常特别的项目，之前国内也没有一个成功的典范，没有一个可以让我们借鉴学习的项目，完全是要走一条自己的道路。今年的调整主要分为四块。第一是建筑的改造。第二，品牌的升级。第三，品牌的组合。第四，业态特征的体现。
儿童方面有一些升级的改造，把一些没有做完的铺面吸引进国际品牌。对儿童城一层进行升级，引进一些国际高端的一线品牌进入。引进的Motherswork 、Orchestra 等一系列的儿童主力店，还有很多国际儿童品牌在国内的首家店都开在我们这里。
整个时尚板块做了动线上品牌调整。我们招商的时候发现整个行业同质化非常严重，我们周边大概四、五个项目定位、业态整个感觉非常的类似，在市场上做一个追赶者你永远做
不到第一。其实百货行业还有很多很好的品牌，我们找到好的品牌聚集在一起。同时把好的客户中比较优质的客群聚集在一起，发扬光大，这样才形成了我们总体的时尚格局。欧美汇购物中心购物中心大调可能包括整体定位的调整，这个调整的动静就比较大，由于欧美汇开业前期进行了大量市场调研，对周边消费群体的了解深入，所以我们可以自豪的说，我们的项目主体定位一直都是清晰、明确的，也是符合我们目标消费群体需要的，所以欧美汇在主体定位方面不会做太大的改变。在调整过程中，我们依然会延续青春、时尚、潮牌店的定位方向，同时会不断寻找差异化及体验元素，从而吸引更多的优质品牌和消费群体与我们互动。金融街购物中心作为京西高端奢侈商业的代表项目，北京金融街购物中心在其开业七年之际宣布要进行为期一年的调整。
据悉，金融街购物中心此次调整将增加两成租户，引入大量轻奢品牌，扩容餐饮业态。在新一轮的调整中，商场将不再只围绕大牌做文章。
金融街购物中心计划将餐饮比例从目前的15%扩大一倍。近期，满记甜品已经开业，小南国旗下的南小馆即将进驻。商场引入的餐饮品牌客单价在100-200元。为增加商场品牌丰富度，咖啡、时尚数码、书店、花店等业态将陆续入驻。除了增加餐饮、体验式业态外，金融街购物中心将吸纳大量轻奢品牌。不过，姚启怀强调，购物中心的高端定位不会改变，只是对中高端品牌的包容性变得更强。
朝阳大悦城朝阳大悦城的升级方向几乎成为购物中心升级调整的标杆。去主力店、增加次主力店、加重儿童业态、加大餐饮吸客能力、增加服务业商家。未来的生活业态将占到购物中心业态的60%~70%，每个店就代表着一种品位和生活状态。
朝阳大悦城趟出了一条适应新时代的购物中心转型“标准化模板”。这个模板并不遵循行业公认的所谓“5-3-2”铁律(即购物中心内零售:餐饮:娱乐=50%:20%:30%，但却符合互联网时代的购物中心变化趋势。
国海广场
在北京长安街西线公主坟附近的上班族发现，这个商圈中的标志性建筑——北京国海广
场，正在紧锣密鼓地进行改造。如今这个集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的10万平方米的大型高端购物中心正吸引更多人的目光。
李小明表示，在商业地产扎堆的今天，商业地产开发企业必须“修炼内功”，提升项目品质、注重用户体验，以产品品质、产品优势吸引客户，从而在商业地产市场上赢得突出表现。
“这就是我们要改造国海广场的原因，国内商业地产将不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。”在李小明看来，一个成功的商业地产项目永不过时的信条就是好地段、好服务、好体验。
IN88 2008年高调开业的风光不再，原乐天银泰百货商场现已更名为“IN88”，楼体外立面的LOGO 已更换。相关人士介绍，更名或许与乐天方的撤资有关，改名的同时也意味着转型。开业近六年，IN88进行了三轮重大调整。开业初期，曾独家引进多个韩国一线品牌，并推出韩式服务引客。但由于“金街”以游客为主，韩系品牌的认知度不高，商场在2011年无奈更换了百余家韩国品牌，转型高端商场。2011年底，商场再次进行品牌调整，虽然仍有韩系零售巨头“乐天”之名，但“韩范儿”已经愈加淡薄。如今再度丰富奢侈品牌阵容，已经是商场的第三次巨变。
记者实地走访in88(原乐天银泰发现，包括商场外围及内部，商场所有LOGO 及标识都已经变为“in88”。1-2层聚集了诸多国际名品，除了Burberry 、
Tiffany&Co、Coach 几家大牌已经开业，一层大部分店铺及整个二层基本在紧锣密鼓地装修。此外，3-8层均正常营业。
业内观点
周鹏：商场应时刻求变
朝阳大悦城与永旺百货分手成了零售业焦点事件。但事实上，朝阳大悦城的调整并非业绩不好，而是为了追求更高目标。
去年，朝阳大悦城年销售额近11亿元、日均客流近5万人，这对一个刚入市不久的商业项目而言是一个理想的成绩。在这样的基础下，朝阳大悦城主动求变，是希望强势业态更加纯碎，以此强化核心竞争力。
通过此次品牌调整，商场的餐饮区更加纯粹，引入了绿茶餐厅、西贝西北菜等，成了名副其实的“京东美食聚集地”。同时，通过引入优衣库等时尚品牌，朝阳大悦城的时尚潮流
度也得到了有利的补充。随着近5个月的改造升级结束，朝阳大悦城将清退永旺百货等品牌留下的约3万平方米经营面积，引入了包括 MUJI、CKjeans 等品牌。在强化时尚品牌阵容的同时，朝阳大悦城还补充了儿童业态，包括玩具反斗城、小鬼当佳和 mothercare 等。至此，与大悦城有“捆绑” 合作的模块品牌，已有
七成落户朝阳大悦城。邢和平：勇于尝试新调整思路购物中心是一个发现者、资源整合者，其通过整合社会资源形成企业核心竞争力。从上世纪90年代第一家购物中心亮相国内开始，购物中心业态在高速发展的同时，也对零售业起到了越发举足轻重的作用。从硬件角度看，国内购物中心已经和发达国家同步。不过，国内购物中心的经营内涵还和世界先进潮流存在差距。其中，问题主要集中在模式创新层面。我曾在意大利访问时对一家以美食为主题的购物中心印象深刻。在这家商场里面，不仅有售卖美食书籍的书店，还有酒吧、烹饪学校等“另类”的业态，甚至还有加工海鲜的区域。目前，国内商家还没有谁敢尝试这种创新模式。购物中心的管理者就像厨师一样，或许所有的材料是一样的，但成品却各不相同。在目前中国购物中心发展规模位居世界第一的大背景下，独特的定位才能让新型购物中心站稳脚跟。陈国强：升级不能脱离所在商圈即便商场特点再鲜明，购物中心和商圈也应该依据互生互荣法则。与之相对应的是，商圈龙头商业项目的发展壮大，是带动商圈升级的最主要因素。购物中心的升级并不是孤立存在的，它离不开与商业息息相关的几大要素。首先是天时。这意味着，项目经营者该考虑何时进行品牌调整。在这之后，经营者还应考虑地利因素。比如，朝阳大悦城处于朝青板块。项目应结合这个特殊的区位，来进行商圈升级。除了上述两点，还有人文因素。作为运营管理者，除了应该考虑该区域的现有顾客群体外，还应对潜在顾客群体进行判断。事实上，龙头商业项目对于商圈升级的作用显著。这样的例子比比皆是。比如，在朝青板块，通过星河湾以及朝阳大悦城这两大核心项目的亮相，该地区的房价又有了新的突破。郭增利:以差异化经营为主线提升竞争力郭增利认为，市场环境在变化，竞争对手在不断地调整竞争策略，淘汰一些不吸引消费者的店铺，引进更有竞争优势的品牌，同时，消费者的需求也在不断变化。随着客群的增加，
需求的多元化矛盾就会更加突出，如不及时调整品种与品牌，就不能满足不断变化的消费需求。他分析，实际上调整品牌的理由主要是两方面，一方面是按销售额去淘汰老品牌，比如末位淘汰法;另一方面是定位调整，需要新的品牌入驻，因为商场要不断满足市场新的需要，也需要引进有竞争力的商品和品牌。“任何商场，品牌调整都是必须的，如果商场一成不变，消费者很快就会厌倦
了，所以，平时不调整品牌也要改装店面或是调换位置，就是要给消费者带来一些新鲜感。”郭增利特别强调。而品牌调整的时间，全国的百货商场都差不多，主要按季度来调整。一年会有一次，一、四季度是销售旺季，大家都不会动。所以集中在销售淡季，一般是六七八月份，结合气候、消费者的需求及喜欢来进行调整，以此来促进品牌在九十月份的销售。在传统零售探索差异化运营之时，品牌调整是大势所趋。只有不断地坚持调整，购物中心的品质才可能得到不断地提升，也才能满足消费者不断变化的消费需求，才能在竞争中立于不败之地。未来以主流品牌为主的标准化购物中心模式将被淘汰，取而代之的应是个性化品牌的引入。孙涛：未来购物中心是一个在空间上的调整我们在做项目的时候，基本是从前期的定位规划开始做的。目前来讲，整个商业已经进入到运营时代。我们在早期给项目做定位和规划的时候，针对的主力人群可能也是当时的这些50后、60后。最近三五年我们在做项目定位规划的时候，是70后、80后，甚至于还有90 后在做，消费的主力人群是80后、90后，他们的思维可能跟我们又会有区别，所以我觉得购物中心的调整，前期的定位，对后期运营会造成一定的制约。前期大家在规划项目的时候，都想能辐射周边的社区，甚至辐射周边的地级市等等，但是后来的项目在做的时候，都很难辐射到很远，基本都是区域化。所以我们是随着市场在变，我们不得不以周边的客群来进行细分，其实刚才刘总也谈到了，包括我们这个项目在开业的时候，我们市调了周边的群体，随着整个区域的发展，城市的发展，甚至周边区域环境的变化，都已经改变了，我们之前想象的周边会是白领消费或者中高端消费，但是随着慢慢的发展，我们会发现其实家庭型的消费或者家庭型的中低端的消费会多一些，这样前期的定位就一定要做调整。另外，在整体的中国购物中心的调整上，大家可能更是以空间的变化为主要的调整方向，包括针对于营销体系的空间环境的装饰，还有整个内部的活动、外部的活动，其实购物中心除了在空间装饰上进行调整，在商品上未来也会在零售业态板块上更注重商品多元化的展示。比如日本的购物中心，他们打造的都是完全不同的风格，在商品陈列的展示上做得非常好，比如优衣库跟电器的结合，他们在优衣库品牌内部的产品陈列上，模特身上会有耳机、
相机等等电子产品。我觉得未来购物中心在空间的调整上，应该要发挥更大的作用，另外我们也应该在产品展示上进行结合和创新，在产品销售上抓住眼球，购物中心还是要不断带动人流，从而带动消费的提升。
再一次，让漯河站上时代巅峰 2013年，中国，漯河，昌建广场纪元元年。 这一年，是昌建地产集团创建10周年,也是昌建百亿、百城战略开局之年。 10载年轮砥砺，昌建百亿开疆 从扎根于漯河本土到项目遍布中原大地，再到海南亮剑、布局全国。河南昌建地产集团整整走过了10个年头。 10年来，昌建完成了从双汇集团附属公司,到漯河市房地产开发企业龙头，再到河南省知名地产开发商的巨大转变。从年销售额几千万，到2013年的几十亿目标达成。 10年来，昌建从住宅开发起步，国际花园、欧洲故事、西班牙玫瑰一个个标杆住宅区点亮城市新风貌，商务办公、接待的双汇商务酒店、双汇商务写字楼，城市综合体昌建外滩、东外滩。完成了从单一的地产开发到城市运营的跳跃。 10年来，昌建集团盛势华夏，让昌盛城市的理念践行全国。9城20盘30000业主，荣耀集于一身。 10载年轮砥砺，9城20余盘史诗已成，未来，随着昌建梦、省域化布局、上市目标的提出，企业发展迈上第二个十年崭新台阶。作为昌建地产集团企业升级战略第一步，漯河昌建广场，将开启集团全新的商业模式以及“昌建广场”系列产品线。企业革新，百城战略、百亿目标恢弘第一步，轰然奏响。 千年文明起源，漯河世纪升级 历史上，漯河许慎以一部《说文解字》，奠定了东方文明的世界高度。 集体主义经济时代，红色样板村“南街村”，领衔了中国的亿元村神话。 公元2013，漯河双汇71亿美金收购美国最大肉类生产商史密斯菲尔德，问鼎全球最大肉制品加工、生产企业宝座。 漯河，这座中西部首个，全国第二个“中国品牌城市”。在世界文明史上，无数次为中国、为中原带来了文明与发展的荣耀与丰碑。 …… 当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后，漯河再一次面临千载难逢的历史机遇。
哈尔滨万达茂 商业街商铺精装修施工方案编制人：曲晓岩审核人： 南京广田柏森实业有限责任公司 2017年2月 哈尔滨万达茂项目经理部
目录 一、编制依据 (1) 二、工程概况......................................................................................................................... .2 三、施工组织框架图 (3) 四、施工准备 (4) 五、施工部署 (6) 六、施工工艺 (7) 七、质量目标及保证措施 (11) 八、质量通病防治 (11) 九、成品保护 (12) 十、安全文明施工 (13)
编制依据 1、与本工程相关的系列图纸以及甲方下发的联系、洽商变更函件 2、主要的规程、规范、标准 序号名称编号 1 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210—2001 2 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210—2001 3 建筑装饰装修工程施工工艺标准ZJQ00—SG—001-2003 4 建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001 5 建筑工程绿色施工规范GB/T 50905-2014 6 建筑工程绿色施工评价标准(附条文说明)GB/T 50640-2010 工程概况 工程名称：哈尔滨万达茂步行街商铺精装工程 建设单位：哈尔滨万达城投资有限公司 设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司 监理单位：中咨工程建设监理公司 总包单位：中国建筑第二工程局有限公司 施工单位：南京广田柏森实业有限公司 2.2、工程概况 哈尔滨万达茂（综合体）位于黑龙江省哈尔滨市松北区，中源大道以南，世茂大道以北，宏源街以西。规划用地面积约19.25公顷，总建筑面积约36.96万平米，其中地上34.25万平米，地下2.71万平米，包含商业、室内滑雪场、室内滑冰场、电影乐园、停车楼等业态。详见表1 2.3、万达茂各业态简介表1 业态建筑层数建筑面积（㎡）最大建筑高度大商业3F/-1F 14.97万22.9m
第四代城市综合体简介精编W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
第四代城市综合体简介 一、第四代城市综合体概念 第四代城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时它通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。 二、城市综合体的发展过程 一个时期的城市综合体是建立在适应当时商业模式的商业地产。在中国商业地产发展经历了几种主流商业模式： 第一代供销社商业模式。就是我们小时候买盐打酱油的地方，现在已经比较少见，但在小城镇还有一些。 第二代百货商业模式。所谓“一条街道两座楼，一个警察看两头”，就是那个年代一座小城市的写照，“两座楼”其中一座肯定是百货大楼，那时每个城市都有引以自豪的百货大楼，这是一座城市的标志。 第三代是购物中心。也就是在欧美最先兴起的SHOPPINGMALL(大型购物中心)，百货大楼一定是在城市最繁华的核心地段，而SHOPPINGMALL一般是在交通最发达的地方，要有大量室外停车场，占有很大的用地面积，以一站式购物为主。
第四代即“城市生活休闲中心”。是为了满足年轻人的需求旺盛，加入更多的时尚元素和时尚概念，定义为城市时尚休闲生活中心。其融合了购物、美食、休闲娱乐、商务需求等功能为一体，将“体验式消费”方式无限延扩。 三、第四代城市综合体与第三代的区别 第一个是选址不同，像大的ShopingMALL在城市郊区需要大量的土地资源，需要大面积的停车场，一般的城市休闲中心选在交通比较便利的城市中心，同时自然形成商圈，拥有自己的自然的文化底蕴。 第二个是建筑模式有所不同，过去大的ShopingMALL是一个大壳子，本身的整体性很好，相对来说功能分区、通透性和互相的沟通相对来说比较差距一些。而第四代城市综合体则是分区分块建设，有机结合。 第三是管理理念的不同，像过去的第三代模式人与人的交流少，主要是希望有大量的购物需求为主。第四代商业模式尽量希望为大家提供一个很好社交的一个场所，使购物能够更人性化、休闲化。 四、第四代城市综合体的构成及内容 五、案例 以恒实·平阳景苑为例分析第四代商业综合体的定位特点 以第四代商业模式的恒实·平阳景苑为例，项目设计定位为广域化时间型消费的商业设施、城市的副中心。超大的体量和庞大的、复合性的服务功能，有机的把休闲购物、美食娱乐、自然公共空间、城市地标四大功能结合在一起，使得它不简单是一个商业集团的商业地产项目，而在更高层面上成为这个城市的城市资产。它的良性运行关系到社会生活
商业综合体（购物中心）商业运营管理内容及管理手册 商业运营管理服务内容 一、商业运营管理服务内容 1、维护良好的整体形象和秩序 2、确保消费者满意 3、使物业保值增值 4、为业主创造最大赢利机会 二、经营管理方面 1、商业项目形象管理 对商业项目进行统一的形象(CIS)策划和管理，以确保商业项目良好的形象和信誉。 1) 理念设计(MI)：发展目标，经营定位、商街理念、广告宣传语等； 2) 行为设计(BI)：经营守则、店员仪容仪表、着装规范、礼貌用语、行为规范等； 3) 视觉设计(VI)：标准色、店标、店旗、胸牌、包装袋、印刷品、办公用品等。
2、商业卖场现场管理 对商业卖场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。 1) 店铺装潢：遵循商业项目自身的统一规定和要求，不得随意装修，应维持本商业项目的整体形象。 2) 货架使用：统一使用较为高档和美观的开架式货架，并按规定摆放。 3) 商品陈列：按规定对商品进行陈列摆放，不得占用过道和乱堆乱放。 4) 店内广告：店内品牌和商品文选宣传、POP等，按规定设计展示、不得乱贴乱挂； 5) 现场促销：促销活动应遵守商业项目的统一规定和要求，不得破坏商业卖场正常的经营秩序。 3、市场营销推广 1) 营销策划：制定商业项目整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。 2) 宣传促销：对商业项目进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。
3) 品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。 4) 发行《本项目商业会刊》：传播企业文化，传递流行时尚和动人事迹等，并免费赠送给投资业主及经营者和顾客。 5) 实施会员制：对顾客实施钻石、金、银卡会员制，以锁定顾客，提高销售额。 6) 资料库行销：建立顾客资料库，开展资料库直效营销。 4、商业价格管理 1) 实施统一明码叫价。 2) 禁止价格欺诈行为。 3) 不得随意降价促销。 5、商品质量管理 1) 进店经营的商品必须是品牌商品，按区域功能定位对接。 2) 进店商品以中高档为主以确保商品质量。 3) 严禁假冒伪劣产品，假一罚十。 4) 实行商品质量“三包”。 5) 对商品质量进行抽检。
商业综合体电气设计 1前言 本文的目的并不是介绍特大型项目怎么去做，因为一般来说，成熟的业主都会有明确的任务书指导设计，只需去理解和执行即可。本文主要是通过设计过程中的一些经历和感想来告诉大家设计的一些注意事项和具体操作方式，如何高效、准确的完成设计成果。为此可以从以下几个疑问来开始设计的回顾。 2商业综合体的含义 商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，主要的城市配套包括百货商场、大型超市、精品购物街、沿街商铺、超市、大型车库、影院、KTV、健身、电器、健身、酒楼、儿童电玩、精装公寓楼、甲级写字楼、五星酒店、商务酒店等等，整个建筑物的规模非常大，一般都在20~50万平方米。商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的
市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。各地商业综合体项目概况分析见下表。 3商业综合体经营管理对设计的影响 甲方对于商业建筑有不同的管理模式，主要分为销售型和自持型。 销售型：沿街商铺、精装公寓楼、普通写字楼。 自持型：百货、精品室内步行街、大型超市、五星酒店、甲级写字楼、地下车库、餐饮、影院、KTV、健身、电器、酒楼、儿童业态等。 分析建筑的功能以及了解甲方的经营管理模式是非常重要的工作，这直接影响着供电区域的划分和供电系统的建立，可以说，设计的最终目的就是要满足商业的合理经营和安全运行。
4商业综合体设计中需要特别注意的一些名词 业态：指不同的建筑功能。 物管：指物业管理公司，主要对销售的建筑进行维护。 商管：指商业管理公司，主要对自持的建筑进行维护。 计量：计量在商业项目中非常的重要，计量的方式决定了系统的划分 店招：指商铺门面统一的商业广告标识。 道旗：指步行街道路统一的商业广告标识。 以上的专有名词决定了任何一个区域的一个开关、一根电缆，甚至是一个灯泡的物权所属，因此，在地下室的某一机房中出现照明从物业引接、潜污泵从外铺引接、通风机从百货引接电源的现象就不足为奇了。但是，对于消防专用设备则没有区分，一概属于物业管理及计量。此外，要对竖向标高、总图坐标、面积指标敏感；要对设计标准、建造标准、交房标准明确。
大型城市商业综合体的开发与运营规律研究 大型城市商业综合体研究的意义 一、大型城市综合体是经济发展的要求 二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作 三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法 四、城市综合体的经营管理 五、我国发展城市综合体的策略选择 课题研究的意义 大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。 为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福港、京都 中方城市：北京、上海深圳青岛西安 一、大型城市综合体分类 建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。 建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体
购物中心业态规划及品牌落位 业态规划定义： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。 业态规划要点： 1、明确项目定位 业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。 目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。 业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。 举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。 厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合 业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。 业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
万科?大都会项目北区商业综合体工程裙楼精装修技术标（一标段） 中建一局集团建设发展有限公司
目录 目录 (2) 第一章工程概况 (1) 第一节编制说明 (1) 第二节编制依据 (1) 第二章工程概况及现场概况 (4) 第一节工程简介 (4) 第二节现场概况 (4) 第三节工程范围 (4) 第四节工程施工目标 (8) 第五节响应措施 (8) 第三章工程特点、重点、难点及解决措施 (12) 第一节工程特点、重点、难点及解决措施——施工进度 (12) 2.1.1.作业面交叉施工作业多 (12) 2.1.2.如何组织形成立体交叉作业施工 (13) 2.1.3.样板先行，统一标准 (14) 2.1.4.春节期间保证连续施工 (15) 2.1.5.冬季施工、炎热气候对工程进度的影响 (15) 第二节工程特点、重点、难点及解决措施——材料计划 (15) 2.2.1.抓紧瓷砖、石材等加工周期长的材料订货工作 (15) 2.2.2.不锈钢、玻璃等材料的订货，确保规格尺寸符合实际要求 (16) 2.1.3.进货材料达到工地的环保要求 (16) 2.4.4.材料进场的检测 (16) 2.4.5.材料的存放与使用 (16) 2.4.6.材料的运输 (17) 第三节工程特点、重点、难点及解决措施——劳动力计划 (18) 2.3.1.劳动力的选择 (18) 2.3.2.劳动力部署 (18) 2.3.3.对各专业工人技术水平要求 (18) 2.3.4.对劳务队伍的管理 (20)
第四节工程特点、重点、难点及解决措施——施工工艺 (21) 2.4.1.吊顶转换层施工复杂 (21) 2.4.2.走道吊顶灯带避免出现漏光、光斑现象 (21) 2.4.3.瓷砖、石材排版先行 (21) 2.4.4.中庭施工难度大 (21) 第五节工程特点、重点、难点及解决措施——成品保护 (22) 2.5.1.公共区域施工作业面，成品保护工作难度大 (22) 2.5.2.交叉作业多，成品保护工作难度大 (22) 2.5.3.管理措施 (22) 第六节工程特点、重点、难点及解决措施——协调配合 (22) 2.6.1.协调过程中存在的问题 (22) 2.6.2.在项目部自身和对下级管理两方面做到严格把控 (23) 第七节工程特点、重点、难点及解决措施——施工安全 (24) 2.7.1.高空作业安全问题 (24) 2.7.2.安全管理制度 (24) 第八节保证施工质量，确保创优标准 (24) 第九节施工保密工作要做到位 (25) 第四章主要施工方案及各分项工程施工工艺技术要求 (26) 第一节总体施工方案及施工顺序 (26) 4.1.1.施工顺序 (26) 4.1.2.施工前先行确定标高及水平尺寸 (26) 4.1.3.实力强劲队伍承担施工任务 (26) 4.1.4.根据招标文件中《工程招标技术要求》相关的技术标准 (26) 第二节测量、放线施工方案 (27) 4.2.1测量准备 (28) 4.2.2.各分项工程的测量方法 (28) 4.2.3.验线和施工测量管理 (29) 第三节搬运、贮存施工方案 (30) 第四节墙面砖施工方案 (31) 4.4.1.作业条件 (31)
华润宁波万象城项目汇报R.O.C.H DIVISION
CCDI 介绍 CONTENTS 项目分析 CCDI 商业项目
INTRODUCTION CCDI介绍 CCDI集团由成立于1994年的中建国际（深圳）设计顾问有限公司发展而来，是隶属于中国建筑工程总公司的股份制公司，拥有工程设计甲级及城市规划乙级资质。十五年时间，CCDI从小型设计事务所成长为国内最大规模的多专业综合设计咨询机构之一,经历了创业、发展、改制、开拓的成长历程，并且这种成长还将不断继续……
发展历程COMPANY DEVELOPMENT 1999年，高交会展馆的建成，正式跨入深圳一线设计公司行列 2003年，股份制改造完成，确立了公司化发展方向 2003年，北京、上海分公司成立，开启向全国性设计公司发展的序幕2003年, 水立方中标，标志专业服务能力和企业品牌得到市场认可2004年，纽约分公司成立，迈出了向国际市场进军的坚实一步 2007年，确定了事业部结构，明确了专业化规模发展的模式 2007年确定了事业部结构明确了专业化规模发展的模式
服务与专长SERVICE & SPECIALTY 应对中国高速城市化进程中在经济、科技和文化上对专业服务的要求，CCDI积极探寻服务于城市长远建设的最优方案，我们在建筑楼宇、 轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径轨道交通、医疗卫生和环境能源等领域，提供发展咨询、建筑设计、建设管理和工程顾问等专业服务，帮助客户建立解决所有问题的途径 。 在同行业中CCDI率先确定规模化、专业化、一体化、国际化的企业发展策略，提供从咨询策划、方案、初设、施工图到项目管理综合解决 方案的全面服务，能够胜任各种类型的建筑设计任务。 CCDI从整体设计的原则出发，在对社会、城市、技术及公众需求的综合考虑的基础上，充分理解地方性文化，致力于引导与提升大众对建CCDI从整体设计的原则出发在对社会城市技术及公众需求的综合考虑的基础上充分理解地方性文化致力于引导与提升大众对建筑艺术的理解，创作具有积极社会意义的作品。公司以客户及市场需求为出发点，积极创新，并对专业领域不断探索，全面提升面对复杂问题提供综合解决方案的能力。 目前公司业务遍布国内大多数地区，并已进入了中东、亚太和非洲等国际市场。每年公司的业务范围不断扩大，综合服务能力日渐加强， 是国内最具发展潜质的设计咨询公司。 内最发潜质的设咨询
一、城市综合体 1概述：“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。按特点可以分为两类：1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。从这里我们可以看出城市综合体和CBD的区别和联系噢~ （中央商务区指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。主要是一最先进的最发达的而第三产业，而城市综合体的产业则比较全面。 ） 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 2地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 3、案例：北京万达广场、香港太古广场、纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等。 二、购物中心 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 1、分类：购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体. 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为： (1)社区购物中心(Community Shopping Center) 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心. (2)市区购物中心(Regional Shopping Center) 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物中心。商圈半径为10公里~20公里，有40 个~100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位1000 个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。 (3)城郊购物中心(Super-regional Shopping Center) 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心. 按照购物中心规模分类 1．巨型/超级购物中心——24万㎡以上 2．大型购物中心——12--24万㎡ 3．中型购物中心——6--12万㎡ 4．小型购物中型——2--6万㎡
万悦城商业综合体项目介绍 吉林恒工集团
目录 第一章项目概况 1、项目概况 2、项目定位 3、设计理念 4、设计内容 第二章集团介绍 1、魅力恒工 2、发展商——城市运营之路第三章项目规划 1、一期介绍 2、一期办公楼介绍 3、二期介绍 附
第一章项目概况 1、项目概况 （1）项目名称：万悦城商业综合体万悦城商业综合体整体规划效果图 局部效果图 万悦城商业综合体正门
万悦城商业综合体联廊 万悦城商业综合体二期
（2）项目描述 万悦城商业综合体是恒工集团在东辽县打造的首座大型现代化商业综合体。项目总占总建筑面积约18.3万平方,万悦城突破传统商业模式,将一个以文化、体育、休闲、娱乐为主导的商业经营模,为繁忙的都市人提供一个放松休闲的文化品味消费空间,以建筑群为基础,融合商业零售、文化体育、餐饮小吃、儿童乐园、大型超市、综合娱乐休闲等六大核心功能于一体的“城中之城”。 （3）地理位置： 万悦城商业综合体处于吉林省辽源市东辽县最具商业价值的两条商业街，即“东辽大街”与“连泉路”的交汇处，置身最繁华的十字街商业中心的东南侧。地理位置优越，万悦城的修建使得东辽县的核心商圈黄金地段的位置优势更加凸显。
2、项目定位 本项目定位为，集休闲、娱乐、餐饮一体的国际性的城市商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化功能于一体，进行全方位服务的综合区域，并具有地区标识性。 本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东辽的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要。“万悦城”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。 3、设计理念 主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台” 融合东辽地理位置、文化特色，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成东辽城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为东辽提供更多的城市景观和活动舞台。 4、设计内容 （1）万悦城外墙钢挂石材及玻璃墙设计（暂定欧式风格） （2）万悦城室内设计（暂定现代风格） （3）办公楼设计（现代风格）
建筑立面设计具有高度的统筹性，它集合并统一了建筑美学、建筑构造以及建筑功能三方面的知识，建筑设计师需要利用材质、色彩、形状、比例、尺寸以及这些元素的若干组合，并利用韵律、节奏、次序性、几何形以及差异对比等方式来实现建筑外观美感和里面美感。 浅析大型商业综合体外立面设计 从上世纪90年代开始，商业设施的集聚效应随着经济的发展，在我国逐步显现。从最初的商业网点演化成购物型的商场，再从购物型商场衍生出集购物、餐饮、娱乐、酒店甚至展演功能于一体的大型商业综合体。 只要我们对身边的商业综合体稍作观察，便会发现，他们的外观正随着功能的转化以及受众的需求，发生着极大的改变：由原来分散独立的商业形象，发展到兼容多种功能的丰富多彩的外形。
要讨论大型商业综合体的外立面设计，先要认识一下什么是“商业综合体”。 图一上海IFC购物中心（作者自拍） 一．商业综合体定义 1. “城市综合体” “城市综合体”是指一个多功能、高效率的现代城市片区，它将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等多项城市功能空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。 2.“商业综合体” 特指“城市综合体”中的商业、办公、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的组合。其功能带有较强的服务色彩。 二．立面需求 1.满足商业建筑特色的需求 大型商业综合一般地处重要城市的重要地段。集商业、办公、酒店、公寓、住宅、配套等功能为一体，是项目所在城市的地标性建筑群。 设计者需要充分了解商业建筑特性，充分调研已建成的优秀项目，了解项目特性，并据此进行设计。同时，甲方的企业文化和风格喜好也是设计者需要充分了解并加以提炼的内容。 2.满足使用功能的需求
商业地产名词解释什么叫城市综合体？ 搜狐焦点网 https://www.doczj.com/doc/767387306.html, 2009年03月19日11:39 网络 1. 城市综合体概述 城市综合体基本具备了现代城（查看地图）市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别 多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 1.3 城市综合体的四大典型特征 特征一：超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 特征二：通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
城市综合体 城市综合体(英文：HOPSCA，即：Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment)是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以都属于城市综合体。 如：（1）商务综合体—一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业；（2）商业综合体—区域中心，以购物中心为主导；（3）生活综合体—郊区和新城，居住比例高于30%；（4）单一综合体—一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能；（5）综合体集群—一个以上的综合体复合体或商圈。 城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。 商业综合体 业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。 “商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
城市综合体商业地产招商方案 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。 我们的开发目标是：、 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： .业态组合具有竞争优势。.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定 招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心 层热带雨林餐厅平方米，东来顺酒家，平方米海港城大酒楼，快餐性质达到平方米：面点王平方旗舰店，韩国烤肉平方，三家店平方米，新浩健康中心平方米 层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）平方米特色餐饮，麦当劳 层平方米特色餐饮 意大利餐厅 层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五百货，北京王府井百货等知名百货企业平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：、三星专卖店成都谭鱼头平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市平方米国际名店平方米白领音乐吧及音像店平方米，引进及面点王 负二层平方米左右美食广场，深圳书城宝安店平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫
一、每个城市综合体能为社会新增近万个就业岗位； 二、每个城市综合体能为项目所在城市每年增加几千万元甚至超亿元的税收； 三、城市综合体是一站式综合购物中心，能够全方位满足群众的购物需求； 四、每个城市综合体均成为城市标志性建筑。 引领“高尚街区生活”，掀起“全民投资理财热潮”，投资雅荷黄金旺铺，享受财富裂变的快感！ 商业综合体，一个难得相遇的投资方向和投资品种。是目前最先进的创富模式 商铺类型丰富，其优势也各异。具有强大的业态组合力，能最大限度满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的消费需求。同时，拥有完善的环境设施，也是人们休闲娱乐的精神场所，能够最大的聚集人群。 相比时下的大型商业中心，雅荷国际商业综合体具有更强的本土文化性，因而被称为最活力的商业形态，也是目前最先进的创富模式。 在以灵活出效应的当今，投资者对街铺更是热度不减。店铺的另一个特点是，商铺单体小，投资门槛相对较低。如开元商业步行街单体面积最小38.5平米，再加上现场分割按需销售的灵活策略，少则十几万，多则几十万就可轻松坐个老板。开元商业步行街街区型店铺投资门槛的低准入，不但减轻了投资者的资金压力，更圆了一部分人的“商业老板”梦。 低投资，意味着低风险；而准确的市场定位与完善的业态规划，则是街区型店铺稳定收益的有利保障。雅荷国际抓住北城建设的新机遇，充分利用其“行政、商务、文化核心”的地段优势和10万方的规模优势，依托凤城五路多年积累的浓厚商业底蕴和中高档商业的良好发展势头，提升商业档次，整合商业功能，以“现代化、高档次”的一站式购物中心，填补北城综合市场空白。 在业态规划上，超市、男女服装/皮鞋、化妆用品、黄金珠宝、休闲网吧、大特色餐饮、精品咖啡吧、休闲茶楼、等多种业态全面聚集，既独立成区又形成互补，将“店多拢市”的规模效应发挥极至。 应时代，一站式购物的诞生 假设有人周末要进行一次短途旅行，那么他需要准备些什么东西呢？ 他需要到超市买矿泉水和饼干等小食品，还要赶到商场去买旅游鞋和休闲服，然后去专卖店买一些野外专用装备，如果还想要野炊，那么，他需要去更多的地方进行采购。 如果能在超市买到品牌休闲鞋就好了，如果所有装备都能在一个地方买到就更好了。相信很多人都这样想过———要买齐所需的东西，不需要跑超市、商场、专业店等好几种不同类别的门店。现在，国际上流行的“一站式购物”就很好地解决了这个问题，一站式购物方式适应人们的多项需求，让消费者用最少的时间来得到购物的最佳效果，节约了金钱及时间成本。而这种体验型一站式的消费方式已经悄然在各大城市落脚。 通常是集大型卖场、专业店、专卖店等零售业态与休闲、餐饮、娱乐等服务业态为一体的集合体；以营造全新的生活消费方式为主导，充分调动顾客的参与性；以中高端客群为目标群生活方式中心”，它不是简单地将多种业态堆积在一个大的封闭空间中，而是将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在相对开放的环境中———时代潮流让它必须具备以下要
**新区“**”项目合作框架协议 甲方：**经济技术开发区管理委员会 地址：x 电话：x 乙方：****（北京）商业运营管理有限公司 地址：x 电话：x 鉴于： **经济技术开发区位于**市东部，是国家级经济技术开发区，经过19年的开发建设，新区综合实力不断增强，产业结构日趋优化，在2011在全省138家开发园区中名列第一。 ****（北京）商业运营管理有限公司是由欧洲REM集团牵头专门针对中国市场成立的**运营管理公司，旨在为中国**商业地产市场提供高品质、专业化、系统性的运营管理服务。 甲方将在**新区投资兴建规模约为300亩占地的**综合体商业地产项目（以下简称“项目”）。甲方有意聘请乙方为项目提供全程独家的项目运营管理服务。有鉴于上述事实，本着平等自愿、互惠互利的原则，双方经友好协商达成一致，特签订本协议，以资共同遵守。具体条款如下： 一、关于合作 关于协议： 本协议为项目全程运营管理框架母协议，仅约定双方的合作模式和项目的工作大纲。双方将随后在母协议的框架下签署子协议或合同，以针对项目将要实施的具体内容和法律条款进行详细约定。双方在签订本协议以后将尽快制定项目工作计划内容时间表。 排他性： 在本协议签订之日起，甲方不能就项目在未经乙方书面同意的情况下与具有相同目的的第三方进行合作。**要求对等性，要求我放不能在扬州、泰州、南京、常州四地运营建设同类项目。 二、甲方的责任
1.甲方作为项目的投资方、建设方及项目建成后的物业所有者，将全权负责项目的土地、 投资、建设及相关手续的办理。甲方同意为乙方支付运营过程中所产生的相关费用，包含但不限于运营费、营销费、招商费、管理费等，费用具体明细将在本协议及后续子协议中做详细约定。甲方作为项目的投资商，具体责任如下：**认为本条是我方义务。 2.负责项目的土地所有相关事宜。 3.负责项目规划。 4.负责地上的投资建设及工程施工。 5.负责为乙方支付全程运营服务所产生的相关费用。 6.及时对乙方出具的调研及计划作出评估及审核，对推荐的入驻商家作出选择和决策。**认 为本条是我方义务。 7.授权乙方按照双方认可的运营模式进行经营管理。 三、乙方的责任 乙方作为项目的运营商，乙方将利用其在欧洲及中国市场多年积累的**运营经验和招商渠道，为项目做好全程的运营服务，包含但不限于为项目量身定做最科学的市场调研、可行性研究报告、项目定位，寻找最优良的商户入驻，及负责后期的经营管理，以帮助甲方实现项目的商业成功和投资回报最大化。乙方作为项目的运营商，具体责任如下： 1.为项目实施市场调研，可行性报告、项目定位。 2.为项目提供营销计划书、招商计划书、招商条件明细、品牌装修要求明细及预算。 3.负责项目开业前的B2B和B2C的市场营销活动。 4.负责实施项目的店铺招商工作。 5.负责租户店铺装修和入驻的管理工作。 6.负责开业后的经营管理工作。 **要求添加我方入股的条款，入不入股，要求标明回报率以保障政府的利益。 入股如何体现，如不入股回报率是否可约定以保障甲方利益？ 四、项目工作计划 双方同意项目将按以下七个阶段实施，**要求添加：但以上七个阶段有可能交叉进行：阶段一：市场调研和项目定位（3个月） 1.1.市场评估调研：针对**项目进行调研评估，非常规商业调研。**将联合国际知名专 业机构完成商业调研评估。