案例三十六：
租赁、仓储与新设优惠企业的税负比较
某大型国有企业闲置房产处理案例
一、案例背景。
（一）公司概况
某大型汽车生产企业（简称A 企业）因企业改制、产品转型，造成企业收缩经营。部分房产（主要是仓库）闲置、人员下岗失业。为了盘活资产，增加效益，该企业准备对闲置的房产进行经营。
（二）问题提出
闲置房产建于1970 年，原值3000 万元（现在市场价也在3000 万元左右），使用年限40 年，无残值，年折旧75万元；对闲置的房产进行整修，组织下岗失业人员进行物业管理，管理成本50 万元／年。
物流公司B拟出资1000万元每年租赁该房产，作为物流周转、仓储货物之用。为了充分利用房产创收，企业准备与E公司签定租赁合同。但是企业税务顾问提出建议希望企业重
新考虑租赁方式并提出了三种新的经营方式：方案一，租赁项目分别签定合同；方案二，租赁转化为仓储；方案三，新设企业，享受税收优惠政策。
为了便于分析，不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响，A企业适用城
建税税率7％，教育费附加为3％。
（三）适用税法条文根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产单位和个人，为营业税的纳税义务人。所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。
双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按“服务业” 税目征收营业税，税率为5%。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征
收营业税：
1. 承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；
2. 承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；
3. 出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。《房产税暂行条例》规定，房屋出租的，以房产
则金收入为房产税的计税依据。所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和
实物收入。
确定一个标准租金额从租计征。
我国现行房产税实行比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种
形式，所以房产税的税率也是两种：一种是按房产原值一次减除
的，税率为 1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为
12%。
、案例解析。
（一） 筹划思路与方法 1、企业筹划前的方案与税负情况
企业缴纳的营业税金及附加 =1000X 5.5 % =55 （万元）；
房产税=1000 X 12 % =120 （万元）；
税前利润 =1000－55－120－75－50=700（万元）； 所得税 =700X 33% =231（万元）； 净收益 =700－231=469（万元）；
纳税合计 =55+120+231=406（万元）。
2、新的三种税收筹划方案
方案一：租赁项目分别签定合同
因A 企业对出租的房产进行的物业管理非常到位， 税务师建议A 企业将租赁合同分解为
租赁和物业管理服务两项合同，租赁合同金额 800 万元／年，物业管理服务合同金额 200 万元／年。管理成本 50 万元／年不变。
企业缴纳的营业税金及附加 =1000X 5.5 % =55 （万元）;
房产税 =800X 12% =96（万元）；
税前利润 =1000－ 55－96－75－50=724（万元）；
所得税 =724X 33% =238.92 （万元）；
净收益 =724－238.92=485.08 （万元）；
纳税合计： 55+96+238.92=389.92 （万元）。
方案二：租赁转化为仓储
B 公司在接受A 企业物业管理服务的同时，还招聘人员对仓储的货物进行收发保管，一 年另支付收发保管费
50万元。税务师建议 A 企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强 对B 公司仓储货物知识的学习， 对B 公司的货物进行全方位的仓储保管服务； 仓储保管合同
金额1050万元（原合同金额 1000万元加原由B 公司支付的收发保管费
50万元），假定A
企业不增加成本。
企业缴纳的营业税金及附加 =1050X 5.5 % =57.75 （万元）;
房产税=3000X 1.2 %X 70% =25.20 （万元）;
税前利润 =1050－ 57.75 － 25.20 － 75－50=842.05 （万元）； 所得税=842.05 X 33% =277.88 （万元）； 净收益 =842.05 — 277.88=564.17 （万元）； 纳税
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，
应根据当地同类房屋的租金水平， 10％－ 30％后的余值计征 A 企业拟采用经营方式对物流公司 B 出租，合同金额为
1000 万元／年。
合计=57.75+25.20+277.88=360.83 （万元）。
方案三：新设企业，享受税收优惠政策
根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财税[2002]208 号规定：“ 对新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外）当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订3年以上期限劳动合同的（财税[2003]192 号更改为1 年），经劳动保障部门认定，税务机关审核，3 年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》（财税[2003]192 号）规定：“凡在2005 年底之前，符合中发[2002]12 号文件优惠政策条件规定的，从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体，可按有关规定享受最长期限为 3 年的税收优惠和社会保险补
贴，直至期满为止。”注册税务师设计了第三种筹划方案。
A 企业出闲置的房产，其控股的子公司H 和部分职工出资金，共同投资成立大地物流
有限公司（与其控股的子公司H成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业），同时
全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作，并与其签订1 年以上期限劳动合同，再履行一定的法律程序，可在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。
效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑， A 企业闲置的房产出资价为3000
万元，物流保管合同金额为1050 万元，其他有关资料与前述相同。
企业享受3 年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0；
房产税=3000X 1.2 %X 70% =25.20 （万元）；
税前利润=1050－25.2－75－50=899.80 （万元）；
所得税为0；
净收益=899.80 （万元）；
纳税合计=25.20 （万元）；
从上述计算分析可知，在3 年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63 万元。3年优惠期满后效益同方案二。
3、筹划结论：
从以上方案比较可知，方案三的节税效果最为明显，与A企业拟采用的经营方式相比在
税收优惠期内每年少纳税380.80 万元，净收益增加430.80 万元。免税期后每年少纳税45.17 万元，净收益增加95.17 万元。
（二）筹划难点
在实施上述各筹划方案时应注意以下几点：
1、必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性，不能一味地为了节税，使合同内容与真实发生的业务性质不一致，否则会被税务机关认定为偷税并受到惩处；
2、筹划前后B公司付出的现金流一样，都是1050万元，这样签订合同比较容易成功；招用下岗失业人员
必须经劳动保障部门认定，新办服务性企业必须经税务机关审核认定；是否选择以上税收筹划方案，还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关，在实施方案三条件不成熟时，可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案，在条件成熟后，再实施方案二。
（三）案例点评
税收筹划是一种对税法和税收政策的综合性的运用，是对税收政策做出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，我们不仅需要对各税种进行深入的了解和研究，更重要的是要将其与企业的经济业务融会贯通，才能寻找到最优的筹划方案。在本案例中可以通过租赁和仓储两种方式来达到同样的目的，但是由于两种方式所涉及的税率不同，导致了方案的优劣的差别。此外，国家对新办服务性企业制定了税收优惠政策，企业如果能有效的加以利用，能够取得更加突出的节税效果。
三、案例延伸思考虽然在以上的筹划分析中我们得出结论方案三将优于方案一和方案二，但在具体的方案选择
过程中也要考虑别的因素的影响，如企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略。总之，集团公司在确定内部经营方式时，要综合考虑对集团总体税负的影响，从中选出最佳方案，从而使承担的税负最低，达到实现企业利益最大化的目的。