目录
第一章、政策法规 (2)
第二章、经济环境 (8)
一、整体经济 (8)
二、固定资产投资 (11)
三、CPI（城市居民消费价格指数） (11)
第三章、土地市场 (12)
一、土地市场综述 (12)
二、土地供应分析 (13)
三、土地成交分析 (14)
第四章、商品房市场 (16)
一、供求关系分析 (16)
二、供应结构分析 (17)
三、成交量价分析 (19)
四、区域成交分析 (20)
第五章、二手房市场 (24)
一、成交量价分析 (24)
二、区域成交分析 (24)
第六章、广告分析 (26)
一、天津2014第三季度广告统计分析 (26)
二、天津2014年第三季度广告投放top10 (28)
第七章、2014年住宅市场三季度总结与后市预测 (28)
第一章、政策法规
2014年房地产政策持续执行，宏观经济继续走弱，国家层面更注重“分类调控”。截止至2014年9月30日，国家央行与银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，防松住房信贷政策；截止至2014年9月，天津市人民政府出台《关于调整天津市征地区片综合地价标准的通知》，调整征地标准。
中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作
的通知》
2014年9月30日，国家央行与银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
一、加大对保障性安居工程建设的金融支持
鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
三、增强金融机构个人住房贷款投放能力
鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求
银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大
市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
天津市人民政府《关于调整天津市征地区片综合地价标准的通知》
2014年9月10日，天津市人民政府决定调整《天津市征地区片综合地价标准》公布：
一、调整后的征地区片综合地价标准包括土地补偿费和安置补助费，各类用地的征收补偿工作必须严格执行征地区片综合地价标准，不得随意调整。
二、被征地农民的社会保障费用以及地上附着物、建筑物和青苗补偿费，按照有关规定和标准由申请用地单位另行支付。
三、各区县人民政府要通过多种方式公布新调整的征地区片综合地价标准，加强政策宣传解释，妥善解决实施过程中的有关问题，确保新标准顺利实施。对新标准施行前已依法获得征地批准的，征地补偿按已批准的征收土地方案组织实施；未经依法批准征地的，按新标准执行。
四、市人民政府根据经济社会发展情况，适时对征地区片综合地价标准进行修订。
五、调整后的《天津市征地区片综合地价标准》自2014年10月1日起施行。市人民政府《关于公布实施天津市征地区片综合地价标准的通知》（津政发〔2007〕23号）同时废止。
国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪
收费管理的通知
2014年07月17日，国家发展改革委、住房城乡建设部发布关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知：
为深入贯彻落实十八届三中全会精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善房地产中介服务价格形成机制，促进行业健康发展，决定放开目前实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，下放房地产经纪服务收费管理权限。现就有关事项通知如下：
一、放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。
二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
三、各房地产中介服务机构应按照《价格法》、《房地产经纪管理办法》等法律法规要求，
公平竞争、合法经营，诚实守信，为委托人提供价格合理、优质高效服务；严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素；一项服务包含多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目名称和收费标准，不得混合标价、捆绑标价；代收代付的税、费也应予以标明。房地产中介服务机构不得收取任何未标明的费用。
四、各级价格主管部门要依法加强对房地产中介服务收费行为的监督管理，重点查处收费后不按约定义务履行服务职责，以及串通涨价、利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈等乱收费行为，规范房地产中介服务市场价格秩序。
五、上述规定自2014年7月1日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。
国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知
2014年08月04日，国务院办公厅发布关于进一步加强棚户区改造工作的通知：
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）印发以来，各地区、各有关部门加大棚户区改造工作力度，全面推进城市、国有工矿、国有林区（林场）、国有垦区（农场）棚户区改造，2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上，为加快新一轮棚户区改造开了好局。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。为有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，经国务院同意，现就有关要求通知如下：
一、进一步完善棚户区改造规划
各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。省级人民政府尚未审批棚户区改造规划的，要抓紧审批，并报国务院有关部门。各地区编制完善2015—2017年棚户区改造规划，应突出前瞻性、科学性。
二、优化规划布局
（一）完善安置住房选点布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，以原地安置为主，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围内，安排在交通便利、配套设施齐全地段。市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、
生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。鼓励国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区改造在场部集中安置，促进国有林区、垦区小城镇建设。
（二）改进配套设施规划布局。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。编制城市基础设施建设规划，应做好与棚户区改造规划的衔接，同步规划安置住房小区的城市道路以及公共交通、供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施建设。安置住房小区商业、教育、医疗卫生等公共服务设施，配建水平必须与居住人口规模相适应，具体配建项目和建设标准，应遵循《城市居住区规划设计规范》要求，并符合当地棚户区改造公共服务设施配套标准的具体规定。
三、加快项目前期工作
（一）做好征收补偿工作。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按照国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。
（二）建立行政审批快速通道。市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。
四、加强质量安全管理
（一）强化在建工程质量安全监管。各地区要切实加强对棚户区改造在建工程质量安全的监督管理，重点对勘察、设计、施工、监理等参建单位执行工程建设强制性标准情况进行监督检查，对违法违规行为坚决予以查处。严格执行建筑节能强制性标准，实施绿色建筑行动，积极推广应用新技术、新材料，加快推进住宅产业化。全面推行安置住房质量责任终身制，加大质量安全责任追究力度。建设和施工单位要科学把握工程建设进度，保证工程建设的合理周期和造价，确保工程质量安全。
（二）开展已入住安置住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查，重点是建成入住时间较长的安置住房，对有安全隐患的要督促整改、消除隐患，确保居住安全。
五、加快配套建设
（一）加快配套设施建设。市、县人民政府应当编制棚户区改造配套基础设施年度建设计划，明确建设项目、开工竣工时间等内容。棚户区改造安置住房小区的规划设计条件应当明确配套公共服务设施的种类、建设规模和要求等，相关用地以单独成宗供应为主，并依法办理相关供地手续；对确属规划难以分割的配套设施建设用地，可在招标拍卖挂牌出让商品住房用地或划拨供应保障性住房用地时整体供应，建成后依照约定移交设施、办理用地手续。配套设施建成后验收合格的，要及时移交给接收单位。接收单位应当在规定的时限内投入使用。
（二）完善社区公共服务。新建安置住房小区要及时纳入街道和社区管理。安置住房小区没有实施物业管理的，社区居民委员会应组织做好物业服务工作。要发展便民利民服务，加快
发展社区志愿服务。鼓励邮政、金融、电信等公用事业服务单位在社区设点服务。
六、落实好各项支持政策
（一）确保建设用地供应。市、县人民政府应当依据棚户区改造规划与棚户区改造安置住房建设计划，结合改造用地需求、具备供应条件地块的具体情况和实际拆迁进度，编制棚户区改造安置住房用地供应计划。地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚户区改造用地年度供应计划，并根据用地年度供应计划实行宗地供应预安排，将棚户区改造和配套设施年度建设任务落实到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格依据经批准的控制性详细规划，确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件，涉及配套养老设施、科教文卫设施的，还应明确配建的设施种类、比例、面积、设施条件，以及建成后交付政府或政府收购的条件等要求，作为土地供应的条件。市、县国土资源部门应及时向社会公开棚户区改造用地年度供应计划、供地时序、宗地规划条件和土地使用要求，接受社会监督。省级国土资源部门应对市、县棚户区改造用地年度供应计划实施情况进行定期检查，确保用地落实到位。
（二）落实财税支持政策。市、县人民政府要切实加大棚户区改造资金投入，落实好税费减免政策。省级人民政府要进一步加大对本地区财政困难市县、贫困农林场棚户区改造的资金投入，支持国有林区（林场）、垦区（农场）棚户区改造相关的配套设施建设，重点支持资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造。中央继续加大对棚户区改造的补助力度，对财政困难地区予以倾斜。建立健全地方政府债券制度，加大对棚户区改造的支持。
（三）加大金融支持力度。进一步发挥开发性金融作用。国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。对经过清理整顿符合条件的省级政府及地级以上城市政府融资平台公司，其实施的棚户区改造项目，银行业金融机构可比照公共租赁住房融资的有关规定给予信贷支持。与棚户区改造项目直接相关的城市基础设施项目，由国家开发银行按国务院有关要求给予信贷支持。各地要建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。通过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。
七、加强组织领导
各地区、各有关部门要紧紧围绕推进新型城镇化的重大战略部署，进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划2015—2017年棚户区改造工作。各省（区、市）人民政府对本地区棚户区改造负总责，要加强对市、县人民政府棚户区改造工作
目标责任考核，落实市、县人民政府具体工作责任，完善工作机制，抓好组织实施。国务院各有关部门要依据各自职责，密切配合，加强对地方的监督指导，研究完善相关政策措施。要广泛宣传棚户区改造的重要意义，主动发布和准确解读政策措施，深入细致做好群众工作，营造良好社会氛围，共同推进棚户区改造工作。
第二章、经济环境
今年以来，面对错综复杂的国内外经济环境，天津市市上下认真贯彻落实市委、市政府决策部署，坚持稳中求进、改革创新，抓住京津冀协同发展机遇，努力克服经济下行压力，结构调整、转型升级取得积极进展，发展活力进一步增强，全市经济实现了平稳发展。
一、整体经济
天津市上半年全市经济保持平稳运行
一、经济运行总体平稳，转型升级持续推进
初步核算并经国家统计局评估审定，上半年天津市生产总值7185.46亿元，按可比价格计算，同比增长10.3%。分三次产业看，第一产业增加值85.17亿元，增长3.1%；第二产业增加值3789.84亿元，增长10.5%，其中工业增加值3495.97亿元，增长10.6%；第三产业增加值3310.45亿元，增长10.2%。
创新驱动作用提升。上半年，新增科技型中小企业8670家，累计达到5.78万家；新增“小巨人”企业342家，累计达到2722家。加快落实科技“小巨人”领军企业“一企一策”，首批92个科技“小巨人”领军企业重大科技创新项目已完成立项。大力实施万企转型升级行动，有2144家企业实施了2348个转型升级项目。
节能降耗成效明显。规模以上工业综合能源消费量为2248.37万吨标准煤，同比下降2.8%，单位增加值能耗同比下降12.3%，降幅分别比一季度扩大1.9个和1.3个百分点。规模以上工业消费煤炭2163.13万吨，同比减少140.72万吨，下降6.1%，降幅比一季度扩大2.9个百分点。
民营经济活力增强。实施工商登记制度和行政许可制度改革，上半年，天津市市新注册民营企业26889户，比去年同期增长83.9%。落实促进民营经济加快发展的政策措施，民营工业企业总产值5326.14亿元，占全市的37.9%，同比增长20.1%，高于全市平均水平11.4个百分点；民间投资3557.42亿元，增长30.0%，高于全市固定资产投资13.5个百分点，占全社会投资的比重达到58.8%，主要投向制造业、房地产业、租赁和商务服务业；民营企业出口51.53亿美元，增长18.8%，快于全市出口14.7个百分点。
二、实体经济稳步增长，结构调整取得积极进展
农业生产平稳增长。夏粮再获丰收，夏粮总产量58.62万吨，增长2.3%。上半年，蔬菜产量226.80万吨，增长4.6%；猪肉产量15.34万吨，增长0.1%；水产品产量10.73万吨，增长4.9%；禽蛋产量10.08万吨，增长2.0%；牛奶产量32.71万吨，增长1.5%。
工业结构呈现积极变化。上半年，全市规模以上工业总产值14061.01亿元，增长8.7%；规模以上工业增加值增长10.8%，39个工业行业大类中有33个行业实现不同程度增长。高新
技术产业比重提高。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达到30.2%，比一季度提高0.5个百分点。其中，环境保护产品产值增长31.0%，航天航空增长17.7%，新能源和节能材料增长17.4%，生物技术和医药增长15.7%。小微企业增长较快。小型、微型工业企业增加值分别增长26.0%和29.9%，分别快于规模以上工业15.2个和19.1个百分点。
服务业发展有所加快。上半年，服务业增加值增长10.2%，比一季度加快0.2个百分点。交通运输增势良好，公路货运量和货物周转量分别增长10.5%和11.2%，分别比一季度提高0.4个和0.2个百分点；港口货物吞吐量2.59亿吨，增长3.6%；机场旅客吞吐量561.72万人次，增长35.7%。商贸流通规模稳步扩大，上半年，批发零售业商品销售总额18041.28亿元，增长15.3%；住宿餐饮业营业额351.61亿元，增长12.1%。服务外包保持高速增长，全市服务外包执行额11.76亿美元，其中离岸执行额6.39亿美元，分别增长30.3%和40.3%。新兴金融创新发展，截至6月末，全市批准开业小额贷款公司162家，融资性担保机构118家。商务租赁、科技服务、计算机软件等营利性服务业快速增长，1-5月实现营业收入301.09亿元，同比增长18.4%。
三、投资保持较快增长，消费需求稳中有升
投资结构不断优化。上半年，全社会固定资产投资6052.19亿元，增长16.5%。其中，城镇投资5680.59亿元，增长16.7%；农村投资371.60亿元，增长13.1%。服务业投资比重提高。在城镇投资中，第一产业投资52.30亿元，增长18.7%；第二产业投资2602.70亿元，增长16.4%；第三产业投资3025.59亿元，增长16.9%，占城镇投资的比重为53.3%，比一季度提高5个百分点。其中，信息服务、科技服务、批发零售、商务服务等生产性服务业投资分别增长1.1倍、58.2%、33.7%和33.5%。基础设施投资增速回升。基础设施投资1038.89亿元，增长8.3%，比一季度加快16.1个百分点。其中，铁路运输业投资增长40.6%，电信和其他信息传输服务业投资增长33.1%。房地产投资增速放缓。房地产开发投资943.68亿元，增长16.5%，比一季度回落5.1个百分点；商品房销售面积同比下降8.5%，降幅比一季度扩大5.1个百分点。
消费市场运行平稳。上半年，社会消费品零售总额2241.28亿元，增长4.5%，比一季度加快0.5个百分点。限额以上21个商品大类中，15类商品零售额实现不同程度增长。文化、信息等新的消费热点逐步形成。限额以上书报杂志类零售额增长71.4%；批发和零售企业通过互联网实现的商品零售额62.55亿元，增长98.9%。大众餐饮保持较快增长。限下住宿餐饮业营业额280.27亿元，占全市营业额的79.7%，增长15.7%，高于全市平均水平3.6个百分点。受限购、限行政策影响，汽车消费继续回落。汽车零售额下降23.3%，石油及制品零售额微增
0.5%，同比分别回落42.1个和17.2个百分点。
四、进出口规模扩大，招商引资势头良好
外贸出口保持增长。上半年，外贸进出口总额649.83亿美元，增长6.7%。其中，进口401.69亿美元，增长8.3%；出口248.14亿美元，增长4.1%。从贸易方式看，一般贸易出口108.83亿美元，增长7.1%；加工贸易出口122.14亿美元，增长1.1%。从出口市场看，传统市场中，
对美国、欧盟和日本出口分别增长10.6%、8.2%和4.8%，占全市出口总额的38.0%；新兴市场中，对巴西出口增长35.1%，对东盟出口增长2.8%，对俄罗斯出口下降28.5%。
招商引资稳步增长。上半年，新批外商投资企业309家，合同外资额123.09亿美元，增长10.5%；实际直接利用外资107.93亿美元，增长12.4%。制造业引资快于服务业。制造业实际直接利用外资47.17亿美元，增长17.4%；服务业实际直接利用外资58.98亿美元，增长6.8%，占全市的54.6%。来自香港的实际直接利用外资54.38亿美元，增长2.7%，占全市的50.4%；来自德国、韩国和英国的实际直接利用外资快速增长，分别增长1.2倍、71.3%和70.4%。全市实际利用内资1930.64亿元，增长16.4%，来自北京、河北的资金占41.4%。
五、抓住改革发展契机，区域经济势头较好
滨海新区改革建设稳步推进。组建滨海新区行政审批局，实现了“一颗印章管审批”；推进投资与服务贸易便利化综合改革，积极申报中国天津自由贸易试验区。新卡罗拉、博瑞特、华泰汽车、河南大厦等项目竣工，采韦莱变速箱、中联重科、托普索催化剂等项目开工建设，京津城际延伸线及于家堡交通枢纽、西外环高速、津港高速二期、中央大道海河隧道等工程进展顺利。
区县经济多元发展。积极推进京津冀协同发展，加快建设京津产业新城、京津合作示范区等平台，积极承接北京功能疏解，发展节能环保、高端装备、生物医药等战略性新兴产业，为区县发展拓展空间。积极发展楼宇经济，全市474座商务楼宇实现税收收入264.7亿元，同比增长22.0%，其中税收超过亿元楼宇达到69座。旅游市场繁荣活跃，接待国际旅游人数144.7万人次，增长11.0%；实现外汇收入14.6亿美元，增长12.6%。现代都市型农业稳步发展，启动建设155个现代农业生产基地，10万亩放心菜基地建设进展顺利。
六、财政收入较快增长，金融运行保持稳定
财政税收增势良好。上半年，天津市全市公共财政收入1212.03亿元，增长15.1%。税收收入798.05亿元，增长18.8%，占公共财政收入的65.8%，同比提高2.6个百分点。“营改增”试点范围扩大到铁路运输和邮政服务业，落实小微企业税收减免政策，主体税种中，增值税增长13.3%，营业税增长19.9%，企业所得税增长19.3%，个人所得税增长23.8%。
新增贷款同比多增。截至6月末，全市金融机构（含外资）本外币各项贷款余额22287.53亿元，比年初增加1402.15亿元，同比多增144.49亿元，余额增长13.2%。受互联网金融业务、理财产品大幅增加等因素影响，存款增速放缓。6月末各项存款余额25083.48亿元，比年初增加1767.74亿元，同比少增27.42亿元，余额增长13.5%，同比回落1.6个百分点。
七、居民收入稳定增长，民计民生持续改善
新增就业稳中有升。部分加工制造企业用工需求扩大以及民营企业快速发展，上半年全市新增就业24.70万人，增长0.1%，城镇登记失业率稳定在3.6%。劳动力调查数据显示，截至6月底，全市就业人口达到855.44万人。
城乡居民收入保持增长。制定21项增收政策措施，提高企业退休人员基本养老金、最低工资标准、城乡最低保障标准。上半年，城镇常住居民人均可支配收入16725元，同比增长9.3%；农村常住居民人均可支配收入8846元，同比增长11.7%。
民生投入力度加大。公共财政支出中，用于住房保障、教育和医疗卫生等民生领域支出分别增长42.3%、23.3%和21.1%。全面推进保障房投资建设，上半年，新开工建设保障性住房3.26万套。旧楼区提升改造工程有序推进，西于庄危陋房改造顺利推进。深入实施“美丽天津·一号工程”，植树造林38.5万亩，上半年PM2.5浓度同比下降17.6%。
八、消费价格平稳运行，生产价格持续走低
消费价格涨势趋缓。上半年，居民消费价格同比上涨2.5%，比一季度回落0.4个百分点。八大类商品和服务价格“七升一降”。其中，食品类价格上涨3.6%，衣着类价格上涨3.4%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨4.3%，医疗保健及个人用品类价格上涨0.6%，交通和通信类价格上涨0.5%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.4%，居住类价格上涨2.8%，烟酒及用品类价格下降0.6%。
生产价格降幅收窄。上半年，工业生产者出厂价格同比下降3.1%，降幅比一季度收窄0.6个百分点。其中，生产资料价格下降3.8%，生活资料价格下降0.4%。工业生产者购进价格同比下降2.8%。
二、固定资产投资
天津市2014年1-8月城镇固定资产投资走势平稳
1-8月，我市全社会固定资产投资8078.61亿元，同比增长16.1%，其中城镇固定资产投资7620.60亿元，同比增长16.2%。
1-8月，我市房地产开发投资1206.15亿元，同比增长18.2%，占全市城镇固定资产投资的比重为15.8%。
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1-7
1-8
同比增速%
%）
%）
天津市城镇固定资产投资和房地产开发投资同比增速情况
三、CPI （城市居民消费价格指数）
天津2014年1-8月CPI 同比上涨
2014年1—8月份，本市居民消费价格总水平比去年同期上涨2.2%。8月份，天津市居民消费价格总水平同比上涨1.3%。
100
10110110210210310310410410510513.01
13.02
13.03
13.04
13.05
13.05
13.06
13.07
13.08
13.09
13.11
13.12
14.01
14.02
14.03
14.04
14.05
14.06
14.07
14.08
天津市城市居民消费价格指数CPI 月度走势
第三章、土地市场
一、土地市场综述
2014年第三季度，天津市共推出经营性土地29幅，总出让土地面积84万㎡，环比大幅下滑74.78%，同比骤降83.86%；共成交经营性土地31幅，总成交面积153万㎡，环比2014年二季度大幅下滑49%，同比大幅下滑65.38%。2014
年前三季度天津市房地产投资增速持续下滑，再加之信贷收紧等因素影响，开发企业拿地意愿大幅减弱，2014年第三季度度经营性土地多以底价成交。
二、土地供应分析
1、土地供应区域分析
2014年第三季度天津市经营性土地出让区域分析（面积）
从区域细分来看，2014年第三季度出让的经营性土地主要集中在远郊区县和环城四区，出让面积共计75.3万㎡，占全市总供应量90%，特别是武清区和北辰区两个区域，分别出让经营性土地面积46.9万㎡、13.9万㎡，两个区供应经营性用地面积占天津是整体供应面积的72.6%；其次是滨海新区，2014年第三季度滨海新区整体出让面积占全市出让面积的10%，滨海新区经营性用地供应面积为8.4万㎡；2014年第三季度市内六区无新增供应量。
2014年第三季度天津市各区经营性土地出让分析（面积）
2、土地供应性质分析
2014年第三季度天津市经营性土地出让性质分析（面积）
从出让土地的性质上分析，2014年第三季度天津出让的经营性土地主要为商服用地，占到市场总量的46%，共计38万㎡，主要来自于远郊区县的武清区；其次是居住用地，总计推出土地为29万㎡，占总供应面积的34%；2014年第三季度全市共推出17万㎡综合用地，占总供应面积的20%。
三、土地成交分析
1、成交土地区域分析
2014年第三季度，天津的经营性土地成交主要集中在远郊区县和市内六区，其中远郊区县成交量占市场份额的72%，共成交110万㎡，主要来自蓟县、武清区和静海县；市内六区共成交经营性用地24万㎡（河西区新八大里成交经营性用地23万㎡），占全市经营性用地总成交面积15%，环城四区仅有东丽区成交4.9万㎡经营性用地，仅占整体成交的3%左右；另外滨海新区成交经营性用地15万㎡，占整体的10%。
2014年第三季度天津市经营性土地成交区域分析（面积）
2014年第三季度天津市各区经营性土地成交分析（面积）
2、成交土地性质分析
从成交结构上看，2014年第三季度经营性土地成交占比最大的为居住性用地，共计成交59万㎡，占整体成交的38%；其次为综合性用地，成交51万㎡，占整体成交的34%；商服用地成交43万㎡，占整体成交的28%。
2014年第三季度天津市经营性土地成交性质分析（面积）
综上所述，2014年第三季度累计成交经营性用地面积大幅度萎缩，成交量仅有153万㎡。第三季度经营性土地成交量最多的区域为远郊县的武清区、蓟县以及市内六区的河西区，其中武清区的武清新城持续火热，河西区的新八大里成为今年土地市场最火热区域；其余的热点板块如西青区张家窝、中北镇板块、新梅江板块、北辰区的刘园、双街板块、南开区天拖板块、河东区海河沿线板块都值得后期关注。
3、成交溢价情况分析
2014年第三季度仅有三幅加油服务站地块有小幅度溢价，其他地块均底价成交.
4、重点地块成交信息
1、北大资源旗下天津博雅置业有限公司以39.73亿元（底价成交）摘得津西黑（挂）2014-069号地块。该地块位于河西区黑牛城道与洪泽南路交口东南侧，土地面积69084.1㎡，总建筑面积317800㎡，楼面价为12502元/㎡。
2、中海地产旗下天津中海海盛地产有限公司以39.3亿元底价摘得津西黑（挂）2014-079号地块。该地块位于河西区黑牛城道南侧，土地面积82722.7㎡，规划建筑面积302200㎡，楼面地价13005元/㎡。
3、天津房地产集团有限公司以45.75亿元底价摘得津西黑（挂）2014-078号地块。该地块位于河西区黑牛城道与洞庭路交口西北侧，土地面积78554.1㎡，规划建筑面积366000㎡，楼面地价12500元/㎡。
4、天津荣孚置业有限公司以5.427亿元（底价成交）摘得津蓟（挂）2014-021号地块。该地块位于蓟县长城大道西侧，土地面积29.49万㎡，规划总建筑面积32.98万㎡，楼面价为1645元/㎡。
5、天津雍鑫红星置业有限公司（雍鑫集团和红星置业联合体）以3.476亿元（底价成交）摘得津武（挂）2014-145、14
6、147号三宗地块。该地块位于武清区新城规划路西侧，土地面积10.53万㎡，规划总建筑面积19.52万㎡，楼面价为1777元/㎡。
第四章、商品房市场
一、供求关系分析
图2006-2014年三季度天津市商品房和商品住宅供应面积
万㎡
2014年三季度天津市商品房供应量增长幅度较2013年同比上升14%，9个月累计供应1401.66万平米，新增供应超过2013年同期供应量。同时非住宅类产品供应占比略有下降，占商品房供应总量的21%，比例较2013年减少，新增供应向住宅类产品转移。
2014年三季度，天津市商品住宅累计新增供应量为1105.33万平方米，销售量为764.32万平方米，供大于求形式严峻。
图2013.01-2014.09天津市商品住宅供求情况
500
1000
1500
2000
2500
3000
单位：万m 2
2014年6月蓝印利好彻底结束，经历5月蓝印抢购潮后，自6月起天津商品住宅供应成
交均有不同程度回落。7月、8月市场进入一个相对平稳阶段，住宅供应成交量均低于2013年同期。9月进入房地产市场传统销售旺季，多家开发商集中放量，但成交并未有明显回升。
三季度末央行与银监会正式发布文件，放松个人住房贷款限制，限购限贷政策均已松绑。随着限购限贷政策放松，预计未来市场将有所好转，预计年末住宅销售量将有所回升。
二、供应结构分析
2014年三季度天津市商品住宅累计新增供应量为1105.33万平方米，共计103018套，少数区县今年新增供应量小于需求量，以消耗存量为主，其中市内六区新增供应占比最小，五郊区县在蓝印结束后新增供应占比下降，滨海新区、环城四区新增供应均有不同幅度上升。
图2014年三季度天津市商品住宅各区域供应情况（面积）
市内六区
8%
环城四区
33%
滨海新区24%
五郊县35%
图2014年三季度天津市各区住宅供应面积
181.70
0.00
20.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00
180.00200.00
和平区
河东区
河西区
南开区
河北区
红桥区
东丽区
西青区
津南区
北辰区
塘沽区
汉沽区
大港区
开发区
中新生态城
滨海其他功能区
武清区
宝坻区
蓟县
宁河县
静海县
单位：万㎡
在天津市各区域中，2014年三季度环城四区、五郊区/县成为主力供应区域，其中武清区供应量最大，达到181.70万平方米；其次西青区供应面积123.38万平米位列第二；而津南区以供应
113.32万平米列第三。
市内六区中南开、河西、河北三区新项目面市，供应明显增加，其中河北区供应达到24.55万平米，和平区消化存量为主供应不足5万平米；环城四区西青、津南大量项目加推，累计供应量突破百万平米，东丽、北辰供应量维持在80万平米左右；滨海新区以塘沽区、汉沽区、中新生态城、北塘经济区等区域为主；五郊区县中武清区依旧成为供应主力，累计供应到达180万平米，供应量领跑全市。
图2014年三季度天津商品住宅供应单套面积情况
50平米以下
1%
50-70平米
7%
70-90平米28%
90-120平米
40%
120-144平米
13%
144-180平米5%
180-250平米
4%
250平米以上
2%
图2014年三季度天津市商品住宅供应户型情况
一室
8%
二室56%
三室31%
四室
4%
五室以上1%
2014年三季度份，从新增供应住宅的单套面积上看，依旧以90-120平米为主，占总供应的40%；其次70-90平米小面积段占总供应的28%，比例有所下降；120-144平米户型供应量占比13%，供应占比有所上升。
从新增供应住宅的户型来看，两室三室为供应主力户型，刚需两居室户型占全部供应户型的56%，比例有所下降。三室供应小幅上升至31%。大户型改善型和豪宅类产品占供应量的5%，一室户型占比下降至8%。
三、成交量价分析
图2013.01-2014.09天津商品房成交趋势
8000
85009000950010000105001100011500
1200012500 2014年三季度，天津市商品房累计成交量为890.11万平方米，与2013年相比下降18%；天津市商品房成交均价为10575元/㎡，与2013年相比下降3%。
2014年初，天津市整体市场保持淡季不淡的情况， 4月、5月受蓝印影响，成交量猛增，成交结构导致均价明显下降。6月蓝印正式取消后，成交量大幅回落，各月成交远低于2013年同期；蓝印结束后，五郊区县成交占比回落，受成交结构影响，成交均价明显回升。
图2013.01-2014.06天津商品住宅成交趋势
8000
8500900095001000010500110001150012000
2014年三季度，天津市商品住宅累计成交量为764.32万平方米，与2013年相比下降约
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
天津介绍
目录 一、天津简介 二、天津2014房地产销售数据 三、天津重点开发企业
一、天津简介 天津简介主要从行政区域、人口规模、经济概况方面进行介绍。 1、行政区域： 天津有12个市辖区，1个副省级区，3个市辖县，共有乡镇级区划数为240个。市辖区分为中心城区、环城区和远郊区。 《天津市空间发展战略》提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”城市规划理念。其中，“双城”是指天津市中心城区和滨海新区核心区；“双港”是指天津港和天津南港；“南北”指市域中北部及南部；“北端”是指蓟县北部山地丘陵地带。 中心城区是天津的发祥地，也是文化教育政治经济商业中心。按照服务业功能，中心城区按照“金融和平”、“商务河西”、“科技南开”、“金贸河东”、“创意河北”、“商贸红桥”的功能定位。 滨海新区是天津市下辖的副省级区、国家级新区和国家综合配套改革试验区，是北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和物流中心、宜居生态型新城区。由原塘沽区、汉沽区、大港区以及天津经济技术开发区等区域整合而成
2、人口规模 天津市共有54个少数民族，少数民族总人口为33.14万人。 截至2014年末，全市常住人口达到1516.81万人，比上年末增加44.60万人。其中，外来常住人口476.18万人，比上年末增加35.27万人，占全市常住人口增量的79.1%
3、经济概况 2014年全市生产总值15722.47亿元，按可比价格计算，比上年增长10.0%。分三次产业看，第一产业增加值201.53亿元，增长2.8%；第二产业增加值7765.91亿元，增长9.9%，其中工业增加值7083.39亿元，增长10.0%；第三产业增加值7755.03亿元，增长10.2%，占全市生产总值的比重达到 49.3%，比上年提高1.2个百分点。三次产业结构为1.3 : 49.4 : 49.3。 二、天津2014房地产销售数据 销售数据主要包括2014年楼盘上市量、成交量、成交价格、土地市场情况 等方面。
合富辉煌销售管理制度 【制度目的】通过规范的管理，确保能够贯彻落实发展商的各项要求，并在销售接待过程中遵循双方的规章制度、维护发展商及公司的品牌形象。 【适用范围】项目销售组全体成员 目录 第一部分职业准则 第二部分 职责范围 第三部分 销售流程 第四部分 销控管理 第五部分 销售道具及施工现场管理 第六部分 其它 第七部分 违例罚则
第一部分 职业准则 一、企业理念 “创新、竞争、发展”是合富辉煌房地产的企业文化，“以人为本”是合富辉煌房地产的管理宗旨。合富辉煌房地产在提倡锐意创新、良性竞争的基础上，关心员工、鼓励员工，使员工与公司之间建立起充分的信任感和归属感，使上千人的大团队象大家庭一样充满亲和力，每一位成员都有充分展现自我、实现自我的机会。 二、职业礼仪 、职业形象 着装：在销售现场工作时间内，应穿着整洁的统一制服，并佩带工牌。 发式： 男士——短发，不得蓄发、染过于前卫的颜色或光头； 女士——短发或束发为宜，不得染过于前卫的颜色或光头。 首饰及化妆 不得佩戴不宜在办公场所佩戴的装饰品（如：鼻环、唇环等）； 女性要求化淡妆。 个人卫生
注意个人卫生，不得留长指甲，男职员需每日剃须； 食用有异味刺激性的食品后，应尽快清除口腔异味。 、办公礼仪 电话 接听电话用“您好，××××（项目名称）”的标准用语，原则上电话铃响 声内应接听电话； 代接同事电话，做好必要记录并及时转达； 与客户通话时，应在客户挂断电话后，再挂断电话； 不允许煲电话粥或拨打声讯电话，打私人电话不得超过 分钟。 交谈 不得在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜； 与客户交谈应在洽谈区域就座。 办公区域 保持工作场所清洁、整齐，下班前应将桌面、办公区域收拾干净； 销售大厅内不得高声喧哗、打闹、进食、吸烟、伏案睡觉； 销售大厅内不得阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络； 不得让客户进入办公区域 。
天津市房地产投资调研 二十一世纪中国经济 将从那个地点起航…… 今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的都市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个都市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的都市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大都市。 在建国以后半个多世纪的时刻里，尤其是改革开放以后，不管是都市形象、都市地位，依旧都市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的都市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和
题材的都市。我们认为，假如讲过去几十年天津的进展的确是慢了半拍的话，那么在经营都市的今天，天津却完全有可能凭借自身的专门多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。 为了建成21世纪现代化港口都市和我国北方重要的经济中心，占据新的进展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中查找自己的进展定位，积极参与新一轮国际都市进展的竞争。 1998之后，北京都市空间的进展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速进展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速进展，京沈高速公路的拉动，目前北京都市空间的进展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。 北京都市空间进展的主轴方向同天津都市空间进展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间进展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了特不重要的基础。
伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的立即崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动制造出新的进展空间和更多的进展机遇。天津腾飞，就在今朝! 在珠江三角洲、长江三角洲经济进展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从那个地点起航……
2014津新房成交量跌两成价涨3.21%刚改入市 ——2014年天津楼市白皮书成交篇 一、2014年迎调整年津改善型购房者入市 2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。 2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。 从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。 从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。 二、2014年天津楼市成交之变 ■改善型购房者入市 2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。 ■市内六区成交均价领涨 中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。由于市场供应较少，2014 页脚内容1
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
2010年11月天津房地产市场分析报告 一、行业政策 1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款 11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房 11 月4日，住房城乡建设部网站公开《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房 11月16日，三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发 11月24日，天津市人民政府在下发的《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 二、市场运行数据
（一）土地市场 2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。
合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 （1）、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位； （2）、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家，
其他渠道登记的客户至少400名，争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠 1、大客户团购优惠: 1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ②芦淞大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ③大型厂矿的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再享受9.8折。 购房优惠情况明细表：以130㎡中央王座三房为例，3400元/㎡的价格，正常一次性9.8折的折扣计算 序号成交套数原价（元）一次性折后价（元）正常优惠金额（元）团购折扣大客户折后价（元）大客户优惠金额 1 9 442000 433160 8840 9.8 424496.8 17503.2 其他特殊情况，合富公司将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次
合富辉煌销售现场 管理手册 1 2020年4月19日
销售部管理手册 （试行） 2 2020年4月19日
目录 第一部分组织架构及管理制度.........................................错误!未定义书签。 一．销售部组织架构及销售部人员主要岗位职责 (5) 一）组织架构示意 (5) 二）主要岗位职责 (6) 二．案场管理制度 (10) 一）工作守则 (10) 二）考勤制度........................................................错误!未定义书签。 三）仪容着装规范 ................................................错误!未定义书签。 四）业务规范 (12) 五）审查制度........................................................错误!未定义书签。 三．项目例会制度 (15) 一）早、晚会 (15) 二）周会 ...............................................................错误!未定义书签。 三）项目月例会 (16) 四）展销会推广会议（按需） .............................错误!未定义书签。 四．业绩分配制度 (17) 一）业绩判定........................................................错误!未定义书签。 二）业绩分配........................................................错误!未定义书签。 五．项目资源共享制度 (19) 3 2020年4月19日
新华网天津频道２月２１日电（权超）２００６年天津房地产市场将接着保持健康稳定进展。天津市建委预测，全市商品房需求量将达到１２８０万平方米左右，二手房需求量接近１０００万平方米，分不比２００５年增长２３％和１７％。 ２００６年，天津新婚家庭购房需求２８０万平方米左右；拆迁安置型需求３８０万平方米；随着滨海新区纳入国家进展战略，外地居民购房可能比２００５年增加１０％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比２００５年增长１５％以上。 另据天津市建委统计数字显示，２００５年天津房地产空置率为７％，低于全国平均水平，供应偏紧的形势仍然专门明显。２００６年，天津为了保证市场供给，全年房地产竣工面积将达１５００万平方米，实现房地产投资４００亿元。新开工住宅１６００万平方米，上半年开工８００万平方米。重点推动６５个５万平方米以上住宅项目开工建设。推进华明、双港两个新居住区开工建设，年内开工面积达到３５０万平方米以上。接着完善住房保障体系，妥善做好中低收入群众的住房安置工作。２００６年，天津市打算建设经济适用房２６０万平方米，年内竣工１４０万平方米。
天津市建委房地产处负责人表示，近年来天津经济增长在不断加快中位居全国前列，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。目前天津人均生产总值达到４３００美元，都市居民年人均可支配收入达到１２６３９元，群众收入水平和消费能力明显提高，由此转化形成的房地产购买力正在逐步释放。 随着拆迁规模的稳定，市场需求正在由安置型需求向改善型需求过渡。目前天津市人均住房建筑面积是２５．８平方米，与建设小康社会的住房指标还有一定的距离，进一步提高群众住房条件的空间还专门大。随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积存的部分购房需求将在今年释放。 另一方面，天津通过加快经济适用房建设，构建了以经济适用房、实物还迁房、经济租赁房和廉租房为主体的保障住房供应体系，严格操纵安置对象，实行封闭运作，既缓解了低收入群体的住房困难，又幸免了对房地产市场的冲击，市场机制在房地产资源配置中的基础性作用得到加强。 天津良好的市场环境对外埠投资商形成了强大吸引力，外埠资金介入天津房地产开发更加积极、更加理性。北京首创集团、北京中远房地产、上海复地房地产、上海上投房地产、深圳金地集
天津市西青区 房地产市场调研报告
一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。
梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在
龙湖地产大客户渠道拓展执行方案研究 工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体； (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合评估； (3)、搜集大客户团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、优惠方式； (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位； (4)、保持与大客户单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物，要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下，了解大客户单位的购房需求情况和活动范围；在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 (1) ------------------------------------------------- 、结合本项目大客户拓展主要目标商会、 大型国有企业、机关 事业型单位、建材、服装市场私营业主、学院单位； (2)、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型企业3家、商会2家、行政机关5 家，其他渠道登记的客户至少400 名，争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠 1 、大客户团购优惠
1）大客户单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以外，另外根据整个单位 成交的合计套数，享受大客户团购优惠。 2）大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折，具体标准如下： ①商会成员团购9套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再享受折。 ②绵阳大市场的经营商家团购9套以上，在享受常规折扣的基础上， 再享受折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件，在享受常规折扣的基础上，再享受折。 购房优惠情况明细表：以109卅中央王座三房为例，10800元/卅的价格，正常一次性折的折扣计算 其他特殊情况，龙湖地产将作出评估建议，并启动开发商与团购单位直接商洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定： 本项目大客户组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员； 从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款, 必须是同一个人，中途人员 发生变更不予承认； B、返点建议: ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。
东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告 第一部分、天津供应市场研究 (3) 一、供应调研背景及中原研究思路 (3) 1、调研背景 (3) 2、调研目的 (3) 3、调研对象 (3) 二、天津市土地市场供应分析 (4) 1、土地市场现状 (4) 2、2002年度土地供应分析 (6) 三、天津市房地产总体供应情况 (9) 1、天津市房地产供应总量 (9) 2、天津市房地产市场价格状况 (11) 3、天津市房地产市场销售量 (13) 四、天津市房产市场分析 (15) 1、商品房市场概述 (15)
2、市场情况分类评价 (17) 五、中高档住宅市场供应 (19) 1、总供应量情况 (19) 2、销售状况 (19) 3、产品特点 (20) 第二部分、供应市场专项调研分析 (21) 一、调研讲明 (21) 1.市场范围 (21) 2、样本的选择 (21) 3、调研目的和分析方法 (23) 二、高档公寓项目分析 (23) 1、高档公寓项目综合品质评价 (25) 2、高档公寓项目供应量分析 (26) 3、高档公寓项目产品分析 (28) 4、高档公寓项目价格与销售情况 (44) 5、项目形象与宣传推广 (54) 6、高档公寓项目客群分析 (54)
三、不墅项目分析 (55) 1、不墅项目综合品质评价 (56) 2、不墅项目供应量分析 (58) 3、不墅项目产品分析 (61) 4、不墅项目优势、劣势分析 (78) 5、不墅项目价格与销售 (80) 6、不墅项目形象与宣传推广 (89) 7、不墅项目客群分析 (90) 第三部分、个案项目分析 (91) 一、个案项目的选择 (91) 二、个案项目分析 (91) 1、万科花园新城三期——美树丽舍 (91) 2、半岛蓝湾 (97) 3、蒙地卡罗 (104) 第四部分、结论 (113) 一、总体供应量及供应结构 (113)
2017
滨海房地产住宅市场年报
丨凯成地产丨研究发展部丨
目录 CONTENTS
1
经济政策概述
2
土地市场分析
3
住宅二级市场
4
住宅三级市场
第一部分
经济政策概述
房地产短期看金融（去杠杆、加息），远期看人口（人才导入不足） 十九大为房地产定调“房住不炒”，2018年实行差别化调控政策， 明年房地产市场仍然紧缩
1
经济—GDP增长出现下滑，产业结构优化未来长期向好
2012-2017年天津市与滨海新区GDP增长幅度对比分析
30000 25000 20.10% 17.50% 8020 12.50% 10.00% 12894 14442 15727 8760 15.50% 9270 12.80% 9.30% 16538
统计口径调整， 滨海2016年GDP 为6654亿元
25.00%
统计口径调整， 滨海2017年 GDP预计7000 亿元
10002
20.00% 15.00%
20000
15000 10000 5000 0 13.80% 7205
10.80% 9.20% 17786 10.00% 18595 3.60% 5.00% 0.00%
2012年
2013年 天津GDP(亿元)
2014年 滨海新区GDP（亿元）
2015年 天津GDP增速
2016年 滨海新区GDP增速
2017年
? 2017年天津市GDP经济增长出现下滑，在“去产能、调结构”的宏观政策背景下，传统工业、落后产 能被调整，全运会的举办、加大环保整治，停产停工对今年的生产总值均产生了抑制。 ? 随着产业结构升级，产能不断优化，经济形式长期发展向好。
天津市房地产投资调研报告 二十一世纪中国经济 将从那个地点起航…… 今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的都市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个都市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的都市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大都市。 在建国以后半个多世纪的时刻里，尤其是改革开放以后，不管是都市形象、都市地位，依旧都市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的都市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和题材的都市。我们认为，假如讲过去几十年天津的进展的确是慢了半拍的话，那么在经营都市的今天，天津却完全有可能凭借自身的专门多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现
代化和充满魅力的天津。 为了建成21世纪现代化港口都市和我国北方重要的经济中心，占据新的进展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中查找自己的进展定位，积极参与新一轮国际都市进展的竞争。 1998之后，北京都市空间的进展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速进展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速进展，京沈高速公路的拉动，目前北京都市空间的进展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。 北京都市空间进展的主轴方向同天津都市空间进展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间进展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了特不重要的基础。
伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的立即崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动制造出新的进展空间和更多的进展机遇。天津腾飞，就在今朝! 在珠江三角洲、长江三角洲经济进展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从那个地点起航……
国内房地产著名销售代理公司竞争力分析 前言 第一章房地产代理行业战略环境分析 第二章重点竞争对手发展历程、核心资源研究 第三章应对策略建议
前言 由于房地产具有区域性及不可移动性的特性，在不同的区域，其环境研究的侧重点应有所不同，房地产代理咨询行业作为房地产开发的服务性衍生业务，伴随着开发企业的大浪淘沙同样经历了不断的刷新和洗牌，同其他房地产衍生业务如工程、设计规划等相比，代理及咨询业务在认识观念、操作理念上更新换代的压力更大，速度更快。大体来说代理咨询企业伴随着行业的发展已经历了四代（阶段）的交替。
第一章房地产代理行业战略环境分析 第一节房地产代理行业战略环境演变 房地产代理行业战略环境离不开其所处的时间与空间，时间指行业发展所处的历史阶段，而空间则指房地产代理行业项目所处的区域与位置。房地产代理行业的时空研究即是在特定的时空环境下研究某一特定的空间的历史演变，现状以及预测其未来的发展方向。 美国著名战略管理大师迈克尔·波特的提出了公司战略定位的五力模型，根据此模型，一个房地产代理公司的战略环境应该包括项目所处的政治、政策环境、相关产业环境（如房地产开发行业、建筑业、设计业等）、微观竞争环境、微观需求环境以及企业和项目的内部资源情况。 一、房地产代理公司发展阶段划分： 第一代属于业务内容补充型，顾名思义是单纯的对企业销售环节业务的分担或是资金压力缓解的方式方法，这一时期的关键词是销控。 第二代侧重于营销策略和项目品牌的执行和借纳，各开发项目大多关注于项目形象对项目价值的提升，关键词是形象。 第三代代理咨询强调了专业性研究，在销控和形象均“到位”的前提下，在这一阶段项目前期定位成为项目成败的关键，这时通过市场研究、区域分析、产品定位、营销策划等等已经汇集成了项目自身的核心竞争力，这一时期是房地产行业快速发展的时期，也是开发企业和代理咨询企业优胜劣汰的重要转型时期，关键词为定位。 随着人才的流动以及各分支服务环节，诸如市场调研公司、广告公司、建筑设计公司、环境设计公司等专业化程度的提高，在开发企业作为组织管理角色前提下的服务资源再组织整合，为开发企业提供更多附加价值和分担更多组织内容成为 第四代代理咨询企业的必然。在此同时，由于项目开发中住宅、商业、写字楼甚至厂房等多物业类型复合增加，专业性研究也由单一物业类型变为多物业类型综合研究，关键词是整合。
合富辉煌销售现场管理手册（试行）
目录 第一部分组织架构及治理制度5 一．销售部组织架构及销售部人员要紧岗位职责5一）组织架构示意5 二）要紧岗位职责6 二．案场治理制度10 一）工作守则10 二）考勤制度13 三）仪容着装规范14 四）业务规范12 五）审查制度17 三．项目例会制度15 一）早、晚会15 二）周会 19
三）项目月例会 16 四）展销会推广会议（按需） 20 四．业绩分配制度17 一）业绩判定21 二）业绩分配21 五．项目资源共享制度19 一）目的 23 二）要紧内容23 六．职员培训制度20 一）目的 20 二）培训内容20 三）培训打算26 四）培训考核26 七．考核、晋升制度22 一）考核周期27 二）考核内容及分值27 三）考核结果与考核体现27 四）考核方法27 五）销售治理人员晋升、降级标准29 六）《项目职员绩效考核表》（见附表）。 32 七）项目助理考核方法详见《项目助理绩效考核表》28 八）本考核、晋升方法未尽事宜，按照公司《职员考核治理方法》执行 3 2 第二部分业务流程33 一．来电流程治理30 一）来电接听流程示意 30 二）来电接听差不多要求31
二．来访流程治理37 一）来访接待流程示意 37 二）来访接待差不多要求39 三）客户接待程序 44 四）有关表格及填写要求（部分）39 三．成交、签约流程治理40 一）成交、签约流程示意40 二）销控治理41 三）签署认购书要求41 四）定金、发票 41 五）办理签订购房合同、银行按揭等购房手续42六）合同治理42 七）客户资源治理50 四．退房流程治理52 一）退房流程示意52 二）讲明 54 五．专门需求审批流程治理46 一）审批流程示意46 二）讲明 55 第三部分表格清单56
合富辉煌行政管理要述 时间：二OOO年十一月
纲目 第一部分：行政管理部分 一、合富辉煌的复合式管理模式 真正体现了新世纪朝阳行业的典型特点：人才年轻化、技术专业化、管理规范化。 二、公司的管理特点 管理特点：体制完善化、工作整体化、效应群体化 三、行政运作特点 运作特色：部门职能化、分工明确化、市场主动化。
四、各部门职能摘要介绍 ●策划部：市场营销整合项目全面策划、监督执行。 ●人事行政部主要职能：“为优异绩效而管理，管理为优异绩效”。 ●销售部：体现着公司市场策略的成功与失败。 ●拓展部与资讯部的职能：研究房地产市场的发展，联络横向支持性企业的关 系。 ●工程部的部门职能 ●财务部职能 五、企业文化之形成 企业文化具体活动透视 六、行政管理运作成功总结
一）制度规范，体制健全，管理到位。 发展迅速、步伐稳健、结构坚实、组织发展。 二）人力资源管理优胜一筹，员工综合素质处行业前列。 善用人才、稳固发展、业界前首、永不停步。 三）处理突发性事件应变有度，工作效率100分。 市场策略、群体行为、团队出击、战无不胜
第二部分：项目销售管理 一、销售服务体系的管理特点 二、销售服务体系 一）策划为主导，销售为先锋，配合紧密，抢先市场。 概念升华似原子裂变，爆炸力度强大。 二）重视员工培训。根据不同楼盘推出的不同阶段、不同市场、不同季节对员工进行专业的培训。 蓄水原理的运用：囤积的“水”越多，就越不怕饥荒岁月。 三）注重在职教育，员工全面素质升华。 兵家常理：养兵千日，用兵一时，水来土挡，兵来将挡。
四）销售过程中建立市场信息反馈档案。为策划部提供市场、买家的最新动向，作为实施方案调整的依据。 奇兵出击，抢占市场。 五）全程服务，弘扬专业精神。 以点带面，点面结合，实力尽展。 六）持续性的操作能力和效果彰显企业强大实力 持续性长，作战力强，宏观调控全，群体效率高 附：公司简介