项目前期策划建议书
前言：
目录：
第一章、公司简介
第二章、区域房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
第三节、项目周边典型住宅项目概况
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点第三章、本项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
第二节、项目SWOT分析
第三节、市场定位
第四章、项目规划建议
第一节、区域房地产产品现状
第二节、本案分期发展策略建议
第三节、产品设计策略
第五章、营销策划及项目推广
第一节、营销运动中的三种“力”
第二节、本案包装策划
第三节、差异性策划思路
第四节、销售价格策略
第五节、推广思路及费用预算
第一章、略
第二章、房地产市场分析
第一节、房地产市场概述
中国房地产业经过20余年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对稳定过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。
中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。
中国房地产业在今后五到十年内，还会有一个较平稳的发展时期，其主要利好因素有：
1、产业被明确确定为国家支柱产业，在政策上给予更多的优惠和扶持；
2、取消福利分房，代之以住房货币化；
3、征收利息税，促使居民作多元化的投资考虑，房地产成为居民置业投资的重点；
4、增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一，将提高整个社会的薪酬水平，从而有效提升居民的消费水平；
5、中国将加速城市化进程，以有效解决农村富余劳动力的问题，农村人口进城，将引发一次新的房地产开发高潮；
6、中国经济已坚定地走向市场经济，私有化日益明朗，这将导致中国经济持续长期走强，在此环境下，房地产也会相应发展；
7、一个强大的中产阶级群体正在崛起，其主导消费的趋势将日益明显；
8、中国将面临长期的通货膨胀压力，居民投资房地产，成为最稳妥的保值方式；
9、中国正式加入世贸组织，从而有效刺激中国经济发展，同时，大批外资机构涌入中国，加大对房地产市场的需求；
10、中国申奥成功，对中国经济数年的推动将勿庸置疑。
第二节、北京及其周边房地产市场发展现状
一、高档项目市场现状及分析
“新政”导致炒、购房者观望，观望导致成交量萎缩。另据调查显示：北京5、6月份高档楼盘成交量几乎为零,大部分高档楼盘的销售进入“停滞”期。
由于目前已经上市的高档楼盘，已经出现了卖不动的情况，除了提高性价比外，就是降价，规划建筑面积为70多万平方米的“阳光上东区”把小区分成10多个组团来建，以便给将来留下调整的空间,提高项目的竞争力。
有专家指出，目前北京乃至全国地产行业中高档楼盘销售不景气的原因主要有两个方面：
一方面，所有项目销售受到影响的共同原因是购房者的观望心理。政策不断出台，包括重要领导人的讲话，都表明目前房价过高，要采取措施改变这一现状。同时，部分政策还有一系列细则将要出台，包括银行会不会再次加息等，都存在很多不确定因素。一位业内人士指出，房产研究专家和开发商的言论都有截然相反的论调，并且谁也说服不了谁。“连他们都看不清楚，购房者又如何看得清楚呢？”购房者看不清楚未来房价的走向，所以他们最好的选择就是等待。
另一方面，从政策的实际影响来看，中高档房之所以受影响最大,是因为这类房子为投资重点，并且投资中高档住房的人大都已经拥有一套房产，一般采取按揭的方式再次购房，然后采取先出租再出售的
方式赚取回报，也有的投资者购房后闲置一边，等升值之后直接出售。而在今年不断出台的政策，无论是“提高首付比例”，还是“提高利率”的政策规定，对他们都有直接影响，并且关系到投资利润。再者，“购房不满两年再出售，按全部售房收入征收营业税”的规定也比较“狠”地打击了投资者。由于5%的营业税征收标准比较高，所以如果投资者的房产升值不多，反而可能导致投资“赚钱不成，反蚀一把米”；并且“两年之限”中的“购房”指取得房产证或契税完税的时间，而投资者一般都是购买期房，所以要想避开营业税，在取得产权证或交完契税之后两年时间再出售房子，至少就得在签订购房合同之后四五年再转手，但那时的房地产形势已经很难判断了。
除了具备投资特点的中高档项目销售受到影响以外，开发商原本就主打投资理念的项目销售也受到了极大影响。以前投资房产总是稳赚不赔，而现在情况不同了，投资者也更理性了，因为即使是投资，最终也得靠自住型客户来解决房子的最终去向。
二、普通住宅市场现状及分析
近期在国家宏观政策影响下，住宅投资客户明显减少，自住型
客户却在逐步增加，大部分购房者耐心观望，持币待购。市场向买方市场转变，购房者最关心的就是哪个楼盘降价的幅度最大，是不是还会降。
北京市建委规定，只有符合“单套建筑面积在140(含)平方米以下”等三个标准的普通住房，才可享受优惠政策。从近期的楼市反馈看，面积已成为购房者挑选房产时首先考虑的要素，140平方米以下的户型项目更加好销。
据市建委等部门联合发布的北京市2005年1-5月房地产市场运行情况显示，1-5月全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在140平方米以下的比例近八成，其中80-140平方米的占58.4%，80平方米以下的占21.1%。
在北京，天通苑、国美第一城、珠江帝景选房现场，许多选房者都将140平方米以下的户型作为首选。
由于去年北京有大量项目被延期到今年下半年入市，保守估计数量将达到200多个。因此下半年楼市迎来放量拐点已是业内共识。四个计划今年在京开工、销售，以住宅为主的项目PEKINGHOUSE、复地
天赋、复地元墅以及参股项目玉泉新城，总建筑面积达到140万平方米；富力地产集团放出消息，3个北京的项目将在六七月份集中开盘；北京鹏润房地产有限公司高层人士透露，除目前正在销售的“国美第一城”外，已有两个住宅项目进入实质操作阶段并将在近期公布。
新政的出台，将大量减少土地被人为囤积的现象，加快土地流通和项目建设速度，从而改善楼市整体的供给环境，促使房价向合理水平尽快回落。
从今年的情形来看，政府已下定决心要调控房价；开发商一边坚持房价会涨的言论，一边悄悄调整策略；购房者则更多的在观望和等待。事实上，政策是要打击投机和投资，保护自住。如果真实的自住性需求坚挺，且项目定位能被自住型客户认可，无论政策怎么变化，度过了观望期以后，其销售当不成问题。
第三节、项目周边典型住宅项目概况
一、豪门庄园
由南海鱼村房地产开发公司开发的豪门庄园小区，占地20000平米，位于涿洲市中心街区，地理位置优越，一期开发“复式楼”28套、六层板楼四栋，“复式楼”已售出19套左右，板楼已入住。二期
开发六层板楼三栋，面积从57平米到132平米不等，每户有必须购买的配套地下室，小区规模较小，容积率较高，绿化率较低，建筑外立面装饰设计呆板。
价位：一层1570元/平米、二层1370元/平米、三层1770元/平米、四层1480元/平米、五层1350元/平米、六层1050元/平米。
二、金兴花园
涿洲金利房地产开发有限公司在开发唐人花园小区后又推出金兴花园小区，小区建筑面积40000平米，共建8栋住宅楼，1栋商铺。面积从80平米到130平米不等。
价位：一层1420元/平米、二层1480元/平米、三层1610元/平米、四层1430元/平米、五层1290元/平米、六层988元/平米。
三、燕赵花园
燕赵花园是北京燕京实业集团公司与河北燕赵房地产有限公司合资开发的花园式住宅小区，占地107亩，建筑面积10余万平米，面积从88平米到275平米不等，有跃层、错层等多种户型，容积率为1.4，绿化率接近50%。
价位：一层2068元/平米（赠送70平米左右的花园）、二层1668
元/平米、三层1718元/平米、四层1588元/平米、五层1548元/平米、六层1118元/平米和1220元/平米（赠送10余平米的露台）。错层已全部售出，跃层仅有一套213.2平米的。
四、中央公馆
辛源房地产开发的中央公馆项目是涿洲地区首家板式小高层住宅项目，小区占地2.8万平米，小区规划、景观设计在涿洲众房地产项目中处于领先地位，小区在建有4栋住宅楼2栋商用楼，起价2280元/平米、最高价2780元/平米、均价2480元/平米。一层赠送花园、地下室可以选择。
第四节、涿洲地区房地产发展优势及市场机会点
一、市场优势
在传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产开发资金必然要开辟新的领域。面对北京奥运的巨大消费市场，毗邻北京的河北涿洲市大打“京郊生态牌”，抢抓北京奥运良机，并想方设法吸引南资北上。
北京承办奥运会，将产生巨大的投资需求、消费需求、产业需求和产品服务需求，京津冀经济圈以其独特的优势成为南方产业资本向北方转移的首选地区。毗邻北京的涿洲有着“天下第一州”的美誉，凭借投资成本落差优势、区位交通优势、环境优势大力建设京郊生态卫星城，近年更是雄心勃勃欲打造成南资进京的“桥头堡”。
北京高辐射期的到来对一些京边地区的房地产市场产生较强的拉动作用，目前，京郊地产行情十分看好，售价正稳步上升。涿洲距离北京仅62公里，但目前的房产价格仅1000多元每平方米，约北京平均房价的1／6，上升空间巨大，加上近年大力发展旅游、文化、休闲产业，对房地产业产生了强大的拉动作用。
二、市场机会点
通过以上市场调研了解到：
1、目前涿洲市场优秀楼盘极少，区域市场缺少有规模、有档次的精品；
2、各项目中小面积户型较为畅销；
3、现有项目产品差异化不明显，户外环境设计普遍较为粗糙，营销包装水平低。
第三章、项目市场定位与主题概念
第一节、项目概况
本项目紧邻“京石”高速路，地处涿洲范阳东路开发区中心地段，是未来涿洲的发展重心，东侧是阳光大街，北侧是朝阳路，西侧是开发区政府规划用地，且开发区政府办公大楼与本项目同时动工，地段、环境、人文得天独厚。
第二节、项目SWOT分析
一、项目优势S
1、地理位置优越，紧邻“京石”高速路及涿洲市范阳路、阳光大街、朝阳路，交通便利；
2、区域市场成熟，涿洲房地产市场发展已初现规模；
3、项目占地面积大，可操作性强；
4、开发商实力雄厚，目标明确。
二、项目劣势W
1、城市配套
虽然本项目具有良好的交通配套环境资源，但是涿洲市经济发展同临近的北京等地比较相对滞后，因此本项目周边还处于“待开发”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，外地客户对本地块缺乏“认同感”。
2、区位劣势
本项目位于市区最东部，周边尚未形成居住规模，距离购物场所较远，居民生活配套不完善，日常生活不便利。
3、临路噪音
本项目三面临街，临路的住宅楼座会存在一定的噪音影响，临路户型偏低的价位会拉低整体销售额。
三、机会O
1、区域市场缺少有规模、有档次的产品；
2、区域内多数项目规模较小或已经结案入住，现阶段项目市场竞争力较强；
3、随着开发区政府办公楼的落成，该区域将发展成为涿洲开发区的新中心。
四、风险T
1、“燕赵花园”、“中央公馆”等项目处于现在的中心街区，势必疯狂争夺客户资源。该地区项目竞争同质化严重，但“中央公馆”项目已认识到产品“差异性”的重要并开始模仿推广，本项目将有一定市场竞争的风险性。
2、项目处于平地阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。
第三节、市场定位
一、要点阐述
在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它产品的人们一个完美而充分的理由。
在今日地产市场，项目之间的差异性越来越小，同质性越来越高，使得市场争夺日益困难。
从战略上看，项目的竞争战略应立足于“攻心为上，攻城为下”，要脱颖而出，就要击中消费者的心，在其心中占据阵地，营销即沟通，占据消费者的心灵，是营销的终极战场。
从广义而言，定位的必要性和重要性体现在以下几个方面：
1. 定位能创造差异，赋予项目独特个性和特色；
2. 定位是最基本的营销战略要素，竞争将市场推向了定位时代，在营销理论中，市场细分、目标市场与定位都是企业营销战略的要素，被称为营销战略的STP。市场细分和目标市场选择是寻找靶子，而定位就是将“箭”射向靶子；
3. 定位是制定各种营销策略的前提和依据，各项营销策略(产品、价格、渠道、促销)直接影响到营销目标的实现，而这些策略的依据是否正确则是其是否有效的关键，只有以定位为制定各种策略的信息，才能使产品顺利击中目标市场，纲举目张，有定位信息，才能使产品顺利击中目标市场。纲举目张，有定位为前提依据，各项营销手段才能发挥最大效用；
4、定位形成竞争优势，在这个定位时代，关键的不是对一件产品本身做些什么，而是你在消费者心目中做些什么。单凭质量的上乘和价格低廉难以获得竞争优势，今天，成功品牌的竞争优势已主要来源于定位。
二、涿洲商品房市场调研分析
此次调查的商品房市场以本案周边的住宅项目和在涿洲市场影响较大的住宅项目为主，针对本案的项目定位及规划，围绕具备竞争性的项目展开。
据调查结果显示，目前涿洲市场多以六层住宅楼为主。这种布局已被大多数人所接受，推广起来也相对容易。目前调查的几个项目，其客户群体以本地人和北京人为主。小区的配套设施一般为毛坯房、厨卫简装，宽带、有线、电话线入户。
经过几天的对涿洲商品房市场细致全面的考察与研究，可以得到以下结论：
1、本案周边住宅小区较多，居住环境良好，有豪门庄园、金兴花园、中央公馆等，已形成一个大型的居住片区。有利于周边配套、市政设施的迅速发展和完善；
2、本案位于涿洲开发区，属于新城区，自然环境较好，而且规划前景看好；
3、本案及周边交通便捷，917路平均每5分钟一班。
4、本案在销售过程中还存在着一定的难度，由于周边楼盘仍有一部分房屋在售，并且是现房、小区环境已经做好，因此对本案仍旧构成一定的威胁；而且目前本案周边市政配套也稍有欠缺。
三、产品概念定位
1、本案将是涿洲市最具规模的住宅项目。
2、本案将是涿洲市低价位高品质的大型社区。
3、我公司介入后将为本案导入“人文建筑”的销售概念。
这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以便利舒适为目的的开发模式。“人文建筑”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。同时强调高品质的“服务式”物业管理服务，提出“特色管理、品质服务”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“人文建
筑”的概念，可以为本案的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如丰富高档的“商业”配套等，全方位塑造高品质形象。
四、客户定位
通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：
1、客户状况：本地有一定经济实力想改善居住环境的群体以及外地客户。
2、购买动机：本地客户以首次置业自用为主，改善居住条件；外地客户以投资、拆迁、退休后改善居住环境等为主；
3、地域分布：以涿洲市为主要中心，外围辐射北京等地。
4、经济状况：家庭固定收入水平在3000—7000元/月，可以承担1200—2500元/月的房屋费用支出（包括月供、物业、水电、取暖费等）。
5、家庭结构：两口到五口之家，两居或三居户型为主。
五、市场定位
针对客户群的以上特点，在建筑风格、外部环境、配套设施等方面做出鲜明亮点，并通过煽动性的概念包装打开市场，例如增设北京电话号服务，聘请外资园林设计公司作为社区园林景观设计顾问，聘
请一流物业公司做社区物管顾问等，投入费用不多，但却直接提升项目整体形象档次，满足客户人群的炫耀心理，在这些元素支撑下，提出“国际化精品社区”概念，使项目从一期开始就给客户一个高品质的概念，对于开发公司的形象以及后期开发都是有利的。
市场定位：后现代风格涿洲地区地标级引领市场趋势国际化精品社区
另外，在社区布局、配套、园林、道路等多方面都要尽力营造恬静、舒适的生活氛围。
六、以满足目标客户为准则的项目自身定位：
鉴于对周边市场的分析和本案受地理位置及周边环境的影响，建议定位为以六层板楼为主，以少量十二层板式小高层为辅的中高档住宅小区。
首先，客户对六层板楼的认可度较高，而且宜采取一层送花园，顶层送露台的促销方式；
其次，周边项目就板式小高层而言，还是一个相对空白的市场（仅“中央公馆”在建），存在一定有需求的潜在客户。
第四章、项目规划建议
市场营销营销策划方案书 专业年级14级会展经济与管理 课程名称市场营销 指导教师魏锦 实验组别第 1 组 成员名单陈永波20142216041018 吕鹏20142216041012 李斌20142216 041009 张泽琨20142216041008 王靖20142216041020 周浪20142216 041025 席子皓20142216041031 教务处制 2016年 5 月31 日
目录 一、摘要（企业简介） 二、环境分析 现有竞争者分析、替代品分析 三、项目SWOT分析 四、STP分析 1、市场细分 2、目标市场 3、市场定位 五、营销战略 （一）产品策略 产品品牌、新产品开发、产品包装、产品组合（二）价格策略 定价目标、价格策略 （三）渠道策略 分销渠道模式、长短、宽窄的选择 （四）促销策略 人员推销、广告、公共关系、营业推广的组合运用 六、具体的营销方案实施 七、总结
一、摘要 真人CS又被称作生存游戏、野战游戏等。真人CS是各种喜欢军事及户外运动的人大家聚集在一起，装备BB弹、彩蛋，或者是激光枪等各类对抗器械，身着各种款式的军装、护具，进行的模拟军队作战训练的一种游戏。由于此类游戏的娱乐性刺激性，和对参与者的各种技能的锻炼，因此受到很多人的喜爱。但由于进行此类游戏会有一定的风险，所以在游戏的时候一定要遵守游戏规则，严格穿着护具，在交战区域严禁解脱护具。花溪真人CS位于花溪湿地公园内，拥有良好的地理位置，加上优美的环境，而且游客众多，吸引了不少顾客前来报名参赛。 二、环境分析： 外部环境分析： 1.花溪是个环境优美的地方，旅游景点比较多、目前有名景点有花 溪公园、花溪国家湿地公园、十里河滩等，但凭地方的优越条件，发展是突飞猛进的。 2.就分析确切点，花溪的经济发展迅猛。人们生活不断提高，物质 生活的满足已经不再是主流。精神生活的需求更是日益慢慢走进人们的生活，更多方面的是体验和享受精神生活物质。 3.在我们新的一代，更能体现这一特点，寻找刺激体验生活乐趣成 为新一代的消费主流。 4.现如今，花溪的旅游项目逐渐增多，吸引了更多的游客前来游 玩，给我们提供更多的市场。 内部环境分析： 1.从游戏方面的强度和运动量，主要适合于青少年和部分的成年人 的消费。其目的主要是锻炼参与者的意志等方面的，更能体现到合作精神的理解的和意义。 2.按年龄把划分为不同的难度阶层。也按性别分难度级别。也可以 进行男女混合，更能体现时代女性的精神面貌。
房地产酒店项目策划全案 目录 一．项目定位 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二．推广策略 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三．广告企划 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四．工作进度表 项目策划全案 本案营销企划的主要目的 l 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； l 品牌目标 在基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层次； l 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一. 项目定位 1、项目评判 1.1优势 ?总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； ?名佳经典等物业的推出，使人们对区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础； ?已经在市场积累了较高的品牌形象，使人们对品牌有了初步的认识； ?与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线； ?由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2劣势 ?由于本案的开发正处于开发的前奏，真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； ?本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用； ?由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3威胁 ?周边已开发项目，投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成 一定的威胁； ?整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻很可能成为未来高档住宅的新星；
市场营销方案策划书模板 一、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一）商场内安排： 1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，最好用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1）销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖——专柜产品（待定）。
2）礼品：分一般礼品和一个大奖（专柜产品），一般礼品为公司制作的小礼品（待定）；大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3）在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个；一个问题卡片集，里面有40张问题卡片（最好准备工作100张）。 4）规则：答对问题即可抽奖；抽奖机会仅有一次；抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖；100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二）商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的每一个顾客宣传消费监控产品并指出专柜的位置和抽奖活动事宜。 2、在商场主门挂一条横幅：祝消费监控专柜隆重开业。或挂两条竖幅，由头：“祝&tim es;×公司7月出口行业第一”；“祝××消费监控专柜隆重开业” 3、在商场空地悬挂两个飘空气球，并挂两条幅。 三）城市社区促销： 本社区促销方案应视当地情况来进行操作。 1、社区选择： 1）最好在专柜附近范围，这样一来可以在区域内形成立体拉动，
餐饮活动营销方案 考虑酒店在本地的影响力和区域特点，结合我司原有活动经验，提供此活动执行方案。我们就执行方案分为以下几个节点： 一、 四、圣诞节活动：来爆料现场偶遇“圣诞老人”吧，来一场圣诞狂欢！！（圣诞节当日） 1、活动内容： 当日每位到店顾客均可获得一顶圣诞帽。 当晚会有圣诞老人出现，并背有装着礼物的大包裹，随机派送神秘大礼。 针对情侣、儿童、家庭等不同的消费人群，推出圣诞节套餐，不同的套餐有不同的折扣。到店顾客每桌都有一张圣诞贺卡，由顾客写下自己的姓名、祝福语和联系方式，由圣诞老人收集起来，抽取一张送圣诞火鸡大餐！ 圣诞贺卡上的联系方式会收集下来，在新年元旦节再度光临本店的顾客，经过信息核对后可以收获额外的惊喜。 在开业后微信获得一定关注量之后即开始宣传圣诞节活动；圣诞节前一周店面辅以富有圣诞气息的装饰；前一周门店准备易拉宝宣传；前一周开始桌面宣传册。圣诞老人服饰道具、圣诞节节庆装饰、圣诞贺卡、圣诞帽。 圣诞火鸡套餐 一位员工装扮圣诞老人组织参与人员1-2名 圣诞节丰富的活动内容能够吸引大量的顾客，而圣诞节与元旦节活动的相关性能吸引顾客关注元旦节活动并到店消费。 四、新年元旦活动：新年到！惊喜到！！来爆料现场拿红包！！！（元旦节当日） 1、活动内容： 每桌提供一张新年明信片，给你想念的人写下你的思念和新年寄语，本店负责将你的想念寄出去。 店里备好一张“新年寄语”文化墙，写上餐厅对顾客的祝福，可以让顾客写下自己的新年寄语。 圣诞节光顾后，元旦节再度光顾的顾客，在获取一定折扣后，还可获得新年回馈菜品一份。 元旦节当日到店的前20味顾客均有超大惊喜红包拿。 （前3位顾客获得红包中：100元现金抵用券（本次消费可用），4-10名获得50元现金抵用券（本次消费可用），11-20名可获得20元抵用券（下次可用）。） 2、活动安排与宣传： 圣诞节期间员工推荐；一周前门店易拉宝宣传；一周前准备桌面宣传册；一周前微信做惊喜预告。 活动组织人员1-2名 丰富的元旦节活动内容吸引大量顾客。
房地产策划全案 房地产策划全案 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打 堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在 我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、 SWOT分析第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议 六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场我现在就要动身启程，因为无论白天 黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音;当我站在马路边或者灰色 的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆·巴特勒·济
慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.——William Bartler Jice——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、 SWOT分析第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议 六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市常 附送： 房地产策划员 房地产策划员
餐饮业营销策划书 一、目标市场分析 目标客户，即面对的消费人群。 比如：主要是中上层人士和政府机关工作人员，但其中也有不少是私款消费，这要求酒店在提高档次的基础上必须兼顾那些私款消费者的个人利益。 二、定价策略 1）饭菜基本上可以保持原来的定价，但要考虑和节假日相关的一些饭菜的价格，可采用打折（建议使用这种办法）或者直接降低价格的办法。 2）针对价格高的饭菜，建议采用减量和减价向结合的办法。 3）可实施节日套餐，比如年夜饭、中秋节团圆饭、七夕情人的套餐等，价格不要偏高， 人均消费控制在25-50元（不含酒水）。 4）其他的酒水价格和其它服务的价格可根据酒店的实际情况灵活变动，在节日的前后达到最低价（但要针对酒店的纯利润来制定）。三、营销策略 1）制作专门针对节假日的套餐，可以根据实际的情况分低、中、高三等，有二人餐、三人餐等类型，主题要体现全家团圆，可根据不同的节日赠送的菜品、点心、月饼等。 2）可根据节日当天生日有效证明， 享受特别优惠和免餐费活动，比如国庆日、中秋节、端午节、春节、
元宵节、七夕节等。 3）如果手机号码尾号是该节日的对应号码，可凭借有效的证件在酒店聚餐可享受特惠折扣（根据酒店的实际决定）。建议给他们推荐节日套餐。 4）由于餐厅没有住宿服务，可和其他的以住宿为主的大型宾馆联合行动，相互介绍客户，这样可以增加客户群，减少一些相关的费用。5）在饭后赠送一些与节日相关的小礼物 （上面要印上酒店的名称、电话、地址、网址）。 6）活动的时间定于节日的前2-3天到后2-3天止。 四、推广策略 1）在酒店的门口附近、火车站、汽车站放置户外广告（户外广告采用喷绘为主，条幅相结合的形式）。 2）电视、街道横幅和报纸广告相结合。 3）开展手机短信广告，群发的重点是原来饭店的老顾客，注意要使用适当的语言，主要介绍酒店的最新活动。 4）网络营销、网络推广，也可在相应的网站上做个弹出框广告或者比较大的。网页动画和图片的处理必须要和营销的内容相符合。 5）也可采用DM传单广告，但传单的质量必须要高。 注意：以上的广告可同时选择几种，推广的重点在本酒店方圆5公里，也可向周边的适当推广。广告的受众最低要保证15万人。 五、其它相关的策略 保安必须要保证酒店的安全；对服务员和相关的工作人员采指定一些
“恒盛华园”整体策划书 目录 第一章项目概况02 第二章定位策略14
1、规划用地总面积：30亩 2、总建筑面积：26000多平方米 3、居住总户数：188户 4、绿化率：40% 6、栋数：9栋 7、户型：两室两厅、三室两厅、四室两厅。 8、面积：90㎡——168㎡ 9、结构类型：平层、错层、跃层等。 10、容积率： 第二节项目S W O T分析 一、优势S 1. 品牌优势：在雅园、紫华园两个楼盘的品牌推广和营销过程中，华东联房产公司已经积累了一定的知名度。 2. 户型优势：住宅设计多档次（二室二厅、三室二厅、四室二厅，面积从90—168 m2不等）；结构多类型（平层、错层、跃层等）；户型实用，利用率高，分区明确。 3. 地段优势：恒盛华园位于交警直属大队旁，临常德主干道洞庭大道约100米，接207国道。周边居住氛围浓厚，紧邻紫华园、怡景嘉苑、德泰花园、三闾小区，交通便利，出闹入静。 4. 交通优势：有31路直达小区门口，其它20、53、25、52、9、15、48、47、46、16、7、33、18、46、59等穿行于市区的多路公交车从小区附近经过，出入极其方便。 5. 价位优势：面向工薪阶层，价格较为便宜，付款方式多样，购买较为轻松。 6. 自然环境优势：其位于常德市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。 二、劣势W
市场营销方案策划书（一） 一、活动主题：关爱家庭你我他———抽奖大奉送 二、活动时间：新产品导入期 三、活动目的： 1、零距离与目标顾客群接触，快速传播产品概念、产品利益点。（两个月不变） 2、让目标消费群认识、了解、试用、体验新产品。 3、让目标消费群认知到他需要什么，引导、教育消费者。 4、制造商场热点、社区热点、rss大豆异黄酮、城市热点。 5、吸引大量目标消费群。 四、活动内容 一）商场内安排： 1、配备两名优秀的促销人员，向顾客介绍产品、公司、代理商及消费监控概念，强化公司产品给顾客的利益点。 2、播放公司消费监控的专题片，最好用大电视播放。 3、有条件商场可以搞一个小型的知识问答“抽奖大奉送，关爱家庭你我他”活动。 活动步骤： 1）销售人员向顾客发放专柜产品资料，并主动告知我们这段时间在进行有奖知识问答抽奖活动，看完资料后回答正确一个问题即可抽奖，中奖率百分百，还有大奖——专柜产品（待定）。 2）礼品：分一般礼品和一个大奖（专柜产品），一般礼品为公司制作的小礼品（待定）；大奖为专柜产品的其中一款，天天有大奖，哪天抽出及时补充另一款。 3）在专柜旁设立一个抽奖箱，里面装有两种颜色的乒乓球，其中黄色球只有1个，其它则是白色球49个；一个问题卡片集，里面有40张问题卡片（最好准备工作100张）。 4）规则：答对问题即可抽奖；抽奖机会仅有一次；抽白色球为纪念奖，抽黄色球为大奖；100%中奖，天天有大奖。 4、消费监控产品进入商场dm。 5、现场pop广告。 原则：简洁体现消费监控产品信息、抽奖大奉送活动信息。 二）商场外sp： 1、在商场的主门侧设一个宣传点，促销人员(小姐)向来商场的每一个顾客宣传消费监控产品并指出专柜的位置和抽奖活动事宜。 2、在商场主门挂一条横幅：祝消费监控专柜隆重开业。或挂两条竖幅，由头：“祝××公司7月出口行业第一”；“祝××消费监控专柜隆重开业” 3、在商场空地悬挂两个飘空气球，并挂两条幅。 三）城市社区促销： 本社区促销方案应视当地情况来进行操作。 1、社区选择： 1）最好在专柜附近范围，这样一来可以在区域内形成立体拉动，相互彰显。 2）必须是专柜附近的中、高档社区，那里是目标消费群聚集地，在那里促销宣传，可以说是起到了“事半功倍”效果。 3）在符合上述条件下，先选择1—2家社区（中档、高档各一家）进行试点，试点成功后，再进行推广、复制，然后进行规范化城市社区操作。2、社区促销定位1）在社区促销，必须体现公司、当地中间商的整体实力，品牌形象；体现制造商、中间商为目标消费群服务的长期性、安全性、专业性；体现促销的人性化、家庭化、亲情化；
一、全案营销策划方案（如果这个您没做过就很难了） 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研
1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析
第一部分营销意义及策划目的 ●公司简介 红牛功能饮料源于泰国，至今已有40多年的行销历史。凭着卓越的品质跟功能，产品行销到140多个国家和地区，凭借着强劲的实力跟信誉，“红牛”创下了非凡的业绩。功能饮料销售一直居于世界前列。在2007年，更是创下了全球销售40亿罐的成绩。“红牛”于1995年入驻中国，开始了它在中国开疆扩土的行程。2010年3月4日，红牛维他命饮料有限公司成为中国羽毛球队赞助商。 ●营销意义 在年初“红牛”与中国羽毛球队合作之后，亚运会与亚残运会接连开始之际，“红牛”需要借助全民运动这一大好时机积极进行事件营销，在举办以“有能量，关爱无限量”为主题的专门针对高、初中学生的体育比赛等系列活动中宣传品牌形象，提升“红牛”的知名度和美誉度，并在“能量、激情、超越”的个性中寻求新的品牌内涵，即“关爱”。 ●策划目的 “红牛”一直积极参与赛车、极限、球赛等运动，在体育领域倡导能量、激情、活力、挑战的红牛精神，长期坚持运动营销。将红牛这一阶段的目标受众锁定于学生，既可以弱化红牛体育饮料的形象，将产品定位从“补充体力”扩大到“提神醒脑”，又可以在情感方面表达更多的诉求。利用“有能量，关爱无限量”主题活动引导社会公众关注初、高中生这一高度用脑群体，利用亚残运会期间对残疾人的关爱一方面教会学生消费者关爱他人，另一方面也增强品牌人性化，提升品牌好感度。 第二部分营销状况分析 ●市场状况 随着人们生活水平与消费需求方面的不断提高，饮料产品的功能化、多样化发展已是大势所趋。巨大的市场潜力使各大企业近年来纷纷打出“功能”牌。继“红牛”之后，国内功能饮料市场新品不断。 但相比矿泉水、果汁等饮料市场，国内功能饮料市场的整体放量不大，发展相对滞后，不少品牌仅是昙花一现。目前国内功能饮料市场除“红牛”外所占比重较大的是由国际饮料巨头达能集团掌控的乐百氏的“脉动”系列饮品。市场上功能饮料定价基本在3~6元区间。 ●产品状况 “红牛”维他命饮料有限公司在国内生产和销售的“红牛”维生素功能饮料产品系列包
好销售方案计划书 Good sales plan 汇报人：JinTai College
好销售方案计划书 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工 作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地 进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排 的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需 编辑修改及打印。 每一个营销人员在其工作生涯中必然会面对营销方案的 写作与汇报，特别是每年的年终岁末，营销方案的写作与汇报成了区域经理，大区经理的必备课题，方案写的好、思路清晰的，不但能换来实际操作的成效，而且会赢得上司的关爱，得到提升与嘉奖的机会;方案写的一般的，既会受到上司的责备，在实际运用中也难以收效，所以，作好一份好的方案，实际上对营销人员的成长与发展非常关键。特别是区域经理、大区经理，几乎与方案打交道是每个人都无法回避的内容。 一份好的营销方案应注重方案的条理清楚与实际操作性，方案分析应该有理有据，侧重用数字说话，方案的核心是指标与费用分析与预测。 优秀的方案的提纲大约包括以下几个内容：
一、整体分析：市场特征、行业分析、竞争对手分析、消费趋势分析、销售状况分析 二、本产品（公司）swot分析：优势、劣势、机会、威胁 三、营销战略规划：市场引爆点、市场布局、主导操作思路、运作模式、市场进入与运作思路及设计 四、营销战术规划：产品策略、产品定位与细分;价格策略;渠道策略、渠道选择、渠道拓展顺序、渠道规划、渠道占比、渠道销售量预测分析、上市时间计划。 五、促销思路概要及促销与推广细案：上市渠道促销计划、上市终端消费者促销计划、上市终端推广计划、媒介促销安排、后期促销跟进计划。 六、指标分解： 1、业务人员分解 2、经销商分解 3、区域指标分解 4、月度分解
餐饮营销方案 现在的酒店经营，以从过去的价格竞争、装修档次竞争、菜品的竞争、社交关系的竞争、服务的竞争、上升到企业品牌文化的竞争。至于以上五项的优势，则是酒店生存发展下去必须具备的基础。 目标顾客群定位不太准确，过于狭窄。 (1)餐饮在接待服务中，主要以客房客户、自然上面客户和相关的社交关系为主; (2)错误的先入为主的经营认识感觉:认为酒店因为地理位置偏僻，周围环境不太理想，很难有外来客户。 (3)等待客户的经营手法 没有创立起盛源丽斯酒店的企业文化: (1)酒店文化是酒店员工共同拥有的价值观、酒店精神、经营哲学，是一种渗透在企业一切活动之中的内容，是企业的灵魂所在。酒店是一个劳动密集型、感情密集型的行业，酒店产品就其本质来说是酒店员工所提供的服务。 (2)酒店文化是随酒店业的发展，在激烈的酒店竞争中产生的。酒店竞争首先是产品竞争，然后是服务竞争，最后是文化竞争。而文化竞争是最终意义上的竞争，是更高层次、更高品位的竞争。文化营销要求酒店在物质文化建设的同时，从酒店文化角度培训员工，将文化融入服务之中，让客人感受文化的魅力。酒店经营者要让每位员工认识酒店文化的内涵，在服务中主动传播。同时，酒店经营者应让酒店文化融入到管理制度中，使制度体现文化的导向及人文关怀。 营销策划案 营销的目的是创造更佳效益，营销面对的则是市场，没有市场，营销便无从谈起，没有良好的营销策略和手段，也不会创造更好的市场，更不会有良好的业绩，因此，从现阶段市场来看，只有加强营销，才会拓展更大的市场。
一、树形象，创特色 重视酒店在客人和社会公众心目中的三星级"硬件"形象，依靠客人良好口碑来经营，增加酒店特色。 (由于盛源丽斯所处的地理位置交通较为繁琐，到私厨消费的客人，我们称之为----远道而来的客人(亲朋好友);这是我们给私厨确定的服务理念之一)。 1、企业发展倡行“80/20法则”，即大部分企业80%的营业额是来自于其中20%的忠实顾客群的重复购买或消费，而其他20%的营业额才来自于那些80%的游离顾客。不少酒店就缺乏对20%忠实顾客需求的研究，没有考虑到如何才能吸引他们，如何才能根据他们的需要进行饮食、娱乐、社交等活动和消费的激励促销，更没有考虑到如何进行"个性化"的经营销售。 2、服务:创建热情周到、亲善友好、高效细致的服务品牌。 创建服务品牌，将作为盛源丽斯-私厨餐饮营销最重要的头等大事;为有效地实施服务营销，我们必须细致地编制餐饮部服务工作的规范和标准、VIP客户接待手册。用三个月内的时间，在本地区树立起优质服务的服务形象。 3、菜式:创建健康饮食品牌; 倡导健康饮食新概念，依托现在人们绿色健康养生的理念，运用健康滋补概念研制出适应中、上收入人群(即“80/20法则”中的20%客户)的滋补煲汤、炖汤和菜式来满足市场的需求，所获得的市场份额，将使餐饮的经营有效地走上正轨。 4、包装宣传:进一步完善酒店产品在示范性，标识性方面的特色，提炼出独具特色的酒店广告语和产品包装的文化内涵，紧跟市场形势，加大力度，经常更换或重新设计新的酒店宣传册，使客人常有方便、新颖的感觉。 5、创特色:餐厅的物色应更加鲜明，有了良好的环境氛围，还应注意菜肴的品种及价位，经常了解同行的菜品特色及整个餐饮趋势，优化组合，使其更具私厨独有特色。 6、举办各类活动，创造商机，引导消费:酒店设立销售部收集整理国
一、全案营销策划方案 二、公司竞争优势展示 三、公司业绩展示 四、销售代理费 全案营销策划方案目录： 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ? 经济实力 ? 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、 （三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略 （四）、入市时机、入市姿态 （五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控 （六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率
市场营销策划方案模板 策划书的封面 可提供以下信息： ①策划书的名称； ②被策划的客户； ③策划机构或策划人的名称； ④策划完成日期及本策划适用时间段。 策划书的正文部分 一、策划目的/ 概述。 企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套行销计划。 二、分析当前的营销环境状况。 （一）市场状况分析及市场前景预测 1.产品的市场性、现实市场及潜在市场状况。
2.市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响。 3.消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景。 如台湾一品牌的漱口水《"德恩耐"行销与广告策划案》中策划者对德恩耐进入市场风险的分析，产品市场的判断颇为精彩。如对产品市场成长性分析中指出： ①以同类产品"李施德林"的良好业绩说明"德"进入市场风险小。 ②另一同类产品"速可净"上市受普遍接受说明"李施德林"有缺陷。 ③漱口水属家庭成员使用品，市场大。 ④生活水平提高，中、上阶层增多，显示其将来市场成长。 （二）影响产品的不可控因素进行分析 如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品如：计算机、家用电器等产品的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响。
三、SWOT分析。 营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键。只是找准了市场机会，策划就成功了一半。 （一）优势 （二）劣势 一般营销中存在的具体问题/劣势，表现为多方面： ?企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。 ?产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。 ?产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。 ?产品价格定位不当。 ?销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。 ?促销方式不务，消费者不了解企业产品。 ?服务质量太差，令消费者不满。 ?售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题。
餐饮促销策划方案 1.降价优惠 一般来说，降价优惠有两种表现方式：折扣及特价。折扣是指以原售价的折扣数吸引消费者，例如：全面八折,库存较多的一些产品全面5折等，由于相关行业对于降价习惯性的表达手法，使得消费者对于竞争餐厅会以“折扣数”作为比较的基准，此时，折扣的促销便能派上用场；如果，消费者对价格的认知是以“绝对金额”较敏感，或是目的促销餐厅内某产品，则可运用特价的促销方式。例如：周一到周四每天一种产品特价，如：周一“鸡柳汉堡xx元一个”周二“鸡腿汉堡xx元一个”以此类推不要有重复的。 降价优惠是促销最为简单的方式，因此容易被草率的推出，若能在运用上跳脱刻板模式，稍用点心思，也可以具有创意的，也会有不同效果和惊喜。 2.随货赠品 随货赠品是指消费者买A产品送B产品。还可以在一定的消费金额或特定商品作为赠品的条件，例如购满XX元即赠送XX或购买A 商品送XX 随货赠品仍为降价的变相促销手法，主要是避免因直接降价所产生的负作用，以赠品对消费者施以小惠，使消费的顾客有受加馈的感觉。由于消费者心动的源头来自赠品，因此赠品的选择占有举足轻重的地位，在选定赠品上就必须相当用心。一般而言，可以赠品与
商品的关连性以及赠品的独特性或价值性为考量的重点。可以结合社会性事件，塑造赠品的独特性与价值性。此外，赠品应避免粗糙低廉，才不会使消费者有受骗的感觉。 3.折价劵 折价券是指凭券购买特定商品，可享有折价之优惠，折价方式可以折让价或折扣数来表示，例如：购买A商品，原价120元，本券折价20元或凭券购物享九折优惠，由于折价券兼具促销与广告这双重功能，因此运用得相当广泛。 折价券可依目的的不同设定特定时间、特定门市、特定、产品，以及购买金额的最低限额而有不同组合方式的运用。换言之，它可以全域性推出，也可以区域性甚至单台推出；可以集中在特定购物时段，可以限定特定商品，更可以与广告媒体搭配，所以折价券的组合运用相当多样化，若能与行销策略结合将能有更大的效益，例如：剪报纸折角，凭券买A商品可以折价20元，一方面可以促销A商品，另一方面可以评估报纸媒体的效益，此方法最适用于新门市开幕。 折价券的发送方式可用店内发送、街头分送、与媒体结合、附于商品上等不同管道，目前更有企业发行折价券手册，针对目标顾客群进行长期性的耕耘，由于折价券仍为凭券折价，对于不能取得折价券的消费者如何应对或告知取得的方法，成为在促销实施中必须考虑到的要点，若是有特殊条件才可取得折价券，更要训练营，口市业人员，应对之话术，以免得罪顾客。
事件营销策略 事件营销具有“双刃剑”的特质：或成为一个好的转折点，或带来严重的负面影 行为艺术—追求的是强烈的视觉冲击效果，案例先前有跑江湖卖艺的用自残的方法卖跌打损伤大力丸，现在有美女在大庭广众之下沐浴以推销浴缸； 挖黑—目的是搅翻原有市场格局，塑造自己的正面形象，案例有农夫山泉爆出纯净水对健康无益、光明乳业爆出牛奶含有抗生素； 拿标准开刀—打破原有游戏规则、树立自己的高端形象，案例有鳄鱼漆一言九鼎定“国标”，广式酱油借标准划清配置与酿造的界限； 把权威机构当盘菜炒了—求的是违反常理、出奇制胜，案例有富亚涂料“炒” 中国涂料工业协会的“鱿鱼”，引发协会定位大思考； 放大产品差异点—发现新差异、个性化自己，案例有北极绒挑起鹅绒鸭绒之 争，改变羽绒行业的产业格局；
炒时代性话题—大家都关心、自然能吸引眼球，案例有史玉柱策划的“还钱行动”以唤醒诚信建设、IBM发动人机大战以引发人脑与电脑谁是未来的主宰的 思考； 借势营销—这是危难之处显身手的招法，案例有潘石屹面对4名销售副总和20多名销售员集体倒戈“怒向刀丛觅小诗”，反而使现代城名声大振； 还有最后一招，找媒体的茬儿—不过作者奉劝不要随便使用，火候掌握不当， 易伤神伤身。 事件营销是近年来国内外十分流行的一种公关传播与市场推广手段。事件营销通过“借势”和“造势”，以求提高企业或产品的知名度、美誉度，树立良好的品牌形象，并最终促成产品或服务的销售目的。笔者将事件营销在实务中的运 作分为借势与造势两篇，共六策。借势篇 所谓借势，是指企业及时地抓住广受关注的社会新闻、事件以及人物的明星效应等，结合企业或产品在传播上欲达到之目的而展开的一系列相关活动。 明星策。明星是社会发展的需要与大众主观愿望相交合而产生的客观存在。根据马斯洛分析的人的心理需求学说：当购买者不再把价格、质量当做购买顾虑时，利用明星的知名度去加重产品的附加值，可以借此培养消费者对该产品的感情、联想，来赢得消费者对产品的追捧。比如世界杯期间炒得沸沸扬扬的“米卢现象”，名人轮番上场“补钙”、“补血”的保健风潮，还有影星、歌手忙不迭 更换保暖内衣等。 体育策。主要就是借助赞助、冠名等手段，通过所赞助的体育活动来推广自己的品牌。体育活动已被越来越多的人所关注和参与，体育赛事是品牌最好的广告载体，体育背后蕴藏着无限商机，已被很多企业意识到并投入其间。 体育营销作为一种软广告，具有沟通对象量大、传播面广和针对性强等特点。 多年来，金六福与中国体育紧密合作，通过体育营销不断提升名牌的知名度和美誉度，与中国奥委会建立了长期战略合作伙伴关系，不仅支持中国体育的奥运项目，还积极支持各种非奥运项目和群众体育项目。如相继成为中国奥委会合作伙伴、第二十八届奥运会、第二十一届大运会、第十九届冬奥会中国体育代表
如何做如何做营销策划营销策划营销策划方案 方案整理/花雨满天 一、营销策划方案编制原则 为了提高策划书撰写得准确性与科学性，应首先把握其编制得几个主要原则;一)、逻辑思维原则 策划得目得在于解决企业营销中得问题，按照逻辑性思维得构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析产品市场现状，再把策划中心目得全盘托出;其次进行具体策划内容详细阐述;三是明确提出解决问题得对策。二)、简洁朴实原则 要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决得核心问题，深入分析，提出可行性得相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义。三)、可操作原则 编制得策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中得每个人得工作及各环节关系得处理。因此其可操作性非常重要。不能操作得方案创意再好也无任何价值。不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低。四)、创意新颖原则 要求策划得“点子”(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新得感受。新颖得创意是策划书得核心内容。 二、营销策划方案基本内容 策划书按道理没有一成不变得格式，它依据产品或营销活动得不同要求，在策划得内容与编制格式上也有变化。但是，从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同得。 因此，我们可以共同探讨营销策划书得一些基本内容及编制格式。封面·策划书得封面可提供以下信息：①策划书得名称;②被策划得客户;③策划机构或策划人得名称;④策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场得状况不同，营销执行效果也不一样。 策划书得正文部分主要包括：一)、策划目得 要对本营销策划所要达到得目标、宗旨树立明确得观点，作为执行本策划得动力或强调其执行得意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成。 企业营销上存在得问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：
餐饮春节营销策划书 一、在“年文化”上做文章——挖掘传统文化，引领当今市场 宴席是很多人聚餐的一种餐饮方式，从实际内容来讲，它是按筵 宴的要求、规格、档次，程序化的整套菜点。从社会意义来讲，它是 实行喜庆、团聚、社交、纪念等社会活动的重要手段。 宴席菜点的组合原则有诸多方面：如突出主题，属性和谐，价值 相符，荤素搭配，口味鲜明，营养合理等。那么春节筵宴，则要紧紧 围绕“年文化”、“年风俗”来设计，紧扣主题。春节宴会的菜点安 排一定要与日常宴会设计有明显区别，以突现节庆、团聚和欢乐气氛。 “年文化”是很宽泛的概念，是中国传统民族文化的一个重要组 成部分，根植于每个中国人的意识形态之中。“年文化”包括很多中 国的传统习俗： 年夜饭又叫团年饭，是“年文化“的重要组成部分，也是餐饮业 春节期间开拓的主要市场。家庭是中华民族社会的基石，一年一度的 团年饭充分表现出中华民族家庭成员的互敬、互爱。说起年夜饭的重 要性，我们从邓云乡先生《燕京乡士记》中记载的一个除夕凄凉的故 事中得到体会：旧社会穷人生活困难，年三十晚上是个关。有户人家，丈夫年三十晚上很晚尚未拿钱回来，家中瓶粟早罄，年货毫无。女人 在家哄睡了孩子，一筹莫展，听得邻家的砧板声，痛苦到了极点，不 知丈夫能否拿点钱或东西回来，不知明天这个年如何过，又怕自己家 没有剁肉的砧板声，惹邻居笑话，便拿刀斩空的砧板，边斩边落泪。 这个故事听了的确让人心酸，但更充分体现了年夜饭在人们心目中的 重要位置。 年夜饭中，人们往往会给菜品起一些吉祥如意的名字，并赋予一 定的含义，下文还有专门分析，在此不再赘述。饮酒也是年夜饭的重 要组成部分，同时也是我们经营者所容易忽视的部分。在中国古代， 人们过年喝酒非常注重酒的品质和特点，有些现在已经没有了，但留
思源房地产全案策划及销售代理 思源房地产全案策划及销售代理的核心价值理念就是：通过一系列专业的服务来确保项目的成功以及为每一个客户 （发展商）在项目上创造最大的商业价值，同时为客户的企业可持续发展建立战略优势！ 要实现这样的价值理念，首先要把对发展商的公司与项目的竞争性战略研究放在第一位，然后才是市场的研究与细 分，以及结合具体项目地块进行的产品定位（开发、创新与组合）。房地产营销管理的过程，就是将项目的定位再 转化为有效的营销策略，并通过科学管理、运作精良的团队高效执行，将产品与品牌成功地传递给最终客户。 无论是几年前的曙光花园、天创世缘、嘉业大厦，还是现在润枫德尚、观澜国际花园，思源代理的楼盘有一个共同 点，那就是在取得良好的销售业绩的同时，都能比同区域的项目卖出更好的价格，为发展商创造了更多的利润空间！ 外界往往将其归结于思源在营销技巧的出色可行性編宪 冃标?户分祈 壷■对孚曲《t 妈曹■腐制是 皆朝推广计划 ■鞠成本預u 璃目赫歩策划 帘i#和产品宣世 SSMM^itSiA 项 目远玮赶盘厦测算 侧書ar 陌机行 K?V3 KurnwAs** 帝埼可行性认研井折 投 eftfi^Vr 琐目主怆簣■]
发挥，而我们自己却非常清楚，这些都来源于我们对于项目市场价值的成功提升！ 天创世缘是因为我们满足了中小企业在亚运村的商务需求；嘉业大厦则由于成功填补了南城写字公寓的空缺，并避开了与周围同质化楼盘处于劣势的恶性竞争；润枫德尚无论是建筑、园林的时尚风格，还是“石全石美”的外立面以及鹤立全城的精品装修，非但使传统的“富人”们有了留下来的理由，更为亚奥地区增加了城市的亮点；在昆玉河边，思源提出了“融合型”的开发理念，通过月牙弧板的建筑以及观景长桥的设立，不仅让住户可以完全地拥有“醉美”的河景，更使观澜国际花园的项目本身成为北京西部山水中一道靓丽的风景；BDA 国际企业大道刚一开盘就受到业内和市场的好评，是因为我们在正确的时机、正确的地点推出了正确的项目产品——在北京产业最具有集群化优势的经济开发区（BDA ），为中小型的智力密集型企业，提供了低密度、花园式、面积仅2000 平米左右的独栋企业建筑群。 思源为发展商成功地创造商业价值，源自于我们创造的市场价值：成功地细分市场，寻找到潜在的、没有被满足的需求；成功地创新产品，用差异化来形成独特的价值。项目、区域以及最终客户，只有真正建立在这些上面的价值才会转化为丰实的利润，才会为发展商的可持续发展建立良好的基础。 始终关注为客户提供最大的价值！正是基于这样的理念，思源才会在比如亚奥商圈这样的区域，不断创造优异的营销佳绩，才会在几十家国内外优秀的咨询顾问公司的激烈竞争中，经过两次竞标最终脱颖而出，成功担纲众多顾问公司都梦寐以求的，奥林匹克中心137 万平米的综合地产项目的一级开发以及地下40 万平米商业项目的全案策划。 经营理念 思源企业的发展目标，是要在未来的三到五年内，成为国内最具规模和影响力的房地产综合服务商。我们的信心来源于思源在十年的发展中，逐渐形成了一个重要的企业价值观和经营理念，这就是：“客户成功+ 员工成功= 思