浅谈《物权法》规范下的土地抵押权(一)
摘要：本文简要阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，从而进一步探讨《中华人民共和国物权法》出台后对土地抵押权的影响。通过对土地抵押制度的再次分析论证，旨在进一步明晰现行土地抵押权制度在新形势下的宣传及落实。在进行理论性解说的同时，为土地抵押权制度的实践提供参考。
关键词：土地使用权抵押物权法抵押权登记物权效力
0引言
土地抵押，是我国经济建设行之有效的一种经济运行手段。是在不转移土地所有权的状态下，通过办理相应的法律手续，从而实现土地使用权的流转，实现经济目标，促进经济运行的法律行为。在我国经济建设迅猛发展的今天，如何更好地促进经济运行，协调发展市场经济，提高企业经营效益，带动全市乃至全省的经济发展，不仅成为政府领导的首要职责，更是关系到每个国民切身利益的大事。而土地作为国富民强之根本，这在我国上古时代就早已明确。《左传》描述晋公子重耳逃亡时说：公子乞食于野人，野人与之块。公子怒，欲鞭之。子犯曰：“天赐也。”稽首，受而载之。1]古人以为，得土，则为得天下。故又有社稷坛、五色土之说。由此可见土地在国家管理中的重要性。
新中国的土地使用权可以进行合法流转，首先是在我国1988年的宪法第一次修正中予以明确规定的。2004年宪法第四次修正，明确规定国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土实行征用外，还可以对土地实行征收；同时增加规定“并给予补偿”。2]相应地，《担保法》中对于土地使用权的抵押也给予了明确规定：“国有土地使用权和集体土地使用权可以作为抵押的财产”。3]随着《物权法》的出台，土地使用权的抵押制度愈加完善。本文，就将对此予以简明阐述，以求在今后的实践中更好地贯彻落实土地制度。
1我国现行土地抵押权的法律特征及其客体范围
1.1土地抵押权的特征：①土地的抵押权属于抵押权的一种，具备抵押权的共同属性，适用抵押权制度的共同规则，所以可以算作担保权或者担保物权的范畴之内。从物权法的角度来说，土地抵押权是一种担保物权，其首先要求具有土地的使用权，这是基础，其次才能谈到抵押和担保。在这种条件之下，需要我们调整土地抵押的关系，使得这种关系既与担保法的规定相符合，又不与土地法和物权法的内容产生冲突。②土地的使用权是抵押权的基础。二者是不同的，但又是紧密相关的，土地抵押权必须建立在具有使用权的基础上，土地抵押权是使用权的延伸，可以拓宽和加深土地的使用权利。③土地抵押权依靠于土地使用权，二者具有极为紧密的关系，土地抵押权行使的效果对土地使用权极为重要的组成部分，我国的物权法也明确的承认这一点。除此之外，我们在某种程度上也可以认为土地抵押权可以用作担保物权，通过土地权益归属的变更来保障债权的作用，与其他的土地权力不同的是，土地抵押权并不是通过对土地的直接利用来体现土地价值的。
1.2土地抵押权的客体范围。
1.2.1划拨的国有土地使用权。在这种方式下，土地使用权的所有者是国家，有权通过无偿划拨的方式交与另一实体，所以以此抵押应具备以下要求：①土地使用者须持有国有土地使用证；②具有地上建筑物和其他附着物合法的产权证明；③以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金；④通过县级以上人民政府土地管理部门或房产管理部门的批准。《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
1.2.2出让方式取得的国有土地使用权。用此方式得到国家土地的使用权，是属于有偿行使，所以对土地使用权包括抵押都有权作出处分。但是依据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
物权法试题及参考答案 一、单项选择题 1、物权是()。A.请求权B抗辩权C支配权D对人权 答案: C 2、不能作为物权客体的是()。A煤气B行为C，水杯D 电视 答案:B 3、下列权利中，属于用益物权范围的是()。A典权B抵押权C留置权D质权 答案:A4下列权利中，属于自物权范围的是()。A地役权B地上权C质权D 所有权 答案:D5如果对他物权进行分类，可将他物权区分为()。A有权与准物权B 主物权与从物权C用益物权与担保物权D动产物权与不动产物权 答案:C6下列权利中，属于主物权的是()。A地上权B抵押权C质权D留置权 答案:A7下列权利中，不属于物权的是()。A抵押权B地役权C所有权D商标权 答案:D8 (B)是物权中最完整、最充分的权利。A用益物权B所有权C担保物权D准物权 答案:B 9、下列对物权的表述中不正确的是（）。A.物权是绝对权B.物权是对世权 C.物权是对人权C.物权是支配权。 答案：
C 10、下列能够成为物权客体的为（）。 A．电子； B．电力； C．xx； D．人身 答案： B 11、公司破产，其拖欠的债务有： 工人的工资，设有抵押的银行债权，未设定抵押的普通债权，根据破产法的规定，对于破产财产，下列表述正确的是（） A、甲公司的财产应当首先偿还工资 B、甲公司的财产应当首先偿还银行债权 C、甲公司的财产应当首先偿还未设定抵押的普通债权 D、甲公司的财产应当不分先后时偿还工资和银行债权 答案： A 12、甲有祖传珍贵玉器一件，乙丙均欲购买之。甲先与乙达成协议，以5万元价格出售之，双方约定，次日交货付款。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之。甲欣然应允，并即交货付款。对此，下列表述中，正确的是（）。 A、甲与丙之买卖合同无效
特别动产集合抵押——物权法第一百八十一条解读 梁慧星 物权法第一百八十一条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。” 物权法通过后出版的著作，关于本条的理解和解释颇不一致。笔者认为，要正确理解和解释本条新创抵押制度，正确分析、解释其构成要件、适用范围和法律效果，须先辨析其与发达国家浮动抵押制度及本法第一百八十条第二款所规定的企业财产集合抵押制度的异同。 所谓浮动抵押，是以企业现在和将来所有的全部财产包括动产、不动产、知识产权和财产性权利设立抵押的一项担保制度。因抵押物包括现在所有的和将来所有的全部财产，从设定抵押权至执行抵押权的整个期间，抵押物一直处于“浮动不定”的状态，所以称为浮动抵押。因在浮动抵押权实行之前，企业仍可自由处分其财产，无论企业恶意转让财产或者企业经营失败，导致企业财产急遽减少，都将影响浮动抵押权之实现，使债权人设立担保权的目的落空、遭受严重损失。因此，浮动抵押权的设定人和受担保债权均有限制，设定人限于股份有限公司，受担保债权限于发行企业债券和项目融资。 浮动抵押的基本特征是：（一）抵押标的物为抵押人的全部财产。抵押人现在所有和将来所有的全部财产，包括全部有形财产（不动产、动产）、无形财产（知识产权、非专利技术、商业秘密、企业名称权等）和财产性权利（债权、股权、债券、票据、提单、仓单等），均属于浮动抵押标的物；（二）抵押标的物“不特定”。设定浮动抵押，不必就各项抵押财产进行公示，也无须制作财产目录清单，甚至无须确定抵押财产的范围，仅须在浮动抵押合同中明示将“现在所有的和将来所有的全部财产”设定抵押的意旨，并在企业法人登记机关进行登记即可，一直到抵押权执行之时，抵押标的物始终处于“不特定”状态；（三）鉴于浮动抵押权的标的物处于“不特定”状态，浮动抵押权的实行不能采用普通抵押权的实行方法，而应由浮动抵押权人向法院提出申请，由法院发布查封抵押人总财产的公告，同时指定财产管理人负责管理抵押人总财产，并适用公司破产程序或清产还债的程序；（四）鉴于浮动抵押的标的物为抵押人的全部财产，浮动抵押权的实行无论适用公司破产程序或者清产还债程序，其结果都必然导致抵押人公司法人资格的消灭。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ (单选题) 1: 某块河滩地曾属甲村所有，因洪水将该地的表层浮土卷走，只剩下裸露的石头而被甲村撂荒。乙村经多年培土，使该块地变成良田。现甲村和乙村均主张对该块地的所有权。应如何处理？（） A: 应支持甲村对该块地的所有权，但甲村应给乙村相应的补偿 B: 应支持乙村对该块地的所有权，但乙村应给甲村相应的补偿 C: 由甲村和乙村按份共有 D: 由甲村和乙村共同共有 正确答案: (单选题) 2: 2007年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。在丁居住期间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。 A: 甲 B: 乙 C: 丙 D: 丁 正确答案: (单选题) 3: 对于区分所有人的建筑物，下列说法中正确的是（） A: 区分所有人对整个建筑物享有共同所有权 B: 区分所有人得就共有部分请求分割 C: 区分所有人得就共有部分的权利可单独转让 D: 共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其专有部分所占比例分担 正确答案: (单选题) 4: 甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正确的是（） A: 乙丁之间的买卖合同有效 B: 乙丁之间的买卖合同无效 C: 乙丁之间的买卖合同效力未定 D: 乙丁之间的买卖合同可撤销 正确答案: (单选题) 5: 李里盖房挖地基时，挖出一瓦罐，内有银元5000块及棉布一块，上写“为防日寇搜查，特埋此。王天明，1938年4月2日”。王天明是王伟的父亲，1938年被日寇杀害。该银元：（） A: 应归王伟所有 B: 应归国家所有 C: 应归李里所有 D: 应归李里、王伟所有 正确答案: (单选题) 6: 权利质权的标的可以是（）。 A: 债权、汇票、存款单、股票 B: 支票、存款单、名誉权、专利权
香港土地审批制度概况- 香港是一个高度城市化的地区，也是世界上人口最为稠密的地区之一。香港全境的土地面积为1107平方米，约有80%的地区属于丘陵山地，主要建成区位于维多利亚港狭长的南北面。由于可供发展的土地严重缺乏，同时又是英殖民地的延续，具有明显的中央集权特征，香港形成了细致﹑严密的特点。本文从法定方式的﹑非法定方式的土地审批﹑农地和特别保护区等三方面对香港土地审批制度做一简单介绍。 一﹑法定方式的土地审批 法定方式的土地审批以《城市规划条例》﹑法定图则等文件为依据，对审批事项﹑审批权限﹑审批程序都作了具体的规定，法定方式的土地审批严密而细致。 (一)审批事项 香港城市规划委员会(简称城规会)根据《城市规划条例》制订分区计划大纲图和发展审批地区图(法定因则)。分区计划大纲图明确规划分区内的拟议土地用途(包括住宅、商业、工业、游憩用地、政府/团体/社区用途、绿化地带、保护区、综合发展区、
乡村式发展、露天存货或其它指定用途)和主要道路系统。发展审批地区图显示概括的土地用途地带，目的是在拟备更详细的分区计划大纲图之前，为新界乡郊地区提供中期规划管制和发展指引。法定图则均附有注释，列出分区内通常准许的用途，以及其它须取得规划委员会许可的用途。根据《城市规划条例》，下百三种情况需审批; 1.修订规划图则 根据《城市规划条例》第12A条提出。撤销任何核准图的全部或部分;或将任何核准图发还规划委员会，以新的图则取代或对其作出修订。 2.修订通常准许的用途 根据《城市规划条例》第16A条提出。延长临时用途(或发展)的规划许可，或者延长履行规划许可附带条件的期限。 3.申请须取得规划委员会许可的用途
物权法期末重点物权：,是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。 特征1、直接支配性。（绝对性）“直接”：物权人无须他人意思或行为介入即可实现支配。 2、享受利益性。包括享受物的用益价值或交换价值。 3、排他性。（对世性） 一物一权原则即物权标的物特定原则. 物权法的一项基本原则。含义：一个物权的标的物应以一物为原则，一物之上只能成立一个所有权，一物之上不能设立两个以上内容相冲突的物权。 一物一权原则的内容1、物权的客体为独立的、特定的物。物的一部分或物的构成部分，不成为物权的客体。2、一个所有权的客体仅为一个独立物一物之上只能设定一个所有权。3、同一物之上可以并存数个不得相互矛盾的物权所有权与其他物权可以同时并存；同一物之上可以设定数个担保物权；用益物权可与担保物权同时并存 物权的客体——物 物权法：物权法是民法的重要组成部分。是调整人对物的支配关系的法律规范的总和。物权法的调整对象：物权关系。是人对于物的支配关系。是人基于对于物的支配而形成的人与人之间的关系。是人对于物的归属和利用关系。 特点：私法、财产法、强行法、固有法。作用：确定物的归属，定分止争；促进对物有效利用。保障交易的安全。 物权的效力：①优先效力：同一个物上有多数物权存在或该物亦为债权给付标的物时，先成立物权有优先后成立物权的效力，物权有优先债权的效力，基于物权的直接支配性而发生 物权之间的效力：①一般原则：先成立的物权的效力要优先于后成立的物权。例外情况：限制物权的效力优先于所有权。物权对于债权的优先效力 ②物权与债权并存时，物权优先于债权。例外情况：买卖不破租赁物上请求权：物权人在其权利的实现上遇到某种妨害时有权请求造成妨害事由发生的人排除此等妨害，称物上请求权，亦称物权请求权。是基于物权产生的请求权。物权法为保护物权而特别设定。 种类1、理论上：返还请求权：对于无权占有或侵夺其物权客体者，可请求返还。 妨害除去请求权：对于占有侵夺或占有扣留之外的其他妨害物权情形，物权人得请求妨害人排除。 妨害的形态：对物的实体的侵害；可量物的侵入；不可量物的侵害；无权使用他人之物；妨碍所有权的行使；土地登记的错误、遗漏或不实。等等 妨害防止请求权：对于物权有妨害之虞者，得请求消除该危险 与债权请求权的不同:1、不同的功能和目的。 物：排除物权受侵害的事实或可能，恢复或者保障物权的圆满状态。债：弥补受害人已经遭受的损害。 2、过错要件上的不同物：采取的是严格责任，不以过错为要件。债：原则上要求加害人具有过错。 3、后果举证上的不同。物：并不要求证明实际损害的存在。债：必须证明已经遭受了损害。 4、时效适用上的不同。 物权的类型： 物权法定原则的含义:是物权法的一项基本原则。物权法定原则又称物权法定主义，是指物权只能依法律规定设立，不允许依当事人的意思自由创设。 物权法定原则的内容：1、物权以民法或其他法律所规定者为限。2、物权非依法律规定不得创设。不得创设民法或其他法律所不承认的新的物权类型，即“类型强制”。不得创设与物权法定内容相悖的内容，即“类型固定” 物权的学理分类：自物权与他物权、所有权与定限物权、不动产物权、动产物权与权利物权、意定物权与法定物权、登记物权与不登记物权 我国物权法的分类 所有权：国家、集体和私人所有权、业主的
【浮动抵押协议】浮动抵押的优先权 浮动抵押的优先权 浮动抵押在抵押人将财产设定抵押后，仍可在日常经营的范围内对财产作出处分，抵押人在经营中偿还债务、在财产之上设定新的担保方式等行为在通常情况下都是被允许的。由于浮动抵押权不具有固定抵押那样绝对的优先于其它债权的受偿地位，与企业其它债务相比，浮动抵押优先权的受偿顺序是我们在探究此项制度时不得不关注的问题。 “浮动抵押对其它担保权益的优先级问题取决于两个因素：(一)其他担保权益的类别;(二)浮动抵押是否包括一些限制性条款和其他的担保权益持有人对这些限制性条款是否知情。” 第一、浮动抵押与固定抵押。浮动抵押在结晶后转化为固定抵押，对转化前不具有追溯力的。在浮动抵押结晶前抵押人为其它债权人所设定的固定抵押是比浮动抵押具有优先受偿权的。但是在实际操作中抵押权人为了确保浮动抵押权的实现，大多数浮动抵押或设立浮动抵押的债权证都会包括一些“限制性条款”，在条款中约定在未得到浮动抵押权人同意之前，抵押人不得在浮动抵押财产上再设定任何比浮动抵押优先的抵押权。对于这样的限制性条款对第三人的效力，“根据英国衡平法原则，若第三人为不知情善意者，即不知道浮动抵押的存在，或虽然知道其存在，但对这些限制性条款并不知情，则第三人所获得的担保权益可以对抗浮动抵押权人。但若第三人对这些浮动抵押下的限制性条款‘实在知悉’，则浮动抵押仍然是比第三人后获得的担保权益(尽管是固定抵押)优先。”第二、浮动抵押与法定优先权。浮动抵押结晶后，浮动抵押优先于无担保债权受偿。但是对于公司歇业时应优先受偿的债权，则是优先从抵押财产中受偿的。“英国公司法和破产法对优先债权作了明确的规定，包括国家和地方政府的某些税收、社会安全与养老金分摊款项、雇员的薪酬和假期报酬等。”“英国《1986年破产法》规定，浮动担保是一项‘设立之时’即为浮动担保的担保。从此，优先之债无论在结晶之前还是结晶之后发生都位于浮动担保之前受偿。” 第三、浮动抵押与其它浮动抵押债权人。浮动抵押权之间的受偿顺序分两种情形：一是在原浮动抵押覆盖的全部财产上再设定的浮动抵押;另一情形是只在原浮动抵押覆盖的一部分财产上设定的浮动抵押。法院认为，债务人的处分权并不允许其在全部已设定浮动抵押的财产上再设定新的浮动抵押。即使债权人在合同中授予债务人这样的权利，在相同财产上设定的两个浮动抵押的优先权次序也是按照登记时间的先后确定的，即登记在先的先受偿。在另一种情形下，如果债务人只是在浮动抵押覆盖财产的部分上设定新的浮动抵押，而且该部分财产并不能代表其整体，后设浮动抵押则可以取得对在先浮动抵押的优先权。 物权法中浮动抵押制度的不足与完善 来源：作者：时间：2010/09/11 【内容提要】浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在的和将来可以取得的全部资产为债权提供担保，该设押财产可自由流转经营，在约定或法定事由发生时，其价值才能确定的一种抵押，该制度起源于
物权法在线作业一 一、单选题（共 15 道试题，共 60 分。） 1. 留置权人的权利，主要包括 A. 必要费用求偿权 B. 收取留置物所生的孳息 C. 留置物必要的使用 D. 将留置物供作其他债权的担保 2. 甲将大衣卖给乙后，与乙订立租约，租赁使用该大衣，该行为属于 A. 占有改定 B. 简易交付 C. 指示交付 D. 现实交付 3. 甲将房屋出租给乙，租期内，乙在房屋内堆放了成批烟花，准备将此房做烟花仓库，甲可对 乙行使 A. 所有物返还请求权 B. 所有权妨害除去请求权 C. 所有权妨害预防请求权 D. 正当防卫权 4. 对使用价值和交换价值有全面支配权的权利是 A. 使用权 B. 占有权 C. 处分权 D. 所有权 5. 以在他人土地上进行耕作、畜牧或养殖为目的而利用他人土地的权利是 A. 农地使用权
B. 基地使用权 C. 地上权 D. 地役权 6. A公司向B银行借款，双方约定将A公司的一栋房产作抵押，双方可以约定 A. 不能还款时，房产归银行所有 B. 银行可以将对A公司债权转让，而将抵押权保留 C. A公司得在借款期内将该栋房产出租 D. 双方不必登记，而书面承认抵押权绝对生效 7. 土地使用人可以对邻地拥有的法定权利中 A. 相邻管线安装权 B. 必要通行权 C. 邻地租赁权 D. 排水权 8. 甲将房屋出租给乙，租期届满后，乙以种种理由拒不搬走，甲可对乙行使 A. 所有物返还请求权 B. 所有权妨害除去请求权 C. 所有权妨害预防请求权 D. 正当防卫权 9. 甲与乙签订一份合同，把一台电脑卖给乙，乙付款后暂未提货；尔后甲又将电脑卖给丙，丙 付款后提货。该案应 A. 电脑应归丙所有 B. 电脑应归乙所有 C. 乙、丙二人共有 D. 甲与乙二人合同都无效 10. 当事人之间订立假登记担保合同，约定债务不履行时，转移属于债务人或第三人的财产所
土地审批制度程序及基 本要求精编版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
土地审批制度、程序及基本要求 一、土地管理基本知识 1、土地制度及土地权利体系： 土地公有制:所有者、使用者、行使权力者、城乡二元体制 土地权利体系： 2、土地利用总体规划体系 （1）五级规划体系 全国土地利用总体规划 省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划 地市级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划 （2）规划的分级审批 治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 省级批准：除上述范围外的 市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准 3、土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 年度计划的审批程序与权限与规划审批相同。 4、现行耕地保护制度体系 （1）土地用途管制制度 国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题，对耕地实行特殊保护 三个基本方面： 所有权 使用权 他项权利 国家所有 集体所有 国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土 地 权 利 体 系
实现用途管制的基础是分类确定土地用途 实现用途管制的依据是土地利用总体规划 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批 （2）基本农田保护制度 《土地管理法》第三十四条规定“国家实行基本农田保护制度” 主要可概括为以下规定： 划定基本农田保护区：五类耕地、80%以上、落实到地块和农户 严禁占用基本农田 五类耕地： a) 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地 b) 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的 中、低产田 c) 蔬菜生产基地 d) 农业科研、教学试验田 e) 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 （3）耕地占补平衡制度 《土地管理法》第三十一条规定，国家实行占用耕地补偿制度，落实占补平衡制度中主要采取以下措施： 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 抓好补充耕地资金的落实 测算等别折算系数，确保数量、 质量不降低 （4）土地开发整理复垦的有关政策 “在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用土地”，“国家鼓励土地整理”，“因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦” 二、审批制度 建设用地审批管理的内涵: 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责 接收耕地开垦费的单位负责
认真对待宪法—由《物权法（草案）》合宪与违宪之争引发的思考(一) 【内容提要】本文从物权法制订过程中引发的争议出发探讨了宪法的基本性质，并在此基础上论述了“认真对待宪法”的双重含义。一方面，必须重视宪法，把它当作一部普通意义上可被直接实施的法来看待。宪法首先是“法”，其次，它才可能是“更高的法”，或“基本法”或“根本大法”。另一方面，宪法是公法，其效力范围是有限的。宪法的主要任务是规定国家机构的组成及其权限划分、国家机构与公民的关系等基本问题，私人公民之间的关系是通过普通法律而获得直接的调整。宪法不应干预广大的私法领域，其对私法的影响则只有间接效力。最后，本文针对此次《物权法（草案）》合宪与违宪之争谈了自己的看法。 【关键词】宪法公法根本法私法物权法 引言2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，并将于今年10月1日起正式施行。在物权法制订过程中，基于北京大学法学院巩献田教授的公开信以及进而引发的物权法制订工作的停顿，宪法问题再次引起了学界特别是法学界深层面的讨论。一些全国性和区域性的物权法研讨会相继召开，①一些权威法学杂志也纷纷推出有关物权法的专论。②一时间，宪法成为了人们关注的焦点，成为了“法学明星”。这对于长期以来在现实生活中默默无闻、倍受冷落的宪法来说无疑是个福音。作为一名喜欢宪法、立志于研究宪法的学人，我对这种现象感到本能的兴奋。“宪法研究要勇敢地跨出他的一亩三分地，去尝试、了解和关怀宪法的发展，正视社会上浮现的宪法议题。”1]然而，纵览学界关涉此问题的讨论，笔者认为一些基本理论问题还有待澄清抑或正本清源。宪法是一个仅具有宣示意义的政治纲领还是一部可被直接实施的法？宪法是凌驾于一切法律之上的无所不能的万能法还是效力范围有限的公法？对于这些问题的回答有助于弄清楚究竟什么是宪法，以及如何发挥宪法的正当用途。由此笔者不揣浅陋，从物权法制订过程中引发的争议出发探讨了宪法的基本性质，并在此基础上论述了“认真对待宪法”的双重含义。一方面，必须重视宪法，把它当作一部普通意义上可被直接实施的法来看待。宪法首先是“法”，其次，它才可能是“更高的法”，或“基本法”或“根本大法”。另一方面，宪法是公法，其效力范围是有限的。宪法的主要任务是规定国家机构的组成及其权限划分、国家机构与公民的关系等基本问题，私人公民之间的关系是通过普通法律而获得直接的调整。宪法不应干预广大的私法领域，其对私法的影响则只有间接效力。最后，本文针对此次《物权法（草案）》合宪与违宪之争谈了自己的看法。 一宪法：从“法”到“根本大法” 在走向法治的今天，普通法律已越来越深入大众生活，为广大民众所熟悉。如刑法早就为人们所熟知（其实在中国古代一直是诸法合体、以刑为主，并没有近代意义上的宪法、民法、行政法等），民商法与经济法也广为人们应用来解决自己的纠纷，在提倡依法行政、建设法治国家的今天，行政法也在日益走向大众生活，民告官也成为了现实。惟有宪法在现实生活中默默无闻、倍受冷落。从老百姓到高层领导都知道有一个被成为国家根本大法的宪法，但恐怕更多的人不知道宪法是干什么的？宪法与普通老百姓有什么关系？宪法在社会中到底起什么作用？③事实上，一方面，我们把宪法奉为统治社会的“基本法”，国家的“根本的大法”；另一方面，我们又不把宪法当作一部可直接实施的法，使之高居庙堂之上，成为“空中楼阁”。理论与实际的巨大脱节，使人们对宪法的实际效力产生了怀疑。“当一个美好的理论不能指导实践的时候，可能有社会和制度性的障碍；当一个理论指导实践产生令人不解结果的时候，我们就不能不反思这种理论。”2] 一宪法首先是“法” 宪法当然是“法”了，否则还叫宪法吗？可事实远非那么简单。其实，宪法是“法”这一基本事实长期以来被忽略了！只知道宪法的根本大法的地位，却忘了宪法作为“法”的实效性。 宪法是一个发展的动态的存在，从不同的角度可以有不同的概念界定。近代意义上的宪法译
物权法中浮动抵押制度的不足与完善 X彬提要：浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在的和将来可以取得的全部资产为债权提供担保，该设押财产可自由流转经营，在约定或法定事由发生时，其价值才能确定的一种抵押，该制度起源于英国衡平法，后为大陆法系国家所仿效。2007年3月16日通过的《中华人民XX 国物权法》在第四篇担保物权部分规定了动产浮动抵押制度，其不仅完善了担保形式、增强了对物的有效利用，而且提高了抵押人的融资能力。但是，《物权法》中规定的浮动抵押制度仍然存在一些不足，主要是浮动抵押权的设定主体过于宽泛，浮动抵押权的客体X围过于狭小，浮动抵押权的内容不全面等。立法上对浮动抵押权的完善可以从以下方面进行，即将浮动抵押权的设定主体规定为公司法人，规定浮动抵押权的客体包括动产、不动产、无形资产和财产性权利，增加规定浮动抵押权的实现、浮动抵押权的受偿次序、抵押权人的权利、对“正常经营活动”的界定、对“合理价款”的界定等内容。在完善浮动抵押权立法的同时，加强抵押人的信用建设，使浮动抵押制度更好地为我国经济发展服务。 浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在的和将来可以取得的全部资产为债权提供担保，该设押财产可自由流转经营，在约定或法定事由发生时，其价值才能确定的一种抵押。2007年3月16日通过的《中华人民XX国物权法》在第181条、第189条、第196条对动产浮动抵押制度进行了界定和规制，但细观这些规定，仍然存在需要完善的地方。 一、浮动抵押制度概述 浮动抵押制度起源于英国衡平法，是通过判例不断发展的，其最早获得法律上的效力是在英国1870年的Re, panama, New Zealand and Australian Royal Mail pany 判例中。该判例的判决认为，公司的任何一项财产或全部资产(不分固定资产或流通资产、现在的资产或未来的资产)都
物权法第一次练习题（第一章至第四章）参考答案 一、单项选择题 1. 下列属于法定动产物权的是（B） A 质权 B 留置权 C 地役权 D 国有土地使用权 2. 甲有4匹马要卖掉，便对乙说：“你先牵回去试用一个月，满意的话你就买下，价款5000元。”乙牵回了4匹马，未付款。设马在试用期生下了一匹小马，该小马该归谁所有？（A） A 甲 B 乙 C 甲和乙 D 甲或乙 3. 甲将收藏的一件明代瓷器出售给乙，乙当场付清价金，约定甲10天后交货。丙听说后，表示愿以双倍价格购买。甲当即决定卖给丙，约定第5天交货，并收取定金若干。乙听说此事，诱甲七岁之子将瓷器从家中取出给她。在瓷器为乙占有期间，该瓷器所有权归谁？（A） A 甲 B 乙 C 丙 D 甲乙共有 4. 下列物权的保护方法不能以自力救济的方法行使的是（B） A 排除妨碍请求权 B 确认物权的请求权 C 返还原物请求权 D 消除为限请求权 5. 甲租住乙的房屋，后邻居丙施工时将沙土堆放在甲租住的房屋门前，给甲的生活造成了极大的不便。甲要求丙挪走沙土，丙以甲并非房屋所有人为由不予理睬。下列说法正确的是（ B ） A 甲并非该房屋的所有人，应当由房主乙来主张权利 B 甲虽然并非所有人，但是其基于合法占有，可以提起占有之诉 C 甲应当首先要求乙向丙主张权利 D 因为房屋并不在乙的控制之下，所以，乙没有义务向丙主张权利 6. 下列不属于物权客体的有（ A ） A 金星B空间C光 D 尸体 7. 甲有一套别墅，甲的下列何种行为不能体现物权的性质（D） A 甲将此房做抵押进行贷款 B 甲制止欲侵占此房的乙 C 甲居住于此房的行为 D 甲出卖此房后要求买主支付房款的行为 8. 1996年12月，村民甲与县肉联厂达成口头协议：自养的黄牛两头送县肉联厂宰杀，牛肉款按净肉每斤3元5角的价格结算，牛皮、牛头和牛下水归肉联厂，甲再付肉联厂宰杀费80元。在宰杀过程中，肉联厂的屠宰工人乙在其中一头牛的下水中发现牛黄，重100克，卖得价款5000元。甲知道后与乙、县肉联厂为牛黄款归属发生纠纷。现问：本案中该牛黄款应如何处理？（A ） A 归甲所有
浅论我国浮动抵押制度 【内容提要】浮动抵押是指企业以其全部资产包括现在的和将来可以取得的全部资产为债权提供担保，该设押财产可自由流转经营，在约定或法定事由发生时，其价值才能确定的一种抵押，2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》在第四篇担保物权部分规定了动产浮动抵押制度，但是，《物权法》中规定的浮动抵押制度仍然存在一些不足，主要是浮动抵押权的设定主体过于宽泛，浮动抵押权的客体范围过于狭小，浮动抵押权的内容不全面等。 关键词：担保物权real right of pledge 浮动抵押floating mortgage 抵押权受偿次序Mortgage debt service order 抵押权人权利Mortgages rights 一．浮动抵押制度概述 浮动抵押制度起源于英国衡平法，是通过判例不断发展的，其最早获得法律上的效力是在英国1870年的Re, panama, New Zealand and Australian Royal Mail Company 判例中。该判例的判决认为，公司的任何一项财产或全部资产（不分固定资产或流通资产、现在的资产或未来的资产）都能设立浮动抵押，但抵押权人不得干预企业的经营管理，也不得阻止抵押人处分企业的财产。①Romer大法官在Re Yorkshire Woolcombers’ Association Ltd. 案中指出浮动抵押制度的特征：“（1）如果它是将公司现在及未来某个类别的资产作抵押；（2）如果该类别的资产是一种在公司正常业务运作期间会不断变化的；（3）对抵押拥有权益的人或其代表采取某些法律步骤之前，公司可以利用那些已作押的资产继续其日常运作。”②在美国，浮动抵押制度通过《统一商法典》第九篇担保交易的“浮动留置权”的形式加以规定的。第9-204（a）条：“担保协议可在后获财产设立或提供担保权益。”大陆法系的荷兰、挪威、俄罗斯和日本等国鉴于固定财团抵押制度的不足，在立法中引进了浮动抵押制度，其典型的是日本1958年以英国浮动担保制度为蓝本制定的《企业担保法》。其第1条：“股份有限公司的总财产，为担保其公司发行的公司债，得作为一体，为企业担保的标的。”第2条第1项：“企业担保人，得就合作属于公司的现有总财产，先于其他债权人受债权的清偿。”综观各国的浮动抵押制度虽有不同，但本质是相同的，笔者认为，浮动抵押制度主要有以下4个特点： 其一，担保物权属性。尽管浮动抵押中债务人或者第三人的责任财产特定化时间不同于普通抵押，其显然仍属于一种物的担保。并且，债权人虽然不直接支配担保物实体，但可以基于浮动抵押权而支配担保物的价值，这仍然体现为物权的支配性本质。 第二，抵押标的具有广泛性和浮动性。浮动性是浮动抵押的本质性特征，是指作为抵押物的财产具有流动性，是不特定的，它可以由货币资本转化为生产 ① 杜文聪：“从英美法的浮动抵押制度看我国企业担保制度的完善”，载《中州学刊》2006年第4期，第93页。 ②苏合成：《英美全面业务抵押制度研究》，北京大学出版社2004年版，第17页。
中华人民共和国物权法（释义） （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议 通过，自2007年10月1日起施行） 第一编总则 第一章基本原则 第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。 ［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。 制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。主要体现在两方面：（1）定纷止争。依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。（2）物尽其用。物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。 同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。 ［参见］ 《民法通则》 第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。 《合同法》 第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 《担保法》 第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和
排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。 物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。 不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。 物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。 第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。 ［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。 宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。［参见］ 《宪法》第6—8、11、15条 第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。
深圳市各类土地审批程序和其他规定和土地审批 2-１一般规定?2－1－1、国有土地使用权出让的方式及适用范围 (一）国有土地使用权出让的方式 １.协议出让; 2.招标出让； 3.拍卖出让;?⒋挂牌出让。?(二)协议出让土地使用权的适用范围 协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：?⒈工业用地(特区内限高新技术项目用地)。 ⒉市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地。?⒊市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地。?⒋军事用地。?经市政府批准，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示: ⒈属特区急需或特别鼓励发展的项目用地。 ⒉市政府以土地入股合作的项目用地。 （三）除法律法规规定的情形外,下列经营性项目用地应采用招标、拍卖方式出让： 1.居住用地?(1)独栋住宅、别墅用地;?（2)多层住宅用地； (3)中高层住宅用地; (4)商业、住宅混合用地;?（5）办公、公寓混合用地。 ２. 商业用地 (１）饮食业用地;?(２)商业、办公混合用地; (3)百货批发零售业用地； (4)生活用品批发零售业用地；?(５)生产资料批发零售业用地；?(６)企业经营的市场用地;?(7）度假及娱乐用地; (8)办公用地。?3. 加油、加气站用地?4.土地管理部门认为适宜采用招标、拍卖方式出让的其他项目用地。?上述项目用地，按规定委托市土地房产交易中心分期分批采用招标或拍卖方式出让。 ?2-1-2、土地使用权出让合同书 (一)内容 １.双方当事人的姓名或名称、地址；?2.用地的方案号、宗地号、土地面积;?3．土地使用年期及起止时间; 4.土地用途及性质;? 5.地价款的数额、币种、交付方式及时间； 6.规划、市政设计要点；? 7.项目竣工提交验收时间；? 8.市政配套建设义务;? 9.使用相邻土地和道路的限制; 1０.建设附属、附加设施的项目及义务； 11.违约责任; １2.当事人认为必要的其他条款。 (二）土地年期?1．居住用地七十年；?2.工业用地五十年; 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
第十二章物权概述 名词解释题： 1物权 2物权请求权 选择题 （一）单项选择题 甲有4匹马要卖掉，便对乙说：“你先牵回去试用一个月，满意的话你就买下，价款5 000元。”乙牵回了4匹马，未付款。设马在试用期生下了一匹小马，该小马应归谁所有？（）（司考） A甲B乙 C甲和乙D甲或乙 下列物权的保护方法不能以自力救济的方式行使的是()。（司考） A排除妨碍请求权B确认物权的请求权 C返还原物请求权D消除危险请求权 （二）多项选择题 下列权利属于绝对权的有（）。（考研） A地役权B永佃权 C相邻关系D撤销权 所有权的取得方式有（）。 A建造房屋B接受赠与 C买卖合同D生产 简答题 用益物权和担保物权的特征比较。 案例分析题 1 1995年10月31日，被告为装修富利达地下商贸城，与原告汇通支行签订了两份借款合同，约定：汇通支行分别借给富利达公司人民币610万元、美元100万元，借款期限分别为4个月、5个月。双方同时签订了两份抵押合同，约定：富利达公司以其对富利达地下商贸城拥有的管理权和出租权分别为这两笔借款进行抵押担保。汇通支行于签约当日分三次向富利达公司发放了人民币610万元和美元100万元的贷款。这笔借款到期后，汇通支行仅收回利息人民币113 56260元和美元11 24884元。至1997年9月20日，富利达公司欠汇通支行借款本金人民币610万元、美元100万元，利息人民币1 726 1283元、美元146 86028元。汇通支行因此提起诉讼。 请问：（1）双方签订的抵押合同是否有效？ （2）试结合物权法的基本原则，分析本案双方当事人合同所设抵押权的效力。
参考答案 名词解释题： 1物权一词最早起源于罗马法，但直到1900年才由《德国民法典》第一次在法律上予以正式确认。其作为一个法律范畴，是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利。换言之，是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人干涉的权利。物权与债权一起，共同构成民法中最基本的权利形式。具体说来，包括以下三方面： （1）物权不仅是人对物的关系，也是人与人的关系。 （2）物权本质上是一种支配权，是权利人对物直接支配，并排斥他人干涉的权利。 （3）物权是排他性的权利。 2物权请求权是指权利人为恢复物权的圆满状态或者防止侵害的发生，请求义务人为一定行为或不为一定行为的权利。物权请求权是依附于物权的独立请求权，在物权受到侵害或者有遭受侵害可能导致物权人不能圆满支配其物权时行使，包括返还原物、消除危险、排除妨害、恢复原状。物权请求权是一种基于物权而产生的、保护物权的请求权，也是物权法为保护物权而特别设定的一种方法。 选择题 （一）单项选择题 答案：A 本题考查标的物孳息的归属。本案中标的物尚未交付，所有权仍归甲，所以依法小马仍应归甲所有。 答案：B 物权的自力救济，是物权人在其物权受到侵害后，直接请求侵害人为一定行为或不为一定行为。A、C、D三项都可以由物权人自力行使。而B项确认物权的请求权则必须通过法院进行。 （二）多项选择题 答案：AB 绝对权是指义务人不确定，权利人无须义务人实施一定的积极行为即可实现的权利。 答案：ABCD 建造房屋和生产为所有权的原始取得方式；接受赠与和买卖合同为所有权的继受取得方式。 简答题 传统民法将他物权划分为用益物权和担保物权。用益物权指以物的使用收益为目的的物权，包括地役权、地上权等。担保物权是指以担保债权，即以确保债务的履行为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。用益物权与担保物权的区别在于： 第一，支配的价值不同。用益物权以追求物的使用价值为内容，标的物必须具有使用价值。而担保物权以标的物的价值和优先受偿为内容，故标的物必须具有交换价值。 第二，存续期间不同。用益物权往往有明确的存续期间，此种存续期间或是法定的，或是约定的。而担保物权以债权的存在为前提，在债权实现之时，担保物权则归于消灭。