地产金融月报
目 录
【房地产金融政策与分析】 2
9月份货币政策与房地产金融政策 2
9月份房地产金融政策导向 2
宏调处于观望期、房调持续效果渐明 4 【房地产融资实践动态】
4
信贷：三季度后银行贷款难度更大、房企债务高企 4
基金：总量近600亿、直接融资发展趋势明确 7
信托：融资规模扩大空间有限 9
并购合作：并购数量和金额同比大幅增加 11
证券市场：股市雪上加霜、大跌后或现并购机会 16
票据和债券：境外发债受限后可操作空间变小 18 【房地产融资案例研究】 19
远洋与KKR 组建地产基金 19 中航地产拟收购岳阳项目75%股权——通过关联信托操作 20
珠海华发：信托+基金 21 【房地产融资渠道分析】 22
45家上市房企信托债务总额超577亿元、风险露苗头 22
境外债券融资高峰结束、但资金仍觊觎内地市场 27
中小房企用高利贷饮鸩止渴 27
保障房融资增长显著 28 【国内金融市场分析】 28
中信证券：房地产行业资金链动态前瞻 28
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高通智库 2011年9月6日—2011年10月7日
地产金融月报
Real Estate Finance Monthly Report
高通智库
2011年9月份月度报告
【房地产金融政策与分析】
9月份货币政策与房地产金融政策时间 政策 摘要
9月8日 银行提高土地一级开
发贷款门槛 银行为了控制风险，不再对土地一级开发贷款业务发放“信用贷款”。土地项目贷款的取得必须以“抵押贷款”方式，即土地储备中心必须以能够证明产权完整清晰的土地进行抵押。目前银行的抵押率较去年大幅下降了约20个百分点。
8月下旬/9月初 资产证券化试点扩大
——小额贷款公司试
水
国务院已经批准信贷资产证券化继续扩大试点，央行会同相关部
门目前正在积极研究进一步扩大中小企业信贷资产证券化的实
施方案。允许经营状况良好的中小商业银行将部分贷款证券化，
而且银行应考虑将中长期贷款作为基础资产，提供期限较长的证
券化产品。
9月初 存准金定向下调 央行9月2日披露，将对新疆地区实行较低的存款准备金率，
其中城商行被执行比大型商业银行低2个百分点的准备金率，对
农信社则执行低6到7个百分点的准备金率。
9月20日 对公租房可直接发放
贷款 国务院表示，中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补助，并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入；对于公共预算支出安排不足的地区，要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重。银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。
9月21日 部分地区限定房地产
信托规模占比 部分地区银监局已提出要求，辖区内信托公司的房地产信托资产规模不得超过信托资产总规模的30%。
9月30日 继续实施稳健货币政
策 央行货币政策委员会2011年第三季度例会提出，要继续实施好稳健的货币政策，把握好政策的节奏和力度。要继续发挥直接融资的作用，更好地满足多样化投融资需求。
9月份房地产金融政策导向
时间 政策导向或观点 摘要
9月13日 险资土地储备项目年内
或停批
监管部门在今年剩下的时间里可能不再批准险资投资土地储
备的项目，原因是保障房土地储备收益前景不明，且未形成成
熟的运营模式。目前险资参与土地储备的最大项目是“蓝德计
划”(LAND)的回报率连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存
款利率。
9月3
日 《基金法》修改已经进
入实质性阶段
人大财经委员会已经原则通过修改草案。公募基金、私募基金、
股权投资都纳入到调整范围之中。这次修法提出了基金的三种
组织形式，契约型、公司型和合伙型；对基金以募集方式实行
有区别的监管。在税收问题上，基本上体现不重复纳税和相同
法律关系的金融产品应该享受同样税制的税收原则。同时恰当
处理政府监管与行业自律的关系。
9月初 证监会推动“401K”养
老长期资本计划 中国证监会研究中心主任祁斌表示，证监会正与相关部委协调，推动“中国401K”相关政策的制定。虽然推出该计划的基础工作还有很多需要完善，但在有机会的时候应尽量同步推进。这些基础工作包括延迟纳税、税收优惠、专业机构投资者的发展等。
9月29
日 传浙粤沪深四地年内试
点直发地方债
消息人士称，中国将于第四季度允许部分地方政府直接发行债
券。浙江省、广东省、上海市和深圳市将参与此次试点，第4
季度可能将发行总计约人民币200亿元的地方政府债券。财政
部今年计划代理地方政府发行总值人民币2000亿元的债券，
发行规模与过去两年持平。上述参加试点项目的地方政府直接
发行的债券也包括在这2000亿元的发行计划中。
9月13
日 银监会警示商业地产风
险
多家银行收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作
升温的商业房地产保持高度警觉；通知要求加强对商业用房抵
押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的
信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为
和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
9月16日 货币政策“趋紧”预期
明显减弱
央行公布的报告显示，企业对未来价格上涨的预期有所弱化，
同时对宏观经济的信心下降。受此影响，预计下季度货币政策
继续趋紧的银行家减少，而预期货币政策将保持现有适度水平
的银行家的比重较上季显著上升。
9月13日 信贷规模的管制或放松 央行主办的《金融时报》评论文章称，由于经济增长放缓，中
小企业融资难问题日益突出，未来信贷规模的管制将可能会有
所放松。这可能导致接下来几个月的信贷投放以及货币统计数
据出现反弹。但抑制通货膨胀仍是首要任务，央行可能维持总
体的货币政策立场不变。
9月28日 对房地产信托不会有新
的监管措施
前期对信托公司的窗口指导已经足够，而且效果正在显现，目
前房地产信托业务规模降幅不小，“暂时不会有新的措施。”
9月24日 资本流入增多需要关注 随着外围经济基本面恶化，我国跨境资金流入出现反弹。8月
份新增外汇占款达3769.4亿元，较7月份大幅反弹七成。
10月3日 温家宝要求遏制高利贷
倾向
温家宝在浙江调研时指出，要切实防范金融风险，加强对中小
企业民间借贷的监管和引导，采取有效措施遏制高利贷化倾
向，妥善处理企业之间担保、企业资金链断裂问题。
来源: 高通智库整理（返回目录）
宏调处于观望期、房调持续效果渐明
从宏观经济核心关注指标方面来看，9月份CPI同比涨6.2%，较8月份的6.5%有所回落，符合之前预期，也使通胀预期已有所缓和，释放了货币政策进一步收紧的压力。但抑制通胀仍然是首要任务，央行总体的货币政策立场短期内不会改变。对于经济增长放缓、中小企业融资难等问题，或会在局部操作上予以微调和灵活掌握。但按照今年信贷投放节奏，2011年未来4个月在信贷额度上不会宽松。
同时，鉴于近一段时间外围金融市场动荡，欧美经济不稳定因素频现，也使国内货币和金融政策处于观望期。
对于房地产行业，楼市“金九”表现暗淡，是持续调控下所期望的结果。从政策的连续性和巩固调控效果的思维来看，房调政策第四季度仍将持延续之势。市场下滑、融资面持续处于紧缩状态，使房企资金状况难有改观，在回暖之前，经历一段严寒期，不可避免。在此环境之下，从投资人的角度，也将采取更为审慎的态度，从而使整体资金成本和融资难度继续上升。
尽管整体信贷收紧，但在大力发展保障房的政策导向下，信贷对保障房建设则是予以配合，可能使房企在某些含有保障房的项目的开发上获取贷款相对容易。
在8月底央行要求银行将保证金存款纳入存款准备金缴存范围后，一些资金紧张的银行的房贷利率已有所提高。而信贷额度紧张，商业银行就会调整信贷结构，把钱投放到收益更高的地方去。一般房贷的收益不及公司贷款，房贷即使上浮，幅度也不大，但是公司贷款有的可能上浮40%-50%。所以，信贷额度缩水，房贷可能首当其冲受到影响，进而从新房销售层面影响房企的资金来源。
土地一级开发融资趋严，会对未来的土地供应造成一定的影响。
此外，在传统融资渠道不畅的情况下，对于新兴投融资模式，如基金等层面的政策取向，则有利于行业长期发展和规范化运作。（返回目录）
【房地产融资实践动态】
信贷：三季度后银行贷款难度更大、房企债务高企106家上市公司房地产企业的半年报已经披露完毕，22%的业绩增长背后，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负责总额的70.6%，同比上涨54%。
与持续走高的负债总额相对应的却是，银行贷款的不断收缩。国家统计局的数据显示，1到8月，房地产开发企业资金来源5.4万亿，同比增速为23%，比去年同期下滑11.6个百分点。与此同时，上半年106家上市房企存货上涨39%，达到9640亿元。
国内贷款、自筹资金与其他资金累计同比增速
国内贷款、自筹资金与其他资金单月同比增速
房地产投资累计增速和资金来源累计增速
最近4 个季度全国金融机构按揭贷占比较为稳定 16
家上市银行的按揭贷款业务占比高位略有下降
数据来源：统计局，wind, 东方证券研究所
房企信贷操作
房企贷款类型银行/放款
方
金额期限利率备注
越秀房托银团贷款中银香港、
汇丰、永隆、
东亚、工银
亚洲、南洋
商业银行、
星展、大新
25亿港元3年 2.65%
贷款将主要用于2008年取
得的21亿港元三年期贷款
再融资、支付是次新贷款已
产生及将会产生的费用及
开支、一般营运资金。还将
用以配合未来在国内进行
收购房地产项目的需要。
北京城建兴华保障房贷
款
北京市保障
性住房建设
投资中心
7亿元5年7.53%
专项用于小营项目定向安
置房建设
天久置业委托贷款建业地产/
浦发银行
5000万元16%
建业中国通过浦发银行郑
州分行向天久置业授出本
金额为5000万元的委托贷
款。
北京华业地产股东贷款
华业发展
（深圳）有
限公司
4亿元1年12.50%
北京华业地产股份有限公
司拟向大股东华业发展（深
圳）有限公司（占公司股份
总数的23.25%）借款4亿
元
莱茵达置业委托贷款15686万元12% 莱茵达置业股份有限公司通过中国农业银行杭州科技城支行向控股子公司杭州莱德房地产开发有限公司提供贷款。杭州莱德公司另一持股49%的股东浙江省二轻房地产开发有限公司，按出资比例以同等条件提供委托贷款7686万元。
华润置地银团贷款若干银行 10亿港元3年N/A 倘华润集团不再为公司唯一最大股东或最少拥有公司35%已发行股本,或华润集团实际上失去能力控制华润置地股东委任董事于公司董事会内,将构成违反该融资协议事项。
鲁商置业开发贷款中国邮政储
蓄银行
2.7 亿元
2.5
年
6.98%
贷款用于鲁商蓝岸国际项
目建设，以该项目在建工程
作为抵押，鲁商置业第一大
股东山东省商业集团有限
公司提供担保。
深圳控股银团贷款
（可转让
定期贷款）
若干银行
2.09亿美元
+10.26亿港
元
48
个月
内
深控此次贷款的真正目的
主要是偿还即将到期的
4.65亿美元债务。
北京土储中心银行贷款
国家开发银
行为委托主
办行
65亿元
5年
+3
年宽
限期
中国人
民银行
基准利
率
用于旧城改造
长春万科京诚银行贷款
中国工商银
行
3亿元3年
天津万科为其提供人民币3
亿元的担保。万科旗下子公
司长春万科持有万科京诚
10%的股权，中信信托有限
责任公司通过长春蓝山信
托计划持有万科京诚90%
的股权，长春万科持有长春
蓝山信托计划次级受益权
份额。中信信托委托长春万
科对万科京诚进行管理。
恒盛地产战略授信国家开发银
行
100亿元 - -
国开行将为恒盛地产提供
“金融百货公司”式的综合
金融服务，包括但不限于银
团贷款、项目贷款、流动资
金贷款、境内外公司债券、
并购重组贷款等多方面的
金融支持。
来源：高通智库（返回目录）
基金：总量近600亿、直接融资发展趋势明确
不利环境下，房企继续积极探索和尝试基金融资，以补充资本。内地基金、外资基金、与信托结合的基金，均涉足其中，资金来源和形式多样化。
清科研究中心数据显示，今年1-8月，共有12只可投资于中国的私募房地产基金完成募集，募资总额为12.77亿美元（合人民币82亿元）。其中，人民币私募房地产基金11只，募资8.77亿美元，外币基金1只，募资4亿美元。截至8月底基金总量近600亿。不过，这一数量或许有水分，不少房地产基金号称给予房地产的投资实质上处于“承诺状态”。
业内人士透露，近期部分银行的私人银行部（理财部门）关闭房地产基金募资通道，将令市场承受压力。去年底房地产基金500亿规模中，200亿是通过私人银行募集而来。
业内人士称，部分房地产信托已出现兑付风险，房地产基金目前尚未出现，但兑付也是风险点之一。为此，各基金公司采取的通常做法是三层“保险”：拥有股权及股权质押、母公司担保和资产处置与战略合作方一起从事再开发处置。
不过，随着间接融资难度日益增加，作为直接融资来源的基金的发展趋势已经十分明
确。建设部政策研究中心副主任秦虹表示，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，房地产直接融资将成为主要趋势。房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金（REITs）都属于新型的房地产融资业态。
秦虹指出，“不能简单认为只要给房地产企业融资就等于维持高房价,房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产商通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。”
来源：高通智库（返回目录）
主要房地产基金操作
房企/基金 金额/
规模
期限 内容
远洋地产/美国KKR 1.42亿
美元 5-7年 该基金由远洋地产非全资附属公司盛洋投资（控股）有限公司和KKR SPRE Holdings L.P.（Kohlberg Kravis
Roberts & Co L.P.的关联公司）组建。远洋香港及KKR
SPRE各自同意以LP身份对基金作出7,000万美元的出
资额。盛洋附属公司机明及KKR SPRE各自同意对普通
合伙人作出105万美元的出资额，普通合伙人则对基金
作出200万美元的出资额。
阳光股份/昆仑信托 （昆仑阳光厚土股权投资基金） 不超过
20亿元
人民币
3-5年 11月30日之前设立
中国平安（平安寿险） - - 获PE和不动产投资牌照
安泰盘实 30亿元 3年 有10亿元出自恒大地产主席许家印、富力地产董事长
李思廉等10位基础投资人，20亿元来自发行信托产品
等优先投资人。优先投资人将优先享有基金的收益，并
由基础投资人担保，但收益水平将固定在20%；基础投
资人将优先承担风险，但可获取超额收益；该基金的预
期年回报率在25%左右。资金将以股权方式进入，但参
股通常不超过50%，每个项目的投资额在3-6亿元，
期望毛利率50%以上。
瑞安建业/领盛投资 4.4亿
元 领盛投资管理公司通过旗下领盛亚洲机会III基金，收购了瑞安建业位于成都一个地块49%的股份，收购面积为
57397平方米。项目将包括2550多个高层住宅单位，
33000平方米的办公室楼面，一个48400平方米的购
物中心，以及会所、游泳池和幼儿园。
上实发展/天津永嘉基金及宝宏基金 13亿元 上实发展拟引进天津永嘉基金对子公司锦绣置业进行
增资。永嘉基金以3亿人民币增资，其中1846.1539
万人民币进入锦绣置业的注册资本，其余28153.8461
万进入锦绣置业的资本公积。增资后，永嘉基金持有锦
绣置业48%股权；上实发展持有其余股权。同时，该公
司拟引进宝宏基金对子公司上实青岛进行增资。宝宏基
金以10亿人民币认购本次增资，其中13611.1112万
元人民币进入上实青岛的注册资本，其余86388.8888
万人民币进入上实青岛的资本公积。增资后，宝宏基金
持有上实青岛28%股权；上实发展持有其余股权。
万通/华润信托 3.726
亿元 基金的GP为万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司，由万通全资子公司和华润深国投信托有限公司
全资子公司各出资250 万元组建，持股比例分别为
50%，其认购400 万元基金份额。万通出资1860 万
元，作为有限合伙人加入基金，华润信托发行信托计划
募集资金3.5 亿元，作为有限合伙人加入基金，期限为
2+1年，并投资于北京万通中心D座物业。对于基金
的退出渠道，由基金和万通在市场上寻找合适投资人，
收购万通全资子公司北京万通时尚置业有限公司(该公
司目前经营万通中心D 座物业)100%股权或整栋购买
项目公司物业，信托有限合伙人年化收益率实现超过
20%以上收益部分归万通有限合伙人。若32 个月后仍
未找到合适投资人，则由万通回购基金持有股权，保证
信托投资人实现8%的年化收益率。
来源：高通智库（返回目录）
信托：融资规模扩大空间有限
信托仍然是房企不可或缺的融资工具，由于在市场下行期，其风险越来越受到监管层的重视，因此这一融资渠道的应用难度也越来越大，迫使房企采用更多元化的操作手法，获取信托资金。
从数据上看，用益工作室数据显示，8月份，在各种信托资金投资领域中，房地产的成立规模依然领先，不过占比进一步下降。房地产信托成立规模从7月的332.47亿元降至8月的272.41亿元，占比从48%降至43%。从发行数据来看，房地产信托的下降幅度更加明显。房地产信托发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元，占比从43%降至35%。无论是房地产信托的发行规模，还是成立规模，都可以看出银监会的调控政策起到了显著的效果，房地产信托的规模和占比都出现了明显下降。
与8月份相比，截至9月25日的数据显示（下表），9月份房地产信托的成立数量、总规模、平均规模都出现明显下降。同时，融资成本高企。而近期发生的绿城“调查门”也给信托融资的前景蒙上一层阴影。
房地产集合信托统计
统计区间发行
数量
发行金额
(拟募集）
占比
成立数量
（实际）
成立（实
际融资）
占比
平均发
行规模
平均成
立规模
8.29 -9.25 24 63.87亿 34.89% 46 74.23亿37% 2.66亿 1.61亿
来源：用益信托、高通智库
房企信托操作
房企 信托 金额(拟募
集）
期限 利率 备注
嘉凯城 五矿信托 4-5.7亿元 18个月15.00%嘉凯城集团中凯有限公司拟通过向五矿
信托转让对上海源丰投资发展有限公司
（嘉凯城全资子公司）发放的5.7亿元
委托贷款产生的债权，进行信托融资。
嘉凯城 昆仑信托 5亿元 18个月不超过
14.75% 嘉凯城同意无锡嘉启（苏州嘉业持有其62%的股份）通过向昆仑信托转让无锡“嘉业国际城”项目100%的收益权
泰禾集团 五矿信托 4.05亿 2年 福州泰和和福建中维拟共同以现金增资
9500万元，五矿信托拟将4.05亿元信
托募资用于增资，使福州中维注册资本
从4亿元增至9亿元。福州泰禾和福建
中维合计占福州中维注册资本的55%，
五矿信托占45%。在信托计划期满后，
将由泰和集团受让五矿信托的45%股
权。
绿城 中信信托 9.96亿元 3-4年 8%+浮动
收益 B 类优先级信托单位采用预期8%/年+浮动收益的方式，预期收益率8%/年至18%/年；S1类战略I级信托单位采用有限浮动的收益模式,预期收益率25%/年封顶；S2类战略II级信托单位无预期收益率。
新城地产 山西信托 4.3亿元 1年 不超过
14% 信托计划发行规模为7.73亿元，其中优先级受益资金4.3亿元由山西信托发行信托募集资金认购；一般受益资金3.43亿元由公司控股子公司常州新城房产开发有限公司以对常州新城创佳3.43亿
元的应收债权认购。
中南建设 新时代信
托 6亿元 2年 14.50%新时代信托以信托计划项下的资金对盐
城中南增资2.45亿元。增资后，盐城中
南注册资金由2.5亿元增加到4.95亿
元，中南建设占盐城中南股权比例为
50.50%。
武汉广电 中航信托 7亿元 22-24
个月 8.1%-
10.25%
信贷投资。资金用于武汉广电开发”江
堤村城中村改造项目“建设。武汉广电
为本信托计划提供土地使用权抵押担
保。广州广电房地产开发集团有限公司
为本信托计划提供保证担保。
扬州永达
房地产
新华信托 2.2亿元 2年 11%-13％股权投资。用于盘古·枫林湾二期项目。
珠海华发 中融信托 2-9亿 2.5年 预期收益
不定 股权投资。中融铧融精品集合资金信托计划向深圳铧融精品城市化股权投资基金（有限合伙企业）出资，完成出资后信托计划作为铧融基金的有限合伙人。基金管理人为深圳铧融股权投资基金管理有限公司。铧融基金优先选择投资于珠海华发集团有限公司及珠海华发实业股份有限公司体系内的项目，种子项目为位于广东省珠海市中心城区的华发山庄和华发新城六期C区项目。
广厦建设 华润深国
投信托
12亿 18个月
（12个
月可提
前结
束）
信托贷款。浙江广厦全资子公司广厦（南
京）房地产投资实业有限公司以其所持
有的邓府巷项目三期土地及江宁织造府
土地为该笔贷款提供土地抵押担保。
来源：高通智库（返回目录）并购合作：并购数量和金额同比大幅增加
在多种融资渠道相继出现阻塞不畅的情况下，不少房企资金链紧张，盈利能力面临风险，各种并购、合作和权益的变动活跃，是行业资源重新配置，寻求优化组合的现实表现。
粗略统计，8 月份，主要的房企股权变动达到18 起，累计交易总价值为53.3 亿元。前8 个月的房企累计并购数量接近2010 年的84 宗，交易金额突破228.7 亿元，远超
过2010 年全年165.25 亿元的规模。
对于当前房地产行业的并购现象，任志强指出：“现在已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，这是因为破产企业仍以"被收购"的形式存在。”
房企并购操作
时间 交易方 操作方式 金额 备注
融创置地/
保利（天津）
成立合营公司 20亿元
保利（天津）与融创置地各自出资10.2亿元及
9.8亿元，各自拥有合营公司51%及49%股权。
9月27日 融创置地 股权回购 14.5亿 收购首钢融创剩下50%的股权后，融创中国在北
京西山壹号院项目上的收益由原来的35%上升
为100%。收购前，融创置地拥有首钢融创有
50%股权，享有融创西山壹号院项目35%的纯
利；北京首钢持有首钢融创50%股权，收取融创
西山壹号院项目65%纯利。在全面控制融创西山
壹号院项目后，融创可获得项目全部收入，而西
山壹号院七八两月在北京豪宅市场的不俗业绩
可给融创带来良好的现实回报。
上海华侨城
/日本环球
影城(USJ)
拟成立合资公司 -
USJ拟持股比例不超过合资公司注册资本总额的
49%。
中电投江西
置业有限公
司
股权债权转让
2.17亿
元
拟转让南昌中电投高新置业有限公司45%股权
及1.99亿元人民币债权，挂牌价格2.17亿元。
要求受让方为大型上市企业，2010年度的总资
产合计不得低于350亿元人民币，2011年6月
30日银行存款余额不得低于25亿元等。中电投
江西置业有限公司为标的企业唯一股东，标的公
司20%股权以及35%股权近期挂牌转让成功。
华润、首开 股权债权转让
15233
万元
华润集团持有的北京新城广场房地产有限公司
20%股权及2544.099万元债权拟5629万元打
包转让。北京首都开发控股集团持有的新城广场
40%股权及3443.84万元债权拟9604万元转
让。新鸿基中国实业有限公司持有标的公司另外
40%股权，后者不放弃行使优先购买权。
嘉凯城/苏
州市城市建
设投资发展
股权转让
4833万
元
嘉凯城旗下苏州嘉业将苏州市山塘历史文化保
护区发展有限责任公司27%的股份转让给苏州
市城市建设投资发展有限责任公司。
上海建工/
上海托博莱
特
收购
17.27亿
元
收购上海托博莱特房产正在开发建设的上海市
闵行区浦江镇128-2、128-3 地块房地产在建项
目（北部高档别墅功能区内），建筑总面积
157,183 平方米。128-2 地块于2011 年3 月
开工，目前已完成项目投资总额的约40%；
128-3 地块于2011 年6 月开工，目前已完成
项目投资总额的约25%。
上海建工/
上海爱利特
房地产
关联交易
11.55亿
元
上海建工房产以11.55亿元收购上海建工投资持
有的上海爱利特房地产有限公司100%股权。
2010 年5 月，建工投资以13.63亿元收购了爱
利特房产100%的股权。爱利特房产主要从事上
海市闵行区浦江镇125 地块的开发建设业务。
宋城股份/
三亚不夜城
置业
关联交易 -
宋城股份在三亚设立全资子公司，并收购三亚不
夜城置业有限公司53,333平方米土地使用权，
拟收购资产的账面价值约为1.40亿元。三亚不
夜城置业有限公司为宋城股份的控股股东杭州
宋城集团控股有限公司的全资子公司。
上海城投控
股/其越置
业
竞购 -
上海城投控股全资子公司置地集团拟竞购上海
其越置业有限公司100%股权。其越置业是专为
开发上海闸北区350街坊1丘普通商品房地块而
成立的项目公司。该项目土地面积为1.6万平方
米，规划用途为普通商品房。其越置业100%股
权挂牌价格近4.17亿元。
瑞安房地产 关联交易
20.86-2
1.71亿
港元
向主要股东瑞安投资收购利盟及妙园全部权益，
初步代价为20.86亿港元，最高不超过21.71亿
港元。此次收购，瑞安房地产大股东罗康瑞将向
公司注入两项上海物业资产，包括瑞安广场80%
权益，以及新天地朗廷酒店全部权益。交易涉及
的两家公司经调整资产净值为27.94亿港元，按
此计算，收购价较资产帐面值折让约超过两成。
新华人寿 股权转让 路演
转让的紫金世纪24%股权。紫金世纪拥有北京饭
店二期扩建项目，该项目位于北京王府井地区的
北京饭店北侧，业态包括公寓、酒店式公寓和商
业零售。
9月20日 渝开发 股权债权转让 8.5亿元
重庆渝开发股份有限公司将全资子公司重庆捷
程置业有限公司51%的股权和对捷程公司享有
的51%债权(股东借款)作价8.506亿元转让给重
庆市新城开发建设股份有限公司。捷程公司拥有
3月23日受让的重庆市渝中区渝中组团C分区
C11-1号宗地（居住、商业金融业、文化娱乐用
地）,规划建筑总面积为510,000平方米。该宗
地出让总价款为人民币148,253万元。
9月26日 渝开发
股权转让/战略合
作
7500万
元
渝开发将所持重庆会展中心置业有限公司15%
的股权转让给重庆海航中弘投资有限公司。目的
是为了引进具有酒店经营资源和投资实力的公
司作为战略合作伙伴，共同经营会展置业公司。
这将有利于降低渝开发的投资风险，增加现金流
和改善财务状况。本次股权转让实现的溢价约
5700万元(含税)。
豫园商城
与外资基金成立合
资公司
8.5亿元
全资子公司上海豫园商城房地产发展有限公司
拟出资5.695亿元与外商Pramerica China
Opportunity Company Limited（美国保德信
金融集团旗下的房地产基金）成立合资公司，合
作开发沈阳北中街商业广场项目。合资公司注册
资本8.5亿元，上海豫园持有67%的权益，上海
豫园已为合资公司垫付项目地块67%的出让价
款。该项目位于沈阳市沈河区北中街，地上可建
面积8.39万平米，地下建面为1.29万平米；地
块性质为商业，总地价款7.36亿元。该项目总
投资约15亿元，规划定位为商业广场，拟持有
经营和部分出售。
9月21日 新世界/美
国黑石（盈
石资产管
理）
收购
14.6亿
元
新世界收购黑石位于上海市普陀区长寿路155
号的商场“调频壹广场”，总楼面面积约4.2万
平方米，共六层，建筑面积约5万平方米。
9月27日 上海鹏欣集
团/美国黑
石（盈石资
产管理）
参股 N/A
鹏欣集团将参股黑石旗下控股子公司盈石资产
管理有限公司，持股比例约30%。双方将在鹏欣
旗下的“水游城”系列项目中进行合作
9月23日 紫金地产/
中航地产/
中航厦门
合营 2.5亿元
福建紫金房地产开发有限公司与中航地产、中国
航空技术厦门有限公司在厦门合资设立厦门紫
金中航置业有限公司，注册资本为人民币25,000
万元。其中，紫金地产投资12,500万元，占50%
股权；中航地产投资8,750万元，占35%股权；厦门中航投资3,750万元，占15%股权。
9月27日 京投银泰 股权收购 4.757亿
拟与上海禾旭投资有限公司、上海广翰投资管理
有限公司、无锡嘉仁花园酒店管理有限公司、无
锡惠澄实业发展有限公司签订《股权转让协议》，
以收购无锡嘉仁100%股权及项目公司100%股
权，股权转让款总计4.752亿元。项目公司
2.2599亿元的债务中，公司向项目公司提供
2.2572亿元借款进行偿还，其余由上海禾旭、
广翰投资负责清偿。
9月27日 国美电器/
北京鹏润/
北京国美
合营 2亿元
国美电器全资附属公司鹏泽、北京鹏润及北京国
美订立合营协议，各方同意设立物业合营企业以
在中国从事物业开发及投资业务。物业合营企业
的注册资本为人民币2亿元，将由鹏泽出资9000
万元持股45%，北京鹏润出资6000万元持股
30%及北京国美出资5000万元持股25%。
9月28日 华南城控股
/金华丰/深
圳巿国泰房
地产
物业及债权转让 9.67亿
金华丰有限公司将以7.3亿元的价格购买华南城
控股全资附属公司华中城的出售股权（包括目标
公司祺迅投资的全部已发行股本）；深圳巿国泰
房地产开发有限公司将以2.378亿元的价格购买
深圳华南城出售的债项。预期华南城自该出售所
获得收益约3.8亿港元。
9月19日 中国铁路工
程总公司
股权及债权转让
1.239亿
元
中国铁路工程总公司下属的成都同新房地产开
发有限公司转让成都大邑中铁金山房地产开发
有限责任公司100%股权及7384.835674万元
债权。标的企业主要开发的项目是位于成都市大
邑县的楼盘“中铁金山”，该项目占地面积6万
平方米，总建筑面积达18万平方米。
9月29日 嘉凯城/浙
信/青岛百
通
受让信托收益权 10亿元
建行青岛分行2010年4月发行了10亿元的“乾
元一号”青岛嘉凯城项目股权投资类人民币理财
产品，并以投资者身份委托中信信托持有青岛嘉
凯城83.33%的股权。此笔信托于今年9月30
日到期，社会投资者认购的优先级理财产品7.5
亿元，由嘉凯城、百通委托中凯受让。此次，由
嘉凯城出资4.72亿元、浙江省浙信房地产出资
4.2亿元、青岛百通城市建设集团出资1.08亿元，
共同委托中凯受让信托项下全部信托受益权。
9月14日 中航地产 受让信托权益
2.67亿
元
中航地产以2.67亿元受让中航信托持有的岳阳
建桥投资置业有限公司75%股权。本次交易完成
后，岳阳建桥置业注册资本为1.07亿元，其中：
中航地产出资0.8亿元，持有75%股权；深圳融
鼎投资发展有限公司出资0.27亿元，持有25%
股权。深圳融鼎投资发展有限公司与中航地产不
存在任何关联关系。
来源：高通智库（返回目录）证券市场：股市雪上加霜、大跌后或现并购机会
进入9月份，资本市场环境愈发恶劣，加之政策限制，对于多数房企来讲，证券市场融资步履维艰。
今年以来，内地房企境外股权融资已遭遇重挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示，上半年没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。
恶劣的发展环境导致中小房企度日艰难，股东信心受挫，三季度以来地产股频发大股东减持公告，很难不引起投资者的担忧。
据统计，三季度至今房地产行业的累计公告减持数量为2.83亿股，公告减持规模达到32.47亿元，居各行业前列。
在三季度地产股的减持潮中，华丽家族最为引人关注。其第一大股东南江集团三季度至今三度发布减持公告，共计减持公司股份7119.24万股，占公司总股本的10%，涉资高达12.37亿元。
此外，多伦股份大股东香港多伦投资于今年5月至9月期间，共计减持公司股份3405.66万股，占总股本的10%。
三季度遭到减持的地产公司还有滨江集团。该公司8月发布公告称，公司实际控制人戚金兴之子戚加奇于今年8月中旬共计减持公司股份5000万股，占公司总股本的
3.7%。
同样涉足房地产开发的大连控股和宁波联合也在今年7月发布公告，其中大连控股遭公司股东中恒基贸易公司连续三度减持，共计1亿股，占公司总股本的9.4%。宁波联合遭二股东中国机械进出口公司减持1000万股，占公司总股本的3.31%。
对于大股东“用脚投票”的行为，市场也已作出反应。华丽家族股价三季度以来下跌26.7%（以复权价计算），滨江集团股价三季度以来下跌34.47%，大连控股三季度以来股价下跌19.41%，均显著跑输大盘及同业。
而在9月下旬，众多上市房企股价在绿城集团“调查门”的影响下更是出现暴跌。据统计，自9月22日媒体传出涉及绿城的房地产信托产品遭遇调查以来，A股市场有21只地产股跌幅超过10%，保利地产、金地集团、首开股份、华侨城均在其列，万科跌幅也达8.89%。
在港上市的内地房地产股跌幅更大。自9月22日至今，绿城中国累计跌幅达27.61%，恒大地产累计跌幅达14.29%，雅居乐地产累计跌幅为12.1%，碧桂园累计跌幅也有
11.2%。这仅仅只是资金撤离地产股的表现之一。事实上，一个月以来，各路资金均在暗中陆续抛售房地产股。
标普本发布报告警告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将加大。
对于市场的剧烈波动，值得注意的是，大跌后或许也意味着并购机会的浮现。
上证地产指数近一年走势
深证地产指数近一年走势
资料来源：新浪财经
房企证券市场操作
时间 房企 市场 操作 金额 备注
9月3日 浙江郡
原地产
A股 *ST北生撤回
房企借壳申请
9月2日 名城地
产
A股 完成借壳*ST
华源
*ST华源已完成注册资本的工商变更登记
手续，并取得了新的营业执照。公司名称
变更为“上海大名城企业股份有限公司”
8月底 华夏幸
福基业
A股 借壳ST国祥，
置入京御地产
获批
ST国祥收到证监会对公司向华夏幸福基
业股份有限公司发行3.55亿股购买相关
资产的批复文件
9月14日 上置集
团
新加坡 增持中国新城
镇6.72%权益
1598.2万
新元
全资附属公司Sinopowe收购OZ基金持
有的中国新城镇约6.72%的股份。
Sinopower于中国新城镇股权增加至
68.18%，OZ基金于中国新城镇股权已降
至约3.45%
9月26日 宋都集
团
A股 借壳ST百科
获中国证监会
核准
重组完成后，宋都集团将持ST百科总股
本的61.48%。宋都集团拟向百科集团注
入宋都集团100%股权，用以置出百科集
团的全部资产及负债，拟注入资产的预估
值约为35.5亿元，拟置出资产预估值约
为2.91亿元。同时，ST百科以置出资产
与等值的注入资产进行资产置换后，需以
每股8.63元的价格向宋都控股、平安置
业以及郭轶娟分别发行2.72亿股票、
7554.19万股和3021.67万股股票作为
对价。
9月30日 凯德商
用
香港 获准在在香港
作第二上市
预期股份将于2011年10月18日开始在
香港联交所买卖。此次上市概不涉及任何
新股发售或任何其他证券的公开发售，且
不会根据上市筹得任何新得款项。上市的
主要目的是增加股份的流通性，并使公司
能通过其在香港的上市平台获得更多国
际资本，从而增强融资能力。
9月22日 金科股
份
A股 拟新增80亿
担保额度
为了满足公司贷款、信托、股权等融资需
要，2011年9月至12月期间预计新增对
外担保额度总额不超过80亿元。新增对
外担保仅限该公司与子公司间及各子公
司间，单笔担保不超过15亿元。
9月28日 中国水
电
A股 IPO规模降至
30亿股
最终发行价格确定为4.5元/股。
9月28日 中交建 A股 拟回归A股 拟发行35亿A股，募资不超过200亿元，
募集资金主要用于工程船舶和机械设备
购置、广明高速公路延长线项目等9大项
目，以及偿还银行贷款20亿元。
票据和债券：境外发债受限后可操作空间变小七月底，外管局暂停受理境内地产公司为境外子公司提供债券发行担保的申请，担保项下融资资金不得以股权或债权投资等形式直接或间接调回境内。这一限制措施、加之国际资本市场动荡以及投资者敏感度提高，使境外上市房企发债融资的空间也被压缩，提供融资的主要机构是在港的中资机构，如中国人寿、建银国际等。
房企债券和票据操作
时间 房企 市场 投资人 品种金额 利率 期限 备注
9月8日 宝龙地
产 香港 中国人
寿信托
优先
票据
10亿
港元
13.80%2014
年到期
董事会主席许健康同时
抵押8亿股公司股份，相
当于已发行股本
19．66％。
9月4日 天誉置
业 香港 建银国
际资产
管理
有抵
押及
担保
债券
2亿港
元
20%2013
年到期
待条件达成后，再向认购
人发行最多1,000万元
认股权证，每股认股权证
初步认购价为0.7187
元。
9月2日 北京国
有资本
经营管
理中心
内地银
行间市
场
中国银
行、国家
开发银
行、建设
银行和
邮储银
行等
定向
中期
票据
50亿
元
用于支持北京市八个保
障房建设项目。建成后将
提供近17,000套保障
房，总面积达144万平方
米。
来源：高通智库（返回目录）
【房地产融资案例研究】
远洋与KKR组建地产基金
9月5日，远洋地产宣布成立地产基金。该基金由盛洋投资（控股）有限公司（远洋地产非全资附属公司）和KKR SPRE Holdings L.P.（Kohlberg Kravis Roberts & Co L.P.的关联公司）组建。
根据协议，远洋香港及KKR SPRE各自同意以有限责任合伙人身份于基金完成接受注资时，对基金作出7,000万美元的出资额。此外，盛洋附属公司机明及KKR SPRE各自同意对普通合伙人作出105万美元的出资额，普通合伙人则对基金作出200万美元的出资额。
KKR SPRE为与KKR CGF相关的投资工具，而KKR CGF则为全球领先的投资公司Kohlberg Kravis Roberts & Co L.P.所发起的私募基金，主要投资中国的投资增长机会。
基金由基金完成接受注资日期（预计为框架协议日期或前后）起计为期五年，并可由普通合伙人全权酌情决定最多延期两次，每次一年。基金为期最多可达7年。
同时，远洋向该基金出让了盛聪投资49%权益，股份代价1032万美元，同时转让贷款7848万美元。而盛聪持有大连甘井子区中华路以北一幅地块。不过，这次转让并不包
括酒店权益。实际上，通过这次基金操作，远洋实际上从外部基金融资约7100万美元。
（返回目录） 中航地产拟收购岳阳项目75%股权——通过关联信托操作 9月14日，中航地产以2.67亿元受让中航信托股份有限公司所持有的岳阳建桥投资置业有限公司75%股权。本次交易完成后，岳阳建桥置业注册资本为1.07亿元，其中：中航地产出资0.8亿元，持有75%股权；深圳融鼎投资发展有限公司出资0.27亿元，持有25%股权。深圳融鼎投资发展有限公司与中航地产不存在任何关联关系。
股权转让方中航信托的实际控制人中国航空工业集团公司是中航地产实际控制人中国航空技术国际控股有限公司的控股股东，本次股权收购交易构成公司关联交易。
资料显示，湖南岳阳建桥置业的核心资产为岳阳经济开发区珍珠山路以西2-5号地国有土地使用权，项目目前正处于设计及前期施工阶段。
该项目总投资估算为121,499万元，一期别墅预计2012年7月具备开盘条件、2012年12月竣工；高层预计2012年12月具备开盘条件、2014年7月竣工。
据查询，去年11月30日，中航信托对岳阳建桥置业增资2666.7万元至8000万元，最终持股比例为75%，而融鼎投资持股比例则降为25%。岳阳建桥置业的注册资本当时达到了1.06亿元。
照此看来，实际上是中航地产通过了兄弟公司中航信托进行了一次间接股权收购。中航地产表示，收购符合公司的整体发展战略，并有利于公司扩大房地产主业规模，增强公