目录
摘要....................................................................................I Abstract (Ⅱ)
第一章绪论 (5)
第一节研究背景 (5)
第二节研究目的及意义 (5)
第三节本文的研究内容 (5)
第二章本文的理论基础 (6)
第一节相关概念阐释 (6)
1.房地产政策 (6)
2.行政管理学 (6)
3.公共选择理论 (6)
第二节房地产政策与行政管理学的关系 (6)
第三章房地产政策的现状、问题 (7)
第一节房产政策的演变 (7)
1.货币政策从宽到紧 (7)
2.限制房地产投机 (7)
3.抑制房地产盲目扩张 (7)
第二节房地产政策的问题 (8)
1.政府政策法规浓重的行政管理色彩 (8)
2.政府过度干预房地产市场 (8)
3.房地产政策实施方式单一 (8)
第四章房地产政策问题的理论解释及原因分析 (9)
第一节间断-平衡模型分析 (9)
第二节决策主体与组织制度分析 (11)
第三节利益相关方分析 (11)
第五章房地产政策问题的应对策略 (12)
第一节转变政府职能 (12)
第二节转变经济发展方式 (12)
第三节引入市场化的竞争机制 (13)
第四节加强政策的社会监督 (13)
第六章结论及展望 (13)
参考文献 (14)
摘要
近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。房地产业对于相关产业的经济发展也举足轻重，加上我国城镇化发展的速度过快，大量的人口涌入城市，人们对于住房的需求也日益剧增，从而加剧了房地产业的不规范发展，让房价成为老百姓们基本住房需求的拦路虎。房地产行业所呈现出来的各种各样社会问题急需解决，为此国家通过行政手段对房地产业进行了一系列的政策管理。本文通过所学理论知识，对当前房地产政策进行剖析，分析房地产政策的现状及存在的问题，以及产生问题的原因，并提出应对房地产政策问题的对策，希望能对当前房地产政策有所帮助。
关键词：房地产业社会问题行政管理分析应对策略
I
Abstract
In recent years, the real estate industry has become a pillar industry of China's national economy and an important economic growth point. The real estate industry is an important industry for economic development, the development of China's urbanization and the speed is too fast, a large number of people into the city, people demand for housing are increasing, which has accentuated the development of the real estate industry, let prices become people's basic need for housing a stumbling block. The real estate industry presents a variety of social problems need to be resolved, therefore, the country through the administrative means of the real estate industry carried out a series of policy management. In this paper, through the theoretical knowledge of the current real estate policy analysis, analysis of the current situation of the real estate policy and the existing problems and the causes of the problems, and proposes some countermeasures to deal with the real estate policy issues, hoping to help the current real estate policy.
Key word：Estate Social issues Administration Countermeasures
II
当前房地产政策的行政管理学分析
第一章绪论
现如今，城市的快速发展带来了更多的创富机会，越来越多的人们涌入城市打拼自己的人生，努力在城市扎根立足，加上人们生活水平的提高，人们的消费
观念及投资方向发生了很大的转变。正因为如此，越来越多的城市房地产市场呈现出过热反应，房价出现了无限制不合理的持续上涨，与人们的收入大相径庭。为遏制房地产业的泡沫不断膨胀，我国相关部门通过多个政策对房地产行业进行调控，阻止房地产业的不良运行，缓和社会问题，维护国家的经济秩序，使房地产业与国家的经济和谐发展。
第一节研究背景
随着近些年房价的不断上涨，房价已经成为人们时刻关注的焦点。老百姓的住房问题已经是国家重要的民生问题，2017年的房地产，国家最新说法是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。可见国家对此给予了高度重视。“适应市场规律”则意味着将逐步减少行政调控，但“符合国情”则意味着国家的行政手段不会完全撤出。所以合理的行政管理调控房地产业，是制定房地产政策的重中之重。
第二节研究目的及意义
房地产业作为一个城市的经济大体，合理的房价，完善的租赁体质都影响着城市的人口流动量即影响着经济发展。管理好房地产业对于国家、社会都举足轻重。房地产业需要各方面的有效管理，其中行政管理是否科学、有效，直接影响着房地产市场的平衡发展。行政管理作为政府管理的主要内容，具有全局性，统
筹性。通过行政管理学的分析，对于房地产政策的制定起着相当重要的作用。第三节本文研究内容
本文主要通过行政管理学科对当前的房地产政策进行剖析，用理论对房地产政策问题进行解释及原因分析。并提出房地产政策问题的应对策略。更好的辅助政府对房地产业出台政策，完善管理，以维持房地产行业发展的正常秩序，保障房地产业走向健康平稳的道路。
第二章本文的理论基础
第一节相关概念阐释
1.房地产政策
房地产政策是国家针对当前中国国情、社会经济、人均收入、城市发展等等因素对房地产业进行统筹管理，调控市场经济，维护社会和谐的手段。房价过高或过低都影响着整个社会的经济发展，更加关乎着人民的切身利益。只有出台合适的房地产政策，才能更好的平衡市场经济做到“以人为本”的原则。
2.行政管理学
行政管理学也称作公共管理学。行政管理学研究国家行政机关及其官员依法管理国家事务、社会事务和机关内部事务的客观规律。行政管理学的根本目的在于探讨行政管理的客观规律，实现行政管理的科学化。社会主义条件下，行政管理不上轨道和管理不善，必将产生的两种严重不良影响：一是严重影响共产党和人民政府的声誉和形象，直接损害党和政府与人民群众的关系；二是严重影响社会主义制度的声誉和形象，大大妨碍社会主义制度优越性的发挥。行政管理工作必须始终体现民主法治的原则精神。
3.公共选择理论
公共选择理论研究的对象是公共选择，公共选择是指人们通过民主政治过程来确定公共物品需求、供应和生产，是个人的选择进入集体选择的过程的一种机制。是利用非市场决策的资源分配方式，所以公共选择基本上是一个政治过程。第二节房地产政策与行政管理学的关系
房地产政策出台的合理与否都牵动着整个市场经济和社会和谐，而很好的运用行政管理学，是为了制定更加符合社会经济的房产政策。房地产管理的目的，是运用国家的权力，合理的配置房地产资源，有效的利用房地产财富，促进房地产经济持续稳定发展。房地产影响着民生问题，社会问题，而行政管理既要强调行政组织结构、工作程序等因素，又要强调人的因素。管理活动中内外因素复杂多变，人的价值又日益受到重视，所以要随社会环境发展的变迁来选择房地产的管理方式。这样才能全面的统筹的规划房地产政策，为国家及人民造福。
第三章房地产政策的现状、问题
第一节房产政策的演变
1.货币政策从宽到紧
由于2008年美国的次贷危机所引发的全世界性的金融经济危机，我国的房地产业的价格从持续上涨中得以下调。次年，中国为了刺激国内经济做了上万亿的投资，放宽了货币政策，从而使得同年我国房地产价格出现了很明显的涨幅，但也引发了社会问题，老百姓的收入与房产价格相差悬殊。紧接着，国家为了稳定房地产价格，出台了“新国十条”以实施最严厉的宏观调控政策，一时间内先抑制了房地产价格过快增长。对大多数房地产企业来说，银行贷款是其进行房地产开发的主要资金来源，我国房地产业对银行系统的依赖性较大，对货币政策的敏感度也相对较高。近年来我国央行数次调高了存款准备金率，缩小信贷规模，对货币政策的紧缩效果很显著，对房地产业产生了一定的影响。对于开发商而言，收紧货币政策一方面提高存款准备金率，影响银行贷款规模，从房地产业务的资金来源产生间接影响；另一方面，提高贷款利率，提高开发商的融资成本，降低整体发展能力，造成房地产市场相对短缺。收紧银贷，缩小信贷规模后，企业贷款变得困难，对于那些融资渠道单一，经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加他们的经营难度，甚至亏所从而退出市场。而对那些融资渠道较多，实力雄厚的企业来说，提高贷款利率对他们的影响较小。可见，信贷规模的紧缩还有利
于促进房地产业在市场上的优胜略汰，促进房地产行业的整合。
2.限制房地产投机
为了控制房价上涨太快和出现房地产投机行为，各级政府都采取了一系列政策，中央主张各个城市自行规划，要求商业银行收紧部分城市的第二套住房，部分城市开始出台限购政策，修改土地出让制度。征收房产税政策现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用这些都是为了限制房地产投机行为，哄抬房价损害人民利益。目前，为了加快实行房地产交易累进性所得税制，实际上可以在打击过度投机方面发挥重要作用实行总所得税后，从动向上简单地阻止了投机交易活动，使中国房地产市场逐步向消费市场转型，从根本上促进了房地产业的长期稳定健康的发展。总而言之，目前中国房地产市场风险最大的不是房价高涨，而是过度投机。房价高昂只是反映过度的炒作。只有按照中国的国情，才能从源头上彻底消除过度投机的诱因和条件，使房地产业顺利的回归平稳，以满足居民住房的基本需要。
3.抑制房地产盲目扩张
国家通过收紧信贷等方式抑制房地产商进行抵押贷款，由于当前市场房地产库存率供大于求，很多城市房产盲目扩张，也相继出现烂尾工程。三四线城市的去库存压力非常大。于是央行连续加息和提高存款准备金率，银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序，以此来抑制房地产的盲目扩张。房企出现困难都是资金链发生问题，原因在于盲目扩张。因此，眼前的房企一定要确保自己的资金链条不断裂，出路在于尽快销售存量房，一定要明白“现金为王”的道理。
第二节房地产政策的问题
1.政府政策法规浓重的行政管理色彩
一直以来，我国的房地产政策有着浓重的行政管理色彩，众多部门的规章手续与地方部门的规章充斥，一个事情就需要多个法律手续多个部门的办理，行政部门决定民事权利的现象司空见惯。
2.政府过度干预房地产市场
政府对房地产市场的管理过度干预是利用政府的职能，通过对土地资源的控
制，而影响土地建设的公平性。政府干预也违背了国家反垄断等方面的市场配置政策，对于土地市场的改革目标。政府管理功能的缺失，使得市场机制无法有效规范。比如：对于面积90平的规定，政府是想通过调整供给结构来增加普通老百姓买得起房。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉，主要为的是防止出现国家出台原则性政策，地方政府想方设法拖延的局面，政策得不得执行，房价还会上升。还有的城市出现地方政府直接限定房地产价格的方式，虽然人们对此做法表示非常赞同，可是这样的做法直接违背了市场经济规律，在利润的推动下，当成本上涨，价格又不准涨的情况下，开发商只可能降低工程质量，减少供应或转移资产，价格最终还是会上涨起来。所以从目前的局面我们可以看到，针对房地产市场所出台的调控政策很多在2007年并没有出现当初理想的效果。房地产政策从总体上来看，还是通过采取一系列行政干预手段来抑制需求，而不是通过扩大供给，疏导供求关系，促进供求平衡。过度的行政干预甚至会进一步强化未来房价仍将持续上涨的强烈预期，效果并不理想。
3.房地产政策实施方式单一
房地产政策实施方式单一表现为不能实现两者兼顾，这主要体现在两个方面：一方面体现为片面追求行政手段的效应，却忽视了市场手段的作用、另一方面体现为过分强调经济手段，却忽视了行政手段。房地产政策实施方式应该多元化：既要使用行政控制手段，又要运用经济手段；既要采取必要的政府调控手段，又要引入市场机制。
第四章房地产政策问题的理论解释及原因分析
第一节间断-平衡模型分析
从政策的角度来看，政策上的大规模中断不是从偏好上的改变，就是改变了注意力。有限的理论决定了逐步的政策，而政治问题和政治意识形态往往是政策不连贯的直接原因。而根本的原因是：子系统和决策者的小规模和大规模政策变化相互作用，这种互动可以使稳定性和流动性或短平衡模式相结合。间断-平衡模型至始至终都将政治作为的因素来考虑在中国大部分房地产政策过程中，不管
是否是政治经济还是经济政治，房地产业的相关政策都一直与政治有关，政治意识总是指导或影响着房地产政策。房地产政策解决问题时，房地产投资规模过大，或者当价格过于高时，房地产政策就会将重点关注单一问题或连续处理问题，政策处于平衡或停滞的阶段，在此过程中在逐渐变化的数量上基本面上并没有改善。超越市场经济的房地产已经成为宏观政治问题，外部环境的微小变化也将导致住房政策的大幅转向，因为在这个时候并行处理多个问题，如考虑就业方面、金融风险、经济发展、社会稳定等诸多问题，而房地产本身存在的问题就会被忽视甚至会推求其次。此时，房地产政策问题设定了不同的政策目标，意味着会有快速的变化。到2008年底，在救市上问题上把房地产市场的政策逆转首先看作政治问题，而不是经济问题。由于市场的政治敏感度较高，我们的经济一直遇到问题，则立即表现在房地产政策上。突发事件可能会影响房地产的调控手段，政策内容的变化和不连续、意识形态、政治情绪、感知问题等都起着重要的导向问题。政治或决策议程是在政治演讲中浓缩历史传统和信仰的议程。在稳定房价的过程中，经济手段的效率是非常有限的，经济变化的根本途径不是因为效率低，而主要是政治和情感上的变化。只有在明确住房权是人民生活的基本人权之后，政府才指出人民的基本住房问题出现困难，直到2007年政府的决策才有了很大的改变:强调需要建立住房保障制度，并且包含高价商品房。简而言之，只有间断-平衡模型才可以解释中国房地产政策在这十多年中是如何演变，探索政策演变的内在背景。重要的是强调间断-平衡模式非常重视政治因素，这与中国的房地产政策过程非常一致。不了解中国政治，就不能把握中国的房地产政策和方向。第二节决策主体与组织制度分析
民主集中制是中国政府的组织原则，具体决策过程我们或许无法知晓, 但政治家的思想和国家意图通过中央政府向下传导, 不管利益部门和地方政府是否愿意, 最终都能够在政策中体现出来。本届政府对公平、民生与社会和谐的强调必然影响公共决策, 房地产开发商对一己利益的贪婪追求必然受到抑制。现行的制度与体制还将影响着未来政策, 形成一定程度的路径依赖。
第三节利益相关方分析
我们从经济、就业、和税收三点来分析房地产业发展中的利益相关方都有哪些收益
第一：房地产业发展有利于带动动经济增长由于房地产业的基础性、广泛性。
房地产业的发展需要国民经济中的很多部门和行业提供物质信息来进行发展。而70％的建筑成本都属于物质消耗，由其他部门和行业出售产品。房地产业在国家经济发展中需要的设备、水泥、机械、冶金、陶瓷、仪器仪表、玻璃、五金等多种材料生产部门和服务行业产品的服务配套，以刺激其经济发展。根据十年以来的数据显示,自九八年来,中国房地产投资增长速度每年超过了20%，为国家经济做出了巨大的贡献，这些年中国经济快速增长10%以上，房地产投资对国内生产总值(GDP)的直接贡献率超过30%。房地产已然是我国国民经济发展的支柱之一。
第二：房地产业发展能带来大量的就业。
就业一直是政府着重解决的重点和难题。促进就业不仅有利于社会的稳定，人民的生活平稳，而且有利于经济的发展。房地产业发展结果的是房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了场所和工作机会。促进了与房地产业相关的产业的发展。房地产业设计建筑、销售、开发等等几乎是各行各业，需要大量的劳动人员。房地产的稳定增长不仅能直接吸收大量就业者。而且具有引致就业的间接“乘数效应”。即由于房地产业具有较强的关联作用，拉动相关产业的发展。从而引致直接就业数量几倍增加。
第三：房地产业发展能给地方政府带来巨大的税收。
房地产的税收是很多城市税收的重要来源之一，持续的高房价更有利于税收的增收。按2011年数据，房地产对地方政府收入的贡献度为53%。现在几乎所有的地方政府都采用土地财政政策。随着房价的不断上涨，政府土地出让金也水涨船高。政府财政税收的增加很大一部分来自房地产业的贡献。有利的缓解的地方政府的财政压力。
根据上面三条我们能得到一些结论，房地产业对于拉动经济增长、促进就业、增加税收都有十分明显的效应。政府鼓励发展房地产业一举三得。能减少政府运作成本、提高工作效率。然而既然因为房地产业性质的复杂性多面性，涉及银行、建筑、基金等方方面面，很容易造成金融风险，产生泡沫，造成资源的浪费，从而引发经济危机。
第五章房地产政策问题的应对策略
第一节转变政府职能
要改变政府的职能，促进地方政府对金融资源稳定的需要，现在地方政府通过土地经营来发展经济，所作出的成果是一种常见的现象，然而城市的土地是有限的，在土地价格、拆迁日益标准化和拆迁成本不断上升的情况下，未来几年，更多的城市特别是一线城市将面临没有土地可出售情况。所以现在中央政府要推行产权税并不是简单地为了压制住房价格，税的改革从引进到完善，将会有几年，财产税将成为地方政府稳定可靠的财政收入。此外，我国中央政府现在对地方政绩的考核手段越来越完善全面，经济指标已经不是单一的考核指标，而是从地方城市的环保问题、节能减排到群体性事件的处置、保障性住房建设，都实行问责制，以后地方政府必然弱化经济职能，而向服务性政府转变。
第二节转变经济发展方式
想要因对房地产政策问题，就必须要改掉靠着大肆拆迁大肆兴造的模式、靠着高投资去搞建设以获得经济效益，因此，从我国出台的政策来看，我们可以发现政府一方面在对房地产进行调控，另一步又在慢慢的推进资产价格的调整，同时出台多项新兴产业发展规划，立足长远，高瞻远瞩。政府也很清楚新兴产业的发展不会很快见效。因此，为了保证经济的稳定增长，一方面要抑制房地产建设，一方面要增加保障性住房的建设，或者增加铁路和高速公路的建设，以保持投资稳定。
第三节引入市场化的竞争机制
一方面是地方政府对房地产管理应在市场框架下运作。地方政府对房地产管理的范围、权力、程序必须符合市场化的改革方向。必须改变部分地方政府依靠加强宏观调控房地产的行政垄断权，第二个方面是培育其他土地的一级市场，形成多元化的土地供应市场结构，让地方政府的土地储备中心的子公司和其他市场主体是平等竞争关系。这样一来，即使土地价格飞涨，参与公共投标的企业多了，土地价格自然就会下降。以此来控制因土地价高而增加房地产成本。
第四节加强政策信息的透明化
完善房地产的统计信息系统，提高房地产市场信息的透明度，全面、及时、
准确地发布市场供求信息，坚持正确引导舆论。除了加强房地产市场的土地规划、供应、闲置土地储备等直接影响房地产价格的一般指标的透明度之外，同时也应该利用二级市场信息的优势，建立房地产投资、房地产销售、住房空置率、房价等信息纰漏机制，为公共决策提供一致、真实、可靠的依据。提高商品房市场信息的透明度，不仅有利于公众对价格走势做出正确判断，也有利于防止房地产开发商和投机者利用信息优势推高价格，引导房地产业合理的发展。
第六章结论及展望
我们通过行政管理学分析了我国房地产业的政策在现行国情下所出现的问题以及国家行政管理上对房地产业的不足。房地产政策的制定与完善需要从各个层面入手，尤其是政府的职能部门对房地产业的行政管理要做到不过度干预，也要不缺失管理。未来我国的房地产业要从“增量主导”向“存量调整”的方向转变，抑制房地产投机与盲目扩张的同时，还要引入市场竞争机制，适当将房地产业放入社会经济中去，并制定出更多适合市场规律、注重以人为本的房地产政策，彻底抑制房地产业的不良发展，以防止虚高的房地产引发国家的经济危机。相信在多管齐下的政策下，我国的房地产业终究会走上符合社会经济的道路，健康有序的进行。
参考文献
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土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对
100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响
第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运
《行政管理学》案例分析汇总 案例2-1 阳光下的服务 ——天津加强政务服务，建设服务型政府 政务公开这个词，人们越来越熟悉，老百姓申请公租房、办理注册企业等各种手续，常常要和政府部门打支道。对政务公开带来的好处，就更有发言权。政务公开了，老百姓到政府部门办事就更方便了，查找信息的渠道也就更多了。政府的决策更透明，服务也会更主动。对政务公开的新变化，天津当地的老百姓有着很多新感受、新体会。 这几个月来，天津市民粱虹心情一直不错。三个多月前，她和80多岁的老母亲，一起搬进了新房。梁虹住的房子，是天津市政府专门为困难群众建的公租房。屋内设施齐全，住在这里，每个月只要付少量的租金。梁虹说：“这房子54．68平方米，政府给我补贴每月450元，我自己每月只掏420元左右。”梁虹身体不好，没有固定工作，搬到新居前，曾经和家里十几口人挤在一间只有18平方米的房子里。今年3月，梁虹向房管部门提出了租赁公共住房的申请。原以为办理过程会很复杂，没想到申请当天，工作人员审核完材料，当场就给她发了选房证明。之后的选房，更让她印象深刻。选房采取的是公开摇号的方式，梁虹作为住户代表，当时就在现场。梁虹说：“选房要按顺序，在受益人群里，我们通过摇号来排顺序，选房的时候有人大代表、政协委员、公证处在场，都是通过公正公开摇号，透明度也高，大家心服口服。”公租房住户汪美说：“公平公正就在那搁着，没有什么可作假，也作不了假。”公租房住户肖金玲说：“每道手续办得都特别轻松，也不用费好些曲折去办，一看证明符合，‘啪’就盖戳，特别痛快、特别透明。” 公开透明，是天津市政府为老百姓办事遵循的基本原则。2007年以来，天津市政府每年坚持实施20项民心工程，每一项从确定到实施，都要通过各种方式广泛听取市民意见。 2010年，政府想对珠江公园进行改造，改造前专门在周边小区召开了听证会。河西区汉江里社区居委会主任王保节说：“当时公园里有个门球场，已经用了十多年了，很旧了，每天老人们还得拉沙子碾那个场地。当时我们提出，这个场馆是不是提升一下、改造一下?政府后来就采纳了。”居民姜秀敏说：“政府采纳了，我们很高兴，这样变成塑胶的，像绿地毯一样，多漂亮。” 在天津，有个大家都熟悉的便民服务热线8890，三万多家企业通过它，为市民提供高效便捷的服务。8890的谐音是拨拨就灵，服务平台设置在天津行政许可服务中心。开通六年来，已经办理群众求助事项900多万件，群众满意率始终在99％以上。8890家庭网络服务中心主任朱晓利说：“8890的服务内容有26类，350个子项，涉及市民家庭生活的方方面面，对群众和企业都是不收费的，是一个公益性的平台。”’在天津行政许可服务中心，除了8890这样的社会服务平台，还设置了为企业法人服务的行政审批平台、公共资源公开
中国房地产泡沫与应对政策分析 [摘要]2010年以来央行几度上调存款准备金率，中央政府出台各项宏观调控措施，而老百姓住房问题早已成为今日的热点话题，房地产举足轻重地关系到人民生活安定及国家经济形势稳定。如何调控房地产市场，防止其进一步泡沫化成为人们的聚焦社会问题。 [关键词]房地产泡沫银行开发商 上世纪90年代日本房地产泡沫破灭，大量房地产按揭贷款无法收回，引发金融危机，伴随其房产泡沫的破灭，银行、房产公司大量倒闭破产而被收购，国民经济饱受重创，经济陷入低迷。目前，我国房产市场状况令人担忧，房产泡沫化严重，由其果，究其因，出对策，稳经济，安民生已经刻不容缓。 2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延，造成全球经济衰退，中国政府为维持经济增长，应对危机，出台了一系列宏观调控政策，其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设，不可否认，这些资金在应对危机时发挥了重要作用，稳固了国民经济的发展，然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患，造成我国通货膨胀加剧，物价飞涨。房地产市场有利可图，房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动，只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置，很多人有买不起房，买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响，而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。 在这样的情况下调控房价，整顿房产市场成为政府的重要任务，解决好了国家继续兴旺，人民生活安乐，解决不好，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。然而，调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务，涉及到各方利益，所谓牵一发而动全身，必须胆大心细，深入分析各种相关问题，对症下药。 首先，商业银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，同时银行金融枢纽，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。 那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一，调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比，人们的投资投机热情很难被抑制；其次，利率的提高本身很有限，如果利率调控范围超出了人们的承受能力，则会引发还贷危机，加速房产泡沫破灭；再次高利率是银行贷款盈利性更大，更加刺激了商业银行铤而走险，发放不良贷款，导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率，3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点，这样一方面提升银行资本充足率，提高银行自身抗风险能力，紧缩通货，抑制通货膨胀的恶化，另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商，也不能一味打压，对房地产开发商要加强引导，鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市
哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 （一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。
房地产环境分析报告 前言 房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。 这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像、、等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。整顿规房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。 从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。 一．外部环境（PSET）分析 政治法律环境（Political Factors） 面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下： 一、限制房地产开发的的贷款管理。 对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规了房地产行业。 二、规土地储备管理
自考历年试题一行政管理学历年案例分析题题库 案例分析题（本题10分） 43．2007年，一场“菜谱审批”风波把某市物价局推向了舆论的焦点。这个局出台了一则《关于规范餐饮业菜谱制作的意见》（以下简称《意见》），该《意见》强制规定，该市餐饮业经营者都必须启用所谓的新式菜谱；菜谱必须经该局监制，如果是自行制作，则必须经该局审批后方可使用。否则，将予以相应的处罚。当地某餐馆在《意见》出台后，仍坚持使用既不是由该局监制、也没有经过该局审批的菜谱。该局据此《意见》对该餐馆进行了罚款。这种做法受到了社会各界的强烈质疑，最终不得不自行取消了事。 问题：请运用行政权力有限性的相关知识，对该市物价局的做法进行分析§4P108 47.国务院经过审核和充分论证，决定第三批取消和调整审批项目近500项。加上前两批已取消和调整项目，先后三批共取消和调整审批项目近1800项，同时对涉及9部法律的11 项审批项目提出了取消和调整的建议。2004年8月，十届全国人大常委会第十一次会议通过了这9部法律的修正案。至此，一共取消和调整审批项目超过1800项，占总数的50.1%。除此之外，国务院对行政审批的方式也进行了改革，如实行限时审批、电子审批、阳光审批，加强了对行政审批的监督。最终，实现了大幅度减少行政审批事项的目标，在政治、经济和社会各个层面都产生了积极的效应，向社会公布后，国内外普遍反应良好。 请问： (1)行政审批制度在行政管理中的作用何在? 行政审批制度是行政许可制度的一种形式，是政府干预巿场、管理社会的一种重要手段，是当今当世界各国较为普遍采用的一种行政管理方式或制度之一。 (2)国务院为什么要主动放弃这些审批权力? 改革开放以前，我国实行的计划经济体制严重影响了中国经济的发展。改革开放以后，政府开始逐步放松对经济的具体管理体制，开始朝着有限型政府的方向迈进，实践已经证明，这样做有利于经济和社会发展。国务院部门之所以放弃审批权也是由于以往审批权过多，已经影响了经济和社会的发展。 (3)国务院这种做法的意义是什么? 推动了政府行政职能的转变，减少政府对巿场和社会的不必要干预，既提高了行政审批的效率，又减少了行政审批中的腐败现象。 47.国务院经过审核和充分论证，决定第三批取消和调整审批项目近500项。加上前两批已取消和调整项目，先后三批共取消和调整审批项目近1800项，同时对涉及9部法律的11 项审批项目提出了取消和调整的建议。2004年8月，十届全国人大常委会第十一次会议通过了这9部法律的修正案。至此，一共取消和调整审批项目超过1800项，占总数的50.1%。除此之外，国务院对行政审批的方式也进行了改革，如实行限时审批、电子审批、阳光审批，加强了对行政审批的监督。最终，实现了大幅度减少行政审批事项的目标，在政治、经济和社会各个层面都产生了积极的效应，向社会公布后，国内外普遍反应良好。 请问： (1)行政审批制度在行政管理中的作用何在? 行政审批制度是行政许可制度的一种形式，是政府干预巿场、管理社会的一种重要手段，是当今当世界各国较为普遍采用的一种行政管理方式或制度之一。 (2)国务院为什么要主动放弃这些审批权力? 改革开放以前，我国实行的计划经济体制严重影响了中国经济的发展。改革开放以后，政府开始逐步放松对经济的具体管理体制，开始朝着有限型政府的方向迈进，实践已经证明，
一、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米
以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设
中国房地产相关政策研究汇总 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便
利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。 北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。 预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。 （二）规划政策 1、城市规划 《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
2017年房地产市场投资策略分析报告
目录 第一节1970年代——香港并购案例的启示 (8) 一、香港70年代并购风潮 (8) 二、香港并购浪潮的借鉴之道 (12) 第二节行业——迎接拐点之年 (15) 一、销售——迎接理性回归 (15) 二、价格：按揭负担不可承受之重 (23) 三、库存：去库存效果的观察 (27) 四、销售预测：预计2016年负增长 (29) 五、土地市场：有望迎来调整 (33) 六、投资预测：17年预计负增长 (36) 七、政策展望：打击精准期待长效机制 (44) 第三节企业——幸福与烦恼并存 (47) 一、拾阶而上的规模，趋于固化的阶层 (47) 二、未来的烦恼和焦虑 (50) 三、人才、资源、资本大整合 (55) 第四节战略：存量市场弱水三千 (65) 一、大资管：金融化带来的蓝海 (65) 二、大服务：后市场的广阔空间 (74) 第五节相关公司分析及投资策略 (81) 一、进退中寻机遇 (81) 二、价值与成长类公司分析 (83) 三、国企改革类公司分析 (86) 四、转型创新类公司分析 (86)
图表目录 图表1：1965-1980恒生指数走势 (8) 图表2：1973年-1978年间香港土地出让情况 (8) 图表3：1973年香港上市公司行业占比 (9) 图表4：部分著名香港地产公司上市日期 (10) 图表5：1975年以来香港外资和本土企业展开新一轮并购浪潮 (10) 图表6：香港70年代以来重要并购事件 (11) 图表7：长江实业1970年代并购 (13) 图表8：香港并购浪潮中企业的并购特征 (14) 图表9：重点35城成交累计同比（分城市） (15) 图表10：2015、2016年全国商品房单月销售额 (15) 图表11：百城房价环比涨幅历轮上行周期 (16) 图表12：中国住房交易杠杆率 (17) 图表13：各国平均贷款成数历史峰值比较 (17) 图表14：中国房贷收入比 (17) 图表15：中美房贷收入比增速比较（相似区间） (18) 图表16：限购与非限购城市成交单月同比 (19) 图表17：深圳二手房成交自今年4月开始回落 (19) 图表18：深圳二手房价（元/平）. (20) 图表19：40个三线城市住宅成交同比 (20) 图表20：重点房企销售面积结构 (21) 图表21：北京市场连环单占比 (21) 图表22：二线二手房成交 (22) 图表23：一线二手房成交 (22) 图表24：重点城市二手房流通率 (23) 图表25：百城房价环比涨幅 (23) 图表26：一二三线城市房价级差 (24) 图表27：各国按揭负担比历史峰值比较 (25)
《行政管理学》案例分析 案例分析 1984年3月12日第六届全国人大常委会第四次会议通过了《中华人民共和国专利法》，于1985年4月1日施行。 为了做好施行专利法的准备工作，需要在全国范围内建立相应的专利管理机构和专利服务机构。经国务院批准，国家科委、国家经委、劳动人事部、中国专利局联合下发了《关于在全国设置专利工作机构的通知》。专利管理机关具有执法和管理的双重职能。 据此，广州市于1984年l0月成立了广州市专利管理处，属事业单位，定编10人。随着市场经济的发展，专利纠纷案、专利侵权案、假冒专利案也逐年上升，专利处的工作压力越来越大。广州市人大两次检查广告专利工作，提出整改意见。市委、市府有关部门也想了许多办法，决定将广州市专利管理处改称广州市专利管理办公室，升格为副局级单位管理，编制增加至25人。 1992年9月第七届全国人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过了《中华人民共和国专利法》的修改。修改后的专利法加强了执法的力度，增加了打假的内容、手段，给专利工作赋予了新的内容。专利法的调整，专利工作量的增加，得到市委、市府的关注。考虑到广州专利工作的具体情况，在广州市1995年机构改革时将广州市专利管理办公室改称广州市专利管理局．编制增至35人，归口市科委管理，并明确：市专利局是市政府授权主管全市专利执法和行政管理的机构，安排有13项工作。行政管理工作增加：参与制定知识产权法规、参与重大经济政策的专利保护评价、管理专利技术许可合同、专利权、专利申请权转让合同、以专利为主的无形资产评估等内容；专利执法方面增加：查处将非专利产品冒充专利产品或者将非专利方法冒充专利方法的行为，并做出处理决定等新的内容，并定性专利局就是行政管理和执法。 问题： 1．广州市专利机构设置的依据是什么?20世纪末，我国进行了多次机构改革，每次都较大幅度地削减了机构和人员，为什么专利管理机构能在这样的背景下建立和发展起来呢? 2．广州市专利机构经历了专利处、专利办、专利局的变化，人员编制由10人，25人．再增至35人。机构规格由低到高，人员由少到多，是否是所有行政机构发展的必然规律?机构设置一般要遵循什么原则? 答案： 1．答案要点： (1)广州市专利机构的设置是根据行政环境提出的要求，为了做好施行专利法的准备工作而设立的。 (2)专利管理机构建立和发展的原因：其一，尽管在20世纪末．我国进行了多次机构改革，每次都较大幅度地削减机构和人员，但要看到并不是所有的机构都相应地裁减，必须要根据具体情况具体分析，要看有没有必要。一些机构庞大，冗员过多，当然要削减。相反，有些机构“势单力薄”，当然要加强。其二，专利机构的建立和发展是为了满足行政环境提出的要求，它的发展具有合理性和必然性。 2．答案要点： (1)并非所有行政机构都象广州市专利机构那样经历规格由低到高、人员由少到多的。有些机构则恰恰相反甚至取消。行政机构的设置与变化应符合行政环境的需要，遵循一定的行政组织编制管理原则。 (2) 机构设置一般要遵循精简原则、统一原则、效能原则和编制立法原则等。 案例分析 时下，国家机关向社会公开招考领导干部的做法不再是新鲜事了。下面是摘自某市向全国公开选拔副厅、局级领导干部信息中的部分内容。
国家宏观政策对房地产市场的影响 一、重大政策回顾 1、金融政策： ◆ 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% ◆ 07年历次存款准备金率调整： 调整时间调整内容调整幅度 07年1月15日存款准备金率调至9.5%0.5% 07年2月25日存款准备金率调至10%0.5% 07年4月16日存款准备金率调至10.5%0.5% 07年5月15日存款准备金率调至11%0.5% 07年6月5日存款准备金率调至11.5%0.5% 07年08月15日存款准备金率调至12%0.5% 07年09月25日存款准备金率调至12.5%0.5% 07年10月25日存款准备金率调至13%0.5%
2、税收政策： ◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 ◆ 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、土地政策： ◆ 土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿 日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地
对近年来我国房地产政策的解读 对近年来我国房地产政策的解读 【摘要】在我国近年来房地产业朝气蓬勃快速发展的过程中，市场上陆续出现了房地产供不应求、房价地价上涨过快、投资炒作导致行业泡沫等问题，针对这些问题政府也连续出台了一系列的调控政策。本文首先分阶段论述了近年来我国政府实施的房地产调控政策，进而分析了这些政策的实施效果，找出了导致这样效果的背后原因，最后分别从长短期角度给出了具有建议性和预测性的结论。 【关键词】房地产政策效果调控 一、近年来我国房地产政策概述 2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策：从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，10年里国务院已先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。从调控的总体思路来看，从2003年至今的调控可以分为四个阶段。 第一阶段是2003-2004年，这一阶段政府在政策意图上是鼓励发展房地产业。2003年发布的“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。之后，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持，房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。 第二阶段是2005-2008年，这一阶段政府的政策意图主要是对过热的楼市降温。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006 年初国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，即“国六条”。 第三阶段是2008年下半年―2009年，为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的重要助力。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持
年房地产政策解读最全汇总
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2015年房地产政策解读最全汇总（更新至5.11） 2015-04-09 [提要]2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年注定是风云突变的一年。自开年以来，就不断有政策出台救市。那么这些政策都有那些呢？对房地产市场究竟是遏制了它的低迷还是于事无补呢？一起看看小编为你整理的2015年房产政策汇总吧。 2015年（1-3月）房2015年（1-3月）房地产政策汇总 政策十四：2015年5月11日央行降息0.25% 中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 政策十三：2015年4月20日央行：降准1%
内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。 政策十二：2015年3月30财政部：个人转让两年以上住房免征营业税 内容：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 政策十一：2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成” 内容：央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 政策十：2015年3月20日福建出台新政“闽七条” 内容：1)首改房认定放宽；2）支持公积金贷款，首次申请首付比例降低至20%；3）支持住房贷款，本省金融机构适当下浮贷款利率；4）房屋货币化安置，补偿款购商品房享“团购”优惠；5)打通转换通道多渠道促进商品房与保障房转换；6)试推共有产权住房，个人按所持产权比例支付购房款；7)推进公共服务均等化提升住宅小区基本公共服务水平