非常男女－“炫公寓”（暂命名）整合营销推广策略书
新都市主义致力于在城市的中心创造最适宜的人居空间；
新都市主义理论呼吁的是人性的回归；
新都市主义理论倡导邻里关系的重塑；
德盛堂将其理论运用到炫特区的整合推广中去，
与您一起共创这种概念在郑州的营销，
展望工程可预期的未来前景。
这是一份新的东西，新的不能用任何颜色来形容，它象征了德盛堂在深度、稳健中而又蕴含的无限创造力和无所畏惧的勇气，与年轻的你我一样，对一个新事物的发展，是充满热情的关注它，来实现他。
因此我们在这份企划书中提出了新都市主义的观点，并不是要我们的工程大扛“新都市主义”的大旗，而是阐明了德盛堂对光泰置业公司本工程的企划基点，我们在了解现阶段流行营销模式的基础上结合本土的市场特点对工程的品牌和产品进行研究分析，以及针对本工程提出工程分析，工程定位，整体营销推广建议和销售建议的思路和想法。
在此报告中，穿透始终和是关于我们对新都市主义开发模式的理解和思考。对于一个沉寂了数年的工程，如何成功转型、转变消费者的眼光，在最短的时间内让市民接受并喜欢他，必须要具备的是新颖的市场“激活力”。在这一点上，我们经过了深入透视的研究，并提出我们的观点和看法，与贵司共同探讨。
本报告分为以下几个部分：
第一部分：市场分析
……区域市场分析
……竞争楼盘特征分析
……市场结论
第二部分：工程SWOT分析
……工程的优势
……工程的劣势
……机会点
……工程的威胁点
……四象限综述
第三部分：工程的市场定位
……工程市场定位背景
……物业类型及形象定位
……工程的客户定位
……工程的价格定位
……利润预测
第四部分：非常男女－“炫公寓”组合包装设计建议……建筑设计要点把握
……建筑风格及立面色彩建议
……配套设施建议
……公寓服务建议
……装修规范建议
第五部分：营销策划、推广策略……核心价值体系的建立
……广告总体营销推广策划思路
……形象设计要点及包装策略
……广告推广及媒体组合策略
……活动营销及促销方式
……销售经管策略
……推广计划及费用预算
第六部分：德盛堂提供服务细则列示……针对工程应提供的的工作内容
……合作协议书
第一部分：市场分析
1、区域市场分析
在进行区域分析的前面，我们要看到的是郑州房地产稳健、快速的发展势头，从2003年10月份的郑房指数上不难看出，所谓金九银十，从十月份及九月份的销售面积上就可大概看出本地区一年的销售势头。
十月份郑房指数为1080.31，比销售黄金月的九月份下降了19.86点。各样本楼盘共计销售物业343套，销售面积为132912.23平方M，比九月份还增加了42557.98平方M，成交均价为2247.53元，比上月较低，这也许与十月的房展会有所关系，各开发商为了提升物业的销售率，在房展会上均以更加诱人的优惠、让利和促销便更多的客户到现场签单，并且团购日益受到消费者的追捧与欢迎。
销售面积增加而指数下降，成交均价也在下降，这说明面向中低收入家庭的经济适用房销售在增长，高档物业的销售有下降，也意味着市民的购房更加趋于理性。但从2003年1－10月份的市场趋势，平稳中有波动，3月、5月和8月一次次掀起楼市高潮后虽有下降，整个楼市却交易活跃，完美地演绎了年度一个新的楼市高潮。与2002年度同期相比，销售面积和销售金额增长比例分别达到68.11%和83.51%，刨除样本个数及样本结构的差异，还反映出今年的房地产市场与去年相比在开工、施工面积及市场投放量稳定增长的同时空置进一步消化，投资开发日趋理性，市场更加成熟，郑州房地产业的发展呈现的是稳健、快速的发展势态。
关于从区域房地产市场分析的方面，我司主要从工程所处片区的自然环境、人文环境、竞争环境等要素来进行综合评述。
……自然及地理环境
工程位处商业繁华区二七商圈的都市边缘，位处于郑州中心商业辐射范围内，位于商业繁华路太康路与铭功路交汇处，与人民公园几步之遥，距历史文化地……二七广场一路之隔，地下位置较优越。在以工程为圆心，2公里为半径内，集中了金博大、丹尼斯……七大商业机构，八大星级涉外酒店、2个图书中心、5个医疗机构、4所中学、2个体育馆、3个影视城、12个省市级政府机关、3个长途汽车站，并且还有十余条公关线路环侍在四周，可谓得天时而于地。
在工程的斜对面，还有目前在郑州市中心最大的人民公园，林木葱茏，绿草成荫，山水相依，鸟语花香。园内有假山、园池等园林景点，还有摩天轮、飞毯、三星旋椅等现代化的游园工程，以及配套的饮食、茶社、商业服务网点，是市区最大的自然生态公园。
由于本工程是一个闲置的烂尾楼，并且裙楼的一层至四层已由原公司抵押给机电市场，现在此机电市场已经成为郑州最大的机电销售中心，但由于其市场定位的特殊性，造成整个工程杂乱无章、外观陈旧破烂的直观印象。并且工程周边人文环境复杂，地处商业区也造成这里是郑州外来人口的汇集地，整体显得又热闹又杂乱，农民房、小区房、厂房、高层物业混杂，居住人口密度高，再加上市政道路路网并不宽敞，造成车行交通流量大，便得整个片区显得兴旺而繁杂。人口质素参差不齐。
……人文环境
郑州位处于黄河中游，历史上由于黄河泛滥带来的灾难数不胜数，虽说与武汉的“火炉”这称有所不同，但郑州的夏天平均温度达到34度，最高气温达到40度以上，高温持续时间长达15天左右，而冬季极端温度达到零下10度左右，大风刺骨，这一气候特征，导致了郑州传统民居有别于北方的四合院和江南的庭院设计风格。
河南人在修建传统民居时，往往会修一个大大的院子，用此储备自家的物品，但这里还有一个更重要的作用，它是人们用以休闲、纳凉的去处，“江山社稷、家长里短”在此
评说。这在传统意义上也是河南人喜交友的表现。
……竞争环境
在郑州的市场过程中，我们主要以工程周边的楼盘和与工程产生竞争力的楼盘为主，从其结构特来看，主要有高层和小高层为主，而小户型在郑州可谓势头正猛，按照成熟房地产区域的市场供需比例10:1来看，显然郑州远远超过了此比例，可谓供过于求。被调楼盘的价格区间按地理位置为两个区段，一个是在二七商圈中的以商业特色为主打的工程，另一个是位处于郑州新区紫荆山路和东西大街沿线以新区、新交通为主打的新盘，其价格以新区为高，小户型单价均集中在2800元每平M左右，在本次看到的小户型中，除了浩立、锦绣苑外，均以提供“精装修”来招徕客户。
2、竞争楼盘特性分析
在竞争楼盘的选取上，我们以能够与工程产生客户分流为主要刷选规范。
……竞争楼盘个案资料
重点楼盘个案基本情况：
浩立、锦绣苑
产品分析：
该工程由两幢小高层组成，由一幢商务办公用房和后面一幢小高层住宅组成，户型设计多样，一室小户型唯美型有38.76平方M和44.15平方M两种，二室一厅的有90.28平方，三室二厅的有121.5平方和136.4平方的两种户型，可以说客户群体含盖各个阶层，有一点“麻雀虽小，五脏俱全”的味道。其中并没有什么主力户型，因为本身的体量并不是很大厦，从户型来看，功能布局较为全理，分隔灵活，单位面向人民公园处均有迷你观景阳台。
价格：
目前价格从2700元－3200元不等，其均价在2960元左右，该工程从2003年10月份开始公开发售到现在为止，价格呈稳步上场之势，由于工程本身的地理位置，面向公园，因此在广告上炒足了这一地理优势，但销售状况并不十份理想，至今只销售了45%左右，有一定的市场抗性。
营销分析：（成功点、失败点）
工程地理位置好，住户居住在内的视觉感好，设立的迷你观景阳台能让人有舒适的享受；
工程整合营销形象设立完善，品质较高，能够有一套完整的市场推广模式
工程的目标客户群体太分散，从迷你的小户型到实用的住家，客户群体难以定位，导致信息传达的广泛性，这是从规划上考虑太全而开发商不敢风险所造成的结果
周边的市政设施较全，交通便利，但由于路网的问题而又导致行车有些不便；
M3特区
产品分析：
M3特区的房型在地产学上叫做一种“复式的变异”品种，这种户型是根据消费者的需求而产生的。在本工程中有一房一厅的65平M，一房一厅一吧的69平M，一户两厅的70平M和三房一厅的105平M，在每一层内都有三个标高，是一种袖珍形的户型，在这种户型中，实用很难达到，但由于其的另类深入年青消费者的青睐。
市场分析：
本工程的价格均在2700元左右，从工程的售价及楼盘品质、风格来看，本工程的目标消费者直指都市内的高收入年轻一族（白领），风格独特，以错复式的主题公寓为产品定位来吸引居住在市内新新一族的眼光。在广告投入上以大河报为主，
广告宣传语列示：
－M3特区错复式主题公寓，成就未来“总裁”的个性生活
－商务异族的创业基地
－白领新升派生活工作室
－住的革命，这里只适合有想法的人，
―――――
营销分析：
……工程整体规划较好，外立面风格独特，在区域客户乃至整个郑州都有一定的影响力……工程内部配套设施齐全，并且以自己的目标客户为模式建立的个性服务较为新颖……交通便利，为郑州新区，易于让消费者接受
……户型设计别致，对于有经济实力、想提升生活品质的年轻人有一定的诱惑力
……工程导入的是全程营销策划公司，企划公司介入较高，因此对市场的把握较准……价格是本工程的主要制约因素，由于总价过高，与郑州消费者的接受力有一定的差别，导致接受能力有限。
21世纪银宫
该工程户型多样，有30－40平M左右的小户型、有75平M左右的两房两厅，还有100平M左右的三房。工程的小户型是以精装修按套出售，面积在35平M左右的小户型售价为12万左右，单位价格达到了3400元，而其精装修的规范较低，从样板房的角度看，并不能引起消费者的购买欲望。其的销售状况也不是十分理想，从2003年9月份开盘到现在，销售率仅有50%。
3、市场结论
房地产市场发展到今天，做为开发商早就已经不是一般意义上的盖房子、卖房子了，现在有了一种大盘化、近郊化的发展超势，这是房地产竞争的必然趋势，也是市场行为与城市化进程发展的必然。
象太康路这样的地段，发展商所面临的不仅是同类型产品的竞争，更要懂得怎么引导市场、创造市场，那可以说是生死攸关的事情了，因为他是先机之所在。在这个区域内其他开发商绞尽脑汁为推盘造势，你搞演唱会，我打教育牌，你开研讨会，我打高品质的时候，如何寻求楼盘个性化的差异，找到一个市场进入点，这是我们的关键，在这种情况下，导入新都市主义的生活观念，将目标市场细分，重新组合我们的目标客户群体，为他们定位一种全新且最优的生活，这就引出了非常男女炫公寓的由来。
通过以上的市场分析，我们也可以得出以下结论：
……该区域市场目前2500元以上的楼盘竞争激烈，供应量明显大于需求量，而2300以下的楼盘供应量却不多，目前是一个市场空白点；
……该区域2003年发展势头较好，但这种势头能否继续发展下去，将取决于郑州宏观经济能否有较大的改善，对二七片区的改造力度，以及区域
内外的消费群体对该区域的信心；
……从交房时间看，2004年上半年是该区域房地产市场竞争激烈的时间，2004年现房的增长对该区物业的价格将会产生一定影响，总体物业价格
会有小幅上扬；
……区域周新工程均为高层和小高层，说明高层物业在市民心目已经在慢慢的接受中；
……中高档楼盘的开发是该区域的主流开发模式，同时从销售的分析可知，该区域的价格是制约销售的关键因素；
……区域内新开发的楼盘都在关注小区的配套，说明完善的小区配套已为该区域众多消费群体所关注的焦点。
第二部分：工程的SWOT分析
工程的优势：
……环境优势
与浩立、锦绣苑相同的是，本案也位于人民公园的侧门，在高层的一些业主可完整
看到人民公园的景色。从一般的市场调查可以得出，新鲜的空气和自然景观是吸引
居民置业的首要因素。
……区域优势
二七商圈，所谓中国商战看中原，中原之争看二七，这是中国商战的发源地，作为
黄金商业中心，在本工程的周边集中了金博大、丹尼斯、亚细亚等大型购物娱乐中
心，并且由于政府旧城改造力度的加强，老商业区将掀起新一轮的建设高潮，各种
产业及配套的成熟不仅能提升本区域的知名度和凝集力，更为区域房产市场带来充
足而现实的客户资源。
……本案的低价优势
据我司多年来的代理经验和问卷调查反映的情况来看，价廉物美的产品是吸引客
户投资的有力武器，如果在低价的基础之上再导入成功的市场运作，将会为工程的
热销奠定良好的基础。在郑州2003年的房产均价已达到2400元左右，2004年还
有望继续走高，如果本工程以低于市场均价的销售价格投放市场，与周边竞争楼盘
相比，无疑具备相对竞争优势。
工程的劣势：
……地理的劣势
刚才我们谈到其所在的区域是本案的一大优势，但由于郑州的交通干线较老，其
负荷的运载力已超出，导致路段在上下班高锋时期经常发生堵车现象。
……规模的劣势
规模较小，未能形成规模效应；
……环境劣势
周边环境差，在工程周边看到的是还没有经过整理的亚交通线，路幅窄、路面等级
差，尤其是主入口还有一段坑洼的土路，灰土多、噪音大，给人的感觉相当不好，
与西大街宽广的路面形成视觉差异，对未来看房客户的购房心理造成直接打击；
……市场形象的劣势
本工程是停置多年的烂尾楼，但消费者眼中属于二手商品，市场售价不会有一个突
破，并且在买房后签定的合约为二手房买卖的合约，所交纳的税费均以二手房规范
来执行，让消费者难以承受；
……风格统一有难度
由于工程一至四楼已抵押给机电公司，外立面风格难以统一，并且主入口在侧方并
大堂小而拥挤，对业主难以接受；
机会点：
……城市中心化居住模式是郑州市民的第一选择；
……房地产业的稳健发展，房价持续上升，人们对投资理念的加强；
……竞争楼盘的整合力薄弱：虽说工程的竞争对手可谓不少，但其推广理念均指向白领一族，其推广方式和促销上还停留在一个理论的水平，而没有进行深层次的挖掘，无法吸
引目标客户；
威胁点：
……片区内楼盘的同质化竞争：
区域内楼盘具有相同的产品形态，重叠的客户群，并且我们的产品在本质上还处于
劣势，
……区域内供求关系不平衡
区域内小户型的售卖是供求过求，供应量大大的多于需求量，导致一些楼盘销售停
滞不前；
……竞争对手的实力会越来越强
为提高销售，区域内的对手大2004年会选用多样的公关促销方式来刺激消费者，并
且由于其雄厚的资金实力和肯有号召力的品牌，将会对本工程的市场空间造成挤
压。
四象限综述
通过我们对本工程的优劣势、威胁点和机会点进行分析，我们注意到：本工程的优势主要是由于区位优势所带来的，其本身并无优势可言；而本工程的优势与同地域的楼盘进行对比，并没有比较优势；本工程的机会点是由于宏观经济带来的，并在于把握市场客户准确定位的基础之上，用一种新都市主义的消费潮流带来的创新市场导入计划。
在产品已定位并没有大范围更改的前提下，我们并没有硬件的比较优势，因此本工程的唯一成功之处就在于市场导入创新，大胆引入一种新概念，并且同时进行极具诱惑力的促销，在短时间形成热销。
工程另一个创新点就是在软件的营造上，即如何通过客户的细分来营造一种新的生活服务方式，而不仅仅是华而不实的概念。
通过我们对周边楼盘及工程SWOT分析上我们要沉思：
在产品上，我们并无完全超越竞争对手的优势；
在价格上，我们要坚持价值最大化的原则；
在客户层面上，我们与竞争对手雷同；
……
在这样一种市场环境下，如果按照常规的销售进程和办法，与竞争对手打常规战，工程极有可能陷入僵局，使销售难以实现，那么，除了房子本身，我们要卖另外一样东西，在保证我们利润的基础之上确立工程的独特优势，而这种优势，一定要是针对我们目标客户的。
第三部分：工程的市场定位
1、工程市场定位的背景
在初期的时候，人们都喜欢住在市中心，他们认为那是一种身份的向征，
后来，人们发现市中心居住密度大、空气质量不好，因此人们借助交通往郊外搬，
再后来人们又发现，住在郊区生活成本高，而且过度的交通让人们身心疲劳，现在又有了所谓的5+2生活模式，
现在，终点又回到了原点的方向，人们离不开城市，因为我们生于城市，长于都市，我们依恋着都市，因此生活在城区中心的人都有一种难以隔舍的都市情缘。这就是新都市主义所提创的反对蔓延，重整城市，建立真正的人存空间的主题内涵。
在现在的生活中，人们肩负的压力是不可想像的，一些年轻人工作没有几年，收入又不够丰厚，而他们仍然有自己的生活方式和交际圈，他们喜欢住在市中心，因为那离他们工作的地方近。现在的都市白领要么在加班，要么在加班的路上；要么去HAPPY,要么是在去HAPPY的路上，一年到头，在家吃饭的可能性非常的小，周六周日家在本市的又会被父母强逮回家，他们对家的要求只要能放下一张床，可以没有风景，但必须有饭店和酒吧咖啡吧。女孩子们还要在步行区域内有商场，这是都市化特性发展的必然趋势。因此在北京、在上海现在出现了10平M的蜂鸟穴住宅，这是开发商极尽随流市场的一种开发模式。
从前一章对本工程的SWOT分析上可以得知，本工程的外部优势并不明显，并且由于产品时间较长，其产品定位已经与市场不符，因此我们只能在现有的产品上寻求一个突破，适当的加以设计元素，因此工程取胜的关键应在内部软件生活方式的营造上，而内部独特生活方式的营造离不开物质和精神两个层面：
……物质层面：
建筑外立面的设计，内部公共部分的景观设计及内部小品的氛围营造，公建配套、大堂部分及入户门的重新设计都要围绕主题思想的路线展开；
……精神层面：
通过对目标客户、消费心理特征的剖析，理解本案目标客户的心理诉求，营造符合他们需求的居住氛围，提高精神享受；
而物质营造和精神塑造是相辅相成的，一方面精神层面必须以物质层面为基础，另一方面精神层面是物质层面的升华和延续。
剖析深圳、上海等发达城市的房地产发展轨迹，可以把握消费者的需求脉搏，即由单纯的物质层面向精神层面迈进；从有形的物质向无形的精神过度，我们也可以这样说，产品不是最重要的，推广也不是万能的，只有物质与精神的统一才是和谐的。
因此我们也在说：工程的定位对于每一个工程来说，就象文章的中心思想，罱穿着整体的推广主轴，整体工程的策划、硬件设施安置、建筑外立面色彩、形状乃至物业经管都要围绕着中心思想展开。结合本工程的优劣势及周边竞争环境的因素，我们可将本工程定位为：
非常男女－炫公寓，第一个享受CONDO生活的起居会所。
重点剖析：
CONDO的源来源往：
CONDO是C0NDOOMINIUMS的缩写，直译为“公户式产权公寓”。作为一种独立的房屋形态，CONDO起源于美国，美国最早于1961年开始立法，允许其开发CONDO类型的房屋形态，如今，作为一种比普通公寓高级的公寓物业。CONDO已经普遍流行于欧美及亚洲的新加坡等地。
CONDO的特征在于它是一个集合的社区，大家共有一个共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休闲设施，从而使生活简易轻松，方便自由。
事实上，这种生活方式导入中国后，我们所理解的CONDO精神，就是参与和分享。这种公寓形式在美国也是主要用于投资，相当于目前深圳的酒店式公寓。虽说这种精神在变迁中的物业形式上有了很大的改变，但并没有改变它所倡导的精神，那就是参与和分享。
2、工程的物业类型和形象定位：
……物业类型
如果说我们是导入CONDO生活这一种推广主题，那么我们的产品物质层面的改善就应该围绕此来执行，但由于产品的存在局限，物业形象已具备，我们只能从外立面的重新包装来完善它。
……形象定位
CONDO生活是小户型发展演变到第四代的产品，其与前三代的区别在于：
而CONDO生活的八大准则是
……都市的
一定要在繁华都市，城市必须是现代化的
……年轻的
这里是年轻人的乐园（指的是心理上的）。各种各样的性格可以兼容，不拒绝另类，
最好容易相处，
……小尺度的
一定是小户型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空间，快乐的空间却
可以更大
……阳光的
房子一定是规范的阳光户型，能够最大限度的享受阳光，生活中，阳光中，青春
才能找到最飞扬的感觉
……轨道上的
对于匆匆的都市年轻一族来说，交通是最重要的生活规范，CONDO一定位于城市
的交通枢纽，才能最大限度的节约时间成本
……便利的
CONDO是依存于社会配套的，周边有完善的生活配套，享受才成为理所当然。
……共享的
一定要有一个内容丰富的社区共享空间，参与和分享，快乐者会倍增。
从现在小户型的购买用途来看，人们主要用来：
……自用居住（仅为过渡住房）
……投资型
而本工程的目标客户群体及对郑州年轻消费的访谈中，可感觉到本工程的销售应该以投资型为主，结合部分自住，但可预见的是，真正居住社区的仍将是一些没有家庭负累、享受轻松生活的新新一族。
本工程的形象定位为：
……具备步行空间，生活在繁华商业区内
……一种CONDO生活方式的导入，让年轻人懒惰到底
……商业区内最低价格的产权式酒店公寓
………………
形象定位的描述为：
……非常男女、非常生活、非常空间、非常自我、非常投资、非常回报
……一种几近理想生活的CONDO居住空间，一种极具投资价值的产权酒店……新都市主义，回归市中心，不能让距离耗费我们的时间，不能再让道路阻塞我们的激情。
…………
4、工程的客户定位
从区域楼盘的客户组成来看，本工程的目标客户可分为三大方面：
……是具备一定的购买实力，居住在工程周边，作为投资的中等收入者；
……一种是年轻自信的，工作较为稳定，有一定的积蓄，希望尽早拥有独立的生活空间，有个性，喜欢标榜的年轻一族；
……希望能够独立出来的年轻夫妻，刚成家积蓄还不是很多，但又想拥有自己的空间，不愿与父母生活，想有独立私密的空间的小两口；
目标客户购买力分析：
……以工程产品类型最多的38.29平M，以片区均价2600为基数来分析，总价为9950 元，首付29000元，贷20年月还款为463元，据此推算，购买群体的月收入在1500
元，工作年限在3年以上，均符合目标客户群的收入特征。
区域分布定位：
……以工程为圆心，以步行15分钟和车行30分钟为半径的覆盖区域内，但我们的目标客户集中还是应以步行区域内的企事业单位的居民为主。
年龄定位：
……根据对本工程的产品定位及价格预测，本工程的年龄阶层为25-45岁之间，
置业目的：
……本工程的置业目的应是以投资保值、升值为主，自住为辅。
交房规范：
……根据目标客户的消费倾向，本工程的交房规范应以前卫时尚的精装修。
4、工程的价格定位
房产属于商品，同样具有商品属性，由于其地理位置及综合质素的不同，使其与普通商品的定位具有差异性。
均价是反映工程利润的重要指标，为使工程有比较合理的均价，必须在对工程综合成本进行分析的基础上，结合工程的优劣势、开发商的利润指标、市场的接受能力、未来的价格预期等相关变量的考虑因素，制定出合适的均价，最大限度的获得收益，理由如下：
……高性价比是吸引消费者的有力武器；
……在楼盘同质化严重的情况下，低价位入市有利于迅速聚集人气；
……低开高走，让已购房的住户感受物有所值和物超所值的切身感受；
……入市价格低，为后面的推广营造更广阔的上升空间，同时给潜在客户以不断升值
房地产经营管理工作的认 房地产经营是从是房地产业的人房地产项目进行的经济营建，主要表现了房地产企业与房地产市场的经济关系，而房地产管理是房地产企业内部的资源，方案进行人性化，科学化，经济化的优化操作和操作和整合，其实，房地产开发已经贯穿房地产的经营与管理中，或者说房地产经营与管理涵盖在房地产的整个流程，通过合理有效的房地产经营与管理达到房地产企业利润最大化，风险最小化资源郑和最优化，最终实现社会责任化。 我本人从事地产经营管理10年，几年来总结了一些经营管理经验，总体来房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因数素，同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，近几年，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离，现就房地产经营管理工作，谈几点粗浅认识。 理论上的认识： 1、房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的 指导下，为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和内 部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出长时期 的总体性和谋化和行动钢领。 2、房地产经营管理战略的作用因人而异。 通常在项目管理中除了项目的资金措施之外，人们关心项目的市场前景，尤其是短期经济效益。但要获取这一经济或者保证这一目标实现，
就必须有强大的项目管理班子或者项目操作主体。从众多的事例分析中，同样的项目、同样的资金，如果由不同的人操作，结果有时完全不一样。这一规律同样适用房地产经营管理战略的实施，从系统工程的角度来说，更复杂，也就是说要求更高。 房地产经营管理战略的作用因人而异是个带普遍意义的问题，经营管理战略作用的基础一个是企业战略本人，另一个则主要是企业领导实施企业经营管理战略的控制能力。从这层意义上说，提高企业领导战略实施控制能力是一项带普遍性的十分重要的工作。 3、房地产经营管理战略作用的发挥大对外依赖于行业及市场的准 确预测和把握房地产经营管理战略的目的就是企业在未来发展 的途径上如何适应市场，将企业所具有的资质如何配置，并形 成和加强自身的独特的核心竞争力，实现预期目标。从这一目 的来看，首先就必须解决好企业所在行业的发展阶段、发展周 期、发展空间等，进行正确预测产品市场，分析产品市场走向、产品发展趋势、市场竞争程度、忠诚度、客户的需求爱好以及 区域、国家的宏观经济发展等。真正做好行业及市场的准确预 测，就能较清晰地看清楚未来市场及产品发展趋势，为企业发 展指明方向，企业经营战略才有了坚实的基础，因此经营管理 战略作用发挥对外依赖于行业及市场的准确预测和把握。 4、房地产经营管理作用的发挥内依赖企业全体员工深刻理解和共 同努力，房地产经营管理战略作用的发挥，不仅仅是由一个部 门的力量起作用，更多地依赖于参与企业经营管理战略的全体
浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作
房地产项目管理规定完整 版 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020
第一章 总则 第1节项目运作过程管理 1项目开发业务管理的策划和运作，必须充分理解和应用项目管理的相关技术，结合股份公司现行管理模式，系统地规定项目开发过程中股份公司各业务部门和项目公司的各自角色、责任、权限和工作关系，做到流程清晰、职责明确、操作准确、监督到位、沟通顺畅。 2项目运作过程管理主要包括：项目发展管理、项目设计管理、项目工程管理、项目质量管理、项目销售管理、商务（招商）管理。 3发展部是项目前期阶段的业务枢纽部门，负责开发项目的前期论证、策划组织工作，股份公司相关业务部门负责配合运作。项目管理中心是股份公司实施阶段的综合业务管理部门，负责所有项目实施过程的策划、组织、监督、控制和协调，股份公司各业务部门、股份公司所属公司必须配合项目管理中心的工作。 4项目公司开发设计部是该公司项目开发运作的综合管理部门，对该公司项目开发业务进行全过程的策划、组织、监督、控制和协调。股份公司所属公司其他各部门必须配合开发设计部的工作。 5所有项目运作过程必须遵循本手册的管理规定，通过以下方式对项目运作实施全过程控制： 发布业务运作必须遵循的管理规定； 开发过程中的备案、核准和审批操作； 报备资料综合分析； 例行的现场检查等。 6股份公司项目管理中心在收集、整理和分析项目公司报备资料后，应针对项目开发进度、质量、生产安全的状况，以及项目公司采取的关联措施进行综合评价，每季度形成一份分析报告，报股份公司主管领导审阅，并抄送投资证券部备查。 7在以下情形下，股份公司业务部门总经理应考虑安排人员到项目公司进行现场检查或调研，并在检查后形成书面检查报告提交股份公司分管领导和项目公司公司总经理。 工程进度严重拖延，且原因分析不清楚，或对股份公司所属公司提出额的整改措施缺乏信心；
（流程管理）万科房地产集团公司全套管理制度及流程
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书（3）副总经理（分管营销）职位说明书（4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书 3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书
（2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案
房地产项目管理工作总结 房地产项目管理工作总结【一】 在xxx地产公司领导的带领下，xxx项目在拿到地块后很快就进入到实施阶段，这开辟了xxx地产的飞速发展模式和加快了项目管理改革的步伐。我从今年x月份到达这个项目，根据公司对项目提出的改革要求，努力配合公司相关部门做好幸福堡项目前期的各项工作，为打造精品项目做好基础工作。从管理组织的认识上、从人员的工作热情和意识形态上、从打造精品工程项目管理的细节上、从服务形态的意识上、从团队建设的内部组织安排上、从养成不断积累总结学习态度上、从工作责任意识上着手安排项目的管理工作，紧跟公司发展的步伐，加快项目人才的培养和锻炼。现将这一阶段的工作做一总结，以便不断积累，为今后项目管理工作的不断改进和调整，凝聚有益的财富。 项目从进驻开始截至目前完成项目内部地下构筑物清理工作、完成项目围墙、大门施工及亮化工程、完成项目内部水网与市政管网对接的改造、完成项目用电配套设施、完成了项目小区的绿化方案和景观示范区的绿化方案、完成1#楼一层封顶任务，为节前三层封顶创造有利条件，也为项目销售提供可靠的保障，希望通过我们的努力使项目真正成为精品项目，给销售提供更多的卖点，创造销售的神
话，为公司创造可观的经济效益和社会效益，为公司的可持续型发展做好基础工作。 理顺项目管理的思路，有目标、有依据，只有这样才能切实有效地开展工作。统一思想、统一认识，我们在创造中前进，我们在改革中发展，幸福堡项目是公司在项目工程管理改革道路上的试点，为打造无以伦比的精品工程质量目标和优秀的管理模式探索前进。根据对项目的改革要求，给xxx项目配置了强有力的项目管理组织队伍，从人员素质到不同专业的合理配置，考虑的非常周全，为打造精品项目做好了人力资源的配置工作，也给项目管理改革提供很好的人力保障。我们幸福堡项目管理部的目标就是：精品生活就在幸福堡;锻炼和培养一批全面发展的、高素质的管理型人才，使之成为一分公司发展的人才基地。 在项目管理人员的工作热情和意识形态上，紧跟项目的要求，激发工作热情，每一个人都在为这个项目能做些什么在思考，今天我在做些什么，今天我学到了什么、今天我处理了 那些问题、今天我还有哪些做的不很到位、明天我需要注意些什么……说到底，今天我在为自己以后发展做了什么有益的工作。工作热情加上意识形态的建立，是一种文化，也是一种习惯，更是一种进步。使我们每一个管理人员有一个存在项目的必要性和不可或缺性。有了项目内部沟通学习这样的形式，使大家在一种轻松的环境中
万科房地产项目成本控制研究 摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的
梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.
代建管理投标文件 技术部分 工程名称：****************工程项目 投标人： XXXXXXXXXXXX有限公司（盖章） 法定代表人（或委托代理人）：（盖章）单位地址： XXXXXXXXXXX 电话： XXXXXXX 编制日期：****年**月**日
目录 一、拟投入本工程的主要技术装备和器具一览表 二、代建管理方案
一拟投入本工程的主要技术装备和器具一览表
二代建管理方案 1、项目概况 1.1项目名称： 1.2项目地点： 1.3项目建设规模： 1.4工期要求： 1.5项目投资： 1.6招标人： 2、项目代建管理原则 2.1依据有关政府部门批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规、代建合同，对本建设项目实施过程进行管理服务。 2.2在本项目建设管理过程中应实施工程建设监理制、招投标制及合同管理制。 2.3接受委托人的指令、指导和监督，并对其负责，并积极配合使用单位；联络、沟通政府有关部门，办理相关手续；协调好参建各方和建设项目所在地周边的关系。 3、代建管理的主要内容 3.1会同招标单位，依据项目初步设计及概算批复内容组织编制项目施工图设计和工程预算编制。 3.2在招标单位的协助下，办理项目消防、园林、人防、交通、环保、地震等有关手续报批工作。 3.3选定合适的招标代理机构或自行招标，通过招标选择设计、监理、施工、设备、材料供应单位。并将招投标情况报告和中标合同报委托人备案。 3.4负责工程的质量、进度、投资控制，按期向委托人和使用人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查。 3.5负责本项目所涉及的合同变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作。 3.6按项目进度向委托人提出投资计划申请，报送项目进度用款报告。 3.7负责本工程项目的信息管理以及安全文明施工管理。 3.8负责办理开工前的相关手续及协调工程建设各阶段的内外关系。
房地产项目管理模式探讨 楼盘简介：中房康桥?蓝湾，位于常德行政新区——芙蓉广场皂果路中段，占地61656.63平方米。项目分为两期开发建设，其中：一期为合院阳房与康桥街坊两部分，已于2008年7月竣工，一期228套；二期为高层，正在基础施工。规划建筑面积134097.48平方米，其中地上建筑面积110450.94平方米左右。包括高层住宅、多层住宅、时尚休闲会所、特色商业街、大型停车场、社区幼儿园、社区医疗保健站以及健身房等娱乐休闲设施。地下建筑面积23646.54平方米。 一、项目管理的重要性近年来，项目与项目管理已经成为我国各行各业的一热门话题，这并不是因为项目和项目管理是什么新生事物，项目和项目管理几乎是与人类共同发展成长的实践性活动，只不过人们从来没有像今天这样更深切地关注它，将它作为一门学科来研究。当今世界项目管理的发展有三大特点，即全球化的发展、多元化的发展和专业化的发展。正是由于这三大特点，使项目管理受到了今天世界各国和各行各业的广泛关注。在我国，目前已有170多所院校建立了工程管理专业。 项目管理着眼于发展趋势，突出工程项目管理的基本方法，重在规范项目管理行为，而不是企业的运作模式。注重工程项目管理的特殊规律，针对一个组织进行项目管理时需要的管理行为进行规范。约束对象为工程项目实施过程和各个环节的管理行为，而不直接涉及与建设工程项目相关的组织，但又非常明确地提出了其服务对象为项目管理企业、发包人、承包人、设计企业、监理企业、总承包企业以及其他相关企业。因此，项目管理反映了一般规律和对项目管理各方的共性要求。 项目管理是按客观经济规律对工程项目建设全过程进行有效的计划、组织、控制、协调的系统管理活动。从内容上看,它是工程项目建设全过程的管理,即从项目建议书、可行性研究分析、工程设计、工程施工到竣工投产全过程的管理。从性质上看,项目管理是固定资产投资管理的微观基础,其性质属投资管理范畴。工程项目管理是指将管理的对象作为一个系统,通过一定的组织和管理方式,使系统能够正常运行,并确保其目标的实现。 GB/T 50326-2006《建设工程项目管理规范》颁布实施有利于全面规范房地产企业工程项目管理行为，指导和促进房地产项目管理科学化、规范化和制度化；有利于贯彻和落实国家和建设部的有关法规和政策，以适应世界经济全球化和项目管理国际化发展；有利于全面提升房地产项目管理理论研究创新和实践应用水平，加快中国房地产产业国际化的进程；有利于促进房地产企业组织结构的进一步调整和生产方式深层次变革，努力实现设计、施工、采购一体化管理，提高我国房地产企业的核心竞争力。 二、房地产项目管理历程我国建设工程项目管理工作起源于学习鲁布革工程管理经验，进行建筑施工企业项目管理体制改革。1984年国家计委提出在工程建设项目中实行招标承包制，1986年又提出全面推行“项目法施工”。特别是1996年以来，建设部陆续出台了一系列推进和指导实施工程项目管理的文件和规定，并开始着手项目管理国家标准的制定。 在这样的背景下项目管理工作在房地产企业中也逐渐全面展开。在此期间，建成了一大批管理水平高、质量过硬、综合效益一流的房地产产品，极大地展示了我国房地产企业通过工程项目管理体制改革所产生的雄厚管理实力和科技水平。但由于当时市场和行业管理职能的局限，最初房地产项目管理只局限于房地产项目施工期间，而且过多地强调了施
浅谈房地产项目的风险管 理 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
浅谈房地产项目的风险管理 摘要：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。 关键词：房地产项目管理一、引言以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，迎来了一系列规范建设行为，提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。二、房地产开发项目的风险分析风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要表现在以下几个方面：1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
***房地产开发有限公司 项目管理办法 项目管理办法的说明 1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。旨在对于项 目的专属管理和协同操作，强调项目操作的一贯性和专业性， 保证项目在公司的控制和监督下，提高项目开发的效率，实现 项目的管理目标和经营效益。 2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章制度，目的 在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。 3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其内容应该依 照公司的各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的部分，应依 照公司的规定执行。 4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和制度，并根 据公司的实际情况而制定的。 5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执行。今后在实 际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于公司对项目 部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本办法进行 修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公司各部门，遵照执行。
项目部工作范围 1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现 的所有实质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计 审批、项目具体实施、项目完成总结和项目控制管理等。 2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可 行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。 3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委 托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工 作，以及相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。 4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协 调、材料设备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。 5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属 证明、项目资料整理和上交归档等工作。 6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、 质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。 7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位 的业务协作等工作。 项目部组织架构和人员组成 1、项目部经理和总工程师由公司任命，项目部经理作为项目部行 政业务主管，直接向公司负责；总工程师作为技术主管，在行 政上隶属项目部，同时兼有业务监督职能。
房地产项目管理方 案 1 2020年5月29日
xx科技房地产项目管理信息系统 应用建议书 目录
一、项目背景介绍..................................................................... 错误!未定义书签。 二、地产开发公司常见的管理要求 ........................................ 错误!未定义书签。 三、PM2的系统框架思路介绍 ............................................... 错误!未定义书签。 四、PM2项目管理系统应用方案介绍 ................................... 错误!未定义书签。1．领导总览控制管理............................................................ 错误!未定义书签。2．工作计划与总结管理........................................................ 错误!未定义书签。3．年度开发计划管理............................................................ 错误!未定义书签。4．项目计划成本、动态成本管理........................................ 错误!未定义书签。5．项目进度节点管理............................................................ 错误!未定义书签。6．项目合同管理.................................................................... 错误!未定义书签。7．资金管理............................................................................ 错误!未定义书签。8．楼盘销售管理.................................................................... 错误!未定义书签。9．甲供材(物资)管理 ............................................................. 错误!未定义书签。10．招标管理.......................................................................... 错误!未定义书签。 10.1招标基础资料设置.......................................................... 错误!未定义书签。 10.2招标过程操作 .................................................................. 错误!未定义书签。11．业务往来单位管理.......................................................... 错误!未定义书签。12．办公、业务审批.............................................................. 错误!未定义书签。 2 2020年5月29日
房地产的经营管理论文 作者：李阳 院系：城乡发展与管理工程系专业：09级建筑工程管理2班导师：米娜 时间：2011-09-28
随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业”的方向迈进。房地产项目的经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、计划、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和发展，企业的发展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和发展就是一句空话。而面对“市场更加多变”和“管理日趋复杂”两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于计划、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改进等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续发展。 计划管理方面，首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光顾，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品”的“自我欣赏”，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展”了。因此在前期策划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的发展路向，找准市场定位，是项目开发成功的最为关键的一步。 控制管理方面，进度管理、造价管理、质量管理都与成本控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造成本压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和项目风险管理也非常重要。总之项目成本管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从项目投标开始到项目竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起项目费用的升降，影响项目的经营效益。 营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在
目录 目录··2 摘要··3 引言··4 第一章项目管理的研究··5 第二章项目管理有别于一些传统的企业管理方法··8 2.1项目管理学科独有的特性··8 2.2项目管理与一般企业管理的区别··9 2.3其它企业管理知识在项目管理领域的支持··11 第三章企业项目化管理及其影响··12 3.1企业项目化管理的背景··12 3.2企业项目化管理的定义··12 3.3项目化管理的运作程序··13 3.4项目化管理对企业管理的影响··14 第四章国企业项目管理现状调查及分析··17 4.1调查报告··14 4.2调查结果及对比··14 4.3调查对比表格··14
4.4结果分析··15 第五章房地产开发工程项目管理现状概述··17 5.1项目风险管理薄弱·17 5.2项目成本管理问题··17 5.3调查对比表格··17 第六章房地产开发工程项目管理优化措施··17 6.1加强房地产开发项目风险管理·17 6.2全面完善项目成本管理··18 6.3项目质量管理·19 关于发展项目管理的建议··20 参考文献··21 摘要：项目管理是二十世纪50年代末期发展起来的一种计划管理方法，自60年代以来，项目管理在航空、航天、医学、化工、制造、财务、法律等领域得到了广泛的应用，并且围还在不断地拓展。时至今日，项目管理技术已经在众多领域发挥着不可或缺的作用。项目管理是使人们用优化的方法完成任务的有效工具，作为新兴的管理学科中成长性最快的一个分支，是一种科学的管理方式，已经更加广泛地应用到企业管理之中。本文介绍了项目管理的基本概念及主要任务，以及项目管理有别于一些传统的企业管理方法的新技术和新发展，针对当前房地产开发工程项目管理现状，结合项目管理技术和原则探讨了房地产开发全方面的项目管理改造和全过程精细化管理优化措施，从而提高企业的管理效率，提高竞争力。
房地产开发项目管理职 责和内容 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
工程项目管理职责和内容 一、工作概述 根据公司对工程开发项目的总体计划，在公司和上级部门的领导下，负责完成该项目在整个开发过程总的各个不同阶段的工程管理工作及相关配合事务的协调处理工作，负责控制该项目不同阶段的工程计划和进度、工程质量、工程成本、工程竣工验收及相关事务等主要经济技术指标。 工程项目管理的主要职责和范围可分为以下三个阶段： 1、前期工作准备阶段 2、工程施工管理阶段 3、工程竣工验收阶段 二、工程项目管理工作职责和范围 （一）、前期工作准备阶段 1、对项目所处的地理位置、周边环境、场地及交通情况进行现场踏勘，收集第一手原始资料； 2、配合动迁、开发部门对接收地块进行验收、提出整改意见； 3、配合开发部门，接收建设用地红线桩，设置测量控制桩，做好桩点的保护工作； 4、掌握建设用地内及周边的地下障碍物、底下管线、建筑物、构筑物等情况；
5、配合或主管落实建设用地的临水、临电、临时道路、临时围墙及现场办公场所； 6、配合或主管落实市政、管线协调工作； 7、现场落实地质勘察工作； 8、参与扩初及施工图的会审工作，结合工程实际情况提供意见或建议； 9、参与监理、总包、分包的招投标工作； 10、配合开发部门办理前期各项证照； 11、负责编制、审核、调整项目建设进度计划，包括： （1）总体工程进度计划 （2）开工准备计划 （3）地下围护结构、土方及基础施工计划； （4）主体工程施工计划； （5）内外装饰、机电工程施工计划； （6）甲供材料、设备的进场计划； （7）室外总体配套工程的报建、委托、设计、施工及验收计划； （8）竣工验收及交付使用进度计划等。 12、审定总体施工组织设计。 （二）工程施工管理阶段 该阶段的管理以签定的各项合同为指导和依据，切实代表公司担负起合同规定的各项权利和义务。
本科毕业设计（论文） 开题报告 论文题目浅谈房地产项目管理存在问题及研究对策 一、研究的意义 1.国内研究概况 随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和（（工程项目管理（服务）办法，以制定工程总承包与项目管理（服务）的实施细则，规范其基本做法，进一步促进其科学化、规范化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高项目管理水平，与国际惯例接轨。项目经理（PM）在我国已成为新世纪黄金职业，项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋，掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体，项目管理知识的学习迫在眉睫。今天，我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。 2.国外研究概况 工程项目管理学科经过近半个世纪的发展，目前，西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。美国、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凯洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、鲁姆斯（ABB LUMMUS）、浮卢（FLOUR）、兰万灵（SNC LAVALIN）等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行研究，这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外，还有项目管理组（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商，并对设计、采购、施工过程进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC 是业主机构的延伸，就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行，对业主负责，与业主的目标和利益保持一致。为实现21世纪我国的新发展，强化我国的产业竞争力，就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状，尤其是近年来国际上比较先进的工程公司，为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要，推出了一些成熟的项目管理方式。
一、房地产开发项目管理的内涵与意义 （一）房地产开发项目管理的含义 房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 （二）房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。 1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。 2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。 3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公