广东省东莞市公安消防局
物业管理服务
（商务技术文件）
东莞市尚佳物业管理有限公司公司地址：东莞市新城市中心区簪花路联佳大厦
东莞市尚佳物业管理有限公司
DONG GUAN SHANG JIA PROPERTY MANAGEMENT CO . ,LTD
二零壹壹年九月一日
目录
商务部分…………………………………………4-41
1)、投标函 (4)
2)、法人授权委托证明书(原件,投标人代表及投标文件签署人为法定代表人的除外)
3)、法定代表人和被授权人身份证复印件 (6)
4)、营业执照、税务登记证、组织机构代码证（复印件加盖投标人法人公章） (7)
5)、投标人的物业管理资质证书及相关的认证、获奖证书（复印件加盖投标人法人公章） (9)
6)、投标人基本情况 (29)
7)、本项目管理人员的资历、工作履历 (33)
8)、本项目主要管理人员及技术人员一览表 (34)
9)、2006年以来物业管理服务业绩情况（包括政府机关类物业管理服务业绩表、非政府机
关类物业管理服务业绩表，必须附业绩合同和业主评价报告复印件加盖投标人法人公章) (36)
10)、2007、2008、2009年经独立会计师事务所审计的完整财务审计报告、纳税证明（复印件加盖投标
人法人公章） (37)
11)、银行等级、资信证明（复印件加盖投标人法人公章） (38)
12)、合同条款响应程度（合同条款偏离表） (39)
13)、中标服务费承诺书 (40)
14）最近3年企业牵涉的主要诉讼案件、处分或处罚（如有）
15）投标人认为有需要提供的证明其具备为本次服务提供3年服务能力的有关其它商务文件
16）ISO9001质量管理体系
17）企业注册资金500万
18）东莞市2009年度优秀示范住宅小区称号
技术部分…………………………………………………44-127
第一章物业管理服务模式及配套措施
第一节公安消防局物业概况 (44)
第二节管理服务宗旨
第三节管理服务方针
第四节管理服务目标
第五节管理服务设想与特色
第六节服务重点及难点
第七节拟采取的高标准高水平的管理模式和措施 (47)
第二章物业管理服务机构设置方案、运作流程、管理方式及计划
第一节拟为本物业管理项目设立的组织机构（附组织机构图） (4)
第二节运作流程图
第三节激励机制
第四节监督机制
第六节自我约束机制和信息反馈渠道及处理机制
第三章管理服务人员配备及管理培训方案
第一节管理及服务人员配备 (58)
第二节管理及服务人员培训 (61)
第一条管理及服务人员的培训计划、方式、目标
第二条管理及服务人员的言行规范
第三条管理及服务人员的仪容仪表及公众形象
第三节管理人员管理 (62)
第一条录用与考核 (65)
第二条竞争机制 (67)
第三条协调关系 (71)
第四条服务意识 (72)
第五条量化管理及标准化运作 (72)
第四章拟设立的各项管理规章制度及档案资料的建立与管理
第一节各项管理规章制度
第一条各项公众制度 (95)
第二条内部岗位责任制度 (99)
第三条管理运作制度 (100)
第四条管理人员考核制度及标准 (103)
第二节档案的建立与管理 (111)
第一条物业、人员、设施、设备管理 (114)
第二条业主反馈资料管理 (117)
第三条行政文件资料等管理 (118)
第五章办公设施和物资装备配置方案
第一节管理服房使用方案 (73)
第二节各类管理人员着装配置 (76)
第三节拟配置的器械、工具、装备及办公设施配置方案 (84)
第六章各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案
第一节安全保卫、交通、车辆、停车场管理
第二节环境卫生管理
第三节工程维修保养 (58)
第四节园林绿化管理 (62)
第五节荔枝树的管理 (65)
第六节客户服务 (71)
第七节其他部分 (72)
第七章管理服务各项质量指标的目标，服务承诺与具体的实施措施 (119)
第八章针对本次投标而制定的服务计划及承诺 (124)
第九章“投标人须知”第14款规定及投标人认为有需要提供的其他文件：证明服务的合格性并符合招标文件规定的声明文件………
第十章物业管理服务投标报价表及分类报价明细方案 (126)
第十一章结束语 (127)
第七章办公设施和物资装备配置方案 (125)
技术部分
第一章物业管理服务总体设计方案
第一节东莞市公安消防局项目概况
一、物业概述
东莞市公安消防局为东莞市政府的重要部门，执行着东莞市区域内的消防安全检查和督导、消防知识的培训和宣传普及、消防应急救援指挥和实施等重要职能，保障东莞一方安全！东莞市公安消防局位于东莞市东城区莞长路与八一路交汇处南侧，单位总占地面积约43030平方米，总建筑面积约：28292.5平方米，其中消防指挥中心办公大楼建筑面积约13018平方米，培训中心建筑面积约：5000平方米，宿舍、食堂及其他建筑面积约10274.5平方米，绿化面积约15060.5平方米。建筑风格现代大气、外观整洁统一、同时绿化整齐完善、环境整洁优雅、设施设备齐全功能完善，是集全市消防指挥中心、特勤中队训练和作息培训生活等的综合办公场所。
二、建筑功能介绍
1、消防指挥中心办公大楼：分别设置有单位办公室、局长副局长室、各科室、消防指挥中心、会议室、大厅以及设施设备房等等。
2、特勤中队培训中心：暂无该楼资料
3、特勤中队官兵宿舍：向特勤队官兵提供住宿。
4、其它建筑：包括食堂、培训楼、篮球网球足球场地等。
三、主要设备设施介绍
1、配电系统：高低压配电室（高压进线柜、高压计量柜、高压环网柜、出线柜、低压进线柜、联络柜、电容补偿柜、低压馈电柜等）；
2、给排水系统：型立式多级离心加压水泵4台、污水泵2台、消防栓泵、喷淋泵等，天面排水、地下排水沟渠等等；
3、其它：电梯、空调、监控系统、消防系统、车辆道闸系统、足球场、篮球场、网球场、室内室外照明等等。
四、物业管理服务的重点及难点
1、公安消防局是东莞市重点单位，肩负着全市的消防安全管理和救援工作，保证好单位内的正常运行的基础和后勤供应（包括但不限于：供电、供水、消防系统的正常运行，清洁的保障等等）是我们必须认真思考和对待，并必须做到的重中之重。
2、东莞市公安消防局是军事化单位，所有工作人员、消防官兵的个人素质和整体形象
都是非常令人钦佩和高尚的，对于这管理过程中如何使我司的在职员工提高和达到相应的素质形象，以期和贵单位能够完美融合，共同维护贵单位的整体形象，同样是我们必须考虑和严格要求的重点。
3、公安消防局篮球场地顶棚较高，如何做工作中做好其的清洁、指挥中心大楼外墙的不规则行，如何做好每年两次的外墙清洗并保证安全是我们工作中的难点。
第二节拟采取的管理模式和措施
我们结合为东莞市同类或相似提供物业管理服务的经验，针对东莞市公安消防局项目目前物业管理的各个要素、特征和需求，拟为东莞市公安消防局提供优质的物业服务的基础上，积极与贵单位沟通，为您提供更为体贴、优质、周到的服务模式，为您提供一个整洁舒适的工作、生活环境。我们拟定了东莞市公安消防局未来物业服务的整体设想与管理服务策划思路，相信能在东莞市公安消防局的支持下获得成功：因此，我们将东莞市公安消防局的物业管理服务模式确立为：
横向+纵向的全方位、拓展式管理服务模式
横向：体现“三位一体”式共管机制
倡导管理服务的广义性
多方位全面服务。
纵向：精品管理服务战略
科技型物业管理服务模式。
（一）“三位一体”式共管机制
共管机构相互关系图
监督机构——东莞市公安消防局主管或后勤部门（以下简称“甲方”）
可通过行使以下权利，对本公司及物业客服中心的管理服务行为进行监督。
□组织对管理服务工作的抽验、检查，审查管理服务效果。
□可通过会议或其它形式，评审公安消防局的物业管理服务状况、交流意见。
□可即时就管理服务中的问题向客服中心或公司投诉。
□对管理服务中出现的重大事项进行审议。
●责任机构——东莞市尚佳物业管理有限公司
是东莞市公安消防局物业管理服务目标的最终责任人，负责对东莞市公安消防局物业管理服务状况的整体监控和指导，就东莞市公安消防局的物业管理服务品质对甲方负责。
●执行机构——尚佳物业公安消防局客服中心
是东莞市公安消防局物业管理服务的具体实施机构，对甲方和公司负责，确保物业管理服务的各项工作达到既定目标。
（二）科技型物业管理服务模式
科技型物业管理服务模式在实际操作中，科学的管理服务方法和专业技术，亦随着科技的进步和管理服务技术的提高而不断改进，即科技型物业管理服务模式并不是一个固定不变的模式，而是一个持续改进的管理服务模式，通过持续改进，不断全方位提升物业管理服务能力。
1、经验优势——具有同类物业管理服务经验
公司2005年成立至今，经过五年的发展，已成长为具有国家二级物业管理服务资质的大型物业管理服务企业，管理服务二十三个物业项目，具有丰富的各类物业管理服务经验，形成了一整套规范的管理服务运作模式和质量运作体系，造就了大批物业管理服务优秀人才。
2、资源优势——资源共享与人、财、物的多年积淀
资源共享：在东莞市，我公司目前管理服务着东莞市气象局、东莞市石碣地税局、东莞市塘厦湖畔山庄别墅区、东莞市联佳大厦商住小区、东莞市黄金花园商住小区、东莞市东鸿大厦、东莞市华章大厦、东莞市罗沙大厦、东莞市裕发楼、东莞市豪峰大厦、东莞市赛博数码广场、东莞市万江坝头坝新苑小区、东莞市道滘镇广华·中心广场、东莞市道滘镇锦绣居、东莞市道滘镇景福花园、东莞市大朗迈科电子科技有限公司、东莞市横沥新世纪华庭、东莞市寮步镇新天地华庭、东莞市南城蛤地农民公寓、东莞市教师一村；
若我公司投标取得东莞市公安消防局的物业管理服务权，可共享上述各项目的人力资源和装备资源，降低物业管理服务成本。特别是出现应急情况时，上述各项目可作为东莞市公安消防局的强大支援后盾。
人力：公司成立伊始，即开始管理服务设备先进、智能化程度高的政府办公楼宇，且已成功为东莞市气象局、东莞市石碣地税局提供了多年年的优质物业管理服务，能为东莞市公安消防局物业管理服务提供最直接、最方便、最成熟、最贴心、强有力的人力资源保障。
财力：公司经过五年的发展和积累，具备了一定的资金实力和物质基础，东莞市公安消防局项目将被视为公司的管理服务重点项目，从资金投入和财力上予以充分保障。
物力：公司配备有大量物业管理服务用具、消防用具及其他所需办公设施设备用具。同时，形成了以质量管理服务、行政管理服务、公共事务管理服务三大体系为基础的几百个管理服务制度，为确保公安消防局物业管理服务规范、高效和经济运作奠定了坚实的硬件和软件基础。
3、理念优势——以不断提升服务水平为指导思想
我公司长期从事物业管理服务行业，并且是东莞市目前二级资质中唯一一家没有开发商背景的物业公司，在管理服务的各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，同时结合不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理服务方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理服务方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具尚佳特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。
在质量控制上，我们始终认为质量是设计出来的，而不是检验出来的。检验只是质量控制的一个手段。我们十分注重服务质量的设计，在每一个服务项目上，我们在服务项目的计划设计阶段就对每一个服务产品做好周密细致的计划，从而在服务实施前就将可能出现的服务质量问题消除掉。
二、管理服务的使命、方针、目标
（一）管理服务使命
“真我情真服务真放心”是我们尚佳物管人的服务使命，公安消防局的需要就是我们的真情服务，为您提供优质高效的服务，是我们应尽的义务。在提高为公安消防局的服务质量上，我们积累和借鉴经验、改善不足、千方百计，一切为公安消防局的工作和荣誉着想，努力强化员工的优质服务意识，做到“没有借口马上行动”的服务承诺，向社会展示“只为成功找方法不为失败找借口”的尚佳人精神风貌。我们的服务效果就是要让东莞市公安消防局各位工作人员“真放心、真舒心、真称心”。
（二）管理服务方针
以“更高更远更时尚”的质量方针，我们将在公安消防局接下来物业管理服务过程中最新运用以下服务理念：真情服务；换位思考；零距离沟通；零风险服务；零干扰服务；零盲点服务；零缺陷服务等。
（三）管理服务目标
我们本着实现“有志于成为中国物业管理行业的知名品牌”的企业目标，为公安消防局实现以下服务目标：
1、公安消防局消防措施落实，无发生火警，每季度定时检查消防器材，有记录，资
料齐全。并上报主管科室存档。
2、设施设备每天进行巡查和记录，按计划进行保养并保存记录。
3、定期对园区内绿化进行修剪、整形、施肥、除病虫害等，并保存工作记录。
4、对大楼外墙每年两次进行外墙清洗，保持外墙整洁美观。
5、区域内工作环境保持安静，提供舒心的环境。
6、公安消防局各方工作人员满意，无重大有效投诉。
（四）管理服务设想
我司将认真对公安消防局的投诉，建立投诉档案记录，我司承诺的有效投诉处理率为100%。按我司ISO9001：2008贯标要求，定期对公安消防局各部门进行回访，同时了各部门对服务的满意率，建立信息反馈渠道，项目负责人既是指挥员，又是督促检查者，保证反馈渠道的通畅。我司承诺贵方对物业管理服务满意率达95%以上。
1、最优服务
即每个员工都有明确的职责范围，在服务过程中遇到的任何问题，都要设计出几套解决问题的方案，从用户的角度、经济的角度选择一个最佳的解决方案，达到最佳的效果。同时以最优服务理念为根本引伸出了几种提供优质服务的措施：“快捷服务”、“务实作风”、“便民服务”等。“快捷服务”即在接到用户需求信息或任务时，要求我们的员工立即行动并迅速解决问题，体现“效率就是生命”的精神；“务实作风”即是采用严谨细致的物业管理服务方法，对每一项工作都严格按程序认真细致地去完成；在您需要服务的时候，管理服务人员就会出现在您的身边，每个员工的工作都是一丝不苟、彬彬有礼且规范化、标准化。
2、换位思考
凡事都要先设身处地站在用户需求的角度进行考虑，再反过来考虑如何满足用户的需求，把用户的满意作为工作的出发点和工作的最终目标。“用户想到的我们已经做到，用户未想到的我们超前思维”，从而提供更适合用户需要的服务，满足用户的需求和期望。
3、零距离沟通
服务分有形服务和无形服务两种，有形服务即对物业实行清洁、工程维修等等，是管理服务人员在日常巡视检查中就能发现的问题；而无形服务则是针对用户的心理需求而进行的服务，只有主动与用户交流沟通才能了解。在东莞市公安消防局的管理服务中，管理服务人员将在与用户的心理交流与服务需求上做到零距离，与客户的需求愿望保持同步，另一方面在接受客户户意见建议的时候，让客户感受到我们善解人意，值得依赖的真诚。我公司将遵循“真我情真服务真放心”的原则与用户沟通，系统、规范、高效、务实、全心全意地为用户服务，满足用户的需求。
4、零干扰
我们提倡以用户的需求为关注焦点。即我们在提供服务的时候，避免干扰用户的正常工作和生活秩序，在与用户保持空间距离的同时适时提供用户所需求的服务，简言之，即服务的隐性化。
5、零缺陷
我们要求每一个员工都要细心谨慎，把工作上可能发生的缺陷（缺点）降低到“零”的一种管理服务方法。零缺陷并不是说绝对没有缺陷，或缺陷绝对等于零，而是指以缺陷等于零为目标的管理服务理念，每一个员工用心工作在自已的工作职责范围内力争做到无缺陷，从而培养员工高度的责任感和严谨的工作作风，提高服务质量。
6、零盲点
即提供全方位覆盖的服务。在公安消防局物业管理服务中，为保障用户正常的工作，我们确定了许多重点服务项目，并对其加强管理服务，比如关键区域的清洁管理服务等等。但物业管理服务要真正做到高品位服务、高质量管理服务，必须同时注重非重点项目的服务，因物业管理服务行业逐步规范、市场竞争日趋激烈、用户需求不断提高，许多细节问
题的处理和服务将体现物业管理服务企业是否真正管理服务到位，我公司早已认识到这点，
将在今后的服务中加强内部管理服务，细化工作安排，不放过物业任何隐蔽的区域，做到
巡查到位，主动发现问题，通过多重监督检查保证服务的“零盲点”。
第三节拟设立的组织机构
一、拟设立的组织机构图
二、物业管理处部门设置与职责说明
如我公司接管公安消防局项目，将专门成立公安消防局管理服务中心，管理处下设客服中心、保安部、清洁部、工程部、绿化部，形成以服务中心为核心、四个专业部门作为支撑的客户服务向前化组织结构。
1、客户服务中心
客服中心（管理处办公室）同时兼顾管理处内务管理与对客服务工作，是管理处的重要中枢。是公安消防局物业管理服务中心后勤保障和经营管理、客户服务的综合部门，是公安消防局管理服务面向客户的重要窗口，是与客户直接接触和有效沟通的桥梁。具体职责是：
A、负责处理对客服务工作包括：受理服务和投诉、客户沟通、管理档案、邮件收发
等；
B、负责管理处内部人事、劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制
度、发展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作；
C、管理储备物资，定期盘点，合理使用，加快存货周转，减少资金占用；
D、狠抓成本控制工作，降低不合理消耗，做好开源节流。
E、食堂的管理。
2、保安部
保安部负责办公楼及园区内的巡逻工作，及时关闭遗漏的门窗、照明等，负责消防设施的检查和记录。
3、清洁部
环境部是公安消防局物业管理服务中心服务工作的主要职能部门，负责公安消防局项目的环境卫生管理。
4、绿化部
绿化部全面负责公安消防局各地点的室外绿化的修剪、整形、施肥、病虫害防治等工作。
5、工程维修部
工程部是保证公安消防局设备设施正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的运行、维修、保养等管理工作。
第四节运作流程、信息反馈及处理机制一、运作流程图
二、信息反馈及处理机制
●受理各类投诉
●接受各种建议
●受理用户求助
●处理房屋返修工程
●提供管理服务咨询
●处理公共关系
●档案资料、用户资料管理
●特色服务的开发
第五节质量控制方式
我们将把督导控制方式运用到东莞市公安消防局的管理服务中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和激励机制，保证管理信息畅通，保证各项指令和目标的落实，并根据院方的理念及实际情况，逐步调整。
第一条完善的质量管理体系
IS09001：2008质量管理体系是国际上通用的管理体系。在东莞市公安消防局物业管理服务中，我们导入IS09001：2008质量管理体系，对整个服务过程实施全程质量控制，持续满足客户的明示需求及潜在的期望，确保客户满意。该体系的核心要素是管理体系、管理职责、资源提供、产品服务的实现、监视和测量，通过该体系，将对物业管理的策划、验收接管、设备设施管理、规范高质量运作。质量管理体系在具体执行过程中，将以全面质量管理方法为“计划——执行——检查——处理”四个阶段运行，即PDCA循环，这是我们管理体系的动作方式，也是做任何事情必须遵循的规律。我们开展每项工作，应先有设想或打算（计划），然后按计划去实施，即执行；计划执行过程中出现的偏差，应及时纠偏与调整，即核对检查；根据检查结果，把成功的经验加以肯定并列入标准中，没有解决的问题反映给下一个循环，继续改进，即处理阶段。
（一）科学的人力资源管理体系
物业管理行业提供的产品是“服务”，物业管理的过程是物业管理人员向客户提供服务的过程，物业管理人员素质的高低直接影响到服务的质量和效果，其形象间接代表着物业的形象。尚佳物业在东莞市公安消防局的物业管理中，将对人力资源管理进行全程的有效控制。
1、定员、定岗、定编、定岗位工作标准。通过精干的人员达到高效动作的目的。
2、保安人员实行军事化管理。练就其过硬的思想和身体素质。
3、实行人性化民主开型内部管理和“帮带”制度。促进能力较差的员工共同进步，着力培养员工的团队精神，提高团队的整体管理水平，增强企业凝聚力，使员工始终保持积极进取的心态。
4、科学培训，通过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，规范员工的形象，让员工随时掌握行业的发展动态，积极学习国内外最新的管理技术与方
法，总结工作中的经验教训，进一步提高员工的工作能力和工作标准。
5、岗位“动态”管理，竞争上岗。激励员工求知上进。
6、内部职称评定。肯定并充分发挥员工的能力。
7、岗位薪酬实行管理、技术岗位两条线，以岗定薪。保证管理、技术两方面人才的平衡。
（二）严格的监督管理系统
各项工作要真正做到规范管理、有效运作，必须要有严格的监督控制，每天对各岗位工作的实施情况进行检查和分析。
采用“闭环+激励”管理控制体系，通过个人、部门、管理层三级小闭环控制和分公司（公司）大闭环控制，及时发现问题，及时改进纠偏，控制每一个项工作按计划和标准实施。
第二条监督及自我约束机制
一、监督机制
1、公开监督机制
公开客服中心投诉电话、设投诉信箱，受理投诉，对投诉事项记录并跟踪处理结果。所有员工着工衣佩带工牌上岗，以便公开接受监督。
2、客户评议
定期进行物业服务质量调查，就有关意见调查项目，针对贵单位相关人员提出的意见进行分析、处理和反馈，不断改进服务质量和完善运行制度。
3、定期向公司总部汇报工作
客服中心每月向公司总部提交管理报告分析和改进不足之处，制定下月工作计划，确保分阶段实现管理目标。
4、公司及客服中心内总监督
（1）、公司质量部门对客服中心进行质量考核、东莞市公安消防局客服中心内部各职能部门相互监督制约，内部形成质量监督闭环体系。
（2）、由公司直接委派质量内审员到客服中心，质量检查员每月5日向公司呈报管理质量
报告。
（3）、客服中心人力资源工作由公司指派人员进行监督。
（4）、管理实行三级监控：日常客服中心内部检查监督、公司每月组织对客服中心内部质量审核、公司每年组织对客服中心进行一次管理评审。
二、自我约束机制
物业管理服务活动的各方面约束条件的建立，都需要以自我约束为基础，其中包括职业道德的自我约束、信守合同、交往规范的自我约束等。从东莞市公安消防局客服中心服务机制来说，完善其自我约束机制的实质，就是要遵循自律性规律进行管理。
。
管理运作机制流程图
第六节激励机制
（1）激励机制
激励机制主要通过周密的计划，目标管理和借助良好的组织结构所明确的职责，把努力——成绩——报酬——满足这一连锁关系结合到整个的管理系统中去，实现对内调节改
造、对外适应拓展的功效。如下图所示：
激励机制示意图
为此，公司将在工作中科学地选用精神和物质激励来调动员工工作的主动性、积极性和创造性。关心员工、尊重员工，给员工以成就感和满足感，让员工同组织目标，并尽心尽力去实现。
①尊重员工——激励的基本原则
尊重是人与人之间基于价值评价而产生的一种态度和行为。在管理过程中，将充分尊重员工，倡导规范化下的人性化管理，使员工人生价值充分得到承认，产生自信心，满足感和奋进心。
②根据绩效考核进行奖惩——激励的基本手段
奖惩是行之有效的激励手段，通过对员工符合组织目标期望的行为进行奖励，使这种行为不再出现；对员工违背组织目标非期望的行为进行惩罚，使这种行为不再出现，
从而在组织内部形成一种更为积极的、富有生气的风尚，促进组织目标的实现。
③竞争——提高激励效应的推动力
竞争能充分地激发员工的进取心、主动性、危机感和保创造性思维。我们将在东莞市公安消防局物业管理服务中引入竞争机制，并由此把服务质量不断推向前进。
④参与——激励的重要方式
激励每一位员工都成为优秀员工；信任员工，让员工参与有关组织目标、计划以及同他们切身利益有关的决策；依赖员工，认真听取他们的建议和意见；对提出合理化建议者进行表彰和奖励。
(2)激励种类
激励系统包括目标激励、岗位激励、奖惩机制三部分。
①目标激励:在公司的工作方针中,提出创建物业管理名牌企业的长远目标,并将这一长远
目标具体分解到每个部门\每个员工的目标管理责任制中,签定年度目标管理责任制考核协议书,每月按协议考核工作业绩。
②岗位激励：实行内部公开竞争上岗的办法，为有真才实学的员工充分发挥自已的聪明才智提供舞台。我公司现任的中层管理干部和班组长基本上都是通过竞争上岗的,“不拘一格选人才”是我们公司长足发展的动力源泉。
③奖惩机制：在奖励的同时，建立完善的惩罚手段予以辅助。通过奖勤罚懒，达到部
门之间、员工之间有竞争，人人有动力，个个有压力。
第二章管理及服务人员的配置
一、配置人数及分配
我们在人员配备上坚持以尚佳物业公司的“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层
学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进大专以上包括计算机网络、通信技术的专业人才。人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理服务队伍的高素质和高水平。在管理服务队伍建设上，我们将采用规范管理服务和人性化管理服务相结合的方式，运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。具体配置如下：
二、人员配置说明
以上人员针对目前东莞市公安消防局物业服务的范围设置服务人员如下：
东莞市公安消防局客户服务中心地址设在篮球馆旁，项目设置负责人1名，后勤人员1名，指挥中心安排3位清洁人员，篮球馆和宿舍楼及周边环境安排1位清洁工，外围马路等安排1位清洁工，园区安排2位绿化工不细分工作区域，2位工程维修人员负责整个区域内的工程维修工作，3位保安员分为两班进行值班，对园区内环境及办公楼进行巡逻和消防设施的检查。
三、主管人员、工程技术人员概况
招标编号：0722-1170-FE040GZB
投标人（法人公章）：东莞市尚佳物业管理有限公司
制表日期：2011年4月8日
东营市（）小区物业管理服务方案 东营市（）服务有限公司二00五年十一月
保密要求 本方案为我公司针对东营市（）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。 我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。
目录 第一部分管理服务工作的整体设想第二部分采取的管理方式 第三部分服务项目和物资装备 第四部分安全值班管理 第五部分保洁管理 第六部分水电维修 第七部分绿化维护管理 第八部分管理费用和收费标准 第九部分人员培训 第十部分质量保障 第十一部分公司简介
东营市（）小区 物业管理服务方案 第一部分管理服务工作的整体设想 东营市（）小区坐落于市（），是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。 1、我们的管理模式 我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会（或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。 小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：
●业主委员会或委托单位的领导，可以随时或定期对我公司的管理服务工作进行检查指导。我们对业主委员会或委托单位领导提出的建议和意见必须予以贯彻落实。 ●在服务工作中，接受服务的小区业主委员会或委托单位的相关领导有权指导、纠正我公司员工的工作任务。 ●部分责任性特别强的岗位在小区业主委员会或委托单位相关领导的直接领导下开展工作。 ●公司对员工承担全部的责任，员工的福利待遇、安全和工作中的失职渎职由公司负责。 2、我们的合作形式 ●通过与众多小区以及国家企事业单位的合作，我们有两种物业管理服务合作形式，第一即采取“我出工，你出料”，即包工不包料的合作形式。这是一种在现行体制和后勤社会化改革尚未全面深入展开的情况下合作双方都愿意和能够接受的形式。第二条是我们按照居民以及写字楼的实际面积以平方为单位进行收费，员工以及相关设备的配置由公司和业主委员会或委托单位进行协商。 3、我们的管理理念
一、采购项目基本情况 、物业类型：办公场所； 、建筑物概况：建筑面积约.万平方米，地上层，地下层（地下为设备房、靶场，不停车），分A\B楼，中间为裙楼，有一栋外搭建的附楼（约平方米），为接待或办事大厅。 、设备、设施情况：奥的斯电梯台，发电机两台（一台千瓦发电机为新购，一台千瓦为老旧设备）消防泵台（消火栓、喷淋各），全楼配备中央空调，照明为LED节能灯具，消防水池两处，监控和消防控制各一处，三楼平台为训练场或运动场。 、-层每层个卫生间，-层为备勤房间，每个房间均有卫生间。 、项目预算：万元/年，服务期限为三年，合同一年一签。 、采购方式：公开招标。 、评审方式：综合评分法。 二、采购项目技术、服务及其他要求 （一）服务范围（符合性审查） 管理区域内公共秩序维护服务,环境维护服务,接待/会务服务、公共区域设备设施维护服务、食堂服务。本物管服务项目含所有人力成本，设备设施维护保养、物业和维修耗材、服装、行政办公、企业管理费、利润、税金、雇主责任险等费用。 （二）服务内容及要求 1)、物业管理服务的内容： 2).公共秩序维护服务 （）维护公共秩序及办公区内公共秩序； （）消控监控中心值守管理； （）车辆出入管理、院内交通与车辆停放秩序管理、停车库协助管理； （）地面所有建筑物的文明卫生值守管理； （）重点部位的安全保卫工作； （）加强楼层巡视，预防高空坠物。 （）机关外来群众身份核实及办事引导。 （）完成采购人交办的其他任务。
3).环境维护服务 （）维护办公区内公共卫生清洁及垃圾收集，包括：大楼大厅、各楼层走廊通道、楼梯及楼梯间、公共卫生间、会议室、分局领导办公室、办案审讯区域、院落道路、球场和车场等； （）室内卫生清洁(必须保证每天干净符合要求)； （）石材地面的打蜡及保养（每年一次全面地面打蜡及保养）； （）木地板清洁（主要为木地板日常卫生清洁、保养）； 4).接待/会务服务 （）根据采购人需要协助完成各类大型活动及会议布置和接待等工作； （）负责局级领导日常接待服务工作。 5).设备设施维护服务 负责管理区域内的配电设施、照明灯具、监控系统、电梯系统、消防系统、空调系统、给排水设施等设备设施的日常运行和维护保养，所有房屋构筑物的日常维修。 6).食堂服务： （）服务对象：全体民警、职工、辅警全年日三餐自助餐餐饮保障、公务接待餐及应急餐饮保障服务。 （）就餐人数：行政班期间就餐人数约人，节假日就餐人数约人。（具体就餐人数，以实际核算为准。） （）服务方必须全年天全天候提供餐饮保障及应急餐饮保障服务。（）按照业主方要求提供公务接待餐服务。 7).物业和维修耗材：（备注：物管公司负责所有物业和维修耗材。） （）物业现场行政办公及会务耗材：管理人员服装（经理）、客服和会务服装、通讯、办公用品、耗材、各类记录签印、会务耗材、办公设备、楼宇标识标牌维护。 （）工程维修保养耗材：工作服（含所有物业）、作业工具（含所有物业）、照明更换（含所有物业）、公区用水设备更换维修材料（含
文件编号：RHD-QB-K1007 （管理制度范本系列） 编辑：XXXXXX 查核：XXXXXX 时间：XXXXXX 物业消防安全管理规定 标准版本
物业消防安全管理规定标准版本操作指导：该管理制度文件为日常单位或公司为保证的工作、生产能够安全稳定地有效运转而制定的，并由相关人员在办理业务或操作时必须遵循的程序或步骤。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。 第一章总则 第一条为了加强和规范本公司及物业的消防安全管理，预防火灾和减少火灾危害，根据行政强制性规定及行业规范，结合本公司行业特点和实际情况，特制定本规定。 第二条本规定适用于公司内部及公司管理物业区域的消防安全工作。 第三条公司全体员工应当认真遵守消防法律、法规、规章（以下统称消防法规），严格贯彻预防为主、防消结合的消防工作方针，切实履行消防职责，确实保障公司消防安全及管理区域的公共消防工作。
第二章消防组织与安全责任 第四条公司建立以各物业项目骨干为主，其他员工为辅助的消防队伍。 公司全体员工为消防工作的义务消防员，公司各管理处班组长以上安保人员及维修人员为公司的兼职消防员。 第五条公司总经理是消防安全责任人，对消防安全工作全面负责。公司总经理以下的副总经理及各部门主任／主管为消防安全管理责任人。消防安全管理人对公司的消防安全责任人负责，实施和组织落实消防安全管理工作。 第六条公司总经理以下各部／处及岗位员工落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制。 第七条各物业区域的公司项目管理处主任为消防安全管理第一责任人，其他责任区域应当根据情况
确定消防安全管理第一责任人。消防安全管理第一责任人对责任区域的公共消防安全工作负全面管理责任。 第八条消防安全责任人应当履行下列消防安全职责： １、贯彻执行消防法规，保障本公司及管理区域消防安全符合规定，掌握本单位的消防安全情况。 ２、将消防工作与本公司的经营管理活动统筹安排，批准实施年度消防计划。 ３、为本公司的消防安全提供必要的经费和组织保障。 ４、确定逐级消防安全责任，批准实施消防安全制度和保障消防安全的操作规程。 ５、组织防火检查，督促落实火灾隐患整改，及时处理涉及消防安全的重大问题。
陕西美伦物业管理有限公司 西安交通大学城市学院物业管理方案 第一章公司简介-------------------------------------------------------------------------------------5 第二章前言篇---------------------------------------------------------------------------------------14 一、专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势----14 二、学校物业与商住物业的不同之处-------------------------------------------14 ·对象不同 ·管理的模式不尽相同 ·管理侧重点不同 ·管理服务的目标不同 ·管理服务资金的来源和使用存在明显的差异 三、学校物业管理模式特点-------------------------------------------------------15 ·顾客的需求为导向，提供个性化的服务 ·学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本 ·重视学校主管部门的领导风格、管理思路 ·在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度 ·学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估 ·注重服务的专业化 ·提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备 ·顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制 第三章管理规划设想-----------------------------------------------------------------------------17 第一节总体设想----------------------------------------------------------------------------17 一、管理总目标----------------------------------------------------------------------------17 二、管理内容与标准----------------------------------------------------------------------18 三、管理特色-------------------------------------------------------------------------------20 ·结合校区的特色、优势，增强服务意识，创造性运用万科物业管理模式 ·向学校领导和广大师生推行“阳光计划”服务公示制度 ·资源有效整合、利用，降低管理成本 ·有效培训，不断创新，监督考核 ·营造开放、健康、多元化的校区文化
长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
附件：现行消防技术规范一览表（截至2015年）公安部主编 序号现行国标代码 及版本号 规范名称发布日期施行日期主编部门主编单位 1 GB51080－2015城市消防规划规范2015-1-212015-9-1公安部重庆市规划设计研究院 2 GB51054－2014消防站建筑设计规范2014-12-22015-8-1公安部公安部上海消防研究所 3GB50067－2014汽车库、修车库、停车场设 计防火规范 2014-12-22015-8-1公安部上海市消防局 4 GB50219－2014 水喷雾灭火系统技术规范2014-10-9 2015-8-1 公安部 公安部天津消 防研究所 5 GB50016－2014 建筑设计防火规范2014-8-27 2015-5-1 公安部 公安部天津消 防研究所、四 川消防研究所 6 GB50974－2014 消防给水及消火栓系统技 术规范 2014-1-29 2014-10-1 公安部 中国中元国际 工程公司 7 GB50878－2014 防火卷帘、防火门、防火窗 施工及验收规范 2014-1-9 2014-8-1 公安部 公安部天津消 防研究所 8 GB50116-2013火灾自动报警系统设计规 范 2013-9-62014-5-1公安部 公安部沈阳消 防研究所 9 GB50898-2013 细水雾灭火系统技术规范2013-6-8 2013-12-1 公安部公安部天津消防研究所 10 GB50313-2013 消防通信指挥系统设计规 范 2013-3-142013-10-1公安部 公安部沈阳消 防研究所 11 GB50694-2011 酒厂设计防火规范2011-7-26 2012-6-1 公安部四川省公安消 防总队 12 酒 GB50720-2011 建设工程施工现场消防技 术规范 2011-6-6 2011-8-1 住房和城乡 建设部、公安 部 中国建筑第五 工程局有限公 司、中国建筑 股份有限公司 13 GB50039-2010农村防火规范2010-8-182011-6-1公安部山西省公安消防总队 14 GB50151-2010泡沫灭火系统设计规范2010-8-182011-6-1公安部公安部天津消防研究所 15 GB50565-2010纺织工程设计防火规范2010-5-312010-12-1中国纺织工 业协会、公安 部 中国纺织工业 设计院
【正本】投标文件 包：第/包 报价部分 项目名称：出入境物业管理项目 项目编号：T-20160118-027 投标人名称（盖公章）：青岛海旭物业管理有限公司 0—六年四月十八日
报价文件目录 1、报价一览表............................... 2、投标报价明细表... ....................... .3 3、投标人针对报价需要说明的其他文件和说明
1、报价一览表 附件1 报价一览表 投标包：第1包项目名称：出入境物业管理项目 投标人法定代表人或被授权代表：（签字）时间：201 6年4 月_18_日投标人名称（盖公章）：青岛海旭物业管理有限公司
投标人名称（盖公章）：青岛海旭物业管理有限公司 投标包：第1包 服务项目名称 安全保卫秩序维护服务 卫生保洁绿化服务 物业服务管理 维修服务 2、投标报价明细表 分项报价明细表 包名称：出入境物业管理项目 服务说明 报价 （元） 大楼的安全保卫，总监控室、消防监控、 大门值班，车辆停放管理、升降国旗、 进出人员车辆登记、物品外出检查、夜 间巡逻、重大活动与重要会议保障 办公大楼、办公楼区域绿化、办公楼卫 生保洁、厕所保洁、消杀。 负责项目全面管理 负责甲方水、电、电梯、空调、消防、 管线等日常维护等零星维修及更换， 保 10634.38 6329.99 1898.99 2848.49 备注 工资费 用 管理人员 28800 办公经费 办公费 600 保安人员 161280 招聘费 300 综合维修工 43200 小计 900 保洁员 96000 折旧费 折旧费 566.67 小计 329280 小计 566.67 社保福 利费用 社保费 94992 运行 维护费 保洁耗材 5299 福利费 3200 .. 0 小计 98191.28 小计 5299 代理服 务费 代理服务费 7225.65 税费 税费 26015.81 证设备的正常运转。 服务项目费用小计 21711.85 投标人法定代表人或者被授权代表：（签字）
3.4 消防设备治理动作 3．4．1消防设备治理 3．4．1．1消防操纵中心24小时值班制度 3．4．1．2消防中心值班记录表 3．4．1．3消防系统简介 3．4．1．4消防设施统计表 3．4．1．5消防报警操纵系统的保养 3．4．1．6消防设备（设施）维修保养规范 3．4．1．7消防设备月保养记录 3．4．1．8消防水泵半年保养记录 3．4．1．9消防风机半年保养记录 3．4．1．10消防设备年保养记录 3．4．1．11气体自动灭火系统的保养 3．4．1．12消火栓的保养 3．4．1．13疏散出口指示灯保养 3．4．1．14自动喷水灭火系统的保养 3．4．1．15烟温感系统的保养 3．4．1．16消防器材治理制度 3．4．1．17消防器材检查表 3．4．1．18消防应急器材一览表 3．4．1．19高层建筑灭火应急处理规程 3．4．1．20关于制定灭火应急方案预案和进行演练规定
3．4．1．21消防设备完好率统计 3．4．1．22楼层消防疏散图 3．4．2消防运作 3．4．2．1消防安全组织机构 3．4．2．2x集团《关于成立安全领导小组的通知》 3．4．2．3x物业《消防安全责任书》 3．4．2．4x集团《防火责任书》 3．4．2．5治理处消防防岗位职责 3．4．2．6治理处义务消防队职责 3．4．2．7消防安全员职责，x消防上岗证 3．4．2．8x花园义务消防队名单 3．4．2．9治理处义务消防员人员职责 3．4．2．10消防值班员岗位职责 3．4．2．11消防治理规定 3．4．2．12临时动火作业安全规定 3．4．2．13消防中心治理制度 3．4．2．14消防监督检查制度 3．4．2．15扑火救灾的组织指挥及各自职责 3．4．2．16火警、火灾应急处理流程图 3．4．2．17消防演习方案 3．4．2．18消防法规宣传及消防演练、消防设施图片集 3．4．2．19提醒住户安全的标志图片
学校物业管理方案学校物业管理方案（一）： 第一部分：物业概况 1．基本概况 2．设备设施概况 3．业主构成概况 第二部分：管理服务事项 第三部分：管理目标 第四部分：机构设置与人员配备 第五部分：管理服务办法 1．运作规范 2．作业规程 第六部分：延伸服务方法 第七部分：物业服务费用收支预算 1．第1年度物业管理费用预算 2．年度能源费用预算 3．物业服务项目的收入预算
4．年度物业服务费用支出预算 其他回答共2条 第一篇本项目物业项目分析 本项目概况 本项目专题分析 本项目委托专业公司管理的优势 本项目物业管理服务需求 第二篇物业管理方案综述 编制说明 本项目物业管理服务目标及定位 本项目物业管理创新理念 本企业承诺带给的物业管理服务资料本企业承诺带给的便民服务资料 本项目物业管理基本服务承诺 本项目物业管理总体措施 与校园文化相融合的管理创新措施本企业保障支持系统简介 第三篇物业管理具体方案
编制说明 管理处组织结构设置 管理处岗位设置 物业管理处管理方案 客户服务中心管理方案 工程部管理方案 保安部管理方案 环境管理部管理方案 第四篇可供选取的物业管理服务服务部管理方案 宿舍部管理方案 第五篇其它补充说明 突发事件应急预案 物业档案管理设想 员工考核管理办法 重大活动保障措施 关于管理处工作服的设想 关于财务管理的设想
关于食堂管理的设想 针对大港中心小学的实际状况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将大港中心小学日常的物业管理分为三大块：安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理 1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。 3、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。在教学楼每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。 5、24小时全面监管。保安不间断24小时巡逻，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被访人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时光报校方。
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
中华人民共和国公安部 关于进一步推进消防行业特有工种 职业技能鉴定工作的通知 公消[ 2008 ] 556号 各省、自治区、直辖市公安消防总队： 近年来，为提高社会消防从业人员的业务技能和职业素质，我局根据原劳动和社会保障部《关于同意成立消防行业职业技能鉴定指导中心和印发消防行业特有工种职业技能鉴定实施办法的函》（劳社部[ 2005 ] 235号）的要求，依托中国消防协会成立消防行业职业技能鉴定指导中心，并将在全国31个省、自治区、直辖市建立消防行业特有工种职业技能鉴定站（以下简称鉴定站），对以技能为主的消防从业人员开展职业技能鉴定，推行职业资格证书制度。为进一步推进此项工作的开展，现就有关要求通知如下： 一、充分认识开展消防行业特有工种职业技能鉴定，实行消防职业资格证书制度的重要性。消防职业资格是从事消防行业特有工种学识、技术和能力的起点标准。经消防行业特有工种职业技能鉴定合格的人员，才能取得人力资源和社会保障部统一印制的《职业资格证书》，该证书是职业技能水平的凭证。在消防行业和岗位实行消防职业资格证书制度，从源头上把住消防职业人员准
入的“门槛”，是提高社会消防职业人员素质的治本之策，对于强化社会消防安全管理，提升社会防控火灾能力，具有十分重要的意义。 二、积极推进辖区内消防行业特有工种职业技能鉴定站的建立。各地接此通知后，要按照“发挥社会资源作用、行政部门监督推进、完善技术服务机制”的要求，认真学习研究《消防行业特有工种职业技能鉴定实施办法》（附件1）和《消防行业特有工种职业技能鉴定站和职业资格人员管理办法》（试行）（附件2），根据本地特有工种人员数量和两年内确保消防特有工种岗位持证上岗的要求，对消防行业特有工种职业技能鉴定站的布局、数量做出规划和实施计划，同时，由总队组织本地省级消防协会按照建站条件和工作程序指导承建单位建设鉴定站，按时完成本辖区鉴定站的建站工作。各地消防行业特有工种职业技能鉴定站建设规划及实施计划2008年底前报部消防局，抄送消防行业职业技能鉴定指导中心。 三、积极促进职业技能鉴定工作的开展。对于依法必须持证上岗的自动消防系统操作人员，应在两年内完成由上岗培训证到“建（构）筑物消防员”职业资格证书的过渡工作。同时，各地要对辖区内以技能为主的消防从业人员状况进行调查摸底，结合实际，采取有效措施，逐步推行建筑消防设施检测维护、消防安全管理、消防保安等消防从业人员职业资格证书制度。 四、加强对辖区内消防行业特有工种职业技能鉴定站的监督管理。消防行业职业技能鉴定指导中心接受公安部消防局、人力资源和社会保障部职业能力建设司的管理和指导，对各地消防行业特有工种职业技能鉴定站日常工作负责检查指导。各省、自治区、直辖市公安消防总队要会同省级人力资源和社会保障部门，对辖区内鉴定站执行国家职业技能鉴定有关政策法规、国家职业标准、考务管理和证书管理等工作进行监督检查，每3年对鉴定站工作进行一次评
物业管理服务方案精选 文档 TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-
第一章本项目物业管理服务的整体设想 第一节本项目基本情况 物业名称：军事经济学院新建住房 物业类型：集体住房 物业坐落地址：武汉市硚口区古田二路 物业四至范围：东至路；西至路；南至路；北至路。本项目总占地面积㎡，总建筑面积为㎡，其中地下 ㎡，×公建及配套设施建筑面积 m2。共有建筑楼宇幢，其，配装电梯系统客运电梯数部，功率 KW。绿地面积㎡、绿化率为，建筑密度 %，居住户数户，入住人口约人左右，规划机动车停车位数量：辆。 经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计月份竣工，具备入住条件。 第二节本项目基本特点 一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。 二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。 第三节本项目实施物业管理服务的难点与重点 一、工作难点 1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。
宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。 2、物业服务企业需要在村委会与开发建设单位的协助下，付出很大的人力与精力与业主积极沟通，争取尽快与业主实现和睦相处。 3、业主入住初期最多的问题是维修工作，施工单位如能做到维修及时，达到业主满意，业主与物业服务企业的矛盾可化解，反之会增加很多麻烦。为此，首要问题就是分清维修责任，物业服务企业负责的责任由物业服务企业负责，施工单位负责的责任由施工单位承担。对维修不负责任的施工单位可以扣留尾款转交物业服务企业，由物业服务企业及时完成业主的报修事项。 4、物业服务企业应当化被动为主动，按实际情况及时对本项目各类配套设施的施工予以调整，以免影响今后正常的使用。 二、工作重点 ◆业主入住之前的工作重点 1、对消防、供热和上水管道进行注水加压实验，对跑冒滴漏和不合格配件进行整改，杜绝此类隐患，防止业主入住后引发大矛盾。 2、对电梯启动运行一个月，主要查勘电梯运行的稳定性、安装质量的可靠性和主要部件是否符合国家规定的质量标准，为业主安全使用提供保障，避免发生人身伤害事件。
公安部消防局知识竞赛题 1、新闻、出版、广播、电影、电视等有关主管部门，有进行消防安全宣传教育的义务。（ A ） A、正确 B、错误 2、我国大陆通用的火灾报警电话为( B )。 A、120 B、119 C、112 3、任何人发现火灾时，都应当立即报警。（ A ） A、正确 B、错误 4、任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。（ A ） A、正确 B、错误 5、任何单位、个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。( A ) A、正确 B、错误 6、报警人拨打火灾报警电话后，应该到门口或交通路口等待消防车到来。（A ） A、正确 B、错误 C、不一定 7、全国消防日是（ B ）。
A、1月19日 B、11月9日 C、9月11日 8、使用灭火器灭火时，要对准火焰的（ C）喷射。 A、上部 B、中部 C、根部 9、在没有发生火灾时，消防器材可以挪作他用。（ B ） A、正确 B、错误 10、公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。（ A ） A、正确 B、错误 11、一般教室都有两个门，为容纳更多的学生能否将其中的一扇门上锁或用课桌堵上。 (B ) A、能 B、不能 12、公安消防队参加火灾以外的其他灾害或者事故的抢险救援工作，在有关地方人民政府的统一指挥下实施。（A ） A、正确 B、错误 13、公安消防机构（B ）指挥调动专职消防队参加火灾扑救工作。 A、无权 B、有权 C、不得
14、公安消防队扑救火灾（ C ）。 A、只收灭火器材药剂耗损费 B、收取人工费用 C、不收取任何费用 15、按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，建设单位应当将建筑工程消防设计图纸及有关资料报送（ C）审核。 A、人民政府 B、设计单位 C、公安消防机构 16、按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行（B ）。 A、消防检查 B、消防验收 C、认可 17、歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公共聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地（B ）申报进行消防安全检查。 A、公安机关 B、公安消防机构 C、工商行政管理机关 18、公安消防机构进行消防审核、验收等监督检查时（C ）。
学校物业管理方案4 学校物业管理方案针对桂林师范高等专科学校的实际情况，经过我们现场考察以及根据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、及时上课，我们将桂林师范高等专科学校日常的物业管理分为三大块安全管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、安全管理1、成立有校方参与的共管机制。学校领导、班主任教师以及物业主要负责人组成的物业管理领导小组，协调桂林师范高等专科学校日常物业管理运作，物业定期每月或每季度向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理情况，增强沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。2、从专业物业管理的角度提出可行性的意见，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。3、管理人员持证上岗、着制服、标志明显。4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们所有管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事件能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。4、抓好消防工作，把消防隐患消除在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标志成立义务消防队，做好学生的防火监督教育工作。5、24小时全面监管。保安与舍管不间断24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品安全。6、完善各项管理制度1来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在保卫处等待。2男女生不得互相串宿舍。3按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进 入宿舍。4每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，及时回报给校方。5发现打架斗殴现象立即上前制止，并第一时间报校方。6开展意见调查，物业定期每季度或半年发放意见调查表，征求学校与学生的意见，了解对物业管理的需求，确保我们能够提供及时、周到、方便的物业管理服
工业园物业管理服务方案 一、服务承诺 尊敬的X工业园领导： 1、为构建安全、绿色企业，营造干净舒适的生产和办公环境，经与工业园协商并实施物业管理服务，其管理费用按照以下标准收核定：保安服务费用：按18000元/年/人收取（详见后成本测算） 保洁服务费用：按15000元/年/人收取（详见后成本测算） 绿化服务费用：按面积6元/平方/月 2、根据贵方的要求，负责对其管辖范围履行物业服务职责（具体内容与贵方协商签订）。我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵方增加任何费用，不提高费用标准。（另有约定或增加其他服务项目除外） 3、本管理方案在实施的过程中，对其运行的结果进行验证，双方可对未预见的细节部分和发生过的问题进行磋商和调整。 4、如果贵方接受了我们的方案并签订服务管理合同后25天进入物业管理工作。 5、我公司承诺在实施管理方案时认真履行合同，并接受贵方提出的合理化建议，建立健全沟通机制，接受工业园的公开监督。 6、我们承诺从签订合同起，严格遵守本方案的各项承诺。 7、我们认为不管本方案是否被采纳或未签订服务管理合同，都不会影响我们的正常管理工作和友好交流与往来。
二、物业管理服务成本测算（人均） ㈠保安支出：18000元/年/人（含3年一次性装备费1000元） 1）保安工资：1100元/月/人；13200元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 4）佣金：总支出的7%（18000*7%）=1260元/年； 5）税金：总收入（支出）的5、5%（18000*5、5%）=990元/年；6）3年一次性装备费1000元 年支总计：1）+2）+…+6）=13200+960+600+1260+990+1000=18010元/年 收入-支出=18000-18010=-10元。基本持平 注：三年一次性保安装备费用：服装200元；通讯设备500元；警棍、充电电筒300元 ㈡、保洁支出：15000元/年/人（含3年一次性装备费1000元）1）保洁工资：700元/月/人；8400元/年人 2）奖励、福利及其他用品：80元/月/人；960元/年/人 3）清洁用品、用（器）具：180元/月/人；2165元/年 4）其他不可预见费用：50元/月；600元/年/人（社保、意外伤害保险等） 5）佣金：总支出的7%（15000*7%）=1050元/年； 6）税金：总收入（支出）的5、5%（15000*5、5%）=825元/年；
中华人民共和国公安部令第143号 《注册消防工程师管理规定》已经2017年2月27日公安部部长办公会议通过，现予发布，自2017年10月1日起施行。 注册消防工程师管理规定 第一章总则 第一条为了加强对注册消防工程师的管理，规范注册消防工程师的执业行为，保障消防安全技术服务与管理质量，根据《中华人民共和国消防法》，制定本规定。 第二条取得注册消防工程师资格证书人员的注册、执业和继续教育及其监督管理，适用本规定。 第三条本规定所称注册消防工程师，是指取得相应级别注册消防工程师资格证书并依法注册后，从事消防设施维护保养检测、消防安全评估和消防安全管理等工作的专业技术人员。 第四条注册消防工程师实行注册执业管理制度。注册消防工程师分为一级注册消防工程师和二级注册消防工程师。 第五条公安部消防局对全国注册消防工程师的注册、执业和继续教育实施指导和监督管理。 县级以上地方公安机关消防机构对本行政区域内注册消防工程师的注册、执业和继续教育实施指导和监督管理。 第六条注册消防工程师应当严格遵守有关法律、法规和国家标准、行业标准，恪守职业道德和执业准则，增强服务意识和社会责任感，不断提高专业素质和业务水平。 第七条鼓励依托消防协会成立注册消防工程师行业协会。注册消防工程师行业协会应当依法登记和开展活动，加强行业自律管理，规范执业行为，促进行业健康发展。 注册消防工程师行业协会不得从事营利性社会消防技术服务活动，不得通过制定行业规则或者其他方式妨碍公平竞争，损害他人利益和社会公共利益。 第二章注册 第八条取得注册消防工程师资格证书的人员，必须经过注册，方能以相应级别注册消防工程师的名义执业。 未经注册，不得以注册消防工程师的名义开展执业活动。 第九条省、自治区、直辖市公安机关消防机构（以下简称省级公安机关消防机构）是一级、二级注册消防工程师的注册审批部门。 第十条注册消防工程师的注册分为初始注册、延续注册和变更注册。 第十一条申请注册的人员，应当同时具备以下条件： （一）依法取得注册消防工程师资格证书； （二）受聘于一个消防技术服务机构或者消防安全重点单位，并担任技术负责人、项目负责人或者消防安全管理人； （三）无本规定第二十三条所列情形。 第十二条申请注册的人员，应当通过聘用单位向单位所在地（企业工商注册地）的省级或者地市级公安机关消防机构提交注册申请材料。
采购单位：同意发售招标文件，加盖公章和骑缝章。（盖章） 法定代表人或授权委托人签字： 纪检监督人签字： 项目负责人签字： 确认日期：年月日 通化市公安局交通警察支队“物业管理”采购项目 招标文件 采购项目编号：- 通化市公共资源交易中心 （通化市政府采购中心）
目录 第一章投标邀请 第二章项目招标需求 第三章评标方法与评标标准、投标无效条款、废标条款第四章投标人须知 第五章合同文本 第六章投标文件（格式） 附件.投标文件外包封密封标贴 .政府采购投标担保函 .政府采购履约担保函 .履约保证金退付书
第一章投标邀请 通化市公共资源交易中心（通化市政府采购中心）受采购人委托，依据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、政府采购政策及相关法律法规规定，邀请合格供应商参加本次政府采购活动。 .采购项目基本信息： （）采购项目编号：-； （）采购项目名称：通化市公安局交通警察支队“物业管理”采购项目； （）采购预算金额：元； （）采购项目主要内容：详见招标文件； （）供应商资格条件：符合《政府采购法》第二十二条相关规定，详见招标文件； （）采购项目需要落实的政府采购政策：促进中小企业发展，保护环境等。 .招标文件提供期限：自本招标文件发出之日起至年月日: 时止。 .招标文件获取方式：供应商应于招标文件提供期限内，需携带法定代表人授权书原件、营业执照复印件、法人和被授权人身份证正反面复印件，请到吉林省通化市公共资源交易中心政府采购科（二）室现场报名获取。 .确认参加投标的时间及方式： （）供应商应于年月日:时止，以邮件方式确认参加，信箱地址：（thzfcgzx@.com）； （）未报名确认的，不具备参加投标资格； （）已经确认参加本项目的供应商，但没能参加的（除不可抗力外），将被视为不诚信，列入不良记录。 .现场考察时间、地点：本项目不组织现场考察。 .标前答疑会时间、地点：本项目不组织标前答疑。 .投标文件数量：正本一份，副本五份。 .投标保证金：本项目投标保证金为：人民币元。（不授受现金交纳），保证金付款账户名称应与参加投标的供应商名称一致，以个人或其他组织名义交存投标保证金的，其响应无效。详见招标文件。 .提交投标文件的时间及地点：已报名确认参加本项目投标的供应商于年月日：至：将投标文件提交至通化市公共资源交易中心（通化市政府采购中心）。 .开标时间、地点：年月日:；通化市新城路号通化市公共资源交易中心（新站广场金城家具博览中心东门北侧）。 .联系方式： 采购人：通化市公安局交通警察支队 需求咨询人：徐佳 联系方式： 集中采购代理机构：通化市公共资源交易中心（通化市政府采购中心） 项目咨询人：王淑珍刘钟花 联系电话：（） 地址：通化市新城路号通化市公共资源交易中心（新站广场金城家具博览中心东门北侧） 招标文件编制单位：通化市公安局交通警察支队 协助编制单位：通化市公共资源交易中心（通化市政府采购中心）
物业公司消防安全管理制度(10) 第一章总则 第一条为了进一步加强公司内部和所管辖区域的消防安全管理工作，创造和维护良好的工作、生活、学习和办公环境，特制订本制度。 第二章适用范围和对象第二条适用范围为公司所管辖的区域；适用对象为公司所有员工。 第三章职责第三条防火安全委员会负责消防安全管理制度的制订、实施和检查。 第四条防火安全领导小组负责所在部门的消防安全管理制度的执行。 第四章消防安全管理 第五条公司设立防火安全委员会，地产常务副总经理为防火安全委员会主任，物业经理、公司职能部门和管理处经理为防火安全委员会委员。公司下属各部门设立防火安全领导小组，由各部门负责人任组长。 第六条按照“预防为主，防消结合”的消防工作方针和“谁主管，谁负责”的原则，各部门须同公司签订《消防安全保证书》，并对所管辖区域的消防安全工作实施全面管理。 第七条每年的11月9 日为公司消防安全活动日。 第八条防火安全委员会职责 一、制定消防安全制度和消防安全操作规程。 二、实行防火安全责任制，确定本位和所属各部门的消防安全责任人。 三、针对本位、本部门的特点对员工进行消防安全宣传教育。 四、组织防火安全检查，及时消除火险隐患。
五、按照规定配置消防器材、设备，设置消防指示标志。 六、处理、追查火灾事故，协助公安消防部门调查火灾原因第九条防 火安全领导小组职责 一、贯彻落实消防安全制度和消防安全操作规程。 二、定期组织消防设备、设施和器材的测试、检查，确保消防设备、设施和器材完好。 三、保障疏散通道、安全出口、消防车道畅通，并设置符合国家规定的消防安全疏散指示标志。 四、定期组织消防安全活动，普及消防安全知识。 五、一旦发生火灾，及时报警和组织扑救，保护现场，协助公安消防部门调查火灾原因。 第十条公司所有员工均为义务消防队员，同时应履行如下职责： 一、学习消防安全知识，参加消防安全活动；懂得常用消防器材的使用。 二、不可擅自挪用、拆除、停用和损坏消防设施、设备和器材。 三、不在公共通道内堆物，影响安全出口畅通。 四、不在管辖区域内燃放烟花爆竹和存放易燃易爆等化学危险物品。 五、一旦发现火灾，及时向公司和“ 119“报警，并做到：迅速扑救，保护现场、协助调查。 第十一条新进和转岗员工应接受公司或部门的消防安全教育和培训，经考核合格后方能上岗。 第十二条消防设备操作和维修人员应取得公安消防部门颁发的操作证。 第五章附则 第十三条本制度由公司行政人事部负责解释，自颁布之日起实施。